Fundo Fechado de Investimento Imobiliário Fundor · 2014-05-28 · O investimento do Fundor na...

Fundo Fechado de Investimento Imobiliário

Fundor

Relatório de Gestão Exercício de 2012

Back to Basics

Comité de Investimentos Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles João Paulo Batista Safara Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão Banco depositário Banco Invest Avaliadores Oliveira e Costa Pádua e Silva Auditor Mazars Carteira Número de investimentos: 30 (residenciais e comerciais) Área bruta coberta total: 5.168 m² Localização dos Investimentos: Cascais

Ambiente de Negócio A Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP), que havia classificado 2011 como o pior ano das duas últimas décadas em termos de número de transacções, classificou 2012 como o pior ano de sempre, desta vez em termos absolutos. A APEMIP estima que o número de imóveis entregues aos bancos na sequência de incumprimentos de contratos de financiamento hipotecário tenha atingido, em 2012, 7.000 (3.300 no primeiro semestre, cerca de 18 casas por dia). A agência de rating americana Fitch, no seu “Mortgage and Housing Market Outlook” para 2013, reportava que os preços do imobiliário residencial português, depois de terem quase duplicado em termos nominais entre 2000 e 2006, sob o impulso de crédito hipotecário abundante, terão iniciado um processo de correcção, com uma queda de 17% desde o pico. Sem deixar de prever uma continuação do processo de correcção de preços, a Fitch sugere uma redução da respectiva velocidade, concretizada nomeadamente na diminuição do volume das dações em pagamento de créditos hipotecários, que teriam atingido um máximo em 2012. Actividade do Fundo

2012 foi o sexto exercício completo do Fundo, constituído a 10 de Abril de 2006, e o terceiro no qual o Fundor vendeu património, no caso 6 fracções e 9/35 de uma fracção no Estoril Sol Residence (o “ESR”), além da alienação integral da participação na Ónus, tudo correspondente a um volume de vendas de cerca de €12,4 milhões, melhor detalhado na nota 15 do Anexo às Demonstrações Financeiras (“ADF”). Merece destaque a alienação na participação da Ónus, que configurou o Fundor, de novo, como um veículo para a execução do ESR. De facto, os pesados requisitos de financiamento da edificação do entretanto denominado Atlantico Estoril Residence (“AER”) no lote onde pontificou o Hotel Atlântico, e a conjuntura económica adversa vivida em Portugal, recomendaram a alienação do activo antes do início da obra, ao contrário dos planos formulados no sentido do desenvolvimento do projecto até à venda a utilizadores finais, como está sendo feito com o ESR. Não obstante a pena sentida por não dar sequência aos planos formulados, a Sociedade Gestora congratula-se com o facto de a construção do AER, num veículo com superior capacidade de endividamento do que a do Fundor, se ter iniciado logo

após a transacção, e formula votos de sucesso neste projecto pelo menos equivalente ao que o ESR patenteia. O investimento do Fundor na Ónus saldou-se por uma menos valia contabilística de cerca de €10,9 milhões, e por uma taxa interna de rentabilidade de -32%, conforme perfil de “cash flows” apresentado na Figura 1.

Figura 1: Perfil de “cash flows”, investimento na Ónus (fonte: análise FundBox) O autofinanciamento gerado no exercício foi essencialmente aplicado, de novo, na redução do endividamento do Fundo, que diminuiu €5,9 milhões em 2012 (figura 2), e na distribuição de rendimentos aos participantes, que atingiu €4.000.500,00 (e perto de €11 milhões em termos agregados, mais do dobro do capital do Fundor). A redução do endividamento, ainda que inferior à conseguida em 2011, trouxe os níveis de passivo bancário do Fundo para cerca de €1,4 milhões, o menor valor de sempre, ainda que o confesso objectivo de amortização integral do passivo bancário não tenha, apesar dos esforços nesse sentido, sido alcançado.

Figura 2: Empréstimos bancários, 2006 a 2012 (fonte: análise FundBox) O exercício encerrou-se com um prejuízo de €1,8 milhões, o segundo consecutivo, ainda que com uma redução significativa relativamente a 2011 (figura 3). O crescimento do custo unitário do capital mutuado, ainda que mitigado pela significativa redução do respectivo volume, e a perda registada na alienação da Ónus, não permitiram o regresso aos lucros neste exercício.

figura 3: Resultados Líquidos, 2006-2012

O valor da unidade de participação fixou-se no final do exercício em €509,77 (€1.091,39 em 31 de Dezembro de 2011), acima do seu valor base de €500,00 não obstante a expressiva distribuição de resultados ocorrida neste em 2011 e 2012.

Proposta de aplicação de resultados

Propõe-se que os prejuízos do exercício, um no valor de €1.816.229,83 (um milhão, oitocentos e dezasseis mil duzentos e vinte e nove euros e trinta e oitenta e três cêntimos), sejam levados a Resultados Transitados.

Perspectivas para 2013

Em 2013 o Fundor estará “back to basics”, ou seja, exclusivamente dedicado ao ESR, e empenhado em completar a respectiva venda e em amortizar integralmente o passivo bancário remanescente.

Agradecimentos

O Conselho de Administração da Sociedade Gestora deseja apresentar os seus agradecimentos

• Ao Banco Invest, pela importante intervenção enquanto Banco Depositário;

• Ao Banco Espírito Santo, financiador da operação, pela ininterrupta confiança demonstrada num projecto ambicioso;

• À Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, pela colaboração prestada;

• Aos Senhores Peritos Avaliadores, de cuja experiência e conhecimentos a gestão do Fundo muito beneficiou;

• Ao Auditor do Fundo, pelo zelo colocado no acompanhamento da actividade.

Lisboa, 3 de Março de 2013

Pelo Conselho de Administração da Sociedade Gestora, conforme deliberação de 29 de Julho de 2008

____________________________ Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão, Presidente da Comissão Executiva ____________________________ João Paulo Batista Safara, Vogal da Comissão Executiva __________________________ Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles, Vogal da Comissão Executiva

Fundo de Investimento Imobiliário Fechado "Fundor"

(valores em Euros) Data: 31/12/12

2011

Bruto Mv mv/P Líquido Líquido

Activos Imobiliários Capital do Fundo

22 Participações em Sociedades Imobiliárias - 8,231,531 61 Unidades de Participação 5,000,000 5,000,000

31 Terrenos - 64 Resultados Transitados 5,913,893 31,402,057

32 Construções 31,634,205 21,016 3,476,508 28,178,713 34,249,588 65 Resultados Distribuídos (4,000,000) (6,982,500)

34 Adiantamentos por conta de Imóveis 3,025,000 3,025,000

Total de Activos Imobiliários 34,659,205 21,016 3,476,508 31,203,713 42,481,119 66 Resultados Líquidos do Período (1,816,230) (18,505,663)

Contas de Terceiros Total do Capital do Fundo 5,097,664 10,913,894

414+,,,+419 Outras contas de Devedores 113,800 113,800 214,986 Ajustamentos e Provisões

Total dos valores a Receber 113,800 113,800 214,986 48 Provisões Acumuladas 194,670 316,870

Disponibilidades Total Provisões Acumuladas 194,670 316,870

11 Caixa 33 33 65 423 Comissões e outros encargos a pagar 19,052 26,422

12 Depósitos à Ordem 11,740 11,740 313,416 424+,,,+429 Outras contas de Credores 1,230,474 3,270,979

13 Depósitos a Prazo c/ pré-aviso 990,000 990,000 2,750,000 43 Empréstimos 1,416,780 7,314,610

44 Adiantamentos p/venda imóveis 21,399,078 20,953,173

Total das Disponibilidades 1,001,772 1,001,772 3,063,482 Total dos valores a Pagar 24,065,384 31,565,184

Acréscimos e Diferimentos Acréscimos e Diferimentos

51 Acréscimos de Proveitos 50 50 6,271 53 Acréscimos de Custos 2,544 15,963

52 Despesas c/ Custo Diferido 2,388 2,388 1,976 56 Receitas com Proveito Diferido 3,000

58 Outros acréscimos e diferimentos - 58 Outros acréscimos e diferimentos 2,958,461 2,955,923

Total de Acréscimos e Diferimentos Activos 2,437 2,437 8,247 Total de Acréscimos e Diferimentos Passivos 2,964,005 2,971,886

10,000 10,000 509.7663 1,091.3894

O Técnico Oficial de Contas A Comissão Executiva

45,767,834 45,767,834

CódigoDesignação2012

2011Designação

Total do Passivo

Total do número de Unidades de Participação Valor Unitário da Unidade Participação

35,777,215 21,016 32,321,723Total do Activo 32,321,7233,476,508

BALANÇO

ACTIVO

Código

PASSIVO

2012

Relatório e Contas 2012


(valores em Euros)

Código Designação 2012 2011 Código Designação 2012 2011Custos e Perdas Correntes Proveitos e Ganhos CorrentesJuros e Custos Equiparados Juros e Proveitos Equiparados

711+718 De Operações Correntes 811+...+818 Outros, de Operações Correntes 44,969 142,060

714 De Empréstimos não titulados 310,108 888,880

Comissões722+...+728 Outras, de Operações Correntes 68,688 155,445 Ganhos Op. Finan. E Act. Imobiliários

833 Em Activos Imobiliários 1,161,678 17,302,350

Perdas Op. Finan. e Act. Imobiliários733 Em Activos Imobiliários 2,276,716 31,599,164 85 Reversões de Ajustamentos e Provisões 122,200 -

Impostos 86 Rendimentos de Activos Imobiliários 6,000 -

7411+7421 Imposto sobre o Rendimento 114,270 2,144,524

7412+7422 Indirectos 85,988 281,754 87 Outros Proveitos e Ganhos Correntes 52 305

75 Ajustamentos e Provisões do Exercício - 316,870 Total dos Proveitos e Ganhos Correntes (B) 1,334,899 17,444,715

76 Fornecimentos e Serviços Externos 325,138 215,264

77 Outros Custos e Perdas Correntes 7,270 6,044

Total dos Custos e Perdas Correntes (A) 3,188,180 35,607,944 Proveitos e Ganhos Eventuais883 Ganhos Imputáveis exercicios anteriores 56,147 29,681

Custos e Perdas Eventuais 884+...+888 Outros Ganhos Eventuais - 44

782 Perdas Extraordinárias Total dos Proveitos Eventuais (D) 56,147 29,725

783 Perdas Exercícios Anteriores 19,097 372,159

784+...+788 Outras Perdas Eventuais

Total dos Custos e Perdas Eventuais (C) 19,097 372,159

Resultado Líquido do Período Resultado Líquido do Período (1,816,230) (18,505,663)

TOTAL 3,207,277 35,980,103 TOTAL 3,207,277 35,980,103

8x2-7x2-7x3 Resultados da Carteira de Títulos D-C Resultados Eventuais 37,050 (342,434)

8x3+86-7x3-76 Resultado de Activos Imobiliários (1,434,176) (14,512,078) B+D-A-C+74 Resultado antes do Imposto s/o Rendimento (1,701,960) (16,361,139)

B-A Resultados Correntes (1,853,280) (18,163,230) B-A+D-C Resultado Líquido do Período (1,816,230) (18,505,663)


DEMONSTRAÇÃO DOS RESULTADOS

Custos e Perdas Proveitos e Ganhos



(valores em Euros)

Discriminação dos Fluxos

OPERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DO FUNDO

RECEBIMENTOS:

1 Subscrição de Unidades de Participação - -

PAGAMENTOS:

2 Rendimentos Pagos aos Subscritores 4,000,000 6,982,500

Fluxo das Operações sobre as Unidades de Participação (4,000,000) (6,982,500)

OPERAÇÕES COM VALORES IMOBILIÁRIOS

RECEBIMENTOS:

3 Rendimentos de Activos Imobiliários 12,000

4 Alienação de Activos Imobiliários 12,443,905 19,442,703

5 Adiantamentos P/ Venda Imóveis 19,553,148

6 Outros Recebimentos de Valores Imobiliários 3,000

PAGAMENTOS:

7 Aquisição de Activos Imobiliários 1,740,000 -

8 Despesas com Aquisição de Activos Imobiliários - -

9 Despesas correntes (FSE) com Activos Imobiliários 162,352 3,077,332

10 Adiantamentos p/ compra de Activos Imobiliários - -

11 Outros Pagamentos de Valores Imobiliários - 3,225,000

Fluxo das Operações sobre Valores Imobiliários 10,556,554 32,693,518

OPERAÇÕES DE GESTÃO CORRENTE

RECEBIMENTOS:

12 Juros de Depósitos Bancários 51,348 40,520

13 Outros Recebimentos Correntes 1,243 105,591

14 Empréstimos bancários - -

PAGAMENTOS:

15 Comissão de Gestão 55,404 130,663

16 Comissão de Depósito 15,784 41,981

17 Impostos e Taxas 2,149,997 4,017,396

18 Outros Pagamentos Correntes 217,244 167,694

19 Juros de empréstimos bancários 334,595 962,560

20 Empréstimos bancários 5,897,830 22,381,256

Fluxo das Operações de Gestão Corrente (8,618,264) (27,555,440)

OPERAÇÕES EVENTUAIS

RECEBIMENTOS:

21 Ganhos Extraordinários

22 Ganhos Imputáveis a exercícios anteriores

23 Recuperação de Incobráveis

24 Outros Recebimentos de Operações Eventuais

PAGAMENTOS:

25 Perdas Extraordinárias

26 Perdas Imputáveis a exercícios anteriores

27 Outros Pagamentos de Operações Eventuais

Fluxo das Operações Eventuais - -

Saldo dos Fluxos Monetários do Período (A) (2,061,710) (1,844,422)

Disponibilidades no Início do Período (B) 3,063,482 4,907,904

Disponibilidades no Fim do Período (C) = (B)+(A) 1,001,772 3,063,482


Demonstração dos Fluxos Monetários2012 2011


Fundo de Investimento Imobiliário Fechado “Fundor”

Relatório e Contas 2012 1

Anexo às Demonstrações Financeiras

Introdução

As demonstrações financeiras, compostas pelo Balanço, Demonstração dos

Resultados e Demonstração dos Fluxos Monetários, foram elaboradas segundo o

disposto no Regulamento nº2/2005 de 14 de Abril de 2005.

Este Regulamento estabelece o regime a que deve obedecer a contabilidade dos

Fundos de Investimento Imobiliário.

O Regulamento n.º2/2005 impõe a divulgação de informação que permita

desenvolver e comentar os valores incluídos nas demonstrações financeiras, e

ainda quaisquer outras consideradas úteis para os Participantes dos Fundos de

Investimento.

Nesta perspectiva, as notas omissas não são aplicáveis ou a sua apresentação

não é relevante para a interpretação das referidas demonstrações financeiras.

A constituição do Fundo de Investimento Imobiliário “Fundor” foi autorizada pela

Comissão do Mercado de Valores Mobiliários em 30 de Novembro de 2005, tendo

iniciado a sua actividade a 11 de Abril de 2006.

Dos aspectos e políticas contabilísticas mais relevantes, utilizadas na preparação

das demonstrações financeiras salientam-se as seguintes:

A. Comissão de Gestão

A comissão de gestão representa um encargo do Fundo, a título dos serviços

prestados pela sociedade gestora.

De acordo com o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada

diariamente, por aplicação de uma taxa anual de 0.5% (zero vírgula cinco por

cento), com um valor mínimo anual de €50,000 (cinquenta mil euros) e um valor

máximo anual de €150,000 (cento e cinquenta mil euros), calculada diariamente

sobre o valor líquido global do Fundo, cobrada trimestralmente (ver nota 14).



B. Comissão de Depósito

Esta comissão destina-se a fazer face às despesas do Banco Depositário alusivas

aos serviços prestados ao Fundo.

Segundo o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada diariamente, por

aplicação de uma taxa anual de 1.25‰ (um vírgula vinte e cinco por mil) sobre

a média aritmética simples dos valores globais do Fundo. A comissão é cobrada

semestralmente e tem um valor mínimo anual de €12,500 (doze mil e quinhentos

euros).

C. Unidades de Participação

O valor de cada unidade de participação é calculado dividindo o Valor Líquido

Global do Fundo pelo número de unidades de participação em circulação. Ao

valor líquido do património corresponde o somatório das rubricas do capital do

Fundo, ou seja, unidades de participação, variações patrimoniais, resultados

transitados e distribuídos e resultado líquido.

As “Variações Patrimoniais” resultam da diferença entre o valor de subscrição e o

valor base da unidade de participação, na data de actividade, situação não

verificável no valor do Fundo.

A 31 de Dezembro de 2012 o Capital do Fundo integra algumas destas rubricas

conforme dados apresentados na nota 2.

D. Especialização de exercícios

O Fundo regista os seus proveitos e custos de acordo com o princípio da

especialização dos exercícios, sendo reconhecidos à medida em que são obtidos

e incorridos, independentemente do seu recebimento ou pagamento.



E. Imóveis

Os imóveis adquiridos pelo Fundo são contabilizados pelo valor de transacção,

acrescido dos emolumentos notariais, custos registrais, imposto de selo,

avaliações prévias à aquisição, assim como das obras de melhoramento e

recuperação e também os custos de mediação imobiliários necessários para a

transacção dos mesmos. Nos termos da Lei em vigor, os imóveis não são

amortizados, de modo a espelhar o seu valor venal, definido de acordo com o

melhor preço que poderia ser alcançado, caso fossem vendidos em

circunstâncias normais de mercado.

A política seguida pelo Fundo quanto ao reconhecimento ou desreconhecimento

dos imóveis como um activo toma em consideração o princípio da “substância

sobre a forma”. Nestas circunstâncias, sempre que os benefícios e os riscos

inerentes aos imóveis são substancialmente transmitidos com a celebração do

contrato promessa, as transacções são normalmente contabilizadas já que a

celebração da respectiva escritura fica apenas pendente de questões de natureza

formal.

Tendo em conta o Decreto-Lei 60/2002, de 20 de Março com as alterações

introduzidas pelo Decreto-Lei 13/2005, de 7 de Fevereiro, os imóveis adquiridos

devem ser precedidos de pareceres de, pelo menos, dois peritos avaliadores

independentes.

Os bens imóveis são avaliados com uma periodicidade mínima bianual e sempre

que ocorram alterações significativas nos seus valores. A valorização de cada

imóvel é definida pela Sociedade Gestora, sendo examinada em cada exercício

por confrontação do seu valor contabilístico com o resultante da avaliação dos

peritos independentes, não podendo o valor contabilístico ser superior ao da

média aritmética simples das avaliações periciais.

As mais-valias (Mv) ou menos-valias (mv) que decorram do ajustamento do

custo dos imóveis ao seu valor venal são registadas, lançando-se o

correspondente ganho ou perda (embora potencial), nas contas de proveitos e

custos, 833 – Ganhos em operações financeiras e activos imobiliários e 733 –



Perdas em operações financeiras e activos imobiliários, respectivamente, tendo

como contrapartida as contas de “mais-valias” e “menos-valias” do activo.

A 31 de Dezembro de 2012 o Empreendimento Estoril-Sol Residence apresenta-

se como construção acabada, sendo que o valor contabilístico de cada fracção

encontra-se ajustado ao valor médio das avaliações efectuadas por dois peritos

avaliadores.

F. Participações em Sociedades Imobiliárias

As participações em sociedades imobiliárias adquiridas pelo Fundo são

contabilizadas pelo valor de transacção na conta 221 – Participações em

Sociedades Imobiliárias.

As aquisições efectuadas são precedidas de pareceres de, pelo menos, dois

peritos avaliadores independentes, sendo examinada em cada exercício por

confrontação do seu valor contabilístico com o resultante da avaliação dos

peritos independentes, não podendo o valor contabilístico ser superior ao da

média aritmética simples das avaliações periciais.

As mais-valias (Mv) ou menos-valias (mv) referentes a participações em

sociedades são registadas lançando-se o correspondente ganho ou perda, nas

contas de proveitos e custos, 832 – Ganhos na carteira de títulos e participações

e 732 – Perdas na carteira de títulos e participações.

A 31 de Dezembro de 2012 o Fundo não registava qualquer participação em

sociedades imobiliárias, uma vez que a participação detida foi vendida no

decorrer do exercício.

G. Contas de Terceiros

As dívidas de terceiros espelham o valor que se espera realmente receber, sendo

que a 31 de Dezembro de 2012 existem em dívida valores referentes a encargos

suportados pelo Fundo devidamente debitados à entidade construtora, ao

condomínio do empreendimento Estoril Sol Residence e aos actuais proprietários

das fracções do referido empreendimento.



H. Regime Fiscal

Os rendimentos prediais líquidos, obtidos no território português, à excepção

das mais-valias prediais, são tributados à taxa autónoma de 20% (vinte por

cento). Tratando-se de mais-valias prediais, há lugar a tributação,

autonomamente, à taxa de 25% (vinte e cinco por cento), que incide sobre

50% (cinquenta por cento) da diferença positiva entre mais-valias e as menos-

valias realizadas no exercício.

Relativamente a outros rendimentos que não prediais, são os mesmos

tributados da seguinte forma:

° Os rendimentos obtidos no território português, que não sejam

mais-valias, estão sujeitos a retenção na fonte, como se de pessoas singulares

se tratasse, sendo recebidos líquidos de imposto ou, caso não estejam sujeitos

a retenção na fonte, são tributados à taxa de 25% sobre o valor líquido obtido

no exercício. No dia 30 de Outubro de 2012, entrou em vigor a Lei n.º 55-

A/2012, publicada em suplemento ao Diário da República do dia 29 de

Outubro, que veio introduzir diversas alterações em matéria tributária,

nomeadamente, o aumento para 26.5% da generalidade das taxas de retenção

na fonte em sede de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares

(IRS) incidentes sobre rendimentos de capitais (tais como juros das obrigações

e dos depósitos bancários e dos dividendos);

° Os rendimentos obtidos fora do território português, que não

sejam mais-valias, são tributados, autonomamente, à taxa de 20%, tratando-se

de rendimentos de títulos de dívida, lucros distribuídos e de rendimentos

provenientes de fundos de investimento, e à taxa de 25% nos restantes casos;

° Relativamente às mais-valias, obtidas em território português ou

fora, estão sujeitas a tributação autónoma, como se de pessoas singulares se

tratasse, à taxa de 10% sobre a diferença positiva entre as mais-valias e as

menos-valias apuradas no exercício.



O imposto estimado no exercício sobre os rendimentos gerados, incluindo as

mais-valias, é registado na rubrica de “Impostos sobre o rendimento” da

demonstração dos resultados; os rendimentos obtidos, quando não isentos, são

assim considerados pelo respectivo valor bruto em “Juros e proveitos

equiparados”.

As notas 4, 5, 8 e 11 previstas no plano de contabilidade dos Fundos de

Investimento Imobiliário, autorizado pelo Regulamento da CMVM nº. 2/2005,

não têm aplicação por inexistência de valores e situações a descrever. As

restantes notas encontram-se de imediato explicadas.

I. Demonstração dos fluxos monetários

Para efeitos de demonstração dos fluxos monetários, a rubrica de Caixa e seus

equivalentes corresponde ao saldo das disponibilidades em Instituições de

Crédito e Caixa.

Nota 1 – Valia Potencial em Imóveis

Imóveis Valor

Contabilístico (A)

Média das Avaliações (B)

Valia Potencial B - A

Av.Marginal Arrecadação AO 11,450 11,450 -

Av.Marginal Arrecadação BT 13,100 13,100 -

Av.Marginal Arrecadação CJ 9,500 9,500 -

Av.Marginal Arrecadação CM 8,350 8,350 -

Av.Marginal Arrecadação EF 152,063 152,063 -

Av.Marginal Arrecadação I 7,550 7,550 -

Av.Marginal Loja 5 341,100 341,100 -

Av.Marginal Loja 6 389,150 389,150 -

Av.Marginal Loja 7 393,850 393,850 -

Av.Marginal Torre Baía 1B 874,600 874,600 -

Av.Marginal Torre Baía 1D 1,014,250 1,014,250 -

Av.Marginal Torre Baía 10C 510,850 510,850 -



Av.Marginal Torre Baía 12A 1,660,900 1,660,900 -

Av.Marginal Torre Baía 2B 880,600 880,600 -

Av.Marginal Torre Baía 2D 3,087,850 3,087,850 -




Av.Marginal Torre Cascais 1B 967,800 967,800 -

Av.Marginal Torre Cascais 14A 1,630,300 1,630,300 -

Av.Marginal Torre Cascais 7D 1,572,300 1,572,300 -

Av.Marginal Torre Cascais 7E 1,550,200 1,550,200 -

Av.Marginal Torre Cascais 9A 1,042,100 1,042,100 -

Av.Marginal Torre Estoril 12A 1,659,750 1,659,750 -

Av.Marginal Torre Estoril 12B 1,659,750 1,659,750 -



Av.Marginal Torre Estoril 7C 1,540,350 1,540,350 -

Av.Marginal Torre Estoril 7D 1,572,950 1,572,950 -

Av.Marginal Torre Estoril 9B 1,041,450 1,041,450 -

Total 28,178,713 28,178,713 -

O valor contabilístico do imóvel à data de 31/12/2012 incorpora a capitalização

de encargos relacionados com a aquisição do imóvel, nomeadamente imposto de

selo e alvarás de construção, assim como todos os custos decorrentes do

processo de demolição do edifício e correspondente construção do complexo

imobiliário e também as comissões de mediação imobiliária necessárias para a

transacção dos imóveis, estando ajustado para o valor apurado correspondente à

média das duas avaliações efectuadas por peritos avaliadores.



Nota 2 – Unidades de Participação e Capital do Fundo

O Património do Fundo está representado através de unidades de participação

iguais com um valor base de €500 (quinhentos euros) cada. A movimentação no

Capital do Fundo no exercício de 2012 foi a abaixo descrita:

Descrição Saldo Inicial Transferências Distribuição de Resultados

Resultados Período

31-12-2012

(em euros)

Valor Base 5,000,000 5,000,000

Resultados Acumulados 31,402,057 -18,505,663 12,896,394

Ajustamentos em Imóveis

Resultados Distribuídos -6,982,500 -4,000,000 -10,982,500

Resultados do Período -18,505,663 18,505,663 -1,816,230 -1,816,230

Soma 10,913,894 0 -4,000,000 -1,816,230 5,097,664

Nº unidades participação 10,000 10,000

Valor unidade participação 1,091.39 509.77

Durante o exercício de 2012 foi efectuada distribuição de rendimentos aos

participantes no montante de €4,000,000.



Nota 3 – Inventário das Aplicações a 31/12/2012

1 - Imóveis Situados em Estados da União

Europeia

Área (m2)

Data Aquisição

Preço Aquisição

Data Valor Data Valor Valor Imóvel

País Município Aval. 1 Aval. 1 Aval. 2 Aval. 2

141 ARRENDADAS

Torre Cascais 14A 276 22-12-2006 1,609,284 03-12-2012 1,607,000 03-12-2012 1,653,600 1,630,300 PT Cascais

142 NÃO ARRENDADAS

Av.Marginal Arrecadação AO 17 22-12-2006 21,056 03-12-2012 10,900 03-12-2012 12,000 11,450 PT Cascais

Av.Marginal Arrecadação BT 18 22-12-2006 23,115 03-12-2012 12,200 03-12-2012 14,000 13,100 PT Cascais

Av.Marginal Arrecadação CJ 14 22-12-2006 17,153 03-12-2012 9,000 03-12-2012 10,000 9,500 PT Cascais

Av.Marginal Arrecadação CM 11 22-12-2006 14,098 03-12-2012 7,700 03-12-2012 9,000 8,350 PT Cascais

Av.Marginal Arrecadação EF 33 22-12-2006 579,648 03-12-2012 147,829 03-12-2012 156,298 152,064 PT Cascais

Av.Marginal Arrecadação I 10 22-12-2006 13,172 03-12-2012 7,100 03-12-2012 8,000 7,550 PT Cascais

Av.Marginal Loja 5 115 22-12-2006 485,086 03-12-2012 320,200 03-12-2012 362,000 341,100 PT Cascais



Torre Baia 1B 166 22-12-2006 1,052,817 03-12-2012 851,000 03-12-2012 898,200 874,600 PT Cascais

Torre Baia 1D 194 22-12-2006 1,161,772 03-12-2012 987,000 03-12-2012 1,041,500 1,014,250 PT Cascais

Torre Baia 10C 86 22-12-2006 617,371 03-12-2012 498,000 03-12-2012 523,700 510,850 PT Cascais

Torre Baia 12A 283 22-12-2006 1,878,619 03-12-2012 1,628,000 03-12-2012 1,693,800 1,660,900 PT Cascais

Torre Baia 2B 166 22-12-2006 1,048,942 03-12-2012 863,000 03-12-2012 898,200 880,600 PT Cascais

Torre Baia 2D 582 22-12-2006 3,651,900 03-12-2012 3,049,000 03-12-2012 3,126,700 3,087,850 PT Cascais

Torre Baia 3C 158 22-12-2006 1,020,036 03-12-2012 833,000 03-12-2012 856,800 844,900 PT Cascais





Torre Cascais 1B 185 22-12-2006 1,033,508 03-12-2012 943,000 03-12-2012 992,600 967,800 PT Cascais

Torre Cascais 7D 277 22-12-2006 1,654,005 03-12-2012 1,544,000 03-12-2012 1,600,600 1,572,300 PT Cascais

Torre Cascais 7E 273 22-12-2006 1,683,975 03-12-2012 1,522,000 03-12-2012 1,578,400 1,550,200 PT Cascais

Torre Cascais 9A 185 22-12-2006 1,090,487 03-12-2012 1,035,000 03-12-2012 1,049,200 1,042,100 PT Cascais

Torre Estoril 12A 283 22-12-2006 1,722,195 03-12-2012 1,627,000 03-12-2012 1,692,500 1,659,750 PT Cascais

Torre Estoril 12B 283 22-12-2006 1,699,605 03-12-2012 1,627,000 03-12-2012 1,692,500 1,659,750 PT Cascais

Torre Estoril 4A 185 22-12-2006 1,071,416 03-12-2012 984,000 03-12-2012 1,021,500 1,002,750 PT Cascais

Torre Estoril 5A 185 22-12-2006 1,075,092 03-12-2012 995,000 03-12-2012 1,021,500 1,008,250 PT Cascais

Torre Estoril 7C 271 22-12-2006 1,579,969 03-12-2012 1,513,000 03-12-2012 1,567,700 1,540,350 PT Cascais

Torre Estoril 7D 277 22-12-2006 1,615,658 03-12-2012 1,544,000 03-12-2012 1,601,900 1,572,950 PT Cascais

Torre Estoril 9B 185 22-12-2006 1,076,815 03-12-2012 1,035,000 03-12-2012 1,047,900 1,041,450 PT Cascais



7 - Liquidez Quant. Moeda Preço Aquis.

Data Aval.

Valor Aval.

Método Aval.

Juros Decorridos

Valor Global

7.1 À Vista

7.1.1 Caixa EUR 33

7.1.2 Depósitos à Ordem

Banco Invest EUR 6,177

BES EUR 5,562

7.2 Depósitos com Pré-Aviso e a Prazo

7.2.1 Depósitos a Prazo

DP Banco Invest 0,25% 20121231 20130107 EUR 2 220,002

DP Banco BES 1,90% 20121231 20130107 EUR 4 70,004

DP Banco BES 2,25% 20121231 20130228 EUR 31 500,031

DP Banco BES 2,40% 20121231 20130424 EUR 13 200,013



Nota 6 – Critérios e Princípios de Valorização

Os critérios e princípios de valorização estão descritos nas notas iniciais do

Anexo.

Nota 7 – Discriminação da Liquidez do Fundo

Rúbricas Saldo em 31-12-

11 Aumentos Reduções

Saldo em 31-12-12

(em euros)

Depósitos à Ordem 313,416 30,473,519 30,775,196 11,739

Depósitos a Prazo c/ pré-aviso 2,750,000 11,550,000 13,310,000 990,000

Total 3,063,416 42,023,519 44,085,196 1,001,739

Nota 9 – Comparabilidade com o Exercício Anterior

As políticas contabilísticas seguidas em 2012 são idênticas às adoptadas em

2011, pelo que existe comparabilidade nas rubricas de balanço e demonstração

de resultados.

Nota 10 – Dívidas a Terceiros Cobertas por Garantias Reais

Empréstimo obtido junto do Banco Espírito Santo, que no início de 2012 se

encontrava em dívida no montante de 7,314,610 Euros, coberto na totalidade

com hipoteca sobre o complexo imobiliário Estoril-Sol. A hipoteca vigorará

enquanto subsistir qualquer obrigação por ela garantida, pelo que o seu

cancelamento só ocorrerá aquando a liquidação de todas as responsabilidades

do Fundo com o Banco. O empréstimo tem sido amortizado parcialmente com

o pagamento dos distrates das fracções vendidas.

Rubricas Valores Garantias prestadas

Empréstimos não titulados 1,416,780 Hipoteca sobre imóveis

Total 1,416,780



Nota 12 – Impostos Retidos

Natureza dos Rendimentos Rendimentos Impostos retidos

Aplicações Financeiras 44,969 11,475

Total 44,969 11,475

O imposto retido na fonte respeita a rendimentos (juros) obtidos de depósitos a

prazo efectuados durante o exercício.

Nota 13 – Responsabilidades de Terceiros

Os montantes referentes às Operações a Prazo de venda de imóveis dizem

respeito a recebimentos de adiantamentos de contratos de promessa de compra

e venda do Estoril-Sol.

Os valores cedidos em garantia respeitam a garantia prestada à Câmara

Municipal de Cascais.

Nota 14 – Comissões do Exercício

Tipo de Responsabilidade Montantes (em euros)

Em 31-Dez-11 Em 31-Dez-12

Operações a prazo de venda - imóveis 20,953,173 21,399,078

Valores cedidos em garantia 12,000 12,000

Total 20,965,173 21,411,078

Comissões 31-Dez-12

(valores em euros)

Comissão de Gestão 51,126

Comissão de Depósito 12,781

Taxa de Supervisão 2,810

Total 66,717



Nota 15 - Outras Informações relevantes para a análise das

Demonstrações Financeiras

Contas de Acréscimos e Diferimentos (Activo)

As contas de acréscimos e diferimentos activos integram as “Despesas com custo

diferido”, as quais incluem o seguro do Empreendimento Estoril-Sol, e “Proveitos

a receber”, os quais incluem juros de depósitos a prazo a receber em 2013.

Contas de Terceiros (Passivo)

Esta rubrica integra as seguintes responsabilidades: “Comissões a pagar”,

nomeadamente as Comissões de Gestão e Depósito e a Taxa de Supervisão a

regularizar no exercício de 2013; “Outros valores a pagar”, nomeadamente o

imposto sobre o rendimento apurado referente à tributação das mais-valias

prediais (€102,539), o valor referente à empreitada de construção do edifício

Estoril Sol Residence (€586,419) bem como outros valores (€49,399) referentes

a esta obra. O valor remanescente diz respeito a despesas com Auditores e

Advogado e outras despesas inerentes ao Empreendimento Estoril-Sol como

sejam Condomínio, IMI e electricidade. Esta rubrica inclui também “Empréstimos

Obtidos” que indica os empréstimos obtidos pelo Fundo para o exercício da sua

actividade e “Adiantamento P/ Venda de Imóveis” que corresponde aos valores

já recebidos referentes aos contratos de promessa de compra e venda assinados.

Contas de Acréscimos e Diferimentos (Passivo)

Os Acréscimos e Diferimentos passivos integram os “Acréscimos de Custos”,

respeitantes aos juros de financiamentos bancários existentes e IRC a cobrar

sobre os rendimentos de aplicações financeiras e “Outros Acréscimos e

Diferimentos” que diz respeito maioritariamente a contratos promessa de compra

e venda que estando em incumprimento por parte dos respectivos promitentes-

compradores se encontram a aguardar resolução sobre os respectivos casos.



Participações em Sociedades Imobiliárias

A 28 de Junho de 2012, o Fundo vendeu a totalidade da sua participação na

sociedade Ónus – Investimentos Imobiliários, SA, a qual tinha sido adquirida em

diversas fases entre 2008 e 2010. Deste modo, o Fundo deixou de deter

participações em sociedades imobiliárias.

O valor da alienação totalizou o montante de 7 milhões de euros, sendo que

deste montante, parte do pagamento, no montante de 3025.000 euros, foi

efectuado pela conversão em adiantamento para a aquisição de 2 apartamentos

do empreendimento Atlântico Residence, para o que foi formalizado um contrato-

promessa de compra e venda.

Ganhos e Perdas em Operações de Financiamento e Activos

Imobiliários

Durante o exercício de 2012 foram firmadas as escrituras de compra e venda de

6 fracções (5 apartamentos e um espaço comercial) e 9/35 de uma fracção

(arrecadação/estacionamento) do empreendimento Estoril-Sol Residence.

Das transacções efectuadas, geraram-se ganhos na alienação de activos

imobiliários no montante de €8,023,000 tendo gerado uma perda no montante

de €341,369 referente a 2 fracções (1 apartamento e um espaço comercial) e

9/35 de outra fracção e ganhos no montante de €1,161,678.

A venda da participação na sociedade Ónus gerou uma perda no montante de

€10,924,920.

Os restantes valores correspondentes a ganhos ou perdas em Operações

Financeiras e Activos Imobiliários inscritos na demonstração de resultados

referem-se a mais e menos valias potenciais referentes a imóveis, originadas

pela diferença entre o valor contabilístico e a média das avaliações imobiliárias

dos imóveis e participações imobiliárias.

Provisões



No exercício de 2011 e no decorrer da sua actividade, o Fundor registou a sua

intervenção em diversos processos judiciais com promitentes-compradores de

fracções do empreendimento Estoril-Sol Residence, maioritariamente decorrentes

de situações de incumprimento por parte dos mesmos na formalização das

respectivas escrituras de compra e venda. Em virtude dos respectivos processos

seguirem a via judicial, e apesar da confiança por parte do Fundo quanto à sua

razão nos respectivos processos, foi considerado por prudência registar provisões

correspondentes a 10% dos riscos potenciais dos respectivos processos judiciais.

No final do ano de 2012 procedeu-se à reversão de uma provisão, em virtude do

processo em questão ter sido extinto face a um acordo celebrado com a autora.


Fundo Fechado de Investimento Imobiliário Fundor · 2014-05-28 · O investimento do Fundor na...

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