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Headline Verdana BoldPortuguese Real Estate Investment Survey – 1º T 2017Price increase hits profitabilityDeloitte Consultores, S.A.

Portuguese Real Estate Investment Survey – 1º T 2017© 2017. Para informações, contacte Deloitte Consultores, S.A. 2

Portuguese Real Estate Investment Survey – 1º T 2017

Prefácio

É com enorme prazer que lançamos a 1ª edição do inquérito Deloitte Portuguese Real Estate Investment Survey. Este survey analisa a perceção de um painel selecionado de participantes que atuam no setor imobiliário português.

Temos como objetivo perceber a dinâmica do setor imobiliário em Portugal, analisando as respetivas estratégias de investimento e desinvestimento face à conjuntura atual e futura. Abordamos tópicos financeiros e estratégicos do negócio de real estate, que consideramos uma ferramenta útil para o entendimento da dinâmica do setor.

O sucesso desta iniciativa deve-se sobretudo ao envolvimento e participação do painel que contribuiu proactivamente com a sua experiência, permitindo identificar as principais tendências da evolução do setor.

Estamos à sua inteira disposição para debater qualquer questão que considere relevante.

Atentamente,

Jorge Marrão

Jorge Sousa Marrão

Partner

Real Estate Leader

3Portuguese Real Estate Investment Survey – 1º T 2017© 2017. Para informações, contacte Deloitte Consultores, S.A.

Introdução



As Sociedades Gestoras de Fundos Imobiliários e as Empresas representam, conjuntamente, 66% dos inquiridos.

Tipo de organização que os inquiridos representam

14%Bancos

33%Empresas

33%Sociedades

Gestoras de

Fundos

Imobiliários

5%Fundos

Imobiliários

10%Outras5%

Private Equity

Seguem-se os Bancos (14%), os Fundos Imobiliários e as Private Equity (5%, respetivamente), e ainda Outras empresas (10%).


Volume de ativos imobiliários sobre gestão

Os Bancos agregam o maior volume de ativos imobiliários sobre gestão, representando cerca de 49% do total.

Os montantes geridos pelas restantes organizações apresentam-se abaixo da média.


Bancos: €5.702 milhõesSociedades Gestoras de Fundos Imobiliários: € 3.102 milhões

Empresas: € 1.138 milhõesPrivate Equity: € 840 milhões

Fundos Imobiliários: € 780 milhões

Média: € 2.312 milhões

€ 11.561

milhões



Estratégia de Real Estate para 2017

As opções estratégicas, para 2017, encontram-se aproximadamente repartidas entre investimento, gestão de portfólio e desinvestimento, sendo a de gestão de portfólio a opção preferencial dos inquiridos (38%).

Estratégia

29%

38%

33%

Desinvestimento

Gestão do portfólio

Investimento


Estratégia de investimento



Estratégia de investimento atual e futura (1)

A estratégia atual é igualmente repartida entre Value added e Core. Relativamente ao futuro a perspetiva mais favorável é de Value Added (62%).

A estratégia Opportunistic deals perderá representatividade, em detrimento de investimentos Value added.

(1) Pergunta com possibilidade de resposta múltipla.

52%

19%

62%

52%

29%

52%

Atual Futura

Value added

Core

Opportunistic

deals



Principais financiadores/ Business Feeders e sua origem, no próximo ano (1)

Os Fundos de Fundos e a Banca (ambos com 52%) figuram-se como os principais financiadores do investimento no próximo ano. A origem do financiamento será maioritariamente europeia.

81%EUROPA

48%AMÉRICA DO NORTE

29%ÁSIA

14%MÉDIO ORIENTE

A Europa (81%) será a principal origem de financiamento, seguida da América do Norte (48%).

A Ásia e o Médio Oriente agregam 43% no que respeita à origem dos principais financiadores/ business feeders.

Fundos de

Pensões

Companhias de

Seguros (%)

Fundos

Soberanos (%)

Outros (%)

Fundos de

Fundos (%)

Banca (%)

Legenda:

Cada ícone representa 10%



24%

33%

43%

14%

52%

34%


Facilidade de captação de fundos, nos últimos 12 meses e para os próximos 12 meses

A perceção relativamente à captação de fundos nos próximos 12 meses é otimista quando comparada com os últimos 12 meses.

Difícil

Neutra

Fácil

Nos últimos 12 meses Nos próximos 12 meses

Face aos últimos 12 meses, 43% dos inquiridos classifica como “difícil” a captação de fundos. Relativamente aos próximos 12 meses, 52% considera “neutra” a dificuldade de captação de fundos.


62%

Significativo

14%

Baixo

19%

Muito significativo

5%

Sem significado


Nível de impacte de diversos fatores na captação de fundos

A dimensão do financiamento, o número de investidores e a duração do processo são os fatores que impactam significativamente a captação de fundos.

Dimensão do financiamento

Número de investidores

14%

Muito

significativo

24%

Baixo

57%

Significativo

5%

Sem

significado19%

Baixo

57%

Significativo

19%

Muito significativo

5%

Sem significado

Duração do processo



Impacte das alterações regulatórias nas Organizações

A maioria dos inquiridos considera que a AIFMD terá um impacte significativo e que o FACTA terá um impacte reduzido para as suas Organizações.

AIFMD(1)

FACTA(2) EMIR(3)

24%

29%

43%

Muito significativo Significativo Reduzido Não aplicável

33%

19%

38% 38%

29% 43%

5%

(1) AIFMD: Alternative Investments Fund Managers Directive; (2) FACTA: Foreign Account Tax Compliance Act; (3) EMIR: European Market Infrastructure Regulation;



Duração do processo de aquisição de ativos imobiliários

O processo de aquisição de ativos imobiliários dura, em regra geral, entre 3 a 12 meses.

5%Mais de

12 meses

57%Entre 3 e 6

meses

24%Entre 6 e 12

meses

14%Até 3 meses


Estratégia de desinvestimento



Estratégia de desinvestimento atual e futura (1)

A estratégia Value added será alvo de maior aposta no futuro, no que respeita ao desinvestimento em real estate, a realizar pelas organizações.

Até agora a estratégia de desinvestimento tinha passado essencialmente por alienar ativos Core e Value added.

33%

29%

52%

43%

29%

38%

Atual Futura

Value added

Opportunistic

deals

Core




Principais investidores de imobiliário e sua origem, no próximo ano (1)

Os Fundos de Fundos (52%) apresentam-se como os principais investidores/compradores de imobiliário no próximo ano, na perspetiva das entidades que pretendem desinvestir.

71%EUROPA

52%AMÉRICA DO NORTE

33%ÁSIA

19%MÉDIO ORIENTE

A Europa (71%) será a principal origem de investimento imobiliário, seguida da América do Norte (52%).

A Ásia e o Médio Oriente agregam 52% da opinião dos inquirido, relativamente à origem de investimento imobiliário.

Fundos de

Fundos

Fundos de

Pensões

Companhias de

Seguros

Fundos

Soberanos

Banca

Outros

Legenda:

Cada ícone representa 10%




Facilidade de captação de investidores, nos últimos 12 meses e para os próximos 12 meses

A perceção relativamente à facilidade de captação de investidores nos últimos 12 meses foi quase homogénea. Para os próximos 12 meses, de acordo com os inquiridos, esta será neutra.

Face aos últimos 12 meses, 40% dos inquiridos classifica como “neutra” captação de investidores. Relativamente aos próximos 12 meses, 60% considera “neutra” a dificuldade de captação de investidores.

30%

40%

30%

20%

60%

20%

Nos últimos 12 meses Nos próximos 12 meses

Difícil

Neutra

Fácil



Nível de impacte de diversos fatores na captação de investidores

A dimensão do financiamento e a duração do processo são fatores que impactam significativamente a captação de fundos.

O número de investidores tem um impacte reduzido na captação de investidores.

15%

Baixo

50%

Significativo

30%

Muito significativo

5%

Sem significado

Duração do processo

5%

Sem significado

10%

Baixo

65%

Significativo

20%

Muito significativo

Dimensão do financiamento

Número de investidores

0%

Muito

significativo

30%

Baixo

60%

Significativo

10%

Sem

significado



Impacte das alterações regulatórias no desinvestimento da sua Organização

A AIFMD e o FATCA terão um impacte significativo ou reduzido no desinvestimento das Organizações. O impacte do EMIR não se aplica nesta situação.

30%

35% 35%

25%

25% 50%

5%30%

5%35%

25%

Muito significativo Significativo Reduzido Não aplicável

AIFMD(1)

FACTA(2) EMIR(3)

(1) AIFMD: Alternative Investments Fund Managers Directive; (2) FACTA: Foreign Account Tax Compliance Act; (3) EMIR: European Market Infrastructure Regulation;



Duração do processo de alienação de ativos imobiliários

O processo de alienação de ativos imobiliários dura, em geral, entre 3 a 12 meses.

5%Mais de

12 meses

50%Entre 3 e 6

meses

35%Entre 6 e 12

meses

10%Até 3 meses


Avaliações imobiliárias


10%Capitalização

14%Custo de reposição

Método de avaliação dos imóveis (1)

O método de avaliação de imóveis mais utilizado é o Método Comparativo, quer para terrenos quer para outros usos.

Segue o método dos DCF e outros menos relevantes como Custo de Reposição e de Capitalização.


62%Comparativo

Land

48%DCF

19%Capitalização

29%Custo de

reposição

62%Comparativo

Outros usos

52%DCF




Avaliação imobiliárias externas

Os valores de avaliação atribuídos aos imóveis pelos avaliadores externos refletem, em geral, o Justo Valor dos mesmos.

A maioria dos inquiridos (60%) considera, também, que os valores de avaliação atribuídos aos imóveis pelos avaliadores externos estão em linha com as alterações do mercado.

Subavaliados

10%

Ligeiramente subavaliados

25%

Justo Valor

50%

Ligeiramente sobreavaliados

10%

Sobreavaliados

5%

10%Permitem antecipar

tendências do mercado

60%Em linha com as

alterações do mercado

30%Não permitem antecipar

tendências do mercado


Mercado imobiliário em Portugal



Dinâmica do sector imobiliário

Volume e preços de transação para os próximos 3 meses

Perceciona-se um aumento do volume e dos preços de transação, para os próximos 3 meses, nos setores residencial, comércio/ serviços e hotelaria.

Diminuição Ligeira diminuição Igual Ligeiro aumento Aumento

HotelariaComércio/ serviçosResidencial Industrial

30%

45%

15%10%

20%

55%

25%

5%

30%

65%

25%

55%

20%



Dinâmica do sector imobiliário

Evolução das taxas de rentabilidade para os próximos 3 meses

Espera-se, também, que as taxas de rentabilidade, nos próximos 3 meses, nos setores residencial e hoteleiro diminuam, e que nos setores comércio/ serviços e industrial estas se mantenham inalteradas.

HotelariaComércio/ serviçosResidencial Industrial

45%

35%

10%10%

30%

35%

30%

5%

5%

25%

50%

20%

35%

35%

25%

5%

Diminuição Ligeira diminuição Igual Ligeiro aumento Aumento



Impacte de diversas variáveis no sector imobiliário

Os inquiridos consideram que a procura, a oferta, o investimento estrangeiro e a entrada de novos players terão um impacte positivo no setor imobiliário, nos próximos 3 meses.

65%

35%

75%80%

20%

30%

15%

5%5%5%

Entrada de

novos playersBurocracia Política fiscal Situação

política

Procura Oferta Investimento

estrangeiro

45%

35%

20%90% 80%

70%

5%20%

Positivo

Negativo

Neutro


Nota Técnica


O Portuguese Real Estate Investment Survey tem como principais objetivos avaliar:

• a perceção da evolução do mercado imobiliário, por partes do seus intervenientes; e

• qual a estratégia, atual e futura, com maior aposta por parte das organizações.

Os questionários foram enviados ao Painel de Convidados em 29 de Março, tendo-se obtido, a 6 de Abril, as respostas que foram objeto de tratamento.


Contactos

Miguel Paiva Couceiro

Manager

Real Estate – Financial Advisory

Deloitte Portugal

Tlm. +(351) 917 240 884

Tel. +(351) 210 422 500

[email protected]

Jorge Sousa Marrão

Partner

Real Estate Leader

Deloitte Portugal

Tlm. +(351) 963 902 674

Tel. +(351) 210 422 503

[email protected]

Ricardo Reis

Partner

Real Estate - Tax

Deloitte Portugal

Tlm. +(351) 964 736 261

Tel. +(351) 210 427 564

[email protected]

Inês Cintra Costa

Manager

Real Estate – Financial Advisory

Deloitte Portugal

Tlm. +(351) 962 103 923

Tel. +(351) 210 422 500

[email protected]

Diogo Pires

Senior Manager

Real Estate - Tax

Deloitte Portugal

Tlm. +(351) 964 837 258

Tel. +(351) 210 427 541

[email protected]

mailto:[email protected]





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