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PANIAGOBoletim Informativo - Maio/2011

A nova lei do inquilinato com-pleta um ano, mas ainda há muitas dúvidas sobre as mudanças decorrentes des-

sas regras. A lei atinge diretamente todo o mercado imobiliário, envol-vendo locações comerciais, como lo-jistas de shopping centers e de rua, além de aluguéis domiciliares.

Locador e locatário precisam estar atentos às alterações im-pressas na legislação para não sofrerem quaisquer efeitos nega-tivos. A advogada Kelen Cristina de Souza, da Paniago Advogados Associados, responde as princi-pais dúvidas em relação à nova Lei do Inquilinato.

1. Que prazo o inquilino passa a ter para deixar o imóvel alugado?

Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o lo-cador reaver o imóvel alugado. O in-quilino, todavia, poderá devolvê-lo, mediante pagamento de multa, propor-cionalmente ao período de cumprimen-to do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulado.

2. Então o dono do imóvel pode pedir o imóvel de volta quando bem entender?

O artigo 4º diz que o dono do imóvel locado não pode reaver o imóvel, con-tudo, encontramos exceção quando se trata do artigo 9º, que registra que a lo-cação poderá ser desfeita nos casos de mútuo acordo, em decorrência da prá-tica de infração legal ou contratual, na falta de pagamento do aluguel e demais encargos e para a realização de repara-ções urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normal-mente executadas com a permanência do locatário no imóvel.

3. Se o proprietário receber uma oferta maior pelo imóvel e decidir despejar o inquilino, este deverá ser indenizado?

Existem duas situações. No caso de locação, o inquilino deverá ser indenizado apenas se o contrato de locação estiver

em vigor. O proprietário terá que pagar uma multa para o inquilino. Serão res-ponsabilizados o proprietário e o novo lo-cador. No fi m do contrato com prazo de-terminado, o locador não será obrigado a indenizar e nem renovar o aluguel. Con-tudo, o inquilino poderá cobrir a oferta.

No caso de venda ou promessa de venda, o locatário terá preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdades de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notifi cação judicial, extraju-dicial ou outro meio que não gere equí-vocos. Esta comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em es-pecial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o lo-cal e horário em que pode ser examinada a documentação.

4. O inquilino pagará multa se quiser sair antes do término do con-trato?

Sim. Proporcionalmente ao tempo que falta para o término do contrato.

5. Quais as novidades em relação ao fi ador?

No caso de morte do locatário e sepa-ração de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, o fi ador tem que ser informado e poderá exone-rar-se das suas responsabilidades no pra-zo de trinta dias, contado do recebimen-

to da comunicação, fi cando responsável pelos efeitos da fi ança durante 120 dias após a notifi cação ao locador.

6. Quem deve pagar o IPTU? O locatário, mas se estiver estipulado

no contrato.

7. O inquilino de um imóvel co-mercial pode repassar o ponto para um terceiro?

Poderá repassar sim, desde que, te-nha o consentimento prévio e escrito do locador .

8. O preço do aluguel vai baixar devido à nova lei?

Com as alterações da nova lei, pen-sou-se na ideia de disponibilizar mais imóveis no mercado, com uma redução do valor do aluguel. Contudo, na prática, percebe-se que tal fato não ocorreu.

9. Contratos assinados antes de a nova lei entrar em vigor foram alte-rados por ela?

No artigo 6º da Lei de Introdução ao Código Civil, por força do qual “a Lei em vigor terá efeito imediato e geral, res-peitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada”, a efi cácia da nova lei faz com que ela se aplique aos contratos pendentes, respeitando, po-rém, todos os efeitos já produzidos sob a lei anterior.

Pensão Alimentícia

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FunruralPag. 3

Sucumbencia x

Justiça Gratuita

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A Lei do Inquilinato completa1 ano e ainda gera dúv idas

In

fo

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Sujar o nome do pai que não paga pensão alimentícia, bloqueando todas as op-ções de crediário, é uma

opção que pode ser adotada nos 2.882 processos que circulam na Justiça Mineira. Em Uberlândia, um caso como este já foi registra-do no Cartório de Protesto e corre em segredo de justiça. Para o ta-belião substituto Evérsio Donizete de Oliveira, sempre que um dos lados não cumpre o compromis-so da dívida, seja em qual situa-ção for, é possível o protesto. “O principal objetivo não é fazer com que este pai pague a conta, mas provar a sua mora. Melhor um pai solto com o nome sujo, do que preso e com o nome limpo. A pior prisão é a abstrata”, afirmou.

A sugestão de protestar os pais devedores começa a ser dada para todos os defensores públicos que atuam no Estado. A decisão é baseada no Princípio do Melhor Interesse da Criança, aprovado na Convenção Internacional dos Direitos da Criança em novembro de 1989 e confirmado no Bra-sil por meio do Decreto número 99.710/90. O texto determina que “todas as ações relativas às crianças, levadas a efeito por ins-tituições públicas ou privadas de bem-estar social, tribunais, au-toridades administrativas ou ór-gãos legislativos devem conside-rar, primordialmente, o interesse

maior da criança”. “Na verda-de, a prestação alimentícia deve abranger tudo aquilo que é in-dispensável às necessidades da criança. Deve incluir não só os alimentos, como também ves-tuário, habitação, tratamento médico, educação etc”, disse a advogada Jaqueline Mundim.

Para a advogada, protestar o pai inadimplente é uma ma-neira mais célere e eficiente que a cobrança judicial e a prisão. “Salientando que a utilização do protesto não impede ou exclui a possibilidade de execução dos alimentos”, afirmou.

Como fazer

Em alguns Estados, os Car-tórios de Protesto têm exigido uma certidão expedida pelo juiz competente, com descrição do nome e qualificação das partes, número da ação e valor do dé-bito. Há outros Cartórios, como o de Uberlândia, por exemplo, que exigem apenas o documento da dívida (sentença condenatória) e o preenchimento de um formu-lário, sendo de responsabilidade do apresentante as informações prestadas. “Lembrando que mui-tos são os casos que uma mãe é a devedora e pode também ser protestada”, disse a advogada Ja-queline Mundim.

Antes de proceder ao protesto,

o devedor será intimado para efe-tuar o pagamento em três dias. Caso não aconteça, o protesto será efetuado levando o do nome do inadimplente aos órgãos de proteção ao crédito. A retirada do nome do cadastro então é possí-vel com a quitação dos débitos ou ação de sustação do protesto.

A conseqüência prática do pro-testo, segundo a advogada Jaque-line Mundim, é que o devedor terá dificuldades de conseguir crédito e/ou financiamentos, abrir conta, empresas, renovar cartão de cré-dito, etc. “Na maioria dos casos é uma coerção mais efetiva que o aprisionamento. Além disso, a op-ção de protesto desafoga o Poder Judiciário”, disse a advogada.

Quem tem direito

A maioridade dos filhos não implica em extinção do pagamen-to. Segundo a advogada Jaqueline Mundim, o pensionamento pode persistir naqueles casos em que o filho esteja em formação profis-sionalizante e sem condições de se sustentar até os 24 anos, ou seja, enquanto dependente para fins de Imposto de Renda.

Pai que deve pensão alimentíciapode ficar com nome sujo

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FunRuralContribuição não é obrigatoriaOs produtores rurais estão livres do Fun-

do de Assistência ao Trabalhador Rural (Funrural). A contribuição, que incide sobre o faturamento da propriedade e é

revertida para o pagamento de benefícios a tra-balhadores do campo, foi considerada inconsti-tucional pelo Supremo Tribunal Federal (STF). A melhor notícia, é que além de não pagar o tribu-to, os produtores têm direito de reaver os 2,1% recolhidos sobre suas vendas nos últimos cinco anos, com valores atualizados. Em alguns casos, segundo o advogado Norival Paniago, da Paniago Advogados Associados, em Uberlândia, é possível reaver até 10 anos de contribuição, sendo impres-cindível a ajuda de um advogado de confiança.

O criador de gado leiteiro Paulo Newton Paiva Ferreira, que produz cerca de 5 mil litros de leite por dia em sua fazenda, no município de Curve-lo (MG), ainda não contabilizou o valor que tem direito, mas está com boas expectativas. “Isso vai representar uma melhora no nosso segmen-to. Essa quantidade de recursos recolhidos pelo governo faz muita falta para nós”, disse Ferreira.

O pecuarista Fulgêncio Maria Bomtempo, de Patos de Minas, vendeu cerca de 2 mil bois nos últimos anos e pediu para fazer um levantamento de quanto tem para receber. “Em apenas três no-tas são R$ 16 mil para receber”, disse Bomtempo.

Enquanto alguns comemoram a decisão do Su-premo, a Secretaria da Receita Federal do Brasil já contabiliza os prejuízos. Caso todos os produ-tores que contribuíram com o fundo nos últimos cinco anos requeiram seu direitos, poderá gerar um rombo de R$ 11,25 bilhões para os cofres pú-blicos, segundo estimativas do governo federal.

Ilegalidade da cobrança:

Entre vários argumentos, os ministros do STF consideraram que não se deve pagar o valor por-que a cobrança foi instituída pela lei ordinária e não por lei complementar. Além disso, é conside-rada uma bitributação, devido à taxa do PIS/Cofins

Documentos necessários para a ação:

As notas fiscais dos últimos 5 anos de entradas emitidas pelas empresas que adquiriram a produção, dentre elas, usinas, cooperativas, frigoríficos ou por qualquer lugar onde consta a retenção de Funrural.

Levar a documentação a um advogado de con-fiança e ajuizar uma ação na Justiça.

Tempo para a reaver o que foi pago:

Em média dois anos, dependendo do juiz. Po-rém, com o ingresso da ação, o produtor pode-rá deixar de recolher imediatamente o imposto sobre suas vendas futuras. Por precaução, pode constituir um fundo com depósitos judiciais, que serão resgatados no momento em que tiver a sentença favorável, sem a necessidade de aguar-dar pagamento pelos demorados precatórios.

Funrural:

O Funrural é uma contribuição social que cus-teia os benefícios previdenciários. O imposto é cobrado sobre a receita bruta da venda dos pro-dutos rurais (2,1%) e descontado no momento da venda, por quem adquire a produção.

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A Constituição Pátria asse-gura, nos termos do inciso XXXV do artigo 5º, o acesso à justiça como direito fun-

damental, ao determinar que a “lei não excluirá da apreciação do Poder Judiciário lesão ou ameaça a direito”.

Como garantia de que esse acesso à justiça será exercido por todos e em atenção ao princípio da igualdade disposto no caput do art. 5º, a Carta Maior previu também como direito fundamen-tal o dever do Estado prestar a assistência jurídica integral e gratuita àqueles que comprova-rem insufi ciência de recursos.

Já no plano infraconsti-tucional fi cou a cargo da Lei 1.060/50 estabelecer normas para a concessão de assistên-cia judiciária aos necessitados, os quais, nos termos desta Lei, são considerados como “todo aquele cuja situação econômica não lhe permita pagar as custas do processo e os honorários de advogado, sem prejuízo do sus-tento próprio ou da família”.

No que tange aos honorários de advogado, o artigo 3º da aludida Lei dispõe que a assistência judi-ciária compreende as isenções dos honorários de advogado. Contudo, essa regra de isenção não se apli-ca aos honorários de sucumbên-cia. Assim, a parte vencida, ainda que seja benefi ciária da assistên-

cia jurídica, será condenada a pa-gar os honorários, que no máximo poderão ser suspensos pelo prazo de cinco anos caso perdure a si-tuação de pobreza, nos termos do artigo 12 da Lei 1.060/50.

A reclamação geral, principalmen-te daqueles considerados vencedores da demanda, é quando a parte que se diz “pobre no sentido jurídico”, dis-pensa a assistência jurídica integral e gratuita que lhe é garantida pela Constituição e comparece perante o Poder Judiciário representado por advogado constituído, cujos serviços, sabemos todos, não são graciosos.

Para pôr fi m ao que muitos consideram um abuso do direito de ação, a esperança surge nas páginas do novo Código de Pro-cesso Civil - PLS 166/2010, em gestação no Senado Federal.

Dada a importância do tema, o IAB – Instituto dos Advogados Brasileiros – foi convidado pela Co-missão de Constituição e Justiça do Senado a apresentar um parecer sobre o novo Código de Processo Civil, cujo projeto, como se sabe, deriva do trabalho realizado por uma comissão de juristas instituída por ato do Presidente do Senado Federal, que iniciou as atividades no fi nal do ano de 2009, apresen-tando o anteprojeto em junho des-te ano, após audiências públicas em diversos pontos do país.

No parecer apresentado pelo IAB,

consta uma proposta de alteração do art. 85 do novo Código de Processo Civil, para que seja acrescentado um parágrafo, deixando claro que o be-nefício da justiça gratuita não mais alcançará a obrigação de pagar a verba honorária de sucumbência.

Ou seja, a gratuidade de justi-ça concedida à parte hipossufi ciente não mais a isentará, se for vencida no processo, de efetuar o pagamento dos honorários advocatícios de su-cumbência em favor da outra parte.

De acordo com o entendimento dos ilustres juristas que compõem a comissão do IAB, a isenção a que faz jus a parte hipossufi ciente não alcança a obrigação de ressarcir as despesas da parte contrária com a contratação de advogado. Ou seja, a suspensão a que alude a regra do art. 12 da Lei 1.060/50, não deve alcançar a obrigação de pagar a verba honorária de sucumbência.

Fica, portanto, a constatação de que, sem se comprometer em nada o integral acesso à presta-ção jurisdicional, poderá haver um freio nos abusos do direito de ação e, consequentemente, na prática de se demandar sem qualquer responsabilidade.

Wellke Marinho Borges – Advogado em Uberlândia – MG. Membro da banca de advoga-dos do Escritório Paniago Ad-vogados Associados.

Rua Paraná, 185 - B. BrasilUberlândia - MG

Fone: (034) 3230-4700

Honorarios deSucumbencia x Justiça Gratuita

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