Introdução

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A regularização da terra e da moradia daqueles que vivem em assentamentos in-formais tem sido um grande desafio no Brasil das duas últimas décadas, desafio esse que ganhou mais adeptos com a recente aprovação do Estatuto da Cidade, Lei Federal n° 10.257/01.

A regularização fundiária tem como finalidade garantir a segurança jurídica da posse e a melhoria das condições de habitabilidade de assentamentos informais, fazendo com que os moradores dessas áreas tenham oficialmente reconhecidas a propriedade ou a posse da área dependendo do caso.

Esta cartilha tem como objetivo instrumentalizar a comunidade do Jardim Ce-leste em busca da regularização fundiária de suas casas (terra e unidade habi-tacional). Para tanto, a cartilha traz uma parte teórica referente a regularização fundiária, seus fundamentos legais e leis que a amparam em nível federal e muni-cipal, traz um diagnóstico fundiário da área, além de discutir o passo a passo da regularização fundiária no caso específico do Jardim Celeste.

o que é regularIzação fundIárIaRegularização F undiária é o processo de intervenção pública, sob os aspectos ju-rídico, físico e social, que objetiva legalizar a permanência de populações morado-ras de áreas urbanas ocupadas informalmente para fins de habitação, implicando em melhorias no ambiente urbano do assentamento, no resgate da cidadania e da qualidade de vida da população beneficiária1.

aspecto físico infra-estrutura, serviços, obras de urbanização

aspecto jurídico aprovação e registro do parcelamento do solo e titulação das unidades habitacionais

aspecto social mobilização comunitária, resgate da cidadania e melhora na qualidade de vida

1 ALFONSIN, Betânia de Moraes. Direito à Moradia: ins-trumentos e experiências de regularização fundiária nas cidades brasileiras. Rio de Janeiro: FASE/IPPUR, Observatório de Políticas Urbanas, 1997, p. 24.

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o que é moradIa dIgnaO direito à moradia está previsto no artigo 6º da Constituição Federal desde o ano de 2000 como um direito social. Isso significa que, a moradia é um direito humano que garantido adequadamente implica em condições de vida digna e seguras para seus habitantes. São componentes fundamentais do direito à moradia adequada segundo as normas internacionais de direitos humanos2:

Condições adequadas de habitação: boas condições físicas da moradia e do bairro, que não ofereçam risco à saúde e a vida.

Segurança jurídica da posse: possuir o título de concessão de uso ou de propriedade do imóvel que possa ser registrado no cartório em seu nome.

disponibilidade de serviços de infra-estrutura: ter serviço de água, luz, saneamen-to básico, iluminação pública, coleta de resíduos sólidos (lixo), pavimentação etc.

Custo acessível: preço proporcional a faixa de renda do morador, inclusive em relação aos gastos com as tarifas de água, luz, e impostos como o IPTU.

acessibilidade às minorias: programas específicos para o acesso de grupos vul-neráveis e minorias como idosos, mulheres chefes de família, portadores de defi-ciência, quilombolas, indígenas etc.

Boa localização: localização em área urbanizada, com oferta de emprego, infra-estrutura e serviços públicos.

adequação cultural: respeito à produção social do habitat, à identidade cultural e di-ferenças regionais que exigem materiais, tecnologias adequados para a moradia.

o que é dIreIto à CIdade SuStentávelO direito à cidade diz respeito à realização dos direitos humanos na cidade, seja o de morar bem, o de trabalhar, o de ter acesso ao lazer e à cultura, à saúde, educação, ao transporte público e ao meio ambiente equilibrado, bem como o de participar da gestão da cidade. Ele é previsto como diretriz da política urbana para os municípios brasileiros, no artigo 2º, I, da Lei Federal nº 10.257/2001, Estatuto da Cidade.

2 Comentário Geral nº 4 do Comitê DHESC das Nações Unidas.

HIStórICo do JardIm CeleSte

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Luta por melhoriasMaria Barbosa Rocha Rastele

[Moradora do Jardim Celeste I]

“Eu sou do Jardim Celeste I, hoje agente já está morando, eu moro aqui já há 12 anos e continuamos trabalhando por mais conquista, por mais vitória. (...) O Celeste II já está concluído, Celeste I ainda não foi totalmente concluído, a Prefeitura ainda deve uma parcela para o Movimento, para a Associação no caso, né, e assim agente procura sempre trabalhar por outras unidades, por conquista de mais terrenos pra construir casa, pro pessoal do Movimento que tem uma demanda, aí, bastante grande, tem quase 3.000 pessoas em busca de um teto só aqui na região, então é um trabalho bastante árduo...”.

“A gente aqui dentro, aqui no Jardim São Savério, no projeto Jardim Celeste a gente procura trabalhar pra melhorias da vida das famílias que moram aqui e ainda falta ser trabalhada muitas outras conquistas (como na área do córrego etc..)”.

“Através da construção, nós viemos pra cá e todos sábados, domingos e feriados... Nós tinha junto com a gente assessoria técnica, no caso arquiteto e tudo mais. Nós tinha o curso de

SItuação atual: projetos existentes na áreaO Jardim Celeste tem sua origem ligada ao “Programa FUNAPS Comu-nitário”, conhecido como “Programa de mutirões” desenvolvido pela Secretaria Municipal de Habitação e Desenvolvimento Urbano do Mu-nicípio de São Paulo a partir de 25 de setembro de 1989. O programa consistia no repasse de recursos para as associações comunitárias para compra de material e construção das unidades em regime de mu-tirão autogestionário.

No caso do Jardim Celeste foram construídos mutirões com finan-ciamento público do material de construção (Jardim Celeste I e II), mu-tirão com recurso dos próprios moradores (Jardim Celeste IV) e unida-des habitacionais construídas por empreiteiras (prédios das operações interligadas). Um último convênio junto a Associaçào Jardim Celeste V foi firmado, houve repasse de recursos, mas não o suficiente para con-clusão das obras.

mutIrõeS Com fInanCIamento púBlICo

Conjunto habitacional autogestionário da associação Jardim Celeste IFoi firmado convênio, em 1990, entre a Prefeitura Municipal e a Associa-ção Jardim Celeste I para financiamento do material de construção para 200 unidades habitacionais, por meio da COHAB.

O valor total do repasse previsto era de R$ 1.353.600,00, no entanto foram repassados R$ 1.013.284,00 que foram utilizados para constru-ção de 200 unidades habitacionais em regime de autoconstrução. Não houve o repasse da última parcela prevista no convênio no valor de R$ 340.316,00.

Considerando o valor repassado pela prefeitura (R$ 1.353.600,00), o valor do financiamento do material de construção por unidade habita-cional até agora é de aproximadamente R$ 5.066,40.

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Conjunto habitacional autogestionário da associação Jardim Celeste IIFoi firmado convênio (no ano de 1991) entre a Prefeitura Municipal e a Associação Jardim Celeste II para financiamento do material de constru-ção para 200 unidades habitacionais, por meio da COHAB.

O financiamento foi concluído sendo que foram repasados aproxima-damente R$ 1.353.600,00, que foram utilizados para construção de 200 unidades habitacionais em regime de autoconstrução. O valor do financiamento do material de construção por unidade habitacional é de R$ 6.768,00.

terreno do Jardim Celeste vA Prefeitura Municipal de São Paulo transferiu terreno para a Associação Jardim Celeste V para construção de 100 unidades habitacionais. O va-lor previsto do financiamento era de 1.320.000,00. No entanto, apenas foram repassados R$ 182.000,00 (R$ 50mil para limpar o terreno e R$ 132 mil para terraplanagem recebido em 14/06/2005).

Este serviços já foram perdidos pois, com a falta de recebimento das outras parcelas para a construção das casas, o terreno permaneceu va-zio e se encontra hoje cheio de entulho.

mutIrõeS Com reCurSoS próprIoS

Conjunto habitacional autogestionário da associação Jardim Celeste IvA Prefeitura Municipal autorizou a construção em regime de autocontru-ção pela Associação de Jardim Celeste IV de 101 unidades (sem finan-ciamento do material de construção pela Prefeitura Municipal de São Paulo), em terreno da Prefeitura por meio de convênio de 1997.

formação pra poder aprender fazer esse trabalho, nós teve o curso de formação que nos ajudou bastante, são muitas mulheres a qual teve esse trabalho, nós aprendemos a fazer o trabalho de pedreiro, carpinteiro e assim por diante e diante. Foi como a gente veio construir nossas casas. Nós chegávamos às 07h00 da manhã, voltávamos para nossas casas às 17h00, aqui tinha o trabalho do pessoal que carregava água, o pessoal da cozinha que fazia comida, a creche para as crianças...”.

Mutirão: vitória da Reforma UrbanaTeresa Lara [60 anos, moradora do

Jardim Celeste I. Nascida no interior de

São Paulo]

“Na luta da reforma urbana, o mutirão é uma vitória, foi um avanço pra reforma urbana, porque é um terreno que tinha dono, mas tava abandonado, cheio de mato e isso melhorou a situação, não só nossa, mas do entorno, do pessoal do plano 100. Eu acho que pra reforma urbana a situação de hoje da periferia caminhou muito, acho que foi uma

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unIdadeS HaBItaCIonaIS ConStruídaS por empreIteIraS

Conjuntos de prédios Os prédios das operações urbanas interligadas correspondem a 480 unidades (conjunto de 24 prédios com 20 apartamentos cada) cons-truídos por empreiteiras com recursos da Operação Interligada definida pela Lei Municipal nº 11.773 de 18/05/1995.

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o JardIm São SavérIo é uma zeIS!Os projetos do Jardim Celeste – que na verdade correspondem à área do bairro Jardim São Savério, onde também está localizada a favela –, está demarcado como Zonas Especiais de Interesse Social – ZEIS do tipo 1, que corresponde a áreas ocupadas. No mapa do Plano Diretor Estraté-gico de São Paulo (Lei Municipal nº 13.430/2002) o Jardim São Savério corresponde a área de ZEIS 1 nº 191, e no Plano Regional do Ipiranga (Lei Municipal nº 13.885/2003) corresponde a área de ZEIS 1 C030.

As ZEIS são porções do território ocupadas por população de baixa renda, abrangendo favelas, loteamentos precários e empreendimentos habitacionais de interesse social ou do mercado popular, em que haja interesse público expresso por meio desta lei, ou dos planos regionais ou de lei específica, em promover a recuperação urbanística, a regulari-zação fundiária, a produção e manutenção de Habitações de Interesse Social –HIS, incluindo equipamentos sociais e culturais, espaços públi-cos, serviço e comércio de caráter local. Por esta razão em 2004 foi feito o Decreto de Aprovação Específica nº 45.675 (29/12/04) determinando que a regularização fundiária do Jardim Celeste será feito conforme as regras de uso e ocupação do solo da comunidade, ou seja, o reconheci-mento da situação de fato.

grande vitória nossa de ter isso aqui, além de ter nossas casas, melhorar a situação do entorno. O Mutirão trás de positivo pra luta a convivência e o aprendizado. Nós viemos de várias áreas diferentes, várias comunidades diferentes, nós que somos da coordenação, a gente conhece os povos de cada área, de cada região, de cada movimento, mas não tem essa ligação de convivência”.

“(...) Essa convivência fortalece a espiritualidade de convivência e moradia, de organização e da união. È muito importante na vida da gente”.

“(...) A diferença da favela pra cá é a melhoria de condições de moradia, de uma casa que tem telha, tem madeiramento, tem uma janela diferente, onde não chove, onde as madeiras não estão podres, onde o córrego não passa dentro da sua casa, onde os ratos não sobem em cima da cama. O Jardim Celeste, abaixo de Deus e da minha família, que é uma das coisas mais importantes que a gente tem na vida, o Celeste também faz parte da minha vida, parte do meu filho, parte de uma filha que eu peguei pra criar que hoje tem 17 anos, eu acho que ele significa tudo, a luz e o caminho de nós todos que moramos aqui”.

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mapa zeIS plano regIonal do IpIranga

Jd. São Savério ZEIS 1

“Teve ameaça de invasão nas casas da primeira demanda sem terminar. Como tinha mudado de prefeito, as casas tavam na primeira cinta, a maioria sem janela, a outra sem cobrir, o povo teve que entrar sem água e sem luz nas casas e nós emprestamos água e luz da favela de Santa Cristina, pra poder o povo ta entrando pra dentro, colocava uma madeira na janela, colocava uns couros na janela pra não ser invadido de noite e assim foi a situação”.

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Como o JardIm CeleSte apareCe no CartórIoNo cartório, a área ainda está em nome do antigo proprietário, Sr. Fernando Ver-gueiro, pois a Prefeitura Municipal de São Paulo começou, mas ainda não acabou de desapropriar a área (ver comentários mais para a frente).

A área do Jardim Celeste está registrada no 14º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, pela matricula nº 36.210, que corresponde a uma área de 107.310 m², onde estão localizados os projetos habitacionais do Jardim Celeste, localizado no Jardim São Savério.

Os processos de desapropriação não discutem se a área poderá ou não ser desapropriada, discutem apenas o valor que deverá ser pago pela Prefeitura ao proprietário do imóvel. No caso, o processo de desapropriação do Jardim Celeste ainda não acabou porque a Prefeitura e o proprietário da área discutem até hoje na justiça o valor que a Prefeitura deve pagar.

aInda falta a prefeItura regIStrar um doCumento no CartórIo de regIStro de ImóveIS para que a área SeJa ConSIderada púBlICaEsse documento chama-se “Auto de Imissão de Posse”. Foi ele que oficialmente au-torizou, em 09 de maio de 1990, a Prefeitura a oficialmente estabelecer sua posse sobre a área, para iniciar em parceria com o movimento de moradia os projetos dos mutirões autogestionários.

Só com o registro deste documento é que a Prefeitura vai aparecer no Cartório como dona da área, para assim, poder passar o título para os atuais moradores. Para os moradores terem segurança jurídica de sua posse é ncessário receber o título da Prefeitura para registrar no Cartório de Registro de Imóveis.

para SaBer maIS, é necessário con-sultar o 14º registro de Imóveis onde está registrada a matrícula da área que inclui o Jardim Celeste:Oficial: ricardo nahatRua Jundiai, 50 - 7º andar - Ibirapuera São Paulo/SP - Cep 04001-140Telefone: 011 3885-6891Fax: 011 3885.2707E-mail: 14ri@globo.com.brSite: www.14ri.com.br

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Como eStá a ação de deSaproprIação da área do JardIm CeleSte movIda pela prefeItura?Ação de desapropriação do Jardim Celeste corresponde ao processo nº 646/89 A Prefeitura já pagou quase metade do valor devido ao proprietário Fernando Verguei-ro. Os processos de desapropriação costumam ser longos pela discussão em torno do valor a ser pago pela Prefeitura ao proprietário da área, o mesmo acontece entre a Prefeitura e o proprietário da área que discutem judicialmente o valor a ser pago.

Falta pagar por volta de R$ 87 milhões. A Prefeitura declarou que a área não vale mais do que 8 milhões, e esta brigando para não pagar mais.

Como eStá a ação CIvIl púBlICa movIda pelo mInIStérIo púBlICo eStadual?Quando existiam apenas os Jardim Celeste I e II, em 1997, o Ministério Público Es-tadual de São Paulo, por meio da promotoria de Habitação e Urbanismo, entrou com uma Ação Civil Pública nº 342/97 na 3ª Vara da Fazenda Pública contra a Prefeitura de São Paulo para que ela regularizasse os conjuntos habitacionais dessa área.

No mesmo ano Ministério Público Estadual de São Paulo venceu a ação, e a Prefeitura de São Paulo foi condenada a efetivar a regularização do parcelamento, edificação, uso e ocupação do solo do Conjunto Habitacional Jardim Celeste I e II, sob pena de multa diária de R$ 1 mil.

Como a Prefeitura não cumpriu a decisão do juiz, ela está devendo uma mul-ta gigantesca. É importante exigir que a Prefeitura cumpra a sentença. Para isso pode ser feito um Termo de Ajustamento e Conduta (TAC) com a participação do Ministério Público Estadual para a regularização fundiária e inclusão das demais áreas (Jardim Celeste IV, e prédios das Operações Urbanas Interligadas) na obri-gação de regularizar.

A Prefeitura está devendo quase R$ 1 milhão de multa. Isso porque não cumpriu até hoje a sentença do ano de 1997 que manda regularizar o Jardim Celeste I e II.

regularIzação fundIárIa do JardIm CeleSte

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anteS da regularIzação fundIárIa...Hoje o Jardim Celeste aparece como está a imagem abaixo no 14º Cartório de Re-gistro de Imóveis e em nome de Fernando Vergueiro.

depoIS...Queremos que a situação de fato do Jardim Celeste hoje (com as ruas, quadras, lotes, casas, apartamentos) seja registrado em nome da associação e dos moradores.

Matrícula: 36.210 -14° SRI107.310.03m2

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eStratégIa para ConSeguIr a regularIzação fundIárIa: nova ação Civil pública com defensoria públicaQual a estratégia para conseguirmos a regularização fundiária e o re-gistro dos títulos?

Além de continuar pressionando a Prefeitura a cumprir sua obrigação de regularizar os projetos do Jardim Celeste, entrar com uma nova ação coletiva chamada Ação Civil Pública, pedindo:

• pedido liminar (pedido emergencial)Registro da imissão de posse no Cartório de Registro de Imóveis.

• pedido principalRegularização Fundiária do Jardim Celeste. Solicitar que a Prefeitura Municipal de São Paulo proceda a regularização fundiária, reconhe-cendo as normas de uso e ocupação do solo da comunidade da área que está localizada em ZEIS no Plano Diretor de São Paulo e Regional do Ipiranga mediante:

(a) Criação do Conselho gestor das zeIS• Elaboração do Memorial Descritivo do Plano de Urbanização • Regularização por Decreto

(b) outorga dos títulos de cessão de posse.registro dos títulos de cessão de posse. de acordo com o passo a passo da regularização fundiária descrito a seguir:

Registro da imissão de posse Regularização urbanística Registro no cartório Titulação Regularização jurídica Segurança da posse

(c) quitação das unidades habitacionais junto à CoHaB

Não tem coisa melhorManuel José da Silva

[Morador do Jardim Celeste II]

“Porque em 90 nós começamos a limpar o mato, limpamos todo esse mato aqui, em 91 começamos a obra, até a data de hoje não terminamos. Isso aí é o que eu lembro, eu posso falar pra você como pioneiro, que encheu o primeiro radie, mais umas 9 pessoas, isso é um orgulho que eu tenho. Isso é importante pra gente que é trabalhador, a gente que trabalha, e tem vontade de trabalhar também, tem vontade de chegar onde a gente quer. Não tem coisa melhor do que você morar numa casa que você mesmo que construiu, não tem coisa melhor”.

“Aqui nós não tinha água, não tinha luz, eu vim pra cá pra essa rua, Gonçalves Dias, e o Mauro ficou morando na Gonçalves Dias mais lá em baixo. Nós compramos uma mangueira com 120 metros. Essa mangueira foi dividida em 10 pessoas pra poder fornecer água. Que aconteceu? Nós tinha que ficar até 1hr00 da manhã aqui esperando a água chegar, porque ela abastecia todo o bairro pra poder chegar até aqui. Nós tinha que ficar até o dia amanhecer pra tá fornecendo água pra nós, esperando água. A caixa d’água tinha que ficar no chão, ficou por um bom tempo,

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FERNANDO V. PREFEITURA MORADORESRegistro da

Imissão de PosseTítulo de Cessão

de posse em nome da Prefeitura para

as associações de moradores

porque não tinha condições. A casa não tinha contra piso, porta e janela foi nós que colocamos, tudo isso aí foi nós que fizemos”.

“Nós tivemos muito problemas, nós tinha que ficar tomando conta daqui. Eu trabalhava a noite, mas sábado e domingo era folga minha e eu tinha que ficar de plantão em casa acordado, porque, o pessoal sempre tava querendo invadir, nós fazia cerca e eles vinham e tiravam a cerca, foi assim um bom tempo. (...) Aí veio a primeira construção que foi o primeiro radie (...) Nós arrumamos luz emprestado do Jardim São Savério (...) Fizemos o primeiro radie, que justamente foi a primeira casa que é a casa hoje onde fica, no começo do Memorial de Aires, a primeira casa que era um dos protótipos, é a casa do Cícero”

Só tinha mato aquiClementina R. Barros [70 anos, moradora do

Jardim Celeste II]

“Vixe, foi tantos. A gente dormia aí, tomava conta aqui... Nós começamos do nada, só tinha mato aqui, a gente capinava aquele mato, alto encontramos cobra, ninho de cobras.

Os moradores que vivem e moram no Jardim Celeste têm direito à segurança da posse. Isso porque ali construíram suas vidas e muitas com seu próprio esforço suas próprias casas, sempre lutando por condi-ções dignas de vida na cidade, tornando a área de interesse social pelos projetos habitacionais populares alí conquistados e construídos.

paSSo 1: regIStro da ImISSão de poSSePara que a posse da área no cartório passe do:

Sem isso, Prefeitura não pode repassar a posse da área para os mo-radores.

paSSo �: regularIzação urBaníStICa O Plano Diretor de São Paulo (Lei Municipal n° 13.340/2003) em seu art. 175 sobre regularização por Decreto só para áreas definidas como ZEIS, define o Jardim Celeste, que é uma área do Jardim São Silvério, como ZEIS 1 (localizada no Quadro 14 PD/SP, Nº4B PDR/Ipiranga).

Já o Decreto Municipal nº 44667/2003 que regulamenta a ZEIS, em seus arts. 18 à 22, define os requisitos para a elaboração do Decreto e do memorial Descritivo do Plano de Urbanização.

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Como regularIzar a zeIS

Implantar um Conselho gestor da zeISO Plano Diretor do Município de São Paulo e o Decreto Municipal 44667/03 definem a necessidade de implantação de um Conselho Gestor para cada ZEIS para discutir a regularização fundiária.

o que é o conselho gestor e qual é o seu papelÉ um conselho formado por representantes dos moradores da área demarcada como ZEIS e da Prefeitura que deverão decidir as “regras do jogo” para regulariza-ção das ZEIS.

A função do Conselho é discutir e elaborar proposta do Decreto e do Memorial Descritivo do Plano de Urbanização da ZEIS.

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Mas, foi muito difícil limpar todo aquele mato, capina”.

“Eu vinha pro mutirão pra trabalhá, eu fui atravessar a rua, aqui na frente do Simba Safari e o carro me atropelo quase na calçada. Eu quebrei o tornozelo, que a sola do pé ficou virada pra cima, assim e eu na hora desvirei (risos). Eu olhei pro pé e o pé tava virado pra cima. Eu disse assim: “Uai, eu acho que eu quebrei o meu pé”, peguei e desvirei. Mas, aí eu fiquei internada 15 dias, fui operada, tudo... Deus me ajudou que eu fiquei boa, mesmo mancando, andano com bengala até hoje, mas eu não desanimei, continuei nas obra, construindo as casa.”.

“Eu sei que foi muito difícil pra nós, muito difícil pra nós consegui essas casas. Muita luta. Muita luta. Eu não desisti”.

Isso não é passeio, não!Antonieta Dantas da Silva

“Eu carregava massa no carrinho, carregava tijolo, a mulher fazia aqui trabalho de homem. Até hoje eu ainda tenho uma canseira disso... eu fazia assim, uma rodinha de pano, botava 4,

qual a sua composiçãoCoordenado pela-Secretaria Municipal de Habitação e Desenvolvimen-to Urbano (SEHAB) e composto por representantes do Poder Público, incluindo concessionárias de serviços públicos, e da sociedade civil, abrangendo moradores, suas associações e proprietários de imóveis localizados em ZEIS, observada a paridade entre o número de represen-tantes do Poder Público e da sociedade civil. Decreto 45.127/04.

procedimento administrativo específico do Jardim CelesteInstaura-se, assim, o procedimento administrativo em COHAB e os docu-mentos que devem constar no procedimento são os seguintes:

• Delimitação da área (croqui, memorial descritivo, foto aérea) • Indicação das Bacias Hidrográficas • Indicação e Delimitação da ZEIS • Análise Urbanística • Análise Fundiária • Características socioeconômicas • Levantamento Planialtimétrico • Planta AU • Portaria com nomeação do Conselho Gestor

elaboração do memorial descritivo do plano de urbanização e da minuta do decretoRequisitos definidos no art. 18 à 22 do Decreto Municipal nº 44667/2003, que regulamenta a parte das ZEIS do Plano Diretor, para elaboração do Plano de Urbanização:

• Parcelamento • Índices Urbanísticos • Lotes • Restrições à ocupação• Áreas institucionais (áreas verdes e sistema viário) • Sistema Viário

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• Infra-estrutura básica • Situação Fundiária

aprovação no Conselho gestor das zeIS e na Comissão de avaliação de empreendimentos Habitacionais de Interesse Social (CaeHIS)O caminho que será percorrido para a aprovação do do Memorial Descri-tivo do Plano de Urbanização e da Minuta de Decreto será o seguinte:

(1) Aprovação no Conselho Gestor das ZEIS (2) Aprovação na CAEHIS - Comissão de Avaliação de Empreendimen-tos Habitacionais de Interesse Sociais (3) Aprovação na Assessoria Técnico legislativa da Secretaria de Go-verno Municipal (ATL/SGM)

publicação do decretoPublicação do Decreto informando que o chefe do Executivo (Prefeito) aprova o Plano de Urbanização Específico do Jardim Celeste localizado na ZEIS 1. A publicação é feita no Diário Oficial do Município(DOM).

Aprovado o Plano de Urbanização o órgão competente (RESOLO 2) de posse dos documentos necessários emite o documento chamado Auto de regularização.

Com o Auto de Regularização se conclui a regularização técnica e urbanística gera a oficialização das ruas, o desdobro do IPTU (fazen-do com que cada morador passe a pagar pelo IPTU referente a sua unidade habitacional), permite a destinação de áreas para a implan-tação de equipamentos públicos e autoriza subprefeitura a realizar intervenção na área.

5 tijolão, botava aqui, e trabalhemo nessa luta. E foi valioso”.

“Eu tenho a minha casa como que se fosse uma mansão, quando eu chego na minha casa, assim vivo, não vegeto e faço muito por viver, com meus vizinhos, ajudo em todas as coisas que eu posso, to ali junto, não tenho nada contra, graças a Deus. E todo mundo está bem, mas foi muito sacrifício, foi muito sacrifício e até hoje ainda ta com muito sacrifício pra regularizar, mas eu espero que nóis vai regularizar, se Deus quiser”.

Só dependia de nós Maria Cícera Alves dos Santos

“Eu conheci o movimento nas reuniões da Igreja, aí comecei a participar desde o início, que foi no início de 1990. (...) Eu fui passando de demanda a demanda, até chegar nos predinho”.

“A primeira instância eu acreditei, eu vim porque eu acreditei que ia dar certo, como deu. O projeto, que foi um projeto vindo da política da Erundina, um projeto vindo do movimento da Erundina, um projeto confiável, né, só dependia de nós e a experiência foi ótima, porque eu conheci um outro lado social, do qual eu nem imaginaria que existia, que é aquele lado

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paSSo �: entrega doS títuloSA Prefeitura deve entregar os títulos de cessão de posse para as asso-ciações de moradores, nomeando cada família moradora de cada casa ou apartamento.A cessão de posse é título que deve ser utilizado quan-do área que a ser regularizada O art. 26 da Lei Federal n° 6766/79 prevê que nos parcelamentos populares em que estiverem provisoriamente imitidas a União, Estados, Distrito Federal, Municípios e suas entidades delegadas poderá ocorrer a cessão da posseAssim que o processo de desapropriação terminar, a cessão de posse será convertida em proprie-dade definitiva ou em compromisso de compra e venda. Se o morador já tiver quitado todas as parcelas de comercialização da unidade junto à COHAB a cessão de posse será convertida em propriedade definitiva. Se o morador ainda estiver pagando as parcelas será convertida em com-promisso de compra e venda.

O título da cessão de posse pode ser dado de forma gratuita. O título de cessão de posse pode ser usado como garantia em contra-

tos de financiamentos habitacionais.O título da cessão de posse pode ser dado de forma coletiva em nome

da Associação de Moradores de cada projeto, especificando o nome dos moradores que ali moram.

paSSo 4: regIStro doS títuloS no CartórIoAssim os moradores do Jardim Celeste passaram a ter segurança de posse reconhecida no Cartório.

atenção! a população de baixa renda tem direito ao 1º registro gratuito. a cessão de posse deve ser registrada no 14º Cartório de registro de Imóveis em nome da associação de moradores de cada projeto, especificando o nome dos moradores, através do nome da mulher e/ou do homen morador de cada casa ou apartamento.

de pessoas carentes de verdade e aquelas pessoas que se faz de carente.

“(...) A convivência em comunidade foi excelente, você ter que compartilhar, dividir com outro, sábado e domingo, as amizades no sentido de compartilhação, de convivência, no inicio, do respeito. Foi um trabalho bem pesado, mas um trabalho compensador, que todo mundo fazia com amor. Você fazia com alegria, você fazia cantando, você fazia dando risada o tempo todo. Então houve, no início, muito, muito amor e confiança e esperança de que um dia nós íamos realizar esse grande sonho de cada um, que virou coletivo. Então a minha experiência foi ótima, é ótima e está sendo ótima, porque a partir desse momento eu voltei a estudar, voltei a me dedica um pouco mais, dentro do possível, na comunidade, conheci um pouco do que é o serviço social, que cabe a cada um de nós fazer a nossa parte, independente de você estar ou não formado, mas o social está dentro de nós mesmo”.

fInanCIamento HaBItaCIonal de IntereSSe SoCIal

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qual o preço JuSto para a ComerCIalIzação(valor a ser pago pelos moradores à CoHaB pela unidade habitacional)?Quem vai ao Jardim Celeste aprende que alí é um território de luta e de conquistas. Os projetos de mutirão, com o esforço e suor de muitas mãos, conseguiram, apesar de todas as dificuldades, erguer casas dignas para todos.

Após a regularização fundiária da área, a próxima conquista é o título de pro-priedade, mas para que haja uma justa comercialização com a Prefeitura de São Paulo e com a COHAB é preciso fazer uma reflexão sobre o valor da terra, o valor da mão-de-obra dos mutirantes, o valor do material de construção e das unidades habitacionais construídas, nos casos em que houve ou não financiamento, para que se pague o que é justo.

proBlemaS do fInanCIamento HaBItaCIonalAinda no Brasil, apesar da moradia ser um direito social fundamental (art. 6º da Constituição Federal de 1988), não há regras próprias para o financiamento habi-tacional de interesse social. As mesmas regras do sistema financeiro bancário de remuneração de capital (utilizada para financiar carros, por exemplo) são utiliza-das para os financiamentos habitacionais. As tabelas de correção aplicadas são a Price e a SAC, todas elas provém de uma lógica bancária devendo ser revistas para a população de baixa renda.

Tabela de financiamento SAC PRICE

Prestação Decrescente Constante

Amortização Constante Crescente

Juros Decrescente Decrescente

Vantagem Saldo devedor diminui mais rápido

Prestação inicial é menor

Desvantagem Prestação inicial é maior Saldo devedor diminui mais devagar

Tabela elaborado por Paulo Mitio da Grão Assessoria Técnica, considerando inflação zero.

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O uso da Tabela Price tem sido contestado e restringido pela justiça brasileira.

“A aplicação da Tabela Price aos contratos de prestações diferidas no tempo impõe excessiva onerosidade aos mutuários devedores do SFH, pois no siste-ma em que a mencionada Tabela é aplicada, os juros crescem em progressão geométrica, sendo que, quanto maior quantidade de parcelas a serem pagas, maior será a quantidade de vezes que os juros se multiplicam por si mesmos, tornando o contrato, quando não impossível de se adimplir, pelo menos abusivo em relação ao mutuário, que vê sua dívida se estender indefinidamente e o valor do imóvel exorbitar até transfigurar-se inacessível e incompatível ontolo-gicamente com os fins sociais do Sistema Financeiro da Habitação.” (Min José Delgado, STJ, REsp 668795 / RS ; Recurso Especial2004/0123972-0, 2005).

parâmetroS para uma ComerCIalIzação JuStaRegras mais acessíveis e democráticas de financiamento são condições para que as famílias de baixa renda consigam acesso à moradia digna.Na hora de negociar o financiamento habitacional devemos ficar atentos com os fatores que influenciam no preço a ser pago.O comprometimento da renda: limite de 30% da renda da familiar.

A Lei nº 8.692, de 28 de julho de 1993 cria o Plano de Comprometimento de Renda (PCR) que assegura ao mutuário não deve comprometer mais de 30% da renda fami-liar com as prestações mensais do financiamento. Conheça o Art. 2º desta lei:

“Os contratos de financiamento habitacional celebrados em conformidade com o Plano de Comprometimento da Renda estabelecerão percentual de no máximo trinta por cento da renda bruta do mutuário destinado ao pagamento dos encargos mensais. (Vide Medida Provisória nº 2.223, de 4.9.2001)”.

Juros zeroNos últimos anos a COHAB tem cobrado juros de 2% ao ano.Exigência de que nos financiamentos de projetos habitacionais de interesse social, como o caso do Jardim Celeste que é uma ZEIS, não sejam cobrados juros.

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Tijolo na cabeçaFloriza Maria da Conceição [73 anos, moradora do

Jardim Celeste, antiga moradora de Heliópolis,nascida

em Pernambuco]

“Faz 50 anos que moro aqui e no tempo que a Erundina veio tocar aqui fazia 6 anos que ía nas reuniões, assinando ponto, assinando ponto, com um aparelho na perna esquerda, onde tinha reunião eu ia, e quando ela chegou pra fazer o mutirão eu toquei, toquei, toquei e quando ela foi-se embora minha casa não saiu porque não tinha dinheiro pra terminar a casa, aí, mudaram pra segunda (demanda), aí fiquei na segunda, ficou parado quatro anos, mas a gente assinando ponto, eu assinando ponto, todo canto que tinha reunião, eu ia assinando ponto. Aí quando o Pitta entrou ele batalhou, eu batalhei também, aí foi o tempo que ele foi-se embora e deixou parado. Aí a Marta veio, tocou tudo e terminou tudo e eu batalhei até o fim e mês passado fez quatro anos que eu tomei posse da minha casa”.

“Eu carreguei canaleta, tijolo, na cabeça, quando tinha, carregava aqui nessa cabeça. Tinha noite que eu não aguentava dormir de tanta dor de cabeça carregando aqueles tijolos. (...) São 26 anos de luta. Eu criei três netos trabalhando no mutirão, eles moravam no Heliópolis e vinham, todo dia, ficavam brincando e eu trabalhando no mutirão, trabalhando carregando tudo que fosse preciso”.

Índice de correçãoA referência para a correção das prestações e do saldo devedor deve ser a variação da renda familiar do período. A variação salarial é um critério adequado para a correção do contrato.

SeguroO seguro do financiamento do material de construção para idosos chega a 25% do valor total. Sendo que para os mais novos é em torno de 6%. No caso de homens e mulheres idosos sem renda fixa é necessário afastar a cobrança abusiva do seguro.

CarênciaPara evitar inadimplência nos casos de desemprego e outras gra-ves adversidades sofridas pela família, pode ser previsto um prazo de carência em que se suspende o pagamento enquanto extraordi-nariamente o morador não puder pagar a prestação.

Experiência do Município de Santo André: direito a 2 períodos de até 6 meses de carência durante o contrato. O pagamento da carência pode ser feito no final do financiamento, sem correção de juros ou mora, ou, pode se pagar a carência em até 2 anos após regularizar os pagamentos.

A vantagem da carência é suspender juros e correção das par-celas e do saldo devedor enquanto dura a dificuldade financeira que impossibilite o pagamento das prestações.

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reflexão SoBre o valor daS unIdadeS HaBItaCIonaIS no JardIm CeleSte ConStruídoS em regIme de autoConStruçãoPara composição do valor a ser pago pelo mutirante à COHAB é preciso considerar três elementos estrutuantes desse valor: o valor a ser pago pela terra, o valor a ser devolvido pelo material de construção financiado e o seguro cobrado pela COHAB.

No Celeste I, por exemplo, deverá ser pago o preço da terra por unidade habita-cional, o valor do material de construção de aproximadamente R$ 5.066,40 e o valor do seguro de 6% do valor total da unidade.

Já no caso do Jardim Celeste IV, que foi construído com recursos dos próprios moradores, apenas serão devidos os valores referente a terra e ao seguro de 6%. Já o Jardim Celeste II terá, como no caso do Jardim Celeste I, pagar tanto pela terra como pelo material de construção (R$ 6.768,00) e um seguro de 6%.

Quanto ao preço a ser pago pela terra este valor deverá ser negociado junto à CO-HAB. Vale lembrar que em 2003 foi editado Decreto Municipal estabelecendo um teto de R$ 12.000,00 para o lote social, decreto revogado pela atual gestão muncipal.