Jornal do Síndico MARÇO 2013

Ano II - Edição 13 - Março / 2013 - João Pessoa / Cabedelo - www.jornaldosindico.com.br/joaopessoa

Especializadosem questões de

condomínio e serviçosde cobrança

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Tudo em até

3 x no cheque

condomíniodo

PlantasFrutíferas

Ornamentais

Utensíliospara Jardins

Segurança Página 4 Classíndico Caso ConcretoCotidianoPágina 3Página 6 e 7

Página 7

Recuperação, lavagem e troca de fachadas Construção Civil em GeralImpermeabilização Manta Asfáltica Projeto Estrutural

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ORÇAMENTO SEM COMPROMISSO (83) 3268.5272 / 8105.4163 / 8818.2414

Soberania das assembleias

Vagas em garagem podem ser alugadas ou vendidas desde que prática seja permitida pela convenção

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Condomínio-clube Página 5

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Conceito de residencial associado a complexo de lazer está se popularizando

Marco/20132

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ito

ria

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O Jornal do Síndico não se responsabilizapor conceitos e idéias emitidos em artigosassinados ou em matérias pagas. Proibidareprodução total ou parcial, sem préviaautorização da Bandeira & Marcelo Ltda.

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Igor Fernandes de [email protected]

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Cep: 58.030 – 261Tel.: (83) 3031.1133

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Andréa MattosReg. Prof.: 1224 LSF 14 DRT/BA

Cecília LimaReg. Prof.: 3268 DRT/PB

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Fontes: IBGE, Banco Central do Brasil, FGV, FIPE

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IALU

A

Legenda para as fases da lua: Nova Cheia Crescente Minguante Latitude: 06º58,2'S Longitude: 034º50,4'W Fuso: +03.0 Ano: 201 Instituição: DNPVN 45 Componentes Nível Médio: 133.55 Carta: 00830

Tábua de Marés Cabedelo / PB

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Os Editores

Em até

10X

Anúncio Gráfica

Dentre os principais causadores de conflitos dentro de um condomí-nio está a ocupação da garagem. O crescimento da frota de carros se deu vertiginosamente na última década devido ao maior poder aquisitivo con-quistado pelo brasileiro.

Seja em edifícios residenciais ou empresariais, há disputa por uma vaga para estacionar. Este espaço, mesmo os bem pequenos, tornou-se um ele-mento importantíssimo na hora do consumidor escolher onde vai morar ou montar seu escritório.

Tanta demanda gerou, obviamen-te, uma valorização e especulação em torno da garagem. Com isso, come-çou a ser feita a negociação desses es-paços. Um condômino sem carro po-dia vender ou alugar sua garagem a outra pessoa. Esse locatário, não raro, sequer fazia parte do condomínio em questão.

A prática colocava em risco a se-gurança dos demais usuários e, por isso, foi proibida por lei. Vagas em ga-ragem podem ser alugadas ou vendi-das desde que prática seja permitida pela Convenção. E, mesmo assim, a transação só pode ser feita entre in-tegrantes de um mesmo condomínio.

Em abril de 2012 entrou em vigor a Lei Federal 12.607/12, que proíbe a venda ou o aluguel de vagas de ga-ragem a não moradores. A nova lei alterou a redação do artigo 1331 do Código Civil, que permitia a comer-cialização das vagas se a convenção do condomínio não determinasse o contrário. Nossa matéria de Cotidiano traz mais detalhes sobre essa questão.

Os litígios em condomínios são freqüentes e, quando não solucio-nados dentro do âmbito doméstico, são levados à Justiça e lá passam por diversas instâncias. Ainda dentro da área normativa, veja o que o Superior Tribunal de Justiça tem deliberado so-bre conflitos dentro desses patrimô-nios. Confira resoluções sobre cons-truções indevidas, infiltrações e ruídos na nossa seção Jurisprudência.

Nesta edição do Jornal do Síndico, trazemos o que há de novidade em equipamentos sofisticados de segu-rança (biometria para selecionar quem tem ou não permissão para acessar o interior do condomínio; câmeras de monitoramento com alta definição e alcance; materiais blindados).

Ações criminosas contra condo-mínios infelizmente se tornaram uma

realidade freqüente. Investir em mate-riais blindados e tecnologia de reco-nhecimento deixou de ser um luxo e passaram a ser necessidade em algu-mas cidades brasileiras. Confira as op-ções, busque um orçamento e avalie a possibilidade de incrementar a segu-rança do seu condomínio.

Se a receita de onde você mora está em dia e sobra dinheiro em caixa, que tal transformar a área de lazer? Está se popularizando no Brasil o con-ceito de condomínio-clube. Trata-se de residenciais equipados com estru-tura de resort.

Muitos já vêm “prontos da fábri-ca”, entregues pelas construtoras com esse padrão. Porém, havendo espaço físico e recursos, nada impede que as áreas comuns do condomínio sejam turbinadas. Academia, piscinas com brinquedos, bar molhado, sauna, spa, dentre outras mordomias podem ser instaladas em uma estrutura já con-cebida. Nem um sonho é impossível quando existe planejamento, perseve-rança e esforço coletivo.

Marco/2013 3

Segurança

Os índices crescentes de ações criminosas praticadas contra

condomínios aumentam a cada dia nas capitais do Bra-sil e outros grandes centros urbanos. Vista antes como a opção mais segura de mora-dia, os condomínios verticais e horizontais se tornaram vulneráveis. Para reverter essa situação e tentar refor-çar a segurança, o merca-do tem se diversificado na oferta de produtos. Veja em quais itens pode se investir.

Primeiramente, é neces-sário contar com a avaliação de uma empresa com expe-riência na área de segurança doméstica. Um profissional habilitado visita a estrutura para detectar os pontos fra-cos que precisam ser melho-rados. Com este diagnóstico é que se procura o produto mais apropriado para aten-der à necessidade. Esta ava-liação prévia é aconselhável para que se evite a compra de itens que não servem para o perfil do condomínio.

Biometria:Esse é um assunto que já

foi abordado pelo Jornal do Síndico em edição anterior. Com este recurso, cada con-dômino ou pessoa devida-mente cadastrada com per-missão de acesso ao interior

do prédio terá uma assina-tura única. O reconhecimen-to do indivíduo pode ser feito através da impressão digital, retina, face ou mãos. Existem no mercado scaners que fazem a leitura. A tecno-logia tem se popularizado e, consequentemente, o preço tem dimininuído.

Câmeras:Elas não são novidade

nos condomínios, porém há que se salientar que a tecno-logia desses equipamentos evoluiu bastante. Atualmen-te há câmeras de vigilância de longo alcance, capazes de captar imagens nítidas com mais de 400 metros de distância. Além do longo alcance, outros critérios de-vem ser levados em conta na hora de revonar o sistema de monitoramento: resolu-ção (para reconhecer faces e objetos pequenos) e mobili-dade (ao contrário das fixas, que apontam para um único ponto, estas podem acom-panhar o trânsito de uma pessoa ou objeto)

Blindados:Portas, Janelas, vidraças,

cofres e até paredes inteiras podem ser blindadas, isto é, tornar-se imune a agressões como disparo de arma de fogo, impactos como uma pedrada, dentre outros.

Investindo em equipamentospor Cecília Lima |

A porta blindada é re-vestida com aço balístico de alta resistência mecânica e proporciona máximo de proteção contra arromba-mento. Sua instalação pode ser feita em todo tipo de es-tabelecimento comercial e industrial, além de residên-cias e apartamentos.

A blindagem de janelas é ideal para assegurar a pro-teção contra invasão, van-dalismo ou balas perdidas, seja para residências, em-presas ou estabelecimentos comerciais. Os vidros blin-dados são laminados entre si com PVB (polivinil butiral), e podem possuir espessura de 28mm (proteção nível II), 38mm (proteção nível IIIA) e 54mm (proteção nível III).

Parede blindada: As pa-redes e/ou revestimento de parede blindadas prometem ser opções ideais para garan-tir a proteção de cômodos ou ambientes inteiros, seja para residências, empresas ou estabelecimentos comer-ciais. Caso a blindagem seja feita em um empreendimen-to já existente, as paredes ou o teto são reforçados com painéis blindados autopor-tantes em composições de chapas e tubos de aço.

Marco/20134

Cotidiano por Cecília Lima |

Vagas em garagem podem ser alugadas ou vendidas desde que prática seja permitida pela Convenção

Se pudéssemos estabele-cer um ranking com tó-picos mais geradores de

atrito entre condôminos, os conflitos relacionados à ocu-pação da garagem seria um dos principais, atrás apenas do quesito “barulho”, talvez.

O crescimento populacio-nal nos centro urbanos acar-retou um sério problema de falta de espaço. Estacionar em uma zona comercial passou a ser uma árdua tarefa, graças ao grande volume de veículos em circulação nas cidades.

Essa problemática se refle-te também no ambiente do-méstico. Não é raro identificar famílias de classe média e alta que chegam a possuir mais de um automóvel. O pai tem um carro, a mãe tem outro, o filho completa 18 anos e... ga-nha um carro de presente! Em busca de conforto e seguran-ça, esses proprietários termi-nam tendo que enfrentar ou-tro problema: a falta de lugar para guardar esses carros.

Com este cenário, a lei da oferta e da procura entra em ação e muitas pessoas passa-ram a comercializar seus es-paços livres. A prática come-çou a gerar grandes embates quando vagas de garagem passaram a ser vendidas a

pessoas externas ao condo-mínio.

Em abril de 2012 en-trou em vigor a Lei Federal 12.607/12, que proíbe a ven-da ou o aluguel de vagas de garagem a não moradores. A nova lei alterou a redação do artigo 1331 do Código Civil, que permitia a comercializa-ção das vagas se a convenção do condomínio não determi-nasse o contrário.

Até a entrada em vigor da referida lei, era permitido um morador alugar a sua vaga de garagem para estranho, bas-tando oferecer primeiro aos próprios moradores, o que poderia ocorrer em assem-bleia ou com o simples infor-mativo no quadro de avisos do condomínio. Porém, com a modificação implementada pela lei referida,o condômino somente poderá locar a sua vaga a estranhos se a conven-ção assim permitir.

Abrir um ambiente coleti-vo à presença de pessoas que não fazer parte daquele meio tem riscos. Ao entrar em uma garagem, o condutor do carro passa a ter acesso também a escadas e elevadores, o que possibilita seu tráfego em áreas comuns para as quais não foi autorizado a transitar.

Desde de abril passado, as garagens só podem ser alu-gadas ou vendidas quando existir previsão expressa das convenção. Caso não exista autorização expressa, a con-venção poderá será modifi-cada pela aprovação em as-sembleia de dois terços dos condôminos. A mudança vale para proprietários de aparta-mentos, escritórios, salas, lo-jas e sobrelojas, com exceção para os edifícios garagens.

A Lei Federal 12.607/12 não proíbe a locação das va-gas para outros condôminos, pelo contrário, esta passa a ser a única opção do morador que tem uma vaga a mais. A prática pode continuar a ser feita desde que haja acordo entre as partes.

Lembrando que prédios garagens e condomínios com garagens com matrículas se-paradas, são unidades autô-nomas e podem ser negocia-

das da mesma forma que as unidades imobiliárias. O ob-jetivo principal da nova lei é oferecer mais segurança aos prédios residenciais e comer-ciais, reduzindo a circulação de estranhos.

Marco/2013 5

Conforto, segurança e lazer. Quem não gos-taria de morar em um

condomínio residencial que aliasse essas três caracterís-ticas? Esse sonho já é reali-dade para os proprietários que investiram nos chama-dos condomínios-clube. O nome já dá a dica do que se pode esperar: acordar e dor-mir todos os dias dentro de um resort de luxo, contando com a privacidade de uma casa de praia e as vantagens dos serviços e estrutura ho-teleiras.

Atualmente, existem inú-meros resorts em todo o Brasil, sobretudo no Nor-deste, lançados dentro do conceito misto propriedade/hotelaria. Mais do que ad-quirir uma casa de veraneio, comprar um lote, um ban-galô ou uma casa dentro de um empreendimento turís-tico-imobiliário proporcio-na ao investidor usufruir de toda a infraestrutura de um resort (lazer, conforto, segu-rança e proximidade com a natureza) com a privacidade de uma residência

Segundo Paulo Toledo, diretor superintendente da

CIA Inteligência e Coorde-nação (empresa com mais de 15 anos especializada na coordenação de vendas des-te tipo de empreendimento), “este conceito atende plena-mente as pessoas que não querem abrir mão da priva-cidade e independência que uma casa de praia propor-cionam, mas que também apreciam hospedar-se em hotéis, uma experiência que um condomínio, por melhor estruturado que ele esteja, não consegue oferecer”, as-segura.

Os luxos oferecidos aos condôminos nesses resi-denciais são vários: restau-rantes com gastronomia di-ferenciada, piscina, centros de convenções, academia, spa, segurança patrimonial, campo de golf, heliponto e pista para jatos executivos. . “Para o investidor, trata-se também da garantia de uma boa renda com locação”, acrescenta Toledo

Entre os exemplos de pro-jetos turístico-imobiliários no Brasil que estão sendo trabalhados pela CIA Inteli-gência e Coordenação, está o Brazil Hospitality Group,

Condomínio-clubeConceito de residencial associado a complexo de lazer está se popularizando

Capa (Redação com Asssessoria CIA)

que surgiu após uma opera-ção societária de incorpora-ção envolvendo a Invest Tur Brasil e Latin America Hotels (LAHotels).

Um dos braços da em-presa é a marca Txai Resorts, concebida com a filosofia da exclusividade do bem viver e do bem receber em mente. Os hotéis do grupo Txai Re-sorts estão localizados em lugares de rara beleza cênica e natural, preparados para

por Cecília Lima |

operar em bases de susten-tabilidade ecológica, desen-volvimento social responsá-vel e respeito pela cultura e comunidade local, colocan-do sempre como princípio a harmonia do homem com a natureza.

Por que existem tantas pessoas dispostas a pagar caro pelo alto padrão deste tipo de moradia? Qualidade de vida é a resposta. Com o crescimento urbano, loco-

mover-se dentro das gran-des cidades se tornou um desafio exaustivo e também perigoso, devido ao aumen-to da violência. Nesse con-texto, muitas famílias optam por investir em um ambiente agradável para se viver, onde é possível unir tranquilidade e diversão para todas as ida-des.

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Um dia fui abordado por um síndico de um condomínio que me

entre várias perguntas que me fez uma chamou a aten-ção. O que quer dizer com a Assembléia Soberana?

Bem, entende-se que existe Lei maior e específica que aborda o tema condo-mínios, o Código Civil nos seus artigos 1.314 ao 1.358, lá a legislação faz previsão dos direitos e deveres dos síndicos e dos condôminos, uso de área comum, regras internas, constituição e des-constituição de um condo-mínio, quoruns, etc...

O condigo Civil sendo lei maior deve ser acompa-nhada, ou melhor, não po-derá ser desacatada, todo o regramento interno do condomínio deve seguir a determinação da Lei. Em se-guida como num andar mais baixo, encontramos a Con-

venção do Condomínio que pelo novo conceito deve ter como capítulo e não como um apenso o Regulamento Interno, que são as regras básicas e internas dentro do condomínio, tanto a Con-venção quanto o Regula-mento Interno também de-vem seguir o que determina a Lei maior, ou seja, temos uma pirâmide onde tem no seu topo a Lei maior no meio a Convenção e em sua base as Assembléias Ordi-nárias e Extraordinárias, elas também devem seguir o que determina a Convenção e Regulamento Interno, en-tão como fica a questão da soberania das Assembléias Gerais?

A soberania das Assem-bléias Gerais ordinárias ou extraordinárias não se en-contra na vontade única e exclusiva das partes como alguns ainda insistem em

defender. A soberania de-las se encontra na forma de determinação no que diz respeito às suas decisões, ou melhor, as Assembléias são soberanas nas decisões abordadas por ela inclusive para os ausentes e para os que votaram contra essas decisões ou determinações, vence a maioria e o que a maioria decide deve ser aca-tada por quem compareceu e perdeu nos votos e tam-bém pelos ausentes com ou sem justificativa, daí quando se diz a Assembléia é sobe-rana.

Sendo assim, nenhuma determinação nas Assem-bléias deve ir contra o que determina a Convenção e ou Regulamento Interno, que por sua vez não pode ser contra o que determina a Lei maior no caso o Código Civil, a regra é muito fácil a base e o meio da pirâmide deve

estar de acordo com o topo, a Lei maior. A soberania das Assembléias se encontra na obrigação dos condôminos em acatar o que elas deci-dem, mesmo os ausentes

devem acatar as decisões delas, mas as AGOs e AGEs não pode criar regras, nor-mas que confrontam com a Lei.

Soberania das AssembleiasCaso Concreto

Átila Gadelha Marcelo |

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