Laudo de Avaliação - Fevereiro 2014


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N. PROPOSTA : 45970

N. LAUDO : 65497

SOLICITANTE : Banco Votorantim S/A

PROPRIETRIO : Jose Marcelo Pavan e Franke Pavan.

FINALIDADE : Garantia

ENDEREO : Rua Emilio Quinalha, S/N - Lado mpar - Maristela - Laranjal

Paulista - SP

VALORES DA AVALIAO:

VALOR DE MERCADO: R$ 781.000,00 (Setecentos e oitenta e um mil reais)

VALOR DE LIQUIDAO: R$ 547.000,00 (Quinhentos e quarenta e sete mil reais)

Considerando o imvel livre de qualquer nus, posse, domnio, hipoteca ou

desapropriaes que pesem sobre o mesmo e para a finalidade especfica para a qual

foi destinada esta avaliao, para a data base fevereiro/2014.

So Paulo, 28/fevereiro/2014.

SETAPE ENGENHARIA DE AVALIAES

CREA-SP 18329


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NDICE

MDULO 1 ....................................................................................... 4

MDULO 2 ..................................................................................... 11

MDULO 3 ..................................................................................... 20

MDULO 4 ..................................................................................... 24

MDULO 5 ..................................................................................... 27

MDULO 6 ..................................................................................... 29

RESUMO DA AVALIAO .................................................................................................. 4

AVALIAO DO TERRENO .............................................................................................. 11

METODOLOGIAS E CRITRIOS ...................................................................................... 20

ENQUADRAMENTO E ESPECIFICAO DA AVALIAO .............................................. 24

FOTOS DO IMVEL .......................................................................................................... 27

DOCUMENTAO UTILIZADA ......................................................................................... 29


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MDULO 1

RESUMO DA AVALIAO


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M.1. INTRODUO

A SETAPE Servios Tcnicos de Avaliaes do Patrimnio e Engenharia

Ltda., inscrita no CNPJ-MF sob o no 44.157.543/0001-92, com sede na Rua Paes

Leme, 524, cj. 121, So Paulo, SP, contratada pela Banco Votorantim S/A. procedeu

avaliao de Terreno localizado na Rua Emilio Quinalha, S/N - Lado mpar - Maristela

- Laranjal Paulista - SP, para a finalidade de Garantia, com data base para

fevereiro/2014.

O resultado da avaliao, bem como critrios tcnicos, mtodo adotado, nvel

de preciso e fundamentao, definies tcnicas, procedimentos para a

determinao de valores esto detalhadas neste laudo, onde esto detalhados os

objetos da avaliao e memoriais de clculo.

M.1.1. ESCOPO

Esta avaliao tem por finalidade avaliar a conta de Terreno.

M.1.2. DESCRIO DO IMVEL

De acordo com a inspeo efetuada no local, elementos fornecidos pelo

solicitante e dados obtidos em vrias fontes cadastrais, as caractersticas principais

do objeto da avaliao so as seguintes:


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M.1.2.1. LOCALIZAO

Tipo do Imvel Terreno

Proprietrio Jose Marcelo Pavan e Franke Pavan.

Endereo Rua Emilio Quinalha, S/N - Lado mpar.

Bairro Maristela

Municpio Laranjal Paulista

Estado So Paulo

M.1.2.2. ZONEAMENTO

Conforme informaes do Setor de planejamentos da prefeitura de Laranjal

Paulista, o imvel se localiza em zona residencial do Distrito de Maristela, municpio

de Laranjal Paulista, SP. No h mapas disponveis para sua comprovao.


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M.1.3. CARACTERSTICAS DO LOGRADOURO DE SITUAO

Logradouro Mo

Direo Largura

Qtd

Pistas Traado Pavimentao Caladas Guias Sarjetas

Rua Emilio

Quinalha Dupla 6,00 Uma Retilneo Asfalto Sim Sim Sim

M.1.4. MEIOS NORMAIS DE ACESSO

Pela Avenida Afonso Mathias (Rod. Marechal Rondon SP 300 trecho urbano)

existem linhas regulares de nibus intermunicipal.

M.1.4.1. CARACTERSTICAS DA REGIO

Uso Predominante: Urbano, Residencial.

Densidade de Ocupao: Baixa

Padro Econmico: Mdio

Distribuio da Ocupao: Horizontal

rea Sujeita a Enchentes: No

Melhoramentos Pblicos:

gua, Esgoto, Energia Eltrica, Telefone, Asfalto, Guia / Sarjeta,

Iluminao Pblica, Transporte Coletivo, guas Pluviais,

Arborizao e Jardin.

Transportes Coletivos: nibus.

Equipamentos Comunitrios: Lazer, Sade, Cultura, Educao, Segurana.

Intensidade de Trfego: Mdio

Nvel de Escoamento: Bom

Principais Plos de Influncia: Laranjal Paulista, Tiet, Conchas e Cerquilho.

Principais Vias de Acesso: Rodovia Marechal Rondon SP-300


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M.1.5. DOCUMENTAO DO IMVEL

O terreno do imvel avaliando possui formato irregular, topografia plana, rea

total de 3.670,32 m2 titulada de acordo com a tabela abaixo:

Numero

Matricula Quantidade Cartorio

Data

Registro

9.293 3.670,32 Cartrio de Registro Geral da Comarca de Laranjal Paulista -

SP. 27/08/2013

M.1.6. OCUPAO CIRCUNVIZINHA

M.1.7. FOTOS DO IMVEL AVALIANDO


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M.1.8. PREMISSAS PARA A AVALIAO

A rea do terreno adotada na presente avaliao foi extrada da matrcula

anexa ao laudo. No existem construes nem benfeitorias no imvel.

Considerou-se, como premissa, para efeito de avaliao, o bem livre de

hipotecas, arrestos, usufrutos, penhores, passivos ambientais ou quaisquer nus ou

problemas que prejudiquem o seu bom uso ou comercializao.

A documentao fornecida para a elaborao deste relatrio, , por premissa,

considerada boa e vlida, no tendo sido efetuadas anlise jurdica ou medies de

campo exceto estimativas in loco para as benfeitorias e construes.

No foram efetuadas medies para comprovao da rea acima, no sendo

possvel tecnicamente conciliar a vistoria fsica do imvel com a documentao do

mesmo em anexo, bem como anlise da matria jurdica nela expressa, pois no

este o objetivo deste trabalho.

Presumese que no existam condies obscuras ou no aparentes, com

relao ao imvel que o tornaria com mais ou menos liquidez. Nenhuma

responsabilidade assumida por estas condies ou pelos servios que possam vir a

se tornar necessrios para a descoberta desses fatores.

O valor aqui atribudo se refere finalidade especfica deste laudo, ou seja,

Garantia, no podendo servir de base para outras finalidades, pois para tanto os

critrios de avaliao bem como os valores devero ser re-analisados.

Vale ressaltar, que as informaes prestadas junto ao Laudo de Avaliao no

tm cunho definitivo sobre a propriedade, litgios ou alienaes dos referidos bens,

sendo to somente uma anlise baseada nas documentaes fornecidas e acima

referidas. Considerou-se que o imvel mostrado seja o mesmo descrito na

documentao fornecida.


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O laudo considerado pela SETAPE Servios Tcnicos de Avaliao do

Patrimnio e Engenharia Ltda. Como documento sigiloso, absolutamente confidencial,

ressaltando-se que os trabalhos no devem ser utilizados para outra finalidade que

no seja as estabelecidas no termo de referncia.

M.1.9. SITUAO DE MERCADO

So poucos os lotes a venda no distrito de Maristela, os poucos elementos coletados

nas proximidades do objeto deste laudo esto localizados no mais recente loteamento do

distrito chamado de Jardim Maristela. O distrito de Maristela um distrito de pequeno porte,

sendo seu mercado de imveis considerado como moderado.

Nvel de Oferta: Baixa

Nvel de Demanda: Baixa/Mdia

Absoro: Mdia

Desempenho do Mercado Atual: Equilibrado

M.1.10. RESUMO DE VALORES POR PLANO DE CONTA

Descrio Quant Un Vl Mercado

Terreno 3.670,32 m2 R$ 780.972,00

Valor de Mercado Calculado F. Comercializao 1,00 R$ 780.972,00

Valor de Mercado Adotado R$ 781.000,00

Valor de Liquidao F. Liquidao 0,70 R$ 547.000,00


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MDULO 2

AVALIAO DO TERRENO


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M.2. CALCULO DO VALOR DO TERRENO

M.2.1. CONSIDERAES

O valor de mercado do terreno foi obtido com base no unitrio definido para o

imvel avaliando, considerando-se as devidas correes especficas ponderadas por

homogeneizaes, para adequ-lo s caractersticas do avaliando.

O unitrio adotado foi determinado aps uma ampla pesquisa junto ao mercado

imobilirio, atravs de anncios nos jornais e contatos com corretores, imobilirias

atuantes, proprietrios e pessoas afins. Identificamos elementos comparativos vlidos

que, de acordo com as "Normas", devem possuir os seguintes fatores de equivalncia:

a) Equivalncia de Situao: d-se preferncia a locais da mesma situao

geo-scio-econmica, da mesma regio e zoneamento.

b) Equivalncia de Tempo: sempre que possvel, os elementos comparativos

devem apresentar contemporaneidade com a avaliao.

c) Equivalncia de Caractersticas: sempre que possvel deve ocorrer

semelhana com o imvel objeto da avaliao no que tange situao, grau de

aproveitamento, caractersticas fsicas, adequao ao meio, utilizao etc.

Em se tratando de uma regio com densidade Baixa, no h grande variedade

de oferta de terreno nas proximidades. Fez-se ento uma ampla pesquisa onde foram

coletadas amostras as quais foram criteriosamente analisadas e 5 amostras foram

selecionadas em funo da localizao e grau de semelhana com o imvel avaliando.

Segundo pesquisas de dados de mercado, o preo mdio unitrio do terreno

paradigma de R$ 291,48 / m, determinado em clculos apresentados neste mdulo.

rea Total do Terreno Paradigma 300,00 m2

Valor Total do Terreno R$ 87.444,00


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M.2.2. HOMOGENEIZAO

N.Ficha Unitrio.Puro

(R$/m2)

Fator.Oferta Unitrio.Venda

(R$/m2)

Fator

Frentes

Fator

Localizao

Fator

Homogen.

Unit.Homogenizado

(R$/m2)

15052.0 267,49 0,90 240,74 0,91 1,14 1,05 252,78

15055.0 256,07 0,90 230,47 1,00 1,14 1,14 262,73

15056.0 350,00 0,90 315,00 1,00 1,14 1,14 359,10

15058.0 305,56 0,90 275,00 1,00 1,00 1,00 275,00

15059.0 300,00 0,90 270,00 1,00 1,14 1,14 307,80

Limite Inferior R$ 204,04 /m

Mdia Aritmtica R$ 291,48 /m

Limite Superior R$ 378,93 /m

Mdia Saneada R$ 291,48 /m

Para a definio do valor do imvel avaliando, como no h imveis similares na regio disponvel para

comercializao, adotou se um lote paradigma, para obter o valor unitrio do m, que atravs do fator rea foi

corrigido para obter o valor unitrio do imvel avaliando, conforme tabela abaixo:

Descrio Unitrio

Paradigma Fator rea

Unitrio Ponderado

(R$/m) rea (m)

Valor de Mercado (R$)

Imvel Avaliando

291,48 0,73 R$ 212,78 3.670,32 780.972,00


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M.2.3. ELEMENTOS COLETADOS

B - Comparativo 15052.0

Endereo: Rua Decio Dessoti , S/N

Bairro: Jd. Maristela

Cidade: Laranjal Paulista

Estado: SP

Tipo: Sem Edificaes

Opo: Venda

.Terreno: 243,00 m2 .Construda: 0,00 m2 Testada: 0,00 m

Topografia: plana Superfcie: seca Vl.Solicitado: R$ 65.000,00

Vl.Terreno: R$ 267,49/m2 Situao: Oferta - 0.9 Data: fev/2014

Informante: Proprietrio - Ftima - Tel. 15 3283 1551

C - Comparativo 15055.0

Endereo: Rua Decio Dessoti, S/N

Bairro: Jd Maristela


Estado: SP

Tipo: Com Edificaes

Opo: Venda




Informante: Mundial Imveis - Joo Vitor - Tel. 15 3283 3260


15

D - Comparativo 15056.0

Endereo: Rua Decio Dissoto, S/N



Estado: SP

Tipo: Sem Edificaes

Opo: Venda




Informante: Urbanitas Imveis - Marcelo - Tel. 15 3283 1394

E - Comparativo 15058.0

Endereo: Avenida Cesrio Carlos de Almeida, S/N

SEM FOTO

Bairro: So Roque


Estado: SP

Tipo: Sem Edificaes

Opo: Venda




Informante: Urbanitas Imveis - Marcelo - Tel. 15 3283 1394


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F - Comparativo 15059.0

Endereo: Rua Antnio P Milanese, S/N



Estado: SP

Tipo: Sem Edificaes

Opo: Venda




Informante: Doutor Adinho Imveis - Mario - Tel. 15 3285 9300

M.2.4. MAPA DE LOCALIZAO DO IMVEL AVALIANDO E ELEMENTOS COMPARATIVOS


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M.2.5. TRATAMENTO ESTATSTICO

A anlise e saneamento dos resultados obtidos efetuada adotando-se uma

faixa de 30% em torno da mdia, descartando-se os elementos que excederem este

limite (discordantes).

Nesta explanao adotaremos a seguinte notao:

M = mdia aritmtica

q = mdia saneada

O intervalo de confiana com 80% de certeza mnima, segundo as Normas, deve ser

calculado da seguinte maneira, segundo a distribuio t de Student:

5,0)2/,1(0

n

SantE


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sendo:

n = n de elementos

a = 20% (100 - 80) (incerteza)

S = desvio padro

sendo:

t (n-1, 10%) a ordenada de distribuio de Student, com (n-1) graus de liberdade.

O intervalo de confiabilidade dado pela seguinte frmula:

IC = M E0

"q" somente ser rejeitado se t(n-1) > t(n-1, a/2)

Para o teste de hiptese:

sendo:

n = n elementos

M = mdia aritmtica

q = mdia saneada

S = desvio padro

5,0

)()1(

n

S

qMnt


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O memorial de clculo segue adiante com seus respectivos resultados parciais

e finais.

TRATAMENTO ESTATSTICO DO TERRENO

PARADIGMA

Nmero de Elementos Coletados: 5

Nmero de Elementos Saneados: 5

Mdia Aritmtica (p/m): R$ 291,48

Desvio Padro: 43,11

Coeficiente de Variao: 14,79%

Limite Inferior (p/m): R$ 204,04

Limite Superior (p/m): R$ 378,93

Mdia Saneada (p/m): R$ 291,48

T. de Student: 1,5330

AMPLITUDE DO INTERVALO DE CONFIABILIDADE

Inferior (p/m): R$ 261,92 -10,14 %

Superior (p/m): R$ 321,04 10,14%

AVALIAO DO TERRENO PARADIGMA

rea de Terreno: 300,00 m

VALOR DE MERCADO

Unitrio Saneado (p/m): R$ 291,48

Valor do Terreno: R$ 87.444,00

INTERVALO DE CONFIABILIDADE

Inferior: R$ 78.576,00

Superior: R$ 96.312,00


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MDULO 3

METODOLOGIAS E CRITRIOS


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M.3. METODOLOGIA

De acordo com as NORMAS acima referidas a metodologia avaliatria a ser

utilizada deve alicerar-se em pesquisa de mercado envolvendo, alm dos preos

comercializados e/ou ofertados, as demais caractersticas e atributos que exeram

influncia no valor do imvel avaliando.

Em funo das caractersticas do imvel avaliando e das disponibilidades de

dados seguros, relativos obteno dos valores do terreno e das benfeitorias,

optamos pela adoo de uma conjugao de mtodos, quais sejam:

Para obteno do valor de mercado do terreno adotaremos o Mtodo

Comparativo de Dados de Mercado.

M.3.1. TERRENO

M.3.1.1. TRATAMENTO DE DADOS

No tratamento de dados foi utilizado o tratamento por fatores, no qual admite-

se, a priori, a validade da existncia de relaes fixas entre os atributos especficos e

os respectivos preos.

Conforme a NBR 14653-2:2011, os fatores utilizados neste tratamento devem

ser indicados periodicamente pelas entidades tcnicas regionais reconhecidas e

revisados em perodos mximos de dois anos, e devem especificar claramente a

regio para a qual so aplicveis. Alternativamente, podem ser adotados fatores de

homogeneizao medidos no mercado, desde que o estudo de mercado especfico

que lhes deu origem seja anexado ao Laudo de Avaliao.

No presente trabalho, utilizamos os fatores que efetivamente contriburam na

homogeneizao. Analisamos o coeficiente de variao antes e depois da aplicao

de cada varivel isoladamente, visando a sua reduo. Este procedimento foi utilizado,

pois os fatores regionais no foram publicados at o fechamento deste trabalho.


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Para a obteno do valor final do terreno avaliando, temos inicialmente que

determinar os seguintes fatores de ajustes necessrios, a fim de compatibilizar as

amostras com o imvel analisado, a saber:

FATOR OFERTA: adotou-se um fator de reduo de 5% a 20% sobre o preo

ofertado, considerando-se a elasticidade da negociao, ocorrido no fechamento.

ATUALIZAO: no foi necessria vista que os elementos comparativos so

contemporneos avaliao.

FATOR LOCAL: a transposio que utilizamos no presente trabalho foi

baseada na escala de valores varia de 0 a 10 em ordem crescente (notas atribudas

ao local), devidamente aferidos para o local avaliando. O fator deve ser limitado

apenas parcela de influncia que a localizao contribui na composio do valor

final do imvel. Os elementos comparativos no foram transpostos atravs dos

valores de lanamento tributrio, uma vez que estes esto defasados da realidade do

mercado imobilirio local.

FATOR DE REA: os elementos comparativos foram corrigidos em funo de

sua rea, observando-se que existe uma diferena de valores unitrios de acordo com

a rea do terreno, sendo os de maior rea com unitrios menores, limitando-se a sua

influncia parcela com que os mesmos contribuem na composio do valor final do

imvel.

Para tanto, utilizamos frmula constante da publicao Curso Bsico de

Engenharia Legal e de Avaliaes, autor Srgio Antonio Abunahman, 2a. Edio,

Editora Pini:

4

1

ndoreaAvalia

ativoreacompar

quando a diferena entre as reas do comparativo e do avaliando for menor a 30%

8

1

ndoreaAvalia

ativoreacompar

quando a diferena entre as reas do comparativo e do avaliando for maior a 30%


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FATOR FRENTES: Nos casos de terrenos que possuem vrias frentes que

possam proporcionar maior versatilidade de uso e aproveitamento, aplica-se este fator,

atravs de formulas consagradas por normas. Para terrenos urbanos teremos:

Situao Fator

Meio de quadra 1,00

Duas frentes 1,10

Esquina 1,15

3 ou 4 frentes 1,20

M.3.2.1. DEFINIO DO VALOR DE MERCADO

Definio: O Valor de Mercado de um bem pressupe uma situao, em que

as partes interessadas, conhecedoras das possibilidades de seu uso, encontrem-se na

situao em que tanto o comprador, quanto o vendedor, estejam interessados, porm

no compelidos a concretizar a transao.

M.3.2.2. DEFINIO DO VALOR DE LQUIDAO FORADA

Definio: o valor terico e mais provvel de um bem, para uma

determinada data de referncia, numa situao em que as partes interessadas,

conhecedoras das possibilidades de seu uso, encontrem-se na situao de comprador

interessado, porm no compelido a comprar e vendedor compelido a vender. A

perspectiva de tempo necessrio para a venda do bem, considerando o valor de

liquidao de 6 a 18 meses

Para o clculo do Valor de Liquidao, partimos do Valor de Mercado,

aplicando sobre o mesmo um fator de ajuste.

OBS: O valor do fator de liquidao utilizado foi de 0,70.


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MDULO 4

ENQUADRAMENTO E ESPECIFICAO DA AVALIAO


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M.4. TERRENO

A avaliao do imvel em questo ser procedida com a observncia de todas

as diretrizes fixadas na Parte II da NBR 14653-2, atualizada em 2011, que detalha os

procedimentos gerais da norma de avaliao de bens no que diz respeito avaliao

de imveis urbanos, inclusive glebas urbanizveis, unidades padronizadas e servides

urbanas.

O detalhamento e interpretao das especificaes constantes das Normas da

ABNT so discutidos e apresentados atravs de estudos analticos pelo Instituto

Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia - IBAPE.

Este laudo foi avaliado segundo as normas da ABNT - Associao Brasileira de

Normas Tcnicas, conforme descrio abaixo:

Tabela 3 da NBR 14563-2:2011 Grau de fundamentao no caso de

utilizao do tratamento por fatores

Item Pontos Comentrios

1 1 A caracterizacao do imvel avaliando foi por adoo de paradigma

2 2 A quantidade de dados de mercado foi atendida a quantidade mnima para o Grau II.

3 3 A identificao dos dados de mercado foi feita com apresentao de informaes relativas a

todas as caracteristicas dos dados analisados, com foto e caracteristicas observadas pelo

autor do laudo.

4 3 O Intervelo admissivel de ajuste para o conjunto de fatores atende o Grau III

TOT.: 9 Laudo Enquadrado no Grau II

Tabela 5 da NBR 14563-2:2011 - Grau de preciso no caso de utilizao de

tratamento por fatores

Descrio Grau

III II I

Amplitude do intervalo de confiana de 80% em torno do valor central da estimativa

< 30% < 40% < 50%

Nota: Observar subseo 9.1

Intervalo de Confiabilidade 20,28%

Grau de preciso atingido Grau III


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M.4.1. ESPECIFICAO DA AVALIAO

O presente trabalho classificado como "Laudo Enquadrado no Grau II" quanto

fundamentao da avaliao do imvel e "Grau III" quanto preciso do valor do

terreno, com amplitude do intervalo de confiabilidade de 20,28% de preciso do

terreno segundo as normas da ABNT - Associao Brasileira de Normas Tcnicas

NBR 14653-2/2011.


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MDULO 5

FOTOS DO IMVEL


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M.5. FOTOS IMVEL

Vista do imvel Vista do imvel

Vista do imvel Vista do imvel


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MDULO 6

DOCUMENTAO UTILIZADA

Laudo de Avaliação - Fevereiro 2014

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