LAUDO DE AVALIAÇÃO · 2019-01-25 · 7 DIAGNÓSTICO DE MERCADO 11 8 INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E...

LAUDO DE AVALIAÇÃO

Nº 1.521 - 09/2018

RESIDÊNCIA Nº 01 – RESIDENCIAL DALMOLIN – ÁREA DE

TERRENO: 124,13m² E ÁREA CONSTRUÍDA DE: 176,19M² -

MATRÍCULA 11.463

PILARZINHO - CURITIBA/PR

AUTOS Nº 0015476-74.2015.8.16.0182

Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Oficial

www.kronberg.com.br

Rua: Padre Anchieta, 2540 OFFICE / Sala 401 / 4º andar

Bigorrilho / Curitiba-PR - Fone: (041) 3233-1077

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17/09/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação

http://www.kronberg.com.br/

Kronberg Leilões 2

ÍNDICE

1 INFORMAÇÕES GERAIS 3

2 CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES 4

2.1 LIMITAÇÕES E PREMISSAS FUTURAS 4

2.2 NORMATIVAS 4

3 OBJETOS 4

3.1 TIPO DO BEM 4

3.2 DESCRIÇÃO SUMÁRIA DO BEM 5

4 CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO 5

5 OBJETIVO 10

6 IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO 11

6.1 Matrícula 11

6.2 Restrições do imóvel 11

6.3 Benfeitoria 11

7 DIAGNÓSTICO DE MERCADO 11

8 INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS 11

8.1 Método Comparativo de Dados de Mercado 12

8.2 Método de Benfeitoria 12

8.3 Valor final do Imóvel de venda forçada (VI) 12

9 PESQUISA DE VALORES 13

10 RESULTADO DA AVALIAÇÃO 14

10.1 Valor de mercado: 14

10.1.1 Valor do terreno 14

10.1.2 Valor da Benfeitoria 14

10.2 Valor Final do Imóvel de venda forçada (VI) 14

11 ENCERRAMENTO 15

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1 INFORMAÇÕES GERAIS

ESPÉCIE: Laudo de Avaliação

SOLICITANTE: 14° Juizado Especial Cível de Curitiba

REQUERENTE: João Alberto da Silva Janeczko

REQUERIDO: Diogo Nicoletti

OBJETO: Imóvel urbano – Residência nº 01 – Matrícula 11.463 - Curitiba/PR

FINALIDADE: Determinação do valor de liquidação forçada – Venda em Leilão

METODOLOGIA: Método Evolutivo

DATA-BASE DA PRESENTE AVALIAÇÃO: Setembro de 2018

VALOR RESULTANTE DA AVALIAÇÃO:

(Quinhentos e oito mil reais)

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2 CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

Todas as informações foram obtidas juntos aos Autos, Prefeitura do Município de

Curitiba, Auxilio do Google Earth.

2.1 LIMITAÇÕES E PREMISSAS FUTURAS

Nos leilões (liquidação forçada) os bens são arrematados no estado em que se

apresentam. Não se configura então relação de consumo, nem pode haver alegação por parte

do arrematante em relação ao leiloeiro ou comitente de vício redibitório (vício oculto que

apararia o comprador para ser restituído pelo comitente dos valores gastos por esse defeito).

Tal fato tem implicação direta no valor desta avaliação, uma vez que, o bem é entregue no

estado em que se encontra.

O avaliador não tem interesse, direto ou indireto, nas companhias envolvidas ou na

operação, bem como não há qualquer outra circunstância relevante que possa caracterizar

conflito de interesses.

No melhor conhecimento e crédito dos avaliadores, as análises, opiniões e conclusões

expressas no presente trabalho são baseadas em dados, diligência, pesquisas e levantamentos

verdadeiros e corretos.

Para elaboração deste trabalho, o avaliador utiliza informações fornecidas pelo

contratante, não auditadas, sendo assim, o avaliador assume como verdadeiros e coerentes os

dados e informações obtidos para realização deste trabalho, e não tem qualquer

responsabilidade com relação à sua veracidade.

O Laudo de Avaliação apresenta todas as condições limitativas impostas pelas

metodologias adotadas, quando houver, que possa afetar as análises e conclusões contidas no

mesmo.

Este trabalho parte do pressuposto da inexistência de ônus ou gravame de qualquer

natureza, judicial ou extrajudicial, inclusive ambiental atingindo os bens avaliados.

2.2 NORMATIVAS

Para o presente estudo utilizou-se as prescrições da norma ABNT (Associação Brasileira

de Normas Técnicas) NBR 14.653.

3 OBJETOS

3.1 TIPO DO BEM

Imóvel Urbano Residencial – Lote de terreno com Benfeitoria residencial.

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3.2 DESCRIÇÃO SUMÁRIA DO BEM

Residência nº 01 do Residencial Dalmolin, com área de terreno total de 124,13m² e uma

benfeitoria, com área útil de construção de 176,19m², localizados na Rua Elvira B. Polak, 120,

Bairro: Pilarzinho, Curitiba/PR.

Número da Matrícula: Nº 11.463

Indicação Fiscal: 73.062.011

Inscrição Imobiliária: Nº 32.1.0034.0438.00-0

Localização: Latitude: 25°23'45.40"S / Longitude: 49°17'21.33"O

4 CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO

Pilarzinho é um bairro de Curitiba, no estado brasileiro do Paraná.

Antiga região de chácaras de imigrantes alemães, abriga hoje alguns dos mais

importantes pontos turísticos de Curitiba, como os parques Tanguá e Tingüi, e o Memorial

Ucraniano.

Outra característica é a elevação, portanto, localização de várias antenas de transmissão

de rádio e televisão de Curitiba, além de torres de transmissão de telefonia celular.

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Pilarzinho

Bairros

Limítrofes

Abranches, Bom Retiro, São João, São

Lourenço,Taboão e Vista Alegre.

Principais

Vias

Avenida Desembargador Hugo Simas; Rua Raposo

Tavares; Rua Amauri Lange Silvério; Rua Santa

Cecília; Rua Antônio César Casagrande; Rua

Francisco Caron

Rua Primeiro Ministro Brochado da Rocha; Rua

Gardênio Scorzato

Pontos de

referência

Universidade Livre do Meio Ambiente; Bosque

Zaninelli; Bosque do Pilarzinho

Central Nacional de Televisão; TV Bandeirantes; TV

Independência; BandNews FM

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https://pt.wikipedia.org/wiki/Abranches_(Curitiba)

https://pt.wikipedia.org/wiki/Bom_Retiro_(Curitiba)

https://pt.wikipedia.org/wiki/S%C3%A3o_Jo%C3%A3o_(Curitiba)

https://pt.wikipedia.org/wiki/S%C3%A3o_Louren%C3%A7o_(Curitiba)

https://pt.wikipedia.org/wiki/S%C3%A3o_Louren%C3%A7o_(Curitiba)

https://pt.wikipedia.org/wiki/Tabo%C3%A3o_(Curitiba)

https://pt.wikipedia.org/wiki/Vista_Alegre_(Curitiba)

https://pt.wikipedia.org/wiki/Universidade_Livre_do_Meio_Ambiente

https://pt.wikipedia.org/wiki/Bosque_Zaninelli

https://pt.wikipedia.org/wiki/Bosque_Zaninelli

https://pt.wikipedia.org/wiki/CNT_Curitiba

https://pt.wikipedia.org/wiki/TV_Bandeirantes_Curitiba

https://pt.wikipedia.org/wiki/RIC_TV_Curitiba

https://pt.wikipedia.org/wiki/RIC_TV_Curitiba

https://pt.wikipedia.org/wiki/BandNews_FM_Curitiba

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5 OBJETIVO

Determinação do valor de venda em leilão – venda/liquidação forçada.

Liquidação forçada: Valor para uma situação de venda compulsória, típico de leilões e

também muito utilizado para garantias bancárias. Quando utilizado, deve ser também

apresentado o valor de mercado. Este valor reflete o valor de um bem para uma venda em um

curto espaço de tempo. Desta forma os valores de liquidação forçada conduzem sempre a um

valor abaixo do valor de mercado, pois nestes casos é violada uma das condições basilares de

mercado do bem, que é a sua velocidade de venda.

A NBR 14.653, parte 1, define liquidação forçada como “condição relativa à hipótese de

uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado”. E que o

seu preço se deriva da quantia auferível na condição de liquidação forçada.

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6 IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO

6.1 Matrícula

De acordo com a matrícula, o imóvel em estudo é referenciado da seguinte maneira:

“Residência 01, localizar-se-á de frente para a rua Elvira B. Polak, terá a área construída de

propriedade exclusiva de 176,1900m2, sendo 57,6700m2 no térreo, 64,8600m2 no superior. e

53,6600m2 no sótão, perfazendo a área correspondente ou global construída de 176,1900m2,

área de terreno de utilização exclusiva de 124,1300m2, sendo 66,4600m2 de área de quintal e

jardim e 57,6700m2 de área que a casa ocupa no solo, área de terreno de uso comum de

36,7879m2, perfazendo a quota de terreno de 160,9179m2, fração ideal do solo e partes

comuns de 0,2899421.”

6.2 Restrições do imóvel

Não há restrições no imóvel.

6.3 Benfeitoria

O avaliador não teve acesso ao interior do imóvel.

7 DIAGNÓSTICO DE MERCADO

A. Liquidez: Baixo/regular

B. Desempenho de mercado: Baixo/regular

C. Absorção pelo mercado: Baixa/regular

8 INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS

Este trabalho segue as normas estabelecidas para a avaliação de terrenos e edificação

com a coleta de dados enquadrando-se no Grau de Precisão (3), para determinação do valor

do imóvel Grau de Fundamentação (2), conforme Tabela 12 de enquadramento e definições

constantes do item 8.2.4 e 9.5 da NBR-14.653-2, norma da ABNT – Associação Brasileira de

normas Técnicas, tendo sido utilizada as metodologias descritas a seguir.

Com a finalidade de obter o valor final da avaliação aplicou-se o Método Evolutivo que

consiste na soma do valor final dos métodos utilizados para cada tipo de imóvel (Comparativo

de Dados de Mercado + Benfeitorias).

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8.1 Método Comparativo de Dados de Mercado

Para a obtenção do valor do terreno, foi utilizado o Método Comparativo de Dados de

Mercado, conforme item 8.2.1 da NBR-14.653-2, norma da ABNT – Associação Brasileira de

normas Técnicas. Segundo a NBR 14.653 – 1 (Procedimentos Gerais) o método “identifica o

valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos

comparáveis, constituintes da amostra”.

➢ Fatores de Homogeneização:

F1 - Localização: Variando de acordo com a localização determinada pela

circulação/acesso, proximidade de comércio, bancos, farmácias, etc.

F2 - Área: Para diferenças entre áreas <= 30%, adotado: Fa = (Sp/Sa)^(1/4) Para

diferenças entre áreas >30%, adotado: Fa (Sp/Sa) ^ (1/8).

8.2 Método de Benfeitoria

Para a construção existente no local, utilizou-se o método de Quantificação de Custo,

para identificar o custo de reedição de benfeitorias, ou custo de reprodução, levando em

consideração o valor de CUB (Custo unitário Básico) de construção segundo o Sinduscon-PR.

8.3 Valor final do Imóvel de venda forçada (VI)

Valor do Imóvel (VI) = (Valor do Terreno + Valor das Benfeitorias) * F3

F3 - Fator Oferta/Comercialização: 0,85

F3 = 100% - (FV+FA)

Onde: FV = Fator venda forçada* = 12%

7% Fator atribuído pelas condições de pagamento e impossibilidade de negociação (desconto,

troca, etc.), 5% de comissão paga pelo vendedor em venda nas condições de mercado e pagas

pelo comprador em venda forçada.

FA = Fator Aluguel* = 3 %

0,5 x Valor do Imóvel x 6

Valor do imóvel

*Considerando tempo médio de 6 meses para a posse do imóvel, a este será atribuída uma

renda mensal igual a 0,5 % do imóvel.

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9 PESQUISA DE VALORES

Foi realizada uma pesquisa de mercado com características parecidas pela região, e os

valores de cotações similares são apresentados na tabela abaixo, sendo relacionados os

valores colocados dos fatores de homogeneização, para realização do Método Comparativo de

Dados de Mercado.

Cotação Valor do imóvel Área (m²) R$/m² F1 F2 F3

1 299.000,00R$ 360 830,56R$ 0,95 1,14 0,85

2 300.000,00R$ 385 779,22R$ 0,90 1,15 0,85

3 130.000,00R$ 130 1.000,00R$ 0,85 1,01 0,85

4 155.000,00R$ 158 981,01R$ 0,90 1,06 0,85

5 235.000,00R$ 330 712,12R$ 0,90 1,13 0,85

Amostras

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10 RESULTADO DA AVALIAÇÃO

10.1 Valor de mercado:

R$ 597.317,43 (Quinhentos e noventa e sete mil, trezentos e dezessete reais e quarenta e

três centavos)

10.1.1 Valor do terreno

Valor final do terreno: R$ 104.879,92 (Cento e quatro mil, oitocentos e setenta e nove

reais e noventa e dois centavos).

10.1.2 Valor da Benfeitoria

Valor final da benfeitoria: R$ 492.437,51 (Quatrocentos e noventa e dois mil,

quatrocentos e trinta e sete reais e cinquenta e um centavos).

10.2 Valor Final do Imóvel de venda forçada (VI)

F3 = 0,85

Conforme o estudo, o valor de venda forçada do imóvel é de:

R$ 507.719,82

(Quinhentos e sete mil, setecentos e dezenove reais e oitenta e dois

centavos)

Valor arredondado do VI do Imóvel é:

R$ 508.000,00

(Quinhentos e oito mil reais)

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11 ENCERRAMENTO

O presente trabalho está redigido em 15 (quinze) páginas escritas só de um lado e mais 5

anexos.

ANEXO I – Pesquisa de Mercado de terrenos;

ANEXO II – Localização Google Earth – Imóvel em estudo e cotações de mercado;

ANEXO III – Memória de Cálculo;

ANEXO IV – Fotos do imóvel;

ANEXO V – Documentos do imóvel.

Local e Data

Curitiba, 12 de setembro de 2018

Responsável legal da empresa

________________________________________

Helcio Kronberg

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COTAÇÃO 1

IMÓVEL: Terreno

LOCALIZAÇÃO: Rua Mathilde da Silva Wolff 41, Pilarzinho, Curitiba

VALOR: R$ 299.000,00

ÁREA: 360m²

R$/m²: R$ 830,56

DESCRIÇÃO: Rua Mathilde da Silva Wolff, 41 – Pilarzinho. Aceita permuta em imovel de

menor valor. Em Celestial Localização - proximidade de parques Tangua, Tingui, Bosque do

alemão, Sao Lorenço, e, tambem, acesso as areas politico adminsitrativas - Governo

estadual, Municipal, Judiciario, Shoppin Muller. Leve Aclive e com Potencializa construçao a

sua Residência.

Link: https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-pilarzinho-360m-parques-

tangua-tingui-bosque-2937818714.html

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https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-pilarzinho-360m-parques-tangua-tingui-bosque-2937818714.html

https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-pilarzinho-360m-parques-tangua-tingui-bosque-2937818714.html


COTAÇÃO 2

IMÓVEL: Terreno

LOCALIZAÇÃO: Rua Augusto Basso, 236, pilarzinho, Pilarzinho, Curitiba

VALOR: R$ 300.000,00

ÁREA: 385m²

R$/m²: R$ 779,22

DESCRIÇÃO: Terreno no Pilarzinho, plano, com 385 m² e duas casas sem valor comercial

em cima. Indicação fiscal n° VER DADOS-6 – Dimensões 15,70 x 30 x 10 = 385m². Imóvel

classificado como ZR2 – Normal, sendo permitido a construção de até 385m² de construção.

Há a possiblidade de indústria e comércio até 100m². No terreno existe um poço de água.

Região residencial, com toda infraestrutura comercial e urbana. Próximo de comércios, Posto

de saúde, ônibus. Região calma e tranquila para se morar.

Link: https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-pilarzinho-plano-seco-2-

casas-sem-valor-2937305198.html

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https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-pilarzinho-plano-seco-2-casas-sem-valor-2937305198.html

https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-pilarzinho-plano-seco-2-casas-sem-valor-2937305198.html


COTAÇÃO 3

IMÓVEL: Terreno

LOCALIZAÇÃO: VALDIVA PEREIRA LIMA 21, Pilarzinho, Curitiba

VALOR: R$ 130.000,00

ÁREA: 130m²

R$/m²: R$ 1.000,00

DESCRIÇÃO: Quer construir uma casa ou sobrado ao lado de um parque* :). Terreno de

esquina, a 1-2 quadra do Parque Tingui. Em local alto com bela vista de uma floresta de

Araucárias. A 2 quadras da Rua Catharina Potina de Mauro, onde passam linhas de ônibus.

Medidas: 13 m x 10 m.

Link: https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-a-venda-em-pilarzinho-

1000121336.html

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COTAÇÃO 4

IMÓVEL: Terreno

LOCALIZAÇÃO: Rua Vitório Sbalqueiro 571, Pilarzinho, Curitiba

VALOR: R$ 155.000,00

ÁREA: 158m²

R$/m²: R$ 981,01

DESCRIÇÃO: Terreno ZR2 em ótimo local a 200 metros do Parque Tinguí e bem próximo

também do Parque Vista Alegre. O terreno será entregue com projeto de construção

aprovado para casa com 75m², podendo ser alterado segundo a conveniência do comprador.

A área do terreno é de 157,5m² medindo 9m x 17m.

Link: https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-a-venda-no-pilarzinho-

curitiba.-2932487520.html

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https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-a-venda-no-pilarzinho-curitiba.-2932487520.html

https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-a-venda-no-pilarzinho-curitiba.-2932487520.html


COTAÇÃO 5

IMÓVEL: Terreno

LOCALIZAÇÃO: Rua Gustavo Hermann Strobel 141, Pilarzinho, Curitiba

VALOR: R$ 235.000,00

ÁREA: 330m²

R$/m²: R$ 712,12

DESCRIÇÃO: Contém uma residencia de 59m² não averbada. Imediações: Próximo ao

Parque Tingui

Link: https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-a-venda-em-pilarzinho-

2935610715.html

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Kronberg Leilões

ANEXO II

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Kronberg Leilões

Google Earth – Imóvel em estudo x cotações

Documento assinado digitalmente, conforme MP nº 2.200-2/2001, Lei nº 11.419/2006, resolução do Projudi, do TJPR/OEValidação deste em https://projudi.tjpr.jus.br/projudi/ - Identificador: PJX57 J67J4 AT3K3 45WF3

PR

OJU

DI - P

rocesso: 0015476-74.2015.8.16.0182 - Ref. m

ov. 252.2 - Assinado digitalm

ente por Helcio K

ronberg:08518784824

17/09/2018: JUN

TA

DA

DE

PE

TIÇ

ÃO

DE

OU

TR

OS

. Arq: Laudo de avaliação

Kronberg Leilões

ANEXO III

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Helcio Kronberg1/8

Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

Am V.Ofert.(R$) A.Equiv.(m2) V.Unt.(R$/m2) F1 F2 V.Hom.(R$/m2)

1 299.000,00 360,00 830,56 0,95 1,14 899,49

2 300.000,00 385,00 779,22 0,90 1,15 806,49

3 130.000,00 130,00 1.000,00 0,85 1,01 858,50

4 155.000,00 158,00 981,01 0,90 1,06 935,89

5 235.000,00 330,00 712,12 0,90 1,13 724,23

__________________________________________________________________________________________________________

2) HOMOGENEIZAÇÃO DOS FATORES:

F1: F2:Localização Área

Sendo: V.Hom.(i) = V.Unt.(i) x F1 x F2 x ...x F(k)

1) Ident: Mat. 11.463 Tipo: Laudo completo Solicitante: 14º Juizado E. C. Ctba

Lograd.: Elvira B. Polak 120 Complemento:

PilarzinhoBairro: Cidade: Curitiba Estado: Paraná

Nº:

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Helcio Kronberg2/8


3) TRATAMENTO MATEMÁTICO ESTATÍSTICO:

Número de amostras (Ud):

Grau de liberdade (Ud):

Menor valor homogeneizado (R$/m2):

Maior valor homogeneizado (R$/m2):

Somatório dos valores homogeneizados (R$/m2):

Número de intervalos de classe (Ud):

Amplitude de classe (R$/m2):

Amplitude total (R$/m2):

Média aritmética (R$/m2):

Mediana (R$/m2):

Desvio médio (R$/m2):

Desvio padrão (R$/m2):

Variância (R$/m2) ^ 2:

5

4

724,23

935,89

4.224,60

4

52,91

211,66

844,92

858,50

63,647452

82,886428

6.870,159999

___________________________________________________________________________________________

Onde:

a) Grau de liberdade = N - 1:

b) Somatório dos valores homogeneizados = V(1) + V(2) + V(3) +...........+ V(n)

e) Amplitude de classe = At / Ni

c) Amplitude total = Maior valor homogeneizado - Menor valor homogeneizado

f) Média Aritmética = ( V(1) + V(2) + V(3) +..........+ V(n) ) / N

Sendo:

N = Número de Amostras.

V(n) = Valores homogeneizados;

Sendo:

V(n) = Valores homogeneizados.

Sendo:

N = Número de amostras.

At = Amplitude total;

Sendo:

Ni = Número de intervalos de classe.

d) Número de intervalos de classe = 1 + 3,3219 x log (N)

Sendo:

N = Número de Amostras.

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Helcio Kronberg3/8


___________________________________________________________________________________________

4) SANEAMENTO DAS AMOSTRAS ( "CRITÉRIO DE CHAUVENET" ):

D/S Crítico ( Tabela de "CHAUVENET" ) =

4.2) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS ELEVADO:

D/S calc. = ( Maior Valor - Média ) / Desvio Padrão

D/S calc. para o MAIOR valor =

4.1) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS REDUZIDO:

D/S calc. = ( Média - Menor Valor ) / Desvio Padrão

D/S calc. para o MENOR valor =

1,65

1,0975

1,4561

4.3) CONCLUSÃO:

* TODAS AS AMOSTRAS SÃO VÁLIDAS (D/S Menor <= D/S Crítico e D/S Maior <= D/S Crítico) *

Coeficiente de Variação (%) = ( Desvio Padrão / Média ) x 100

___________________________________________________________________________________________

5) DISTRIBUIÇÃO AMOSTRAL:

CV = Coeficiente de Variação ( % ) = 9,81

g) Desvio Médio = ( | V(1) - M | + | V(2) - M | + | V(3) - M | +..........+ | V(n) - M | ) / N

Sendo:

h) Desvio padrão = { [ ( V(1) + V(2) + V(3) +.....+ V(n) ) - ( (V(1) + V(2) + V(3) +.....+ V(n) ) / N ] / (N-1) }

Sendo:

i) Variância = [ ( V(1) + V(2) + V(3) +.....+ V(n) ) - ( (V(1) + V(2) + V(3) +.....+ V(n) ) / N ] / (N-1)

V(n) = Valores homogeneizados;

M = Média Aritmética;


Vh(n) = Valores homogeneizados;


Sendo:

Vh(n) = Valores homogeneizados;

N = Número de amostras;

2 1/222 2 2

2 2 2 2 2

Testa os extremos do grupo de amostras eliminando os dados discrepantes (outlier).

Indica a dispersão relativa em torno da média do grupo de amostras.

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Helcio Kronberg4/8


6) INTERVALO DE CONFIANÇA:

Limite Superior ( Ls ) = Média + ( TC x Desvio Padrão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50

Limite Inferior ( Li ) = Média - ( TC x Desvio Padrão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50

Adotado a distribuição " t " de Student, onde:

Nível de confiança (%) = 80

TC ( Tabela de Student ) (ud) = 1,533

Limite inferior unitário ( Li ) ( R$/m2 ) =

Ls = Limite superior unitário (R$/m2) =

8) CONCLUSÃO FINAL:

Considerando as análises feitas, conclui-se que o valor total do imóvel, objeto deste laudo, na

data atual, é:

Valor Total ( R$ ) = Valor Arbitrado ( R$/m2 ) x Área Equiv. do Imóvel Avaliando ( m2 )

Sendo:

Valor unitário arbitrado (R$/m2) =

788,09

901,74

Área equivalente do imóvel avaliando (m2) =

VALOR TOTAL ( R$ ) =

124,13

844,92

Amplitude do intervalo de confiança em torno da Est. de tendência central (%) =

Amplit. interv. de conf. de 80% em torno da estimativa de tendência central (%) =

6,73

6,73

Estimativa de tendência central (R$/m2) = 844,92

104.879,92

Grau de fundamentação (NBR 14653 / 2011) (ud) =

Grau de precisão (NBR 14653 / 2011) (ud) =

2

3

________________________________________________________________________________________

9) OBSERVAÇÕES GERAIS:

cento e quatro mil, oitocentos e setenta e nove reais e noventa e dois centavos

7) CAMPO DE ARBÍTRIO:

LAi = Limite de arbítrio inferior unitário (R$/m2) =

Estimativa de tendência central (R$/m2) =

LAs = Limite de arbítrio superior unitário (R$/m2) =________________________________________________________________________________________

718,18

844,92

971,66

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Helcio Kronberg5/8


Classe

1

2

3

4

De:

724,23

777,14

830,06

882,97

INTERVALO

Até

777,14

830,06

882,97

935,89

Freq.

1

1

1

2

---------------------------------------------------------___________I

9) GRÁFICOS:

A) HISTOGRAMA - ( Nº de Classes ( c ) x Frequência ( F ))

F

15

10

5

0 1 2 3 4 5 6 C

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200-

2/20

01, L

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6, r

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Pro

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, do

TJP

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//pro

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br/p

roju

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Iden

tific

ador

: PJX

57 J

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Helcio Kronberg6/8


B) Preços Observados (Po) x Valores Estimados (Ve) - R$/m2

Ve

0 Po

x24x23x22x21x20x19x18x17

x9 x10 x11 x12 x13 x14 x15 x16

x8x7x6

x5

x4

x3

x2

x1

Am Po(R$/m2) Ve(R$/m2) Var.

1 -

2 -

3 -

4 -

5 -

6 -

7 -

8 -

10 -

11 -

12 -

13 -

14 -

15 -

16 -

17 -

18 -

19 -

20 -

21 -

22 -

23 -

24 -

830,56

779,22

1.000,00

981,01

712,12

Q26

Q27

Q28

Q29

Q30

Q31

Q32

Q33

Q34

Q35

Q36

Q37

Q38

Q39

Q40

Q41

Q42

Q43

Q44

899,49

806,49

858,50

935,89

724,23

Q46

Q47

Q48

Q49

Q50

Q51

Q52

Q53

Q54

Q55

Q56

Q57

Q58

Q59

Q60

Q61

Q62

Q63

Q64

1,08

1,03

0,86

0,95

1,02

Q66

Q67

Q68

Q69

Q70

Q71

Q72

Q73

Q74

Q75

Q76

Q77

Q78

Q79

Q80

Q81

Q82

Q83

Q84

9 -

Am Po(R$/m2) Ve(R$/m2) Var.

|

|

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e M

P n

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200-

2/20

01, L

ei n

º 11

.419

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6, r

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Pro

judi

, do

TJP

R/O

EV

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//pro

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.tjpr

.jus.

br/p

roju

di/ -

Iden

tific

ador

: PJX

57 J

67J4

AT

3K3

45W

F3



Helcio Kronberg7/8


C) Dispersão dos Preços Observados em Relação a Média

Po

0 Am

x24x23x22x21x20x19x18x17

x9 x10 x11 x12 x13 x14 x15 x16

x8x7x6

x5

x4x3

x2

x1

Am Po(R$/m2) Do(R$/m2) Do(%)

1 -

2 -

3 -

4 -

5 -

6 -

7 -

8 -

10 -

11 -

12 -

13 -

14 -

15 -

16 -

17 -

18 -

19 -

20 -

21 -

22 -

23 -

24 -

830,56

779,22

1.000,00

981,01

712,12

Q26

Q27

Q28

Q29

Q30

Q31

Q32

Q33

Q34

Q35

Q36

Q37

Q38

Q39

Q40

Q41

Q42

Q43

Q44

30,026

81,361

139,418

120,431

148,461

Q46

Q47

Q48

Q49

Q50

Q51

Q52

Q53

Q54

Q55

Q56

Q57

Q58

Q59

Q60

Q61

Q62

Q63

Q64

3,49

9,45

16,20

13,99

17,25

Q66

Q67

Q68

Q69

Q70

Q71

Q72

Q73

Q74

Q75

Q76

Q77

Q78

Q79

Q80

Q81

Q82

Q83

Q84

9 -

Am Po(R$/m2) Do(R$/m2) Do(%)

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

-------------------------------------------------------

|

-------------------------------------------------------

Do = Dispersão em relação a média.

Mo = Valor Médio (R$/m2) = 860,58

Po = Preços observados.

|

Mo

Doc

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ente

, con

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e M

P n

º 2.

200-

2/20

01, L

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.419

/200

6, r

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do

Pro

judi

, do

TJP

R/O

EV

alid

ação

des

te e

m h

ttps:

//pro

judi

.tjpr

.jus.

br/p

roju

di/ -

Iden

tific

ador

: PJX

57 J

67J4

AT

3K3

45W

F3



Helcio Kronberg8/8


D) Dispersão dos Valores Homogeneizados em Relação a Média

Vh

0 Am

x24x23x22x21x20x19x18x17x9 x10 x11 x12 x13 x14 x15 x16x8x7x6

x5

x4

x3

x2

x1

Am Vh(R$/m2) Dh(R$/m2) Dh(%)

1 -

2 -

3 -

4 -

5 -

6 -

7 -

8 -

10 -

11 -

12 -

13 -

14 -

15 -

16 -

17 -

18 -

19 -

20 -

21 -

22 -

23 -

24 -

899,49

806,49

858,50

935,89

724,23

Q26

Q27

Q28

Q29

Q30

Q31

Q32

Q33

Q34

Q35

Q36

Q37

Q38

Q39

Q40

Q41

Q42

Q43

Q44

54,572

38,426

13,580

90,966

120,692

Q46

Q47

Q48

Q49

Q50

Q51

Q52

Q53

Q54

Q55

Q56

Q57

Q58

Q59

Q60

Q61

Q62

Q63

Q64

6,46

4,55

1,61

10,77

14,28

Q66

Q67

Q68

Q69

Q70

Q71

Q72

Q73

Q74

Q75

Q76

Q77

Q78

Q79

Q80

Q81

Q82

Q83

Q84

9 -

Am Vh(R$/m2) Dh(R$/m2) Dh(%)

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

-------------------------------------------------------

|

-------------------------------------------------------

Dh = Dispersão em relação a média.

Mh = Valor Médio (R$/m2) = 844,92

Vh = Valores Homogeneizados.

|

Data: / / ___________________________________

Mh

Doc

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º 2.

200-

2/20

01, L

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º 11

.419

/200

6, r

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do

Pro

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, do

TJP

R/O

EV

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ttps:

//pro

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.tjpr

.jus.

br/p

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di/ -

Iden

tific

ador

: PJX

57 J

67J4

AT

3K3

45W

F3



Helcio Kronberg1/3

Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO DE EDIFICAÇÕES

__________________________________________________________________________________________________________

1) PARÂMETROS ADOTADOS:

1.1) DAS CARACTERÍSTICAS DO EMPREENDIMENTO:

Prazo estimado para conclusão da obra ( meses ):

Taxa de administração da obra ( % ):

Percentual total relativo aos custos financeiros da obra durante a construção ( % ):

Lucro ou remuneração da construtora ( % ):

1.2) DAS CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO:

1.2.1) DEPRECIAÇÃO:

Adotando o método de Ross - Heidecke, onde:

Fator de depreciação = [(100 - K) /100], sendo:

Idade Real (anos):

Vida útil total provável (anos):

Idade em % da vida(%):

Fator de depreciação ( decimal ):

1.2.2) ÁREA CONSTRUÍDA PADRÃO ( PREDOMINANTE ):

Fonte CUB ( Custo Unitário Básico ):

Data de referência CUB:

Padrão de acabamento:

Ap = Área construída padrão ( Predominante ) ( m2 ):

Valor do CUB ( Custo unitário básico ) ( R$/m2 ):

IDENTIFICAÇÃO PADRÃO ACAB. CUB ( R$/m2 )ÁREA ( Aq ) ( m2 ) PESO

--------------------

--------------------

--------------------

--------------------

--------------------

--------------------

--------------------

--------------------

--------------------

--------------------

--------------------

--------------------

--------------------

--------------------

--------------------

--------------------

--------------------

--------------------

-----------------------

-----------------------

-----------------------

-----------------------

-----------------------

-----------------------

-----------------------

-----------------------

-----------------------

-----------------

-----------------

-----------------

-----------------

-----------------

-----------------

-----------------

-----------------

-----------------

------

------

------

------

------

------

------

------

------

i

1

2

3

4

5

6

7

8

9

8,00

15,00

8,00

17,00

5,00

50,00

10,00

Sinduscon/PR

12/09/2018

Alto / Normal

176,19

2.214,46

Onde: Peso = CUB áreas diferentes da padrão / CUB área padrão

1.2.3) ÁREAS CONSTRUÍDAS DIFERENTES DA ÁREA CONSTRUÍDA PADRÃO:

Fator C ( estado da construção ) (%):

Fator K ( Ross - Heidecke ) (decimal):

8,09

13,15

Onde C = Entre Regular e Reparos Simples

0,8685

Ident: Mat. 11.463 Tipo: Laudo completo Solicitante: 14º Juizado E. C. Ctba

Lograd.: Elvira B. Polak 120 Complemento:

PilarzinhoBairro: Cidade: Curitiba Estado: Paraná

Nº:

Doc

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.419

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Pro

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TJP

R/O

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.tjpr

.jus.

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Iden

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: PJX

57 J

67J4

AT

3K3

45W

F3



Helcio Kronberg2/3


1.2.4) ÁREA EQUIVALENTE DE CONSTRUÇÃO:

Sendo:

onde:

Aq(i) = Área construída diferente da área construída padrão ( m2 );

Ap = Área construída padrão ( predominante ) ( m2 );

176,19

Ae = Ap + [ Aq (1) * Peso (1) + Aq (2) * Peso (2) + .... + Aq (i) * Peso (i) ]

Ae = Área equivalente de construção ( m2 );

Peso(i) = CUB áreas diferentes da padrão / CUB área padrão.

Logo:

Ae = Área equivalente de construção ( m2 ):

1.2.5) CUSTOS NÃO INCLUÍDOS NO CUB:

i IDENTIFICAÇÃO VALOR TOTAL ( R$ )

1 -------------------- --------------------------

2 -------------------- --------------------------

3 -------------------- --------------------------

4 -------------------- --------------------------

5 -------------------- --------------------------

6 -------------------- --------------------------

7

8

9

--------------------

--------------------

--------------------

--------------------------

--------------------------

--------------------------

i IDENTIFICAÇÃO VALOR TOTAL ( R$ )

10

11

12

13

14

15

16

17

18

--------------------

--------------------

--------------------

--------------------

--------------------

--------------------

--------------------

--------------------

--------------------

--------------------------

--------------------------

--------------------------

--------------------------

--------------------------

--------------------------

--------------------------

--------------------------

--------------------------

Custo total não incluído no CUB ( R$ ): 0,00

2) CONCLUSÕES:

2.1) DO VALOR FINAL DAS CONSTRUÇÕES:

Sendo:

VFC = {[( Ae * CUB padrão ) + CT ] * ( 1 + A ) * ( 1 + F ) * ( 1 + L )} * FD

onde:

VFC = Valor final das construções ( R$ );

Ae = Área equivalente de construção ( m2 );

CT = Custos totais não incluídos no CUB ( R$ );

A = Taxa de administração da obra ( % );

F = Percentual total relativo aos custos financeiros da obra durante a construção ( % );

L = Percentual correspondente ao lucro ou remuneração da construtora ( % );

FD = Fator de depreciação ( decimal ).

Doc

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45W

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Helcio Kronberg3/3


Logo para:

Temos:

VFC = Valor final das construções ( R$ ): 492.437,51

3) OBSERVAÇÕES GERAIS:

Grau de fundamentação ( NBR 14653 ) = 2

quatrocentos e noventa e dois mil, quatrocentos e trinta e sete reais e cinquenta e um centavos

Legenda

% Custo da construção

% Custo da administração da construção

% Custo financeiro da obra

% Lucro ou remuneração da construtora

68,82

10,32

6,33

14,53

(considerando a depreciação):

Data: / / ___________________________________

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Kronberg Leilões

ANEXO IV

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Kronberg Leilões 1

Fotos do imóvel:

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Kronberg Leilões 2

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Kronberg Leilões

ANEXO V

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Inscrição Imobiliária Sublote Nº da Consulta / AnoIndicação Fiscal73.062.011

PREFEITURA MUNICIPAL DE CURITIBASecretaria Municipal do Urbanismo

32.1.0034.0438.00-0 - 248758/2018

CONSULTA PARA FINS DE CONSTRUÇÃO

Bairro: Rua da Cidadania: Quadrícula:

Boa VistaPILARZINHOF-11

Informações da SMU - Secretaria Municipal do UrbanismoTestadas do LotePosição do Lote: Meio de quadra

Sistema Viário: 1- Denominação: NORMALR. ELVIRA B POLAK

Dados de Projeto de Rua (UUS-5.1): LOTE ATINGIDO P/ ALINHAM.- OBEDECER O PROJETO APROVADO DA RUA120Tipo: Nº Predial: Testada (m): Cód. do Logradouro:N432A Principal 16,00

Cone da Aeronáutica: 1.061,00m em relação a Referência de Nível (RN) OficialParâmetros da Lei de ZoneamentoZoneamento: Sistema Viário:

ZR2.ZONA RESIDENCIAL 2NORMAL

* Em caso de dúvidas ou divergências nas informações impressas, vale a Legislação Vigente.

Classificação dos UsosUsos Permitidos Habitacionais

HABITAÇÃO INSTITUCIONAL.HABITAÇÕES UNIFAMILIARES.HABITAÇÕES UNIFAMILIARES EM SÉRIE ATENDIDA A DENSIDADE MÁXIMA.PARA MAIS DE 20 HABITAÇÕES UNIFAMILIARES EM SÉRIE CONSULTAR O IPPUC.

Usos Permitidos ComerciaisCOMÉRCIO E SERVIÇO VICINAL COM ÁREA MÁXIMA CONSTRUÍDA DE 100,00 M2.COMUNITÁRIO 2 - CULTO RELIGIOSO CONFORME LEI 7529/90.

Usos Tolerados***************************************************************************************************************

Usos Permissíveis*******************************************

Usos Proibidos*******************************************************************************************

Parâmetros da ConstruçãoCoeficiente de Aproveitamento

1,0.Taxa de Ocupação

50%.Taxa de Permeabilidade

25%.Densidade máxima

80 HABITAÇÕES /HA, PARA HABITAÇÕES UNIFAMILIARES E HABITAÇÕES UNIFAMILIARES EM SÉRIE,SENDO ADMITIDO 3 HABITAÇÕES EM LOTES DE 360,00 M2.

Altura Máxima02 PAVIMENTOS.ATENDIDO LIMITE DA ANATEL E AERONAUTICA.

Versão: 3.0.0.153 Para maiores informações acesse: www.curitiba.pr.gov.br 010191-8 790745-2

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32.1.0034.0438.00-0 - 248758/2018


Recuo Frontal5,00 M.

Afastamento das Divisas2,50M PARA HABITAÇÃO INSTITUCIONAL.

EstacionamentoOBEDECER O CONTIDO NO DECRETO 1021/2013 E REGULAMENTO DE EDIFICAÇÕES DA SMU.

RecreaçãoOBEDECER O CONTIDO NO REGULAMENTO DE EDIFICAÇÕES DA SMU.

Observações Para Construção1 - Poderá ser concedido alvará de funcionamento para Indústrias Tipo 1 em edificações existentes ou anexas amoradia e tolerado para Comunitário 1, ambos com porte máximo de 100,00 m².2 - Poderá ser concedido à critério do CMU, alvará de funcionamento para Comércio e Serviço Vicinal e Comunitário 1,em edificações existentes com porte superior a 100,00 m², desde que com área de estacionamento de no mínimo iguala área construída e porte compatível com a vizinhança habitacional e com as características da via.

Informações Complementares

*****Bloqueios

*****

Alvarás de ConstruçãoSublote: 0Número Antigo: Número Novo:270695

Informações de Plantas de Loteamentos (UCT 6)Sublote Situação de Foro Nº Documento Foro

0000 Foreiro Livro 4165/20001 Foreiro 0002 Foreiro 0003 Foreiro

Dados Sobre Planta de LoteamentoPlanta/Croqui Nº Quadra Nº Lote Protocolo

Situação: Lote dentro do perímetro de Planta/Croquis aprovadaNome da Planta: SAO DOMINGOS

22A.00876-

** Sujeito a Averbação.** Por se tratar de terreno foreiro, solicitar Carta de Averbação de Aforamento no protocolo do Cadastro Técnico (UCT 6).

Informações do IPPUC - Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Curitiba*****Informações da SMOP - Secretaria Municipal de Obras Públicas


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32.1.0034.0438.00-0 - 248758/2018


Faixa não Edificável de DrenagemSituação Faixa Sujeito à Inundação Diâmetro da Tubulação Água CorrenteCaracterísticas: A P.M.C. se isenta da falta de informações.Lote não Atingido NÃO NÃO

Informações da SMMA - Secretaria Municipal do Meio Ambiente** Existindo árvores no imóvel é obrigatória a consulta à MAPM.**

Informações da SMF - Secretaria Municipal de Finanças

Área Total Construída:Área do Terreno:Espécie:

470,27 m²Dados dos SublotesSublote Utilização Ano Construção Área Construída

Residencial0000 2012 176,19 m²Vago0001 0 0,00 m²Residencial0002 2012 144,88 m²Residencial0003 2013 149,20 m²

Qtde. de Sublotes: 4555,00 m²Condomínio Horizontal

Cód. Logradouro Planta Pavimentação Esgoto Iluminação Pública Coleta de LixoInfraestrutura Básica

D ANTI-PO NAO EXISTEN432A Sim SimBacia(s) Hidrográfica(s)BACIA BARIGUI Principal

Observações Gerais1 - Considerando a necessidade de adequar e organizar os espaços destinados a circulação de pedestres, a

construção ou reconstrução de passeios deverá obedecer os padrões definidos pelo Decreto 1.066/20062 - A altura da edificação deverá obedecer as restrições do Ministério da Aeronaútica, referentes ao plano da zona de

proteção dos aeródromos e as restrições da Agência Nacional de Telecomunicações - Anatel, referentes ao planode canais de microondas de telecomunicações do Paraná.

3 - Todo o esgotamento sanitário (banheiro, lavanderias e cozinhas) deverá obrigatoriamente ser conectado a redecoletora de esgoto existente na via pública. No caso de cozinhas deverá ser prevista a caixa de gordura antes dareferida rede.

4 - Na ausência de rede coletora será tolerada a utilização de sistema de tratamento composto por fossas, filtros esumidouros (ver Termo de Referência no site da PMC www.curitiba.pr.gov.br ) prevendo-se futura ligação com arede coletora de esgoto.

5 - As águas pluviais devem ser direcionadas obrigatoriamente a galeria de água pluvial existente na via pública.6 - Para qualquer tipo de construção, reforma ou ampliação, consultar a Sanepar quanto a ligação domiciliar de

esgoto.

DataResponsável pela EmissãoCONSULTA IMPRESSA VIA INTERNET 12/09/2018

*** Prazo de validade da consulta - 180 dias ***


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32.1.0034.0438.00-0 - 248758/2018


ATENÇÃO » Formulário informativo para elaboração de projeto. Não dá direito a construir. » Início da obra somente após a expedição do Alvará de Construção. » Em caso de dúvidas ou divergência nas informações impressas valem as informações atualizadas do Lote, bem como a Legislação vigente.


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CERTIFICO na a resente fotocó ia é reprodução fiel da matrícula nº 11.463 do Reglstro Geral destaServentia. N A 1» MS. Dou fé, (. ritiba, 17 de agosto de 2018-10229:08hs.""*** ª“""'“"BuscasRlBSJO runnnvsnCertidão de Inteiro TeorR$ 12,93 ' ªRegistro Excedmlte R$ 1.95SELO (FUNARPEN) R$ 4,67ISS 4%: 0,94FUNREIUS 25%: 5.78FADEP: 1,18 Iªne warm.TOTAL: 36,15 . ijxP.M37u3.l<9-isPmL123 83 ums , 19an12 http:/lfunarpenxumbr

' (assinado digimImente) .

LUIS FLAVIO FIDELIS GONÇALVES - OFICIAL DO REGISTRO .

GILMARA FERREIRA MELO - SUBSTITUTA (PORTARIA 4330017)VANESSA SCHUCH - ESCREVENTE (PORTARIA 147/2017)KEZIA DE LIMA FREITAS - ESCREVENTE (PORTARIA "9 1.120 17)Rua Padre Anchieta, 2050= Conj. 501. 5" andar, Curitiba-PR

Fune: (41)3022-1117

SEGUE

Para consultar a autentlcxdãde, informe na ferramentãwww.czi.org.br/confírmakutentícidªdeo CNS: 08.325-3& o código de verificação da documento: sum-57

, Fvuidindnnnepúma DocumentoAssinadoDigitalmcme“Máfiª ,.. KEZIADE LIMA FREITAS.zmid-nw'd-mtCPF105381611919-17/08/2018

Consulta disponíve] por 30 dias

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LAUDO DE AVALIAÇÃO · 2019-01-25 · 7 DIAGNÓSTICO DE MERCADO 11 8 INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E...

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