Método Comparativo Exercícios Resolução

7/25/2019 Mtodo Comparativo Exerccios Resoluo

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INTRODUO AVALIAO IMOBILIRIAUniversidade Fernando Pessoa

Mtodo comparativo - resoluo de exerccios

Avaliao imobiliria - Mtodo comparativo Resoluo de exerccios - 1/29

Exerccio 1

Calcule o valor de mercado de um apartamento T1, possuidor das caractersticas apresentadas na

tabela seguinte, designado por OA, tendo em considerao as 6 referncias fornecidas.

Caract. 1 Caract. 2 Caract. 3 Caract. 4 Preo

OA No No Sim No ?

REF1 Sim Sim No Sim 84500

REF2 Sim No Sim Sim 74600

REF3 Sim No No Sim 84000

REF4 No No Sim Sim 74000

REF5 Sim No No Sim 84300

REF6 Sim No No No 83700

Homogeneizao da caracterstica 1

N Caract. 1 Caract. 2 Caract. 3 Caract. 4 PreoREF 2 Sim No Sim Sim 74.600,00

REF 4 No No Sim Sim 74.000,00 Diferena 600,00

% 0,811%Factor de Homogeneizao 0,992


N Caract. 1 Caract. 2 Caract. 3 Caract. 4 PreoREF 1 Sim Sim No Sim 84.500,00

REF 3 Sim No No Sim 84.000,00 Diferena 500,00


N Caract. 1 Caract. 2 Caract. 3 Caract. 4 PreoREF 1 Sim Sim No Sim 84.500,00

REF 5 Sim No No Sim 84.300,00 Diferena 200,00


Mdia dos coeficientes de Homogeneizao = 0,996


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REF 3 Sim No No Sim 84.000,00 Diferena 9.400,00



REF 5 Sim No No Sim 84.300,00 Diferena 9.700,00

% 13,003%

Factor de Homogeneizao 0,885



N Caract. 1 Caract. 2 Caract. 3 Caract. 4 PreoREF 3 Sim No No Sim 84.000,00

REF 6 Sim No No No 83.700,00 Diferena 300,00


N Caract. 1 Caract. 2 Caract. 3 Caract. 4 PreoREF 5 Sim No No Sim 84.300,00

REF 6 Sim No No No 83.700,00 Diferena 600,00




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QUADRO FINAL DE COEFICIENTES

N Caract. 1 Caract. 2 Caract. 3 Caract. 4 PreoOA No No Sim No ?

REF 1 Sim Sim No Sim 84.500,00 0,992 0,996 0,887 0,995 73.630,23

REF 2 Sim No Sim Sim 74.600,00 0,992 1 1 0,995 73.630,00

REF 3 Sim No No Sim 84.000,00 0,992 1 0,887 0,995 73.498,99

REF 4 No No Sim Sim 74.000,00 1 1 1 0,995 73.630,00

REF 5 Sim No No Sim 84.300,00 0,992 1 0,887 0,995 73.761,48

REF 6 Sim No No No 83.700,00 0,992 1 0,887 1 73.604,51

MDIA = 73.625,87


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Exerccio 2



Imvel Tipologia Estacionamento Movimentoda rua

Preo

OA T3 1 Movimentada ?

REF1 T3 2 Movimentada 140000

REF2 T3 1 Movimentada 130000

REF3 T3 1Pouco

movimentada 140000

REF4 T3 2Pouco

movimentada155000

REF5 T3 1 Poucomovimentada 110000

Homogeneizao da caracterstica "Estacionamento"

Imvel Tipologia Estacionamento Movimento daRua

Preo

REF 1 T3 2 Movimentada 140.000,00

REF 2 T3 1 Movimentada 130.000,00 Diferena 10.000,00



Preo

REF 3 T3 1Pouco

Movimentada140.000,00

REF 4 T3 2Pouco

Movimentada 155.000,00

Diferena 15.000,00 % 10,714%


Imvel Tipologia EstacionamentoMovimento da

RuaPreo

REF 4 T3 2 PoucoMovimentada

155.000,00

REF 5 T3 1 PoucoMovimentada

110.000,00

Diferena 45.000,00 % 40,909%




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Homogeneizao da caracterstica "Movimento da Rua"


Rua Preo


REF 4 T3 2 PoucoMovimentada 155.000,00

Diferena 15.000,00 % 10,714%



Preo


REF 3 T3 1Pouco

Movimentada 140.000,00 Diferena 10.000,00



Preo


REF 5 T3 1Pouco


Diferena 20.000,00 % 15,385%


Mdia dos coeficientes de homogeneizao = 0,916



Rua Preo

OA T3 1 Movimentada ?REF 1 T3 2 Movimentada 140.000,00

1 0,916 1 128.225,81 REF 2 T3 1 Movimentada 130.000,00

1 1 1 130.000,00

REF 3 T3 1Pouco


1 1 0,916 128.225,81

REF 4 T3 2Pouco


1 0,916 0,916 130.024,89

REF 5 T3 1Pouco

Movimentada 110.000,00

1 1 0,916 100.748,85

MDIA = 123.445,07


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NOTAS:

1 - Na homogeneizao da caracterstica "Estacionamento", uma vez que o coeficiente resultante do

par 4/5 resultava muito abaixo dos outros dois, eliminou-se este valor da mdia, considerando apenas

os dois primeiros.

2 - Na homogeneizao da caracterstica "Movimento da Rua", uma vez que o coeficiente resultante

do par 2/5 resultava incoerente - assumindo que "Rua Pouco Movimentada" representa uma

caracterstica positiva e que, portanto, o valor da referncia 5 devia ser superior ao da referncia 2 -

eliminou-se este valor da mdia, considerando apenas os dois primeiros.


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Exerccio 3



Tipologia Andar Vistas Varandas Cond.fechado

Ruamovimentada

Preo

OA T4 9 Sim Sim No Sim ?

REF1 T4 2 No Sim No Sim 430000

REF2 T4 7 Sim Sim No Sim 455000

REF3 T4 5 Sim Sim Sim Sim 470000

REF4 T4 7 Sim No No No 400000

REF5 T4 5 Sim No No No 410000

Homogeneizao da caracterstica "Andar / Vistas"

N Tipologia Andar Vistas VarandasCond.

FechadoRua

Movimentada Preo

REF 1 T4 2 No Sim No Sim 430.000,00

REF 2 T4 7 Sim Sim No Sim 455.000,00 Diferena 25.000,00


Homogeneizao da caracterstica "Condomnio Fechado"


FechadoRua

Movimentada Preo

REF 2 T4 7 Sim Sim No Sim 455.000,00

REF 3 T4 5 Sim Sim Sim Sim 470.000,00 Diferena 15.000,00



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Homogeneizao da caracterstica "Varandas / Rua Movimentada"

N Tipologia Andar Vistas Varandas Cond.Fechado

RuaMovimentada

Preo


REF 4 T4 7 Sim No No No 400.000,00 Diferena 55.000,00


N Tipologia Andar Vistas Varandas Cond.Fechado

RuaMovimentada

Preo


REF 5 T4 5 Sim No No No 410.000,00

Diferena 45.000,00 % 10,976%





FechadoRua

Movimentada Preo

OA T4 9 Sim Sim No Sim ?REF 1 T4 2 No Sim No Sim 430.000,00 1 1,058 1 1 455.000,00

REF 2 T4 7 Sim Sim No Sim 455.000,00 1 1 1 1 455.000,00

REF 3 T4 5 Sim Sim Sim Sim 470.000,00 1 1 0,968 1 455.000,00

REF 4 T4 7 Sim No No No 400.000,00 1 1 1 1,124 449.451,22

REF 5 T4 5 Sim No No No 410.000,00 1 1 1 1,124 460.687,50

MDIA = 455.027,74

NOTAS:

1 - Considerou-se, como simplificao, que as caractersticas "Andar" e "Vistas" estavam

relacionadas, tendo estas caractersticas sido agrupadas e consideradas como s uma. Esta

associao tem lgica, pois existe, efectivamente, uma relao entre o andar e as respectivas vistas.

2 - Agruparam-se, igualmente, as caractersticas "Varandas" e "Rua Movimentada", uma vez que

existe um paralelismo entre as duas, ou seja, a varanda existe quando existe rua movimentada e

vice-versa.


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Exerccio 4

Calcule o valor de mercado de um apartamento T3, com as reas a seguir indicadas, tendo em

considerao as 2 referncias fornecidas.

reas do OA

Apr = 120 m

Aarr = 5 m

Aterr = 25 m

Agar = 25 m

Atotal = 175 m

Referncia 1

T3

Vvenda = 160.000

reas

Apr = 110 m

Aarr = 8 m

Aterr = 10 m

Agar = 15 m

Atotal = 143 m

Valores estimados das reas acessriasVarr = 2.500

Vterr = 6.000

Vgar = 8.500

Referncia 2

T3

Vvenda = 179.500

reas

Apr = 130 m

Aarr = 6 m

Aterr = 20 m

Agar = 23 m

Atotal = 179 m

Valores estimados das reas acessrias

Varr = 2.500

Vterr = 7.000

Vgar = 10.000


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Exerccio 4 - Resoluo

Referncia 1

Vpr= Vglobal- Vgar- Vterr- VvarVpr= 160.000 - 8.500 - 6.000 - 2.500 = 143.000

Upr= Vpr/ Apr= 143.000 / 110m = 1300/m

Ugar= Vgar/ Agar= 8.500 / 15m = 566,7/m

Uterr= Vterr/ Aterr= 6.000 / 10m = 600/m

Uarr= Varr/ Aarr= 2.500 / 8m = 312,5/m

Referncia 2

Vpr= Vglobal- Vgar- Vterr- Vvar

Vpr= 179.500 - 10.000 - 7.000 - 2.500 = 160.000

Upr= Vpr/ Apr= 160.000 / 130m = 1230.8/m

Ugar= Vgar/ Agar= 10.000 / 23m = 434.8/m

Uterr= Vterr/ Aterr= 7.000 / 20m = 350/m

Uarr= Varr/ Aarr= 2.500 / 6m = 416.7/m

Avaliao do T3

Upr= (1300 + 1230.8) / 2 = 1265.4/m

Ugar= 434.8/m(referncia 2)

Uterr= 350/m(referncia 2)

Uarr= 416.7/m(referncia 2)

Nota: utilizamos os valores das reas acessrias relativos referncia 2 uma vez que esta apresenta

reas mais aproximadas do imvel em avaliao e valores mais realistas.

PVT = 120m 1265.4/m + 25m 434.8/m + 25m 350/m + 5m 416,7/m = 173.552

PVT = 173.552


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Exerccio 5

Pretende-se avaliar um apartamento com as seguintes caractersticas:

T3, com aquecimento central completo

2 Frentes2 Lugares de garagem

Situada em rua muito movimentada

Com anexo e lavandaria.

Para o efeito conseguiu-se recolher a seguinte prospeco:

N Localizao Tipologia N frentes Aqu. Central Garagem Ind. Lav. + Anex. Valor Observao1 Rua A T3 3 Completo 2 No 124.000 2 Rua A T3 3 Completo 2 No 115.000 Venda forada3 Rua A T3 3 Completo 2 Sim 125.550 4 Rua A T3 3 Pr Instal. 2 No 118.000 5 Rua A T3 2 Completo 2 No 117.000 6 Rua A T3 2 Pr Instal. 2 No 110.500 7 Rua A T3 3 Completo 2 No 128.000 Frente p/ jardim8 Rua B T3 2 Completo 2 No 108.000 Rua muito movimentada9 Rua B T3 3 Completo 2 No 120.000 Rua muito movimentada10 Rua B T3 2 Completo 2 SIm 110.000 Rua muito movimentada11 Rua A T4 3 Completo 2 No 130.000 12 Rua A T4 2 Completo 2 No 116.000 13 Rua B T4 3 Completo 2 No 123.500 Rua muito movimentada14 Rua C T3 2 Pr Instal. 2 Sim 113.000 15 Rua C T3 2 Completo 2 No 114.000 16 Rua C T3 2 Completo 2 Sim 119.000

Resoluo

Uma vez que a prospeco bastante extensa, vamos eliminar aqueles imveis que, de algumamaneira, representam referncias menos fiveis / teis.

1 - Eliminamos a referncia 2, uma vez que se trata de uma venda forada, sendo o seu valor de

venda no representativo do mercado. A venda forada significa que o vendedor tem urgncia em

vender e est disposto a praticar valores de venda abaixo dos valores reais de mercado.

2 - A caracterstica "Frente para jardim" da referncia 7 nica e no comparvel com nenhum dos

outros imveis. Assim sendo, elimina-se tambm esta referncia.

3 - Sendo o nosso Objecto de Avaliao um T3, elimina-se todas as referncias de tipologia T4.


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QUADRO RESULTANTE DAS SIMPLIFICAES

N Localizao Tipologia N frentes Aqu. Central Garagem Ind. Lav. + Anex. Valor Observao1 Rua A T3 3 Completo 2 No 124.000 2 Rua A T3 3 Completo 2 No 115.000 Venda forada3 Rua A T3 3 Completo 2 Sim 125.550 4 Rua A T3 3 Pr Instal. 2 No 118.000 5 Rua A T3 2 Completo 2 No 117.000 6 Rua A T3 2 Pr Instal. 2 No 110.500 7 Rua A T3 3 Completo 2 No 128.000 Frente p/ jardim8 Rua B T3 2 Completo 2 No 108.000 Rua muito movimentada9 Rua B T3 3 Completo 2 No 120.000 Rua muito movimentada10 Rua B T3 2 Completo 2 SIm 110.000 Rua muito movimentada11 Rua A T4 3 Completo 2 No 130.000 12 Rua A T4 2 Completo 2 No 116.000 13 Rua B T4 3 Completo 2 No 123.500 Rua muito movimentada14 Rua C T3 2 Pr Instal. 2 Sim 113.000 15 Rua C T3 2 Completo 2 No 114.000 16 Rua C T3 2 Completo 2 Sim 119.000

Homogeneizao

Homogeneizao da caracterstica "N de frentes"

N Localizao Tipologia N frentes Aqu. Central Garagem Ind. Lav. + Anex. Valor5 Rua A T3 2 Completo 2 No 117.000

1 Rua A T3 3 Completo 2 No 124.000 7.000,00

5,983%0,944

N Localizao Tipologia N frentes Aqu. Central Garagem Ind. Lav. + Anex. Valor8 Rua B T3 2 Completo 2 No 108.000

9 Rua B T3 3 Completo 2 No 120.000 12.000,00

11,111%0,900

N Localizao Tipologia N frentes Aqu. Central Garagem Ind. Lav. + Anex. Valor4 Rua A T3 3 Pr Instal. 2 No 118.000

6 Rua a T3 2 Pr Instal. 2 No 110.500 7.500,00

6,356%0,936

0,927

%Factor de Homogeneizao

Diferena%

Factor de Homogeneizao

Diferena

Mdia dos coeficientes de Homogeneizao =

Diferena%



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Homogeneizao da caracterstica "Aquecimento Central"

N Localizao Tipologia N frentes Aqu. Central Garagem Ind. Lav. + Anex. Valor14 Rua C T3 2 Pr Instal. 2 Sim 113.000

16 Rua C T3 2 Completo 2 Sim 119.000 6.000,00

5,310%1,053

N Localiza o Ti olo ia N frentes A u. Central Gara em Ind. Lav. + Anex. Valor4 Rua A T3 3 Pr Instal. 2 No 118.000


5,085%1,051

N Localizao Tipologia N frentes Aqu. Central Garagem Ind. Lav. + Anex. Valor5 Rua A T3 2 Completo 2 No 117.000

6 Rua A T3 2 Pr Instal. 2 No 110.500 6.500,00 5,882%1,059

1,054

Diferena%


Diferena%


Diferena



Homogeneizao da caracterstica "Lavandaria + Anexo"

N Localizao Tipologia N frentes Aqu. Central Garagem Ind. Lav. + Anex. Valor3 Rua A T3 3 Completo 2 Sim 125.550


1,250%1,013

N Localizao Tipologia N frentes Aqu. Central Garagem Ind. Lav. + Anex. Valor8 Rua B T3 2 Completo 2 No 108.000

10 Rua B T3 2 Completo 2 SIm 110.000 2.000,00

1,852%1,019

N Localizao Tipologia N frentes Aqu. Central Garagem Ind. Lav. + Anex. Valor15 Rua C T3 2 Completo 2 No 114.000


4,386%1,044

1,025


Diferena


Diferena%



Diferena


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Homogeneizao da caracterstica "Rua muito movimentada"

N Localizao Tipologia N frentes Aqu. Central Garagem Ind. Lav. + Anex. Valor Observao1 Rua A T3 3 Completo 2 No 124.000

9 Rua B T3 3 Completo 2 No 120.000 Rua m. movimentada4.000,00

3,333%0,968

N Localizao Tipologia N frentes Aqu. Central Garagem Ind. Lav. + Anex. Valor Observao5 Rua A T3 2 Completo 2 No 117.000

8 Rua B T3 2 Completo 2 No 108.000 Rua m. movimentada9.000,00

8,333%0,923

N Localizao Tipologia N frentes Aqu. Central Garagem Ind. Lav. + Anex. Valor Observao8 Rua B T3 2 Completo 2 No 108.000 Rua m. movimentada

15 Rua C T3 2 Completo 2 No 114.000 6.000,00

5,556%0,947

N Localizao Tipologia N frentes Aqu. Central Garagem Ind. Lav. + Anex. Valor Observao10 Rua B T3 2 Completo 2 SIm 110.000 Rua m. movimentada


8,182%0,924

0,941Mdia dos coeficientes de Homogeneizao =


Diferena


%Diferena


Diferena

%


Diferena%


N Localizao Tipologia N frentes Aqu. Central Garagem Ind. Lav. + Anex. Observao Valor1 Rua A T3 3 Completo 2 No 124.000,00

1 0,927 1 1 1,025 0,941 110.783,043 Rua A T3 3 Completo 2 Sim 125.550,00

1 0,927 1 1 1 0,941 109.436,364 Rua A T3 3 Pr Instal. 2 No 118.000,00

1 0,927 1,054 1 1,025 0,941 111.142,395 Rua A T3 2 Completo 2 No 117.000,00

1 1 1 1 1,025 0,941 112.806,166 Rua A T3 2 Pr Instal. 2 No 110.500,00

1 1 1,054 1 1,025 0,941 112.315,10

8 Rua B T3 2 Completo 2 NoRua muito

movimentada108.000,00

1 1 1 1 1,025 1 110.695,61

9 Rua B T3 3 Completo 2 NoRua muito


1 0,927 1 1 1,025 1 113.975,04

10 Rua B T3 2 Completo 2 SimRua muito


1 1 1 1 1 1 110.000,0014 Rua C T3 2 Pr Instal. 2 Sim 113.000,00

1 1 1,054 1 1 0,941 112.059,2415 Rua C T3 2 Completo 2 No 114.000,00

1 1 1 1 1,025 0,941 109.909,3416 Rua C T3 2 Completo 2 Sim 119.000,00

1 1 1 1 1 0,941 111.936,07

M DIA = 111.368,94

NOTAS:

1 - Tenha-se em ateno que, para as vrias caractersticas, com excepo do "Movimento da rua", a

homogeneizao deve ser feita para a mesma rua, ou seja, a homogeneizao no deve ser feita

para imveis situados em ruas diferentes.

2 - Relativamente ao movimento da rua, considerou-se que, nas ruas para as quais nada se diz, o

movimento pouco e que isso constitui uma caracterstica positiva em contraponto com "Rua muito

movimentada".


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Exerccio 6

Pretende-se avaliar um apartamento de tipologia T1 com as caractersticas indicadas na primeira

linha do quadro:

Foi realizada uma prospeco na zona, para apartamentos de tipologia T1, que apresentada no

quadro abaixo:

Prospeco Caractersticas dos Apartamentos

A avaliar T1 No Sim Sim No Sim ?

Referncia 1 T1 Sim No Sim Sim Sim 84.500,00

Referncia 2 T1 Sim Sim No Sim Sim 80.000,00

Referncia 3 T1 Sim No No Sim Sim 77.000,00

Referncia 4 T1 No Sim No Sim Sim 74.000,00


Referncia 6 T1 Sim No Sim No Sim 83.700,00


Ab privativa

>ou= a 50m2PreoDesignao Tipo

Rua nomovimentada

Terrao comvista para o

mar

Existncia deascensor

Garagemfechada

Homogeneizao da caracterstica "rea bruta privativa 50 m"



6.000,00

8,108%

0,925

Rua nomovimentada

Preo


%

Designao TipoAb privativa

>ou= a 50m2Garagemfechada



mar

Diferena

Homogeneizao da caracterstica "Garagem fechada"



3.000,00

3,896%

1,039

Rua nomovimentada

%


Diferena

Designao Tipo Ab privativa>ou= a 50m2

Garagemfechada Existncia deascensor


marPreo


16/29




Homogeneizao da caracterstica "Existncia de ascensor"



7.500,00

9,740%

1,097



7.300,00

9,481%

1,095



7.300,00 9,481%

1,095

1,096

Preo

Diferena


DesignaoTerrao comvista para o

mar



mar

Rua nomovimentada

TipoAb privativa



Rua nomovimentada


marPreo

Diferena


Designao TipoAb privativa>ou= a 50m2

Garagemfechada


Rua nomovimentada

Preo

Diferena%



Garagemfechada



17/29




Homogeneizao da caracterstica "Terrao com vista para o mar"



600,00

0,717%

0,993



600,00

0,717%

0,993



800,00 0,956%

0,991

0,992

Diferena

%


mar

Ab privativa>ou= a 50m2

Rua nomovimentada

Preo


mar

Rua nomovimentada

Preo

Diferena%



Garagemfechada



Preo

Diferena



Designao Tipo






mar

Rua nomovimentada

Garagemfechada


18/29





C1 C2 C3 C4 C5 C6

A avaliar T1 No Sim Sim No Sim ?


1 0,925 1,039 1 0,992 1 80.566,19


1 0,925 1 1,096 0,992 1 80.438,74


1 0,925 1,039 1,096 0,992 1 80.430,70


1 1 1 1,096 0,992 1 80.438,74


1 0,925 1,039 1 0,992 1 80.375,50 Referncia 6 T1 Sim No Sim No Sim 83.700,00

1 0,925 1,039 1 1 1 80.438,96


1 0,925 1,039 1 0,992 1 80.375,50

MDIA = 80.437,76


mar

Rua no

movimentada

PreoExistncia de

ascensor


>ou= a 50m2

Garagem

fechada


19/29




Exerccio 7

Pretende-se avaliar um apartamento de tipologia T2 com as caractersticas indicadas na primeira

linha do quadro:

Foi realizada uma prospeco na zona, para apartamentos de tipologia T2, que apresentada no

quadro abaixo:

Prospeco Caractersticas dos Apartamentos

A avaliar T2 No No Sim Sim No ?



Referncia 3 T2 Sim No No No Sim 90.000,00

Referncia 4 T2 No No Sim No Sim 95.000,00


Referncia 6 T2 Sim No No Sim No 98.700,00



Pr instalaopara

aquecimentocentral

Garagemfechada


Fogo desala com

recuperadorde calor

Preo

Homogeneizao da caracterstica "rea bruta privativa 70 m"



2.500,00

2,632%

0,974

Pr instalaopara

aquecimentocentral

Garagemfechada

Fogo desala com

recuperadorde calor


Preo

Diferena

%



>ou= a 70m2


20/29




Homogeneizao da caracterstica "Pr instalao para aquecimento central"



200,00

0,201%

0,998



200,00

0,201%

0,998

0,998

Garagemfechada



>ou= a 70m2

Pr instalaopara

aquecimento

central

Diferena

%


Garagemfechada


Fogo desala com

recuperador

de calor

PreoDesignao TipoAb privativa

>ou= a 70m2

Pr instalaopara

aquecimento

central

Diferena

%


Fogo desala com

recuperador

de calor

Preo





7.500,00 8,333%

1,083

Designao Tipo

Fogo desala com

recuperadorde calor

Preo

Diferena%


Ab privativa

>ou= a 70m2

Pr instalaopara

aquecimentocentral

Garagemfechada



21/29







9.300,00

10,333%

1,103



9.300,00

10,333%

1,103

1,103

Preo

Diferena

%



>ou= a 70m2

Pr instalaopara

aquecimento

central

Garagemfechada

Fogo desala com

recuperador

de calor

Preo

Diferena

%



>ou= a 70m2Existncia de

ascensor


Fogo desala com

recuperador

de calor

Pr instalaopara

aquecimento

central

Garagemfechada


Homogeneizao da caracterstica "Fogo de sala com recuperador de calor"



600,00

0,608%

0,994



600,00

0,608%

0,994

0,994


Preo

Diferena

%



>ou= a 70m2

Pr instalaopara

aquecimentocentral

Garagemfechada


>ou= a 70m2

Diferena

Pr instalaoparaaquecimento

central

Garagemfechada

%


Fogo desala com

recuperadorde calor



Fogo desala comrecuperador

de calor

Preo


22/29





C1 C2 C3 C4 C5 C6

A avaliar T2 No No Sim Sim No ?


1 0,974 0,998 1,083 1 0,994 104.183,33


1 0,974 1 1 1,103 0,994 104.183,33


1 0,974 1 1,083 1,103 0,994 104.183,33


1 1 1 1 1,103 0,994 104.183,33

Referncia 5 T2 Sim No No Sim Sim 99.300,00 1 0,974 1 1,083 1 0,994 104.183,33


1 0,974 1 1,083 1 1 104.183,33


1 0,974 1 1,083 1 0,994 104.183,33

MDIA = 104.183,33

Fogo desala com

recuperadorde calor

Ab privativa

>ou= a 70m2

Pr instalaopara

aquecimentocentral

Garagem

fechada

Existncia de

ascensor PreoDesignao Tipo


23/29




Exerccio 8

Pretende-se avaliar um estabelecimento comercial. Para tal, foi realizada uma prospeco na zona,

para estabelecimentos semelhantes, que apresentada no quadro abaixo:

Prospeco Caractersticas dos Estabelecimentos

OA Ermal Tenes 210 Sim Boa Bom Novo Sim Sim Sim ?R1 MinhoInveste Tenes 380 Sim Mdia Bom Novo Sim No No 1.470,00 R2 MinhoInveste Tenes 350 Sim Mdia Bom Novo Sim No No 1.440,00 R3 Imolustre Fojo 325 Sim Mdia Bom Novo Sim Sim No 1.550,00 R4 Imolustre Fojo 300 No Mdia Bom Novo Sim No No 1.430,00 R5 MinhoInveste Tenes 270 Sim Boa Bom Novo Sim Sim No 1.560,00 R6 MinhoInveste Tenes 215 Sim Boa Bom Novo Sim Sim Sim 1.580,00

Preo/mLugar deGaragem

PDireito

Estado deConservao

Infraestruturasp/

EquipamentosDesig. Promotor

Localizaodo Prdio

rea(m)

BoaVisibilidadedo Exterior

rea deMontra

Armazmna Cave

Homogeneizao da caracterstica "Boa visibilidade do exterior"

uadro II

R1 MinhoInveste Tenes 380 Sim Mdia Bom Novo Sim No No 1.470,00

R4 Imolustre Fojo 300 No Mdia Bom Novo Sim No No 1.430,00 40,00 2,797%1,028


R4 Imolustre Fojo 300 No Mdia Bom Novo Sim No No 1.430,00 10,00 0,699%1,007

1,017

Estado deConservao

F. de Homogeneizao

Infraestruturasp/

Equipamentos

Armazmna Cave

Lugar deGaragem

Desig. Promotor

Diferena

rea deMontra

PDireito


Localizaodo Prdio

rea(m)

Preo/m

%


Lugar de

GaragemPreo/m

P

Direito

Estado de

Conservao

Infraestruturasp/

Equipamentos

Armazm

na Cave

Localizao

do Prdio

rea

(m)Desig. Promotor

Diferena%

F. de Homogeneizao


rea de

Montra

Homogeneizao da caracterstica "rea de montra"

R3 Imolustre Fojo 325 Sim Mdia Bom Novo Sim Sim No 1.550,00

R5 MinhoInveste Tenes 270 Sim Boa Bom Novo Sim Sim No 1.560,00 10,00

0,641%

1,006

Desig. PromotorLocalizaodo Prdio

rea(m)

BoaVisibilidade

do Exterior

Estado deConservao

Infraestruturasp/

Equipamentos

Armazmna Cave

Lugar deGaragem

Preo/m

Diferena

%

F. de Homogeneizao

rea deMontra

PDireito


24/29




Homogeneizao da caracterstica "Armazm na cave"

uadro IV


R3 Imolustre Fojo 325 Sim Mdia Bom Novo Sim Sim No 1.550,00 110,00

7,639%

1,076


R3 Imolustre Fojo 325 Sim Mdia Bom Novo Sim Sim No 1.550,00 80,00

5,442%

1,054

1,065Mdia dos coeficientes de Homogeneizao =

Diferena

%

F.de Homogeneizao

Infraestruturasp/

Equipamentos

Armazmna Cave

Lugar deGaragem

Preo/mBoa

Visibilidadedo Exterior

rea deMontra

PDireito

Estado deConservao


rea(m)


rea(m)


F.de Homogeneizao

Diferena

%

rea deMontra

PDireito

Estado deConservao

Infraestruturasp/

Equipamentos

Armazmna Cave

Lugar deGaragem

Preo/m

Homogeneizao da caracterstica "Lugar de garagem"

R5 MinhoInveste Tenes 270 Sim Boa Bom Novo Sim Sim No 1.560,00

R6 MinhoInveste Tenes 215 Sim Boa Bom Novo Sim Sim Sim 1.580,00 20,00

1,282%

1,013

rea deMontra

PDireito

Estado deConservao

Infraestruturasp/

EquipamentosPromotor

Localizaodo Prdio

rea(m)


Lugar deGaragem

Preo/mArmazmna Cave

Diferena

%

F. de Homogeneizao

Desig.


quadro VI

OA Ermal Tenes 210 Sim Boa Bom Novo Sim Sim Sim ?R1 MinhoInveste Tenes 380 Sim Mdia Bom Novo Sim No No 1.470,00

1 1 1 1 1,006 1 1 1 1,065 1,013 1.596,46 R2 MinhoInveste Tenes 350 Sim Mdia Bom Novo Sim No No 1.440,00

1 1 1 1 1,006 1 1 1 1,065 1,013 1.563,88 R3 Imolustre Fojo 325 Sim Mdia Bom Novo Sim Sim No 1.550,00

1 1 1 1 1,006 1 1 1 1 1,013 1.580,00

R4 Imolustre Fojo 300 No Mdia Bom Novo Sim No No 1.430,00 1 1 1 1,017 1,006 1 1 1 1,065 1,013 1.580,17 R5 MinhoInveste Tenes 270 Sim Boa Bom Novo Sim Sim No 1.560,00

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1,013 1.580,00 R6 MinhoInveste Tenes 215 Sim Boa Bom Novo Sim Sim Sim 1.580,00

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1.580,00

M DIA = 1.580,08


rea deMontra


rea(m)

Lugar deGaragem

Preo/mP

DireitoEstado de

Conservao

Infraestruturasp/

Equipamentos

Armazmna Cave


25/29




NOTAS:

1 - Assume-se que a caracterstica "Promotor" no tem qualquer influncia no valor final no se

fazendo a homogeneizao nesta caracterstica.

2 - Assume-se que as localizaes so equivalentes, no se fazendo a homogeneizao nesta

caracterstica.

3 - Dado que estamos a trabalhar com preos unitrios (/m) no h necessidade de fazer a

homogeneizao da caracterstica "rea" (rea total do estabelecimento).

4 - O valor final do imvel seria dado por

PVT = 1.580,08/m 210 m = 331.816,80 331.817


26/29




Exerccio 9

Pretende-se avaliar um apartamento T3 pelo mtodo comparativo. Para tal, fez-se uma prospeco

na zona em questo, seleccionando um conjunto de 8 apartamentos semelhantes ao imvel emavaliao. Tendo em vista a homogeneizao dos valores de venda dos imveis da prospeco,

seleccionaram-se como relevantes as seguintes 3 caractersticas:

- Tipologia

- Existncia de garagem fechada

- Existncia de ascensor

No quadro seguinte, resumem-se estas caractersticas para os 8 imveis da prospeco:

Desig. Tipologia Garagem fechada Existncia deascensor

Preo

OA T3 Sim No ?R1 T2 No Sim 99.500,00 R2 T2 Sim No 97.500,00 R3 T2 No No 90.000,00 R4 T2 Sim No 95.000,00 R5 T2 No Sim 99.300,00 R6 T2 No Sim 98.700,00 R7 T2 No Sim 99.300,00 R8 T3 No No 125.000,00

Homogeneizao da caracterstica "Tipologia"

Desig. Tipologia Garagem fechada Existncia deascensor Preo

R8 T3 No No 125.000,00

R3 T2 No No 90.000,00 35.000,00

38,889%

1,389


27/29





Desig. Tipologia Garagem fechadaExistncia de

ascensor Preo

R2 T2 Sim No 97.500,00

R3 T2 No No 90.000,00 7.500,00

8,333%

1,083

Desig. Tipologia Garagem fechadaExistncia de

ascensor Preo

R4 T2 Sim No 95.000,00

R3 T2 No No 90.000,00 5.000,00

5,556%

1,056




Preo

R1 T2 No Sim 99.500,00

R3 T2 No No 90.000,00 -9.500,00 -10,556%

0,905


Preo

R5 T2 No Sim 99.300,00

R3 T2 No No 90.000,00 -9.300,00

-10,333%

0,906


28/29





Preo

R6 T2 No Sim 98.700,00

R3 T2 No No 90.000,00 -8.700,00

-9,667%

0,912

Desig. Tipologia Garagem fechada Existncia deascensor Preo

R7 T2 No Sim 99.300,00

R3 T2 No No 90.000,00 -9.300,00

-10,333%

0,906



29/29



Quadro final de coeficientes

Desig. Tipologia Garagem fechada

Existncia de

ascensor Preo

OA T3 Sim No ?

R1 T2 No Sim 99.500,00

1,389 1,069 0,907 134.086,06

R2 T2 Sim No 97.500,00

1,389 1,069 0,907 131.390,86

R3 T2 No No 90.000,00

1,389 1,069 0,907 121.283,87

R4 T2 Sim No 95.000,00

1,389 1,069 0,907 128.021,87

R5 T2 No Sim 99.300,00

1,389 1,069 0,907 133.816,54

R6 T2 No Sim 98.700,00

1,389 1,069 0,907 133.007,98

R7 T2 No Sim 99.300,00

1,389 1,069 0,907 133.816,54

R8 T3 No No 125.000,00

1,389 1,069 0,907 168.449,83

MDIA = 135.484,19

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