Morehotel2013

Estudo de Viabilidade Económico-Financeira

Janeiro 2013

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Estudo económico: J. Rito, sroc. Lda

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O PROMOTOR 3

O PROJETO 3

CaRaCTERizaçãO GERaL 4

LOCaLizaçãO 5

TURiSMO NaCiONaL 7

TURiSMO LOCaL E REGiONaL 8

MERCaDO DE OFERTa 8

POTENCiaLiDaDES DO PROJETO 9

CaRaCTERizaçãO DO HOTEL 10

CUSTOS E CRONOGRaMa DE REaLizaçãO 12

CONTaS PREViSiONaiS 13

NECESSiDaDES DE FUNDO DE MaNEiO 15

FiNaNCiaMENTO 15

aVaLiaçãO DO PROJETO 16

aNEXOS 17

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O PROMOTOR

O promotor do projeto em estudo, que respeita à construção de um Hotel, desig-nado de MOREHOTEL, é o Grupo Empresarial Impala através de uma empresa a constituir para o efeito.

Embora a atividade principal do Grupo seja a edição de livros e revistas, fazem parte do seu universo empresarial, empresas de outros setores de atividade, como a promoção imobiliária, construção e hotelaria. O know-how relativo a esta última atividade está consubstanciado, essencialmente, na gestão e exploração do Hotel de Apartamentos “ONDAMAR”, localizado em Areias de S. João, Albufeira.

O ONDAMAR é um aparthotel de 4 estrelas, com cerca de 100 apartamentos, e dispõe de salas de conferências, restaurante, bar, discoteca e piscina. O número de camas de que este hotel dispõe é de cerca de 330, isto é, mais 150 dos que o MOREHOTEL irá dispor.

O Grupo tem a sua sede, os seus serviços comerciais e administrativos em Sintra. A Impalagest, SGPS, SA é a holding do Grupo, que gere as participações sociais, e que deterá o capital da empresa que irá gerir o hotel.

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O PROJETO

A atividade hoteleira está presente no grupo há cerca de vinte anos, possibilitando a angariação de competências para desenvolver novos projetos similares. Em meados dos anos 90, foi decidido adquirir terreno com vista a desenvolver este projeto atendendo nomeadamente a:

■ proximidade a Sintra (Património Mundial);

■ visibilidade sobre a serra;

■ envolvente de grande crescimento empresarial;

■ boas acessibilidade;

■ pouca oferta hoteleira na zona.

Desenvolveram-se os necessários estudos de configuração de um Hotel de grande qualidade, com categoria de 4 estrelas, dispondo de 117 quartos e de um vasto conjunto de serviços que seguramente o irá colocar entre os melhores da categoria na zona da Grande Lisboa, para além de uma localização privilegiada com grande visibilidade, junto do IC19, mas que conta, também, com belas vistas sobre a Serra de Sintra.

O projeto está aprovado pela Câmara Municipal de Sintra, e a sua construção poderá iniciar-se logo que se assegure o seu financiamento.

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CaRaCTERizaçãO GERaL

O designado MOREHOTEL, é um Hotel de 4 estrelas a implantar numa área de 15.266 m2.

A sua construção já foi aprovada pelo Turismo de Portugal, I.P. e por todas as entidades consultadas de acordo com o Decreto-Lei n.º 167/97, de 4 de Julho.

O Hotel desenvolve-se em quatro pisos, um no subsolo e os três restantes acima do solo. Irá dispôr, para além de 117 quartos, dos quais quatro são suites, 2 salas de reuniões (uma com capacidade para 162 pessoas, que se pode desdobrar em duas de 81 cada e outra com capacidade para 243 pessoas que se pode desdobrar em três de 81 cada), um res-taurante, um SPA, um ginásio, uma piscina, amplos espaços exteriores de lazer ajardinados, estacionamento privativo, um campo de ténis e ainda um campo de futebol para treinos.

A estrutura arquitetónica e os acabamentos configurarão um Hotel de qualidade supe-rior no segmento, o que, aliados aos diversos serviços que o complementam garantirão um Hotel de referência para a zona da Grande Lisboa.

A área de implantação do Hotel é de 4,18 mil metros quadrados, ocupando assim apenas 27,4% do terreno que lhe está afeto.

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LOCaLizaçãO

No que respeita à sua localização, o Hotel apresenta vantagens competitivas que importa referenciar:

■ Excelentes condições de acessibilidade (junto ao cruzamento do IC19 com a A16 autoestrada Cascais/Sintra e à saída norte da Lisboa e zona Oeste);

■ A menos de 5 Kms do centro de Sintra (Património Mundial) e próximo de outros centros de interesse (Lisboa, Cascais, Estoril, Mafra ...);

■ Perto do produto “Sol e Mar”, e com grande potencial de integrar circuitos turísticos “touring”, culturais e paisagísticos, e perto de vários campos de golfe, elementos críticos do Plano Estratégico do Turismo;

■ Boas vistas sobre a serra de Sintra;

■ Inserção em zona empresarial;

■ Sintra, um dos concelhos mais populosos do país, foi também aquele que mais cresceu nos últimos 15 anos;

■ Apesar das potencialidades turísticas e económicas da zona, é fraca a oferta hoteleira (apenas 2 hotéis de 4*);

■ Grande visibilidade a partir das vias que o circundam.

O mercado potencial do Hotel tem associado as características mais relevantes da zona envolvente, e que são:

■ O turismo

■ O desenvolvimento empresarial

Estas características configuram-se no concelho de Sintra com grandes perspe-tivas de desenvolvimento que, seguramente, assegurarão ao hotel atividades suficientes para salvaguardar a sua viabilidade.

Lisboa constitui hoje um dos principais destinos turísticos nacionais, absorvendo cerca de 30% do número de hóspedes da hotelaria nacional, e destes, mais de 60% serão estrangeiros.

Seguindo uma estratégia baseada nos segmentos de City Breaks e Turismo de Negócios, complementada por outros produtos turísticos como o Golfe, o Sol e Mar e o Turismo Religioso, o esforço de criação de infra-estruturas modernas e ade-quadas e a proximidade do Aeroporto, contribuiu para que Lisboa seja internacio-nalmente reconhecida como um destino turístico de interesse.

Sintra é classificada pela UNESCO como Património Mundial, no âmbito da categoria "Paisagem Cultural". Região turística por excelência, não só pelo seu espólio histórico-artístico, monumentos, como também pelo seu micro-clima e fauna existente, e o facto de estar inserida no parque natural Sintra-Cascais.

As potencialidades de Sintra incluem também a produção vinícola, a riqueza in-dustrial dos mármores, a doçaria e a culinária tradicional e as oficinas de artesa-nato. As praias que circundam o concelho, os vários campos de golfe existentes e a proximidade do autódromo são também fatores preferenciais.

O eixo Lisboa-Sintra tem vindo, nos últimos anos, a ser incrementado no segmento do turismo histórico-monumental.

Sintra é uma zona onde o desenvolvimento empresarial tem demonstrado um grande dinamismo, e, nomeadamente nas proximidades do local onde se irá lo-calizar o hotel tem-se verificado nos últimos anos a implantação de grandes empreendimentos comerciais tais como:

■ Forum Sintra, Retail Park, Beloura Shopping;

■ Continente, Leroy Merlin, Decathlon, Staples;

■ Mercedes Portugal, Honda Portugal, Seat;

■ Moviflor.

O Taguspark também está próximo, apesar de se situar no concelho de Oeiras numa área aberta e sem estrangulamentos. Neste Centro de Inovação Empresarial estão instaladas mais de 120 empresas com um total de 1700 postos de trabalho, operando sobretudo nas áreas das tecnologias da informação (44%), eletrónica (19%) e telecomunicações (18%).

A poucos quilómetros de Sintra, já no Concelho de Cascais, ficam também duas zonas industriais bastante influentes, a Tabaqueira e a zona Industrial de Albarraque e de Trajouce. A estrutura empresarial é bastante atomizada, todavia, encontram-se em-presas com dimensão relevante, nomeadamente, ao nível do volume de emprego.

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TURiSMO NaCiONaL

O turismo é atualmente a maior atividade mundial de serviços, aproximando-se da indústria petrolífera e automóvel, apontando as previsões para que a Europa, no seu todo, continue a ser o principal destino, seguida da região da Ásia-Pací-fico e das Américas.

Nos últimos 20 anos verificou-se um crescimento de 300 milhões de desloca-ções para o estrangeiro, estimando-se que nos próximos 50 anos tal valor cresça 10 vezes. A OMT, Organização Mundial de Turismo, estima que a procura turística mundial atinja os 1.500 milhões em 2020.

Em Portugal o turismo é uma atividade transversal em toda a economia, pelos seus efeitos diretos e indiretos em outras atividades. A procura turística dos residentes e não residentes por motivos de lazer e negócios foi nos últimos 10 anos incrementada em mais de 40%, isto é, mais de 5 mil milhões de euros.

A verdade é que a atividade turística tem crescido claramente mais do que a economia, representando actualmente cerca de 10% do PIB, tendo absorvido em termos de emprego, cerca de 8% do total de empregados.

Em conclusão, pode-se afirmar que a atividade turística tem tido um crescimento sustentado em Portugal e que algumas quebras verificadas nos últimos anos estão a ser compensadas com os recentes aumentos.

No Plano Estratégico Nacional do Turismo (PENT) definido pelo Governo, o tu-rismo é destacado como “uma área decisiva para o desenvolvimento sustentável a nível ambiental, económico e social”, sendo um “setor estratégico prioritário para o País”. Contempla as ações para o crescimento sustentado do Turismo Nacional materializados nos seguintes eixos estratégicos de intervenção:

■ território, destinos e produtos;

■ marcas e mercados;

■ qualificação de recursos;

■ distribuição e comercialização;

■ inovação e conhecimento.

Prevê a criação de medidas para aumentar, qualificar e diversificar a procura de turismo em Portugal no sentido de captar fluxos turísticos acima da média europeia e reforçar a receita média por turista/dia.

Outra estratégia definida é a de produtos potenciadores de desenvolvimento, como sejam:

■ sol e mar;

■ touring – circuitos turísticos, cultural e paisagísticos;

■ city breaks – estadias de curta duração;

■ turismo de negócios;

■ turismo de natureza;

■ turismo náutico;

■ wellness destination – destino de saúde e bem-estar ;

■ destino de golfe;

■ resorts – conjuntos turísticos.

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TURiSMO LOCaL E REGiONaL

A situação potencial decorre da tendência de evolução favorável registada nos úl-timos anos em Portugal, da evolução favorável e perspetivada para os próximos anos no que respeita a Lisboa cidade e Grande Lisboa e dos atributos e vocação da região de Sintra.

A economia global associada ao turismo na área metropolitana de Lisboa gera anualmente mais de 10 mil milhões de euros, perspetivando-se um crescimento anual, da indústria do turismo e viagens de Lisboa, de 4,1% até 2017, superior à média nacional e europeia.

Devido à proximidade de Sintra da área metropolitana de Lisboa, é inevitável o crescimento do turismo para esta região.

É inquestionável que Sintra é uma região com grandes potencialidades para a ati-vidade turística.

Em termos de localização regional do hotel em análise, temos a relevar o seguinte:

■ grandes centros de interesse turístico de Lisboa e Cascais;

■ Estoril, Sintra, e Mafra, com distâncias até 30 kms;

■ inserção em eixo logístico económico da região sintrense;

■ proximidade do Parque Natural Sintra-Cascais;

■ junto ao centro histórico de Sintra, Património Mundial;

■ perto do ponto mais ocidental da Europa (Cabo da Roca);

■ proximidade da Costa Atlântica.

Oferta de Alojamento no Concelho de Sintra

Designação Localização Segmento N.º de quartos

Preço quarto duplo

Caeser Park (Penha Longa Hotel & Golf Resort) (5*)

Penha Longa Lagoa Azul Luxo 177 195

Hotel Lawrence (5*) Sintra Alto 16 141

Hotel Palácio de Seteais (5*) Seteais Luxo 30 280

Hotel Tivoli (4*) Sintra Alto 77 115

Pestana Sintra (4*) Golf Resort & SPA Hotel Sintra Alto 137 110

Hotel Vip Inn Miramonte (3*) Colares Médio 90 40

Hotel Arribas (3*) Praia Grande Turístico 58 73

Estalagem de Colares (4*) Colares Alto 12 80

Solar dos Mouros (4*) S. Pedro - Sintra Alto 8 60

Requinte Motel Abrunheira Médio/Baixo 39 suites 70

Motel D´Lirius Azuis Rio de Mouro Médio/Baixo 38 suites 90

Diversas Pensões Sintra Médio/Baixo 10/20 –

Hotel Ibis Abrunheira Médio/Baixo 125 50

MERCaDO DE OFERTa

A oferta hoteleira existente no concelho de Sintra contempla 29 estabelecimentos, encontrando-se com três ou mais estrelas atribuídas apenas sete unidades. Apesar do seu potencial turístico, possui poucos estabelecimentos hoteleiros de qualidade. A oferta de alojamento no concelho de Sintra é a seguinte:

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POTENCiaLiDaDES DO PROJETO

Num quadro de alguma retoma da atividade económica, não se afigura problemática a viabilidade do MOREHOTEL, possuindo tudo para ser um projeto com grandes potencialidades, nomeadamente:

■ Integra-se num setor estratégico nacional com potencialidades de crescimento;

■ Contribui para a concretização do Plano Estratégico Nacional para o Turismo, nomeadamente, quanto às prioridades de desenvolvimento:

– Circuitos turísticos, culturais e paisagísticos

– Turismo de negócios

– City breaks

■ Localiza-se num concelho de grande potencial turístico e empresarial, mas com oferta hoteleira diminuta;

■ O projeto tem subjacente, para além da qualidade intrínseca que o promotor pretende materializar em obra, uma envolvente, quer em espaço próprio quer externo, que o colocará como uma referência hoteleira na zona da Grande Lisboa. Sobre esta problemática, impõe-se salientar que o hotel irá dispôr de um campo de futebol para treinos, além do campo de ténis, jardins e outros ambientes ao ar livre;

■ Tem excelentes acessibilidades (no cruzamento do IC19 com a A16) e visi-bilidade, próximo do IC19;

■ Em local estratégico para iniciar deslocações e passeios turísticos, nomea-damente para:

– Sintra histórica e paisagística

– Costa do Estoril

– Lisboa

– Zona do Oeste (Mafra, Ericeira, etc.)

■ O desenvolvimento empresarial da zona envolvente é um ponto forte do hotel em estudo. O concelho de Sintra e os limítrofes, como Oeiras e Cascais, têm tido um crescimento empresarial relevante e contam, no seu conjunto, com mais de 40 mil sociedades sediadas.

CaRaCTERizaçãO DO HOTEL

O designado MOREHOTEL é um Hotel de 4 estrelas a implantar numa área de 15,26 mil m2 no local anteriormente identificado, com área de implantação de 4,18 mil m2 e área de construção de 10,6 mil m2.

A estrutura arquitetónica e os acabamentos configurarão um Hotel de qualidade superior no segmento, o que, aliados aos diversos serviços que o complementam, garantirão um Hotel de referência para a zona da Grande Lisboa.

A sua construção já foi aprovada pelo Turismo de Portugal, I.P. e por todas as entidades consultadas de acordo com o Decreto-lei n.º 167/97, de 4 de Julho.

O Hotel desenvolve-se em quatro pisos, apresentando cada um, as seguintes funcionalidades:

RECEçãO

Piso 0

■ Átrio

■ Receção

■ 2 elevadores

■ Escadas/utentes

■ Direção e secretariado

■ Zona de estar

■ Loja

■ Acesso direto a restaurante

■ Depósito de bagagens

RESTaURaNTE E baR + EVENTOS

Piso 0

■ Restaurante com capacidade para cerca de 200 pessoas

■ Bar com zona de estar e esplanada exterior em terraço ajardinado

■ Cozinha

■ Instalações sanitárias de apoio

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QUaRTOS

117 quartos com área total de 3574 m2

■ 75 quartos duplos

■ 34 quartos duplos comunicantes

■ 2 quartos duplos para hóspedes com mobilidade condicionada

■ 6 suites

Piso 0

Área total de 414 m2

■ 15 quartos, sendo:

– 9 quartos duplos

– 6 quartos duplos comunicantes

Piso 1





– 1 quarto duplo para hóspedes com mobilidade condicionada

– 3 Suites

Piso 2





– 1 quarto duplo para hóspedes com mobilidade condicionada

– 3 suites

HEaLTH CLUb + SPa

zona independente■ Health Club, com área de 870,00 m² constituído por:

– Receção– Área de estar/espera– Bar com zona de estar e acesso a esplanada exterior– Administração– Sala de monitores– Primeiros socorros/avaliação física– Sala de musculação – 116,50 m²– Estúdio I – 29,00 m²– Estúdio II – 29,00 m²– Estúdio III – 44,50 m²– Piscina interior aquecida– Tanque de hidroterapia – Tanque de hidromassagem– Sauna– Banho turco – Pedra quente– Zona de relaxamento– Balneários, masculino e feminino– Áreas de arrumos– Zona técnica para instalação de equipamentos– Jardim Zen– Campo de ténis, com dimensões regulamentares

■ SPa, com área de 160,00 m² constituído por:– Receção– Área de estar/espera– Gabinete I - 20,00 m², equipado com duche vichy, lavatório e duche– Gabinete II - 20,00 m², equipado com lavatório e duche– Gabinete III - 10,60 m², equipado com lavatório– Gabinete IV - 34,60 m², equipado com lavatório, duche e banheira de

hidromassagem– Área de arrumos– Jardim Zen

CENTRO DE CONGRESSOS

6 salas com área total de 404,50 m2

zona independente

Piso -1


■ Sala de reuniões, com área de 232,50 m2 e capacidade esti-mada para 200 pessoas, possi-bilitando diferentes divisões do espaço da sala:

– Sala de reuniões I – 88,00 m², capacidade para 90 pessoas

– Sala de reuniões II – 95,00 m², capacidade para 90 pessoas

– Sala de reuniões III – 49,50 m², capacidade para 20 pessoas

Piso 0


■ Sala de reuniões, com área de 232,50 m2 e capacidade esti-mada para 156 pessoas, possi-bilitando diferentes divisões do espaço da sala:

– Sala de reuniões III - 61,00 m², capacidade para 54 pessoas

– Sala de reuniões IV - 51,00 m², capacidade para 48 pessoas

– Sala de reuniões V - 60,00 m², capacidade para 54 pessoas

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EXTERiOR

Piso -1

■ Campo de ténis, com dimen-sões regulamentares

Piso 0

■ Terraço jardim

■ Piscina exterior para adultos

■ Piscina exterior para crianças

ESTaCiONaMENTO

Piso -1

■ Estacionamento com acesso direto à receção do hotel, com capacidade para 41 lugares

– 39 lugares para viaturas li-geiras

– 2 lugares para pessoas com mobilidade condicionada

– 2 elevadores

Logradouro

■ Estacionamento com capaci-dade para 65 lugares

– 61 lugares para viaturas li-geiras

– 2 lugares para pessoas com mobilidade condicionada

– 2 lugares para autocarros

O hotel incluirá ainda um campo de futebol para treinos, que irá acrescer à área acima referenciada.

CUSTOS E CRONOGRaMa DE REaLizaçãO

O custo total do projeto ronda os 13,8 milhões de euros, repartidos pelas se-guintes componentes de investimento (em milhares de euros):

1. Empreitada de construção civil:

Infraestruturas exteriores 79,9

Instalação de gás e eletricidade 147,5

Arranjos exteriores 260,5

Construção civil 6.395,9

Ar condicionado 532,3

Rede de incêndios 70,0

Elevadores e montacargas 130,0

Outros 148,7

Total 1 7.764,8

2. Equipamento de cozinha e cafetaria 109,2

3. Mobiliário (para quartos) 577,0

4. Decoração 618,2

5. Equipamento ligeiro de restauração 136,3

6. Equipamento administrativo e informático 192,9

7. Equipamento telefónico 65,2

8. Equipamento de som 90,0

9. Equipamento de lavandaria 52,9

10. Certificação de qualidade, ambiente e HACCP 75,7

11. Roupas e atoalhados 143,4

12. Televisores, vídeos, vigilância, cofres, etc. 241,6

Sub-total 10.067,20

13. Fiscalização 339,4

14. Seguro 140,0

15. Terreno, projetos e licenças 3.000,00

TOTAL 13.546,60

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Relativamente ao custo da “empreitada de construção civil”, impõe-se referir que respeita o orçamento apresentado por empresa de construção. Os restantes valores foram definidos com razoável margem de segurança.

O cronograma financeiro de realização trimestral é, em síntese, o seguinte:

CONTaS PREViSiONaiS

A elaboração das contas previsionais do MOREHOTEL teve como pressuposto base um cenário de inflação média anual de 2,5% para o período do estudo, que foi de 12 anos, cerca de 2 para a fase de construção e 10 para a exploração.

Relativamente à determinação das estimativas dos Proveitos, tomaram-se em con-sideração quanto ao alojamento, os pressupostos seguintes:

■ Taxa de ocupação Considerou-se 55% no primeiro ano e, atingir em quatro anos, a taxa média de 70%.

■ Preço médio do quarto/dia € 90 (com pequeno-almoço). É um preço médio recentemente apurado. No início da exploração do hotel considerou-se um preço médio líquido de € 100.

■ Estrutura de ocupação dos quartos: 50% com uma pessoa e 50% com duas.

■ Origem dos clientes: 10% balcão; 30% empresas; 20% agências de viagens; 40% através da Internet.

O preço médio de quarto/dia foi determinado com base na avaliação do mercado atrás apresentado e do preço médio dos hotéis de 4 estrelas na zona de Lisboa, cujo quadro com o levantamento efetuado se inclui em anexo.

Os restantes proveitos dizem respeito à Restauração, Aluguer de salas, Refeições (banquetes), Health Club (concessão), e Diversos (tabaco, telefone, aluguer de cofres, limpeza de roupa).

Dos pressupostos associados à estimativa destes proveitos, salienta-se:

■ Preço médio por refeição € 20

■ % hóspedes que tomam uma refeição 35%

■ Ocupação do restaurante pelos que não são hóspedes 10%

■ Gasto médio por hóspede em bares e outros € 5

■ Utilização média das salas Uma vez por semana

■ Banquetes Um por mês, com cerca de 150 pessoas e preço de € 60/pessoa

■ Preço das salas por dia.– de 80 lugares € 250 – de 250 lugares € 400

■ Concessão do Health Club € 32.000/ano

Relativamente ao “Health Club” admitiu-se que o espaço seria arrendado em tosco a entidade do setor que posteriormente iria realizar os investimentos necessários ao seu funcionamento.

Admitiu-se que o custo de construção dos 1.000 m2 era na ordem de 400 mil euros e a taxa de remuneração de 8% ao ano. No conjunto, estas receitas representam cerca de 35% das receitas de alojamento. Nos anos seguintes previu-se uma evo-lução ponderada em função da inflação e da taxa de ocupação.

ReALizAçãO

TRimeSTRe Do período Acumulado

1.º 3 020,0

2.º 529,1 3 549,1

3.º 1 049,5 4 598,6

4.º 1 069,2 5 667,8

5.º 2 592,6 8 260,4

6.º 3 336,1 11 596,5

7.º 1 950,1 13 546,6

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Relativamente aos Custos previstos, foram considerados os seguintes:

i) Pessoal

A distribuição do pessoal por setores é a seguinte:

a) Alojamento

Receção 7

Andares 14

Motorista 1

sub-total 22

b) Comidas e Bebidas

Cozinha 5

Copeiras 2

Restaurante 4

sub-total 11

c) Banquetes 2

d) Bares 3

e) Lavandaria 4

f) Manutenção 7

g) Administração Geral

Diretor-Geral 1

Secretária 1

Contabilidade e Serv. Adm. 2

Dispenseiro 1

Vigilantes 2

sub-total 7

h) Departamento de Vendas 2

i) Departamento do Pessoal 1

TOTAL 59

Nos primeiros quatro anos deverá verificar-se a admissão de mais 3 empregados. O custo médio previsto por trabalhador foi da ordem dos € 15.000/ano (15.900 no ano3).

A relação empregado por quarto é assim da ordem dos 0,53, ligeiramente acima da média do setor.

ii) Custos das mercadorias e das matérias consumidas

Os mais relevantes respeitam aos produtos alimentares incorporados nas refeições, que deverão representar cerca de 35% do seu valor de venda e 20% no caso das bebidas. Consideraram-se ainda custos com material de limpeza, consumíveis dos quartos, consumíveis dos pequenos almoços, etc..

iii) Fornecimentos e Serviços Externos

A energia elétrica, os combustíveis e a conservação são os custos mais im-portantes, apresentando-se adiante com o devido detalhe as estimativas apu-radas, fundamentalmente a partir da análise destes custos em hotéis similares.

iv) amortizações

Utilizaram-se as taxas máximas fiscais.

v) Taxa de juro

Admitiu-se uma taxa média de 5% para o leasing e 3,5% para o empréstimo adiante referido (protocolo Turismo de Portugal-Banca). Para cálculo do IRC, considerou-se uma taxa média de 27,5%. Na definição da maior parte dos pressupostos foi também tida em consideração a experiência adquirida na gestão do Hotel Ondamar.

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NECESSiDaDES DE FUNDO DE MaNEiO

Os pressupostos considerados para o valor destas necessidades previstas com Fundo de Maneio foram os seguintes:

■ Prazo médio de recebimento:– Agências e empresas 45 dias – Restantes clientes p.p.

■ Prazo médio de pagamentos: 45 dias

■ Disponibilidades mínimas: 1 semana de vendas

■ Estado Respeita essencialmente a Segurança Social e Estado (IVA, IRS, IRC)

FiNaNCiaMENTO

Como fontes de financiamento foi configurado o seguinte cenário:

■ Empréstimo a médio e longo prazo (Protocolo: Turismo de Portugal – Banca)

Valor 2.765.000 €

Prazo 15 Anos (2 de construção, 1 de carência e 12 de reembolso)

Reembolso 24 Prestações semestrais, a iniciar no 2.º ano de exploração do hotel

Taxa de juro média 3,5%

■ Leasing Imobiliário

Valor € 8.000.000

Prazo 15 Anos (2 de construção, 1 de carência e 12 de reembolso)

Reembolso 24 Prestações semestrais com início no 2.º ano de exploração do hotel

Taxa de juro média 5%

■ Capital Próprio € 3.500.000

Foi prevista, ainda, a necessidade de capitais de curto prazo, que poderão atingir os 700 mil euros, mas apenas na fase de construção e para financiar o IVA.

Com estes financiamentos o projeto poderá concretizar-se com razoável margem de segurança, nomeadamente, no que respeita à capacidade de reembolso, con-forme se pode verificar no correspondente quadro adiante apresentado.

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aVaLiaçãO DO PROJETO

As contas previsionais adiante apresentadas configuram um projeto com evidente viabilidade económica e financeira, consubstanciada nos seguintes indicadores:

■ TIR 12,2%

■ VAL (9%) 2,8 milhões euros

■ Pay back 8 anos

O valor do capital acionista à data do início da exploração do hotel deverá situar-se nos 6,2 milhões de euros (+ 80% que o seu valor nominal).

Importa ter em atenção que é um projeto com vida útil a longo prazo e com uma forte componente imobiliária, pelo que, podemos concluir, que são “bons” os indi-cadores apresentados.

Sobre o saldo financeiro apurado ao fim de doze anos (10 anos de exploração), o seu valor é de 5,2 milhões de euros, valor que garante uma significativa margem de segurança em relação ao seu financiamento.

Procedemos também a uma análise de sensibilidade do projeto, obtendo os cor-respondentes cenários e resultados:

■ Cenário a – Menos 10% nos preços praticados:

TIR: 9,3%

Saldo financeiro (no final de 12 anos): + 3 Milhões euros

■ Cenário b – Mais 10% no custo do investimento:

TIR: 10,8%

Saldo financeiro (no final de 12 anos): + 5,9 Milhões euros

Conforme se constata, é boa a margem de segurança do projeto, pois reage bem a variações negativas dos pressupostos considerados.

Sobre o valor do capital próprio, conclui-se sobre o seguinte (em milhões de euros):

■ Valor do capital social 3,5

■ Valor atual do capital acionista 6,2

■ Mais valia global 2,7

■ Mais valia (em %) 80

Nos quadros seguintes, justificam-se os valores indicados.

É inquestionavelmente um projeto viável que, garantidos que estejam os financia-mentos previstos, indiciam um valor para o capital acionista na ordem dos 6,2 mi-lhões de euros.

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(Unid: euros)

MOREHOTEL – Demonstração de Resultados Previsionais Quadro 1Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Ano 6 Ano 7 Ano 8 Ano 9 Ano 10 Ano 11 Ano 12

ReNDimeNTOS e GASTOS

Vendas e Serviços Prestados 0 0 3 221 155 3 548 412 3 888 361 4 251 750 4 334 040 4 428 939 4 526 211 4 637 123 4 728 110 4 832 860

Custo das Mercadorias e Matérias Consumidas 0 0 427 487 469 241 500 391 532 689 536 586 538 878 542 640 547 561 550 450 554 502

Fornecimentos e Serviços Externos: 0 0 516 297 556 266 597 743 641 908 655 445 670 475 685 881 702 899 717 858 734 448

Trabalhos Especializados 0 0 27 695 28 387 29 097 29 824 30 570 31 334 32 117 32 920 33 743 34 587

Eletricidade e Combustíveis 0 0 94 010 103 254 112 855 123 114 125 521 128 283 131 114 134 330 136 991 140 040

Comissões e Royalties 0 0 23 488 26 264 29 164 32 280 32 997 33 822 34 667 35 631 36 422 37 333

Outros Fornecimentos e Serviços Externos 0 0 371 105 398 361 426 628 456 690 466 358 477 036 487 982 500 018 510 701 522 488

Gastos com o Pessoal 0 0 938 100 972 961 1 009 563 1 048 016 1 074 217 1 101 072 1 128 599 1 156 814 1 185 734 1 215 378

Outros Gastos e Perdas 0 0 79 457 82 954 86 231 89 678 90 987 92 313 93 714 95 218 96 621 98 130

ReSULTADO ANTeS De DePReCiAçÕeS, GASTOS De FiNANCiAmeNTO e imPOSTOS

0

0

1 259 813

1 466 990

1 694 433

1 939 458

1 976 805

2 026 202

2 075 377

2 134 631

2 177 446

2 230 403

Gastos/Reversões de Depreciação e de Amortização 0 0 879 422 879 422 879 422 832 755 832 755 832 755 832 755 832 755 548 830 548 830

ReSULTADO OPeRACiONAL (ANTeS De GASTOS De FiNANCiAmeNTO e imPOSTOS)

0

0

380 392

587 568

815 012

1 106 703

1 144 050

1 193 447

1 242 622

1 301 876

1 628 616

1 681 573

Juros e Gastos Similares Suportados 0 0 512 525 476 076 434 678 393 280 351 882 310 484 269 086 227 689 186 291 144 893

Juros Suportados 0 0 512 525 476 076 434 678 393 280 351 882 310 484 269 086 227 689 186 291 144 893

ReSULTADOS ANTeS De imPOSTOS 0 0 -132 133 111 492 380 333 713 423 792 168 882 962 973 535 1 074 187 1 442 326 1 536 680

Imposto sobre o Rendimento do Período 0 0 0 0 98 915 196 191 217 846 242 815 267 722 295 402 396 640 422 587

ReSULTADO LÍQUiDO DO PeRÍODO 0 0 -132 133 111 492 281 418 517 232 574 322 640 148 705 813 778 786 1 045 686 1 114 093

meiOS LiBeRTOS OPeRACiONAiS 0 0 1 259 813 1 466 990 1 694 433 1 939 458 1 976 805 2 026 202 2 075 377 2 134 631 2 177 446 2 230 403

VAB 0 0 2 277 370 2 522 905 2 790 227 3 077 153 3 142 010 3 219 586 3 297 689 3 386 663 3 459 802 3 543 910

COmPRAS 0 0 480 923 474 460 504 284 536 727 537 073 539 164 543 111 548 176 550 811 555 008

23

MOREHOTEL – Decomposição dos Proveitos Quadro 2Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Ano 6 Ano 7 Ano 8 Ano 9 Ano 10 Ano 11 Ano 12 Ano 13 Ano 14 Ano 15

Alojamento 2 348 775 2 626 358 2 916 351 3 228 023 3 299 683 3 382 175 3 466 730 3 563 133 3 642 233 3 733 289 3 826 621 3 933 032 4 020 343

Restauração 617 421 649 112 681 033 714 053 723 176 733 408 743 896 755 506 765 666 776 960 788 537 801 263 812 567

Bares 176 158 192 173 208 187 224 816 224 201 224 201 224 201 224 816 224 201 224 201 224 201 224 816 224 201

Salas 46 800 47 970 49 169 50 398 51 658 52 950 54 274 55 630 57 021 58 447 59 908 61 406 62 941

Health Club e SPA 32 000 32 800 33 620 34 461 35 322 36 205 37 110 38 038 38 989 39 964 40 963 41 987 43 036

TOTAL 3 221 155 3 548 412 3 888 361 4 251 750 4 334 040 4 428 939 4 526 211 4 637 123 4 728 110 4 832 860 4 940 230 5 062 504 5 163 088

(Unid: euros)

24

MOREHOTEL – Fornecimentos e Serviços Externos Quadro 3

(Unid: euros)

Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Ano 6 Ano 7 Ano 8 Ano 9 Ano 10 Ano 11 Ano 12

Eletricidade 90 000 99 144 108 642 118 795 121 094 123 746 126 464 129 563 132 105 135 032

Combustíveis 4 010 4 111 4 213 4 319 4 427 4 537 4 651 4 767 4 886 5 008

Água 15 000 16 524 18 107 19 799 20 182 20 624 21 077 21 594 22 017 22 505

Outros fluidos 75 000 82 620 90 535 98 996 100 912 103 122 105 386 107 969 110 087 112 526

Livros e documentação técnica 18 000 18 450 18 911 19 384 19 869 20 365 20 874 21 396 21 931 22 480

Material de escritório 4 389 4 499 4 611 4 726 4 844 4 966 5 090 5 217 5 347 5 481

Artigos para oferta 7 600 7 790 7 984 8 184 8 389 8 598 8 813 9 034 9 259 9 491

Despesas de representação 16 106 17 742 19 442 21 259 21 670 22 145 22 631 23 186 23 641 24 164

Comunicação 18 000 19 829 21 728 23 759 24 219 24 749 25 293 25 913 26 421 27 006

Seguros 13 502 13 840 14 186 14 541 14 904 15 277 15 659 16 050 16 451 16 863

Transportes de pessoal 1 207 1 237 1 268 1 300 1 332 1 366 1 400 1 435 1 471 1 508

Deslocações e estadas 3 865 3 961 4 060 4 162 4 266 4 372 4 482 4 594 4 709 4 826

Comissões 23 488 26 264 29 164 32 280 32 997 33 822 34 667 35 631 36 422 37 333

Honorários 2 993 3 068 3 144 3 223 3 303 3 386 3 471 3 557 3 646 3 738

Conservação e reparação 67 677 69 369 71 103 72 881 74 703 76 570 78 485 80 447 82 458 84 519

Publicidade e propaganda 96 635 106 452 116 651 127 552 130 021 132 868 135 786 139 114 141 843 144 986

Limpeza, higiene e conforto 5 132 5 260 5 392 5 527 5 665 5 806 5 952 6 100 6 253 6 409

Trabalhos especializados 27 695 28 387 29 097 29 824 30 570 31 334 32 117 32 920 33 743 34 587

Uniformes 6 350 6 508 6 671 6 838 7 009 7 184 7 364 7 548 7 736 7 930

Outros fornecimentos e serviços 19 650 21 213 22 833 24 560 25 069 25 638 26 220 26 866 27 429 28 057

TOTAL 0 0 516 297 556 266 597 743 641 908 655 445 670 475 685 881 702 899 717 858 734 448

25

MOREHOTEL – Mapa de Fundo de Maneio Quadro 4Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Ano 6 Ano 7 Ano 8 Ano 9 Ano 10 Ano 11 Ano 12

NeCeSSiDADeS CÍCLiCAS

Disponibilidades 0 0 70 601 77 773 85 224 93 189 94 993 97 073 99 205 101 636 103 630 105 926

Inventários: 0 0 53 436 58 655 62 549 66 586 67 073 67 360 67 830 68 445 68 806 69 313

Mercadorias 0 0 53 436 58 655 62 549 66 586 67 073 67 360 67 830 68 445 68 806 69 313

Clientes 0 0 366 306 443 551 486 045 531 469 541 755 553 617 565 776 579 640 591 014 604 108

TOTAL DAS NeCeSSiDADeS 0 0 490 343 579 980 633 818 691 244 703 821 718 050 732 811 749 721 763 450 779 346

ReCURSOS CÍCLiCOS

Fornecedores (correntes) 0 0 124 653 128 841 137 753 147 329 149 065 151 205 153 624 156 384 158 584 161 182

Estado e Outros Entes Públicos (correntes) 0 0 44 786 49 457 53 797 58 417 59 833 61 394 62 972 64 718 66 260 67 967

Total dos Recursos 0 0 169 438 178 298 191 550 205 746 208 897 212 599 216 596 221 102 224 844 229 149

Fundo de maneio 0 0 320 905 401 682 442 268 485 498 494 924 505 451 516 215 528 619 538 606 550 197

investimento em F. m. Necessário 0 320 905 80 777 40 586 43 229 9 426 10 527 10 765 12 403 9 987 11 591

(Unid: euros)

26

MOREHOTEL – Mapa de Origens e Aplicações de Fundo Quadro 5

(Unid: euros)

Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Ano 6 Ano 7 Ano 8 Ano 9 Ano 10 Ano 11 Ano 12 TOTAL

ORiGem De FUNDOS

CAPITAIS PRÓPRIOS 3 000 000 500 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3 500 000

Capital Realizado 3 000 000 500 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3 500 000

MEIOS LIBERTOS LÍQUIDOS 0 0 1 259 813 1 466 990 1 694 433 1 939 458 1 976 805 2 026 202 2 075 377 2 134 631 2 177 446 2 230 403 18 981 559

CAPITAIS ALHEIOS 2 964 410 8 500 590 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 11 465 000

Empréstimo Bancário Não Corrente (Protocolo) 765 000 2 000 000 0 2 765 000

Novos Empréstimos Bancários Corrente (para IVA) 235 000 465 000 0 700 000

Leasing 1 964 410 6 035 590 8 000 000

TOTAL DAS ORiGeNS 5 964 410 9 000 590 1 259 813 1 466 990 1 694 433 1 939 458 1 976 805 2 026 202 2 075 377 2 134 631 2 177 446 2 230 403 33 946 559

APLiCAçãO De FUNDOS

DIMINUIÇÃO DE DÍVIDAS A TERCEIROS 0 0 700 000 897 083 897 083 897 083 897 083 897 083 897 083 897 083 897 083 897 083 8 773 750

Leasing 0 666 667 666 667 666 667 666 667 666 667 666 667 666 667 666 667 666 667 6 000 000

Reembolso de Novos Empréstimos Não Correntes 230 417 230 417 230 417 230 417 230 417 230 417 230 417 230 417 230 417 2 073 750

Reembolso de Novos Empréstimos Correntes 0 700 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 700 000

INVESTIMENTO EM ATIVO NÃO CORRENTE 5 667 800 7 878 800 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 13 546 600

Investimento em Ativos Fixos Tangíveis 5 667 800 7 878 800 13 546 600

NECESSIDADES DE FUNDO DE MANEIO 0 320 905 80 777 40 586 43 229 9 426 10 527 10 765 12 403 9 987 11 591 11 591 561 788

DIFERIMENTOS 66 610 330 885 512 525 476 076 434 678 393 280 351 882 310 484 269 086 227 689 186 291 144 893 3 704 379

Juros do Empréstimo Bancário Não Corrente (Protocolo) 13 388 61 775 96 775 92 743 84 678 76 614 68 549 60 484 52 420 44 355 36 291 28 226 716 297

Juros do Empréstimo Bancário Corrente 4 112 20 000 15 750 39 862

Juros do Leasing 49 110 249 110 400 000 383 333 350 000 316 667 283 333 250 000 216 667 183 333 150 000 116 667 2 948 221

IRC 0 0 0 0 98 915 196 191 217 846 242 815 267 722 295 402 396 640 422 587 2 138 118

IVA 230 000 470 000 -700 000 0

TOTAL DAS APLiCAçÕeS 5 964 410 9 000 590 593 302 1 413 746 1 473 906 1 495 981 1 477 339 1 461 147 1 446 295 1 430 161 1 491 604 1 476 154 28 724 635

SALDO 0 0 666 511 53 244 220 527 443 477 499 467 565 054 629 081 704 470 685 842 754 249 5 221 924

SALDO ACUmULADO 0 0 665 512 719 756 940 283 1 383 760 1 883 227 2 448 281 3 077 363 3 781 833 4 467 675 5 211 924

27

MOREHOTEL – Balanços Previsionais Quadro 6Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Ano 6 Ano 7 Ano 8 Ano 9 Ano 10 Ano 11 Ano 12

ATiVO

Ativo Não Corrente:

Ativos fixos tangíveis: 5 667 800 13 546 600 12 799 677 12 052 753 11 305 830 10 473 075 9 640 320 8 807 565 7 974 810 7 142 055 6 593 225 6 044 395

Soma 1 5 667 800 13 546 600 12 799 677 12 052 753 11 305 830 10 473 075 9 640 320 8 807 565 7 974 810 7 142 055 6 593 225 6 044 395

Ativo Corrente:

Inventários 0 320 905 134 213 99 242 105 778 76 012 77 600 78 124 80 233 78 432 80 397 80 904

Clientes 0 0 366 306 443 551 486 045 531 469 541 755 553 617 565 776 579 640 591 014 604 108

Adiantamento a Fornecedores 230 000 700 000

Caixa e Depósitos Bancários 0 0 737 112 797 112 1 025 507 1 476 949 1 978 219 2 545 354 3 176 567 3 883 468 4 571 305 5 327 850

Diferimentos 66 610 397 495 264 997 132 498 0 0 0 0 0 0 0 0

Soma 2 296 610 1 418 400 1 502 628 1 472 821 1 617 330 2 084 430 2 597 574 3 177 096 3 822 577 4 541 541 5 242 715 6 012 861

TOTAL DO ATiVO 5 964 410 14 965 000 14 302 305 13 525 574 12 923 160 12 557 505 12 237 895 11 984 661 11 797 387 11 683 596 11 835 940 12 057 256

CAPiTAL PRÓPRiO e PASSiVO

Capital Próprio

Capital Realizado 3 000 000 3 500 000 3 500 000 3 500 000 3 500 000 3 500 000 3 500 000 3 500 000 3 500 000 3 500 000 3 500 000 3 500 000

Reservas Legais 0 0 0 0 5 575 19 646 45 507 74 223 106 231 141 521 180 461 232 745

Resultados Transitados 0 0 0 -132 133 -26 216 241 132 732 502 1 278 107 1 886 247 2 556 770 3 296 617 4 290 018

Soma 4 3 000 000 3 500 000 3 500 000 3 367 867 3 479 359 3 760 777 4 278 009 4 852 330 5 492 478 6 198 291 6 977 077 8 022 763

Resultado Líquido do Período 0 0 -132 133 111 492 281 418 517 232 574 322 640 148 705 813 778 786 1 045 686 1 114 093

TOTAL DO CAPiTAL PRÓPRiO 3 000 000 3 500 000 3 367 867 3 479 359 3 760 777 4 278 009 4 852 330 5 492 478 6 198 291 6 977 077 8 022 763 9 136 856

PASSiVO

Passivo Não Corrente

Financiamentos Obtidos 765 000 2 765 000 2 765 000 2 534 583 2 304 167 2 073 750 1 843 333 1 612 917 1 382 500 1 152 083 921 667 691 250

Outras Contas a Pagar 1 964 410 8 000 000 7 769 583 7 102 917 6 436 250 5 769 583 5 102 917 4 436 250 3 769 583 3 102 917 2 436 250 1 769 583

Soma 7 2 729 410 10 765 000 10 534 583 9 637 500 8 740 417 7 843 333 6 946 250 6 049 167 5 152 083 4 255 000 3 357 917 2 460 833

Passivo Corrente

Fornecedores 0 0 124 653 128 841 137 753 147 329 149 065 151 205 153 624 156 384 158 584 161 182

Financiamentos Obtidos 235 000 700 000 230 417 230 417 230 417 230 417 230 417 230 417 230 417 230 417 230 417 230 417

Estado e Outros Entes Públicos 0 0 44 786 49 457 53 797 58 417 59 833 61 394 62 972 64 718 66 260 67 967

Outras Contas a Pagar 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Soma 8 235 000 700 000 399 855 408 715 421 967 436 163 439 314 443 016 447 012 451 519 455 260 459 566

TOTAL DO PASSiVO 2 964 410 11 465 000 10 934 438 10 046 215 9 162 383 8 279 496 7 385 564 6 492 183 5 599 096 4 706 519 3 813 177 2 920 399

TOTAL CAPiTAL PRÓPRiO e DO PASSiVO 5 964 410 14 965 000 14 302 305 13 525 574 12 923 160 12 557 505 12 237 895 11 984 661 11 797 387 11 683 596 11 835 940 12 057 256

28

(Unid: euros)

MOREHOTEL – Cálculo do VAL e da TIR Quadro 7Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Ano 6 Ano 7 Ano 8 Ano 9 Ano 10 Ano 11 Ano 12 Total

iNVeSTimeNTO :

Ativo Não Corrente 5 667 800 7 878 800 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 13 546 600

Fundo Maneio 0 0 320 905 80 777 40 586 43 229 9 426 10 527 10 765 12 403 9 987 11 591 550 197

TOTAL 1 5 667 800 7 878 800 320 905 80 777 40 586 43 229 9 426 10 527 10 765 12 403 9 987 11 591 14 096 797

meiOS LiBeRTOS (a) 0 0 1 259 813 1 466 990 1 694 433 1 939 458 1 976 805 2 026 202 2 075 377 2 134 631 2 177 446 2 230 403 18 981 559

VALOR ReSiDUAL 14 538 218 14 538 218

CASH FLOW (3+2-1) -5 667 800 -7 878 800 938 909 1 386 213 1 653 847 1 896 229 1 967 379 2 015 675 2 064 612 2 122 228 2 167 459 16 757 030 19 422 980

CASH FLOW ATUALizADO -5 199 817 -6 631 428 725 010 982 028 1 074 887 1 130 659 1 076 224 1 011 599 950 605 896 452 839 962 5 957 706

VAL - Cash flow atualizado (9%) 2 813 887 TIR: 12,2% Taxa de Atualização 0,09

(a) Resultados Operacional + Gastos de Depreciação de Amortizações + Provisões

29

(Unid: euros)

MOREHOTEL – Avaliação Método Cash-Flows Atualizados (DCF) Quadro 8Ano 0 Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Ano 6 Ano 7 Ano 8 Ano 9 Ano 10 Ano 11 Ano 12 V Res

ReSULTADO OPeRACiONAL (+ Juros e Rendimentos similares obtido) 0 0 0 380 392 587 568 815 012 1 106 703 1 144 050 1 193 447 1 242 622 1 301 876 1 628 616 1 681 573 1 723 612

( - ) Impostos 0 0 0 0 0 98 915 196 191 217 846 242 815 267 722 295 402 396 640 422 587 433 152

( + ) Gastos/Reversões de Depreciação e Amortização 0 0 0 879 422 879 422 879 422 832 755 832 755 832 755 832 755 832 755 548 830 548 830 562 551

( - ) Investimentos em Ativo Não Corrente (de Substit.) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 460 000

( - ) Investimentos em Fundo Maneio 0 0 320 905 80 777 40 586 43 229 9 426 10 527 10 765 12 403 9 987 11 591 11 591 11 881

Cash-Flows Operacionais Livres 0 0 -320 905 1 179 036 1 426 404 1 552 288 1 733 841 1 748 432 1 772 622 1 795 251 1 829 242 1 769 216 1 796 225 1 381 131

Taxa custo médio do capital 6,0% 6,0% 6,0% 6,0% 6,0% 6,0% 6,0% 6,0% 6,0% 6,0% 6,0% 6,0% 6,0% 12,0%

Coeficiente de atualização 1,000 0,943 0,890 0,840 0,792 0,747 0,705 0,665 0,627 0,592 0,558 0,527 0,497 10,526%

Cash-Flows Atualizados 0 0 -285 604 989 942 1 129 845 1 159 960 1 222 289 1 162 807 1 112 165 1 062 606 1 021 439 932 001 892 669

Valor Residual 14 538 218

Total Cash-Flows Atualizados 10 400 120

Valor Residual Atualizado 7 225 049

Ativos não Operativos 0

Valor mercado da Dívida não Corrente ( - ) 11 465 000

Valor do Capital da empresa (ano 3) 6 160 169

30

MOREHOTEL – Quadro de Pressupostos Quadro 9Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Ano 6 Ano 7 Ano 8 Ano 9 Ano 10 Ano 11 Ano 12 Ano 13 Ano 14 Ano 15

Ocupação % 0,55 0,60 0,65 0,70 0,70 0,70 0,70 0,70 0,70 0,70 0,70 0,70 0,70

N.º de quatros 117 117 117 117 117 117 117 117 117 117 117 117 117,00

Total de Quartos Disponíveis 42 705 42 705 42 705 42 822 42 705 42 705 42 705 42 822 42 705 42 705 42 705 42 822 42 705

Quartos Ocupados 23 488 25 623 27 758 29 975 29 894 29 894 29 894 29 975 29 894 29 894 29 894 29 975 29 894

N.º Médio de Hóspedes por Quarto 1,50 1,50 1,50 1,50 1,50 1,50 1,50 1,50 1,50 1,50 1,50 1,50 1,50

Preço Médio/quarto/dia 100,0 102,5 105,1 107,7 110,4 113,1 116 119 122 125 128 131 134

N.º Hóspedes 35 232 38 435 41 637 44 963 44 840 44 840 44 840 44 963 44 840 44 840 44 840 44 963 44 840

% Total Remunerações/receitas 36% 34% 32% 30% 30% 30% 30% 30% 31% 31% 31% 31% 31%

N.º de Pessoal 59 60 60 61 61 61 61 61 61 61 61 61 61

N.º de Couvers 75 109 80 893 86 684 92 698 92 619 92 765 92 918 93 296 93 180 93 285 93 392 93 720 93 617

Receitas Alojamento 2 348 775 2 626 358 2 916 351 3 228 023 3 299 683 3 382 175 3 466 730 3 563 133 3 642 233 3 733 289 3 826 621 3 933 032 4 020 343

OUTRAS ReCeiTAS

Refeições

Hóspedes 246 621 269 042 291 462 314 742 313 882 313 882 313 882 314 742 313 882 313 882 313 882 314 742 313 882

Fora 262 800 269 370 276 104 283 007 290 082 297 334 304 767 312 387 320 196 328 201 336 406 344 816 353 437

Banquete 108 000 110 700 113 468 116 304 119 212 122 192 125 247 128 378 131 588 134 877 138 249 141 705 145 248

Gastos em Bares 176 158 192 173 208 187 224 816 224 201 224 201 224 201 224 816 224 201 224 201 224 201 224 816 224 201

Salas 46 800 47 970 49 169 50 398 51 658 52 950 54 274 55 630 57 021 58 447 59 908 61 406 62 941

Health Club e SPA 32 000 32 800 33 620 34 461 35 322 36 205 37 110 38 038 38 989 39 964 40 963 41 987 43 036

SUB TOTAL OUTRAS ReCeiTAS 872 380 922 054 972 010 1 023 727 1 034 357 1 046 764 1 059 481 1 073 990 1 085 877 1 099 572 1 113 609 1 129 471 1 142 745

Custos Matérias-primas p/ Pequeno-almoço 88 079 98 488 106 696 115 218 116 282 114 903 114 903 115 218 114 903 114 903 114 903 115 218 114 903

Custos Matérias-primas p/ Refeições 216 097 232 869 244 321 256 166 259 439 263 110 266 873 271 038 274 683 278 734 282 888 287 453 291 508

Custos Matérias-primas p/ Bares 35 232 39 395 42 678 46 087 45 961 45 961 45 961 46 087 45 961 45 961 45 961 46 087 45 961

Outros Consumíveis 88 079 98 488 106 696 115 218 114 903 114 903 114 903 115 218 114 903 114 903 114 903 115 218 114 903

SUBTOTAL CUSTOS mATéRiAS--PRimAS e OUTROS CONSUmÍVeiS 427 487 469 241 500 391 532 689 536 586 538 878 542 640 547 561 550 450 554 502 558 655 563 976 567 276

Total de Remunerações 852 038 886 934 923 274 961 120 989 733 1 019 199 1 049 544 1 080 792 1 112 973 1 146 111 1 180 240 1 215 384 1 251 577

Custo Médio Anual por Trabalhador 15 900 16 298 16 705 17 123 17 551 17 989 18 439 18 900 19 373 19 857 20 353 20 862 21 384

Custos com o Pessoal 938 100 972 961 1 009 563 1 048 016 1 074 217 1 101 072 1 128 599 1 156 814 1 185 734 1 215 378 1 245 762 1 276 906 1 308 829

(Unid: euros)

31

PLaNTaS

32

PiSO 0

ÁTRIO / RECEçãO – 117 m2

ZONA ESTAR – 108,20 m2

RESTAURANTE – 200 pessoas / 276,50 m2

CENTRO DE CONGRESSOS – 172,00 m2

BAR – 111,00 m2

TERRAçO JARDIM – 1 448,00 m2

PISCINA ADULTOS – 300,00 m2

PISCINA CRIANçAS – 59,00 m2

qUARTOS – 15 quartos / 414,00 m2

LOJA – 20,30 m2

ZONA ADMNISTRATIVA

COZINHA – 177,00 m2

SERVIçOS

33

PiSO 1

qUARTOS – 51 quartos / 1 580,00 m2

SERVIçOS

O MOREHOTEL dispõe de um total de 117 quartos, com cerca de 27,00 m2 cada, com a seguinte distribuição:

■ 75 quartos duplos;

■ 34 quartos duplos comunicantes;

■ 6 suites;

■ 2 quartos duplos para pessoas com mobilidade condicionada.

34

PiSO 2

qUARTOS – 51 quartos / 1 580,00 m2

SERVIçOS

35

PiSO -1

CENTRO DE CONGRESSOS – 232,50 m2

HEALTH CLUB – 870,00 m2

SPA – 160,00 m2

ESTACIONAMENTO – 41 LUGARES / 1 260 m2

SERVIçOS

O Centro de congressos está preparado para eventos como sejam:

■ Refeições de trabalho;

■ Coffee breaks;

■ Cocktails;

■ Receções

■ Jantares de gala;

■ Casamentos.

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