PROCESSO Nº 1007746-77.2013.8.26.0152/01 · 2020. 12. 10. · • NBR-14.653/11 - Avaliação de...
36
AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA MARTINS PONTES PERÍCIAS DE ENGENHARIA LTDA. Rua 7 de Abril, 125 cj. 403 - CEP 01043-000 - São Paulo-SP – Tel.: (11) 3259-2951 / 3258-4023 / 3257-5833 – Fax: 3255-5336 e-mail: [email protected] EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DO FORO DA COMARCA DE COTIA - SP PROCESSO Nº 1007746-77.2013.8.26.0152/01 ANTONIO CARLOS MARTINS PONTES, Mestre Stricto Senso, em Tecnologia de Construção de Edifícios pelo IPT-INSTITUTO DE PESQUISAS TECNOLÓGICAS DO ESTADO DE SÃO PAULO, Campus da USP, Engenheiro Industrial Mecânico pelo IMT, Engenheiro de Segurança do Trabalho pela FAAP, perito judicial, nomeado por V. Exa., e devidamente compromissado nos autos da AÇÃO DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA promovida por ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DO RESIDENCIAL PARQUE DAS ROSAS em face de ANDERSON ALVES DA SILVA E OUTRA, vem mui respeitosamente, após estudos circunstanciados dos autos e vistoria efetuada in loco, consubstanciar tais fatos mediante o presente Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1007746-77.2013.8.26.0152 e código 52D77D6. Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ANTONIO CARLOS MARTINS PONTES e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 27/09/2019 às 16:25 , sob o número WCOA19701119770 . fls. 163
Transcript of PROCESSO Nº 1007746-77.2013.8.26.0152/01 · 2020. 12. 10. · • NBR-14.653/11 - Avaliação de...
AVALIAÇÕES E
PERÍCIAS DE
ENGENHARIA
MARTINS PONTES PERÍCIAS DE ENGENHARIA LTDA.
Rua 7 de Abril, 125 cj. 403 - CEP 01043-000 - São Paulo-SP – Tel.: (11) 3259-2951 / 3258-4023 / 3257-5833 – Fax: 3255-5336
e-mail: [email protected]
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DO
FORO DA COMARCA DE COTIA - SP
PROCESSO Nº 1007746-77.2013.8.26.0152/01
ANTONIO CARLOS MARTINS PONTES,
Mestre Stricto Senso, em Tecnologia de Construção de
Edifícios pelo IPT-INSTITUTO DE PESQUISAS
TECNOLÓGICAS DO ESTADO DE SÃO PAULO, Campus da
USP, Engenheiro Industrial Mecânico pelo IMT, Engenheiro
de Segurança do Trabalho pela FAAP, perito judicial,
nomeado por V. Exa., e devidamente compromissado nos autos
da AÇÃO DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA promovida por
ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DO RESIDENCIAL
PARQUE DAS ROSAS em face de ANDERSON ALVES DA SILVA
E OUTRA, vem mui respeitosamente, após estudos
circunstanciados dos autos e vistoria efetuada in loco,
consubstanciar tais fatos mediante o presente
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
7746
-77.
2013
.8.2
6.01
52 e
cód
igo
52D
77D
6.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
AN
TON
IO C
AR
LOS
MA
RTI
NS
PO
NTE
S e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 2
7/09
/201
9 às
16:
25 ,
sob
o nú
mer
o W
CO
A19
7011
1977
0
.
fls. 163
2
AVALIAÇÕES E
PERÍCIAS DE
ENGENHARIA
MARTINS PONTES PERÍCIAS DE ENGENHARIA LTDA.
Rua 7 de Abril, 125 cj. 403 - CEP 01043-000 - São Paulo-SP – Tel.: (11) 3259-2951 / 3258-4023 / 3257-5833 – Fax: 3255-5336
e-mail: [email protected]
SUMÁRIO
1 CONSIDERAÇÕES INICIAIS ............................................................................ 3
2 CONSIDERAÇÕES GERAIS .............................................................................. 3
3 METODOLOGIA ADOTADA ............................................................................ 4
4 VISTORIA ............................................................................................................. 5
4.1 LOCALIZAÇÃO ............................................................................................. 5
4.2 REGIÃO ........................................................................................................... 7
4.3 O IMÓVEL AVALIANDO ............................................................................. 8
4.3.1 DESCRIÇÃO DO TERRENO ................................................................... 8
4.4 RELATÓRIO FOTOGRÁFICO ...................................................................... 9
4.5 AVALIAÇÃO DO IMÓVEL ......................................................................... 13
4.5.1 VALOR UNITÁRIO DO TERRENO ...................................................... 13
4.5.2 VALOR DO TERRENO .......................................................................... 14
5 CONCLUSÃO ...................................................................................................... 16
6 ENCERRAMENTO ............................................................................................ 17
Anexo 1 – Ofertas de terrenos na região do imóvel ................................................. 18
Anexo 2 – Memória de Cálculo da obtenção do Valor Unitário do imóvel (VU) 19
Anexo 3 – Localizações das ofertas ........................................................................... 20
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
7746
-77.
2013
.8.2
6.01
52 e
cód
igo
52D
77D
6.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
AN
TON
IO C
AR
LOS
MA
RTI
NS
PO
NTE
S e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 2
7/09
/201
9 às
16:
25 ,
sob
o nú
mer
o W
CO
A19
7011
1977
0
.
fls. 164
3
AVALIAÇÕES E
PERÍCIAS DE
ENGENHARIA
MARTINS PONTES PERÍCIAS DE ENGENHARIA LTDA.
Rua 7 de Abril, 125 cj. 403 - CEP 01043-000 - São Paulo-SP – Tel.: (11) 3259-2951 / 3258-4023 / 3257-5833 – Fax: 3255-5336
e-mail: [email protected]
1 CONSIDERAÇÕES INICIAIS
Trata-se de Ação de Cumprimento de Sentença proveniente
de ação de cobrança de taxas condominiais movida pela Associação
dos Proprietários e Moradores do Residencial Parque das Rosas em
face de Anderson da Silva e outra.
Assim, foi determinada a avaliação técnica pericial do imóvel
penhorado conforme r. decisão de folhas 120/121 dos autos, tendo
sido o signatário honrado com sua nomeação para atuar como
perito judicial neste feito, conforme r. despacho de fls. 130 dos
autos.
2 CONSIDERAÇÕES GERAIS
O presente feito refere-se à apuração do valor comercial de
mercado do imóvel descrito na Matrícula 24.322 do CRI-Cotia,
(juntada às folhas 104 dos autos). Para tanto, serão adotados os
critérios apregoados pelos seguintes normativos:
• NBR-14.653/11 - Avaliação de Imóveis Urbanos da ABNT,
Associação Brasileira de Normas Técnicas.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
7746
-77.
2013
.8.2
6.01
52 e
cód
igo
52D
77D
6.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
AN
TON
IO C
AR
LOS
MA
RTI
NS
PO
NTE
S e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 2
7/09
/201
9 às
16:
25 ,
sob
o nú
mer
o W
CO
A19
7011
1977
0
.
fls. 165
4
AVALIAÇÕES E
PERÍCIAS DE
ENGENHARIA
MARTINS PONTES PERÍCIAS DE ENGENHARIA LTDA.
Rua 7 de Abril, 125 cj. 403 - CEP 01043-000 - São Paulo-SP – Tel.: (11) 3259-2951 / 3258-4023 / 3257-5833 – Fax: 3255-5336
e-mail: [email protected]
• Edificações - Valores de Venda – 2.002, Estudo procedido
pela comissão de peritos do IBAPE-SP (atualizado em março
de 2007).
• Norma Básica para Perícias de Engenharia do IBAPE - SP,
Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia,
de São Paulo.
• Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE-SP,
Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia
de São Paulo.
3 METODOLOGIA ADOTADA
Para a obtenção do valor justo do imóvel avaliando, procedeu-
se a vistoria no local, bem como no entorno do imóvel avaliando.
Para tanto, foi realizada uma análise da situação do mercado
imobiliário de venda de imóveis, na região onde se situa o imóvel
avaliando, restringindo-se a pesquisa ao mesmo loteamento onde
se situa o avaliando.
Ainda foram observados e analisados o entorno do imóvel
avaliando, a fim de se constatar a comodidades existentes na
região bem como as limitações, sendo que tais itens foram
ponderados a fim de se determinar a influência destes no valor
final do imóvel avaliando.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
7746
-77.
2013
.8.2
6.01
52 e
cód
igo
52D
77D
6.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
AN
TON
IO C
AR
LOS
MA
RTI
NS
PO
NTE
S e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 2
7/09
/201
9 às
16:
25 ,
sob
o nú
mer
o W
CO
A19
7011
1977
0
.
fls. 166
5
AVALIAÇÕES E
PERÍCIAS DE
ENGENHARIA
MARTINS PONTES PERÍCIAS DE ENGENHARIA LTDA.
Rua 7 de Abril, 125 cj. 403 - CEP 01043-000 - São Paulo-SP – Tel.: (11) 3259-2951 / 3258-4023 / 3257-5833 – Fax: 3255-5336
e-mail: [email protected]
O trabalho de investigação e pesquisa sobre os preços
comparativos de mercado e a situação dos mesmos, se deu com
foco em elementos de oferta com padrões compatíveis com o
imóvel em tela e em data contemporânea.
4 VISTORIA
O signatário realizou a vistoria do imóvel penhorado no dia 16
de setembro de 2019, procedendo também à vistoria no entorno.
4.1 LOCALIZAÇÃO
O imóvel avaliando localiza-se na Estrada do Ribeirão, 1151,
Rua 29 Alameda das Bromélias, Lote 04 da Quadra nº 24 do
Residencial Parque das Rosas 2, município de Cotia-SP.
Tal imóvel dista cerca de 30,1 Km em linha reta do marco zero
na Praça da Sé, e aproximadamente 4,3 Km em linha reta do
centro da cidade de Cotia.
A fim de evidenciar a localização do imóvel supracitado, ilustra-
se a região nas figuras a seguir:
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
7746
-77.
2013
.8.2
6.01
52 e
cód
igo
52D
77D
6.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
AN
TON
IO C
AR
LOS
MA
RTI
NS
PO
NTE
S e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 2
7/09
/201
9 às
16:
25 ,
sob
o nú
mer
o W
CO
A19
7011
1977
0
.
fls. 167
6
AVALIAÇÕES E
PERÍCIAS DE
ENGENHARIA
MARTINS PONTES PERÍCIAS DE ENGENHARIA LTDA.
Rua 7 de Abril, 125 cj. 403 - CEP 01043-000 - São Paulo-SP – Tel.: (11) 3259-2951 / 3258-4023 / 3257-5833 – Fax: 3255-5336
e-mail: [email protected]
Figura 1 – Macrolocalização do Residencial Parque das Rosas 2.
LOCAL
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
7746
-77.
2013
.8.2
6.01
52 e
cód
igo
52D
77D
6.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
AN
TON
IO C
AR
LOS
MA
RTI
NS
PO
NTE
S e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 2
7/09
/201
9 às
16:
25 ,
sob
o nú
mer
o W
CO
A19
7011
1977
0
.
fls. 168
7
AVALIAÇÕES E
PERÍCIAS DE
ENGENHARIA
MARTINS PONTES PERÍCIAS DE ENGENHARIA LTDA.
Rua 7 de Abril, 125 cj. 403 - CEP 01043-000 - São Paulo-SP – Tel.: (11) 3259-2951 / 3258-4023 / 3257-5833 – Fax: 3255-5336
e-mail: [email protected]
Figura 2 – Localização do Residencial Parque das Rosas 2.
4.2 REGIÃO
A região em questão é dotada de todos melhoramentos
públicos convencionais existentes, tais como:
• rede de água;
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
7746
-77.
2013
.8.2
6.01
52 e
cód
igo
52D
77D
6.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
AN
TON
IO C
AR
LOS
MA
RTI
NS
PO
NTE
S e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 2
7/09
/201
9 às
16:
25 ,
sob
o nú
mer
o W
CO
A19
7011
1977
0
.
fls. 169
8
AVALIAÇÕES E
PERÍCIAS DE
ENGENHARIA
MARTINS PONTES PERÍCIAS DE ENGENHARIA LTDA.
Rua 7 de Abril, 125 cj. 403 - CEP 01043-000 - São Paulo-SP – Tel.: (11) 3259-2951 / 3258-4023 / 3257-5833 – Fax: 3255-5336
e-mail: [email protected]
• rede de esgoto;
• rede elétrica;
• rede de telefonia;
• galerias de águas pluviais;
• iluminação pública;
• coleta de lixo;
• guias, sarjetas e pavimentação em asfalto.
4.3 O IMÓVEL AVALIANDO
O imóvel avaliando refere-se a um terreno, situado na Rua 29
Alameda das Bromélias, do Residencial Parque das Rosas 2 –
município de Cotia-SP.
4.3.1 DESCRIÇÃO DO TERRENO
O terreno apresenta área total de 253,00m², assim descrito
e caracterizado pela Matrícula 24.322 Cartório de Registro de
Imóveis de Cotia:
“LOTE Nº 04 DA QUADRA Nº 34 do Loteamento denominado
“RESIDENCIAL PARQUE DAS ROSAS”: Mede 11,50 metros de frente para a
Rua 29; 22,00 metros do lado direito de quem de frente da rua olha,
confrontando com o lote 03; 22,00 metros do lado esquerdo, confrontando
com o lote 05; e 11,50 metros nos fundos, confrontando com a área Verde 14,
encerrando a área de 253,00 m².
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
7746
-77.
2013
.8.2
6.01
52 e
cód
igo
52D
77D
6.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
AN
TON
IO C
AR
LOS
MA
RTI
NS
PO
NTE
S e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 2
7/09
/201
9 às
16:
25 ,
sob
o nú
mer
o W
CO
A19
7011
1977
0
.
fls. 170
9
AVALIAÇÕES E
PERÍCIAS DE
ENGENHARIA
MARTINS PONTES PERÍCIAS DE ENGENHARIA LTDA.
Rua 7 de Abril, 125 cj. 403 - CEP 01043-000 - São Paulo-SP – Tel.: (11) 3259-2951 / 3258-4023 / 3257-5833 – Fax: 3255-5336
e-mail: [email protected]
Figura 3 – Croqui do Residencial Parque das Rosas 2, com destaque em azul para o imóvel avaliando.
4.4 RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
A seguir ilustra-se o imóvel avaliando, por meio de fotografias
acrescidas de comentários pertinentes.
Imóvel avaliando
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
7746
-77.
2013
.8.2
6.01
52 e
cód
igo
52D
77D
6.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
AN
TON
IO C
AR
LOS
MA
RTI
NS
PO
NTE
S e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 2
7/09
/201
9 às
16:
25 ,
sob
o nú
mer
o W
CO
A19
7011
1977
0
.
fls. 171
10
AVALIAÇÕES E
PERÍCIAS DE
ENGENHARIA
MARTINS PONTES PERÍCIAS DE ENGENHARIA LTDA.
Rua 7 de Abril, 125 cj. 403 - CEP 01043-000 - São Paulo-SP – Tel.: (11) 3259-2951 / 3258-4023 / 3257-5833 – Fax: 3255-5336
e-mail: [email protected]
FOTO 1 – Vista da Estrada da Roselândia, sentido Cotia.
FOTO 2 – Vista da Estrada da Roselândia, sentido Itapevi.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
7746
-77.
2013
.8.2
6.01
52 e
cód
igo
52D
77D
6.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
AN
TON
IO C
AR
LOS
MA
RTI
NS
PO
NTE
S e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 2
7/09
/201
9 às
16:
25 ,
sob
o nú
mer
o W
CO
A19
7011
1977
0
.
fls. 172
11
AVALIAÇÕES E
PERÍCIAS DE
ENGENHARIA
MARTINS PONTES PERÍCIAS DE ENGENHARIA LTDA.
Rua 7 de Abril, 125 cj. 403 - CEP 01043-000 - São Paulo-SP – Tel.: (11) 3259-2951 / 3258-4023 / 3257-5833 – Fax: 3255-5336
e-mail: [email protected]
FOTO 3 – Vista da Estrada do Ribeirão.
FOTO 4 – Vista parcial da Rua 29 Alameda das Bromélias, estando o imóvel avaliando à direita,
conforme indicado pela seta.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
7746
-77.
2013
.8.2
6.01
52 e
cód
igo
52D
77D
6.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
AN
TON
IO C
AR
LOS
MA
RTI
NS
PO
NTE
S e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 2
7/09
/201
9 às
16:
25 ,
sob
o nú
mer
o W
CO
A19
7011
1977
0
.
fls. 173
12
AVALIAÇÕES E
PERÍCIAS DE
ENGENHARIA
MARTINS PONTES PERÍCIAS DE ENGENHARIA LTDA.
Rua 7 de Abril, 125 cj. 403 - CEP 01043-000 - São Paulo-SP – Tel.: (11) 3259-2951 / 3258-4023 / 3257-5833 – Fax: 3255-5336
e-mail: [email protected]
FOTO 5 – Vista parcial da Rua 29 Alameda das Bromélias, no sentido contrário da fotografia
anterior.
FOTO 6 – Vista parcial do terreno avaliando. Observando-se a topografia local.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
7746
-77.
2013
.8.2
6.01
52 e
cód
igo
52D
77D
6.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
AN
TON
IO C
AR
LOS
MA
RTI
NS
PO
NTE
S e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 2
7/09
/201
9 às
16:
25 ,
sob
o nú
mer
o W
CO
A19
7011
1977
0
.
fls. 174
13
AVALIAÇÕES E
PERÍCIAS DE
ENGENHARIA
MARTINS PONTES PERÍCIAS DE ENGENHARIA LTDA.
Rua 7 de Abril, 125 cj. 403 - CEP 01043-000 - São Paulo-SP – Tel.: (11) 3259-2951 / 3258-4023 / 3257-5833 – Fax: 3255-5336
e-mail: [email protected]
FOTO 7 – Vista em outro sentido do terreno avaliando. Observa-se a topografia local.
4.5 AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
4.5.1 VALOR UNITÁRIO DO TERRENO
O valor do metro quadrado do terreno foi obtido mediante a
homogeneização de 5 (cinco) elementos de ofertas pesquisados na
mesma região do imóvel avaliando, (Anexo 1). Na pesquisa,
levaram-se em consideração elasticidade das ofertas e a
contemporaneidade das ofertas, além dos seguintes fatores: área
do terreno, formato, testada, profundidade, topografia e
localização para o terreno e para as condições das benfeitorias
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
7746
-77.
2013
.8.2
6.01
52 e
cód
igo
52D
77D
6.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
AN
TON
IO C
AR
LOS
MA
RTI
NS
PO
NTE
S e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 2
7/09
/201
9 às
16:
25 ,
sob
o nú
mer
o W
CO
A19
7011
1977
0
.
fls. 175
14
AVALIAÇÕES E
PERÍCIAS DE
ENGENHARIA
MARTINS PONTES PERÍCIAS DE ENGENHARIA LTDA.
Rua 7 de Abril, 125 cj. 403 - CEP 01043-000 - São Paulo-SP – Tel.: (11) 3259-2951 / 3258-4023 / 3257-5833 – Fax: 3255-5336
e-mail: [email protected]
quando existentes: a área construída, padrão dos acabamentos,
padrão da construção e fator de obsolescência, que após recebidos
os tratamentos de cálculo de praxe, com o auxílio do software
“GEOAVALIAR” (Anexo 2), desenvolvido para o IBAPE – INSTITUTO
BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS, obteve-se o valor
unitário a seguir:
VUT = R$ 489,98 /m²
(quatrocentos e oitenta e nove reais e noventa e
oito centavos por metro quadrado)
4.5.2 VALOR DO TERRENO
O terreno foi avaliado de acordo com as “NORMAS PARA
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS - 2005”, elaborada pelo
INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE
ENGENHARIA – IBAPE/SP, que são de responsabilidade e da
competência exclusivas dos profissionais legalmente habilitados
pelos Conselhos Regionais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia
– CREAS, em consonância com a Lei Federal 5194 e com as
resoluções nº 205 e nº 218, respeitado o prescrito na Lei 8.666.
Conforme apregoa a norma supracitada, o terreno encontra-
se inserido na 2ª Zona do Grupo 1 (Residenciais Horizontais de
padrão médio), com relação às características geo-econômicas da
região onde se encontra. Desse modo, apresenta-se os seguintes
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
7746
-77.
2013
.8.2
6.01
52 e
cód
igo
52D
77D
6.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
AN
TON
IO C
AR
LOS
MA
RTI
NS
PO
NTE
S e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 2
7/09
/201
9 às
16:
25 ,
sob
o nú
mer
o W
CO
A19
7011
1977
0
.
fls. 176
15
AVALIAÇÕES E
PERÍCIAS DE
ENGENHARIA
MARTINS PONTES PERÍCIAS DE ENGENHARIA LTDA.
Rua 7 de Abril, 125 cj. 403 - CEP 01043-000 - São Paulo-SP – Tel.: (11) 3259-2951 / 3258-4023 / 3257-5833 – Fax: 3255-5336
e-mail: [email protected]
fatores aplicáveis ao valor do terreno (fatores já considerados no
valor unitário):
COEFICIENTE DE PROFUNDIDADE (CP)
Profundidade equivalente (Pe) = 25,00m
Profundidade mínima (Pmi) = 25,00 m
Profundidade máxima (Pma) = 40,00 m
Cp = 1,00 pois: Pmi < Pe < Pma
COEFICIENTE DE FRENTE (Cf)
Cf = (Fr /Fp)f
Fp = frente principal do imóvel avaliando = 12,25m
Fr = frente de referência = 10,00m
Cf = (11,50/10,00)0,20 = 1,02
VALOR DO TERRENO ORIGINAL (VTO)
O valor do terreno, será obtido com base no valor unitário
homogeneizado, calculado no Anexo 1 do presente Laudo (já
aplicados os coeficientes cabíveis ao terreno), multiplicado pela
área do terreno, conforme segue:
VT = R$ 489,98 /m² x 253,00 m²
VT = R$ 123.964,94
(cento e vinte e três mil e novecentos e sessenta e quatro
reais e noventa e quatro centavos)
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
7746
-77.
2013
.8.2
6.01
52 e
cód
igo
52D
77D
6.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
AN
TON
IO C
AR
LOS
MA
RTI
NS
PO
NTE
S e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 2
7/09
/201
9 às
16:
25 ,
sob
o nú
mer
o W
CO
A19
7011
1977
0
.
fls. 177
16
AVALIAÇÕES E
PERÍCIAS DE
ENGENHARIA
MARTINS PONTES PERÍCIAS DE ENGENHARIA LTDA.
Rua 7 de Abril, 125 cj. 403 - CEP 01043-000 - São Paulo-SP – Tel.: (11) 3259-2951 / 3258-4023 / 3257-5833 – Fax: 3255-5336
e-mail: [email protected]
5 CONCLUSÃO
Em conclusão podemos afirmar acertadamente que o
valor de mercado para venda (valor arredondado) do
Terreno, situado na Rua 29 Alameda das Bromélias,
composto pelo LOTE 04 da QUADRA 24 do Residencial
Parque das Rosas 2, município de Cotia-SP é de:
V= R$ 124.000,00
(cento e vinte e quatro mil reais)
“Calculado para setembro de 2019”
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
7746
-77.
2013
.8.2
6.01
52 e
cód
igo
52D
77D
6.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
AN
TON
IO C
AR
LOS
MA
RTI
NS
PO
NTE
S e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 2
7/09
/201
9 às
16:
25 ,
sob
o nú
mer
o W
CO
A19
7011
1977
0
.
fls. 178
17
AVALIAÇÕES E
PERÍCIAS DE
ENGENHARIA
MARTINS PONTES PERÍCIAS DE ENGENHARIA LTDA.
Rua 7 de Abril, 125 cj. 403 - CEP 01043-000 - São Paulo-SP – Tel.: (11) 3259-2951 / 3258-4023 / 3257-5833 – Fax: 3255-5336
e-mail: [email protected]
6 ENCERRAMENTO
O signatário dá por encerrado o presente Laudo Pericial de
Avaliação o qual vai micro-digitado em 17 (dezesete) folhas desse
papel timbrado, impressos somente no anverso, sendo todas
rubricadas, a exceção da primeira e esta última, a qual vai datada
e assinada.
O presente Laudo é ainda complementado por três anexos a
seguir.
São Paulo, 25 de setembro de 2019
ANTONIO CARLOS MARTINS PONTES CREA N° 38.821/D
Mestre em Engenharia Civil pelo IPT/USP Engenheiro Industrial Mecânico pelo IMT Eng.° de Segurança e Ambiental pela FAAP
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
7746
-77.
2013
.8.2
6.01
52 e
cód
igo
52D
77D
6.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
AN
TON
IO C
AR
LOS
MA
RTI
NS
PO
NTE
S e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 2
7/09
/201
9 às
16:
25 ,
sob
o nú
mer
o W
CO
A19
7011
1977
0
.
fls. 179
AVALIAÇÕES E
PERÍCIAS DE
ENGENHARIA
MARTINS PONTES PERÍCIAS DE ENGENHARIA LTDA.
Anexo 1 – Ofertas de terrenos na região do imóvel (contém 10 folhas)
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
7746
-77.
2013
.8.2
6.01
52 e
cód
igo
52D
77D
6.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
AN
TON
IO C
AR
LOS
MA
RTI
NS
PO
NTE
S e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 2
7/09
/201
9 às
16:
25 ,
sob
o nú
mer
o W
CO
A19
7011
1977
0
.
fls. 180
23/ 09/ 2019DATA DA PESQUISA :
CHAVE GEOGRÁFICA :0,00ÍNDICE DO LOCAL :QUADRA :SETOR :
UTILIZADONÚMERO DA PESQUISA : C O TIA - SP - 2019
ELEMENTO S DA AVALIAÇ ÃO
DADOS DA FICHA 1
Pq . d a s Ro sa s 2 - LT20 Q 24 CIDADE :Ro se lâ nd iaBAIRRO :COMP.:
SNNÚMERO :Rua 23 Ala me d a d a s Bro mé lia sENDEREÇO :
C O TIA - SP
UF :CEP :
MELHORAMENTOS :
PAVIMENTAÇÃO REDE DE ILUMINAÇÃO PÚBLICA
REDE DE DISTRIBUIÇÃO DE ÁGUA
REDE DE COLETA DE ESGOTO
REDE DE GÁS TV A CABO
SP
DADOS DA LOCALIZAÇÃO
DADOS DA REGIÃO
ÁREA (Ar) m²: 258,00 10,00 PROF. EQUIV. (Pe ) : 25,80
ACESSIBILIDADE : FORMATO : ESQUINA :
TOPOGRAFIA :
CONSISTÊNCIA :
c a íd o p a ra o s fund o s a té 5%
Dire ta Re g ula r Nã o
se c o
TESTADA - (c f) m
DADOS DO TERRENO
S E M C O N S T R U Ç Ã O
TELEFONE :Sr. PedroCONTATO :
ProprietárioIMOBILIÁRIA :
140.000,00VALOR VENDA (R$) :NATUREZA :
O B S E R V A Ç Ã O :
Oferta
DADOS DA TRANSAÇÃO
(11)-41423672
LOCALIZAÇÃO Flo c :
TESTADA Cf :
PROFUNDIDADE Cp :
FRENTES MÚLTIPLAS Ce :
ÁREA Ca :
TOPOGRAFIA Ft :
CONSISTÊNCIA Fc :
FT ADICIONAL 01 :
FT ADICIONAL 02 :
FT ADICIONAL 03 :
FT ADICIONAL 04 :
FT ADICIONAL 05 :
FT ADICIONAL 06 :
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
VALOR UNITÁRIO : 488,37
HOMOGENEIZAÇÃO : 488,37
VARIAÇÃO : 1,0000
0,9999VARIAÇÃO AVALIANDO :
RESULTADO DA HOMOGENEIZAÇÃO
FATORES NORMA IBAPE/ SP FATORES ADICIONAIS VALORES/ VARIAÇÃO
FATORES ADICIONAIS
ADICIONAL 01: 1,00 ADICIONAL 02: 1,00 ADICIONAL 03: 1,00
ADICIONAL 04: 1,00 ADICIONAL 05: 1,00 ADICIONAL 06: 1,00
VALOR LOCAÇÃO (R$) : 0,00
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
7746
-77.
2013
.8.2
6.01
52 e
cód
igo
52D
77D
6.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
AN
TON
IO C
AR
LOS
MA
RTI
NS
PO
NTE
S e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 2
7/09
/201
9 às
16:
25 ,
sob
o nú
mer
o W
CO
A19
7011
1977
0
.
fls. 181
REGISTRO FOTOGRÁFICO
23/ 09/ 2019DATA DA PESQUISA :
CHAVE GEOGRÁFICA :
QUADRA :SETOR :
NÚMERO DA PESQUISA : C O TIA - SP - 2019
D A D O S D A F I C H A
NÚMERO ELEMENTO : 1
FOTO Nº 1
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
7746
-77.
2013
.8.2
6.01
52 e
cód
igo
52D
77D
6.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
AN
TON
IO C
AR
LOS
MA
RTI
NS
PO
NTE
S e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 2
7/09
/201
9 às
16:
25 ,
sob
o nú
mer
o W
CO
A19
7011
1977
0
.
fls. 182
23/ 09/ 2019DATA DA PESQUISA :
CHAVE GEOGRÁFICA :0,00ÍNDICE DO LOCAL :QUADRA :SETOR :
UTILIZADONÚMERO DA PESQUISA : C O TIA - SP - 2019
ELEMENTO S DA AVALIAÇ ÃO
DADOS DA FICHA 3
Pq . d a s Ro sa s2 - LT31 Q 29 CIDADE :Ro se lâ nd iaBAIRRO :COMP.:
SNNÚMERO :Rua 25 C a mo mila sENDEREÇO :
C O TIA - SP
UF :CEP :
MELHORAMENTOS :
PAVIMENTAÇÃO REDE DE ILUMINAÇÃO PÚBLICA
REDE DE DISTRIBUIÇÃO DE ÁGUA
REDE DE COLETA DE ESGOTO
REDE DE GÁS TV A CABO
SP
DADOS DA LOCALIZAÇÃO
DADOS DA REGIÃO
ÁREA (Ar) m²: 250,00 10,00 PROF. EQUIV. (Pe ) : 25,00
ACESSIBILIDADE : FORMATO : ESQUINA :
TOPOGRAFIA :
CONSISTÊNCIA :
e m a c liv e a té 5%
Dire ta Re g ula r Nã o
se c o
TESTADA - (c f) m
DADOS DO TERRENO
S E M C O N S T R U Ç Ã O
TELEFONE :Sra. RosaCONTATO :
Chalé Imóvel CotiaIMOBILIÁRIA :
130.000,00VALOR VENDA (R$) :NATUREZA :
O B S E R V A Ç Ã O :
Oferta
DADOS DA TRANSAÇÃO
(11)-960553185
LOCALIZAÇÃO Flo c :
TESTADA Cf :
PROFUNDIDADE Cp :
FRENTES MÚLTIPLAS Ce :
ÁREA Ca :
TOPOGRAFIA Ft :
CONSISTÊNCIA Fc :
FT ADICIONAL 01 :
FT ADICIONAL 02 :
FT ADICIONAL 03 :
FT ADICIONAL 04 :
FT ADICIONAL 05 :
FT ADICIONAL 06 :
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
VALOR UNITÁRIO : 468,00
HOMOGENEIZAÇÃO : 468,00
VARIAÇÃO : 1,0000
0,9999VARIAÇÃO AVALIANDO :
RESULTADO DA HOMOGENEIZAÇÃO
FATORES NORMA IBAPE/ SP FATORES ADICIONAIS VALORES/ VARIAÇÃO
FATORES ADICIONAIS
ADICIONAL 01: 1,00 ADICIONAL 02: 1,00 ADICIONAL 03: 1,00
ADICIONAL 04: 1,00 ADICIONAL 05: 1,00 ADICIONAL 06: 1,00
VALOR LOCAÇÃO (R$) : 0,00
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
7746
-77.
2013
.8.2
6.01
52 e
cód
igo
52D
77D
6.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
AN
TON
IO C
AR
LOS
MA
RTI
NS
PO
NTE
S e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 2
7/09
/201
9 às
16:
25 ,
sob
o nú
mer
o W
CO
A19
7011
1977
0
.
fls. 183
REGISTRO FOTOGRÁFICO
23/ 09/ 2019DATA DA PESQUISA :
CHAVE GEOGRÁFICA :
QUADRA :SETOR :
NÚMERO DA PESQUISA : C O TIA - SP - 2019
D A D O S D A F I C H A
NÚMERO ELEMENTO : 3
FOTO Nº 1
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
7746
-77.
2013
.8.2
6.01
52 e
cód
igo
52D
77D
6.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
AN
TON
IO C
AR
LOS
MA
RTI
NS
PO
NTE
S e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 2
7/09
/201
9 às
16:
25 ,
sob
o nú
mer
o W
CO
A19
7011
1977
0
.
fls. 184
23/ 09/ 2019DATA DA PESQUISA :
CHAVE GEOGRÁFICA :0,00ÍNDICE DO LOCAL :QUADRA :SETOR :
UTILIZADONÚMERO DA PESQUISA : C O TIA - SP - 2019
ELEMENTO S DA AVALIAÇ ÃO
DADOS DA FICHA 6
Pq . d a s Ro sa s 2 - LT16 Q 25 CIDADE :Ro se lâ nd iaBAIRRO :COMP.:
SNNÚMERO :Rua 25 C a mo mila s ENDEREÇO :
C O TIA - SP
UF :CEP :
MELHORAMENTOS :
PAVIMENTAÇÃO REDE DE ILUMINAÇÃO PÚBLICA
REDE DE DISTRIBUIÇÃO DE ÁGUA
REDE DE COLETA DE ESGOTO
REDE DE GÁS TV A CABO
SP
DADOS DA LOCALIZAÇÃO
DADOS DA REGIÃO
ÁREA (Ar) m²: 260,00 10,00 PROF. EQUIV. (Pe ) : 26,00
ACESSIBILIDADE : FORMATO : ESQUINA :
TOPOGRAFIA :
CONSISTÊNCIA :
c a íd o p a ra o s fund o s a té 5%
Dire ta Re g ula r Nã o
se c o
TESTADA - (c f) m
DADOS DO TERRENO
S E M C O N S T R U Ç Ã O
TELEFONE :Sr. NiltonCONTATO :
ProprietárioIMOBILIÁRIA :
138.000,00VALOR VENDA (R$) :NATUREZA :
O B S E R V A Ç Ã O :
Oferta
DADOS DA TRANSAÇÃO
(11)-996561618
LOCALIZAÇÃO Flo c :
TESTADA Cf :
PROFUNDIDADE Cp :
FRENTES MÚLTIPLAS Ce :
ÁREA Ca :
TOPOGRAFIA Ft :
CONSISTÊNCIA Fc :
FT ADICIONAL 01 :
FT ADICIONAL 02 :
FT ADICIONAL 03 :
FT ADICIONAL 04 :
FT ADICIONAL 05 :
FT ADICIONAL 06 :
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
VALOR UNITÁRIO : 477,69
HOMOGENEIZAÇÃO : 477,69
VARIAÇÃO : 1,0000
0,9999VARIAÇÃO AVALIANDO :
RESULTADO DA HOMOGENEIZAÇÃO
FATORES NORMA IBAPE/ SP FATORES ADICIONAIS VALORES/ VARIAÇÃO
FATORES ADICIONAIS
ADICIONAL 01: 1,00 ADICIONAL 02: 1,00 ADICIONAL 03: 1,00
ADICIONAL 04: 1,00 ADICIONAL 05: 1,00 ADICIONAL 06: 1,00
VALOR LOCAÇÃO (R$) : 0,00
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
7746
-77.
2013
.8.2
6.01
52 e
cód
igo
52D
77D
6.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
AN
TON
IO C
AR
LOS
MA
RTI
NS
PO
NTE
S e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 2
7/09
/201
9 às
16:
25 ,
sob
o nú
mer
o W
CO
A19
7011
1977
0
.
fls. 185
REGISTRO FOTOGRÁFICO
23/ 09/ 2019DATA DA PESQUISA :
CHAVE GEOGRÁFICA :
QUADRA :SETOR :
NÚMERO DA PESQUISA : C O TIA - SP - 2019
D A D O S D A F I C H A
NÚMERO ELEMENTO : 6
FOTO Nº 1
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
7746
-77.
2013
.8.2
6.01
52 e
cód
igo
52D
77D
6.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
AN
TON
IO C
AR
LOS
MA
RTI
NS
PO
NTE
S e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 2
7/09
/201
9 às
16:
25 ,
sob
o nú
mer
o W
CO
A19
7011
1977
0
.
fls. 186
23/ 09/ 2019DATA DA PESQUISA :
CHAVE GEOGRÁFICA :0,00ÍNDICE DO LOCAL :QUADRA :SETOR :
UTILIZADONÚMERO DA PESQUISA : C O TIA - SP - 2019
ELEMENTO S DA AVALIAÇ ÃO
DADOS DA FICHA 7
Pq . d a s Ro sa s2 - LT21 Q 32 CIDADE :Ro se lâ nd iaBAIRRO :COMP.:
SNNÚMERO :Rua 28 Hib isc o sENDEREÇO :
C O TIA - SP
UF :CEP :
MELHORAMENTOS :
PAVIMENTAÇÃO REDE DE ILUMINAÇÃO PÚBLICA
REDE DE DISTRIBUIÇÃO DE ÁGUA
REDE DE COLETA DE ESGOTO
REDE DE GÁS TV A CABO
SP
DADOS DA LOCALIZAÇÃO
DADOS DA REGIÃO
ÁREA (Ar) m²: 250,00 10,00 PROF. EQUIV. (Pe ) : 25,00
ACESSIBILIDADE : FORMATO : ESQUINA :
TOPOGRAFIA :
CONSISTÊNCIA :
e m a c liv e a té 5%
Dire ta Re g ula r Nã o
se c o
TESTADA - (c f) m
DADOS DO TERRENO
S E M C O N S T R U Ç Ã O
TELEFONE :Sra. MariaCONTATO :
ProprietáriaIMOBILIÁRIA :
150.000,00VALOR VENDA (R$) :NATUREZA :
O B S E R V A Ç Ã O :
Oferta
DADOS DA TRANSAÇÃO
(11)-994047287
LOCALIZAÇÃO Flo c :
TESTADA Cf :
PROFUNDIDADE Cp :
FRENTES MÚLTIPLAS Ce :
ÁREA Ca :
TOPOGRAFIA Ft :
CONSISTÊNCIA Fc :
FT ADICIONAL 01 :
FT ADICIONAL 02 :
FT ADICIONAL 03 :
FT ADICIONAL 04 :
FT ADICIONAL 05 :
FT ADICIONAL 06 :
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
VALOR UNITÁRIO : 540,00
HOMOGENEIZAÇÃO : 540,00
VARIAÇÃO : 1,0000
0,9999VARIAÇÃO AVALIANDO :
RESULTADO DA HOMOGENEIZAÇÃO
FATORES NORMA IBAPE/ SP FATORES ADICIONAIS VALORES/ VARIAÇÃO
FATORES ADICIONAIS
ADICIONAL 01: 1,00 ADICIONAL 02: 1,00 ADICIONAL 03: 1,00
ADICIONAL 04: 1,00 ADICIONAL 05: 1,00 ADICIONAL 06: 1,00
VALOR LOCAÇÃO (R$) : 0,00
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
7746
-77.
2013
.8.2
6.01
52 e
cód
igo
52D
77D
6.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
AN
TON
IO C
AR
LOS
MA
RTI
NS
PO
NTE
S e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 2
7/09
/201
9 às
16:
25 ,
sob
o nú
mer
o W
CO
A19
7011
1977
0
.
fls. 187
REGISTRO FOTOGRÁFICO
23/ 09/ 2019DATA DA PESQUISA :
CHAVE GEOGRÁFICA :
QUADRA :SETOR :
NÚMERO DA PESQUISA : C O TIA - SP - 2019
D A D O S D A F I C H A
NÚMERO ELEMENTO : 7
FOTO Nº 1
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
7746
-77.
2013
.8.2
6.01
52 e
cód
igo
52D
77D
6.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
AN
TON
IO C
AR
LOS
MA
RTI
NS
PO
NTE
S e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 2
7/09
/201
9 às
16:
25 ,
sob
o nú
mer
o W
CO
A19
7011
1977
0
.
fls. 188
23/ 09/ 2019DATA DA PESQUISA :
CHAVE GEOGRÁFICA :0,00ÍNDICE DO LOCAL :QUADRA :SETOR :
UTILIZADONÚMERO DA PESQUISA : C O TIA - SP - 2019
ELEMENTO S DA AVALIAÇ ÃO
DADOS DA FICHA 8
Pq d a s Ro sa s 2 - LT24 Q 30 CIDADE :Ro se lâ nd iaBAIRRO :COMP.:
SNNÚMERO :Rua 29 Ala me d a d a s Bro mé lia sENDEREÇO :
C O TIA - SP
UF :CEP :
MELHORAMENTOS :
PAVIMENTAÇÃO REDE DE ILUMINAÇÃO PÚBLICA
REDE DE DISTRIBUIÇÃO DE ÁGUA
REDE DE COLETA DE ESGOTO
REDE DE GÁS TV A CABO
SP
DADOS DA LOCALIZAÇÃO
DADOS DA REGIÃO
ÁREA (Ar) m²: 250,00 10,00 PROF. EQUIV. (Pe ) : 25,00
ACESSIBILIDADE : FORMATO : ESQUINA :
TOPOGRAFIA :
CONSISTÊNCIA :
c a íd o p a ra o s fund o s d e 5% a té 10%
Dire ta Re g ula r Nã o
se c o
TESTADA - (c f) m
DADOS DO TERRENO
S E M C O N S T R U Ç Ã O
TELEFONE :Sr. SérgioCONTATO :
CorretorIMOBILIÁRIA :
150.000,00VALOR VENDA (R$) :NATUREZA :
O B S E R V A Ç Ã O :
Oferta
DADOS DA TRANSAÇÃO
(11)-999778964
LOCALIZAÇÃO Flo c :
TESTADA Cf :
PROFUNDIDADE Cp :
FRENTES MÚLTIPLAS Ce :
ÁREA Ca :
TOPOGRAFIA Ft :
CONSISTÊNCIA Fc :
FT ADICIONAL 01 :
FT ADICIONAL 02 :
FT ADICIONAL 03 :
FT ADICIONAL 04 :
FT ADICIONAL 05 :
FT ADICIONAL 06 :
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,06
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
VALOR UNITÁRIO : 540,00
HOMOGENEIZAÇÃO : 570,00
VARIAÇÃO : 1,0556
1,0000VARIAÇÃO AVALIANDO :
RESULTADO DA HOMOGENEIZAÇÃO
FATORES NORMA IBAPE/ SP FATORES ADICIONAIS VALORES/ VARIAÇÃO
FATORES ADICIONAIS
ADICIONAL 01: 1,00 ADICIONAL 02: 1,00 ADICIONAL 03: 1,00
ADICIONAL 04: 1,00 ADICIONAL 05: 1,00 ADICIONAL 06: 1,00
VALOR LOCAÇÃO (R$) : 0,00
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
7746
-77.
2013
.8.2
6.01
52 e
cód
igo
52D
77D
6.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
AN
TON
IO C
AR
LOS
MA
RTI
NS
PO
NTE
S e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 2
7/09
/201
9 às
16:
25 ,
sob
o nú
mer
o W
CO
A19
7011
1977
0
.
fls. 189
REGISTRO FOTOGRÁFICO
23/ 09/ 2019DATA DA PESQUISA :
CHAVE GEOGRÁFICA :
QUADRA :SETOR :
NÚMERO DA PESQUISA : C O TIA - SP - 2019
D A D O S D A F I C H A
NÚMERO ELEMENTO : 8
FOTO Nº 1
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
7746
-77.
2013
.8.2
6.01
52 e
cód
igo
52D
77D
6.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
AN
TON
IO C
AR
LOS
MA
RTI
NS
PO
NTE
S e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 2
7/09
/201
9 às
16:
25 ,
sob
o nú
mer
o W
CO
A19
7011
1977
0
.
fls. 190
AVALIAÇÕES E
PERÍCIAS DE
ENGENHARIA
MARTINS PONTES PERÍCIAS DE ENGENHARIA LTDA.
Anexo 2 – Memória de Cálculo da obtenção do Valor Unitário do imóvel (VU)
(contém 5 folhas)
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
7746
-77.
2013
.8.2
6.01
52 e
cód
igo
52D
77D
6.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
AN
TO
NIO
CA
RLO
S M
AR
TIN
S P
ON
TE
S e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 2
7/09
/201
9 às
16:
25 ,
sob
o nú
mer
o W
CO
A19
7011
1977
0
.
fls. 191
MODELO DE ESTATÍSTICA DESCRITIVA
DESCRIÇÃO : Asso c . d o s Pro p . e M o ra d . Pq d a s Ro sa s x And e rso n Alv e s d a Silv a DATA : 23/ 09/ 2019
OBSERVAÇÃO :
FATOR OFERTA/ TRANSAÇÃO :
ZONA DE AVALIAÇÃO
De sc riç ã o da Zo na de Ava lia ç ã o : RESIDENCIAL HORIZONTAL MÉDIO
Fr f Ce Pmi Pma p Ar Fa A Min
10,00 0,20 1,00 25,00 40,00 0,50 250,00 1,00 200,00
1,00Lo c a liza ç ã o
Te sta da
Pro fundida de
Fre nte s Múltipla s
Áre a
To po g ra fia
Co nsistê nc ia
Nã o
e m a c liv e a té 5%
se c o
FATORES
FATOR ÍNDICE
0,9
EDIFICAÇÃO VALORES DE VENDA : IBAPE-SP - 2018 - SAO PAULO - SP
11,50
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
7746
-77.
2013
.8.2
6.01
52 e
cód
igo
52D
77D
6.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
AN
TON
IO C
AR
LOS
MA
RTI
NS
PO
NTE
S e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 2
7/09
/201
9 às
16:
25 ,
sob
o nú
mer
o W
CO
A19
7011
1977
0
.
fls. 192
Núm. EndereçoVa lor
Unitá rioHomog eneiza çã o
Va ria ç ã o
Pa ra dig ma
Va ria ç ã o
Ava lia ndo
MATRIZ DE UNITÁRIOS
1 Rua 23 Ala me d a d a s Bro mé lia s ,SN 488,37 488,37 1,0000 0,9999
3 Rua 25 C a mo mila s ,SN 468,00 468,00 1,0000 0,9999
6 Rua 25 C a mo mila s ,SN 477,69 477,69 1,0000 0,9999
7 Rua 28 Hib isc o s ,SN 540,00 540,00 1,0000 0,9999
8 Rua 29 Ala me d a d a s Bro mé lia s ,SN 540,00 570,00 1,0556 1,0000
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
7746
-77.
2013
.8.2
6.01
52 e
cód
igo
52D
77D
6.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
AN
TON
IO C
AR
LOS
MA
RTI
NS
PO
NTE
S e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 2
7/09
/201
9 às
16:
25 ,
sob
o nú
mer
o W
CO
A19
7011
1977
0
.
fls. 193
Núm. Observado Calculado
ADERÊNCIA
1 488,37 488,37
3 468,00 468,00
6 477,69 477,69
7 540,00 540,00
8 540,00 570,00
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
7746
-77.
2013
.8.2
6.01
52 e
cód
igo
52D
77D
6.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
AN
TON
IO C
AR
LOS
MA
RTI
NS
PO
NTE
S e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 2
7/09
/201
9 às
16:
25 ,
sob
o nú
mer
o W
CO
A19
7011
1977
0
.
fls. 194
GRÁFICO DE DISPERSÃO
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
7746
-77.
2013
.8.2
6.01
52 e
cód
igo
52D
77D
6.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
AN
TON
IO C
AR
LOS
MA
RTI
NS
PO
NTE
S e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 2
7/09
/201
9 às
16:
25 ,
sob
o nú
mer
o W
CO
A19
7011
1977
0
.
fls. 195
Mé dia Unitá rio s :
De svio Pa drã o :
- 30% :
+ 30% :
34,70
502,81
351,97
653,66
6,9000
44,07
508,81
356,17
661,46
8,6600
Tipo :
Mo da lida de :
Da ta :Lo c a l :
Clie nte :
Áre a m² :
MÉDIA SANEADA (R$):
INTERVALO MÍNIMO :
INTERVALO MÁXIMO :
TESTADA: PROFUNDIDADE
FRENTES MULTIPLAS:
III
Te rre no
Ve nd a
23/ 09/ 2019
2ª VC C O TIA
253,00
508,81
478,60
539,02
0,0300 -0,0700
0,0000
489,98000 123.964,67
FATOR ÁREA: 0,0000
INTERVALO MÍNIMO :
INTERVALO MÁXIMO :
466,18
APRESENTAÇÃO DOS RESULTADOS
Mé dia Unitá rio s :
De svio Pa drã o :
- 30% :
+ 30% :
513,78
DADOS DO AVALIANDO
VALORES UNITÁRIOS VALORES HOMOGENEIZADOS
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO
1
3
3
4
De sc riç ã o
Carac. do imóvel avaliando
Quantidade mínima de
Intervado de ajuste de cada
2 dados de mercado usados
Identificação dos dados
de mercado
fator e p/ o conj de fatores
GRAU I I I
Completa quanto a todas
var iáveis analisadas
12
Apresentação de inform ref a todas
as caract dos dos dados analisados
0,80 a 1,25
GRAU I I
Completa qto aos fatores
usados no tratamento
5
Apresentação de inform ref a todas
as caract dos dos dados analisados
0,50 a 2,00
Adoção de situação
paradigma
3
Apresentação inform ref a todos as
caract dos dados ref aos fatores
0,40 a 2,50 *a
GRAU I
FORMAÇÃO DOS VALORES
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO:
INTERVALOS DE CONFIANÇA (80%): Ava lia ndoINTERVALOS DE CONFIANÇA (80%): Pa ra dig ma
VALOR UNITÁRIO (R$/ m2): VALOR TOTAL (R$) :
GRAU DE PRECISÃO:
GRAU DE PRECISÃO
Co e fic ie nte de Va ria ç ã o : Co e fic ie nte de Va ria ç ã o :
3
2
3
3
11
II
Distribuiç ã o e spa c ia l
Rua 29 Ala me d a d a s Bro mé lia s sn Pq d a s Ro sa s 2 LT4 Q 34 Ro se lâ nd ia
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
7746
-77.
2013
.8.2
6.01
52 e
cód
igo
52D
77D
6.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
AN
TON
IO C
AR
LOS
MA
RTI
NS
PO
NTE
S e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 2
7/09
/201
9 às
16:
25 ,
sob
o nú
mer
o W
CO
A19
7011
1977
0
.
fls. 196
AVALIAÇÕES E
PERÍCIAS DE
ENGENHARIA
MARTINS PONTES PERÍCIAS DE ENGENHARIA LTDA.
Anexo 3 – Localizações das ofertas (contém 1 folhas)
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
7746
-77.
2013
.8.2
6.01
52 e
cód
igo
52D
77D
6.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
AN
TO
NIO
CA
RLO
S M
AR
TIN
S P
ON
TE
S e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 2
7/09
/201
9 às
16:
25 ,
sob
o nú
mer
o W
CO
A19
7011
1977
0
.
fls. 197
AVALIAÇÕES E
PERÍCIAS DE
ENGENHARIA
MARTINS PONTES PERÍCIAS DE ENGENHARIA LTDA.
Imóvel avaliando
Oferta 3 Oferta 4
Oferta 1
Oferta 5
Oferta 2
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
7746
-77.
2013
.8.2
6.01
52 e
cód
igo
52D
77D
6.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
AN
TO
NIO
CA
RLO
S M
AR
TIN
S P
ON
TE
S e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 2
7/09
/201
9 às
16:
25 ,
sob
o nú
mer
o W
CO
A19
7011
1977
0
.
fls. 198
