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Teleconferência 4T09:

Português 11 de março de 2010

11:00 horas (horário de Brasília) Tel: +55 11 4688-6361

Senha: BRMALLS

Repetição Tel: +55 (11) 4688-6312

Código: 46156

Resultados do 4T09

Relações com Investidores: Leandro Bousquet CFO e DRI

Izabella Batista Coordenadora Derek Tang Analista Luiza Guimarães Analista

gd-ri@brmalls.com.br

Tel: +55 21 3138-9900 Fax: +55 21 3138-9901

BRML3BRML3BRML3

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A BRMALLS ANUNCIA EBITDA AJUSTADO DE R$ 110,0 MILHÕES NO 4T09, CRESCIMENTO DE 36,6% SOBRE O 4T08 E MARGEM EBITDA AJUSTADO DE 85,1%

Rio de Janeiro, 10 de março de 2010 – A BRMALLS Participações S.A. (Bovespa: BRML3), a maior empresa integrada de shopping centers do Brasil, anuncia hoje seus resultados referentes ao quarto trimestre de 2009 (4T09). A BRMALLS detém participação em 35 shoppings, que totalizam 1.032,7 mil m2 de Área Bruta Locável (ABL) e 465,0 mil m2 de ABL próprio. A BRMALLS possui 5 projetos greenfields e 7 expansões em desenvolvimento, que somados elevam o ABL total da companhia para 1.264,7 mil m2 e o ABL próprio para 619,6 mil m2 nos próximos anos. A BRMALLS é a única empresa nacional de shopping centers, com presença em todas as cinco regiões do Brasil, atendendo aos consumidores de todas as diferentes classes sociais do país. A Companhia oferece serviços de administração ou comercialização para 27 shoppings centers, nos quais 26 shoppings centers detém participação, totalizando 869,3 mil m² de ABL.

As informações financeiras e operacionais a seguir, exceto onde indicado ao contrário, são apresentadas em Reais (R$), e as comparações referem-se ao 4º trimestre de 2008 (4T08). As tabelas com os resultados no padrão das práticas e normas expedidas pela CVM estão disponíveis ao final deste documento.

A companhia adotou de forma antecipada os pronunciamentos dos CPC’s de acordo com a deliberação CVM603. Os principais efeitos no demonstrativo de resultados foram: (a) linearização das receitas de aluguel e comissão de direito de uso; (b) avaliação de propriedade para investimento; e (c) lançamento de impostos diferidos (IR/CSLL).

Destaques do Quarto Trimestre de 2009 e Eventos Subseqüentes

Durante o quarto trimestre de 2009, a receita líquida cresceu 27,6%, alcançando R$129,2 milhões, e no ano de 2009, a receita líquida cresceu 23,1% alcançando R$392,6 milhões.

O NOI consolidado alcançou R$120,8 milhões no 4T09, apresentando um crescimento de 28,1% sobre o NOI consolidado do 4T08 e R$362,1 milhões em 2009, crescimento de 25,9% sobre 2008. A margem NOI também cresceu de 91,8% no 4T08 para 92,0% no 4T09 e de 90,4% em 2008 para 91,9% no acumulado do ano. O NOI dos mesmos shoppings cresceu 16,6% no 4T09 comparado ao 4T08 e 16,3% no acumulado do ano.

Nosso EBITDA no 4T09 foi de R$1,4 bilhão, crescimento de 59% comparado ao ano anterior. No acumulado do ano o EBITDA atingiu R$1,6 bilhão. O EBITDA do 4T09 ajustado pelos efeitos não caixa da avaliação de propriedade para investimento atingiu R$110,0 milhões, crescimento de 36,6% sobre o 4T08. A margem EBITDA ajustado apresentou melhora alcançando 85,1% no 4T09, superior aos 79,5% no 4T08. O EBITDA ajustado em 2009 atingiu R$319,4 milhões, crescimento de 32,9% sobre 2008 com a evolução da margem de 75,3% para 81,4%.

A adoção da propriedade para investimento contribuiu com uma receita não caixa de R$ 1,2 bilhão no 4T09 frente a R$ 771 milhões no mesmo período do ano anterior. Por outro lado o lançamento dos impostos diferidos, impactou negativamente nosso resultado em R$ 426,1 milhões no 4T09 e R$ 265,4 milhões no 4T08.

O FFO ajustado alcançou R$85,0 milhões no 4T09, crescimento de 39,4% sobre o 4T08 e R$233,0 milhões para 2009, um crescimento de 67,4% sobre 2008. Registramos no 4T09 um AFFO/ação de R$0,42 e no acumulado do ano de R$1,15.

Vendemos participação nos projetos Granja Vianna e Sete Lagoas, de 22% e 21% respectivamente. Com as vendas de participação, a TIR desalavancada estimada do Granja Vianna foi de 17,0% para 18,1% e o Sete Lagoas de 17,9% para 18,8%.

NOI (R$ mil)

28,1%%

25,9%

EBITDA Ajustado (R$ mil) e Margem EBITDA Ajustada (%)

80.546110.039

240.273 319.379

4T08 4T09 2008 2009

36,6%

32,9%

94.289 120.751

287.632 362.074

4T08 4T09 2008 2009

81,4% 75,3%

85,1% 79,5%

Margem EBITDA Ajustada

FFO Ajustado (R$ mil) e Margem FFO Ajustada (%)

60.95784.983

139.201

232.954

4T08 4T09 2008 2009

43,6%

59,3%65,8%

60,2%

Ma rge m AFFO

39,4%

67,4%

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Mudanças nas Práticas Contábeis e Apresentação dos Resultados do 4T09 e 4T08 e dos exercícios de 2009 e 2008 De forma a convergir os padrões contábeis adotados no Brasil às normas internacionais de contabilidade, em 28 de dezembro de 2007 foi promulgada a Lei n 11.638. Dessa forma, desde dezembro de 2008, a Companhia já vinha incorporando em seus resultados financeiros as seguintes mudanças previstas por essa lei:

• ajuste a valor presente: contas a receber de CDU com vencimentos de longo prazo foram ajustados a valor presente;

• instrumentos financeiros derivativos (swaps): passamos a registrá-los ao seu valor justo;

• reconhecimento de impostos diferidos: referentes ao ajuste a valor presente do CDU e valor justo do swap;

• plano de opções de compra de ações: reconhecemos esse plano como despesa administrativa com base no valor justo na data da outorga do instrumento financeiro.

• custos incorridos na captação de recursos por emissão de títulos patrimoniais: serão classificados como conta redutora de patrimônio líquido (não mais despesa administrativa).

A medida que fomos divulgando os resultados do 1º, 2º e 3º trimestre de 2009, para fins de comparabilidade, refletimos as alterações acima mencionadas no resultado de 2008. Além disso, partir de 2009, o ágio passou a não ser mais amortizado pelo prazo da expectativa de lucratividade futura passando a ser avaliado no mínimo anualmente por teste de impairment. A Companhia continuou sendo beneficiada fiscalmente da amortização do ágio. No 4º trimestre de 2009, a Administração da Companhia optou pela adoção de forma antecipada dos pronunciamentos CPCs, de acordo com a deliberação CVM 603, para o 4T09 e o exercício findo em 31 de dezembro de 2009. Essa adoção antecipada trouxe os seguintes impactos para os resultados financeiros da Companhia:

• linearização das receitas de aluguel mínimo e CDU: essa receita passou a ser linearizada pela duração de seus respectivos contratos;

• avaliação das propriedades para investimento ao valor justo: sendo nossos shoppings avaliados a valor justo e nossos projetos greenfield e expansões a valor de custo. Com isso, passamos a não depreciar mais as nossas propriedades para investimento e deixamos de amortizar o ágio gerado nas aquisições.

• reconhecimento de impostos (IR/CSLL) diferidos referentes à avaliação das propriedades de investimento a valor justo e linearização.

Para fins de comparabilidade a Companhia apresentará os resultados do 4º trimestre e 2008 com os efeitos desta adoção antecipada.

Neste release ajustamos alguns indicadores financeiros conforme abaixo:

• EBITDA: considera a linearização das receitas de aluguel mínimo e CDU e outras receitas operacionais referentes a propriedade para investimento;

• EBITDA Ajustado: considera a linearização das receitas de aluguel mínimo e CDU, exclui outras receitas operacionais referentes a propriedade para investimento;

• Lucro Líquido: considera a linearização das receitas de aluguel mínimo e CDU e outras receitas operacionais e impostos diferidos referentes a propriedade para investimento;

• Lucro Líquido Ajustado: considera a linearização das receitas de aluguel mínimo e CDU, exclui outras receitas operacionais e impostos diferidos referentes a propriedade para investimento;

• FFO: considera a linearização das receitas de aluguel mínimo e CDU e outras receitas operacionais e impostos diferidos referentes à propriedade para investimento.

• FFO Ajustado: considera a linearização das receitas de aluguel mínimo e CDU, exclui outras receitas operacionais e impostos diferidos referentes à propriedade para investimento, variações cambiais do nosso bônus perpétuo e efeitos não-caixa do swap a mercado e seus respectivos impostos.

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Destaques Financeiros e Operacionais

Destaques Financeiros e Operacionais(R$ mil)

4T2009 4T2008 var % YTD09 YTD08 var %Receita líquida 129.249 101.281 27,6% 392.583 318.999 23,1%NOI 121.596 95.510 27,3% 365.456 292.516 24,9%

margem % 94,1% 94,3% -0,2% 93,1% 91,7% 1,5%Lucro Bruto 118.428 92.648 27,8% 360.374 286.750 25,7%

margem % 91,6% 91,5% 0,2% 91,8% 89,9% 2,1%EBITDA 1.352.560 850.781 59,0% 1.559.185 1.007.842 54,7%

EBITDA ajustado 110.039 80.547 36,6% 319.378 240.273 32,9%margem % 85,1% 79,5% 7,1% 81,4% 75,3% 8,0%

Lucro líquido 902.243 525.482 71,7% 1.090.893 534.373 104,1%Lucro líquido ajustado 84.695 19.690 330,1% 284.426 56.293 405,3%

margem % 65,5% 19,4% 237,1% 72,4% 17,6% 310,6%FFO ajustado 84.984 60.957 39,4% 232.954 139.201 67,4%

margem % 65,8% 60,2% 44,0% 59,3% 43,6% 44,0%

(R$) 4T2009 4T2008 var % 2009 2008 var %

SSS/m² 1.332 1.199 11,0% 1.023 956 7,0% SSR/m² 77 71 8,8% 62 56 10,5% Vendas/m² 1.186 1.169 1,4% 938 933 0,5% Vendas/m² (< 1000m²) 1.616 1.728 -6,5% 1.361 1.363 -0,1% Aluguel/m² (média mensal) 86 82 4,9% 69 65 6,5% NOI/m² (média mensal) 93 84 10,7% 76 68 11,1% Custo de Ocupação(% vendas) 9,0% 9,3% -2,5% 9,7% 9,4% 3,2% Ocupação 97,9% 96,7% 1,2% 97,3% 97,1% 0,2% Inadimplência 3,2% 4,2% -23,8% 3,9% 4,9% -20,4%

Leasing Spread (renovações) 14,7% 14,6% 0,7% 13,3% 13,7% -2,9% Leasing Spread (novos contratos) 26,8% 14,9% 79,9% 17,7% 16,1% 9,9%

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Comentários da Administração

A crise mundial de 2008, fez com que 2009 começasse com uma desaceleração significante do crescimento do varejo. Durante o ano, o setor foi se reaquecendo aos poucos, impulsionado por juros baixos e pela retomada do crédito. Ao final de 2009, a economia brasileira já estava aquecida e o segmento de varejo voltou a crescer no ritmo pré-crise. Apesar desse começo difícil, 2009 foi um ótimo ano para a BRMalls. Conseguimos crescer e melhorar eficiência em todas as nossas métricas de desempenho e terminamos 2009 com os melhores resultados da nossa história. Nossas vendas mesmas lojas cresceram 11% no 4º trimestre de 2009. O grande responsável por esse crescimento no trimestre foram as vendas mesmas lojas do segmento de lazer, com crescimento de 17,8% seguido pelas megalojas com 12,4% e satélites com 11,7%. Destacamos a excelente recuperação das vendas mesmas lojas das âncoras, segmento mais afetado pela crise, que cresceu 7,7% no 4T09 contra um crescimento de 0,4% no 4T08. No ano as vendas mesmas lojas cresceram 7% comparado a 2008. No 4º trimestre de 2009 nosso NOI cresceu 28,1% em relação ao 4T08, alcançando R$120,7 milhões e uma margem de 92%. Já no ano o NOI acumulado foi de R$362,0 milhões com margem de 91,9%. O EBITDA ajustado foi de R$110,0 milhões no trimestre e de R$319,4 milhões no ano, com margens de 85,1% e 81,4% respectivamente. Nosso FFO ajustado atingiu R$85,0 milhões no trimestre e R$233,0 milhões no ano, crescimentos de 39,4% e 67,4% respectivamente quando comparados a 2008. O Lucro Líquido ajustado da BRMALLS no 4T09 foi de R$84,7 milhões e de R$ 284,4 milhões no ano.

Através do aperfeiçoamento de nossa administração, conseguimos com que nosso NOI mesmos shoppings crescesse 16,4% no 4T09 quando comparado ao mesmo trimestre de 2008. Conseguimos também que a taxa de pagamentos em atraso (30 dias) alcançasse recorde histórico, terminando o ano em somente 2,7%. Além disso, reduzimos em 3 p.p. o custo de ocupação para nossos lojistas, mostrando nossa capacidade de diminuir despesas condominiais sem prejudicar o resultado de nossos shoppings. O excelente desempenho dos nossos shoppings fez com que a procura dos lojistas por espaços aumentasse, garantindo o fechamento de 1.301 contratos em 2009. Essa procura garantiu também leasing spreads de 26,8% nos novos contratos e 14,7% nas renovações de contratos existentes no 4T09. Conseqüentemente, fechamos o ano de 2009 com 98% de nosso ABL ocupado, maior taxa de ocupação da história da BRMALLS. No 4T09 anunciamos o início do projeto de mais uma expansão que deverá adicionar cerca de 5,7 mil m² de ABL ao Shopping Campo Grande. Também neste trimestre anunciamos a compra de um terreno em São Bernardo no qual será desenvolvido um projeto de inicialmente 35 mil m² de ABL, podendo chegar a 55 mil m² de ABL. Continuamos seguindo com o cronograma de nossos projetos, inaugurando no trimestre a expansão do shopping Ilha Plaza, que adicionou 2,4 mil m² de ABL ao nosso portfólio. Iniciamos também a construção do projeto de Sete Lagoas, que deverá inaugurar no 4T10 e já possui 71% de seu ABL locado. Em linha com nossa estratégia de financiar pelo menos 50% de nossos projetos, no 4T09 captamos recursos para o financiamento da expansão do Tamboré e do desenvolvimento do Sete Lagoas. Para o Tamboré emitimos um CRI junto ao Banco Itaú de R$92,5 milhões com prazo de 12 anos e custo de IGP-M +7,75% a.a.. Já para o Sete Lagoas, assinamos um financiamento à construção com o Banco Santander S.A. de R$32 milhões com prazo de 10 anos e custo de 93,95% CDI a.a.. Acreditamos que 2010 será mais um ótimo ano para BRMalls por várias razões. O resultado de vendas mesmas lojas de 11% no 4T09 nos deixou muito otimistas para o crescimento do varejo nesse ano. Temos um caixa com mais de R$1 bilhão, que pretendemos usar em parte para crescer via aquisições. Teremos dois shoppings inaugurando esse ano, além de algumas expansões. Por ultimo, implementaremos esse ano o nosso Programa de Excelência em Shoppings, buscando sempre alcançar as melhores práticas de gestão e melhorar ainda mais nossa eficiência.

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COMENTÁRIOS DA ADMINISTRAÇÃO SOBRE OS RESULTADOS DO 4T2009

Receita Bruta:

A receita bruta atingiu R$141,6 milhões no 4T09, um aumento de 27,7% em relação ao mesmo período de 2008. O crescimento de R$30,7 milhões é explicado principalmente pelos seguintes fatores: • Aluguel mínimo: adição de R$12,4 milhões, ou 18,2% de crescimento comparado ao 4T08, apesar de um IGP-M negativo no período de 12 meses. O crescimento foi impulsionado pelo alto leasing spread que temos alcançado em renovações e novos contratos de aluguel, pela redução da vacância, pelo ajuste da linearização da receita, além do aluguel proveniente dos shoppings adquiridos ao longo do ano. O efeito da linearização adicionou R$1,3 milhão à receita de aluguel mínimo, comparado a adição de R$1,0 milhão no 4T08. Considerando os mesmos shoppings em ambos os períodos o aluguel mínimo cresceu 9,9% no 4T09;

• Aluguel percentual: cresceu R$2,9 milhões, ou 32,4% sobre o 4T08 impulsionado pela forte recuperação nas vendas no final do ano. Esta receita representou 11,1% da receita de aluguel;

• Mall & Merchandising: adição de R$2,6 milhões, ou 22,1% sobre o 4T08, representando 13,8% da receita de aluguel;

• Estacionamento: elevação de R$4,8 milhões, ou crescimento de 45,7% comparado ao mesmo período no ano anterior. Parte do crescimento, ou 40,7%, foi devido à entrada do Campinas e Metrô Santa Cruz, e o inicio da cobrança do Goiânia;

• Taxa de cessão: adição de R$3,6 milhões, ou 104,7% comparada ao mesmo período do ano anterior. Com as mudanças referentes à adoção antecipada dos CPC’s, a receita referente a taxa de cessão passou a ser reconhecida linearmente pelo período de vigência do contrato (5 anos).

• Prestação de serviços: crescimento de R$2,1 milhões, ou 26,0% de crescimento sobre o 4T08. O crescimento foi sustentado pela entrada de novos shoppings ao CSC, atualmente são 18 shoppings comparados a 11 no 4T08, além de um melhor desempenho dos shoppings que administramos e comercializamos.

No acumulado do ano a receita bruta alcançou R$429,1 milhões, um crescimento de 23,9% em relação ao ano de 2008.

Evolução da Receita Bruta (R$ mil)

75,8%

Taxa de Cessão

3,4%

Estacionamento 10,9%

Taxa de Transferência 0,3%

Prestação de Serviços

7,2% Outras 2,3%

Aluguel

Aluguel Mínimo

75,1%

Aluguel %

11,1%

Mall & Merchandisiing

13,8%

Detalhamento da Quebra da Receita Consolidada (4T09)

23,9%

110.859141.562

346.359

429.066

4T08 4T09 2008 2009

27,7%

7

8.63410.821

32.249 32.210

4T08 4T09 2008 2009

25,3%

Somos responsáveis pela administração de 75% dos custos operacionais do nosso portfolio

-0,1%

Receita Líquida:

A receita líquida total alcançou R$ 129,2 milhões no quarto trimestre de 2009, um aumento de 27,6%, ou R$ 28,0 milhões sobre o mesmo período em 2008. No acumulado do ano, a receita líquida atingiu R$ 92,6 milhões, um crescimento de 23,1% em relação ao ano de 2008.

Custos:

No 4T09 nossos custos de aluguéis e serviços cresceram R$2,2 milhões, ou seja, 25,3% de aumento quando comparado ao 4T08. No ano, esses custos atingiram R$ 32,2 milhões uma queda de 0,1% em relação a 2008. Os principais responsáveis por esse aumento do custo foram: • Custos com pessoal: aumento de R$0,6 milhão nos custos com pessoal. Esse aumento pode ser explicado em grande parte pelo aumento nos custos com auditoria de vendas, reforço esse que respondeu por um aumento de 32% na receita com aluguel percentual no 4T09, ou seja, aumento de R$2,9 milhões na receita de aluguel. • Demais custos: incremento de R$1,7 milhão quando comparado ao 4T08. Esse aumento se deve em grande parte aos pagamentos mensais do Shopping Metrô Santa Cruz para o metrô de São Paulo. Mais uma vez a diminuição dos custos condominiais de 25% beneficiou o custo total. Tal diminuição foi impulsionada pela elevação da taxa de ocupação, de 96,7% no 4T08 para 97,9%, alcançando mais uma vez o patamar mais elevado da história da BRMALLS. Desconsiderando a adição dos dois novos shoppings ao nosso portfólio, Campinas Shopping e Metrô Santa Cruz, nossos custos apresentaram um aumento de apenas 4% no trimestre quando comparado ao 4T08. No ano, porém, observamos uma diminuição de 1,3% nesses custos quando contrastados a 2008. Comparando o custo dos shoppings administrados pela BRMALLS com o dos não-administrados, fica clara a capacidade da BRMALLS em diminuir custos condominiais sem prejudicar a qualidade na operação dos shoppings. Em 2009, o custo dos shoppings não-administrados subiu 9,5%, enquanto que nos shoppings geridos pela BRMALLS observa-se uma redução de 4,5%.

Evolução do Custo (R$ mil)

Evolução da Receita Líquida (R$ mil)

101.281129.249

318.999

392.583

4T08 4T09 2008 2009

23,1%

27,6%

Evolução do Custo de Shopping Administrados vs. Não Administrados 2009 vs. 2008

9,5%

-4,5%

Shoppings Não

Administrados

Shoppings Administrados

8

NOI:

Neste trimestre o NOI da Companhia atingiu R$120,8 milhões, um acréscimo de 28,1% ou R$26,4 milhões quando comparado ao 4T08. Já a margem NOI do último trimestre de 2009 foi de 92,0%, elevação de 0,2 p.p., quando comparado ao mesmo trimestre de 2008. No trimestre nossa margem NOI foi negativamente impactada pelos pagamentos mensais do Shopping Metrô Santa Cruz para o metrô de São Paulo. Excluindo este efeito, a margem NOI seria de 92,8% no 4T09 e 92,2% em 2009. Levando em conta somente o NOI dos shoppings que já estavam em nosso portfólio em 2008, observamos um crescimento de 16,6%.

O NOI alcançou R$362,1 milhões em 2009, um crescimento de 25,9% sobre o NOI de 2008, crescendo a margem NOI de 90,4% para 91,9% no acumulado do ano.

Lucro Bruto:

No 4T09 o lucro bruto atingiu R$118,4 milhões, um incremento de 27,8%, ou R$25,8 milhões.

Despesas com Vendas, Gerais & Administrativas:

No 4T09 as despesas com vendas, gerais e administrativas, excluindo amortização, atingiram R$15 milhões, após um aumento de 11,5% em relação ao mesmo trimestre do ano anterior. O aumento de R$1,5 milhão nas despesas pode ser explicado por principalmente por:

• Despesas com pessoal: incremento de R$0,4 milhão, ou 3,4% em relação ao 4T08;

• Serviços contratados: elevação de R$0,9 milhão, ou 44% em relação ao 4T08. Esse aumento está relacionado à concentração de despesas anuais jurídicas e de consultoria no trimestre.

No ano as despesas gerais de administrativas atingiram R$46,0 milhões, ou seja, uma redução de R$0,9 milhão comparado ao ano anterior. Tal redução contribuiu para que as despesas passassem a representar 10,7% da receita bruta, ante 13,0% em 2008.

91,9%

90,4%

92,0%91,8%

Margem NOI

Reconciliação do NOI

(R$ mil)

4T2009 4T2008 var %

Receita bruta 141.562 110.859 27,7%

(-) Prestação de Serviços (10.244) (8.130) 26,0%

(-) custos (10.821) (8.634) 25,3%

(+) Debêntures Araguaia 1.138

958

18,8%

(-) Crédito Presumido - PIS/COFINS (886)

(765)

15,8%

NOI 120.751

94.289

28,1%

Margem % 92,0% 91,8% 0,2 p.p.

91,8%

89,9%

91,6%91,5%

Margem Bruta

92.647118.428

286.750 360.374

4T08 4T09 2008 2009

25,7%

27,8%

Lucro Bruto (R$ mil)

94.289120.751

287.632 362.074

4T08 4T09 2008 2009

28,1%

25,9%

NOI Mesmos Shoppings (R$ mil)

35.818 40.402

110.631 127.58957.106 67.776

171.818

207.824

4T08 4T09 2008 2009

Portfol io Original Portfolio Adquirido

21,0%

18,7% 15,3%

12,8%

NOI (R$ mil)

9

Depreciação e Amortização:

Como conseqüência da adoção antecipada dos pronunciamentos de acordo com a deliberação CVM 603, passamos a não depreciar mais as nossas propriedades para investimento e deixamos de amortizar o ágio gerado nas aquisições. No 4T09 observamos uma amortização de R$2,6 milhões, contra R$2,9 milhões no 4T08. Essa amortização é composta pelo ativo fiscal diferido e pelo ativo diferido.

EBITDA: Nosso EBITDA no 4T09 foi R$1,4 bilhão, crescimento de 59,0% comparado ao ano anterior. O EBITDA ajustado do 4T09, excluindo os efeitos do ajuste do valor justo de propriedade para investimentos, atingiu R$110,0 milhões, um crescimento de 36,6% comparado ao mesmo período do ano anterior. A margem EBTIDA ajustada apresentou melhora significativa, passando de 79,5% para 85,1%. O EBITDA ajustado do ano alcançou R$319,4 milhões, crescimento de 32,8% sobre 2008 com evolução da margem de 75,4% para 81,4%, o melhor nível de margem EBITDA alcançado pela companhia. Este resultado foi impulsionado pelo efeito não recorrente da venda de participação nos projetos Granja Vianna e Sete Lagoas, que contribuíram em aproximadamente R$5,0 milhões para as outras receitas operacionais. E ainda, pelo o ajuste negativo liquido da linearização de R$0,8 milhão no 4T09 e R$3,4 milhões no ano.

Resultado Financeiro:

A companhia obteve um resultado financeiro líquido negativo de R$15,0 milhões no trimestre, em comparação a um resultado negativo de R$34,8 milhões em 4T08. A receita financeira foi de R$79,9 milhões, enquanto que a despesa financeira foi de R$94,9 milhões. A forte valorização do Real frente ao dólar americano ocasionou um efeito não-caixa positivo sobre o montante principal do nosso bônus perpétuo, gerando assim um resultado cambial líquido de R$10,7 milhões. Em contrapartida, o reconhecimento a valor de mercado do swap sobre os juros do bônus perpétuo gerou uma despesa financeira, também não caixa, de R$10,6 milhões. Os efeitos líquidos da variação cambial e do ajuste do swap a mercado geraram um impacto quase nulo sobre o resultado financeiro.

EBITDA Ajustado (R$ mil)

81,4%

80.546110.039

240.273319.379

4T08 4T09 2008 2009

36,6%

32,9%

Resultado Financeiro(R$ mil)

Receitas 4T2009 4T2008 var %Aplicações Financeiras 24.969 28.162 -11,3%

Variações Cambiais 12.787 505 na

Hedge 40.535 1.956 na

Ajuste Swap - Lei 11.638 43.550

Ajuste AVp - Lei 11.638 1.160 Outros 1.612 569 183%

Total 79.903 75.902 5,3%

Despesas 4T2009 4T2008 var %Juros (41.553) (41.219) 0,8%

Variações Cambiais (2.075) (64.916) -97%Ajuste Swap - Lei 11.638 (10.645) Hedge (38.788) (3.024) naOutros (1.855) (1.587) 17%Total (94.916) (110.746) -14,3%

Resultado Financeiiro (15.013) (34.844) -56,9%

Reconciliação do EBITDA(R$ 000)

4T2009 4T2008 var %

Receita líquida 129.249 101.281 27,6%

(-) custos e despesas (28.375) (24.856) 14,2%(+) depreciação e amortização 2.739 2.938 -6,8%

(+) Outras receitas Operacionais 1.248.947 771.417 61,9%EBITDA 1.352.560 850.781 59,0%(+) Debêntures Araguaia 1.138 958 18,8%

(-) Ajuste Propriedade Investimento (1.243.659) (771.192) 61,3%EBITDA Ajustado 11.638 Full 110.039 80.547 36,6%

Margem % 85,1% 79,5% 7,1%

81,4%

75,3%

85,1%

79,5%

Margem EBITDA Ajustada

10

Outras Receitas Operacionais

A adoção da avaliação das propriedades de investimento ao valor justo gerou uma receita operacional de R$1.202,3 milhões no 4T09 e R$734,1 milhões no 4T08. Além disso, no 4T09 concluímos a venda de participação nos projetos Granja Vianna e Sete Lagoas que adicionaram aproximadamente R$5,0 milhões a outras receitas operacionais.

Lucro Líquido

Nosso lucro líquido alcançou R$902,2 milhões no 4T09 comparado a R$525,5 milhões no 4T08. No acumulado do ano, o lucro líquido atingiu R$1.090,9 milhões, um crescimento de 104,1% em relação ao ano de 2008. Nosso lucro líquido ajustado foi de R$84,7 milhões, um crescimento de R$65,0 milhões sobre o 4T08, quando tivemos um lucro líquido ajustado de R$19,7 milhões. Nosso lucro líquido ajustado por ação no último trimestre de 2009 foi de R$0,42 por ação. No ano, nosso lucro líquido foi de R$ 284,4 milhões, crescimento de R$ 228,1 milhões comparado a 2008. O lucro liquido ajustado por ação foi de R$ 1,60 em 2009.

FFO e AFFO (Adjusted Funds From Operations)

O FFO da Companhia atingiu R$905,0 milhões no 4T09, um crescimento de R$376,6 milhões sobre o mesmo período do ano anterior. Ajustando-se o FFO pelos efeitos da propriedade para investimento, pelos efeitos não-caixa da variação cambial, o swap a mercado e impostos não-caixa a companhia apresentou um AFFO de R$85,0 milhões no 4T09, um crescimento de 39,4% em relação ao mesmo período em 2008. No acumulado do ano, nosso AFFO cresceu 67,4% em relação a 2008, atingindo R$233,0 milhões.

CAPEX A companhia investiu R$243,6 milhões no trimestre, distribuídos da seguinte forma: Aquisições: R$ 206,2 milhões referentes a aquisição do Shopping Metrô Santa Cruz (R$ 198,0 milhões líquido de caixa); Expansões e revitalizações: R$14,0 milhões referentes às obras da expansão do Ilha Plaza, já inaugurado e a expansão do Shopping Tamboré, prevista para inaugurar no 2T11;

Greenfield: R$22,9 milhões nas obras do Granja Vianna e Sete Lagoas, iniciadas em julho e outubro de 2009 respectivamente. Ambas as inaugurações estão previstas para o 4T10; Diversos: R$0,5 milhão investido em sistemas e processos internos, dentre outros.

84,6%

5,7%

9,4% 0,2%

Aquisições

Expansões e Revitalizações

Greenfield

Diversos

Distribuição do CAPEX no 4T09

60.957

84.983

139.201

232.954

4T08 4T09 2008 2009

43,6%

59,3%65,8%

60,2%

Ma rge m AFFO

39,4%

67,4%

FFO Ajustado (R$ mil)

Reconciliação do AFFO

(R$ mil)

4T2009 4T2008 var %Lucro Líquido 902.243 529.637 70,4%Depreciação e Amortização 2.739 2.938 -6,8%FFO 904.981 532.575 69,9%Receita - Propriedade p/ Inv. (1.243.659) (775.347) 60,4%Imposto Diferido - Propriedade p/ Inv. 426.112 265.400 60,6%Variação Cambial (10.712) 64.411 -116,6%Swap a Mercado 12.229 (43.550) -128,1%Imposto não caixa - Swap (3.967) 17.468 naFFO Ajustado 84.983 60.957 39,4%Margem FFO Ajustada 65,8% 60,2% 9,2%

11

Disponibilidade e Dívida Total: Permanecemos com um perfil de dívida de longo prazo (93 % da dívida bruta) com custo médio equivalente à IGP-M + 7,3% e um calendário de amortização de dívida bem distribuído ao longo do tempo, com duração média de 12 anos. No final de 2009, nossa posição de dívida fechou em R$ 1,5 bilhão, um aumento de R$109 milhões. Esse aumento se deveu em grande parte ao desembolsos do CRI para a construção da expansão do Shopping Tamboré, de R$92,5 milhões, e do financiamento imobiliário junto ao Banco Santander para a construção do Shopping Granja Vianna, de R$94,6 milhões, dos quais R$ 17 milhões haviam sido desembolsados até o final de 2009. Encerramos o ano com R$1,1 bilhão de posição de caixa, uma diminuição de R$78 milhões quando comparada ao 3T09, explicado pelo desembolso para aquisição do Shopping Metrô Santa Cruz, de R$198 milhões em outubro, em parte compensado pelas captações acima citadas. O resultado líquido dos desembolsos supracitados foi um aumento de R$166,4 milhões da dívida líquida quando comparada ao 3T09, chegando a R$326,5 milhões no fim de 2009. Por sua vez, o índice da dívida líquida/EBITDA cresceu de 0,5x ao final do 3T09 para 0,2x no final do ano. Assinamos em dezembro um financiamento a construção do Shopping Sete Lagoas no montante total de R$32 milhões com o Banco Santander (Brasil) S/A. O prazo do financiamento é de 10 anos, com amortizações mensais do principal, e 18 meses de carência para o início das amortizações a partir de janeiro de 2010. Os juros são mensais indexados pela TR, porém fizemos um swap para um custo equivalente a 93,95% CDI a.a. A liberação do financiamento está atrelada ao cronograma de desembolso de capex do projeto. Respeitando nossa estratégia de alavancar parcialmente nossos projetos greenfields e expansões levantamos esse ano R$219,1 milhões por meio de dois financiamentos a construção e uma operação estruturada de recebíveis. Os encargos e juros referentes a ambas operações serão capitalizados no ativo imobilizado até a data de inauguração de cada projeto.

Em janeiro de 2010 fechamos um novo swap com o Deutsche Bank para estender a cobertura de juros do bond perpétuo por 2 anos, de 2013 a 2015. Cabe ressaltar que esse novo swap teve um custo de 100,3% CDI, menor que o custo de 109,3% CDI do swap atual que nos cobre até o final de 2012.

100

171153 149

68 64 54

104

175

327

109

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Cronograma de Amortização do Principal (R$ milhão)

Índice Taxa (%) Vencimento Saldo em 30/09/09 Saldo em 31/12/09

Dívida de Curto Prazo

Banco Itaú (CCB) IGP-M 9,75% a.a. 15/02/19 11,758 11,898

Banco Itaú (CRI) TR 10,15% a.a. 27/03/20 59,357 59,900

Banco Unibanco (CCB) IGP-M 9,70% a.a. 14/02/19 12,651 12,684

Banco do Nordeste do Brasil Fixo (R$) 10,00% a.a. 22/02/11 1,261 1,261

Debentures - 1st tranche CDI 0,50% a.a. 15/07/14 956 1,302

Debentures - 2nd tranche IPCA 7,90% a.a. 16/07/16 4,953 10,948

Bonus Perpétuo USD 9,75% a.a. 4,355 4,291

HSBC (Caxias) CDI 2,5% a.a. 22/02/10 898 -

HSBC Leasing Fixo (R$) 16,43% a.a. 31/03/11 2,521 1,815

HSBC Finame TJLP 3,7% a.a. 15/02/12 111 116

Banco Real (Fin. Imobiliário) IGP-M 8,30% a.a. 01/10/19 - 1,972

Total Dívida de Curto Prazo 98,822 106,187

Dívida de Longo Prazo

Banco Itaú (CCB) IGP-M 9,75% a.a. 15/02/19 72,420 71,688

Banco Itaú (CRI) TR 10,15% a.a. 03/27/20 463,530 461,799

Banco Unibanco (CCB) IGP-M 9,70% a.a. 14/02/19 62,591 61,664

Banco do Nordeste do Brasil Fixo (R$) 10,00% a.a. 22/02/11 524 209

Debentures - 1st tranche CDI 0,50% a.a. 15/07/14 50,000 29,870

Debentures - 2nd tranche IPCA 7,90% a.a. 16/07/16 301,663 304,684

Bonus Perpétuo USD 9,75% a.a. 315,298 304,710

HSBC Leasing Fixo (R$) 16,43% a.a. 31/03/11 - 454

HSBC Finame TJLP 3,7% a.a. 15/02/12 171 123

Banco Real (Fin. Imobiliário) IGP-M 8,30% a.a. 01/10/19 - 17,718

CRI Tamboré IGP-M 7,75% a.a. 15/10/21 - 94,047

Total Dívida de Longo Prazo 1,266,196 1,346,967

Dívida Total 1,365,018 1,453,154

Acompanhamento de Indicadores de Alavancagem

30/9/2009 31/12/2009

Dívida Líquida 160.120 326.476

Dívida Líquida/EBITDA 0,54x 0,21x

EBITDA/Despesa Financeira Líquida 11,85x 240,62x

Dívida Bruta/EBITDA 4,11x 0,92x

Caixa (R$ milhão)

30/9/2009 31/12/2009

Aplicações Financeiras 1.205 1.127 Remuneração Média 102,47% 102,30%

12

Indicadores Operacionais e Análises Complementares

Concluímos o trimestre com o NOI/m² (mês) de R$93, ou seja, um crescimento de 10,7% sobre o 4T08. No ano, o NOI/m² foi de R$76, um aumento de 11% sobre 2008. Os 10 shoppings mais representativos em termos de NOI para a Cia continuaram demonstrando excelente crescimento frente à inflação. Apresentando aumento de 11,8% no 4T09, contra variação no IGP-M de -0,1%, alcançando R$106/m²; e de 11,6% no acumulado do ano, contra variação de -1,72% do IGP-M, chegando a R$83/m². Mais uma vez fechamos o período com a maior taxa de ocupação da historia da empresa, 98%, com uma média de 97,9% no 4T09. No mês de dezembro destacamos o fato de 8 shoppings de nosso portfólio terem fechado o ano de 2009 com 100% de ocupação. O nível de pagamentos em atraso (30 dias) também fechou o ano como o menor da história da Companhia, com 2.7%, e apresentou uma média de 3,2% no 4T09, permanecendo em níveis bem baixos. A nossa inadimplência líquida também foi a mínima histórica, com 0,4% no 4T09. No 4T09 alcançamos um custo de ocupação como percentual das vendas de 9%, 3 p.p. abaixo do 4T08. Uma vez que as vendas/m² no 4T09 subiram somente 1,4% em relação ao 4T08, essa queda no custo de ocupação como percentual das vendas é em grande parte reflexo dos menores custos condomínios do 4T09 quando comparado ao mesmo trimestre do ano anterior. Em 2009, procurando nos beneficiar do nosso tamanho através de economia de escala, optamos pela centralização das compras nos shopping em que administramos. Após concluir uma primeira etapa do processo já alcançamos uma economia nos custos condominiais de cerca de R$ 10 milhões para os próximos 24 meses. Ainda estão sendo negociados novos contratos que poderão contribuir com reduções adicionais nesses custos. Para fins comparativos incluímos abaixo alguns indicadores operacionais da Companhia adotando os padrões usados pelas companhias norte-americanas (US$/pé²).

67

5460 64

84

64 67 68

93

4T07 1T08 2T08 3T08 4T08 1T09 2T09 3T09 4T09

10,7%

Evolução Aluguel/m² (R$)

67

54 5562

84

64 6370

86

4T07 1T08 2T08 3T08 4T08 1T09 2T09 3T09 4T09

4,9%

Evolução NOI/m² (R$)

Portfolio Consolidado (Trimestre x Trimestre)

4T07 1T08 2T08 3T08 4T08 1T09 2T09 3T09 4T09

SSS/m² 9,6% 10,7% 10,8% 12,7% 8,8% 3,5% 6,4% 5,1% 11,0%

SSR/m² 7,6% 8,3% 9,5% 12,4% 13,4% 12,3% 12,0% 9,9% 8,8%

Vendas/m² 1.059 761 845 890 1.169 795 874 880 1.186

Vendas/m² (Lojas < 1.000m²) 1.548 1.123 1.293 1.323 1.728 1.220 1.158 1.352 1.616

Aluguel/m² 67 54 55 62 84 64 63 64 86

NOI/m² 67 54 60 64 84 64 67 68 93

Custo de Ocupação (% vendas) 9,7% 10,5% 8,8% 9,7% 9,3% 10,8% 9,8% 9,8% 9,0%

Pagamentos em atraso (30 dias) 6,4% 6,8% 4,7% 3,8% 4,2% 5,3% 3,7% 3,1% 3,2%

Ocupação (%) 95,1% 96,1% 96,0% 96,6% 96,7% 96,9% 97,1% 97,3% 97,9%

Valores Anualizados em USD/ft²

4T07 1T08 2T08 3T08 4T08 1T09 2T09 3T09 4T09

Vendas/ft² (Lojas < 1.000m²) 967 721 871 885 846 589 622 792 1.037

Aluguel/ft² 44 37 39 44 44 33 36 40 59

NOI/ft² 44 36 43 45 44 32 38 43 63

13

Desempenho das Vendas nos Shoppings

No 4T09 as vendas mesmas lojas (SSS) apresentaram seu maior crescimento desde 3T08, alcançando 11% em relação ao 4T08. No ano, o crescimento das vendas mesmas lojas foi de 7%. A aceleração do SSS no 4T09 pode ser explicada pela retomada de crescimento das lojas das âncoras, que demonstraram uma excelente recuperação, alcançando 7,7% no 4T09, contra uma queda de 1,6% no 3T09. No ano, o SSS das lojas âncoras cresceu 0,2%. O segmento de lazer permanece sendo o segmento que mais cresce no ano, com um aumento de 17,8% no 4T09 e de 19,5% em 2009. Seguindo o desempenho deste segmento vem o segmento de lojas satélites, que apresentou no 4T09 seu maior crescimento do ano, alcançando um aumento de 11,7% em relação ao mesmo trimestre de 2008. No ano o crescimento das vendas mesmas lojas das satélites também fica em segundo lugar com 9,8%. No 4T09 continuamos observando crescimento de SSS em todas as regiões em relação ao 4T08, exceto pela região Norte. A região Centro-Oeste se destacou neste trimestre, com o maior crescimento de SSS, 16,1%. Esse crescimento pode ser interpretado como efeito positivo da revitalização e inauguração da expansão do Goiânia Shopping, inaugurada em setembro de 2009 sobre as lojas que já existiam no shopping. A região Sul apresentou excelente recuperação de suas vendas mesmas lojas, com um aumento no trimestre de 9,7% em relação ao 4T08, contra um crescimento de somente 0,5% no 3T09. No ano, a região que mais cresceu foi o Nordeste, com crescimento de SSS de 11,1% em 2009, impulsionado principalmente pelo crescimento de SSS de 12,5% do Shopping Recife em 2009. Nesse trimestre os shoppings de classe média baixa apresentaram novamente o maior crescimento de SSS, 13,8% acima do 4T08, seguidos de perto pelos shoppings de classe alta, com 12%, impulsionados pelo crescimento excepcional de 20,6% do Fashion Mall. No ano, o crescimento das vendas mesmas lojas de todos os segmentos ficou em linha, entre 7% e 8,0%.

-3,4%

9,7% 11,7%

11,8%

16,1%

Crescimento das Vendas Mesmas Lojas por Região (4T09 vs.4T08)

Crescimento das Vendas Mesmas Lojas por Classe de Renda (4T09 vs. 4T08)

7,7%

11,7% 12,4%

17,8%

0,2%

9,8%

6,7%

19,5%

Âncoras Satélites Megaloja Lazer

4T09 2009

Crescimento das Vendas Mesmas Lojas por Tipo de Loja (4T09 vs. 4T08)

Média Alta

Alta 10,0%

48,5%

21,1%

12,0%

9,8%

10,0%

SSS (%) Exposição (% NOI)

7,1%

7,6%

7,1%

4T09 2009

Média

Média Baixa 20,4% 13,8% 7,0%

14

Atividade Comercial No trimestre, as renovações dos contratos de aluguel e os novos contratos de shoppings existentes obtiveram leasing spread de 14,7% e 26,8%, respectivamente. No acumulado do ano, o leasing spread para renovações foi de 13,2% e para novos contratos de 17,7%. O leasing spread de novos contratos em shoppings existentes foi positivamente impactado no trimestre pelos baixos índices de vacância e custo de ocupação em nossos shoppings além de um cenário de crédito mais favorável aos lojistas. No 4T09, renovamos 212 contratos de locação nos shoppings existentes, representando 26,9 mil m² de ABL. Temos contratos que representam 70,1 mil m² de ABL total com vencimento programado para os próximos 6 meses, ou seja 6,4% do nosso portfólio. Foram 189 novos contratos fechados no 4T09, representando 18,6 mil m² de ABL, sendo que 145 deles em nossos shoppings existentes. Em 2009 aceleramos o ritmo de atividade comercial em nossos projetos greenfield e expansões. No ano foram comercializados 50,1 mil m² de ABL totalizando 214 lojas (192 lojas satélites e 22 lojas âncoras) entre expansões e projetos greenfield. Contratos Negociados

ABL (m²)

Renovação de Contratos 14,7% 212 26.881

Novos Contratos - Shop Existentes 26,8% 145 13.004

Novos Contratos - Projetos - 44 5.631

Total 0 401 45.515

Leasing

Spread N° de Lojas

Contratos Negociados

Cronograma de Reajuste Anual de Contratos (% de ABL)

Cronograma de Vencimento de Contratos (% ABL)

Aluguel/m² (Portfolio Atual vs. Novos Contratos)1

1 – Aluguel/m² médio dos novos contratos em shoppings existentes considerando a média do aluguel para os 5 anos de contrato

69,2

83,4

Portfolio BRMALLS Contratos Assinados

20,5%

170 214

316

212

528

414

145

559

44

9M09 4T09 2009

Novos Contratos - Projetos Renovação de Contratos Novos Contratos - Shoppings Existentes

900

401 1.301

6,4

70,0

8,7

14,9

até 6 meses 6 a 12 meses 12 a 24 meses mais de 24 meses

18,6%

29,6%

25,3%

26,5%

1T09 2T09 3T09 4T09

15

VETORES DE CRESCIMENTO DA COMPANHIA Aquisições:

No último trimestre de 2009 continuamos observando um elevado crescimento do NOI realizado dos shoppings adquiridos desde 2006, contra o NOI projetado de cada um dos shoppings no momento de suas aquisições. Ao considerarmos as aquisições realizadas desde 2006 no acumulado de 2009, observamos um NOI Realizado 23,3% maior do que o NOI que havíamos projetado na época das compras.

Case Study: Turnaround Ilha Plaza O Ilha Plaza é o único shopping da Ilha do Governador, e sua área de influência atinge a população de todo o bairro, com mais de 200 mil habitantes. A Ilha do Governador é um dos bairros de maior poder aquisitivo da Zona Norte da cidade composto basicamente por classe média. Desde que a BRMALLS assumiu a gestão do shopping, o shopping vem se posicionando como um shopping de bairro que visa atender as demandas de seu público de vizinhança. Identificamos uma carência de opções de entretenimento/lazer e serviços no mix do shopping, e desde agosto de 2007 estamos trabalhando nesta frente de melhoria. As principais ações tomadas pela BRMALLS: - Investimento na infra-estrutura do shopping atual: Revitalização da iluminação, paisagismo e mall. Nova Central de Aguá Gelada. Criação do “Espaço Cliente” que funciona como um serviço de atendimento ao público do shopping. - Readequação do mix de lojas: Desde que assumimos o shopping negociamos 58 novos contratos de locações (representando 6,7 mil m² de ABL, ou seja 30% do shopping) fortalecendo o mix do shopping com operações voltadas para a alimentação e vestuário. As novas locações trouxeram mudanças de extrema importância para a shopping em relação à melhoria da ancoragem, com novas lojas como a Ricardo Electro, Casas Bahia e Centauro. Além disso enriquecemos o mix de lojas trazendo marcas como Check List, Nike Outlet, Cacau Show, entre outros. - Redução da Vacância: Quando assumimos o shopping em agosto de 2007 a vacância era de 13% passando para 5% no final de 2009.

Aquisições Realizadas desde 2006: NOI (R$ mil)

20,4%

60.920

73.346

NOI Projetado (Out-Dez 09)

NOI Realizado (Out-Dez 09)

23,3%

183.045

NOI Projetado (2009)

NOI Realizado (2009)

225.631

ABL Total: 21.693 m²

Part. BRMALLS: 100%

N° de Lojas : 138

Vagas de Estacionamento: 705

Taxa de Ocupação: 94,5%

Taxa de Ocupação (%) Leasing Spread Renovações (%)

87,6%88,2%

94,5%

4T07 4T08 4T09

4,66,1

8,9

11,5

2006 2007 2008 2009

Evolução do NOI (R$ milhão)

150%

-4,0%

17,0% 19,2%

4T07 4T08 4T09

Inauguração de 4 salas do

Cinema CineSystem, único

cinema do bairro

16

Status da Obra: obra em andamento com execução de estacas,escavação manual para execução de blocos de fundação,remanejamento de instalações e estrutura.

Desenvolvimento: Expansões

Em 2009 a BRMALLS entregou 4 expansões que adicionaram 15,1 mil m² de ABL próprio. Possuímos outros 7 projetos de expansão, dos quais a BRMALLS será responsável pelo desenvolvimento do projeto, gerenciamento de obra e pela comercialização das lojas. As próximas expansões elevarão o nosso ABL próprio em 44,5 mil m², representando um crescimento de 9,6% sobre o ABL próprio atual. No 4º trimestre iniciamos o projeto da expansão do Shopping Campo Grande um projeto que acrescentará 5.747m² de ABL total. A construção iniciará no 3º semestre de 2010, com previsão de inauguração para o 2º trimestre de 2011. O Shopping Campo Grande está entre os 10 maiores geradores de NOI para a Companhia e fechou o ano de 2009 com 0% de vacância e inadimplência líquida negativa. Estes fatores entre outros demonstram a demanda aquecida na região e tornam a expansão do shopping um excelente investimento com baixo risco. O projeto vai elevar o ABL total do shopping em 17,1% adicionando 3,7 mil m² ao nosso ABL próprio. Inauguramos em 2009 a nova praça de alimentação do Shopping Tamboré. Este projeto viabilizou 8 novas operações de alimentação, que adicionaram 490 m² de ABL. A nova praça de alimentação visa atender a crescente demanda de executivos da região nos horários comerciais além de revitalizar o mall de acordo com o projeto da expansão. Os sete próximos projetos de expansão do nosso portfólio com inauguração prevista a partir de 2010 deverão adicionar R$ 56,7 milhões de NOI estabilizado à BRMALLS e exigirão um investimento estimado de R$ 383,6 milhões. Deste total, 8,5% do capex total já foi desembolsado.

Expansão Tamboré

Cronograma de Capex das Expansões a Serem Inauguradas (R$ 000)

Resumo das Expansões

ABL: 14.853 m² Novas Lojas: 84 Novas Vagas : 832 % BRMALLS: 100,0% TIR: 16,3% (real e desalavancada) Cash on Cash: 18,5%

155,4

133,9

62,0

Já

des

emb

ols

ado

20

10

20

11

20

12

Tota

l

32,3

383,6

Expansões já Inauguradas ABL Total % Participação ABL Próprio

CAPEX BRMALLS (%

Gasto)

Data de

Inauguração

Status da

Comercialização

Shopping Caxias do Sul 17.358 45,5% 7.898 100% mai/2009 100%Goiânia Shopping 7.311 50,0% 3.656 100% jul/2009 98%

NorteShopping 1.146 100,0% 1.146 97% out/2009 100%Ilha Plaza 2.420 100,0% 2.420 84% dez/2009 100%

28.235 15.119 98,0%Expansões em

Desenvolvimento ABL Total % Participação ABL Próprio

CAPEX BRMALLS (%

Gasto)

Data de

Inauguração

Status da

ComercializaçãoWest 9.000 30,0% 2.700 100% 1T10 100%

Maceió 9.819 25,0% 2.455 59% 1T10 68%

Shopping Tamboré 14.853 100,0% 14.853 8% 2T11 85%Campo Grande 5.747 64,0% 3.678 0% 2T11

Plaza Niterói 8.853 100,0% 8.853 5% 4T12

Top Shopping 15.953 50,0% 7.977 3% A ser definidoOsasco Shopping 10.152 39,6% 4.020 0% A ser definido

74.377 44.536 8,5%

17

Desenvolvimento: Greenfield

Atualmente existem 5 projetos greenfield no portfólio da BRMALLS, dos quais dois inauguram em 2010. Esses projetos irão adicionar 110,1 mil m² de ABL próprio ao portfólio atual, representando um crescimento de 23,9%. A BRMALLS adquiriu em 22/01/2010 um terreno de 105 mil m² em São Bernardo do Campo, São Paulo onde será desenvolvido um projeto de uso misto incluindo um Shopping Center com aproximadamente 35.000 m² de ABL inicial e potencial de futura expansão para até 55.000 m². A região é atrativa por ser o 4º município mais habitado do estado de São Paulo e ter uma demanda por centros comerciais ainda não atendida. O projeto deverá adicionar ao nosso ABL próprio 17,6 mil m². O investimento estimado é de R$ 105 milhões e a expectativa de NOI estabilizado é de R$ 20,4 milhões. O projeto está previsto para inaugurar no 4T12. O investimento por parte da BRMALLS nos cinco projetos greenfield anunciados está estimado em R$564 milhões, dos quais aproximadamente 18% foram gastos até o 4T09. Nossa participação média nos projetos é de 69,8%. Esperamos um NOI estabilizado de R$108 milhões e uma taxa de retorno média, real e desalavancada acima de 17%. As obras do Granja Vianna e Sete Lagoas estão adiantadas com ambos os projetos evoluindo acima do cronograma planejado. No 4º trimestre vendemos participação de 22% e 21% dos projetos Granja Vianna e Sete Lagoas, respectivamente. O racional para a operação foi aumentar o retorno com as receitas de serviços e relacionamento com parceiros estratégicos que irão contribuir para o desenvolvimento dos projetos. Com as vendas de participação, a TIR estimada do Granja Vianna foi de 17,0% para 18,1% e o Sete Lagoas de 17,9% para 18,8%. A BRMALLS é responsável pelo desenvolvimento do projeto, gerenciamento de obra e comercialização de todos os seus projetos greenfield. Após inaugurados, a BRMALLS ficará responsável pela administração e comercialização dos projetos greenfield.

* - CAPEX referente ao terreno desembolsado em Fevereiro de 2010

Status: evolução na estrutura do pré moldado

Projeto Granja Vianna

Status: montagem da estrutura dos pilares e cobertura metálica

• ABL: 29,8 mil m² • Lojas: 186

• Inauguração: 4T2010

• Participação: 70%

• CAPEX BRMALLS: R$128 M

• TIR: 18,1% (real e desalav.) • Cash on Cash: 20,8%

Projeto Sete Lagoas

• ABL: 16,4 mil m²

• Lojas: 133 • Inauguração: 4T2010

• Participação: 70%

• CAPEX BRMALLS: R$38 M

• TIR: 18,8% (real e desalav.) • Cash on Cash: 20,8%

20,4

181,9

179,3

83,7

Já

des

emb

ols

ado

20

10

20

11

20

12

20

13

Tota

l

98,4

563,6

Cronograma de Capex dos Greenfield a Serem Inaugurados (R$ 000)

Total GLA % Ownership Own GLA

CAPEX BRMALLS

(% Disbursed) Opening Date Leasing Status

Granja Vianna 29.785 70,0% 20.849 34,0% 4T10 81,7%

Mooca 41.997 60,0% 25.198 33,8% 4T11 9,4%CBTU 34.987 100,0% 34.987 1,0% 2T12 0,0%Sete Lagoas 16.417 70,0% 11.492 16,4% 4T10 70,8%São Bernardo* 34.447 51,0% 17.568 28,0% 4T12 0,0%

Total 157.633 110.095 17,5%

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Nosso Portfólio:

Atualmente, a BRMALLS tem participação em 35 shopping centers, totalizando 1.035,5 mil m² de ABL total e 467,2 mil m² em ABL próprio. Nossa participação média é de 45,1%. Nossos shoppings somados apresentam cerca de 6,2 mil lojas que atraíram cerca de 400 milhões de visitantes em 2008. A BRMALLS é uma empresa com presença nacional em todas as regiões do Brasil, atendendo aos consumidores de todas as diferentes classes.

Os shoppings onde detemos participação de 50% ou mais representam 70% do NOI da BRMALLS sendo nossa participação média nesses 13 shoppings 84%. Prestamos serviços de administração e/ou comercialização para 26 dos 35 shoppings em que detemos participação. A BRMALLS permanece com sua estratégia de ampliar suas atividades de prestação de serviço focada nos shopping centers em que pretende desenvolver, nos shoppings que já detém participação, mas ainda não presta serviços e nos shopping de terceiros que gostaria de ter em sua carteira.

Shopping Estado ABL Total (m²) % Part. ABL Próprio (m²) Prestação de ServiçosNorteshopping RJ 77.908 74,5% 58.041 Admin./Comerc.

Shopping Estação PR 54.716 100,0% 54.716 Admin./Comerc.

Shopping Tambore SP 31.688 100,0% 31.688 Admin./Comerc.Niterói Plaza RJ 31.306 100,0% 31.306 Admin./Comerc.

Campinas Shopping SP 30.322 100,0% 30.322 Admin./Comerc.Shopping Del Rey MG 37.299 65,0% 24.244 Admin./Comerc.

Ilha Plaza RJ 22.156 100,0% 22.156 Admin./Comerc.Shopping Metrô Sta Cruz SP 20.052 100,0% 20.052 Admin./Comerc.

Shopping Recife PE 61.079 31,1% 18.968 Comerc.Shopping Campo Grande MS 33.540 67,6% 22.673 Admin./Comerc.

Fashion Mall RJ 15.352 100,0% 15.352 Admin./Comerc.Shopping Iguatemi Caxias do Sul RS 30.324 45,5% 13.797 Admin./Comerc.

Shopping Villa Lobos SP 27.213 39,7% 10.809 Admin./Comerc.Araguaia Shopping GO 21.844 50,0% 10.922 Admin./Comerc.

Goiânia Shopping GO 23.106 48,4% 11.183 Admin./Comerc.West Shopping RJ 30.935 30,0% 9.281 Admin./Comerc.

Shopping Iguatemi Maceió AL 24.923 34,2% 8.531Natal Shopping RN 17.020 50,0% 8.510 Comerc.

Shopping Curitiba PR 23.155 35,0% 8.104 Admin./Comerc.Rio Plaza RJ 7.046 100,0% 7.046 Admin./Comerc.

Top Shopping RJ 18.144 35,0% 6.350 Comerc.Amazonas Shopping AM 34.218 17,9% 6.125 Admin./Comerc.

Osasco Plaza Shopping SP 14.556 39,6% 5.764 Comerc.Shopping Piracicaba SP 27.806 19,0% 5.294 Admin./Comerc.

Shopping Center São Luis MA 34.123 15,0% 5.118Pantanal Shopping MT 43.117 10,0% 4.312

Center Shopping RJ 14.468 30,0% 4.340 Admin./Comerc.Shopping Mueller Joinville SC 27.472 10,4% 2.857

Shopping Patio Belém PA 20.701 13,3% 2.753

Big Shopping MG 17.536 13,0% 2.280Shopping Independência MG 23.484 8,0% 1.879 Admin./Comerc.

Shopping Metro Tatuape SP 32.717 3,0% 981Esplanada Shopping SP 23.969 3,4% 817

Minas Shopping MG 35.741 1,0% 350Shopping ABC SP 46.520 0,7% 314 Admin./Comerc.

Total 1.035.554 45,1% 467.237

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Glossário

Área Bruta Locável ou (“ABL Total”): refere-se à soma de todas as áreas de um shopping disponíveis para aluguel com a exceção dos quiosques.

ABL Próprio: refere-se ao ABL total multiplicado pela nossa participação no shopping.

Net Operating Income ou (“NOI”): Receita bruta dos shoppings (sem incluir receita de serviços) menos o custos dos shoppings mais a depreciação e a amortização + Debênture Araguaia.

Lei 11.638: A Lei n 11.638 tem como finalidade a inserção das companhias abertas no processo de convergência contábil internacional. Dessa forma, alguns resultados financeiros e operacionais sofreram alguns efeitos contábeis decorrentes das mudanças definidas pela nova Lei.

CPC: Comitê de Pronunciamentos Contábeis

NOI Mesmos Shoppings: Variação do NOI dos shoppings que hoje estão em nossa carteira proporcional a nossa participação atual para ambos os períodos em comparação.

EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization): Lucro Bruto – despesas com vendas, gerais e administrativas + depreciação + amortização.

EBITDA Ajustado: EBITDA + efeitos da linearização das receitas de aluguel mínimo e CDU - outras receitas operacionais referentes a propriedade para investimento + receita da debênture de participação nos lucros do shopping Araguaia

FFO ajustado (Funds From Operations): Lucro Líquido + Depreciação + Amortização - Variação Cambial sobre o principal do perpétuo- Ajuste do Swap a Mercado – Impostos não caixa + linearização das receitas de aluguel mínimo e CDU - outras receitas operacionais referentes à propriedade para investimento - impostos diferidos referentes à propriedade para investimento

Same store sales (SSS): Comparativo das vendas declaradas das mesmas lojas que se encontravam no mesmo local no período atual e no mesmo período do ano anterior.

Same store rent (SSR): Aluguéis das mesmas lojas que se encontravam no mesmo local no período atual e mesmo período do ano anterior.

Taxa de Ocupação: ABL total alugado dividido por ABL total.

Inadimplência : medida no último dia útil de cada mês considerando o total faturado no mês sobre o total recebido referente ao mesmo mês. Não considera lojas inativas.

Custo de Ocupação como % das vendas: Aluguel (mínimo + percentual) + encargos comuns + fundo de promoção dividido pelas vendas totais.

Leasing Spread: Comparação entre o Aluguel Médio do novo contrato e o AMM faturado do contrato antigo para o mesmo espaço.

ABL Médio (Aluguel/m²): Não considera os 27.921 m² referentes ao Centro de Convenções do Shopping Estação. No cálculo do ABL médio do aluguel/m², não consideramos os ABLs próprios do Araguaia Shopping, pois sua receita é contabilizada via pagamento de debêntures, e do Independência Shopping, onde a receita é contabilizada como equivalência patrimonial.

ABL Médio (NOI/m²): Não considera os 27.921 m² referentes ao Centro de Convenções do Shopping Estação.

Shoppings por Classe Social (Critério Brasil): O Critério Brasil está relacionado com o poder de compra dos indivíduos e famílias urbanas do país. É definido a partir do LSE do IBOPE. De acordo com este critério os shoppings de nosso portfólio estão classificados da seguinte maneira:

• Classe Alta: Villa Lobos e Fashion Mall;

• Classe Média Alta: Goiânia, Iguatemi Caxias, Plaza Niterói e Rio Plaza;

• Classe Média: Amazonas, Independência; Campo Grande, Curitiba, Norte Shopping, Campinas Shopping, ABC, Metrô Santa Cruz, Piracicaba, Tamboré, Belém, Esplanada, Mueller, São Luís, Recife, Natal, Iguatemi Maceió e Pantanal;

• Classe Média Baixa: Metrô Tatuapé, BIG, Minas, TopShopping, Osasco, Araguaia, Del Rey, Estação, Center, Ilha Plaza e West.

Portfólio Original: Considera os shoppings originalmente adquiridos (Norte Shopping, Shopping Recife, Villa-Lobos, Del Rey, Campo Grande e Iguatemi Caxias)

Portfólio Adquirido: Considera os shoppings que foram adquiridos ao longo de 2007 e 2008 (Goiânia, Estação, Araguaia, Pantanal, Shopping Piracicaba, Shopping ABC, Iguatemi Maceió, Iguatemi Belém, Amazonas Shopping, Shopping Curitiba, Tamboré, Shopping Natal, Top Shopping,

Big Shopping, Minas Shopping, Niterói Plaza, Rio Plaza, Ilha Plaza, Fashion Mall, Esplanada Shopping, Muller, Metrô Tatuapé, São Luis, Center Shopping ,West Shopping e Campinas Shopping)

Cash on cash: NOI estabilizado (4° anos após inauguração) sobre capex líquido (investimento total – receita de taxa de cessão

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DRE – Demonstração de Resultados do Exercício

Para fins de comparação ajustamos o resultado de 31 dezembro de 2008 pelos efeitos contábeis trazidos pela adoção de forma antecipada dos pronunciamentos CPCs, de acordo com a deliberação CVM 603.

Demonstração dos Resultados Financeiros - Consolidado(R$ mil)

4T2009 4T2008 var% 2009 2008 var%Receita Bruta 141.562 110.859 27,7% 429.066 346.359 23,9%

Aluguéis 107.313 89.343 20,1% 330.329 276.263 19,6% Taxa de Cessão 4.878 1.187 310,8% 12.740 5.198 145,1% Estacionamento 15.449 10.600 45,7% 42.799 31.839 34,4%

Taxa de Transferência 461 260 77,5% 1.687 1.062 59,0% Prestação de Serviços 10.244 8.130 26,0% 35.095 28.033 25,2% Outras 3.218 1.339 140,3% 6.416 3.965 61,8%

(-)Impostos e Contribuições (12.313) (9.578) 28,6% (36.483) (27.360) 33,3%Receita Líquida 129.249 101.281 27,6% 392.583 318.999 23,1%Custos (10.821) (8.634) 25,3% (32.210) (32.249) -0,1%

Custos com Pessoal (1.465) (860) 70,3% (4.684) (2.844) 64,7% Diversos Serviços (3.313) (2.083) 59,0% (9.758) (5.341) 82,7% Custos Condominiais (2.475) (3.291) -24,8% (9.622) (14.078) -31,7%

Custos com Fundo de Promoções (975) (678) 43,7% (3.591) (3.096) 16,0% Depreciação 0 0 0 0 Amortização 0 0 0 (716)

Demais Custos (2.594) (1.721) 50,7% (4.556) (6.175) -26,2%Resultado Bruto 118.428 92.648 27,8% 360.374 286.750 25,7%Despesas com Vendas, Gerais & Administrativas (17.554) (16.222) 8,2% (62.882) (59.256) 6,1%

Despesas com Vendas (1.499) (1.064) 40,9% (6.218) (6.538) -4,9% Despesas de Pessoal (13.354) (12.912) 3,4% (36.139) (33.207) 8,8% Serviços Contratados (3.001) (2.085) 44,0% (9.656) (8.765) 10,2%

Outras Despesas 3.039 2.777 9,5% 830 (2.901) -128,6%Depreciação (175) (49) 258,5% (1.077) (195) 452,4%Amortização (2.564) (2.889) -11,3% (10.620) (7.649) 38,8%

Resultado Financeiro (15.013) (34.845) -56,9% (6.584) (135.755) -95,2% Receitas Financeiras 79.902 75.902 5,3% 354.506 94.911 273,5% Despesas Financeiras (94.915) (110.747) -14,3% (361.090) (230.666) 56,5%

Resultado da Equivalência Patrimonial 279 160 74,2% 925 779 18,7%Outras Receitas Operacionais 1.248.947 775.572 1.249.996 772.501 61,8%Resultado Operacional 1.335.088 817.313 63,4% 1.541.828 865.020 78,2%

Resultado não operacionalResultado Antes Tributação/Participações 1.335.088 817.313 63,4% 1.541.828 865.020 78,2%CSLL 1.889 (5.498) -134,4% 8.432 (7.888) -206,9%

Impostos Diferidos (426.112) (265.400) 60,6% (437.193) (293.112) 49,2%Imposto de Renda (7.089) (15.943) -55,5% (18.600) (27.046) -31,2%Participação dos minoritários (1.534) (835) 83,7% (3.576) (2.603) 37,4%

Lucro/Prejuízo do Período 902.243 529.637 70,4% 1.090.893 534.371 104,1%

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Balanço Patrimonial

Balanço Patrimonial - Consolidado(R$ mil)

4T2009 3T2009 var % 4T2009 3T2009 var %

Ativos PassivosCirculante Circulante

Disponibilidades 13,526 5,498 146.0% Empréstimos e Financiamentos 106,187 98,821 7.5%

Contas a Receber 96,408 59,743 61.4% Fornecedores 12,590 10,107 24.6%Títulos e Valores Mobiliários 1,053,254 1,145,331 -8.0% Impostos e contribuições a recolher 35,307 31,302 12.8%Swap Curva 2,291 1,744 31.4% Salários e Encargos Sociais 20,519 14,478 41.7%Impostos a Recuperar 50,480 39,903 26.5% Dividendos Mínimos Obrigatórios a Pagar 48,795 0Adiantamentos 7,955 7,758 2.5% Impostos e Contribuições - parcelamentos 4,768 4,536 5.1%Outros Valores a Receber 19,070 19,016 0.3% Adiantamentos de Clientes 9,425 7,358 28.1%

Despesas Antecipadas 6,926 7,395 -6.3% Obrigações a pagar por aquisição de shopping 66,045 67,673 -2.4%Total 1,249,910 1,286,388 -2.8% Diferencial de swap a pagar 1,475 612 141.0%

Outros valores a pagar 1,209 1,318 -8.3%Total 306,320 236,205 29.7%

Não CirculanteNão Circulante Empréstimos e Financiamentos 1,346,966 1,266,196 6.4%

Clientes 33,481 31,144 7.5% Fornecedores 7,139 7,805 -8.5%Ativo Fiscal Diferido 56,910 59,041 -3.6% Provisão para Riscos Fiscais e outros passivos Contingentes 27,268 26,220 4.0%Depósitos e cauções 11,455 11,482 -0.2% Impostos e Contribuições - parcelamentos 20,513 11,724 75.0%Títulos e Valores Mobiliários 74,594 68,765 8.5% Obrigações a pagar por aquisição de shopping 50,673 51,574 -1.7%

Imposto de Renda e Contribução Social Diferidos 39,755 16,219 145.1% Diferencial de swap a pagar 27,653 3,026 813.8%Swap Curva 19,527 5,328 266.5% Imposto de Renda e Contribução Social Diferidos 1,526,988 7,929 19158.3%Outros Investimentos 2,826 2,826 0.0% Provisão para Imposto de Renda e Contribuição Social 3,963 0Outros 766 1,555 -50.7% Receita Diferida 70,159 15,334 357.5%

Total 239,314 196,360 21.9% Outros valores a pagar 7,332 1,385 429.4%

Total 3,088,654 1,391,193 122.0%

Participação dos Minoritários 68,453 42,612 60.6%

Permanente Patrimônio Líquido

Propriedade para Investimento 6,945,992 0 Capital Social Realizado 2,307,012 2,307,013 0.0%Imobilizado 12,143 1,883,186 -99.4% Reservas de Capital 10,086 280 3502.1%Leasing 0 4,285 -100.0% Reservas de Lucro 2,741,879 8,676 31503.0%Diferido 7,236 6,595 9.7% Ações em tesouraria (19,204) (19,204) 0.0%Intangível 8,726 648,605 -98.7% Lucros/Prejuízos Acumulados 0 65,129 -100.0%Financiamento de construção 0 946 -100.0% Gastos com Emissão de Ações (39,879) (5,539) 620.0%

Total 6,974,097 2,543,617 174.2% Total 4,999,894 2,356,355 112.2%

Total Ativo 8,463,321 4,026,365 110.2% Total Passivo e Patrimônio Líquido 8,463,321 4,026,365 110.2%

22

Fluxo de Caixa

Fluxo de Caixa - Consolidado(R$ 000)

2009

Atividades operacionais

Lucro (prejuízo) do Exercício 1.090.893 Ajustes para reconciliar o prejuízo liquído ao fluxo de caixa gerado pelas atividades

operacionais (811.963)

Depreciação e amortização 11.697

Juros, variações monetárias sobre empréstimos (47.750)

Ajuste da linearização aluguel e CDU 3.382

Ajuste swap valor de mercado 44.059

Ajuste a valor presente - contas a receber (1.120)

Ajuste plano de opções outorgadas 3.425

Imposto de renda e contribuição social diferidos 418.143

Resultado de equivalência patrimonial (925)

Ajuste a valor justo da propriedade para investimento (1.243.659)

Participação dos minoritários no resultado 3.576

Outros (2.791)

Redução (aumento) dos ativos (95.827)

Contas a receber (37.521)

Impostos a recuperar (19.882)

Adiantamentos a condomínio (2.182)

Outros (36.242)

Aumento (redução) dos passivos

Fornecedores 1.263

Impostos e contribuições 4.128

Salários e encargos sociais 8.613

Obrigações a pagar por aquisição de Shopping 89.277

Adiantamento de clientes 7.144 Outros 71.581

Fluxo líquido gerado pelas (utilizado nas) atividades operacionais 365.109

Atividades de Investimento

Alienação/(aquisição) de títulos e valores mobiliários (154.701)

Propriedade para investimento (496.134)

Venda de títulos e valores mobiliários 1.235.820

Intangível (3.033)

Aquisição de bens do ativo imobilizado (710)

Fluxo líquido utilizado nas atividades de investimento 581.242

Atividades de Financiamento

Aumento de capital 460.759

Gastos com Captações (5.539)

Reserva de Ágio 1.283

Captação de financiamentos 117.748

Amortização de financiamentos (146.650)

Ações em tesouraria (13.814)

Fluxo líquido gerado pelas (utilizados nas) atividades financeiras 413.787 Fluxo de caixa gerado (utilizado) no período 10.138

Disponibilidades

No final do exercício 13.526 No início do exercício 3.388

Movimentação líquida das disponibilidades 10.138