ESTUDOS URBANOSE REGIONAISREVISTA BRASILEIRA DEpublicao da associao nacional de ps-graduaoe pes quis aempl anej amentourbanoeregionalISSN 1517-4115REVISTA BRASILEIRA DE ESTUDOS URBANOS E REGIONAISPublicao semestral da ANPURVolume 9, nmero 2, novembro de 2007EDITOR RESPONSVELGeraldo Magela Costa (UFMG)COMISSO EDITORIALLeila Christina Duarte Dias (UFSC), Lilian Fessler Vaz (UFRJ), Maria Flora Gonalves (Unicamp)CONSELHO EDITORIALAna Clara Torres Ribeiro (UFRJ), ngela Lcia de Arajo Ferreira (UFRN), Brasilmar Ferreira Nunes (UnB), Carlos Antonio Brando (Unicamp), Ermnia Maricato (USP), Heloisa Soares de Moura Costa (UFMG), Joo Rovati (UFRS),Lia Osorio Machado (UFRJ), Linda Maria de Pontes Gondim (UFC), Marco Aurlio A. de F. Gomes (UFBA), Margareth Pereira (UFRJ), Maria Cristina da Silva Leme (USP), Nadia Somekh (Mackenzie), Norma Lacerda Gonalves(UFPE), Paola Berenstein Jacques (UFBA), Ricardo Cesar Pereira Lira (UERJ), Roberto Monte-Mr (UFMG), Rosa Acevedo (UFPA), Sandra Lencioni (USP), Sarah Feldman (USP), Wrana Maria Panizzi (UFRS)COLABORADORESAna Lucia Nogueira de Paiva Britto (UFRJ), Angela Maria Gordilho Souza (UFBA), Brasilmar Ferreira Nunes (UnB), Carlos Antnio Brando (Unicamp), Claudio Antnio Gonalves Egler (UFRJ), Emilio Haddad (USP), Ermnia Maricato(USP), Ester Limonad (UFF), Fausto Reynaldo Alves de Brito (UFMG), Flvio Villaa (USP), Helena Maria Menna Barreto Silva (USP), Helion Povoa Neto (UFRJ), Heloisa Soares de Moura Costa (UFMG), Jeanne Marie Ferreira Freitas (PUC Minas),Joo Farias Rovati (UFRGS), Klemens Laschfski (UFV), Luciana Correa do Lago (UFRJ), Marcos Antnio Pedlowski (UENF),Margareth de Castro Afeche Pimenta (UFSC), Maria Julieta Nunes de Souza (UFRJ), Maria Lais Pereira da Silva (UFF), Maria Lucia Refinetti Rodrigues Martins (USP), Ndia Somekh (Mackenzie), Paola Berenstein Jacques (UFBA), Ralfo Edmundo da Silva Matos (UFMG), Ricardo Farret (UnB), Roberto Lus de Melo Monte-Mr (UFMG), Rosana Baeninger (Unicamp), Rose Compans (Prefeitura do Rio de Janeiro), Tamara Benakouche (UFSC)PROJETO GRFICOJoo Baptista da Costa AguiarCAPA, COORDENAO E EDITORAO Ana Basaglia REVISOAna Paula GomesIMPRESSO CTPAssahi Grfica e EditoraIndexada na Library of Congress (EUA)Dados Internacionais de Catalogao na Publicao (CIP)(Cmara Brasileira do Livro, SP, Brasil)Revista Brasileira de Estudos Urbanos e Regionais v.9, n.2,2007. Associao Nacional de Ps-Graduao ePesquisa em Planejamento Urbano e Regional; editor responsvel Geraldo Magela Costa : A Associao, 2007.v.Semestral.ISSN 1517-4115O n 1 foi publicado em maio de 1999.1. Estudos Urbanos e Regionais. I. ANPUR (Associao Nacional de Ps-Graduao e Pesquisa em Planejamento Urbano e Regional). II. Costa, Geraldo Magela711.4(05) CDU (2.Ed.) UFBA711.405 CDD (21.Ed.) BC-2001-0983 R. B. ESTUDOSURBANOSEREGI ONAI SV. 9, N. 2/ NOVEMBRO2007ARTIGOS9 O MERCADO DE TERRAS EM SO PAULO E ACONTINUADA EXPANSO DA PERIFERIA Haroldoda Gama Torres e Renata Gonalves25 A CIDADE COM-FUSA: A MO INOXIDVELDO MERCADO E A PRODUO DA ESTRUTURAURBANA NAS GRANDES METRPOLES LATINO-AMERICANAS Pedro Abramo 55 INFORMALIDAD Y REGULARIZACIN DELSUELO URBANO EM AMRICA LATINA ALGUNASREFLEXIONES Nora Clichevsky73 A OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DECONSTRUIR APS O ESTATUTO DA CIDADE: UMPANORAMA DE IMPLEMENTAO NOS MUNICPIOSBRASILEIROS RenatoCymbalista,PaulaPollini,Patrcia Cobra e Paula Santoro95 URBANISMO E MODERNIDADE REFLEXESEM TORNO DO PLANO AGACHE PARA O RIO DEJANEIRO Fernando Diniz Moreira115 QUATRO HISTRIAS DE TERRAS PERDIDAS MODERNIZAO AGRRIA E PRIVATIZAO DECAMPOS COMUNS EM MINAS GERAIS EduardoMagalhes Ribeiro e Flvia Maria GalizoniRESENHAS133 Lafaveladunsiclelautre:Mythesdorigine,discours scientifiques et reprsentations virtuelles, de LiciaValladares por Michel Mari (traduo de Margarethda Silva Pereira)137 Paisagemestrangeira.Memriasdeumbairrojudeu no Rio de Janeiro, de Fania Fridman por SarahFeldmanESTUDOS URBANOSE REGIONAISREVISTA BRASILEIRA DEpublicao da associao nacional de ps-graduaoe pes quis aempl anej amentourbanoeregionalS U M R I OASSOCIAO NACIONAL DE PS-GRADUAO E PESQUISAEM PLANEJAMENTO URBANO E REGIONAL ANPURGESTO 2007-2009PRESIDENTEEdna Castro (NAEA/UFPA)SECRETRIO EXECUTIVOLuiz Aragon (NAEA/UFPA)SECRETRIO ADJUNTOJos Jlio Lima (FAU/UFPA)DIRETORESAdauto Lcio Cardoso (IPPUR/UFRJ)Leila Dias (CFH/UFSC)Roberto Monte-Mr (CEDEPLAR/UFMG)Virgnia Pontual (MDU/UFPE)CONSELHO FISCALBrasilmar Nunes (SOC/UNB)Joo Rovati (PROPUR/UFRS)Renato Anelli (EESC/USP)Apoio5 R. B. ESTUDOSURBANOSEREGI ONAI SV. 9, N. 2/ NOVEMBRO2007EDI TOR I A LObserva-se no momento um ressurgimento da discusso sobre o mercado de ter-ras urbanas no contexto da anlise e do planejamento urbanos nas formaes sociaiscapitalistasperifricas.Instrumentosdegestourbana,atcertopontoinovadores,tmsidopropostoscomotentativadecontrolare/ouevitarasocializaodeefeitosperversos da operao deste mercado e promover a apropriao social das terras urba-nas. Essa problemtica revisitada permeia a maior parte dos artigos que compem opresente nmero da Revista.O artigo de Haroldo Torres e Renata Gonalves explora a relao entre centrali-dade e a dinmica do mercado imobilirio habitacional formal na cidade de So Pau-lo. Por meio de anlise emprica, os autores chegam a uma concluso que reafirma aformao da configurao centro-periferia da cidade de So Paulo e mostra um gra-diente de valorizao das terras decrescente de um centro expandido para a perife-ria:observa-seumesvaziamentodocentroeumapersistenteexpansodaocupaode reas perifricas. Os autores enfatizam a necessidade de polticas pblicas que se-jam efetivas no processo de controlar o mercado da terra habitacional e facilitar o aces-so ao centro expandido.Os dois artigos seguintes avanam na discusso da problemtica do mercado daterra urbana, estendendo-a para processos observados em outros pases latino-ameri-canos. O artigo de Pedro Abramo mostra preocupao, no contexto de crise do for-dismo, com a questo da regulamentao do mercado imobilirio nas cidades da re-gio. Com o retorno do que o autor denomina mo inoxidvel do mercado atuandono processo de produo e reproduo do espao urbano formal e informal, o que seobserva a formao de uma cidade ao mesmo tempo compacta e difusa. O texto pro-cura ento enfatizar o imprescindvel controle do poder pblico, com participao po-pular, sobrealiberdadedemercadoparaaconstruodecidadessocialmentemaisigualitrias e justas.Oartigo de Nora Clichevsky faz uma avaliao comparativa e crtica dos progra-mas de regularizao fundiria em diversas cidades latino-americanas. A diversidadede casos analisados tem como mrito principal as possibilidades que oferece para o di-logo com pesquisadores que trabalham com o mesmo tema. De forma complemen-tar ao artigo de Pedro Abramo, o texto traz contribuio relevante para se pensar ins-trumentos atualmente disponveis para o controle dos processos de reproduo socialdo espao nas reas urbanas. A autora destaca a complexidade das formas de produ-o e apropriao do espao quanto grande variedade de situaes de informalidadeque so objeto de programas de regularizao fundiria urbana na Amrica Latina. Porum lado, o artigo reconhece que resultados sociais importantes podem ser creditadoss experincias de regularizao na regio. Por outro, chama a ateno para uma abor-dagem essencialmente jurdica da propriedade em muitos dos casos analisados, rele-gando a um segundo plano a funo social da propriedade.O artigodeRenatoCymbalista,PaulaPolliniePatrciaCobracompletaesteconjunto de quatro textos sobre a ao do mercado imobilirio e as possibilidades deseu controle social. Os autores identificam e avaliam a aplicao em municpios bra-6 R. B. ESTUDOSURBANOSEREGI ONAI SV. 9, N. 2/ NOVEMBRO2007sileirosdoinstrumentoOutorgaOnerosadoDireitodeConstruir,especialmenteapsasuaregulamentaopormeiodoEstatutodaCidadede2001. Tendocomofonte de dados pesquisa sobre informaes bsicas municipais do IBGE, o artigo trazimportante contribuio para se pensar a eficcia desse instrumento, que considera-do essencial para o processo de captura da mais valia urbana por parte do poder p-blico e, conseqentemente, para formas mais justas de ocupao e apropriao socialdo espao das cidades. Se, por um lado, a pesquisa realizada aponta para uma signifi-cativaincidnciadoinstrumentoemnovosplanosdiretoresmunicipais,poroutro,constata tambm a fragilidade de administraes municipais especialmente nos mu-nicpios menores para dar conta da aplicao efetiva do instrumento. O artigo cons-tituiumprimeiropassoparaseavaliaraeficciasocialdoinstrumento,aomesmotempo em que sugere a necessidade de pesquisas futuras, quando forem identificadosresultados concretos de sua aplicao.CompletamopresentenmerodaRevistadoisoutrosartigos.Oprimeiro,deFernando Diniz Moreira, insere-se na rea da histria do urbanismo e tem como ob-jeto o Plano Agache, elaborado para a cidade do Rio de Janeiro na primeira metadedo sculo passado. Trata-se de importante registro do processo de concepo de umplano urbanstico identificado com os princpios da modernidade europia. O autorprocura refletir sobre as tenses entre o nacional e o estrangeiro e as contradies doprocesso de modernizao brasileiro quando avalia a relao de Agache com as elitesprofissionais da poca.No ltimo artigo deste nmero, Eduardo Magalhes Ribeiro e Flvia Maria Ga-lizoni,ancoradosemresultadosdesuaspesquisas,elaboram,pormeiodenarrativainovadora, reflexes valiosas sobre as conseqncias da modernizao agrria e da pri-vatizao de campos comuns em Minas Gerais. Elaborada depois de passados 30 anosda onda modernizadora, a anlise dos autores conclui que, entre perdas e compensa-es mitigadoras, os sitiantes continuam pensando seus campos como referncia cul-tural,enquantoocampoprivatizadocontinuaaimpediraunificaodaproduocom a vida, separadas nos anos de 1970.Duas resenhas compem a presente edio da Revista: a primeira, uma traduofeita por Margareth da Silva Pereira de notas de leitura produzidas por Michel Marisobre o livro La favela dun sicle lautre : Mythes dorigine, discours scientifiques et re-prsentations virtuelles, de Licia Valladares, publicado em 2006. A segunda, elaboradapor Sarah Feldman sobre o livro Paisagem estrangeira. Memrias de um bairro judeu noRio de Janeiro, de Fnia Fridman.GERALDO MAGELA COSTAEditor responsvelARTIGOSO MERCADO DE TERRAS EM SO PAULOE A CONTINUADA EXPANSO DA PERIFERIAHA R O L D O D A GA MA TO R R E SR E N A T A GO N A L V E SR E S U M O Este artigo investiga aspectos da evoluo da produo imobiliria ha-bitacional formal na Regio Metropolitana de So Paulo (RMSP) nos ltimos quinze anos.A partir de uma breve reflexo sobre a idia de centralidade e da utilizao de dados de lan-amentos imobilirios (Embraesp), elabora-se um modelo de formao do preo da terra queevidencia a grande importncia da localizao geogrfica do imvel. Os dados apontam tam-bm para um incremento significativo do preo dos imveis residenciais ao longo da dcadade 1990 nas reas urbanas mais centrais, o que poderia, em parte, explicar o processo de es-vaziamento demogrfico do chamado centro expandido e a persistente expanso das reasperifricas, uma vez que um nmero menor de moradores tem tido acesso s reas centrais,mais valorizadas.P A L A V R A S - C H A V E MercadodeTerras;segregaoresidencial;SoPaulo; planejamento urbano e reas metropolitanas.INTRODUONa literatura sobre a questo urbana no Brasil, muitas vezes se tomou como um fa-to o nexo causal entre a dinmica do mercado formal de terras e a expanso continuadadas reas perifricas. Considera-se que o elevado preo das terras localizadas nas reas cen-trais e mais bem dotadas de infra-estrutura permitiria aos grupos de renda mais elevadamonopolizar fraes importantes do territrio das cidades brasileiras.1Sobraria assim, aosgrupos de menor renda, residir nas periferias distantes, menos dotadas de infra-estrutura,em solues de moradia autoconstrudas e de baixo custo, freqentemente localizadas emreas de ocupao irregular.2De acordo com esse argumento, a reduzida oferta de terras e o preo excessivamen-te elevado do solo urbano teriam contribudo para que grande parte da populao, semacesso ao mercado formal de habitao ou a alternativas pblicas de proviso de habita-o social, fosse levada a morar em regies desprezadas pelo mercado imobilirio formal,em reas pblicas, em locais nos quais a legislao restringia a ocupao, como as reas deproteo ambiental. Maricato (1997), por exemplo, aponta que a regulao do acesso aterra se traduz em uma complexa legislao que contribuiu para a formao de um mer-cado imobilirio restrito e especulativo. O mercado imobilirio seria caracterizado comovetor responsvel pela produo e reproduo da segregao residencial (Smolka, 1992) e,de maneira geral, no se interessaria em atender a maior parte da demanda por habitao,quenoseconfiguracomodemandasolvvel(Maricato,1996).Assim,paraasclassesmais pobres, a forma de acesso ao solo urbano se daria essencialmente de maneira prec-ria e ao largo da legislao existente.9 R. B. ESTUDOSURBANOSEREGI ONAI SV. 9, N. 2/ NOVEMBRO20071 Villaa(1998)apontaduasforasqueinfluencia-riamasestruturasurbanas:a localizaodosbairrosresidenciaisdealtarendaeo desenhodosistemadetransportes.2 Vrios autores abordarama questodainiqidadedeacesso e a diferenciao dousoeapropriaodosolourbanoentreasdistintasclassessociais.Ver,dentreeles:Maricato,1996eou-tros; Smolka, 1987 e outros;Bonduki e Rolnik, 1982.Embora essa literatura no ignore a relevncia de aspectos propriamente urbansti-cos como os sistemas de transportes e institucionais como a regulao do uso e ocu-pao do solo na configurao do chamado gradiente de terra urbano, h uma nfasesignificativa atribuda ao papel da localizao geogrfica da moradia das famlias de altarenda como elemento central da lgica urbana.3Boa parte dos estudos na rea so ensai-os, cuja base emprica fundamenta-se numa observao impressionista da distribuiodo preo da terra nas diferentes reas urbanas, bem como da distribuio dos grupos so-ciaisnoespao.4Ashiptesespresentesnessaliteraturaestruturamumcertomododepensar a cidade que teve grande impacto sobre toda uma gerao de pensadores sobre aquesto urbana no Brasil. Nesse sentido, o principal objetivo desse artigo retornar a es-ses argumentos a partir de um novo conjunto de fontes de dados e de mtodos estatsti-cos viabilizados pelo recurso aos modernos Sistemas de Informaes Geogrficas (SIG). Pretendemosempreenderessareflexoapartirdetrsperspectivasprincipais.Naprimeira Seo, refletimos sobre a idia de centralidade, conceito essencial para operacio-nalizao emprica de qualquer modelo de renda da terra. Na segunda Seo, buscamostestar at que ponto a idia de distncia em relao centralidade pode ser utilizada, ouno, como varivel explicativa principal para o preo da terra em So Paulo. Discutiremostal argumento a partir de um modelo de regresso onde consideramos diferentes hiptes-esalternativas.NaterceiraSeo,buscamosavaliaraevoluotemporaldadistribuioespacial do preo da terra em So Paulo nos ltimos vinte anos, procurando avaliar o im-pacto dessa dinmica para a expanso da periferia metropolitana. Por fim, apresentamosalgumas consideraes finais, alm de um anexo.EVOLUO DA CENTRALIDADE URBANA EMSO PAULOO conceito de centralidade urbana polifnico, quando se refere, por exemplo, localizao das principais atividades econmicas, localizao dos servios tercirios so-fisticados ou, ainda, localizao da moradia das famlias de alta renda. Segundo Frgo-li (2000), a realidade de uma metrpole como So Paulo seria marcada pela competioentre vrias centralidades ou plos. A fora dessas centralidades em disputa dependeriados investimentos e dos distintos intuitos de empresas, do poder pblico, de instituiesbancrias e dos grupos sociais nelas localizados. Dependeria, sobretudo, do dinamismoeconmico e da fora poltica desses atores sociais que se localizam e interferem em di-ferentes reas da cidade, assim como de projetos e concepes urbansticas que propemvises divergentes a respeito da vida urbana, das relaes sociais, do tipo de metrpole ede seus usos.Emvistadascomplexidadesenvolvidasemtaldefinio,emvezdetomaralgummarco urbano a priori seja a Praa da S, a Avenida Paulista ou a Avenida Faria Lima comorefernciadecentralidadeurbana,trataremosacentralidadecomoumacategoriaemprica, relacionada distribuio do preo da terra na cidade. Na prtica, buscaremosoperacionalizar um indicador de centralidade que seja dinmico, isto , que varie ao lon-go do tempo e do espao, refletindo, de certo modo, as disputas pela centralidade urba-na mencionadas acima.5Para uma aproximao da questo da centralidade urbana, apresentamos uma brevedescrio da dinmica espacial dos lanamentos imobilirios a partir de meados da dca-O M E R C A D O D E T E R R A S E M S O P A U L O10 R. B. ESTUDOSURBANOSEREGI ONAI SV. 9, N. 2/ NOVEMBRO20073 Talperspectivaanalticatem por inspirao modelosde renda da terra de origemmarxista.4 O texto de Smolka (1992) uma importante exceo.5 Emtermosempricos,podemosconsiderartantomodeloscomumanicacentralidade,comocommltiplas centralidades. Dis-cutiremosesseelementomais frente.da de 1980.6A idia de utilizarmos lanamentos imobilirios como unidade de informa-osejustificaporqueestamospreocupadoscomadinmicadomercadoresidencialecom seus impactos sobre a expanso perifrica.7Na prtica, embora a concentrao espa-cial das atividades econmicas possa ter impacto significativo para a distribuio espacialdo custo da moradia, as centralidades econmica e residencial esto fortemente imbrica-das no caso de So Paulo, sendo que ambas convergiriam segundo a literatura para ochamado quadrante Sudoeste da cidade.8Podemos observar no Mapa 1, a seguir, uma notvel mudana no perfil de localiza-o dos lanamentos imobilirios na Regio Metropolitana de So Paulo. Esse mapa mos-tra a evoluo da dinmica espacial dos lanamentos imobilirios entre 1985 e 2003, ten-do como referncia o percentual da rea construda na rea de ponderao em relao aototal de rea construda na regio metropolitana no perodo.9Para uma melhor observa-o espacial de tal dinmica de expanso urbana, os lanamentos foram divididos em qua-tro perodos: 1985-1989; 1990-1994; 1995-1999 e 2000-2003.Mapa 1 Distribuio do percentual da rea construda em lanamentos imobilirios se-gundo reas de Ponderao do Censo Demogrfico.10RMSP, 1985-2003H A R O L D O D A G A M A T O R R E S , R E N A T A G O N A L V E S11 R. B. ESTUDOSURBANOSEREGI ONAI SV. 9, N. 2/ NOVEMBRO20076 Utilizamos o banco de lan-amentosimobiliriosresi-denciaisdaEmpresaBrasileiradeEstudosdoPatrimnioEmbraesp.Asinformaesdisponveisnobanco abarcam os empreen-dimentosimobiliriosdivul-gadosnosmeiosdecomu-nicaodemassa(jornais,revistas,panfletos,assimcomoosaprovadospelaSecretariadaHabitaodoMSP),lanadosentre1985e 2003 na RMSP.7 Os lanamentosconstan-tesnabaseutilizadaabran-gemapenasumapartedaproduo imobiliria residen-cialnametrpole.Destaca-se que o banco de registrosda Embraespnorepresen-ta a totalidadedomercadoresidencialformal,sobretu-do porquenoabrangeomercadosecundrio,decompraevendadeimveisusados, assim como, infeliz-mente, no dispomos de da-dosparaoutrostiposdehabitao, tais como habita-esautoconstrudasemfavelas e loteamentos irregu-lares e outros tipos de auto-construo, domiclios cons-trudosporpequenasempresas, entre outros.8 De todo modo, ambas asdimenses sero considera-das na anlise realizada.9 Escolhemos a rea de pon-deraocomounidadedeanlise por ser uma unidadeespacialmaishomogneaqueodistritoemaisabran-gente que o setor censitrio,o quenospermiteevitarer-ros de geocodificao.10 As reas de Ponderaocorrespondemmenoruni-dadegeogrficaparadivul-gaodosresultadosdaAmostradoCensoDe-mogrficodoIBGE,naqualforamimputadososdadosrelativosbasedelana-mentosimobiliriosdaEm-braesp,umabasedepon-tos georreferenciados.Fonte: Embraesp, 1985-2003.Podemos constatar que as maiores propores de lanamentos tm efetivamente seconcentrado no setor sudoeste do Municpio de So Paulo especialmente nos distritosdo Morumbi, parte da Vila Andrade e de Santo Amaro, Itaim Bibi e Moema. Em outraspalavras, esses dados no parecem sugerir, ao menos do ponto de vista dos lanamentosimobilirios, uma situao de mltiplas centralidades. Existe um ncleo central claro, em-bora ocorrncias descontnuas importantes possam ser observadas nos distritos de Santa-na e Tatuap e nos municpios do ABC, alm do entorno de Barueri.Valeobservar,noentanto,quehouveumnotvelespraiamentodoslanamentosimobilirios para outras reas da cidade. De fato, constatamos, por um lado, um aumen-to importante na freqncia de lanamentos na direo noroeste (Lapa, Alto de Pinhei-ros, Vila Leopoldina). Notamos tambm, em certos perodos, uma expanso significativado volume de lanamentos na Zona Leste de So Paulo e nos municpios do ABC.Osdadosespacializadosevidenciamquehouveumaexpansoimportantedareaurbana relevante do ponto de vista do mercado imobilirio, argumento que j havia sidoformulado anteriormente pela literatura (Marques, 2005). Enquanto, no passado, o setorprivado da construo imobiliria responsvel pelos lanamentos imobilirios aqui con-O M E R C A D O D E T E R R A S E M S O P A U L O12 R. B. ESTUDOSURBANOSEREGI ONAI SV. 9, N. 2/ NOVEMBRO2007siderados concentrava fortemente esses lanamentos do ponto de vista espacial, obser-vava-seclaramenteumprocessodedescentralizao.Essedadoconstituiumaprimeiraevidncia relevante de que a centralidade do volume de lanamentos imobilirios residen-ciais poderia estar em movimento nesse perodo.11Vale tambm notar que os lanamentos imobilirios no se expandem de forma re-gular para todo o entorno da rea central. Se existem claramente reas privilegiadas paraa expansodesseslanamentos,comoasmencionadasacima,parecetambmexistirembarreiras espaciais significativas. Na verdade, como no caso de So Paulo as barreiras fsi-cas so menos relevantes a no ser no extremo norte e sul da regio , vale argumentarque as principais barreiras expanso dos lanamentos imobilirios devem ter necessaria-mente um carter scio-urbanstico. Para refletir sobre esse argumento, apresentamos noMapa 2 a distribuio desses lanamentos imobilirios sobreposta localizao de favelas,loteamentos irregulares e conjuntos habitacionais.Mapa 2 Distribuio espacial dos lanamentos imobilirios, favelas, loteamentos irre-gulares e conjuntos habitacionais. RMSP, 1985-2003Nota: Os dados relativos a favelas e loteamentos irregulares se referem apenas ao MSP.Fontes: Embraesp e Sehab-PMSP.Defato,podemosobservarnoMapa2queoslanamentosimobiliriosparecemcontidos espacialmente ao sul, norte e leste do Municpio de So Paulo por uma presen-a significativa de reas de moradia popular com regularizao precria: favelas ou lotea-mentos. Tal distribuio implica que, embora o espraiamento mencionado anteriormen-teestejaefetivamenteseverificando,osvetoresdesseespraiamentodecertamaneirainfluenciam e so influenciados pela presena de bolses de moradia irregular nos inters-tcios urbanos e periferias (Marques e Bitar, 2002; Smolka, 1992). Em outras palavras, apresena dessas barreiras tambm interfere na conformao da centralidade residencial, seas considerarmos como referncia para anlise dos lanamentos imobilirios.Para avanar nessa discusso, adotamos uma aproximao emprica do conceito decentralidade a partir do chamado centro de massa dos lanamentos imobilirios produ-H A R O L D O D A G A M A T O R R E S , R E N A T A G O N A L V E S13 R. B. ESTUDOSURBANOSEREGI ONAI SV. 9, N. 2/ NOVEMBRO200711Apesardeasperiferiasmaisextremasseremmar-cadas,demodogeral,porbaixaounenhumaatividadeimobiliria,mesmoalojandoaproximadamentemetadedapopulaometropolitana(Marques, 2005).zidos no perodo analisado. O centro de massa aqui apresentado corresponde localiza-o geogrfica mdia do conjunto de lanamentos para um dado perodo, ponderada pe-lo preo do metro quadrado dos lanamentos em questo.12Em outras palavras, a centralidade, conforme aqui definida, influenciada simulta-neamente pelo volume de lanamentos imobilirios localizados em um dado local e pelovalor unitrio desses lanamentos. Nesse sentido, se os preos da rea construda fossemconstantes em toda cidade, o centro de massa seria influenciado exclusivamente pela dis-tribuio geomtrica dos lanamentos na cidade. Como isso no acontece, as reas compreos mais elevados puxam o centro de massa, mesmo quando no tm um volume delanamentos muito expressivo.A partir desse modelo de centralidade, podemos observar, no Mapa 3, a seguir, alocalizao do indicador de centro de massa para os quatro perodos considerados an-teriormente.Mapa3CentrodeMassadosLanamentosImobiliriosResidenciaisemSoPaulo, segundo perodo. RMSP, 1985-2003Fonte: Elaborao a partir de dados da Embraesp.Essa evoluo nos permite algumas observaes relevantes. Em primeiro lugar, a cen-tralidade medida a partir do centro de massa corresponde, em grande medida, ao sensocomum a respeito da dinmica do mercado de terras. O centro de massas encontrava-se,nos quatro perodos, em locais prximos ao Parque do Ibirapuera, rea nobre da cidade,com elevado valor da terra.Emsegundo lugar, essa centralidade variou pouco nos quatro perodos considerados.Embora tenha ocorrido o referido espraiamento dos lanamentos imobilirios, o centrogeogrfico desses lanamentos variou pouco, sugerindo que tais lanamentos estejam seespraiando de modo relativamente homogneo para diferentes direes da cidade. No en-tanto, cabe tambm notar que houve um discreto deslocamento no centro de massa nadireo leste. Em outras palavras, o volume de novos lanamentos na Zona Leste e no ABCO M E R C A D O D E T E R R A S E M S O P A U L O14 R. B. ESTUDOSURBANOSEREGI ONAI SV. 9, N. 2/ NOVEMBRO200712 Em termosmatemti-cos, o centro de massa ado-tado corresponde a: { (LATou LON*preodom2)/ preo do m2}; em que LATe LON se referem latitudee longitudedoempreendi-mento em questo.parecem ter produzido algum deslocamento da centralidade na direo leste, sendo que oelevado preo dos imveis no vetor sudoeste no contrabalanou esse efeito.Evidentemente, um indicador desse tipo tem limitaes relevantes. Por exemplo, po-deramos em vez de considerar o preo construir um centro de massa referido ao n-mero de unidades habitacionais lanadas ou rea total construda. Alm disso, seria de-sejvelobterdadosquenospermitissemconsiderartodososdiferentesprodutosimobilirios da cidade, em reas regulares e irregulares. Apesar dessas limitaes, o indi-cadoraquiconstrudotornapossvelavaliarempiricamenteosefeitosdalocalizaodoimvel sobre seu preo, num modelo que tambm leva em conta outros possveis deter-minantes. Detalhamos esses elementos a seguir.DETERMINANTES DO PREO DOS LANAMENTOSIMOBILIRIOSNa literatura brasileira e internacional, podemos encontrar um conjunto diversifica-do de hipteses explicativas a respeito da formao do preo da moradia formal. Comomencionado, boa parte dos estudos urbanos brasileiros atribui importncia central aos fa-tores de localizao, embora aspectos como as formas de regulao do uso do solo (Mari-cato, 1997), o papel do Estado na proviso de infra-estrutura e servios urbanos e a dis-putapelaapropriaodosbenseservioscoletivos(VettereMassena,1981;Villaa,1998), assim como aspectos relativos s demandas e ao organizada dos capitais priva-dos em busca de valorizao (Ribeiro, 1997) tambm possam ser mencionados.Vale notar que Smolka (1992) destaca que, embora por motivos diferentes, as abor-dagens neoclssicas e clssico-marxistas (...) reconhecem o mercado imobilirio como ins-trumento eficaz, atravs do qual as acessibilidades (...) so discricionariamente distribu-das. De fato, na literatura de recorte mais neoclssico, argumentos anlogos podem serobservados.Aoladodosefeitosdalocalizaoedoscustosdetransporteemobilidade,tambm exercem papel importante na dinmica desse mercado a presena de economiasdeaglomeraoealgunsaspectosinstitucionais,relacionadosaformasderegulaodouso da terra tais como o zoneamento urbano, assim como os impostos imobilirios. Omercado influenciaria tambm nos fenmenos urbanos que parecem ter origem e carteressencialmente sociais, como a expanso de favelas e periferias (Richardson, 1971). Ou-tros autores destacam ainda o papel das preferncias do consumidor por amenidades ur-banas que, aliadas aos efeitos de localizao e aos custos de transporte, induziriam esco-lha, por exemplo, de imveis em reas prximas a parques urbanos (Henderson, 1988), edestaca-se ainda a atribuio de maior peso capacidade financeira das famlias reco-nhecendo-se que grupos sociais distintos tm preferncias diferenciadas no consumo doespao; grupos de mais alta renda, por exemplo, valorizariam uma certa forma de vida as-sociada a baixas densidades demogrficas e um consumo de uma grande quantidade derea (Alonso, 1964).Para testar alguns desses argumentos no caso do mercado imobilirio de So Pau-lo,realizamosumaregressomltipla,emqueavariveldependenteeraopreodometroquadradodoslanamentosimobiliriosrealizadosemSoPauloentre1985e2003.A unidade de anlise da regresso era o prprio lanamento imobilirio, sendoque contamos na base de dados com 7.397 registros de lanamentos realizados entre1985 e 2003.13H A R O L D O D A G A M A T O R R E S , R E N A T A G O N A L V E S15 R. B. ESTUDOSURBANOSEREGI ONAI SV. 9, N. 2/ NOVEMBRO200713Devidosignificativavariabilidadedepreos,consideramoscomovari-veldependenteologaritmoneperianodopreodometro quadradodelana-mentoimobilirio.Devidoinflao,osvaloresnomi-nais foram convertidos paradlares americanos.Adotamos diferentes variveis explicativas (independentes) construdas a partir dasreferncias na literatura mencionadas acima. As variveis explicativas testadas no modeloforam as seguintes: Distncia linear de cada lanamento do centro de massa dos lanamentos imobili-rios (dist_cmt). Essa distncia do centro de massa, calculado para os lanamentos ve-rificados em todo o perodo de 1985 a 2003, busca captar o efeito da localizao doimvel sobre o preo. Trata-se de uma varivel referida ao que poderamos chamar decentralidade residencial.14 Distncia do imvel de plos de empregos de alta escolaridade (dalesc3). Essa vari-velfoitransformadaemvariveldummycomduascategorias(at5kmemaisde5km).Paratanto,tomou-seadistnciadolanamentoatocentridedasreasdeponderao que aglomerassem mais de 2% do total de empregos de alta escolaridade(2 grau completo, superior incompleto e superior completo).15Essa varivel foi ela-borada de modo a testar a importncia dos efeitos de aglomerao, ou o que podera-mos chamar de centralidade econmica. Distncia do imvel de estaes de metr (dmetro2). Tambm construda enquantovariveldummy,divididaemduascategorias(at1kmemaisde1km). Trata-sedeuma varivel que testa o impacto do sistema de transportes. Distncia do imvel das Zonas Residenciais do tipo Z1 (bandz1). Tais zonas, estrita-mente residenciais, determinadas no zoneamento municipal, correspondem em geral areas de moradia predominantemente de alta renda, onde vedada a verticalizao dasconstrues.Emtese,asproximidadesdaszonasZ1tendemaservalorizadas,tantopor constiturem reas pouco adensadas, assim como pela idia de tranqilidade queoferecem.Dividimostambmessavarivelemduascategorias:osempreendimentoslocalizados dentro e fora de um raio de 500m de uma Z1. Distncia do imvel de praas e parques com mais de 4.000m2 (dverde2). Tratadastambm enquanto uma varivel dummy, consideramos duas categorias (at 1km e maisde 1km das reas verdes de grande porte). Trata-se de uma varivel relativa s chama-das amenidades ou, na linguagem da economia neoclssica, referida s preferncias dosconsumidores por certas localizaes devido s qualidades que o entorno oferece. Distncia do imvel de favelas (dist_fav3). Essa varivel, criada a partir da distn-ciadolanamentoaocentridedafavela,tambmfoidivididaemduascategorias(at 300m e mais de 300m de favela). Trata-se de uma varivel que dialoga tambmcom a lgica das preferncias, com a proximidade, nesse caso, representando um fa-tor negativo. rea externa do imvel (padrao). Essa varivel permite uma aproximao com a cha-mada rea de lazer de uso comum dos imveis, dimenso que provavelmente afeta ocusto dos empreendimentos e o chamado padro dos imveis.16 Imvel do tipo flat (flat). Tambm inserido como varivel dummy (flat ou no), essetipo de imvel tem certamente uma dinmica de valorizao diferente dos imveis re-sidenciais convencionais. Perododolanamento,antesedepoisdoPlanoReal(antes_depo). Essavarivelbuscava captar variaes no preo dos imveis em funo de oscilaes macro-econ-micas mais extremas, como a observada a partir do Plano Real.Naprtica,diversosmodelosalternativosforamavaliados,comvariaestantonoque diz respeito s variveis dependentes consideradas, quanto na forma de construo daO M E R C A D O D E T E R R A S E M S O P A U L O16 R. B. ESTUDOSURBANOSEREGI ONAI SV. 9, N. 2/ NOVEMBRO200714 Inicialmente foram testa-dasasdistnciasemrela-oavrioscentrosdemassa,asaber:osquatrocentrosrelacionadosaosperodos (1985-1989; 1990-1994;1995-1999e2000-2003);osdoiscentrosdemassarelacionadosadoisgrandesperodos(1985-1994 e 1995-2003), e, porfim, o centro de massa ado-tado no modelo, relacionadoa todooperodoanalisado(1985-2003).15 A fonte de dados originalfoiocadastrodaRAISde2000geocodificado.Todasasreascomelevadovolu-medeempregosdealtaescolaridade estavam locali-zadasnoMunicpiodeSoPaulo,nosdistritosItaimBibi, Vila Mariana, Pinheiros,Consolao,S,SantoAmaro,Pari,BarraFundaeRepblica.16 A varivel foi construdaa partirdafrmula:{(reatotaldoempreendimento/unidade) - rea til da unida-de}.Inicialmenteutilizamosa varivelcontnuadareatildaunidaderesidencial.Emseguida,buscamosconstruir uma varivel relaci-onadaaopadrodoimvelquerepresentasseumaclassificao de alto padroversusrestante.Estavari-vel {(rea til > 120m2e va-gasdegaragem>1)=1erestante=0}tambmaca-bou no entrando no mode-lo,poisoptamosportraba-lharcomoutravarivelquepudesse exprimir o que con-sidervamosfatorpadrodoimvel:reaexterna/lazer.varivel dependente e das independentes.17 Para o modelo final, exclumos os lanamen-tos imobilirios anteriores a 1990, cujos preos apresentavam oscilaes muito acentua-das em funo das elevadas taxas inflacionrias do perodo.Omodelo final se mostrou adequado, segundo os parmetros regulares da anlise deregresso (R2 de 68%). Todas as variveis do modelo se comportaram do modo espera-do. Das nove variveis consideradas acima, apenas a distncia do metr no foi significa-tiva. Um sumrio dos resultados apresentado na Tabela 1, a seguir.Tabela 1 Resultados do Modelo de Regresso Mltipla: coeficientes e significnciaModel UnstandardizedStandardizedt Sig.Coeficientes CoeficientesB Std. Error Beta8 (Constant) 6.747 0.026 258.484 0.000dist_cmt -0.015 0.001 -0.241 -16.691 0.000flat 0.414 0.025 0.172 16.285 0.000bandz1 0.176 0.011 0.176 15.780 0.000antes_depo 0.205 0.009 0.236 22.687 0.000padrao 0.757 0.042 0.196 17.896 0.000dalesc3 0.149 0.011 0.185 13.788 0.000dist_fav3 -0.108 0.012 -0.097 -9.332 0.000dverde2 0.048 0.011 0.053 4.277 0.000a Dependent Variable: ln_preDe modo agregado, esses resultados mostram que os imveis com preos mais al-tospormetro quadradosoaquelesmaisprximosdachamadacentralidaderesiden-cial; localizam-se em reas prximas s Z1; foram lanados depois do Plano Real; tmuma rea de lazer extensa; ficam prximos dos plos de emprego de alta escolaridade; es-to distantes de favelas e ficam prximos de reas verdes. Tais resultados convergem como que foi encontrado, por exemplo, no estudo de Hermann e Hadad (2005), que esti-ma os preos implcitos das amenidades urbanas no MSP.18 Os imveis do tipo flat tam-bm tm um valor mais elevado.O resduo no explicado pelo modelo (32%) pode ser possivelmente referido a fato-resmicrolocacionaisnoconsideradosentreasvariveisaquiapresentadas,como,porexemplo, a localizao do imvel em avenidas movimentadas e a circulao de nibus narua do imvel. Esses elementos no foram considerados por falta de dados. Outros aspec-tos relacionados s caractersticas do imvel tambm no puderam ser testados, tais comoo nmero de garagens, as caractersticas construtivas do imvel (estilo arquitetnico, tipode material empregado etc).De modo resumido, esses resultados sugerem que a formao do preo dos imveis re-sidenciais um fenmeno relativamente complexo, atribudo a diferentes aspectos relativa-mente heterogneos, tais como: a distncia da centralidade, a proximidade de amenidades,o padro construtivo etc. Cabe, porm, destacar que no caso da Regio Metropolitana deSo Paulo, a varivel mais importante para esse modelo a distncia do centro de massa(dist_cmt), sendo este entendido como centralidade residencial, que explica isoladamente49% da variabilidade observada. Esse resultado pode ser observado na Tabela 2, a seguir.H A R O L D O D A G A M A T O R R E S , R E N A T A G O N A L V E S17 R. B. ESTUDOSURBANOSEREGI ONAI SV. 9, N. 2/ NOVEMBRO200717 Paramaisinformaessobrecomoasvariveisindependentesforamcons-trudas, ver o Anexo.18 Os autores constataramqueapresenade(...)reasverdesezonasestri-tamenteresidenciaiscontri-buemparaaelevaodopreo(...).Abaixasignifi-cnciadasestaesdemetr e da atividade comer-cialpodeserduplamenteexplicada pela forte multico-linearidadedasvariveisque compem o vetor e pe-loprprioefeitoambguodosfenmenos,quecontri-buemaomesmotempopositivaenegativamentepara a valorizao dos im-veis. (...) O modelo (...) reve-la a implicao da oferta deinfra-estruturaurbanasobrea moradia, o que leva con-clusodequeasregiesmaiscentralizadasapresen-tamvaloresproporcional-mente mais elevados. (Her-mann e Hadad, 2005).Tabela 2 Resultados do Modelo de Regresso Mltipla: R2Varivel R2 dist_cmtDistncia do centro de massa 48,88%flat Imvel tipo flat 5,96%bandz1 Proximidade de Zonas Exclusivamente Residenciais 4,05%antes_depo Lanamento ocorrido antes e depois do Plano Real 3,45%padrao Indicador de rea externa do imvel 3,43%dalesc3Proximidade a plo de emprego de alta escolaridade 1,55%dist_fav3Distncia de favelas 0,64%dverde2 Distncia de reas verdes 0,14%Total 68,10%Tal resultado indica que a nfase colocada na literatura brasileira a respeito do im-pacto da localizao da moradia de alta renda para a formao do gradiente do preo daterra urbana bastante correta, embora, como possvel constatar, outros fatores tambmconcorram para a formao do preo. A no incluso da varivel relacionada proximi-dadeaosistemadetransporte(metr)noindicanecessariamenteairrelevnciadadi-menso transportes. A no relevncia dessa varivel est possivelmente associada s limi-taes do sistema de metr na cidade, inclusive por no chegar ao setor sudoeste, onde opreo da terra mais elevado.Em vista da importncia da varivel de distncia do centro de massa, vale a pena dis-cutir a evoluo temporal da relao entre preo e distncia da centralidade. A rigor, se oadicional de preo pago pela centralidade cair ao longo do tempo, a presso pela expan-so perifrica ser menor, uma vez que grupos de renda intermediria poderiam passar aresidir em reas anteriormente inacessveis. Se, ao contrrio, o adicional de preo pago pe-lacentralidadeaumentaraolongodotempo,asreascentraissetornariamaindamaisexclusivas. Exploramos essa dinmica na prxima seo.EVOLUO TEMPORAL DA RELAO PREODOS LANAMENTOS E DISTNCIA DA CENTRALIDADEAo longo da dcada de 1990, o preo dos lanamentos imobilirios cresceu substan-cialmentenasreasmaisprximascentralidadeurbana;enquanto,noperodoentre1990-1994,ospreosdoslanamentosimobiliriosnasreasmaiscentraisdacidadeaquelas mais prximas do centro de massa considerado custavam aproximadamente ummil e setecentos dlares americanos o metro quadrado. No perodo entre 2000-2003, es-se preo tinha crescido para, aproximadamente, dois mil e quinhentos dlares. Trata-se deum aumento mdio superior a 50%. Esses resultados so apresentados no Grfico 1.O M E R C A D O D E T E R R A S E M S O P A U L O18 R. B. ESTUDOSURBANOSEREGI ONAI SV. 9, N. 2/ NOVEMBRO2007Grfico 1 Relao entre preo do m2de lanamento residencial e distncia do centro demassa. RMSP, 1990-200319Fonte: Elaborao a partir de dados da Embraesp.As curvas apresentadas nesse Grfico 1 so fruto de regresses simples entre o preodo metro quadrado do lanamento e a distncia do centro de massa. Consideramos aquitrsperodosdistintos:1990-1994,1995-1999e2000-2003.20Pormeiodessegrfico,podemos observar tambm que a o diferencial entre o preo do metro quadrado prximo centralidade e aquele localizado a 25km da centralidade, por exemplo, cresceu substan-cialmente. Enquanto no primeiro perodo um imvel prximo ao centro de massa tinhaum preo por metro quadrado 2,5 vezes superior ao preo de um lanamento localizadoa 25km desse centro, no perodo 2000-2003, esse diferencial tinha crescido para 3,2 ve-zes. Esse resultado , sem dvida, inquietante, e sugere que as reas centrais esto se tor-nando, no mbito do mercado residencial formal de terras, mais restritivas localizaode grupos de renda intermediria ou baixa.21Em outraspalavras, para alm do aspecto discutido anteriormente, relacionado aogradiente do preo em funo da localizao do imvel, constata-se que os preos do so-lourbanocontinuamaumentandonosltimosquinzeanos,sobretudonasreasmaiscentraisdametrpole.Esseaumentoexcessivo e constantedepreosdaterranasreasmaiscentraistemconseqnciasdiretasparaaestruturaourbanaeespecialmentenoque diz respeito ao acesso a terra no mercado formal. importante ressaltar que, no por acaso, o volume de lanamentos imobilirios nasreas mais centrais de So Paulo foi acompanhado de um significativo decrscimo popu-lacional dessas reas mais consolidadas (Torres, 2005). Aparentemente, tambm se podedizerqueesseaumentocontnuotemcontribudoparaaocorrnciadeumprocessojdescrito na literatura como gentrificao, caracterizado, em termos gerais, por uma di-nmica de expulso de moradores que pertencem a classes sociais menos favorecidas decertas reas urbanas, comumente em decorrncia de valorizao imobiliria dessas reas.Ocorre,assim,umprocessodetrocapopulacional,emqueosmaispobresnopodemmais se manter no local, que passa a ser ocupado por camadas de renda intermediria oumais elevadas (Smith, 1996; Arantes, 2000). No caso de So Paulo, apesar da maior ver-ticalizao, a populao de diferentes bairros do centro-expandido tem diminudo (Tor-H A R O L D O D A G A M A T O R R E S , R E N A T A G O N A L V E S19 R. B. ESTUDOSURBANOSEREGI ONAI SV. 9, N. 2/ NOVEMBRO200719 P = ax+ (onde:P=preodometroquadrado(emdlar);ax=distnciatericaxcoeficientedaregresso,e = constan-te).20Nostrscasos,oR2dasregressessimplesfoisuperior a 48%.21Noporacaso,osindi-cadores de segregao resi-dencialmostramqueasegregaoaumentounadcadapassadaemSoPaulo (Torres, 2004).res, 2005; Villaa, 1998). Esse o caso de bairros como Pinheiros, Vila Mariana, Perdi-zes, Vila Madalena, Aclimao, Vila Olmpia, Brooklin e Pompia.Evidentemente, essa lgica de valorizao sistemtica dos ativos imobilirios nas re-as mais nobres da cidade tem impactos substanciais para toda a dinmica urbana, uma vezque menos moradores tero acesso a essas reas. Como conseqncia, um grupo maior defamliasterquebuscarasreasmaisdistantescomoalternativademoradia.Analoga-mente, na ausncia de um mercado formal de moradias acessvel para os grupos de me-nor renda e de polticas pblicas de proviso habitacional eficazes, mais pessoas tero queresidir em reas irregulares, como favelas e loteamentos clandestinos. No por acaso, astaxas de crescimento demogrfico em reas perifricas e em favelas e loteamentos clandes-tinos e/ou irregulares, em geral caracterizados pela precariedade habitacional e pela situa-o de irregularidade fundiria, foram muito superiores mdia da Regio Metropolita-na entre 1991 e 2000 (HABI/PMSP, 2004).Emboranosejaocaso,nombitodesseartigo,analisarexaustivamenteasrazesassociadas ao aumento do preo da terra nas reas urbanas mais prximas centralidade,vale a pena aqui formular algumas hipteses principais: O ambicioso projeto, em curso h vrias gestes municipais, de ampliao do sistemavirio no setor sudoeste, particularmente nos eixos das avenidas Juscelino Kubitschek,Engenheiro Luis Carlos Berrini e Roberto Marinho acompanhado por remoes defavelas e mudanas no padro do uso do solo implicou, provavelmente, em aumen-to do preo da terra em reas onde a valorizao imobiliria j era elevada. A estagnao do investimento no sistema de transporte pblico ao longo da dcada de1990, particularmente na expanso do metr, acompanhada do aumento dos conges-tionamentos, possivelmente implicou em aumento do custo efetivo do transporte dereas mais distantes da centralidade. Nesse sentido, possvel que a moradia em locaisprximos ao trabalho tenha se tornado um elemento ainda mais valorizado do que an-teriormente. A estabilizao econmica, num cenrio de ausncia de financiamento imobilirio ade-quado, aparentemente implicou em especializao de boa parte do setor imobilirio nochamado mercado de alto padro. A baixa capacidade de poupana e a ausncia definanciamento adequado para casa prpria em funo das elevadas taxas de juros con-tribuem para o estancamento da produo imobiliria para a classe mdia.Infelizmente, no temos condies de apresentar, nesse artigo, subsdios mais palp-veis a respeito da validade dessas hipteses. De todo modo, discutimos alguns significa-dos desses resultados do ponto de vista de polticas pblicas na prxima seo.CONSIDERAES FINAISComoapresentado,opresenteartigofoielaboradoemtornodetrsperspectivasprincipais.Inicialmente,buscamosdefinirumconceitooperacionaldecentralidade.Apartir do indicador de centro de massa do preo dos lanamentos imobilirios, pudemosobservar que, embora esses lanamentos estivessem se espraiando mais, a centralidade re-sidencial variou pouco na metrpole paulistana nos ltimos anos, localizada em uma re-gio consolidada, dotada de infra-estrutura, servios e sistemas de transportes (Seo 1).O M E R C A D O D E T E R R A S E M S O P A U L O20 R. B. ESTUDOSURBANOSEREGI ONAI SV. 9, N. 2/ NOVEMBRO2007Em segundo lugar, buscamos operacionalizar um modelo que refletisse a formaodo preo dos novos lanamentos imobilirios no mercado formal de terras. Embora umconjunto diversificado de elementos convergisse para a formao desse preo, a variveldistncia da centralidade residencial mostrou-se como sendo a mais relevante (Seo 2).Esse resultado confirma vrios argumentos presentes na literatura urbana brasileira.Em terceiro lugar, buscamos avaliar como se deu a evoluo da relao entre preoda terra e distncia da centralidade nos ltimos quinze anos (Seo 3). Os dados levanta-dos apontam para um substancial incremento do preo mdio do metro quadrado de lan-amentoresidencialnasreasmaisprximasdacentralidade. Trata-sedeumresultadosurpreendente, ainda no observado na literatura, com extensas conseqncias para a vi-da urbana.Ressalta-se que, a rigor, a lgica de valorizao sistemtica dos ativos imobilirios nasreas mais ricas da cidade tem impactos significativos na estruturao e dinmica urba-nas. A principal conseqncia resulta que na ausncia de processos substanciais de me-lhoria na distribuio da renda um nmero menor de moradores tem acesso ao chama-docentroexpandido.Issotambmcontribuiparaqueumnmeromaiordepessoastenha que buscar as periferias e favelas como alternativa de moradia. Nesse sentido, a dis-cusso sobre polticas pblicas capazes de reverter essas tendncias de valorizao tem im-portncia fundamental sobre o acesso a terra e qualidade de vida urbana.Desse modo, vale a pena refletir, ainda que brevemente, sobre alternativas de gestoe de polticas pblicas que pudessem contrastar essa tendncia de aumento do preo daterra nas reas urbanas mais prximas da centralidade. Em primeiro lugar, o poder muni-cipal poderia descentralizar mais fortemente o investimento pblico. O investimento eminfra-estrutura urbana tem se concentrado muito em regies j consolidadas, sobretudono chamado vetor sudoeste, sendo que, at onde sabemos, essa prtica foi particularmen-te importante nos governos Jnio Quadros, Paulo Maluf e Celso Pitta (Marques, 2003).Muito provavelmente, tais investimentos tm impactos substanciais sobre a valorizao daterra urbana.Emsegundolugar,ogovernoestadualprecisaretomaraampliaodosistemademetr. Nesse sentido, o recente lanamento da Linha 4 parece auspicioso, porque permi-tiria integrar ao sistema uma maior frao da regio oeste da RMSP. Embora gerando va-lorizao das reas diretamente beneficiadas, isso poder ter impactos sobre os custos detransporte e os tempos de deslocamento, reduzindo, de certo modo, a importncia rela-tiva da moradia em locais mais prximos da centralidade.Finalmente, existem tambm outras possveis aes do setor pblico no sentido deregular o gradiente de preos da terra urbana. Tais prticas decorrem de uma ao maisincisivaeinclusivadoEstado,epodemenvolveraescomoataxaoprogressivadosimveis subutilizados em reas consolidadas, a contribuio de melhorias, a delimitaode Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) e a flexibilizao dos parmetros de uso dosolo nas zonas mais restritivas, como a Zonas Exclusivamente Residenciais. de funda-mental importncia a efetiva aplicao de instrumentos de regulao do mercado do so-lo que possibilitem maior acessibilidade ao solo urbano barato, seguro e dotado de infra-estrutura.H A R O L D O D A G A M A T O R R E S , R E N A T A G O N A L V E S21 R. B. ESTUDOSURBANOSEREGI ONAI SV. 9, N. 2/ NOVEMBRO2007HaroldodaGamaTorres economista,mestre emdemografiaedoutoremCinciasSociaispelaUni-camp.PesquisadorsniordoCebrapemembro doConselho Curador da Funda-o Seade. E-mail: hgtorres@uol.com.brRenataGonalves arqui-teta,mestreemadministra-o pblica pela FGV e pes-quisadoraassociadaaoCentro de Estudos da Metr-pole (CEM) - Cebrap. E-mail:rerochagon@uol.com.br Artigorecebidoemabrilde2008 e aprovado para publi-cao em outubro de 2008.REFERNCIAS BIBLIOGRFICASABRAMO, P. Le march, lordre-dsordre et la coordination spatiale. Paris, E.H.E.S.S., Te-se de Doutoramento, 1994.ALONSO, W. Location and land use. Harvard University Press, Cambridge, Massachu-setts, 1964.ARANTES, O. F. Uma Estratgia Fatal: a cultura nas novas gestes urbanas. In: ARAN-TES, O.; VAINER, C. B. e MARICATO, E. A cidade do pensamento nico: desmanchan-do consensos. Petrpolis: Vozes, 2000.BIDERMAN, C. Foras de atrao e expulso na Grande So Paulo. So Paulo, FGV SP,Tese de Doutoramento, 2001.BONDUKI, N.; ROLNIK, R. Periferia da Grande So Paulo: reproduo do espao co-mo expediente de reproduo da fora de trabalho. In: MARICATO, E. (org.) A produ-o capitalista da casa (e da cidade) do Brasil industrial. So Paulo: Alfa-mega, 1982.FRGOLI JR., H. Centralidade em So Paulo: trajetrias, conflitos e negociaes na metr-pole. So Paulo: Cortez; Edusp, 2000.HABI/PMSP. 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ESTUDOSURBANOSEREGI ONAI SV. 9, N. 2/ NOVEMBRO2007Mapa 4 Entidades geogrficas utilizadas para construo de variveis independentes uti-lizadas na regressoFonte: Bases cartogrficas disponveis no Centro de Estudos da Metrpole/ Cebrap, ela-boradas a partir de diversas fontes.A B S T R A C T Thisarticleanalyzeshow theformalrealestateproductionoftheMetropolitan Area of So Paulo has evolved in the past 15 years. From a brief discussion ontheideaofcentrality,andbyusingrealestatedataonnewdevelopments(Embraesp),theauthors have produced a pricing model that stresses the importance geographic location playsindeterminingrealestateprices.Dataalsoindicatethatpricesofresidentialrealestatesubstantially increased during the 1990s in more central urban areas. This may partly explainwhytheso-calledexpandedcentralareahasbeenexperiencingaprocessofdemographicdecline, while peripheral areas have consistently swollen: a limited number of city dwellers canafford living in the more valuable central areas.K E Y W O R D S Land market; residential segregation; So Paulo; urban planning;metropolitan areas.O M E R C A D O D E T E R R A S E M S O P A U L O24 R. B. ESTUDOSURBANOSEREGI ONAI SV. 9, N. 2/ NOVEMBRO2007A CIDADE COM-FUSAA MO INOXIDVEL DO MERCADO E APRODUO DA ESTRUTURA URBANA NAS GRANDESMETRPOLES LATINO-AMERICANASP E D R O A B R A MOR E S U M O Comacrisedofordismourbanoregulamentar,omercadoimobiliriovoltou a ter um papel determinante no processo de coordenao social do uso do solo e de pro-duo da estruturao intra-urbana. A mo inoxidvel do mercado de solo est de volta. Otrabalho apresenta uma leitura sobre a relao entre a produo da estrutura urbana e as for-mas de funcionamento dos mercados formais e informais de solo na Amrica Latina. Propo-mos como hiptese que as cidades latino-americanas apresentam uma estrutura urbana par-ticularquandocomparadaaosdoismodelostradicionais(cidademediterrneacompactaecidade anglo-difusa). O funcionamento do mercado de solo nas metrpoles latino-america-nas produz simultaneamente uma estrutura urbana compacta e difusa. Essa estrutura urba-na caracterstica das grandes urbes latino-americanas nominamos cidade COM-FUSA.P A L A V R A S - C H A V E Cidadeinformal;produodaestruturaurbana;mercado imobilirio informal e formal; mobilidade residencial.INTRODUOA crise do fordismo urbano no incio dos anos oitenta nos pases centrais, em par-ticular na Europa, e o incio da construo do que alguns comentaristas chamam da No-va Poltica Urbana pode ser considerada como o marco formal da institucionalizao dacidade neoliberal (Moulaert, 2004). Outros processos acompanham esse movimento, emparticular a crtica ao racionalismo construtivista do urbanismo moderno e a amplifica-o da audincia do discurso do multiculturalismo urbano e da fragmentao tnico-cul-tural e religiosa nas grandes cidades (Taylor, 2002). Porm, nesse trabalho, vamos real-ar um fator que julgamos determinante na construo estrutural da cidade neoliberal eque chamaremos de o retorno do mercado como elemento determinante na produoda cidade. Ao longo do perodo fordista urbano, o mercado tinha um papel muito im-portantenaproduodasmaterialidadesurbanas,porm,essepapeleramediadopeloEstado na definio das regras de uso do solo e nas caractersticas das materialidades ur-banas (urbanismo moderno e decises de gasto estatal em infra-estrutura e equipamen-tos urbanos).A crise do fordismo urbano se manifesta, sobretudo, atravs da crise do urbanismomodernista e regulatrio com a flexibilizao urbana e com a crise de financiamento es-tatal da materialidade urbana (habitao, equipamentos e infra-estrutura) e alguns servi-os urbanos coletivos. Nos dois casos, o mercado ressurge como principal mecanismo decoordenaodeproduodasmaterialidadesurbanas,sejapelaviadasprivatizaesdeempresas pblicas urbanas, seja pela hegemonia do capital privado na produo das ma-terialidades residenciais e comerciais da cidade. Assim, a cidade neoliberal tem como me-25 R. B. ESTUDOSURBANOSEREGI ONAI SV. 9, N. 2/ NOVEMBRO2007canismo de coordenao das decises de uso do solo a predominncia do mercado, ou,como preferimos dizer, do retorno da mo inoxidvel do mercado.Nos pases latino-americanos, a produo das cidades modernas resulta do funcio-namento das duas lgicas modernas (mercado e Estado), mas tambm de uma terceira l-gica, a lgica da necessidade. Foi a lgica da necessidade que moveu, e continua a mover,um conjunto de aes individuais e coletivas que promoveram a produo das cidadespopularescomoseuhabitualcicloocupao/autoconstruo/auto-urbanizaoe,porfim, o processo de consolidao dos assentamentos populares informais (APIs). Recente-mente, surge uma nova variante da produo da cidade popular que articula a lgica domercado com a lgica da necessidade, e se manifesta socialmente como o mercado infor-mal de solo (Abramo, 2003).A hiptesedotrabalhoquepropomosreafirmaqueomercado,aoseroprincipalmecanismo de hegemonia da coordenao das decises de uso do solo, produz uma estru-tura ou forma de cidade particular e caracterstica da Amrica Latina. Uma estrutura h-brida de cidade do ponto de vista da sua morfologia de usos do solo vis--vis os dois mo-delostradicionaisdacidademoderna.Acidademodernaocidentaltemdoismodelosparadigmticos de conformao estrutural em termos materiais do seu ambiente constru-do.Oprimeirodessesdoismodelosidentificadocomomodelomediterrneooucontinental, e a sua estrutura urbana se configura como uma cidade compacta, ondeo uso do solo intensivo. O segundo modelo de cidade o modelo anglo-saxo, e a suamanifestao espacial a de uma cidade difusa com um uso do solo fortemente exten-sivo, de fraca intensidade e baixa densidade predial e residencial.Nossa hiptese, que vamos desenvolver ao longo desse trabalho, a seguinte: o fun-cionamento do mercado de solo nas grandes cidades latino-americanas promove de for-ma simultnea uma estrutura de cidade compacta e difusa. Assim, as cidades latino-ame-ricanastmumaestruturaurbanadousodosoloedassuasmaterialidadesque,aosecompactarem, tambm se difundem e, ao se difundirem, se compactam. Nesse sentido, aproduo da estrutura urbana das grandes cidades latino-americanas, ao conciliar a formacompacta e a forma difusa do uso do solo, promove uma forma de cidade particular: acidade COM-FUSA.Vamos demonstrar que tanto o mercado formal, como o mercado informal de so-loedeedificaesproduzemsimultaneamente,eporrazesparticularesvinculadasssuas prprias lgicas de funcionamento do mercado e de reproduo dos capitais, umacidadeCOM-FUSA. Em umapalavra,ofuncionamentodomercadoimobilirioformalproduz uma forma de cidade compacta e difusa, assim como o funcionamento do mer-cado informal de solo tambm produz uma forma de cidade popular ou informal com-pacta e difusa.Ademais, vamos enfatizar que a produo e a reproduo da forma COM-FUSA dasgrandes cidades latino-americanas alimentada por um duplo processo, ou crculo de re-tro-alimentao dos mecanismos de promoo da forma compacta e difusa do uso do so-lourbano. Veremosqueomercadodesolosecaracterizapordoiscrculosderetro-ali-mentaodaformaCOM-FUSA; umdenaturezaformaleooutro comcaractersticasinformais. O resultado da produo das materialidades urbanas e, sobretudo, dos meca-nismos promotores do uso do solo nos conduz a sublinhar uma lgica interna de funcio-namento do mercado formal e do mercado informal que promovem um crculo perver-so,emqueacompactaoalimentaadifusoeadifusoalimentaacompactao.Emoutras palavras, o retorno da mo inoxidvel do mercado de solo produz e potencializaA C I D A D E C O M - F U S A26 R. B. ESTUDOSURBANOSEREGI ONAI SV. 9, N. 2/ NOVEMBRO2007uma estrutura espacial de uma cidade COM-FUSA. Como podemos imaginar, essa estru-tura COM-FUSA, ao promover demandas de equipamentos e de servios com sinais espa-ciais diversos, um fator que dificulta a elaborao de polticas urbanas mais equitativasem termos socioespaciais.A PRODUO E REPRODUO DA CIDADEPOPULAR INFORMAL: O MERCADO INFORMALDE SOLO URBANOA cidade popular ou informal na Amrica Latina no um fenmeno recente, e po-demos identificar processos de produo de territrios populares urbanos margem dasregras e das normas oficiais desde o tempo da colnia em praticamente todos os pases decolonizao portuguesa e espanhola. Porm, o processo de urbanizao acelerado do s-culo XX tem um papel determinante na amplificao desse processo de produo de cida-des populares informais. Grosso modo, podemos dizer que na maior parte dos pases la-tino-americanos a produo da cidade popular est vinculada diretamente configuraodeestruturasdeprovisodemoradiasedeequipamentoseserviosurbanostruncados(Vetter e Massena, 1981) caractersticos de um regime de acumulao fordista excluden-te (Coriat e Sabia, 1989) ou perifrico (Lipietz, 1991). A urbanizao fordista aceleradae excludente na Amrica Latina promoveu um Estado do Bem-Estar urbano que atendesobretudo uma parcela restrita da populao urbana. A estrutura social extremamente es-tratificada e com grandes diferenciais de acesso a riqueza (concentrao de renda) gerouo surgimento de aes urbanas coletivas ou individuais de ocupao de solo (organizadase/ouespontneas)movidasporumalgicadanecessidadedeteracessoavidaurbana(Abramo,2005),ou,nostermosdeAgambem,ummovimentodereafirmaodavidaem relao ao direito que no incorporava a vida no direito (Agamben, 2004, p.130).A lgica da necessidade impulsiona o processo de ocupao popular de terras urba-nas no incio do sculo XX e, a partir da urbanizao acelerada dos anos 50, vai se trans-formar na principal forma de acesso dos pobres ao solo urbano em muitos pases latino-americanos. Emalguns pases onde o Estado do Bem-Estar fordista excludente promoveua produoestataldemoradias,temosumpadrodeprovisodesolourbanopopularcom dois vetores: a ocupao popular e a produo de moradias em conjuntos habitacio-nais ou lotes urbanizados (Duhau, 2001). Porm, a fragilidade dos sistemas de provisopblica na maior parte dos pases latino-americanos e o crescimento da urbanizao vaitransformando paulatinamente a lgica da necessidade e a sua ao concreta, isto , a ocu-pao popular, na forma dominante de acesso dos pobres a terra urbana.A crise dos anos oitenta e dos sistemas nacionais de proviso habitacional em prati-camente todos os paseslatino-americanos ter duas grandes conseqncias. A primeirafoi um incremento do ciclo de ocupao e sobretudo o seu aparecimento em alguns pa-sesondeessefenmenonoeramuitopresente(Uruguai,Paraguai).Asegundaconse-qncia da crise dos anos oitenta foi a consolidao e a potencializao de um mercadoinformal de terras urbanas. Esse mercado informal popular existia em muitos pases desde o incio do sculo XX,fosse na forma do mercado de locao em cortios ou outras formas precrias de mora-dia, fosse na mercantilizao ilegal de terras peri-urbanas. A partir dos anos cinqenta, en-contramos alguns pases latino-americanos onde a forma dominante de acesso a terra ur-P E D R O A B R A M O27 R. B. ESTUDOSURBANOSEREGI ONAI SV. 9, N. 2/ NOVEMBRO2007bana o mercado informal de solo. O caso mexicano um exemplo concreto de predo-mnio do mercado informal a partir da privatizao individualizada (venda de lotes indi-viduais) das terras coletivas ejidais rurais (Azuela, 1989). Outro caso conhecido o da ci-dade de Bogot, onde praticamente toda a cidade popular tem na sua origem uma vendainformal de solo urbano (urbanizao pirata). Isto , o acesso dos setores populares a umlote urbano operado pelo mecanismo da mo do mercado informal de solo (Maldona-do, 2005; Jaramillo, 2001).A existncia do mercado informal de solo atribuda a vrios fatores, mas sobretu-do, a uma legislao urbanstica modernista que dialoga com os estratos de renda eleva-dos das cidades latino-americanas. O modelo de cidade formal modernista das elites lati-no-americanasimpeumconjuntoderequisitosnormativosqueproduziuumaverdadeirabarreirainstitucionalparaaprovisodemoradiasparaossetorespopularescom rendimento abaixo de trs salrios mnimos, e induziu a ao irregular e/ou clandes-tina de loteadores e processos de ocupao popular de glebas urbanas e peri-urbanas (Rol-nik, 1999; Maricato, 2001). Essa manifestao de movimentos de ocupao e/ou de sur-gimento de mercados informais de solo urbano se repetiu em praticamente todos os paseslatino-americanos. Nesse sentido, podemos afirmar que esse duplo movimento se consti-tuiemumadasprincipaiscaractersticasdaformaosocioespacialdasgrandescidadeslatino-americanas.No marco dessa caracterstica estrutural da formao social e urbana latino-america-na, vamos sublinhar o que identificamos como o retorno, ou a reafirmao, do mercadode solo como uma fora que potencializa a produo de uma estrutura socioespacial de-sigual. Porm, esse mercado retorna assumindo duas formas institucionais diferentes. Omercado retorna com a sua face institucional formal, isto , no marco de um Estado deDireito, mas tambm com uma caracterstica institucional informal. Em uma palavra, omercado informal popular de solo urbano vem crescendo em praticamente todos os pa-ses da Amrica Latina e se transforma em um importante mecanismo de proviso de so-lo e de moradias para os setores populares. A exceo dessa afirmao geral o caso do Chile, onde, nos ltimos anos, sua po-ltica neoliberal de proviso habitacional vem reduzindo de forma substantiva o dficit ha-bitacional do pas (Sabatini, 2003). Porm, o relativo sucesso do caso chileno vem se re-velandoparadoxal.Apolticachilenademoradiasfoielaboradacomoobjetivodeproduzir, via mercado, moradias populares, e assim formalizar o informal. Essa poltica seinicia durante a ditadura de Pinochet com o objetivo de acabar com os acampamentospopulares, vistos ento como um foco potencial de resistncia ditadura. Essa polticasobreviveu ao regime militar e foi incorporada como uma das principais polticas pbli-cas dos governos ps ditadura. Porm, nos ltimos dez anos, alguns indicadores sobre ascaractersticas dos conjuntos habitacionais chilenos revelam dois fenmenos no espera-dos:umcrescimentoimportantedospreosdaterra(urbanaeperi-urbana)eoconse-qente deslocamento dos novos conjuntos para reas muito distantes do ncleo urbano(Sabatini, 2005), e um rpido processo de informalizao do formal (Rodrigues, 2004).O retorno da informalidade nas reas formais dos conjuntos habitacionais tem duas di-menses de informalidade. A primeira, de natureza urbanstica, e a segunda, o surgimen-to de um mercado informal nesses conjuntos habitacionais.Assim, o crescimento do mercado informal de solo uma realidade nas grandes ci-dades latino-americanas, e as expectativas de adoo de polticas neoliberais de titulaofomentadas pelas agncias internacionais com a chancela intelectual de Sotto podem po-A C I D A D E C O M - F U S A28 R. B. ESTUDOSURBANOSEREGI ONAI SV. 9, N. 2/ NOVEMBRO2007tencializar essa tendncia (Smolka, 2003; Fernandes, 2003). Nossa questo no prximoitem ser a de apresentar alguns elementos para uma primeira aproximao do funciona-mento do mercado informal de solo e as suas conseqncias em termos de uso do solo ede estrutura urbana nas reas informais urbanas.EM DIREO AO ENQUADRAMENTO DO MERCADOINFORMAL DE SOLO: O QUE O MERCADOINFORMAL? ELE REALMENTE EXISTE?Uma questo delicada e objeto de muitas discusses a definio de informalidade(Azuela, 2001). No vamos reproduzir aqui esse debate, mas vamos fazer uma opo cla-ra sobre a noo que vamos utilizar para nos referir a informalidade urbana ou do uso dosolo. A primeira observao que informalidade no um conceito, tal como explorao,marginalidade, espoliao e outros que serviram para uma descrio dos fenmenos ur-banos latino-americanos. Nossa perspectiva nesse trabalho a de tomar o termo informa-lidade como um termo descritivo, portanto, pr-analtico. A informalidade em seu senti-dodescritivopolifnicaeserveparadescreverfenmenosemvriasdisciplinas(economia, sociologia, lingstica, antropologia, direito, etc.) e situaes concretas da vi-da social. Vamos nos restringir dimenso urbana propriamente dita, ou seja, aquela quenos remete ao uso do solo urbano.Nossa primeira aproximao ao termo informalidade a partir da definio propos-ta por Bagnasco (1999) e que nos remete ao campo disciplinar dos direitos:Se chamamos de economia formal o processo de produo e de trocas de bens e servios regula-dos pelo mercado e promovidos e realizados por empresas industriais e comerciais com o objeti-vo do lucro e que atuam submetidas s regras do direito comercial, fiscal, do trabalho, etc., po-demos chamar economia informal todo o processo de produo e de troca que no se submete aum desses aspectos1Em seguida, Bagnasco conclui sua definio com as seguintes recomendaes:O aspecto mais complicado, e efetivamente o mais interessante dessa diferenciao est no fato deque os elementos formais e informais esto imbricados em estruturas de ao social (...) a conclu-so importante que podemos sugerir seria que a economia informal, enquanto tal, no deveria es-tar no centro da pesquisa (acadmica), mas sobretudo a relao do formal e do informal nas es-truturas reais de ao2Assim, podemos tirar duas lies interessantes da citao acima de Bagnasco. A pri-meira diria respeito a uma definio minimalista de economia informal urbana, na qualela seria um ato mercantil de comercializao e/ou locao do solo (edificado) que estariafora do marco institucional do direito urbanstico, do direito econmico e comercial, dodireito de propriedade e dos outros direitos civis que regulariam o uso e a propriedade dosolo urbano. Ou seja, o mercado informal transaciona um bem (material ou imaterial) margem do marco regulatrio da esfera jurdico-poltica do Estado de Direito moderno.Seguindo essa aproximao de Bagnasco, podemos dizer que a informalidade urba-na seria um conjunto de irregularidades em relao aos direitos: irregularidade urbansti-P E D R O A B R A M O29 R. B. ESTUDOSURBANOSEREGI ONAI SV. 9, N. 2/ NOVEMBRO20071 Nooriginal:sechiamia-mo economia formale i pro-cessi de produzione e scam-bio di bieni e servizi regolatidalmercatoerealizzatitipi-camente da impresi industri-aliecomercialiorientatealprofito,cheagisconosotto-messe alla regole del dirittocommerciale, fiscale, del la-voro,possiamochiamareeconomiainformale tuttiqueiprocessidiproduzionee di scambio che tendono asottrarsiperunoopias-petti a questi caratteri distin-tivi. 2 Nooriginal:laspettopicomplicato,edelrestopiinteressante, di questa diffe-renziazione sta nel fatto chespesso elementi formali e in-formali sono stretamente in-trecciatiindeterminatestrutture dazione (...) la con-clusione importante allorache non leconomia informa-le, inquanto tale, deve esse-re al centro di problemachescientifiche di ricerca, ma pi-uttosto il gioco del formale edellinformaleinconcretestrutture dazione.ca, irregularidade construtiva e irregularidade em relao ao direito de propriedade da ter-ra (Alegria, 2005). No caso de um mercado informal de solo, a informalidade da econo-mia do uso do solo nos remete a essas trs irregularidades, mas tambm a outras irregula-ridades relativas aos contratos de mercado que regulam as transaes mercantis. Assim, omercado informal tambm seria (i) ou (a)regular em relao aos direitos econmicos. As-sim, o mercado informal de uso do solo a somatria de duas dimenses da informalida-de: a informalidade urbana e a informalidade econmica.A maior parte dos economistas diria que o mercado regulado por instituies for-tes que garantem que a sua regularidade esteja nos marcos dos direitos legais, isto , aque-les direitos que estariam contemplados e garantidos por um sistema jurdico associado aoEstado (Roemer, 2001). Para os economistas institucionalistas tradicionais (neo-instituci-onalistas), quando encontramos instituies informais nas relaes de mercado, elas esta-riam subordinadas s instituies legais e serviriam para aumentar a sua eficcia instituci-onal, ou seja, minimizar os custos de transao (Williamson, 1985).Partindo desse enquadramento, podemos buscar a superao da definio da econo-mia institucionalista tradicional e acrescentar a possibilidade da existncia de um conjun-todeinstituiesedenormasinformaisproduzidashistoricamentenosassentamentospopulares pela via das prticas sociais que de fato configurem um sistema de regulao in-formaldastransaesmercantisinformais.Assim,propomosumasegundaqualificaopara a existncia de um mercado informal. O mercado informal de solo deve estar forados marcos dos direitos, mas deve ter uma estrutura institucional prpria que garanta areproduo temporal das prticas mercantis informais de compra, venda e locao de so-lo e/ou imveis. Em outras palavras, o mercado informal deve ter instituies informaisque permitam o funcionamento do mercado e garantam em termos inter-temporais e in-ter-generacionais os contratos de natureza implcita estabelecidos nas transaes informaisde mercado.No caso do mercado informal de solo, onde temos irregularidades (informalidade)de natureza da titulao, das normas urbansticas e construtivas, os contratos de compra,venda e locao no poderiam ser considerados contratos com o amparo da lei, pois osseusobjetosestariamirregularesemrelaoaosdireitosregulatrios.Issosignificaquequalquer conflito no pode ser resolvido pelos instrumentos de mediao e de execuolegais. Assim, essas transaes no seriam objeto da regulao e das sanes que servem degarantia aos agentes envolvidos em todas as relaes contratuais da economia formal. Quando a lei no se constitui no elemento de garantia das relaes contratuais demercado, outras formas de garantia devem se desenvolver para restabelecer uma relaode confiana entre as partes envolvidas na relao contratual de mercado. Quando noh confiana que os contratos sero respeitados e no h mecanismos coercitivos de cum-primento contratual entre as partes, os contratos de mercados deixam de existir, ou seja,o mercado no se reproduz a partir de relaes mercantis e deixa de existir como meca-nismo de coordenao das aes individuais (Bruni, 2006). No caso do mercado infor-mal e popular de solo urbano, outras formas de garantias devem se construir socialmen-teparaqueaspartesestabeleamumarelaodeconfianaemrespeitoaostermoscontratuais estabelecidos entre compradores e vendedores no mercado de comercializa-o, e entre locatrios e locadores no mercado de locao. Do contrrio, a relao de tro-ca mercantil no se realiza em razo da desconfiana mtua de um eventual rompimen-tounilateraldocontratoinformal.Emoutraspalavras,semasinstituiesformais,omercado informal de solo deve estabelecer as suas prprias instituies reguladoras, in-A C I D A D E C O M - F U S A30 R. B. ESTUDOSURBANOSEREGI ONAI SV. 9, N. 2/ NOVEMBRO2007cluindo os mecanismos coercitivos, no caso de rompimento contratual unilateral de umadaspartes(Abramo,2009).Essasinstituiesdomercadoinformalpermitemqueoscontratos implcitos estabelecidos entre as partes sejam respeitados em termos inter-tem-porais e inter-generacionais.No caso do mercado informal de solo urbano, uma base importante que garanteo funcionamento do mercado e da sua cadeia contratual so as relaes de confiana ede lealdade que as duas partes contratantes estabelecem entre si; assim, os compradorese os vendedores, da mesma maneira que os locadores e locatrios, depositam no outrouma relao de confiana que tem como base a expectativa de reciprocidade a partir deuma relao de lealdade entre as partes. A base dessa instituio informal de mercadono de carter legal, mas depende da permanncia no tempo de uma forma particu-lar de interdio social: a forma confiana-lealdade. Essa relao de reciprocidade inter-pessoal marca muitas relaes sociais (Collins, 2004), mas, no caso de relaes mercan-tis, ela foi excluda pela caracterstica do mercado de promover um encontro contratualentre annimos.No caso do mercado informal e popular de solo em que a relao de reciprocidadeconfiana-lealdadeumadasinstituiesfundadorasdapossibilidadedeexistnciadatroca mercantil informal, temos a necessidade de uma personalizao das relaes contra-tuais. Essa personalizao pode no ser totalmente transparente e assumir um carter opa-co, mas a personalizao (algum que vendeu ou alugou e algum que comprou ou alu-gou)introduzapossibilidadedarelaodeconfiana-lealdadenaconstituiodeumarelao contratual que por definio implcita (informal), isto , no est garantida pe-losdireitos queregulamos contratos econmicos. Assim, no mercado informal de solosojustamenteaeliminaodaimpessoalidadeeapersonalizaodarelaocontratualque garantem o mecanismo de confiana e lealdade que permite um contrato de comprae venda ou locao informal (Abramo, 2009).Grfico 1 Caractersticas informacionais do mercado informal de solo no Brasil Com-pradores e locatrios, 2006Fonte: Abramo, 2006/Infosolo-Brasil.O grfico acima sobre as caractersticas informacionais do mercado informal nos as-sentamentos consolidados interessante, pois revela que praticamente todos os compra-dores e locadores tiveram acesso a informao dos imveis ou dos lotes que compraramou alugaram atravs de um parente ou amigo. Esse parente ou amigo que serviu de trans-missor da informao de mercado tambm um parente ou amigo dos vendedores e lo-P E D R O A B R A M O31 R. B. ESTUDOSURBANOSEREGI ONAI SV. 9, N. 2/ NOVEMBRO2007cadores,eservecomoumaargamassainterpessoalnoestabelecimentodarelaodeconfianaede lealdade entre as duas partes da transao do mercado informal de solo.Assim, os contratos mercantis do mercado informal de solo esto ancorados em uma tra-ma de relaes de amizade e/ou parentesco que garantem a estabilidade temporal das re-laesdeconfianaelealdadeentreosagentesqueassumemumarelaocontratual(Abramo, 2009).Porm, o mundo do mercado informal de solo no pode ser visto como um mun-doidlicoondenohrelaesoportunistaseconflitivasentreaspartescontratantes.Como dizem os poetas, a alma humana um desconhecido que se revela a partir de so-nhos, fantasmas, paixes e dios. Assim, os contratos mercantis so uma forma social deintermediao de relaes pessoais que se estabelecem a partir da mudana de posse oudepropriedadedebensouservios(tangveisouintangveis)queenvolvemhomensemulheres com alma humana, portanto, suscetveis a mudar de atitude ou comportamen-to em funo das suas emoes, prazeres, interesses e loucuras. Nesse sentido, uma tra-ma de relaes de amizade e/ou parentesco, por mais entremeada que seja, no garantede forma duradoura e perfeita as relaes de confiana e lealdade nos contratos mercan-tis do mercado informal de solo. A possibilidade de uma ruptura unilateral do contratoimplcito e da relao de confiana e lealdade existe e ser uma ameaa para o funciona-mento do mercado informal. Aqui surge a necessidade de alguma mediao institucio-nal que assuma a posio de um terceiro, ou seja, que esteja acima das partes envolvidas,e que sua ao promova o retorno aos termos do contrato informal inicial ou eventual-mente abra um espao de negociao entre as partes para redefinir os seus termos pac-tuados anteriormente.Essa figura, que vamos chamar de autoridade de mediao contratual determi-nante para a manuteno dos contratos informais, e a sua permanncia no tempo garan-te a condio inter-temporal e inter-generacional dos contratos do mercado informal desolo. A hiptese que levantamos a partir de pesquisas de campo sobre os mecanismos con-tratuais do mercado informal de solo (Abramo, 2005) a de que nos assentamentos po-pulares informais se constitui uma autoridade local que serve de figura mediadora dosconflitos nessas comunidades populares. Essas autoridades locais so o resultado de pro-cessos histricos locais que atribuem um lugar de autoridade local constituda a partir deuma infinidade de processos sociais legitimadores. Nesse sentido, a constituio da legiti-midade comunitria da autoridade local se revela a partir da trajetria histrica de cadacomunidade. Essa legitimidade pode ser de natureza religiosa, tnica, cultural, poltica oumesmo a partir da violncia e do controle pela fora, como constatamos em algumas pes-quisas empricas sobre o mercado informal na Amrica Latina (Abramo, 2009). Como aliteraturadeantropologiaeconmicanosrevelaemmuitosestudos,osmecanismosdeconvivncia comunitria que garantem a ordem social local exigem algum tipo de formacoercitiva para restringir e controlar os comportamentos conflitivos (ou desviantes). Es-sas formas podem assumir a forma de uma fora coercitiva coletiva passiva, representati-va e/ou impositiva (Duty e Weber, 2007). No casodomercadoinformaldesolo,asautoridadeslocaisservemdeinstituiomediadoradosconflitoscontratuaisepermitemqueessescontratossejamrespeitadose/ou negociados entre as partes, garantindo, dessa forma, a sua manuteno inter-tempo-raleinter-generacional.Muitosestudosantropolgicossobreaformaoperacionaldosmercados e de organizaes formais descrevem formas de coero que no se restringema sua dimenso coercitiva legal (Duty e Weber, 2007). Da mesma maneira, no mercadoA C I D A D E C O M - F U S A32 R. B. ESTUDOSURBANOSEREGI ONAI SV. 9, N. 2/ NOVEMBRO2007informal de solo identificamos formas e mecanismos coercitivos muito distintos, mas queservem para garantir o que podemos chamar de pacto contratual de mercado. A histria social e poltica de cada assentamento constri e desconstri esses mecanis-mos coercitivos. Mas, o fato importante que haja efetivamente uma autoridade localque sirva de mediadora nos casos de ruptura e de conflitos no cumprimento dos contratosmercantis do mercado informal, e ainda, que disponha de mecanismos coercitivos (puni-o) no caso de uma mediao pacfica malsucedida (Abramo, 2009). Como sabemos, noh mercado sem instituies que estabeleam a mediao interpessoal nas relaes mercan-tis. Nesse sentido, o mercado informal de solo nos assentamentos consolidados depende daexistncia de relaes de confiana e lealdade entre as duas partes do contrato informal, emgeral sustentadas pela trama de relaes de amizade e/ou parentesco que permite uma per-sonalizaoopacaoutransparente da relao mercantil e o estabelecimento de contratosimplcitos e da figura de uma autoridade local que serve de fiador desses contratos emtermos inter-temporais e inter-generacionais. Essas duas caractersticas definem o ncleobsico das instituies informais do mercado informal de solo. Antes de passar a uma tentativa de estabelecer uma taxonomia dos sub-mercados in-formais de solo, gostaria de recuperar a segunda sugesto de Bagnasco e que enfatiza a im-portncia de no transformar a economia informal em um objeto em si mesmo de anlise.Bagnasco afirma, e seguimos a sua sugesto, que a melhor forma de entender a economiainformal a partir da sua relao de interao com a economia formal. Em trabalho ante-rior sublinhamos que as formas de interao entre os mercados formais e informais de solopodem ser de natureza complementar, de concorrncia ou de efeitos de borda com mtuainfluncia no comportamento e estratgias dos agentes dos dois mercados (Abramo, 2005).No caso desse trabalho, vamos sublinhar a interao entre o mercado formal e infor-mal de solo a partir das suas resultantes agregadas em termos de uso do solo urbano, ouseja, na produo e na reproduo da forma urbana das grandes cidades latino-america-nas. Como adiantamos na introduo, pretendemos demonstrar que h uma similitudede resultados espaciais no uso resultante do funcionamento dos sub-mercados formais einformais. Como veremos a seguir, o funcionamento desses dois sub-mercados produz si-multaneamente uma estrutura compacta e difusa do uso do solo. Alm disso, encontra-mos nos dois sub-mercados foras de retroalimentao da dinmica de produo da es-trutura urbana COM-FUSA.OS DOIS SUB-MERCADOS DE SOLO INFORMALURBANOO mercado de terras informal pode ser classificado em dois grandes sub-mercadosfundirio-imobilirio. Tradicionalmente, a literatura de economia do uso do solo utilizao critrio de substitutibilidade dos bens fundirios e/ou imobilirios para definir os sub-mercados de solos urbanos. Utilizando um conjunto de critrios que vamos apresentar emseguida, podemos, em termos esquemticos, classificar o mercado popular informal de so-lo urbano da seguinte maneira:1. Sub-mercado de loteamentos (urbanizaes piratas);- clandestinos- irregularesP E D R O A B R A M O33 R. B. ESTUDOSURBANOSEREGI ONAI SV. 9, N. 2/ NOVEMBRO20072. Sub-mercado nos assentamentos populares informais (APIs) consolidados2.1 Residencial - comercializao- aluguel2.2 Comercial- comercializao- aluguelNo nosso caso, incorporamos a definio de insubstitubilidade como uma das va-riveis chave para uma construo axiomtica dos estudos sobre a estrutura do mercado,e analisamos outros elementos que consideramos importantes para definir uma primeiraclivagem do mercado informal. Assim, definimos como elementos determinantes da es-trutura do mercado os seguintes elementos: caractersticas da oferta e da demanda de so-lo;poderdemercadodosagenteseconmicos(ofertaedemanda);caractersticasinfor-macionaisdomercado(assimetriasetransparnciasdeinformao);caractersticasdosprodutos(homogneosouheterogneos);externalidades(exgenaseendgenas);racio-nalidadesdosagentes(paramtrica,estratgica,etc.)eambientedatomadadedeciso(risco probabilstico ou incerteza radical). A identificao dessas variveis aproxima con-ceitualmente a nossa abordagem do mercado imobilirio informal do tratamento moder-no da teoria econmica de mercado, permitindo, portanto, identificar conceitualmente asparticularidades e as semelhanas do mercado informal de solo com os outros mercadosformais da economia. A partir dessas variveis, procuramos identificar diferenas substan-tivas nos mercados de terra informais a fim de estabelecer uma primeira aproximao dadefinio de sub-mercados informais. O resultado desse exerccio pode ser visto no qua-dro abaixo e permite definir dois grandes sub-mercados de solo informais que denomina-mos: 1) sub-mercado de loteamentos e 2) sub-mercado de reas consolidadas (Abramo,2009, 2005 e 2003b).Quadro 1 Marco comparativo das caractersticas do mercado informal de loteamentose domercadoinformalemassentamentospopularesconsolidados:taxonomiadossub-mercadosLoteamentos Assentamentos consolidadosEstrutura de mercado oligoplica competncia com mercado racionadoAgente dominante efracionador com capacidade comprador (entrante) e determinao de preos demark up urbano vendedor (sante)tenso entre oferta e demandaAssimetria de poder deforte varivelmercado Caracterstica do produto homogeneidade relativa (lote)heterogeneidadecom variaes de localizao e metragemExternalidades exgenas (hierarquia deendgenas + exgenasacessibilidade + caractersticas fsicas e topogrficas)Racionalidade eestratgica com informaopluralidade de racionalidadesantecipao incompleta (jogo da anteci- e objetivos de antecipaopao de infra-estrutura)Informao incompleta e imperfeita (risco) assimetria informacional e im-previsibilidade (incerteza radical)A C I D A D E C O M - F U S A34 R. B. ESTUDOSURBANOSEREGI ONAI SV. 9, N. 2/ NOVEMBRO2007O primeiro desses sub-mercados (loteamentos) , em grande medida, definido poruma estrutura oligpolica de mercado, enquanto o segundo sub-mercado (reas consoli-dadas) apresenta um estrutura concorrencial, porm, com uma oferta racionada; isto , aoferta no sub-mercado de reas populares informais (APIs) consolidadas inelstica em re-lao ao aumento da oferta. Como veremos adiante na descrio do circuito perverso deretroalimentao dos dois sub-mercados, essa caracterstica de inelasticidade ter um pa-pel importante no crescimento dos preos informais em reas consolidadas, induzindo al-gumas famlias a se deslocarem para a periferia pela porta de acesso do mercado informalde loteamentos. Em outras palavras, a inelasticidade da oferta no sub-mercado em reasconsolidadas gera uma demanda potencial para o sub-mercado de loteamentos informais. Os dois sub-mercados de solo informal podem ser identificados na estrutura urba-na