Revisa Secovi-BA - ANO IV n°8

como controlar pombos

nos edifícios

assessores jurídicos dos

secoVis se reúnem em salVador

O condomínio e a segurança

ano V - nº 08 junho 2013 Distribuição gratuita

www.secovi-ba.com.br

A REVISTA DO SInDIcATO DA hAbITAçãO

EntrEvista: Carlos FErnando amaral, presidente da Fecomércio/Ba

Nesta edição

04Pombos e problemas nos condomínios

06reforço na segurança

10Entrevista com o presidente da Fecomércio/ba

12Cuidado com os elevadores

16bahia ontem e Hoje: Elevador Lacerda

18soluções para problemas hidráulicos

20Encontro jurídico dos sECoVis

22 assessoria jurídica do sECoVi-ba responde

DirEtoria sECoVi-baPresideNte: Kelsor gonçalves Fernandes1º Vice PresideNte: roque bittencourt Lopes2º Vice PresideNte: sergio Fernandes Eiras1º secretário: arthur guimarães sampaio2º secretário: Ermírio Pimenta da Fonseca1º tesoureiro: bernardino rodrigo brandão nogueira Filho2º tesoureiro: João gabriel Cruz P.rodriguesdiretor AssuNtos siNdicAis: raimundo José do s. araújodiretor de coNdomíNios: Carlos soares Penha coNselho FiscAl: raimundo José dos s. araujo, Eduardo Cezar gonçalves braga e Carlos alberto soares Penha

EquiPE DE ProDução JorNAlistA resPoNsáVel: Karina araújo (Drt/ba 1778)AssessorA JurídicA: Maria scolaroAgeNte de Negócios: gislaine oliveiradiAgrAmAção: Marcus sampaioimPressão: P&a gráfica e EditoraimAgeNs: bahiatursa, Fund. gregório de Matos e istockPhotosPublicidAde: 71 3272-7272FAle coNosco: [email protected]

sindicato das empresas de compra, Venda, locação e Administração de imóveis e dos edifícios em condomínios residenciais e comerciais do estado da bahiaAvenida tancredo Neves nº 1.632, salvador trade center - torre Norte, salas 810/811, caminho da árvores, salvador - bahia 41820-020 telefax (71) 3272-7272

Nesse primeiro semestre de 2013, o SECOVI-BA realizou uma série de encontros, palestras e cursos com nossos colaboradores internos e para os associados do Sindicato. Internamente, trabalhamos bastante no intercâmbio e na troca de expe-riências com SECOVIs de outros estados, com o objetivo de fortalecer a união e a consolidação de decisões, em conjunto com nossos parceiros de todo o país.

Por isso, promovemos em Salvador um encontro com execu-tivos jurídicos. Uma oportunidade ímpar de compartilhar as questões enfrentadas pelos sindicatos, as soluções encontradas e de definir, em comum, tomadas de decisões. Nas próximas páginas, vocês terão oportunidade de ler e compreender

a importância que esta unificação tem para agilizar o serviço oferecido aos associados.

O utro impor tante even-to promovido por nós e muito aplaudido pelos que participaram, foi o seminário sobre segurança em condomínios, com o coro-nel da Reserva Remunerada da Polícia Militar de Santa Catarina, Fernando José Luiz. Ele deu dicas importantes para síndicos, funcio-nários e moradores de como evitar a invasão dos edifícios por assaltantes.

Realizamos ainda um curso de reparos hidráulicos, em parceria com a empresa Tigre, voltado para porteiros, zeladores e síndicos, com instruções práticas para resolver aqueles inevitáveis vazamentos em pias, chuveiros e vasos, que muitas

vezes deixamos pra depois. Ainda falando de problemas e

soluções no dia a dia dos condomí-nios, alertamos sobre os riscos da convivência com pombos, que pode provocar doenças graves e tratamos sobre o cuidado com os elevadores, para lhe ajudar no planejamento da manutenção e modernização dos equipamentos.

Nosso entrevistado é o presiden-te da Fecomércio/BA, entidade que congrega diversos sindicatos, entre eles o SECOVI-BA, e que passa por um processo de modernização, pautado em um novo modelo de gestão. Um abraço a todos e boa leitura!

Kelsor FernandesPresidente SECOVI-BA

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e les despertam amor e raiva, são mensa-geiros de paz e de doenças, são aves mansas, mas facilmente se transformam

em praga, são exóticos e desafiadores. Que bichos controversos são os pombos! Quem não convive com eles, querendo ou não?

Os pombos adoram Salvador, por um motivo especial. Nosso clima! Aqui tem calor necessário para a procriação. No clima tropi-cal em que vivemos, ocorrem entre cinco e seis ninhadas por ano. O tempo de incuba-ção dos ovos é de 17 a 19 dias. Na Europa, por exemplo, o frio do inverno afujenta a presença deles. A própria natureza trabalha para o controle da presença dos animais.

Os simpatizantes dos pombos têm o hábi-to de alimentá-los, seja em condomínios, em praças públicas, na praia ou até mesmo em suas casas. Acontece que o excesso de alimento também acelera a reprodução deles, aumentando o número de ovos e, conse-qüentemente, de filhotes.

Outro fator de proliferação das aves é a facilidade de encontrar abrigos. Os pombos não são exigentes. Qualquer buraco (literal-mente) vira uma luxuosa casa, seja o espa-ço que sobrou entre o ar-condicionado e a parede ou entre o forro e a telha, a única coisa que não pode faltar é comida. As aves preferem grãos e sementes, mas comem pão, restos de refeição e até lixo. Elas saem dos ninhos para buscar comida e retornam, de

barriga cheia, para procriar. Que males podem ser causados pelos

pombos? Muitos. Começando pelas doenças. Fabiano Simões, chefe do setor de animais de pequeno e médio porte, aves e parasito-ses do Centro de Controle de Zoonoses da Secretaria Municipal de Saúde de Salvador (SMS), alerta sobre algumas delas: salmo-nelose, dermatites de contato, toxoplasmose, criptococose, histoplasmose, além de alergias.

Alergias e demartites são causadas pelo contato com ectoparasitas presentes na ave (piolhos, carrapatos); doenças respiratórias, como histoplasmose e criptocose, e as gastro-enterites também são um risco por causa da contaminação da água e dos alimentos por bactérias como salmonela e pseudomonas. Para retirada dos ninhos e limpeza do local, principalmente na limpeza das fezes, deve--se usar máscara, capacete e óculos de segu-rança. “É importante limpar com bastante água o local das fezes, usando máscara e luva. O fungo fica nas fezes seca e o pó pode ser aspirado até na hora da limpeza”.

As fezes ácidas dos pombos, além de causar doenças e sujar o ambiente, podem causar danos à pintura de veículos, matar plantas ornamentais e gramados. O acúmu-lo de fezes, penas e restos de ninho causa entupimentos em calhas, tubulações de esco-amento pluvial e apodrecimento de forros de madeiras.

Para evitar pombos, corte

acesso, alimento, abrigo e água

Muitos pombos,muitos problemas

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AcAbe com os ProblemAs, Não com os Pombos O Centro de Controle de Zoonoses da SMS faz campanha para não alimentar pombos. O alimento vicia, aumenta a taxa metabólica e a reprodução. O chefe do setor, Fabiano Simões orienta que as pessoas evitem os 4 as: acesso, alimento, abrigo e água.

A prefeitura não faz a remição das aves, mas dá orientações técnicas, indicando locais que podem ser melhorados para eliminar abrigos e como efetuar essa ação. “Estudos têm demons-trado que se o alimento for eliminado, ¾ da população são controladas, sem precisar exter-minar a população diretamente”, diz.

A grande quantidade de pombos no Edifício Vila Maria, na Pituba, resultou numa reunião de condomínio para tratar do assunto. “Muitos moradores reclamam porque têm que deixar as janelas fechadas por causa das fezes e das penas nos apartamentos. Decidimos que era preci-so parar de dar comida a eles”, disse a síndica Manoela Sobreira, seguindo a cartilha dos As.

Ainda de acordo com a cartilha, outra forma de espantar os pombinhos é vedar as entradas nas janelas com alvenaria ou pedaços de madei-ra, ou mesmo com tecidos. Ou seja, combaten-do acesso e abrigo. A dona de casa Rebeca da Luz experimentou essa técnica com tecidos e diz que funciona. “O tecido fica mais discreto do que a madeira.

Quando o pombo acha que vai entrar no esconderijo, ele se bate no pano e desiste”, explica. O trabalho de afujentar os pombos depende de todos os envolvidos em um condo-mínio, síndicos, moradores, zeladores e faxinei-ros. Em alguns casos, recomenda-se a contrata-ção de uma empresa especializada.

Recomendação importante! Não mate pombos. Além de ser ineficaz a médio e longo prazo, as aves são considerados parte integrante da fauna silvestre brasileira e estão amparadas pela legislação de proteção à fauna. Qualquer ação de controle que resulte em morte e danos físicos pode ser considerada crime passível das penas previstas em lei (Instrução Normativa do Ibama nº 109, de 3/8/2006).

Matar pombos é crime e prevê

penas previstas em lei

SERVIçO públIcO

centro de controle de Zoonoses de Salvadortelefones - 156 e 160ouvidoria sus - 0800 611 997

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reféns da insegurança

“A ssaltantes invadem prédio e trancam moradores em banheiro em Ondina”; “Polícia procura por assaltante de condomínio no Rio Vermelho”;

“Assaltante de condomínios planejava invadir prédio no Itaigara nesta quinta-feira”.

Essas são algumas manchetes publicadas em jornais de Salvador no primeiro semestre de 2013. Através dos títulos, notamos que as ocorrências foram regis-tradas em bairros nobres da cidade, que os assaltantes chegaram até os apartamentos e, possivelmente pela fragilidade na segurança, começaram a planejar outras invasões.

O assalto no bairro de Ondina aconteceu no Edifício Mansão Luigi Breda, no dia 07 de março, fim da manhã, por volta de 11h40. Os bandidos agiram em dupla. Chegaram de mansinho, puxaram conversa com o porteiro, enquanto este limpava o vidro da portaria, perguntaram sobre trabalho e, com um revolver calibre 32, anunciaram o assalto.

Acuado, o funcionário teve que abrir o portão e servir de isca para levá-los até os apartamentos. Os moradores foram rendidos, trancados em banheiros e os ladrões fizeram a limpa. Na época, a 7ª delegacia,

Condomínios são alvo de assaltantes

localizada no Rio Vermelho, apurou que os bandidos levaram dinheiro (R$ 1075), pertences e fugiram no carro de um morador, que estava estacionado na garagem. O condomínio não possuía câme-ras de segurança.

A invasão no bairro do Rio Vermelho aconteceu cinco dias antes deste. Também no dia 02 de março de 2013, o edifício Ilhas do Caribe foi assaltado na Pituba. Do mesmo modo, o porteiro foi rendido, moradores foram manti-dos reféns e apartamentos foram saqueados, sob a mira de ameaças de morte. A fuga, outra vez, foi num carro de morador.

A vulnerabilidade dos condo-mínios é tanta que um assaltan-te, após ser preso, confessou que planejava assaltar um prédio no bairro Itaigara, “um edifí-cio com câmera e tudo, mas eu ia meter as caras”, disse Adson Santos de Jesus, de 37 anos. Ele agia junto com o irmão, Ednei. Os dois escolhiam os prédios, rondavam a área algumas semanas, “estudavam” a rotina dos moradores e atacavam.

Adson foi preso com o auxí-lio das imagens das câmeras do

chegaram de mansinho,

puxaram conversa e anunciaram

o assalto

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circuito fechado do condomínio. A polícia constatou ainda outra estratégia. Os ladrões usavam farda, crachá de empresa e aproveitavam a entrada de alguma pessoa no prédio para abordar o zelador.

“Ele é bastante perspicaz e mostra o quanto as administrações dos prédios precisam investir em trei-namento dos seus profissionais. O ladrão aproveitava os vacilos ou uma fragilidade do prédio quanto à segu-rança”, disse à época, a titular da 7ª delegacia, delegada Jussara Souza. Adson e Ednei entraram também em um condomínio no bairro da Graça, roubaram jóias, computador, celular, relógio, dinheiro e um carro do edifício Beatriz.

De acordo com balanço feito pela Secretaria Pública do Estado da Bahia, nos últimos três anos, mais de 550 imóveis – entre casas e apartamentos – foram alvo de bandidos em Salvador.

cuidAdo com o descuidoA ausência de uma segurança pública mais ostensiva em todo os bairros de Salvador é o principal incenti-vo dos assaltantes. Sem monitoramento de câmera ou vigilância policial, ladrões buscam falhas na segurança dos prédios. Quanto mais vulnerável, mais fácil pra eles. Cabe também a cada edifício zelar pela segurança dos moradores.

Na avaliação do coronel da Reserva Remunerada da Polícia Militar de Santa Catarina, Fernando José Luiz, a maioria dos assaltos nos condomínios acontece em

Coronel da reserva remunerada da Polícia Militar de santa Catarina, Fernando José Luiz

função do descuido, seja do funcio-nário ou do próprio morador. O porteiro ou o vigia são as pessoas mais importantes do acesso. “O contato dele não deve ser direto com o público externo, pois é pela porta da frente que ocorre a maioria dos crimes”, alertou.

A convite do SECOVI-BA, Fernando José Luiz ministrou no mês de abril a palestra “Segurança em Condomínios”, na qual ofereceu dicas e mostrou recursos importan-tes para prevenção de assaltos.

A síndica do edifício Cidade Sevilha, em Nazaré, Sonia Maisque dos Santos, recebeu o comunica-do da palestra por e-mail, enviado pelo SECOVI-BA aos associados do sindicato. Mais de 200 pessoas lotaram o salão de ventos da Casa do Comércio.

“Foi uma oportunidade excelente, gostaria que tivesse mais vezes para que mais pessoas participassem”, disse a síndica do Condomínio das Praias Pituba, Piatã e Itapuã, Anete Ferreira Menezes.

Há dois anos, um apartamen-to no primeiro andar do prédio

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administrado por Sonia foi invadido por um rapaz que levou notebook, máquina fotográfica, celular, dinhei-ro. Ele entrou na casa com todos os moradores lá dentro.

A síndica acredita que pode ter havido falha na portaria. “Pelas imagens registradas nas câmeras do circuito interno de segurança, o funcionário não estava no local de trabalho na hora da invasão. Os moradores também facilitam, pois quando eles saem, nem sempre fecham o portão ou olham que entra no condomínio”, diz.

O porteiro Weslei Oliveira concorda que os moradores também precisam colaborar com a seguran-ça. Ele trabalha há quatro anos e meio no condomínio Catavento, em Brotas. No abre e fecha dos portões, diariamente, chega a ser constran-gido quando pessoas estranhas querem subir sem se identificar, com a conivência de quem mora. “Isso ocorre e coloca a gente em perigo, nos deixa tenso e amedron-tado”, conta. Nem todos sabem o que fazer nessa hora. “Me protejo com Deus”, diz Manoel Silva de Paiva, porteiro há 16 anos.

De acordo com coronel da Reserva Remunerada, Fernando José Luiz, a fragilidade nos condo-mínios pode ser melhorada com treinamento de pessoal, adminis-tração rigorosa da segurança pelos síndicos, mais consciência e colabo-ração dos moradores e uso de equi-pamentos eletrônicos e tecnologia que dificultam a invasão.

Veja abaixo as principais normas de segurança apresentadas no encontro, para prevenir, dificul-tar, barrar e comunicar a entra-da de ladrões nos condomínios.

pARA FUncIOnÁRIOS • usar crachá com foto

• acesso de acompanhantes de funcionários, só com autorização do síndico

• entrar e sair através da clausura

• só conversar com visitantes, en-tregadores e prestadores de serviço através do interfone

• jamais abrir o portão para pessoas ou veículos se não identificar o morador ou o motorista

• não abandonar o posto de trabalho e não prestar serviços particulares

pARA MORADORES•Não deixar chaves dos apartamen-tos e veículos na portaria;

• elaborar lista de convidados em caso de festas em áreas de convivên-cia e deixar na portaria

• estar atendo as vias de acesso ao condomínio, estacionamento, sinalização, iluminação

•Não comentar sobre rotinas, vida íntima, bens, patrimônio, negócios e transações financeiras na frente de estranhos ou de funcionários

• conhecer o estatuto e as normas do condomínio

pARA SÍnDIcOS

• cadastrar com rg e foto as imobiliárias que negociam imóveis no condomínio

• estabelecer normas firmes, prevendo e aplicando punições

• nas reuniões do condomínio, falar sobre a segurança

• antes de contratar, entrevistar o candidato

• obter o máximo de informações: atestados de antecedentes criminal, referências pessoais, profissionais, residências

• contratar funcionários que já possuam cursos de formação e treinamento

• investir no treinamento dos funcionários

• fiscalizar a rotina de trabalho dos funcionários, suas condutas e não determinar tarefas fora da função

• informar aos moradores a substituição e admissão de funcionário

• novo empregado não deve trabalhar sozinho até conhecer os moradores, as rotinas de trabalho e segurança

•manter atualizada a relação dos mo-radores, placas dos veículos, o nome de parentes próximos ou amigos, pessoas doentes, deficientes ou dependentes

• acompanhar a execução das obras realizadas no condomínio

•manter iluminado os acessos de entradas e áreas de risco

• cuidar da segurança do entorno do condomínio

•manter os equipamentos de segurança e de comunicação em funcionamento

•manter na portaria um livro de registro do serviço diário, entrada e saída de pessoas, veículos, entregas de materiais e animais

• realizar manutenção nas portas de entrada e portões de garagens, com imediato reparo

•manter-se atualizado sobre tecno-logias, estratégias e equipamentos de segurança

• contratar seguradora idônea para segurar o condomínio, garantindo a cobertura completa de sinistros, com responsabilidades, civil, criminal, ambiental

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em buscA de moderNiZAção

Entrevista com Carlos Fernando amaralPRESIDENTE DA FECOMÉRCIO/BA

A Federação do comércio de bens, serviços e turismo do estado da bahia (Fecomércio-bA) passa por um momento de mudan-ças, pautadas em um novo modelo administrativo, que segue em sintonia com as exigências do mercado atual. criada em 1947, a entidade reúne 29 sindicatos patronais do comércio no estado, entre eles o secoVi-bA.

Além da postura inovadora, a gestão do presidente carlos Fernando Amaral vem sendo marcada pela implementação de importantes projetos, tais como a expansão dos braços sociais sesc e senac pelo interior e as diversas ações de influência le-gislativa em defesa dos interesses dos empresários do comércio.

É sobre esses temas que conversamos com carlos Amaral, que também é vice-presidente da cNc (confederação Nacional do comércio de bens, serviços e turismo) e dos conselhos adminis-trativos do sesc e senac na bahia.

1 presidente, qual o objetivo de reformular a gestão administrativa de uma entidade com uma trajetória de mais de cinquenta anos de tradição?de acordo com as tendências do modelo de administração atual, a modernização dos processos se faz necessária para

garantir a perpetuidade e a solidez da nossa Federação, que tem como objetivo promover o desenvolvimento das empresas do setor comercial.

2 como esse processo foi iniciado pela Federação?em 2010 contratamos a empresa organiza consultoria de gestão empresarial para realizar o diagnóstico da situação administrativa, sendo esta a primeira etapa do trabalho de consultoria. o segundo passo, em 2012, foi a definição do pla-nejamento estratégico, que inclui ações como mapeamento de processos, formatação do novo modelo de gestão e contratação de uma nova equipe gerencial.

3 E como o senhor define o papel desse novo grupo de executivos?A recém-criada equipe de gestores, liderada pelo superin-tendente executivo, se encarregará de colocar em prática o planejamento proposto pelo comitê executivo da Federação com o auxílio da organiza, visando assegurar o desenvolvimen-to, sustentabilidade e a autossustentação da Fecomércio-bA. A uniformização das práticas gerenciais, em integração com o sesc e o senac, e as ações de endomarketing são parte funda-mental desse trabalho.

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4 Quais as mudanças que já vêm sendo observadas?os nossos grandes clientes, que são os sindicatos filiados em vários municípios, já começaram a vivenciar os primeiros be-nefícios da reformulação administrativa. Aos poucos estamos ampliando o portfólio de serviços e criando oportunidades de aprimoramento gerencial para a nossa base, que são os sindi-catos, contando também com o auxílio da consultoria. como numa reação em cadeia, os benefícios proporcionados aos líderes sindicais chegarão a todos os empresários do comércio de bens, serviços e turismo da bahia.

5 Quais os benefícios proporcionados pelo Sesc e o Senac para os sindicatos, trabalhadores do comércio, enfim, para toda a comunidade comerciária?costumamos dizer que a clientela preferencial do sesc e do senac são os trabalhadores do comércio e seus dependen-tes. entretanto, por meio do nosso sistema s são oferecidas ações de educação, saúde, cultura e lazer que beneficiam toda a sociedade baiana, sobretudo a população de baixa renda. Além das unidades distribuídas na capital baiana, estamos presentes nos munícipios de barreiras, camaçari, Feira de santana, Jequié, Paulo Afonso, santo Antônio de Jesus, Vitória da conquista e Porto seguro. temos ainda as unidades móveis que percorrem bairros da periferia e cidades do interior onde ainda não temos presença física. No campo da educação e cultura, temos o senac móvel, uma verdadeira escola sobre rodas, e o bibliosesc, uma biblioteca volante com acervo de mais de 5 mil livros. Para ofertar serviços de

saúde gratuitos, contamos com o odontosesc, uma clínica de atendimento odontológico que atende à comunidade carente; e a carreta saúde da mulher, projeto que realiza ações educativas e exames que identificam fatores de risco à saúde da mulher.

6 Uma das metas da gestão do senhor foi a interio-rização do Sesc e Senac. Quais as próximas cidades da bahia a receberem unidades? Ainda este ano de 2013 vamos inaugurar o primeiro hotel sesc da bahia, na ilha de itaparica, empreendimento este que contribuirá para revitalizar o turismo daquele destino, gerando emprego e renda para a comunidade de itaparica e entorno. temos previsão de inaugurar novas unidades até 2015 em teixeira de Freitas, Alagoinhas, Jacobina, ilhéus e irecê.

7 como voz do setor perante o poder público, quais as bandeiras defendidas pela Federação em favor dos empresários do segmento?Proteger a atividade comercial é uma das nossas principais metas. Para tanto, estamos em contato permanente com os governos estaduais e municipais e a sociedade organizada. Por meio de grupos de trabalho, a Fecomércio exerce influ-ência direta em projetos de lei que possam influir no setor do comércio. como exemplo mais recente, cito o minucioso estudo do projeto de lei da reforma tributária de salvador, no qual contribuímos com inúmeras sugestões de emendas visando à proteção dos interesses da nossa classe.

Ainda este ano vamos inaugurar o primeiro hotel Sesc da Bahia, na Ilha de Itaparica


METRÔ VERTIcAl

Q uando o empresário Antônio de Lacerda idealizou a construção de um elevador ligando a cidade alta de

Salvador à cidade baixa, o feito gerou muita desconfiança na população soteropolitana, tamanho era o desafio para engenharia pra época. “Foi necessário a perfuração de dois túneis em rocha, um vertical, para abrigar a primeira torre, e outro horizontal, para dar acesso à rua”, relata o Guia Geográfico Bahia Salvador (bahia-turismo.com). O Elevador Lacerda era pra ser funcional, transportar com mais agilidade mercadorias vindas do Porto da capital. Em 1869, quando começou a ser construído, o Estado vivia um processo de fortalecimento industrial.

Certamente, ninguém supunha na época que o Elevador Lacerda se tornaria o gran-de símbolo e a grande marca de Salvador. Batizado de cartão-postal da cidade, o equi-pamento se transformou em monumen-to (foi tomado pelo IPHAN em 2006). Internamente, continua cumprindo seu papel funcional, hoje transportando (bem ou mal) exclusivamente pessoas. Externamente, a imagem do Lacerda é uma das principais moedas simbólicas para vender a capital como destino turístico. História ele tem. Conta que foi o primeiro elevador no mundo

a servir de transporte público e o mais alto desse tipo (63m), quando inaugurado, em 1873.

A invenção do elevador mudou a forma de deslocamento das pessoas. Encurtou distâncias, permitiu a construção de arra-nha-céus. O elevador funciona como uma espécie de metrô vertical. Hoje os equipa-mentos estão cada vez mais bonitos, inteli-gentes e sofisticados, para oferecer conforto, segurança e sustentabilidade às edificações. As inovações se voltam para equipamentos periféricos, como painéis eletrônicos, que fornecem informações e entretenimento aos passageiros dentro e fora da cabina. A ideia é agregar beleza, funcionalidade e economia de energia.

Os moradores de uma cidade, convivem com elevadores de última e de antigas gera-ções (alguns bem charmosos, por sinal). Entre avanços tecnológicos, na instalação, modernização ou manutenção dos eleva-dores, uma condição não pode faltar - a de oferecer um transporte muito seguro. Essa deve ser a premissa dos condomínios resi-denciais e comerciais.

Para auxiliá-los no cuidado com os eleva-dores, ouvimos um especialista no assunto, o administrador de empresas e gerente da Atlas

Um elevador com 20 anos de uso já pode ser

modernizado

ElEVADORES PrecisAm de AteNção

do sÉculo 21 SEcOVI-bA revista 13

Schindler na Bahia, Paulo Eduardo Carnelós. Ele fala sobre instalação, manuten-ção e modernização.

Numa construção de um edifício, como se define a instalação de elevadores? Quais são as regras para a instalação em prédios? O que é necessário?

Para a instalação de um edifício é necessário seguir as determinações do CREA e ABNT. É realizado um cálculo de

tráfego para saber a quantida-de de elevadores necessários para atender a população do edifício. Alguns municípios possuem legislação específica para o assunto, em Salvador não há nada a respeito.

Qual é a vida útil de um elevador?Se o equipamento passar por adequada

manutenção e troca de componentes, de acordo com o seu programa de manutenção, e ser utilizado de forma correta, ele conti-nuará em uso por muitos anos. Hoje, temos em nossa carteira equipamentos com mais de 50 anos de uso. Entretanto, nossa experiên-cia mostra que um elevador com cerca de 20 anos de uso já pode passar por um processo de modernização que visa atualizá-lo tecno-logicamente e trazer-lhe vários benefícios como mais conforto e economia de energia entre outros.

Manutenção ou modernização? Qual é a hora de trocar o elevador velho por um novo?

A modernização não substitui a necessida-de de manutenção. A manutenção preventi-va deve ocorrer todos os meses. Aliás, quem mais pode indicar ao condomínio qual é o momento de modernizar é a própria empre-sa de manutenção. Entre os principais sinais de que o equipamento pode ser moderniza-do, podemos destacar: geração de degraus (desnível entre pavimento e cabina), ruídos além do normal, troca excessiva de peças e paralisações mais freqüentes.

Como modernizar elevadores antigos?Os projetos de modernização são adequa-

dos à necessidade de cada edifício, desde um simples “Redesign” até uma Modernização tecnológica. As etapas do processo são planejadas em conjunto com o responsável pelo condomínio de forma a não gerar um impacto na utilização dos equipamentos pelos condôminos e também considerando as necessidades e a disponibilidade financeira do condomínio.

Quais os benefícios da modernização?Vale frisar que existem dois tipos de

modernização, a estética e a tecnológica. Na modernização estética (redesign) são trocadas peças e componentes visíveis aos usuários, como piso, revestimento da cabi-na, porta, etc. proporcionando uma cabina visivelmente mais moderna e valorizando o condomínio.

Na modernização tecnológica há alte-rações na máquina de tração, quadro de comando, etc, e é a que apresenta melhor custo/benefício para o cliente, pois melho-ra a performance e diminui os custos para o condomínio. Esta opção ainda proporciona

A manutenção periódica é

essencial


uma troca de peças menos freqüente e pode gerar até 40% de economia de energia quan-do comparado com a antiga tecnologia. O investimento em uma modernização se paga rapidamente, pois além do maior conforto para os condôminos, há a valorização do imóvel para os proprietários.

Com que periodicidade deve ser feita a manutenção de elevadores?

A manutenção periódica é essencial, pois esse é o momento em que são realizadas as verificações tanto dos itens responsáveis pelo bom funcionamento do equipamento como, principalmente, pelos aspectos relacionados à segurança de seus usuários. Nas grandes metrópoles, como por exemplo, São Paulo e Rio de Janeiro, a periodicidade das manuten-ções preventivas, definida por Lei Municipal, é mensal. Em Salvador não há legislação a respeito deste assunto.

Quando falta energia em um condomínio e o elevador para com pessoas dentro, que atitude deve ser tomada pelos usuários para evitar pânico?

No caso de falta de energia, em edifícios que não possuem gerador, as pessoas podem ficar retidas no interior da cabina. Em equi-pamentos com uma boa manutenção, não há riscos de queda do elevador ou falta de ar dentro da cabina. O usuário deve avisar a portaria, usando o interfone, e aguardar calmamente a chegada do resgate, que deve ser feito apenas por pessoas habilitadas: os técnicos de manutenção ou o Corpo de Bombeiros da Polícia Militar. Jamais tente sair da cabina com a ajuda de pessoas não habilitadas, isto poderá colocá-lo em risco.


bahia ontem e hojeAntes de 1912

“quem chega na praça Cayruolha pra cima o que é que vê

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elevador lacerdaVê o elevador Lacerda

que vive a subir e a descer”(retrAtos dA bAhiA, trio NordestiNo)

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soluções rápidas para problemas hidráulicos

Q uem nunca se viu em casa tendo que pedir socorro ao porteiro do prédio, ou a um vizinho, para resolver problemas

hidráulicos como: torneiras pingando, vaso sanitário entupido, vazamento no chuveiro, espuma voltando pelo ralo, sifão quebrado ou mau cheiro na lavanderia. Apesar de não

ser a função do porteiro, muitos sabem dar um jeitinho para realizar pequenos reparos em casa e acabam sendo acionados nas horas vagas, depois do expediente.

Ciente dessa realidade, o SECOVI-BA promoveu um curso gratuito de aperfeiço-amento técnico para porteiros, zeladores, síndicos e moradores, em parceria com a empresa Tigre. Em duas horas de aula, o técnico da empresa, Valdelio Sena, ensinou soluções rápidas para pequenos problemas cotidianos.

A falta de cuidado com o manejo, o uso inadequado dos equipamentos, instalações erradas e materiais inadequados foram apontados como os principais causadores de problemas corriqueiros, que podem ser resol-vidos com mais cuidado e praticidade.

Zelador do Edifício Cidade Sevilha, seu Manoel Silva de Paiva é do tipo curioso, que “bota a mão na massa” pra ajudar morado-res, vizinhos no bairro onde mora e também para resolver os próprios problemas em casa. “Quando eu não tenho conhecimento, deixo para um profissional qualificado fazer esse tipo de serviço. Quando é simples, tirar sifão, limpeza, sei trocar.

O especialista da Tigre mostrou como é feita a instalação, manutenção e reparos em vasos sanitários, pias, torneiras, sifões e enca-namentos. A conversa foi bem descontraída. Ele levou peças para demonstrar ao público

Valdelio sena, instrutor técnico da tigre


Problema hidráulico não tem hora pra acontecer

o uso correto e incorreto e, o tempo todo, trocou informações com os presentes.

O técnico listou algumas atitudes corri-queiras que danificam o encanamento. Exemplos: jogar água quente na pia depois de lavar a louça ou depois de cozinhar um macarrão – a alta temperatura aquece a tubu-lação e a deforma.

Sobre o manuseio da torneira, ele desta-cou que, ao desligar o equipamento, o usuá-rio deve esperar a normalização da pressão da água, não ficar apertando a transmissão para evitar aquele pinga-pinga final, pois isso desgasta as peças da conexão. Resto de alimento na pia e óleo de cozinha também estragam o encanamento.

Vazamentos de registros, microfuro nas conexões, vazamentos em tubos e conexões, infiltrações, entupimento no sistema de esgo-to e em vaso sanitário, chuveiro pingando, torneira vazando e sifão entupido foram os defeitos mais comentados.

“A gente passa a aprender mais, muita coisa eu não sabia, fazia de forma inadequa-da, terei mais cuidado a partir de agora”, disse o zelador Eliezer Santos Bonfim, depois da apresentação.

“O curso também foi bom também para nos mostrar as peças e tirar dúvidas de como usá-las. Gostei que ele falou sobre válvulas e caixas, eram produtos que eu não conhecia, como a boia de pressão, é interessante para

quem trabalha na área de instalação hidráu-lica”, completou.

O encanador José Raimundo Costa Garcia aproveitou a oportunidade para suge-rir que condomínios residenciais, comerciais, shoppings e hospitais deixem disponível um kit manutenção, “pois problema hidráulico não tem hora pra acontecer e nem sempre as lojas estão abertas”.

O público que participou do encontro ficou mais alerta com o cuidado na manuten-ção. Teresa Cristina de Andrade, síndica do Edifício Yaffa, disse que aprendeu um monte de coisa que não sabia e certamente vai ter uma outra visão a partir de agora.

Para mais informações sobre os cursos, palestras e seminários promovidos pelo SECOVI-BA, liguem (71) 3272-7272.


SEcOVIS unificam questões jurídicas

Advogados de diversos SECOVIs do país se reuniram em Salvador nos dias 25 e 26 de abril de 2013, para debater proble-

mas e soluções jurídicas comuns a todas as entidades. Assessor jurídico do Sindicato da Habitação em Blumenau, o advogado Léo Bittencourt, disse que os problemas dos SECOVIs são bastantes parecidos, “então nada melhor do que discutir soluções de modo coletivo, adequando os interesses dos sindicatos com a categoria que representa. São questões como a desoneração dos condo-mínios, que não querem pagar as contribui-ções. Há um consenso de evitar a judicializa-ção, tentar primeiramente obter acordos com os condomínios para não criar jurisprudên-cia”, informou.

De acordo com Bittencourt, os SECOVIs precisam se tornar mais conhecidos, pois

os condomínios ainda não vislumbraram a importância do Sindicato, não conhecem a gama de serviços oferecidos. “Muita gente acha que o sindicato só existe para arrecadar. Nós devemos trabalhar mais intensamente o esclarecimento do que o sindicato pode proporcionar de economia para o condomínio e para o síndico”, disse.

A Bahia teve a felicidade de conseguir promover esse encontro com representantes dos jurídicos que assessoram as presidências do sindicato e as questões institucionais. “Os temas foram muito bem escolhidos, a gente precisa ter uma unidade nacional sobre eles e isso requer pensamentos de cabeças diversas. A gente tem oportunidade de ouvir os cole-gas, ver a interpretação de cada um e tirar um senso comum para termos uma atuação mais uniforme, para os interesses coletivos

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O evento trouxe pra Bahia muitas ideias dos outros estados

de todo panorama nacional”, avaliou Helena Terezinha do Amaral Gomes, advogada do SECOVI/ RS.

O evento trouxe pra Bahia muitas ideias dos outros estados, principalmente sobre como fortalecer a relação do Sindicato da Habitação com o mercado. “Até então, cada SECOVI estava isolado, elaborando teses jurídicas para trazer os condomínios pra perto. Agora uniformizamos nosso enten-dimento para conseguirmos captar melhor nosso cliente”, argumenta a advogada do SECOVI-BA, Maria Scolaro.

É importante o condômino ser associado ao SECOVI, para ter acesso gratuito à pres-tação de assessoria jurídica, cursos e eventos voltados para síndicos, porteiros, funcionários e demais profissionais envolvidos na rotina de um condomínio.

O encontro foi mediado pelo advo-gado e assessor jurídico do SECOVI de Florianópolis, Fernando Amorim. Ele desta-cou que as dificuldades encontradas na região Sul são as mesmas do Nordeste. Amorim reforçou a proposta de que o fortalecimento dos SECOVIs passa pela comunhão das asses-sorias jurídicas, “para que possamos alcançar nosso objetivo comum, que é ampliar a nossa representação empresarial em todo o país”.

Lívia de Paula Vieira Santos Coelho, assessora jurídica em Pernambuco, assumiu o SECOVI de lá em fevereiro. Para ela foi uma experiência enriquecedora e uma exce-lente oportunidade de se integrar à equipe. “Troquei experiência com advogados que têm militância há muito tempo. Os debates enri-queceram meu repertório acerca da realidade do Sindicato da Habitação”, avalia.



1 A falta de conservação do imóvel pode redundar na obrigação, do condômino ne-gligente, de indenizar seus vizinhos ou o próprio condomínio?

sim. são aplicáveis à hipótese os arts. 937, 1.280 e 1.336, iV, do novo código civil: Art. 937. o dono de edifício ou construção responde pelos danos que resultarem de sua ruína, se esta provier de falta de reparos, cuja necessidade fosse manifesta. (...) Art. 1.280. o proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demo-lição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano imi-nente. (...) Art. 1.336. são deveres do condômino: (...) iV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

2 Um edifício de unidades autônomas, todas de propriedade de uma mesma pessoa, caracteriza-se como condomínio edilício?

Não. trata-se de propriedade exclusiva de uma só pessoa. A locação das unidades para diferentes inquilinos acarretará a obrigação destes pagarem as despesas comuns ordinárias, desde que com-provadas pelo locador, nos termos do art. 23, § 3°, da lei n° 8.245/91 (lei do inquilinato).

3 pode o condômino dar em garantia uma área comum?

Não. o art. 1.339, § 1°, do novo código civil veda expressamente que as partes comuns sejam alie-nadas ou gravadas em separado.

4 As frações ideais no condomínio edilí-cio podem sofrer modificação? como?

A alteração das frações ideais é juridicamente possível, mas depende da aprovação da totalida-de dos votos do condomínio, por afetar o direito de propriedade. Aliás, não há condomínio edilício sem fração ideal. enquanto a divisão física do condomínio se dá pelas diferentes áreas comuns e privativas, sua divisão econômica é revelada pela fração ideal. A propósito, diz o art. 1.331, § 3°, do novo código civil, com redação dada pela lei n° 10.931/04: “A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio”. Além do consen-so unânime, se faz necessário recalcular todas as frações ideais e, de conseguinte, alterar toda documentação imobiliária pertinente (instituição, especificação e convenção do condomínio, bem como as matrículas de cada uma das unidades autônomas), o que demonstra que a proposta, além de trabalhosa, é de custo considerável.

5 Qual o trâmite que deverá ser obedeci-do para que ocorra o desmembramento de uma unidade autônoma?

A medida depende da prévia anuência, em as-sembleia, da totalidade dos votos do condomínio (unanimidade dos condôminos), com base na aplicação analógica dos arts. 1.314 e 1.351 do novo código civil. Vale dizer que além do requisi-to acima apontado, também se fará necessária a aprovação da municipalidade, permitindo o des-membramento e a criação de uma nova unidade autônoma.

6 Quando houver conflito entre a convenção do condomínio e o Regimento Interno, qual das normas prevalecerá?

A convenção do condomínio difere do regimento interno pela natureza das matérias tratadas. compete à convenção dispor sobre a estrutura do condomínio e os direitos fundamentais do condô-mino. Já o regimento interno tem por objetivo re-ger apenas convivência entre os condôminos. Por tais características, quando surgir conflito entre o dizer da convenção e o do regimento interno, prevalecerá o primeiro. espelha tal realidade o julgado seguinte: “A convenção condominial é o instrumento que constitui a compropriedade; o regulamento interno disciplina a vida social e não o direito real que o título constitutivo outorga, o que conduz à certeza de que, no confronto entre dispositivos conflitantes entre as duas normas, acerca do uso de garagem, vale o que consta da convenção registrada no cartório de registro (art. 9º, § 1º, da lei nº 4.591/64). Não provimento” (tJsP - 3ª câm. de dir. Priv.; Ac nº 281.174-4/9-00-sP; rel. des. Ênio santarelli Zuliani; j. 15/4/2003; v.u.)

e agora, dra. maria? AssessoriA JurídicA do secoVi-bA resPoNde

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Maria laranjeira Scolaro é advogada especialista em Direito do trabalho pela Fundação Faculdade de Direito

da bahia - uFba e em Direito do Estado pelo Juspodivm. advogada do sECoVi-ba, militante nas áreas de Direito

do trabalho e Direito imobiliário.

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Revisa Secovi-BA - ANO IV n°8

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