WORKSHOP

A LIQUIDAÇÃO FORÇADA E OUTROS ASPECTOS

PARA AVALIAÇÕES EM GARANTIAS BANCÁRIAS

NO ATUAL CENÁRIO ECONÔMICO

LIQUIDAÇÃO FORÇADA

BREVE HISTÓRICO

BASEADO EM LEMBRANÇAS E REMINISCÊNCIAS

DO ENG.º NELSON ROBERTO PEREIRA ALONSO

ANO 1955

• Estudante de engenharia no

Mackenzie

• Desenhista no escritório de

engenharia de Ernesto e Hugo

• Construção por administração61

ANO 1958 : CRISE NA ENGENHARIA!

• Ernesto e Hugo entram no ramo das

perícias e avaliações

• Compram livros: do Engº Luiz Carlos

Berrini e de Engenharia Econômica58

1963 : NOVA CRISE NA ENGENHARIA!

BANESPA Departamento de Engenharia

• por quanto o imóvel dado em garantia

poderia ser alienado

• quanto tempo seria necessário para que o

imóvel fosse vendido

• qual o desconto a ser dado para se

conseguir uma rápida alienação53

ANO DE 1963 – BANESPA

Departamento de Engenharia

Empréstimos com garantia

Exigências (praxe interna do banco):

• Máquinas e Equipamentos: 70% a 100%

• Imóveis: 20% a 30%

53

ANO DE 1963 – BANESPA

SETEMBRO DE 1964 - BANESPA

• AVALIAÇÃO DE BENS OFERECIDOS EM

GARANTIA – LAUDOS INTERNOS

• “O valor venal dos bens, considerando-se sua natural

depreciação durante o período de amortização da

dívida, assim como uma possível venda forçada,

garante o empréstimo solicitado.”

52

JUNHO DE 1966 - BANESPA

NORMA NAS AVALIAÇÕES DE BENS MÁQUINAS E

EQUIPAMENTOS OFERECIDOS EM GARANTIA

• Em garantia subsidiária de financiamento o valor

dos bens deveria atingir 70% do valor do

empréstimo solicitado para compensar a

depreciação durante o prazo da operação, cobrir

riscos e possível venda forçada.

50

JUNHO DE 1969

FUNDAÇÃO CARLOS ALBERTO VANZOLINI

• Curso Engenharia Econômica

• Professor Claus Leon Warschauer

• PRINCÍPIOS DE EQUIVALÊNCIA FINANCEIRA

47

JUNHO DE 1969

EQUIVALÊNCIA FINANCEIRA

P S (1+r)n FAC’ Fator de acumulação de capital de um pagamento

simples

S P 1 .

(1+r)n

FVA’ Fator de valor atual de um

pagamento simples

R S (1+r)n – 1

r

FAC Fator de acumulação de capital de

uma série uniforme

R P (1+r)n – 1

r(1+r)n

FVA Fator de valor atual de uma

série uniforme

S R . r .

(1+r)n – 1

FFC Fator de formação de capital

P R . r(1+r)n .

(1+r)n – 1

FRC Fator de recuperação de capital

Gc P 1 [ (1+r)n -1 – n . ]

r r(1+r)n (1+r)n

FGC Fator de valor presente de uma série gradiente

crescente

Gd P 1 [ n . – (1+r)n -1 ]

r (1+r) r(1+r)n

FGD Fator de valor presente de uma série gradiente

decrescente

Arq.NA\Documentos\Cursos\IBAPE/SP\INVOLVERT

1974 – PRIMEIRA NORMA DO IBAPE

COMISSÃO:

• Hélio de Caires

• Daro Eston de Eston

• Sylvio José de Almeida Pires

• Joaquim da Rocha Medeiros Jr

• Nelson Roberto Pereira Alonso

42

1974 – PRIMEIRA NORMA DO IBAPE

• CAPÍTULO 3 – JUSTIFICAÇÃO:

• Sempre que a finalidade da avaliação exigir outro

valor que não o de mercado deve ser definida a

conceituação do valor adotado. Sendo possível deve

ser indicado o valor de mercado e a correlação entre

eles.

42

AGOSTO DE 1985 - NBR 8976

UNIDADES PADRONIZADAS – ITEM 1.5

• Em casos avaliatórios especiais, quando for

solicitada a determinação de outro tipo de valor que

não o real valor de mercado, o avaliador deve

proceder à avaliação do valor real de mercado,

conceituando previamente o outro tipo de valor e

determinando assim ambos os valores.

31

SETEMBRO DE 1989 – NBR 5676

AVALIAÇÃO DE BENS – ITEM 1.4

• Em casos especiais, quando for solicitada a

determinação de outra referência que não o valor de

mercado ou fração deste, deve-se proceder,

também, se possível, à determinação do valor real

de mercado, conceituando-se a outra apreciação.

27

1995 - NORMA DO IBAPE/SP

• ITEM 1.5.3 - Em casos especiais, ou quando for

solicitada a determinação de outra referência que

não o valor de mercado ou fração do mesmo, deve

ser procedida, também, se possível, à determinação

do valor real de mercado, enfatizando as

circunstâncias condicionantes.

21

1995 - NORMA DO IBAPE/SP

• ITEM 6.2.3 – DIAGNÓSTICO DE MERCADO

• Análise do comportamento do mercado local do

segmento ao qual pertence o imóvel em avaliação,

envolvendo aspectos mercadológicos, volume de

ofertas e/ ou transações e a velocidade de vendas,

visando relatar sua estrutura e o seu desempenho.

21

1996 – PERÍCIA JUDICIAL

• Irmãos demandam com o mais velho.

• Imóvel alienado por preço abaixo do mercado.

• Justificativa: progenitor doente necessitando

custosos atendimentos médicos e hospitalares.

20

1996 – PERÍCIA JUDICIAL

• Foi quando antevi a possibilidade de aplicar

conceitos da engenharia econômica para a solução

do problema.

• Dado um valor futuro, calcular o valor presente em

base à expressão: 1 / (1 + r)n

• Fator de valor atual de um pagamento simples - FVA’

20

SETEMBRO DE 1997 – IX COBREAP

• Trabalho apresentado por Alonso, Nelson e D’Amato, Mônica:

Valor de mercado – Velocidade de venda – Liquidação Forçada.

(Neste trabalho foram então conjuminados os três aspectos)

19

SETEMBRO DE 1997 – IX COBREAP

TRABALHO: LIQUIDAÇÃO FORÇADA.

ROTEIRO PROPOSTO

• Determinar o valor de mercado

• Analisar a Velocidade de Venda – tempo “n” de absorção pelo

mercado

• Analisar a taxa média de juros contemporânea à data da

avaliação

• Considerar o valor de mercado como valor futuro – realizável

quando de sua absorção pelo respectivo mercado

• Calcular o valor de liquidação forçada em base aos conceitos

de engenharia econômica.

19

MAIO DE 2001 - NBR 14653-1 – ITEM 3.30

• LIQUIDAÇÃO FORÇADA: Condição relativa à

hipótese de uma venda compulsória ou em prazo

menor que o médio de absorção pelo mercado.

• Define valores: de mercado; em risco; patrimonial e

residual.

(mas não define valor de liquidação forçada)

15

JUNHO DE 2001 – TRABALHO CONCLUSÃO CURSO

CENTRO UNIVERSITÁRIO MOURA LACERDA

Valor de liquidação forçada para imóveis passíveis de

comparação direta de mercado.

• Anselmo Luis Aliprandini

• César Sargentini

• João Roberto Alonso de Freitas

• Kledson da Cunha Rodrigues

• Lúcio Flávio Justiniano Ribeiro

• Sandro Pepe15

JUNHO DE 2001 – TRABALHO CONCLUSÃO CURSO

Proposta de procedimento para cálculo do valor de

liquidação forçada:

• Apurar o valor de mercado

• Calcular o intervalo de confiança do campo de

arbítrio

• Pesquisar velocidade de venda

• Analisar mercado para adoção de cenário

• Apurar despesas fixas

• Apurar custo de oportunidade de aplicação

conservadora (Cop)

• Trazer a valor presente o mínimo obtido no intervalo

do campo de arbítrio, descontado à taxa Cop

MAIO DE 2005 – NORMA DO IBAPE/SP

Agora define:

3.5 Valor de Liquidação Forçada

• Valor para uma situação de venda compulsória,

típica de leilões e também muito utilizado para

garantias bancárias. Quando utilizado, deve ser

também apresentado o valor de mercado.

Todavia, em Procedimentos Especiais

(Desapropriações, Aluguéis e Servidões) não especifica

critérios para seu cálculo.11

NOVEMBRO DE 2011 – NORMA DO IBAPE/SP

1.4 Esta Norma se aplica a situações normais e típicas

do mercado que visem à determinação de valores de

imóveis urbanos, definidos no item 3.

5

NOVEMBRO DE 2011 – NORMA DO IBAPE/SP

1.6 Na impossibilidade da aplicação das metodologias

previstas nesta Norma, é facultado o emprego de outro

procedimento, que vise representar um cenário

provável do mercado vigente de bens semelhantes ao

avaliando, desde que:

• Seja explicitado no trabalho o motivo do não

atendimento aos critérios normativos.

• Sua utilização seja justificada

5

NOVEMBRO DE 2011 – NORMA DO IBAPE/SP

• Repete Norma de 2005:

• 3.5 Valor de Liquidação Forçada

• Valor para uma situação de venda compulsória,

típica de leilões e também muito utilizado para

garantias bancárias. Quando utilizado, deve ser

também apresentado o valor de mercado.

• Em Procedimentos Especiais (14. Desapropriações,

Aluguéis e Servidões) também não especifica

critérios para seu cálculo.5

MOMENTO ATUAL

• Nossos conhecimentos evoluíram e se acumularam.

• Já sabemos definir Liquidação Forçada.

• É chegada a hora de serem propostos critérios para

o cálculo do Valor de Liquidação Forçada.

• Para iniciar a apreciação do tema acrescentamos:

EVOLUÇÃO DO CONHECIMENTO HUMANO

CRITÉRIO DOS DEGRAUS

PESQUISADOR NORUEGUÊS - NOSLEN JOHANNES ARBJUSFUN VON MHARZ

The Norwegian Real State: The Origins, Structure and Consequences of Stair Steps.

SUSTENTAÇÃO DO CONHECIMENTO

PILARES DOS DEGRAUS

PESQUISADOR NORUEGUÊS - NOSLEN JOHANNES ARBJUSFUN VON MHARZ

DENOMINAÇÃO DOS DEGRAUS

PILARES DOS DEGRAUS

PESQUISADOR NORUEGUÊS - NOSLEN JOHANNES ARB JUS FUN VON MHARZ

FUN

JUS

ARB

NBR 14653-4:2002 (TABELA 4)

PILARES DE FUNDAMENTAÇÃO

PESQUISADOR NORUEGUÊS - NOSLEN JOHANNES ARBJUSFUN VON MHARZ

TAXA DE DESCONTO

FUNDAMENTADA

JUSTIFICADA

ARBITRADA

NBR 14653-4:2002 (TABELA 4)

PILARES DE FUNDAMENTAÇÃO

PESQUISADOR NORUEGUÊS - NOSLEN JOHANNES ARBJUSFUN VON MHARZ

TAXA DE DESCONTO

FUNDAMENTADA: Grau III

JUSTIFICADA: Grau II

ARBITRADA: Grau I

MOMENTO ATUAL

Normas são usadas em casos normais (item 1.4).

Casos anormais (atípicos) devem obedecer ao item 1.6 da

Norma do IBAPE/SP.

Então é chegada a hora de decidirmos:

Normal

• O cálculo do Valor de Liquidação Forçada ?

Atípico

JULHO DE 2016 – WORKSHOP DO IBAPE/SP

Repetindo:

• É chegada a hora de serem propostos critérios para

o cálculo do Valor de Liquidação Forçada.

“Sempre que alguém quer esgotar um assunto,

esgota a paciência do leitor.”

Oscar Wilde

LIQUIDAÇÃO FORÇADA

BREVE HISTÓRICO

BASEADO EM LEMBRANÇAS E REMINISCÊNCIAS

DO ENG.º NELSON ROBERTO PEREIRA ALONSO