WORKSHOP
A LIQUIDAÇÃO FORÇADA E OUTROS ASPECTOS
PARA AVALIAÇÕES EM GARANTIAS BANCÁRIAS
NO ATUAL CENÁRIO ECONÔMICO
LIQUIDAÇÃO FORÇADA
BREVE HISTÓRICO
BASEADO EM LEMBRANÇAS E REMINISCÊNCIAS
DO ENG.º NELSON ROBERTO PEREIRA ALONSO
ANO 1955
• Estudante de engenharia no
Mackenzie
• Desenhista no escritório de
engenharia de Ernesto e Hugo
• Construção por administração61
ANO 1958 : CRISE NA ENGENHARIA!
• Ernesto e Hugo entram no ramo das
perícias e avaliações
• Compram livros: do Engº Luiz Carlos
Berrini e de Engenharia Econômica58
1963 : NOVA CRISE NA ENGENHARIA!
BANESPA Departamento de Engenharia
• por quanto o imóvel dado em garantia
poderia ser alienado
• quanto tempo seria necessário para que o
imóvel fosse vendido
• qual o desconto a ser dado para se
conseguir uma rápida alienação53
ANO DE 1963 – BANESPA
Departamento de Engenharia
Empréstimos com garantia
Exigências (praxe interna do banco):
• Máquinas e Equipamentos: 70% a 100%
• Imóveis: 20% a 30%
53
ANO DE 1963 – BANESPA
SETEMBRO DE 1964 - BANESPA
• AVALIAÇÃO DE BENS OFERECIDOS EM
GARANTIA – LAUDOS INTERNOS
• “O valor venal dos bens, considerando-se sua natural
depreciação durante o período de amortização da
dívida, assim como uma possível venda forçada,
garante o empréstimo solicitado.”
52
JUNHO DE 1966 - BANESPA
NORMA NAS AVALIAÇÕES DE BENS MÁQUINAS E
EQUIPAMENTOS OFERECIDOS EM GARANTIA
• Em garantia subsidiária de financiamento o valor
dos bens deveria atingir 70% do valor do
empréstimo solicitado para compensar a
depreciação durante o prazo da operação, cobrir
riscos e possível venda forçada.
50
JUNHO DE 1969
FUNDAÇÃO CARLOS ALBERTO VANZOLINI
• Curso Engenharia Econômica
• Professor Claus Leon Warschauer
• PRINCÍPIOS DE EQUIVALÊNCIA FINANCEIRA
47
JUNHO DE 1969
EQUIVALÊNCIA FINANCEIRA
P S (1+r)n FAC’ Fator de acumulação de capital de um pagamento
simples
S P 1 .
(1+r)n
FVA’ Fator de valor atual de um
pagamento simples
R S (1+r)n – 1
r
FAC Fator de acumulação de capital de
uma série uniforme
R P (1+r)n – 1
r(1+r)n
FVA Fator de valor atual de uma
série uniforme
S R . r .
(1+r)n – 1
FFC Fator de formação de capital
P R . r(1+r)n .
(1+r)n – 1
FRC Fator de recuperação de capital
Gc P 1 [ (1+r)n -1 – n . ]
r r(1+r)n (1+r)n
FGC Fator de valor presente de uma série gradiente
crescente
Gd P 1 [ n . – (1+r)n -1 ]
r (1+r) r(1+r)n
FGD Fator de valor presente de uma série gradiente
decrescente
Arq.NA\Documentos\Cursos\IBAPE/SP\INVOLVERT
1974 – PRIMEIRA NORMA DO IBAPE
COMISSÃO:
• Hélio de Caires
• Daro Eston de Eston
• Sylvio José de Almeida Pires
• Joaquim da Rocha Medeiros Jr
• Nelson Roberto Pereira Alonso
42
1974 – PRIMEIRA NORMA DO IBAPE
• CAPÍTULO 3 – JUSTIFICAÇÃO:
• Sempre que a finalidade da avaliação exigir outro
valor que não o de mercado deve ser definida a
conceituação do valor adotado. Sendo possível deve
ser indicado o valor de mercado e a correlação entre
eles.
42
AGOSTO DE 1985 - NBR 8976
UNIDADES PADRONIZADAS – ITEM 1.5
• Em casos avaliatórios especiais, quando for
solicitada a determinação de outro tipo de valor que
não o real valor de mercado, o avaliador deve
proceder à avaliação do valor real de mercado,
conceituando previamente o outro tipo de valor e
determinando assim ambos os valores.
31
SETEMBRO DE 1989 – NBR 5676
AVALIAÇÃO DE BENS – ITEM 1.4
• Em casos especiais, quando for solicitada a
determinação de outra referência que não o valor de
mercado ou fração deste, deve-se proceder,
também, se possível, à determinação do valor real
de mercado, conceituando-se a outra apreciação.
27
1995 - NORMA DO IBAPE/SP
• ITEM 1.5.3 - Em casos especiais, ou quando for
solicitada a determinação de outra referência que
não o valor de mercado ou fração do mesmo, deve
ser procedida, também, se possível, à determinação
do valor real de mercado, enfatizando as
circunstâncias condicionantes.
21
1995 - NORMA DO IBAPE/SP
• ITEM 6.2.3 – DIAGNÓSTICO DE MERCADO
• Análise do comportamento do mercado local do
segmento ao qual pertence o imóvel em avaliação,
envolvendo aspectos mercadológicos, volume de
ofertas e/ ou transações e a velocidade de vendas,
visando relatar sua estrutura e o seu desempenho.
21
1996 – PERÍCIA JUDICIAL
• Irmãos demandam com o mais velho.
• Imóvel alienado por preço abaixo do mercado.
• Justificativa: progenitor doente necessitando
custosos atendimentos médicos e hospitalares.
20
1996 – PERÍCIA JUDICIAL
• Foi quando antevi a possibilidade de aplicar
conceitos da engenharia econômica para a solução
do problema.
• Dado um valor futuro, calcular o valor presente em
base à expressão: 1 / (1 + r)n
• Fator de valor atual de um pagamento simples - FVA’
20
SETEMBRO DE 1997 – IX COBREAP
• Trabalho apresentado por Alonso, Nelson e D’Amato, Mônica:
Valor de mercado – Velocidade de venda – Liquidação Forçada.
(Neste trabalho foram então conjuminados os três aspectos)
19
SETEMBRO DE 1997 – IX COBREAP
TRABALHO: LIQUIDAÇÃO FORÇADA.
ROTEIRO PROPOSTO
• Determinar o valor de mercado
• Analisar a Velocidade de Venda – tempo “n” de absorção pelo
mercado
• Analisar a taxa média de juros contemporânea à data da
avaliação
• Considerar o valor de mercado como valor futuro – realizável
quando de sua absorção pelo respectivo mercado
• Calcular o valor de liquidação forçada em base aos conceitos
de engenharia econômica.
19
MAIO DE 2001 - NBR 14653-1 – ITEM 3.30
• LIQUIDAÇÃO FORÇADA: Condição relativa à
hipótese de uma venda compulsória ou em prazo
menor que o médio de absorção pelo mercado.
• Define valores: de mercado; em risco; patrimonial e
residual.
(mas não define valor de liquidação forçada)
15
JUNHO DE 2001 – TRABALHO CONCLUSÃO CURSO
CENTRO UNIVERSITÁRIO MOURA LACERDA
Valor de liquidação forçada para imóveis passíveis de
comparação direta de mercado.
• Anselmo Luis Aliprandini
• César Sargentini
• João Roberto Alonso de Freitas
• Kledson da Cunha Rodrigues
• Lúcio Flávio Justiniano Ribeiro
• Sandro Pepe15
JUNHO DE 2001 – TRABALHO CONCLUSÃO CURSO
Proposta de procedimento para cálculo do valor de
liquidação forçada:
• Apurar o valor de mercado
• Calcular o intervalo de confiança do campo de
arbítrio
• Pesquisar velocidade de venda
• Analisar mercado para adoção de cenário
• Apurar despesas fixas
• Apurar custo de oportunidade de aplicação
conservadora (Cop)
• Trazer a valor presente o mínimo obtido no intervalo
do campo de arbítrio, descontado à taxa Cop
MAIO DE 2005 – NORMA DO IBAPE/SP
Agora define:
3.5 Valor de Liquidação Forçada
• Valor para uma situação de venda compulsória,
típica de leilões e também muito utilizado para
garantias bancárias. Quando utilizado, deve ser
também apresentado o valor de mercado.
Todavia, em Procedimentos Especiais
(Desapropriações, Aluguéis e Servidões) não especifica
critérios para seu cálculo.11
NOVEMBRO DE 2011 – NORMA DO IBAPE/SP
1.4 Esta Norma se aplica a situações normais e típicas
do mercado que visem à determinação de valores de
imóveis urbanos, definidos no item 3.
5
NOVEMBRO DE 2011 – NORMA DO IBAPE/SP
1.6 Na impossibilidade da aplicação das metodologias
previstas nesta Norma, é facultado o emprego de outro
procedimento, que vise representar um cenário
provável do mercado vigente de bens semelhantes ao
avaliando, desde que:
• Seja explicitado no trabalho o motivo do não
atendimento aos critérios normativos.
• Sua utilização seja justificada
5
NOVEMBRO DE 2011 – NORMA DO IBAPE/SP
• Repete Norma de 2005:
• 3.5 Valor de Liquidação Forçada
• Valor para uma situação de venda compulsória,
típica de leilões e também muito utilizado para
garantias bancárias. Quando utilizado, deve ser
também apresentado o valor de mercado.
• Em Procedimentos Especiais (14. Desapropriações,
Aluguéis e Servidões) também não especifica
critérios para seu cálculo.5
MOMENTO ATUAL
• Nossos conhecimentos evoluíram e se acumularam.
• Já sabemos definir Liquidação Forçada.
• É chegada a hora de serem propostos critérios para
o cálculo do Valor de Liquidação Forçada.
• Para iniciar a apreciação do tema acrescentamos:
EVOLUÇÃO DO CONHECIMENTO HUMANO
CRITÉRIO DOS DEGRAUS
PESQUISADOR NORUEGUÊS - NOSLEN JOHANNES ARBJUSFUN VON MHARZ
The Norwegian Real State: The Origins, Structure and Consequences of Stair Steps.
SUSTENTAÇÃO DO CONHECIMENTO
PILARES DOS DEGRAUS
PESQUISADOR NORUEGUÊS - NOSLEN JOHANNES ARBJUSFUN VON MHARZ
DENOMINAÇÃO DOS DEGRAUS
PILARES DOS DEGRAUS
PESQUISADOR NORUEGUÊS - NOSLEN JOHANNES ARB JUS FUN VON MHARZ
FUN
JUS
ARB
NBR 14653-4:2002 (TABELA 4)
PILARES DE FUNDAMENTAÇÃO
PESQUISADOR NORUEGUÊS - NOSLEN JOHANNES ARBJUSFUN VON MHARZ
TAXA DE DESCONTO
FUNDAMENTADA
JUSTIFICADA
ARBITRADA
NBR 14653-4:2002 (TABELA 4)
PILARES DE FUNDAMENTAÇÃO
PESQUISADOR NORUEGUÊS - NOSLEN JOHANNES ARBJUSFUN VON MHARZ
TAXA DE DESCONTO
FUNDAMENTADA: Grau III
JUSTIFICADA: Grau II
ARBITRADA: Grau I
MOMENTO ATUAL
Normas são usadas em casos normais (item 1.4).
Casos anormais (atípicos) devem obedecer ao item 1.6 da
Norma do IBAPE/SP.
Então é chegada a hora de decidirmos:
Normal
• O cálculo do Valor de Liquidação Forçada ?
Atípico
JULHO DE 2016 – WORKSHOP DO IBAPE/SP
Repetindo:
• É chegada a hora de serem propostos critérios para
o cálculo do Valor de Liquidação Forçada.
“Sempre que alguém quer esgotar um assunto,
esgota a paciência do leitor.”
Oscar Wilde
LIQUIDAÇÃO FORÇADA
BREVE HISTÓRICO
BASEADO EM LEMBRANÇAS E REMINISCÊNCIAS
DO ENG.º NELSON ROBERTO PEREIRA ALONSO
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