Tendências do Mercado Imobiliário
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8/22/2019 Tendncias do Mercado Imobilirio
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Tendncias do MercadoImobilirio a partir do ndicede Evoluo dos Preos do
Mercado Imobilirio IEPMI-HVIGOV/SUDES/GEIPA
CAIXA BRASLIA Outubro/2012
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Introduo
Expressivo crescimento domercado imobilirio
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Introduo
Preocupaes:Garantia de crescimentosustentvel do setor em
longo prazoH formao de bolha no
crdito imobilirio brasileiro?
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Conceito de Bolha Imobiliria
Representa a constatao de que os preos nomercado imobilirio esto bem acima de seu realvalor, sendo que compradores continuam
dispostos a pagar ainda mais, criando um cicloespeculativo difcil de estabelecer o seu fim, cujaameaa consiste em uma rpida queda geral.
A bolha existe quando a razo pela qual o preo alto decorre apenas da crena de investidoresou compradores de que o preo de venda sermaior amanh, sem que os fundamentoseconmicos justifiquem este preo.
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Objetivo
Estruturar um ndice para medir a evoluode preos praticados de apartamentos nascidades brasileiras, atendendo s
necessidades apontadas pelo Ministrio daFazenda, Banco Central e a CAIXA.
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Objetivo especficos
Elaborar estudo de cenrios com produo de plano
de ao para evitar cenrios de risco Verificar impactos das oscilaes do mercadohabitacional nos resultados da CAIXA
Possibilitar o aprimoramento dos programashabitacionais da CAIXA e/ou a criao de novosprogramas
Apoiar na elaborao das polticas pblicas voltadasao desenvolvimento territorial
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detentora de grande parte das informaes domercado imobilirio.
Possui corpo tcnico qualificado, com experincia econhecimento na rea de Engenharia de Avaliaes.
Por que a CAIXA?
Desafio:Inexistncia de um processo contnuo de pesquisa e
sistematizao de informaes nas cidades brasileiras.
Justificativas
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Premissas
O que avaliar? Variao de preos praticados
(ofertas e transaes) dos imveishabitacionais;
Como avaliar? Utilizando tcnicas da econometriae da estatstica inferencial (preos hednicos);
Por quanto tempo avaliar? Prazo indeterminado,com acompanhamento permanente do ndice;
De que elementos constam a construo dondice? Elementos disponveis na CAIXA e deinformaes do mercado imobilirio.
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Premissas
Delimitao geogrfica do mercado imobilirio;
Determinao da escala temporal;
Caracterizao da pesquisa (aspectos intrnsecose extrnsecos);
Orientao para a realidade local;
Incluso dos profissionais de Engenharia eArquitetura da CAIXA que atuam com aEngenharia de Avaliao.
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Cidades Piloto
Belo Horizonte Fortaleza Florianpolis
Goinia Joo Pessoa Porto Alegre Recife
Rio de Janeiro So Paulo
Seleo de 09 cidades piloto para aplicaoda metodologia
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Procedimentos Metodolgicos
1) Definio do Universo Populacional2) Definio da Tipologia Pesquisada
3) Distribuio Geogrfica
4) Tamanho da Amostra
5) Armazenamento e sistematizao dos dados
6) Aplicao do Modelo de Preos Hednicos
Definio do ndice
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Tipologia apartamento -por ser a mais usual
dentre as UH financiadaspela CAIXA.
Procedimentos para definio do ndice
MERCADO IMOBILIRIO DESCONHECIDO
1) Definio do Universo Populacional
2) Definio da Tipologia Pesquisada
0,00%10,00%20,00%30,00%
40,00%50,00%60,00%70,00%80,00%90,00%
jan/10
mar/10
mai/
10jul
/10
set/1
0
nov/1
0
jan/11
mar/11
mai/
11
Ms
Per
centual
CASA %
APARTAMENTO %
-
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Procedimentos para definio do ndice
BELA VISTA
CENTRO
EXTREMO SUL
IPANEMA
LESTE
NORTE
Percentual mdio de OS por ms e regio
0,00%
5,00%
10,00%
15,00%
20,00%
25,00%
30,00%
jan/10
fev/1
0
mar/10
abr/1
0
mai/
10
jun/10
jul/10
ago/10
set/1
0
out/1
0
nov/10
dez/10
jan/11
fev/1
1
mar
/11
abr/1
1
mai/
11
Ms
Percentual
deOS
3) Distribuio Geogrfica
Ex.: Cidade de Porto Alegre-RS
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Procedimentos para definio do ndice
4) Tamanho Mnimo da Amostra
Dimensionar o tamanho da amostra porsubpopulao (regies) conforme a frmula:
Sendo:
n - n. mnimo de dados para o estrato;
z - nvel de significncia;
e - desvio padro da amostra;
- erro admissvel.
2
22.
ezn=
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5) Armazenamento e Sistematizao dos Dados
Procedimentos para definio do ndice
Banco de dados corporativo - SIMIL
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Procedimentos para definio do ndice
+= ),,,( TELfP
Sendo:
P - Preo do imvel; - indicativo da forma funcional;
L - localizao (macro e micro localizao);
E - caractersticas fsicas do imvel (estruturais);
T - tempo (data do evento);
- parmetros do modelo;
- resduos ou erros aleatrios.
6) Modelo de Preos Hednicos
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RESULTADOS
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IEPMI-H Maro/2010 a Junho/2012
0
20
40
60
80
100
mar/10
mai/10
jul/10
set/10
nov/10
jan/11
mar/11
mai/11
jul/11
set/11
nov/11
jan/12
mar/12
mai/12
(%)
Goinia So Paulo FlorianpolisFortaleza Joo Pessoa Porto AlegreRecife Rio de Janeiro Belo Horizonte
Fonte: SIMIL
Elaborao: GEIPA/SUDES/VIGOV
Tendncia de crescimento em todas as cidades
Maiores variaes: Rio de Janeiro e Recife Menores variaes: B. Horizonte e Florianpolis
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Variao mdia mensal IEPMI-H
Jul/2010 a Jun/2011 Jul/2011 a Jun/2012
Goinia 1,34 1,26
So Paulo 2,37 1,64Florianpolis 0,98 0,90
Fortaleza 2,27 1,18
Joo Pessoa 1,27 2,63
Porto Alegre 1,54 0,78
Recife 3,29 2,26
Rio de Janeiro 1,83 3,77
Belo Horizonte 1,59 0,22
CidadeVariao mdia mensal - IEPMI-H
Observaes:
Reduo na variao mdia mensal no ltimo perodo, em comparao ao anterior
Maiores variaes (Jul/2011 a Jun/2012): Rio de Janeiro, Joo Pessoa e Recife
Menor variao (Jul/2011 a Jun/2012): Belo Horizonte
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Variao mdia mensal IEPMI-H
Jul/2010 a Jun/2011 Jul/2011 a Jun/2012
Goinia 1,34 1,26
So Paulo 2,37 1,64Florianpolis 0,98 0,90
Fortaleza 2,27 1,18
Joo Pessoa 1,27 2,63
Porto Alegre 1,54 0,78
Recife 3,29 2,26
Rio de Janeiro 1,83 3,77
Belo Horizonte 1,59 0,22
CidadeVariao mdia mensal - IEPMI-H
Valorizao dos imveis emfuno de investimentos
pblicos e privados
Copa das Confederaes
Copa de 2014
Olimpadas de 2016
Instalao de UPPs nas favelas
Revitalizao da regio porturia (Porto Maravilha)
Inaugurao do Parque Madureira
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Jul/2010 a Jun/2011 Jul/2011 a Jun/2012
Goinia 1,34 1,26
So Paulo 2,37 1,64Florianpolis 0,98 0,90
Fortaleza 2,27 1,18
Joo Pessoa 1,27 2,63
Porto Alegre 1,54 0,78
Recife 3,29 2,26
Rio de Janeiro 1,83 3,77
Belo Horizonte 1,59 0,22
CidadeVariao mdia mensal - IEPMI-H
Segundo o INCC, a Paraba apresentou a maior alta do Nordeste no que
se refere aos custos da construo civil de jan/2012 a set/2012 (6,41%)
Alta no preo de insumos (cimento e concreto, por exemplo)
Valorizao da mo de obra
Variao mdia mensal IEPMI-H
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Variao mdia mensal IEPMI-H
Jul/2010 a Jun/2011 Jul/2011 a Jun/2012
Goinia 1,34 1,26
So Paulo 2,37 1,64Florianpolis 0,98 0,90
Fortaleza 2,27 1,18
Joo Pessoa 1,27 2,63
Porto Alegre 1,54 0,78
Recife 3,29 2,26
Rio de Janeiro 1,83 3,77
Belo Horizonte 1,59 0,22
CidadeVariao mdia mensal - IEPMI-H
Valorizao dos imveis emfuno de investimentos
pblicos e privados
Copa de 2014 (Cidade da Copa)
Complexo porturia de SUAPE
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Jul/2010 a Jun/2011 Jul/2011 a Jun/2012
Goinia 1,34 1,26
So Paulo 2,37 1,64Florianpolis 0,98 0,90
Fortaleza 2,27 1,18
Joo Pessoa 1,27 2,63
Porto Alegre 1,54 0,78
Recife 3,29 2,26
Rio de Janeiro 1,83 3,77
Belo Horizonte 1,59 0,22
CidadeVariao mdia mensal - IEPMI-H
Belo Horizonte: Menor variao mdia mensal do IEPMI-H.
Possui valores de IEPMI-H mais prximos dos ndices representados
pelos custos da construo civil (INCC e SINAPI), quando comparada s
demais capitais, o que sugere menor especulao imobiliria no seu
mercado.
Variao mdia mensal IEPMI-H
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Diferena percentual entre preos ofertados e transacionados
0
35
8
10
13
15
18
20
mar/10
mai/10
jul/10
set/10
nov/10
jan/11
mar/11
mai/11
jul/11
set/11
nov/11
jan/12
mar/12
mai/12
(%)
Goinia So Paulo FlorianpolisFortaleza Joo Pessoa Porto AlegreRecife Rio de Janeiro Belo Horizonte
Fonte: SIMIL
Elaborao: GEIPA/SUDES/VIGOV
Demanda potencial, com boa velocidade de vendas
Maiores diferenas percentuais: R. Janeiro e J. Pessoa
Menores diferenas percentuais: Recife e Fortaleza
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-100
1020
30405060708090
mar/10
mai/10
jul/10
set/10
nov/10
jan/11
mar/11
mai/11
jul/11
set/11
nov/11
jan/12
mar/12
mai/12
(%)
-50
-40
-30-20
-10
0
10
20
30
40
50
60
70
8090
100
110
120
130
mar/10
mai/10
jul/10
set/10
nov/10
jan/11
mar/11
mai/11
jul/11
set/11
nov/11
jan/12
mar/12
mai/12
(%)
Goinia So Paulo FlorianpolisFortaleza Joo Pessoa Porto AlegreRecife Rio de Janeiro Belo Horizonte
Variao dos preos mdios de apartamentos
Os imveis usados
apresentaram menos
oscilaes no tempo do
que os novos
Especulao imobiliriainfluencia mais os preos
dos imveis novos
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Belm-PA Braslia-DF Campinas-SP Curitiba-PR
Campo Grande-MS Manaus-AM Natal-RN Salvador-BA
Santos-SP So Lus-MA Vitria-ES
Seleo de mais 11 cidades para replicao dametodologia e consolidao do ndice Nacional
Em Andamento ndice Nacional
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