TEORIA GERAL DOS CONTRATOS E CONTRATOS

EM ESPÉCIE

Profª: Dalva Araújo Gonçalves

Introdução

• Os contratos são bilaterais (exigem duas partes) e requerem: acordo de vontades, agente capaz, objeto lícito, possível, determinado ou determinável e forma especial quando a lei assim o exigir.

Autonomia Privada

• Autonomia Privada X Autonomia da Vontade

• Liberdade de contratar: escolher o parceiro contratual/ contratar ou não contratar

• Liberdade contratual: estabelecer o conteúdo do contrato, conformado pelo ordenamento jurídico (visão contemporânea)

Função Social

• Artigo 421. A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato.

• As funções do contrato: pedagógica, econômica e social.

• Exemplo de função social dos contratos: O caso do Circo de Solei.

Boa-fé objetiva• Padrão de conduta do homem médio.• Funções da boa-fé objetiva: interpretativa,

integrativa e limitadora de direitos subjetivos.• Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser

interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração

• Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios da probidade e boa-fé.

• Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.

Boa-fé objetiva

• Teoria do adimplemento substancial (adimplemento mínimo): se já foi cumprida parte considerável do contrato este não pode ser rescindido.

• Supressio/Surrectio: perda de um direito pelo não exercício, mesmo sem operar a prescrição e a conseqüente criação de direito para aquele que possui legítima expectativa. Ex: caso do Locador.

Obrigatoriedade

• As partes estão obrigadas pelo que foi contratado.

• Mitigação pelo princípio da boa-fé objetiva e da função social dos contratos

Justiça Contratual

• Equilíbrio das prestações• Verifica-se no estado de perigo (art. 156), Lesão

(art. 157), correção (art. 317) e onerosidade excessiva (art. 478 e ss.)

• Nos dois primeiros o contrato já nasce desequilibrado, nos últimos fica desequilibrado no curso do cumprimento do contrato.

• Contratos aleatórios e a justiça contratual: não se aplica, exceto se o desequilíbrio não estiver na álea do contrato. (art. 458 e ss.)

Consensualismo

• Em regra basta o consenso para gerar um contrato. A forma é livre, salvo disposição legal.

Classificação

• Quanto à carga de obrigações para as partes:

• Bilaterais ou sinalagmáticos• Unilaterais• Gratuitos ou benéficos• Onerosos• Comutativos• Aleatórios ou de risco

Classificação

• Quanto ao momento de aperfeiçoamento:• Consensuais• Reais• Quanto à formalidade:• Formais• Não formais• Quanto à existência:• Principais• Acessórios

Classificação

• Quanto ao momento de execução:• Execução instantânea• Execução deferida• Trato sucessivo• Quanto à previsão normativa:• Nominados• inominados• Quanto à sua formação• Paritários• De adesão

Classificação

• Quanto à pessoa do contratante:

• Impessoais

• Pessoais

• Quanto ao tempo de duração:

• Prazo determinado

• Prazo indeterminado

Formação dos Contratos• Negociações preliminares Proposta

Aceitação. • Negociações preliminares: responsabilidade pré-contratual

(boa-fé objetiva)• Propostas: Obriga as partes Art.427. Não será obrigatória: I. se

feita a pessoa presente sem prazo e não for imediatamente aceita. II.Se feita sem prazo a ausente e já tiver decorrido prazo suficiente para o conhecimento da resposta pelo proponente. III. Se feita a pessoa ausente e a resposta não tiver sido dada no prazo. IV. Se chegar a retratação da proposta antes desta ou simultaneamente a esta.

• Aceitação: a aceitação fora do prazo com adições, modificações, ou restrições é uma nova proposta (art. 431).

Momento e Lugar de consumação dos Contratos

• Entre presentes: momento de aceitação da proposta

• Entre ausentes: o momento de manifestação da aceitação é diferente do momento de conhecimento do proponente.

• Teoria da cognição ou informação X teoria da agnição ou aceitação.

• Teoria da agnição: declaração, expedição, recepção.

• Código Civil acolhe a teoria da agnição na modalidade expedição.

Estipulação em Favor de Terceiro

• Ocorre quando se estabelece em um contrato que o benefício decorrente deste se reverta em todo ou em parte para alguém estranho ao contrato. (ex. seguro de vida).

• O beneficiário pode exigir o cumprimento da obrigação.

• O estipulante pode trocar o beneficiário do contrato, por ato entre vivos ou por disposição de última vontade, sem a necessidade de anuência deste.

Da Promessa de Fato de Terceiro

• Contrato em que é estipulado que um terceiro irá realizar a prestação.

• Não se confunde com representação, já que aquele que promete que terceiro irá cumprir a prestação é responsável pelo não cumprimento, caso o terceiro não a aceite.

Vícios Redibitórios• Defeitos ocultos da coisa, que a tornam imprópria ao fim

a que se destina, ou lhe diminuam o valor, de forma tal que o contrato não teria se realizado se esses defeitos fossem conhecidos.

• Requisitos: contrato comutativo, vício que torne a coisa imprópria ao uso ou lhe diminua o valor, vícios ocultos e desconhecidos, já existam no momento de celebração do contrato.

• Cabe ação estimatória ou quanti minoris, ou ação redibitória. Além de perdas e danos se o alienante conhecia o vício.

• Prazo decadencial das ações: 30 dias bens móveis, 1 ano bens imóveis, contados da entrega do bem. Se já estava na posse os prazos são reduzidos pela metade.

• Os prazos não correm durante o prazo de garantia, mas o adquirente deve denunciá-los nos 30 dias seguintes a descoberta do defeito.

CÓDIGO CIVIL CDC

Objeto Coisas, objetos de contratos comutativos, podendo ser móveis ou imóveis

Produtos, que podem ser bens móveis ou imóveis, corpóreos ou incorpóreos; e serviços.

Vìcios Defeito oculto Defeito oculto, aparente ou de fácil constatação. Qualidade do produto ou serviço não correspondente ás especificações de propaganda, embalagem, rótulo, etc.

Efeitos Resolver o contrato.Pedir abatimento no preço

Resolver o contrato.Pedir abatimento no preço.Substituir o produto ou serviço.

Prazo de decadência

Bens móveis Bens imóveis Produtos ou serviços duráveis

Produtos ou serviços não duráveis

30 ou 15 dias da tradição, da alienação ou da ciência do defeito, conforme o caso

1 ano ou 6 meses da tradição, da alienação ou da ciência do defeito, conforme o caso.

Sendo o defeito oculto, 90 dias de sua constatação. Sendo o defeito aparente ou de fácil constatação, 90 dias de sua entrega.

Sendo o defeito oculto, 30 dias de sua constatação. Sendo o defeito aparente ou de fácil constatação 30 dias de sua entrega.

Tabela tirada do livro do Fiúza (direito Civil Curso Completo, 9ª Ed.)

Evicção• É a perda da coisa, por força de uma sentença judicial,

que a atribui a outrem por causa jurídica preexistente ao contrato

• Partes envolvidas: evicto (adquirente), alienante (reponde pelos riscos da evicção) e evictor ( terceiro que reivindica a coisa como de sua propriedade em direito anterior ao do adquirente).

• Requisitos: perda total ou parcial da propriedade, posse ou uso da coisa, objeto do contrato, em virtude de sentença judicial; contrato oneroso; direito do evictor anterior ao contrato realizado entre evicto e alienante; não conhecimento pelo adquirente – evicto - que a coisa era alheia ou litigiosa; notificação do alienante a respeito do litígio, pela denunciação da lide.

• A evicção pode ser diminuída ou excluída por cláusula contratual. Mas subsistirá se o evicto não soube do risco da evicção, ou, dele informado, não o assumiu.

Evicção• O evicto tem direito: à restituição da quantia paga, à

indenização dos frutos que tiver sido obrigado a restituir; à indenização pelas despesas dos contratos e pelos prejuízos que diretamente resultarem da evicção; às custas judiciais e aos honorários do advogado por ele constituído.

• O preço é o da época em que a coisa evenceu.• A obrigação do alienante subsiste mesmo que a coisa

se deteriore, exceto quando houver dolo do evicto.• Na evicção parcial: duas possibilidades – perda

considerável (resolver o contrato ou abatimento no preço) e perda não considerável (só abatimento no preço).

Arras ou Sinal• É a entrega de uma coisa, em geral, dinheiro, que uma

das partes faz a outra em garantia da obrigação pactuada.

• Podem ser confirmatórias ou penitenciais.• Inexecução do contrato por quem deu as arras: rescisão

do contrato e retenção das arras.• Inexecução do contrato por quem recebeu as arras:

rescisão do contrato e que deu as arras pode requerê-las de volta mais o equivalente, corrigidos, juros e honorários de advogado.

• As arras valem como um mínimo de indenização se a parte inocente provar maior prejuízo.

• A parte inocente pode, ao invés de rescindir o contrato, pedir a sua execução e perdas e danos, valendo as arras como mínimo de indenização.

• Nas arras penitenciais (casos em que há o direito de arrependimento, valendo as arras como indenização) não há possibilidade de pedido de indenização suplementar.

Contrato Preliminar

• As partes fixam um compromisso para o futuro a fim de se obrigarem.

• O contrato preliminar mais comum é a promessa de compra e venda de bem imóvel em que as partes o estipulam as obrigações até o pagamento integral do preço, posteriormente celebram o contrato definitivo (escritura de compra e venda – cartório de notas) que deve ter forma pública.

• Deve conter todos os requisitos do contrato definitivo, exceto em relação à forma.

• É irretratável, exceto se houver justa causa.• Adjudicação compulsória

Contrato com pessoa a declarar

• Ocorre quando o contrato é celebrado e umas das parte se reserva no direito de declarar quem é realmente a outra parte.

• Deve comunicar a outra parte quem é a pessoa declarada no prazo de 5 dias da conclusão do contrato, podendo as partes estipularem outro prazo.

• A pessoa declarada deve aceitar a declaração pela mesma forma do contrato.

Extinção dos Contratos• Modo normal: cumprimento das obrigações• Modo anormal: as prestações não podem ser

cumpridas por fatos anteriores, contemporâneos ou supervenientes à formação do contrato.

• Fatos anteriores ou contemporâneos aos contratos: podem gerar a nulidade ou anulabilidade dos contratos, são casos de vícios de consentimento ou sociais, dos contratos celebrados sem seus requisitos legais, entre outros.

• Causas supervenientes: resolução, resilição ou rescisão contratual.

Resolução contratual• Descumprimento de uma das prestações.• Pode ser voluntária ou involuntária.• Voluntária atraí a aplicação da exceção do

contrato não cumprido, que também é denominada de cláusula resolutiva. Esta pode ser expressa (determinada no contrato) ou tácita (depende de interpelação da outra parte para ser exercida).

• Involuntária, decorre de caso fortuito ou força maior. Para a sua ocorrência, exige a impossibilidade material ou jurídica, de caráter objetivo, total, superveniente, definitivo e invencível.

Resilição contratual

• Rescisão contratual sem motivo, desde que acordada pelas partes. Trata-se de um direito subjetivo.

• Resilição bilateral= distrato

• Resilição unilaterla= denúncia

Rescisão contratual

• ocorrerá quando houver lesão, ou seja, quando, na formação dos contratos, não houver equilíbrio entre as prestações.

Resolução por Onerosidade Excessiva

• Só será aplicada caso não exista alguma das formas de extinção anormal do contato descriminadas anteriormente.

• Requisitos (Fiuza, curso completo, 6 ªEd.):• 1º) O contrato deve ser de execução futura.• 2º) Entre a celebração e a execução, deve ocorrer um fato

imprevisível e extraordinário. (acontecimentos supervenientes que alterem as circunstâncias de fato do contrato- parte da doutrina também considera também como aqueles fatos que, mesmo que não supervenientes, e que apesar de toda a cautela e prudência das partes, ensejaram alteração no equilíbrio contratual)

• 3º) O fato imprevisível e extraordinário deverá causar um ônus excessivo para uma das partes e uma vantagem extrema para a outra.

• o devedor poderá evitar a resolução contratual, oferecendo-se modificar, equitativamente, as condições do contrato.

CONTRATO DE COMPRA E CONTRATO DE COMPRA E VENDAVENDA

•É um acordo de vontades entre comprador e É um acordo de vontades entre comprador e vendedor pelo qual, mediante pagamento de vendedor pelo qual, mediante pagamento de certo preço, transfere-se o domínio de certo preço, transfere-se o domínio de determinada coisa, objeto do contrato. determinada coisa, objeto do contrato.

•A celebração do contrato apenas obriga o A celebração do contrato apenas obriga o vendedor a transmitir ao comprador a vendedor a transmitir ao comprador a propriedade da coisa, enquanto que a execução propriedade da coisa, enquanto que a execução do contrato só se dá quando realmente ocorre a do contrato só se dá quando realmente ocorre a transferência da propriedade pela entrega da transferência da propriedade pela entrega da coisa, em se tratando de bens móveis, ou pela coisa, em se tratando de bens móveis, ou pela transcrição no registro de imóveis, quanto se transcrição no registro de imóveis, quanto se tratar de imóveis.tratar de imóveis.

São partes no contrato de São partes no contrato de compra e venda:compra e venda:

• Vendedor - quem vende determinado Vendedor - quem vende determinado bem, dispõe dele a troco de dinheiro.bem, dispõe dele a troco de dinheiro.

• Comprador - quem compra o bem, paga Comprador - quem compra o bem, paga por ele.por ele.

ELEMENTOSELEMENTOS

• Objeto - qualquer bem que possa ser vendido e Objeto - qualquer bem que possa ser vendido e comprado.comprado.

• Preço - é o custo da coisa posta à venda. É o Preço - é o custo da coisa posta à venda. É o que caracteriza o contrato de compra e venda.que caracteriza o contrato de compra e venda.

• Consentimento das partes - acordo de vontades Consentimento das partes - acordo de vontades entre as partes, representado pelo que for entre as partes, representado pelo que for pactuado no contrato.pactuado no contrato.

Contrato de Compra e VendaElementos constitutivos:• Res (coisa): qualquer coisa passível de apreciação econômica .Bens incorpóreos=cessãoCoisa fora do comércioVenda de coisas futuras (contrato aleatório)Nula é a venda de coisa que nunca existiu ou deixou de existir.• Preço: deve ser determinado, ou possível de determinação.A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro.A fixação do preço pode ser feito tendo por base a taxa de mercado ou de

bolsa, em certo e determinado dia e lugar.Se não houver sido estipulado: tabelamento oficial, se não houver, vendas

habituais do vendedor. É considerada nula a compra e venda quando a taxação do preço é

delegada ao arbítrio exclusivo de uma das partes.Será pro soluto a venda quando a entregue das cártulas representa

pagamento definitivo.Será a venda pro solvendo quando a quitação for dada no momento em

que se líquida os valores dos títulos de crédito.• Consentimento: agente capaz

REQUISITOS FORMAISREQUISITOS FORMAIS

• Para a compra e venda de bens imóveis é Para a compra e venda de bens imóveis é obrigatória a forma escrita, transcrita no obrigatória a forma escrita, transcrita no registro imobiliário, por exigência de Lei.registro imobiliário, por exigência de Lei.

• Para bens móveis, há liberdade de forma, Para bens móveis, há liberdade de forma, de acordo com a preferência das partes, de acordo com a preferência das partes, podendo ser escrita, verbal, mímica ou podendo ser escrita, verbal, mímica ou tácita.tácita.

• OBJETIVO: transferência de um bem do patrimônio de um indivíduo para o outro.

• Contrato de compra e venda de imóveis com valor acima de 30 vezes o salário mínimo requerem escritura pública. (art. 108)

• TRADIÇÃO: é o modo de transferência de um bem móvel, o imóvel se transfere com o registro no Cartório de Registro imobiliário. Art. 481, 1226 e 1245.

• CLASSIFICAÇÃO: bilateral, Oneroso, Translativo, Comutativo (via de regra).

• FORMA DE EXECUÇÃO: Simultânea ou Diferida

REQUISITOS OBJETIVOSREQUISITOS OBJETIVOS

• A venda será AD MENSURAM (por medida certa) A venda será AD MENSURAM (por medida certa) quando a estipulação do preço for condicionada à quando a estipulação do preço for condicionada à especificação das dimensões da área do imóvel. especificação das dimensões da área do imóvel. Diferente disto, dá ao comprador direito à Diferente disto, dá ao comprador direito à complementação da área, ao abatimento do preço complementação da área, ao abatimento do preço ou, até mesmo, à resolução do contrato.ou, até mesmo, à resolução do contrato.

• A venda será AD CORPUS quando se tratar de A venda será AD CORPUS quando se tratar de bem vendido como corpo certo, individualizado por bem vendido como corpo certo, individualizado por suas características, não sendo de extrema suas características, não sendo de extrema importância a medida do imóvel pelo que não será importância a medida do imóvel pelo que não será determinante do preço.determinante do preço.

• VENDA AD CORPUS: o que me motivou a compra do bem foi seu corpo e não pela quantidade (ex.: casa, cachoeira..., não importa a metragem). A medida é meramente enunciativa (metragem de aproximadamente...). Geralmente não se tem a mediada correta, são medidas naturais.

• VENDA AD MESURAM: o que leva a declaração de vontade é a medida (o tamanho). Deve se fazer um memorial descritivo (descreve exatamente onde está a propriedade). Se houver diferença e essa for menor que 1/20 não se considerará para a demanda. Pelo princípio da boa-fé contratual, se vende a mais, o vendedor terá direito a diferença.

REQUISITOS OBJETIVOSREQUISITOS OBJETIVOS

• A venda poderá ter como objeto coisa futura, que A venda poderá ter como objeto coisa futura, que ainda virá a existir, desfazendo-se o contrato ainda virá a existir, desfazendo-se o contrato sobrevindo a inexistência desta.sobrevindo a inexistência desta.

• A venda que for representada por amostras, A venda que for representada por amostras, protótipos ou modelos deverá apresentar produtos protótipos ou modelos deverá apresentar produtos correspondentes a estes, sob pena de ficar correspondentes a estes, sob pena de ficar obrigado o vendedor a restituí-los com as mesmas obrigado o vendedor a restituí-los com as mesmas características do que fora por ele exibido.características do que fora por ele exibido.

• A venda que tem por objeto várias coisas não A venda que tem por objeto várias coisas não permite ao comprador recusar todas pelo defeito permite ao comprador recusar todas pelo defeito oculto que uma delas venha a apresentar.oculto que uma delas venha a apresentar.

• VENDA POR AMOSTRA: é toda aquela feita por protótipo, modelo. Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato.

REQUISITOS SUBJETIVOSREQUISITOS SUBJETIVOS

• Primeiramente, as partes devem ser capazes, ou Primeiramente, as partes devem ser capazes, ou seja, maiores de 18 (dezoito) anos ou emancipadas.seja, maiores de 18 (dezoito) anos ou emancipadas.

• Os ascendentes não podem vender aos Os ascendentes não podem vender aos descendentes sem o consentimento expresso dos descendentes sem o consentimento expresso dos outros descendentes.outros descendentes.

• Salvo no regime de separação de bens, é Salvo no regime de separação de bens, é necessária anuência (concordância) expressa do necessária anuência (concordância) expressa do consorte (cônjuge) para a venda do bem imóvel.consorte (cônjuge) para a venda do bem imóvel.

REQUISITOS SUBJETIVOSREQUISITOS SUBJETIVOS• O locador não pode vender imóvel seu, O locador não pode vender imóvel seu,

alugado, sem antes oferecê-lo ao locatário.alugado, sem antes oferecê-lo ao locatário.

• O condômino não pode vender sua parte de O condômino não pode vender sua parte de coisa indivisível se outro condômino a quiser.coisa indivisível se outro condômino a quiser.

• Os tutores, curadores, testamenteiros, Os tutores, curadores, testamenteiros, administradores, mandatários, servidores administradores, mandatários, servidores públicos, juízes, servidores e auxiliares da públicos, juízes, servidores e auxiliares da justiça não podem comprar bens que estejam justiça não podem comprar bens que estejam sob sua administração.sob sua administração.

• LIMITAÇÕES A COMPRA E VENDA DECORRENTES DA FALTA DE LEGITIMAÇÃO DE UMA DAS PARTES:

• Venda à descendente: depende do consentimento dos demais. É anulável, prazo de 2 anos para requerer.

• Regime de casamento: outorga conjugal• Compra por pessoa encarregada de zelar pelo

interesse do vendedor: Art. 497. • Falta de legitimação do condômino para vender

a estranho coisa indivisa

EFEITOSEFEITOS• Transmissão do objetoTransmissão do objeto

• Artigo da compra e venda, o objeto deve ser Artigo da compra e venda, o objeto deve ser transferido pelo vendedor ao comprador, transferido pelo vendedor ao comprador, mediante recebimento de soma em dinheiro.mediante recebimento de soma em dinheiro.

• Bens móveis - a transmissão ocorre com a Bens móveis - a transmissão ocorre com a entrega do bem pelo vendedor ao entrega do bem pelo vendedor ao comprador.comprador.

• Bens imóveis - a transmissão se dá pela Bens imóveis - a transmissão se dá pela transcrição no registro imobiliário.transcrição no registro imobiliário.

• O vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço se a venta for à vista.

• No caso de venda a prazo o vendedor pode suspender a entrega da coisa se o comprador cair em insolvência e até que lhe dê garantia de pagar no tempo ajustado.

EFEITOS - Responsabilidade pelos riscosEFEITOS - Responsabilidade pelos riscos

• Art. 492, Código CivilArt. 492, Código Civil• Enquanto não há a tradição de coisas móveis e o Enquanto não há a tradição de coisas móveis e o

registro de imóveis:registro de imóveis:• Os riscos correm por conta do vendedor, já que nestas Os riscos correm por conta do vendedor, já que nestas

hipóteses é ainda considerado o dono das referidas hipóteses é ainda considerado o dono das referidas coisas.coisas.

• Os riscos do preço (um possível aumento) recaem sobre Os riscos do preço (um possível aumento) recaem sobre o comprador.o comprador.

• Havendo a tradição de coisas móveis e o registro de Havendo a tradição de coisas móveis e o registro de imóveis:imóveis:

• O prejuízo pelo vício da coisa fica por conta do O prejuízo pelo vício da coisa fica por conta do comprador.comprador.

• O prejuízo na perda do preço é sofrido pelo vendedor.O prejuízo na perda do preço é sofrido pelo vendedor.

• Na ocorrência de perda parcial ou deterioração da coisa adquirida, o comprador tem a faculdade de resolver o contrato, ou aceitá-lo com abatimentos proporcional do preço (art. 236,CC)

• Art. 243 e 246, CC – Princípio segundo o qual o gênero nunca perece.

• Pelo lado do comprador, até o momento da tradição, é por sua conta o risco do preço.

• Após a tradição, a perda, deterioração ou benefício sobre a coisa toca unicamente o adquirente.

Repartição das despesasRepartição das despesas

• Não havendo estipulação contrária Não havendo estipulação contrária expressa no contrato, as despesas com:expressa no contrato, as despesas com:

• Escritura e registro - são de Escritura e registro - são de responsabilidade do comprador.responsabilidade do comprador.

• Tradição da coisa - ficam por conta do Tradição da coisa - ficam por conta do vendedor.vendedor.

Direito de reter a coisa ou o preçoDireito de reter a coisa ou o preço

No contrato de compra e venda a vista:No contrato de compra e venda a vista:

• O comprador deverá cumprir a sua parte, O comprador deverá cumprir a sua parte, pagando o preço, para imediatamente o pagando o preço, para imediatamente o vendedor cumprir a sua, entregando a coisa.vendedor cumprir a sua, entregando a coisa.

• Se o comprador não efetuar primeiro o Se o comprador não efetuar primeiro o pagamento, o vendedor tem o direito de não pagamento, o vendedor tem o direito de não entregar a coisa, podendo retê-la, ou se a coisa entregar a coisa, podendo retê-la, ou se a coisa for um imóvel, pode recusar-se a assinar a for um imóvel, pode recusar-se a assinar a escritura.escritura.

Direito de reter a coisa ou o preçoDireito de reter a coisa ou o preço

No contrato de compra e venda a prazo:No contrato de compra e venda a prazo:

• O vendedor pode suspender a entrega da O vendedor pode suspender a entrega da coisa, desde que, antes da tradição ou coisa, desde que, antes da tradição ou registro, o comprador caia em insolvência.registro, o comprador caia em insolvência.

• Sendo insolvente o vendedor, o comprador Sendo insolvente o vendedor, o comprador pode reter o pagamento até que seja pode reter o pagamento até que seja entregue a coisa ou prestada caução.entregue a coisa ou prestada caução.

CLÁUSULAS ESPECIAISCLÁUSULAS ESPECIAIS

• Cláusulas pactuadas em determinadas Cláusulas pactuadas em determinadas circunstâncias que obrigam as partes, ou circunstâncias que obrigam as partes, ou apenas uma delas, a uma prestação apenas uma delas, a uma prestação específica.específica.

• Estas cláusulas nunca podem ser Estas cláusulas nunca podem ser presumidas, devendo sempre vir presumidas, devendo sempre vir expressas no contrato.expressas no contrato.

CLÁUSULAS ESPECIAIS - CLÁUSULAS ESPECIAIS - RETROVENDARETROVENDA

• É uma reserva do bem. É uma reserva do bem. • Direito de recobrar = Direito de retrato = direito Direito de recobrar = Direito de retrato = direito

de resgate = vendedor tem direito de exigir que o de resgate = vendedor tem direito de exigir que o comprador lhe revenda o imóvel.comprador lhe revenda o imóvel.

• Só ocorre quando o objeto do contrato for um Só ocorre quando o objeto do contrato for um bem imóvel.bem imóvel.

• Art. 505, CCArt. 505, CC• No caso do comprador vir a vender o imóvel por No caso do comprador vir a vender o imóvel por

ele adquirido, o vendedor deste imóvel tem ele adquirido, o vendedor deste imóvel tem direito a readquiri-lo, reembolsando-lhe apenas a direito a readquiri-lo, reembolsando-lhe apenas a quantia paga e as despesas.quantia paga e as despesas.

• O vendedor se reserva o direito de recobrar, em certo prazo, o imóvel que vendeu restituindo o preço, mais as despesas feitas pelo comprador.

• É condição resolutiva.• O prazo para o retrato é de 3 anos.• Transmite-se esse direito a herdeiros e

legatários.• Sua extinção se dá pelo exercício do direito,

pela preclusão do prazo decadencial, pelo perecimento do imóvel e pela renúncia.

CLÁUSULAS ESPECIAIS CLÁUSULAS ESPECIAIS Venda a ContentoVenda a Contento

• Cláusula pactuada em contrato através da qual Cláusula pactuada em contrato através da qual o comprador tem a prerrogativa de devolver a o comprador tem a prerrogativa de devolver a coisa quando esta não o satisfizer.coisa quando esta não o satisfizer.

• A venda só se efetiva se o comprador aprovar a A venda só se efetiva se o comprador aprovar a coisa; caso contrário, o contrato se desfaz.coisa; caso contrário, o contrato se desfaz.

• "Satisfação garantida ou seu dinheiro de volta!"."Satisfação garantida ou seu dinheiro de volta!".

• É a venda que se realiza sob a condição de só se tornar perfeita e obrigatória após declaração do comprador de que coisa o satisfaz.

• Se a venda for realizada sob condição suspensiva, enquanto não existir a manifestação concordante do adquirente, a despeito de haver ocorrido à tradição, o domínio continua com o alienante que sofre as perdas advindas de caso fortuito.

• Venda sujeito à prova: o comprador deve justificar a não compra art. 510.

• Venda à gosto: não gostou, não tem justificativa, não sujeita a prova art. 509.

Venda sujeita a ProvaVenda sujeita a Prova

• É uma espécie de modalidade da venda a É uma espécie de modalidade da venda a contento, diferenciando-se desta por ser contento, diferenciando-se desta por ser um pouco mais específica, já que o um pouco mais específica, já que o comprador só pode rejeitar o objeto da comprador só pode rejeitar o objeto da venda se este não apresentar as mesmas venda se este não apresentar as mesmas qualidades e finalidades garantidas pelo qualidades e finalidades garantidas pelo vendedor.vendedor.

Preempção ou preferência:Preempção ou preferência:

• O comprador se compromete a dar O comprador se compromete a dar preferência ao vendedor se vier a vender preferência ao vendedor se vier a vender a coisa posteriormente. Difere-se da a coisa posteriormente. Difere-se da retrovenda porque o preço a ser pago retrovenda porque o preço a ser pago deve ser o exigido pelo comprador, e não deve ser o exigido pelo comprador, e não o preço da venda anterior. Além disso, o preço da venda anterior. Além disso, pode incidir sobre bens móveis e imóveis.pode incidir sobre bens móveis e imóveis.

• Para que esse direito exista são necessários os seguintes requisitos:

a) O comprador tem que querer vender o bem adquirido;

b) O vendedor tem que exercer o direito no prazo;• O prazo para exercer o direito de preferência não

poderá ser superior a 180 dias se o bem for móvel, ou a 2 anos, se o bem for imóvel.

• Se o prazo não for estipulado, o direito de preferência caducará em 3 dias, no caso de bem móveis, e em 60 dias, no caso de bem imóveis.

• O prazo começa a contar a partir da notificação do proprietário (comprador) ao vendedor informando sobre seu interesse em vender o bem.

• Se não oferecer preferencialmente ao vendedor não gerará nulidade deverá pagar perda e danos. E se o adquirente agir de má-fé responderá solidariamente com o comprador.

Diferenças com a retrovenda: • O prazo para a preferência não pode exceder a 2 anos

se bem imóvel e 180 dias se móvel. Na retrovenda o prazo é de 3 anos e só bens imóveis.

• Na retrovenda o negócio original se resolve, no pacto de preferência há uma nova aquisição feita pelo vendedor primitivo ao primitivo comprador.

• Na preempção só poderá o vendedor primitivo recomprar a coisa se o proprietário quiser vender e pelo preço que for alcançado no mercado.

• A retrovenda passa-se aos herdeiros a preempção não se cede e nem passa a herdeiros.

Reserva de DomínioReserva de Domínio

• o alienante reserva para si o domínio da coisa vendida até o memento no qual todo o preço é pago.

• Não pode ser objeto de venda com reserva de domínio a coisa insuscetível de caracterização perfeita, para estremá-la de outras congêneres

• O comprador recebe pela tradição a coisa e ingressa de plano no uso e gozo, ficando a aquisição da propriedade subordinada ao pagamento do integral preço.

• Não pago o preço, o credor pode optar por cobrar a dívida, ou pedir a devolução da coisa.

• Os riscos pela perda e deterioração da coisa são transferidos ao comprador com a tradição.

• A cláusula de reserva de domínio será estipulada por escrito e depende de registro no domicílio do comprador para valer contra terceiros

Reserva de DomínioReserva de Domínio

• Cláusula muito comum nas vendas a Cláusula muito comum nas vendas a prazo.prazo.

• Exclusiva para bens móveis.Exclusiva para bens móveis.

• A propriedade da coisa móvel, já entregue A propriedade da coisa móvel, já entregue ao comprador, permanece sendo do ao comprador, permanece sendo do vendedor até o pagamento integral do vendedor até o pagamento integral do preço.preço.

Venda sobre Documentos:Venda sobre Documentos:

• A compra e venda é realizada com base A compra e venda é realizada com base em documentos que representem a coisa, em documentos que representem a coisa, ou seja, o vendedor envia ao comprador ou seja, o vendedor envia ao comprador as descrições necessárias para a as descrições necessárias para a aquisição da coisa e este muitas vezes aquisição da coisa e este muitas vezes paga seu preço antes mesmo de recebê-paga seu preço antes mesmo de recebê-la, confiando na veracidade de tais la, confiando na veracidade de tais documentos. Do contrário, desfaz-se o documentos. Do contrário, desfaz-se o contrato.contrato.

Pacto Comissório• É cláusula inserida no contrato de compra e venda a prazo

ou de execução diferida, que possibilita ao vendedor resolver o contrato, se o comprador não pagar o preço na data fixada.

• O pacto comissório como cláusula especial da compra e venda, é aplicação específica de regra geral de todos os contratos bilaterais. (arts. 476 e 477, CC).

• Exceptio non adimpleti contratus, nos contratos bilaterais contratantes algum pode exigir se não cumprir o que lhe cabe na avença.

• O pacto comissório é aplicação do instituto da cláusula resolutória expressa. Não se trata de nulidade de negócio jurídico, mas de resolução, desfazimento do negócio pelo inadimplemento.

Troca ou Permuta – Art. 533

• A troca ou permuta é o contrato mais antigo. Consiste na entrega de uma coisa para recebimento de outra, que não seja dinheiro. Ela deu origem ao contrato de compra e venda, quando os bens passaram a ser trocados por moeda.

• Conceitua-se troca, permuta, escambo ou barganha como o contrato pelo qual as partes se obrigam a entregar determinada coisa por outra, desde que não seja dinheiro. Melhor seria dizer troca é o contrato pelo qual as partes obrigam-se a entregar determinada coisa por outra, desde que uma das prestações não seja em dinheiro ou valor fiduciário equivalente (cheque, crédito).

• Atualmente a compra e venda é muito mais utilizada, mas a permuta mantém seu espaço no ordenamento jurídico.

• O contrato de permuta tem a mesma natureza jurídica da compra e venda: é bilateral, oneroso e consensual.

• Assim como o contrato de compra e venda, não gera efeitos reais, mas sim a obrigação de transferir ao outro o domínio da coisa objeto de permuta.

• Todas as coisas que não sofram indisponibilidade natural, legal ou convencional podem ser permutadas, não sendo necessário que os bens sejam da mesma espécie ou valor.

• Por serem tão parecidos, aplicam-se à permuta as regras da compra e venda.

• Regras da Troca

• As regras da troca são as de compra e venda e cada um dos contratantes é considerado reciprocamente comprador e vendedor (art. 533). Entretanto, duas são as diferenças no tratamento legislativo da troca em relação à compra e venda.

a)Despesas decorrentes do instrumento de troca (art. 533, I, CC)

b)Troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes (art. 533, II, CC)

• As despesas do instrumento de troca serão divididas pela metade entre as partes. Com relação à compra e venda, determina a lei que o comprador arca com as despesas de escritura e registro e o vendedor com a tradição (art. 490, CC).

• A venda de ascendentes para descendentes é anulável se os demais descendentes e o cônjuge não anuírem, pois a lei entende que pode se tratar de verdadeira doação simulada em fraude à legítima dos herdeiros necessários (art. 496, CC).

• Também será anulável a troca de valores desiguais sem o devido consentimento dos demais descendentes e do cônjuge (art. 533, II, CC).

• O prazo de anulação é de natureza decadencial e será de 02 anos, tendo em vista que a lei não traz qualquer disposição específica a esse respeito. (art. 179, CC).

• Art. 1.647, CC.

Contrato Estimatório – Art. 534• Embora já fosse realizado na prática, esse contrato

só veio a ser regulado como contrato típico no novo Código Civil (Lei nº 10.406/2002), que nada mais é do que a venda em consignação.

• Contrato estimatório é o contrato pelo qual o proprietário (consignante) entrega a posse da coisa à outra pessoa (consignatário), cedendo-lhe o poder de dispor da coisa, dentro de prazo determinado, ficando o consignatário obrigado a devolver o bem ou entregar ao consignatário o preço previamente ajustado pela coisa dentro do prazo determinado.

• Apenas os bens móveis e que estão no comércio podem ser objeto do contrato estimatório.

• As partes estimam um preço pelo bem. A parte que recebe o bem pode vendê-lo a terceiro por qualquer valor, desde que pague a parte que lhe entregou o bem o preço que entre elas foi estimado.

• O dono da coisa é o consignante e aquele que recebe sua posse o consignatário.

• Natureza jurídica

• É um contrato bilateral, oneroso, real, comutativo (uma vez que as prestações impostas às partes são certas e determinadas no próprio contrato), de duração (prazo determinado ou não) é fiduciário (ou seja, é um contrato pactuado em confiança, pois o consignante sujeita-se a transferir coisas suas ao consignatário, sem a conseqüente translação do domínio, e em caráter potencialmente temporário.

• Trata-se de um contrato real, pois só se aperfeiçoa quando o bem consignado é entregue ao consignatário. Assim, antes da entrega da posse o contrato não se aperfeiçoa.

• Cabe destacar a posição minoritária de Pontes de Miranda que acredita se tratar de um contrato consensual (t.39, 1984, p. 396).

• Questão controvertida diz respeito à natureza bilateral ou unilateral do contrato estimatório. Segundo Sylvio Capanema de Souza, e com ele a doutrina majoritária, diante da onerosidade do contrato em que ambas as partes buscam um proveito econômico, o contrato seria bilateral (2004, p. 55).

Doação• CONCEITO: art. 538. considera-se doação o contrato

em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimônio bens ou vantagens para o de outra.

• O encargo não faz o negócio desviar-se da liberalidade.• É passível de cláusula de reversão, quando o doador

estipula que os bens retornarão a seu patrimônio se sobreviver ao donatário.

• Não se pode fazer cláusula de reversão à favor de terceiro.

• Não se exige forma em caso de doação de bens móveis de pequeno valor com tradição imediata.

• DOAÇÃO INDIRETA: são todos os atos de liberalidade que não se pode observar, de modo direito, o empobrecimento de um sujeito e o correspondente enriquecimento de outro. Ex.: remissão de dívida, pagamento de débito alheio, contrato em favor de terceiro.

Doação• ACEITAÇÃO: Expressa, Tácita ou Presumida.• ESPÉCIES DE DOAÇÃO: doação pura, doação remuneratória,

doação com encargo, doação por merecimento, doação em forma de subvenção periódica, doação conjuntiva, doação feita em contemplação do casamento futuro.

• DOAÇÃO ENTRE CÔNJUGES: O código brasileiro é silente a respeito da doação entre cônjuges, portanto se considera permitido. Na comunhão universal ou no regime obrigatório de separação de bens é inócua tal doação.

• DOAÇÃO DE PAIS A FILHOS: Considera-se adiantamento de legítima. Para que a liberalidade beneficie um filho em detrimento dos outros, é necessário que o doador inclua (a doação) em sua quota disponível com expressa menção de que o donatário fica dispensado da colação pelo bem fazer parte do montante disponível do doador.

• CLÁUSULA DE REVERSÃO• VEDAÇÃO DA DOAÇÃO UNVERSAL Art. 548

Doação• DOAÇÃO EM PREJUÍZO DOS CREDORES DO DOADOR:

Trata-se de fraude a credores.• DOAÇÃO DA PARTE INOFICIOSA: é nula a doação

quanto à parte que exceder à de que o doador, no momento da liberalidade, poderia dispor em testamento. O art. 549 determina que a invalidade do ato só abranja o excesso daquilo que o doador no momento da liberalidade poderia dispor por testamento.

• DOAÇÃO DO CÔNJUGE ADÚLTERO A SEU CÚMPLICE: proibição expressa no art. 550. Possibilita ajuizamento de ação anulatória por qualquer dos cônjuges.

• Não cabem vícios redibitórios e evicção, exceto a evicção em caso de doação em contemplação de casamento futuro.

• Não há promessa de doação na modalidade pura.

Doação

• REVOGAÇÃO DA DOAÇÃO: Todos os defeitos que mutilam o ato jurídico - erro, dolo, coação, simulação e fraude são capazes de anular a doação.

• Revogação por ser resolúvel o negócio: é o caso em que o doador estipula que os bens doados voltem ao seu patrimônio se sobreviver ao donatário.

• Por descumprimento do encargo: a doação onerosa pode ser revogada por inexecução do encargo, se o donatário incorrer em mora não havendo prazo para o cumprimento, o doador poderá notificar judicialmente o donatário, assinando-lhe prazo razoável para que cumpra a obrigação assumida. A revogação deve se dar por meio de pronunciamento judicial.

Doação

• Art. 538. Considera-se doação o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimônio bens ou vantagens para outra.

• Contrato típico e nominado, cuja principal característica é a unilateralidade, impondo obrigação apenas para o doador.

• E mesmo que se trate de doação onerosa – aquela gravada com um encargo, ainda assim, em nosso pensamento, a característica da unilateralidade persistiria, uma vez que o ônus que se impões ao donatário não tem o peso da contraprestação, a ponto de desvirtuar a natureza do contrato (Pablo Stolze Gagliano)

• Silvio Venosa conclui “quando imposto encargo à doação, não se desvirtua a unilateralidade”.

Doação

• Promessa de doação (Pactum de Donando)

• Para Silvio Venosa: “Caso se torne impossível a entrega da coisa, por culpa do promitente doador, o outorgado tem ação de indenização por inadimplemento. Destarte, admitida a teoria do pré-contrato no ordenamento para os pactos em geral, não existe, em tese, obstáculo para a promessa de doar”.

• Art. 432, CC – Não vale a doação que se faça por procurador, salvo investido de poderes especiais, com indicação expressa do donatário, ou de um dentre vários que o doador nominalmente mencionar.

Doação• Por ingratidão do donatário: Em tese, não se admite a renúncia ao

direito de revogar a liberalidade por ingratidão do donatário. Só se revogam por ingratidão doações puras.

• Art. 557. Podem ser revogadas por ingratidão as doações: I – se o donatário atentou contra a vida do doador ou cometeu crime de homicídio doloso contra ele; II – se cometeu contra ele ofensa física; III – se o injuriou gravemente ou o caluniou; IV – se, podendo ministrá-los, recusou ao doador os alimentos de que este necessitava.

• É necessário que a causa revogatória tenha sua existência provada em juízo do qual resulte sentença constitutiva que venha a proclamar a ineficácia do negócio.

• O prazo para o ajuizamento da ação é de 1 ano, a contar da data em que chegue ao conhecimento do doador o fato que a autorizam.

• A ação revogatória é pessoal do doador.• O direito de revogar a doação não passa aos herdeiros do doador

nem prejudica aos dos donatários.• Se for ajuizada ação revogatória pelo doador e este morrer, podem

seus herdeiros prosseguir.• Art. 561. No caso de homicídio doloso do doador, a ação caberá aos

seus herdeiros, exceto se aquele houver perdoado.• Revogada por ingratidão uma liberalidade, não se resolvem os direitos

reais constituídos anteriormente.

Empréstimo/ Comodato• CONCEITO: contrato pelo qual uma das partes

entrega a outra um bem para ser devolvido em espécie ou gênero.

• ESPÉCIES: comodato e mútuo.• COMODATO: empréstimo gratuito de coisa não

fungível. Configura-se com a tradição. • Partes: comodante (quem empresta) e comodatário

(quem recebe).• O comodante sofre os riscos pela coisa.• Se duas ou mais pessoas forem simultaneamente

comodatárias = solidariamente responsáveis.• O comodatário não poderá cobrar as despesas

feitas com o uso e gozo da coisa emprestada.

• Empréstimo/Comodato• Empréstimo é o contrato pelo qual uma das partes

entrega um bem à outra, para ser devolvido em espécie ou gênero.

• “O comodato é o empréstimo de coisa não fungível, eminentemente gratuito, no qual o comodatário recebe a coisa emprestada para uso, devendo devolver a mesma coisa, ao termo do negócio”. (RODRIGUES, Silvio. Direito Civil. Dos contratos e das declarações unilaterais de vontade. São

Paulo: Ed. Saraiva, 2002, vol. 3, pág. 255.)

• Relembrando: “São fungíveis os móveis que podem substituir-se por outros da mesma espécie, qualidade e quantidade”.

• Art. 579 da Lei nº 10.406/2002: “O comodato é o empréstimo gratuito de coisas não fungíveis. Perfaz-se com a tradição do objeto”.

• Pela análise do artigo acima, é possível extrair três elementos desse contrato: a gratuidade, a não-fungibilidade do objeto e a necessidade de sua tradição para o aperfeiçoamento do negócio.

• A natureza jurídica do contrato de comodato, portanto, é:

– Gratuito – caso fosse oneroso, poderia ser confundido com a locação, já analisada neste curso.

– Real – é necessário que o bem seja transferido ao comodatário para que o contrato exista. Não basta a mera troca de consentimentos.

– Unilateral – após a entrega do bem, incumbem obrigações apenas ao comodatário.

– Não solene – a lei não prescreve qualquer forma.

• Vale notar que no comodato, embora haja transferência do bem, o domínio não é transferido ao comodatário.

Comodato• A necessidade da gratuidade decorre de sua própria

natureza, senão iria ser confundida com a locação, caso fosse oneroso.

• A infungibilidade do objeto implica na restituição da mesma coisa recebida em empréstimo. Se fungível ou consumível, haverá Mutuo. Porem o Comodato pode ser móvel ou imóvel.

• O Comodato de bens fungíveis ou consumíveis só e admitido quando destinado à ornamentação , como o de uma cesta de frutas, por exemplo (comodatum ad pompam vel ostentationem)

• Faz-se necessária à necessidade da tradição, para seu aperfeiçoamento torna-o um contrato real.

Comodato• O comodatário é obrigado a conservar como se sua fora

a coisa emprestada, não podendo usá-la em desconformidade com o contrato ou a natureza dela, sob pena de responder por perdas e danos. O comodatário constituído em mora, além de por ela responder, pagará, até restituí-la, o aluguel da coisa que for arbitrado pelo comodante.

• O tutor ou o curador não pode dar bem do tutelado ou curatelado em comodato

• Pode ser por tempo indeterminado. • Se o comodatário estiver em mora os riscos se invertem.• O comodato se extingue pelo advento do tempo

convencionado; pela utilização diversa do fim contratado; se o comodatário descumprir sua obrigação e por manifestação unilateral do comodante, mostrado a necessidade imprevista e urgente.

Comodato

• O comodato e também contrato unilateral, temporário e não solene. Por aperfeiçoar-se com a tradição ele e unilateral. O empréstimo e para uso temporário, e seu ajuste pode ser por prazo determinado ou indeterminado.

• Por não ser exigida forma especial, podendo ate ser verbal ele e contrato não solene.

• Não podem os tutores, curadores, e em geral todos os administradores de bens alheios, não dar em Comodato sem autorização especial do juiz os bens confiados a sua guarda.

• EXTINÇAO DO COMODATO• Extingue-se o Comodato:• a) Pelo advento do termo convencionado, ou havendo

estipulação nesse sentido, pela utilização da coisa de acordo com a finalidade para que foi emprestada.

• b) Pela resolução, por iniciativa do comodante, em caso de descumprimento, pelo comodatário, de suas obrigações.

• c) Por sentença a pedido do comodante, provada a necessidade imprevista e urgente.

• d) Pela morte do comodatário se o contrato for celebrado intuitu personae , caso que as vantagens dele decorrentes não

Diferenças entre mútuo e comodato

• Embora ambos sejam espécie do gênero empréstimo, apresentam algumas diferenças, tais como:

• – Objeto o comodato é o empréstimo de coisas não fungíveis. Já o mútuo, conforme art. 586 da Lei nº 10.406/2002, é o “empréstimo de coisas fungíveis”. As coisas fungíveis são substituíveis por outras. Dessa diferença decorre a segunda distinção entre comodato e mútuo.

• – Transferência de domínio – Enquanto no comodato, o comodatário recebe coisa não fungível, tendo que devolvê-la ao comodante ao final do comodato, no mútuo, como o bem emprestado é fungível, o mutuário tem que entregar ao mutuante, no prazo pactuado, um bem que tenha as mesmas características do que o recebido, mas não necessariamente o mesmo recebido. Desta forma, diferentemente do que ocorre no comodato, no mútuo, o domínio do bem é transferido pelo mutuante ao mutuário.

Mútuo – Arts. 586 a 592

• O mútuo é o empréstimo de coisas fungíveis. O mutuário é obrigado a restituir ao mutuante o que dele recebeu em coisa do mesmo gênero, qualidade ou quantidade.

• Trata-se de um contrato real, unilateral, em princípio gratuito e não solene.

Características• O mútuo é contrato:• – Real – Só se aperfeiçoa com a entrega da coisa, não bastando o

acordo entre as partes.• – Unilateral – Como o contrato somente se concretiza com a entrega do

bem pelo mutuante ao mutuário, é possível dizer que a partir desse momento apenas o mutuário tem obrigações para com o mutuante, uma vez que a única obrigação do mutuante seria a entrega da coisa, mas essa é necessária para que o contrato exista.

• – Gratuito ou oneroso – O contrato de mútuo tanto pode ser gratuito, no caso de ajuda a um amigo, como também oneroso, com a previsão de juros sobre o valor emprestado, por exemplo. Atualmente, tem sido cada vez mais comum a pactuação de mútuos onerosos.

• – Não solene – A lei não determina uma forma obrigatória para a celebração do mútuo. Para provar a existência do mútuo, contudo, aplica-se a regra geral de que, no caso de negócios jurídicos de valor superior a dez salários mínimos, não é admitida apenas a prova testemunhal, sendo conveniente, portanto, celebrar esse tipo de contrato por escrito.

O caso mais usual de mútuo é o empréstimo de dinheiro. No mútuo oneroso ou feneratício, o mutuário deve devolver ao mutuante valor equivalente ao recebido, acrescido de juros, que é a remuneração pelo uso do capital.“Os juros, de um modo geral, são definidos como o rendimento do capital, os frutos produzidos pelo dinheiro, da mesma forma que o aluguel é o rendimento produzido pela coisa cedida em locação. É bem acessório e depende do principal” (Comentários ao Código Civil. Parte Especial. Das várias espécies de contratos”. Vol. 7. Teresa Ancona Lopez; (coord) Antônio Junqueira de Azevedo. São Paulo: Saraiva, 2003. pág. 174).

Os juros são classificados em juros remuneratórios e juros moratórios.“Os juros remuneratórios podem ser definidos como os frutos de um capital emprestado, resultantes da utilização permitida desse capital”. “Os juros moratórios, por sua vez, são definidos como a compensação, a indenização por descumprimento de uma obrigação pecuniária. Aplicam-se quando o devedor deixar de cumprir sua obrigação no tempo acordado como credor”.

Os juros também podem ser legais ou convencionais. Os juros legais decorrem de imposição legal e os juros convencionais decorrem da vontade das partes.Como o art. 591 da Lei nº. 10.406/2002 não faz referência a um tipo específico de juros, podemos afirmar que ele refere-se aos dois tipos: remuneratórios e moratórios.No Código Civil de 1916, a fixação dos juros tinha que ser expressa. Já no Código Civil de 2002, mesmo que não haja previsão expressa de cobrança de juros, eles são presumidamente devidos no caso de mútuo para fins econômicos.O art. 591 da Lei nº. 10.406/2002 remete ao art. 406 da mesma lei para fixar teto para a taxa de juros:Art. 406 da Lei nº. 10.406/2002: “Quando os juros moratórios não forem convencionados, ou o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação de lei, serão fixados segundo a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional”.A taxa em vigor para pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional é a taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia (SELIC)

PRAZOS

Caso as partes não convencionem o prazo para o término do mútuo, o Código Civil estabeleceu prazos em seu artigo 592.Vale ressaltar o prazo previsto no inciso III do referido artigo: “do espaço de tempo que declarar o mutuante, se for de qualquer outra coisa fungível”. Essa regra não se aplica ao mútuo de dinheiro ou de produtos agrícolas, pois esses bens têm disciplina específica prevista nos incisos anteriores. A princípio, portanto, o mutuante poderá intimar o mutuário para restituir o bem no prazo que fixar. Esse prazo deve ser razoável para que o mutuário possa usar e gozar do bem mutuado.

Locação• locação é o contrato pelo qual um sujeito se compromete,

mediante remuneração, a facultar a outro, por certo tempo, o uso e gozo de uma coisa (locação de coisas); a prestação de um serviço (locação de serviços); ou a executar uma obra (empreitada).

• É contrato bilateral e comutativo, aplicando a exceção do contrato não cumprido; oneroso; consensual; não solene.

• constitui relação duradoura porque o decurso do tempo lhe é essencial.

• Arrendamento é sinônimo de locação, é utilizado para denominar a locações rurais.

• Distingue-se do comodato, pois, apesar de ser empréstimo destinado a coisas não fungíveis, a gratuicidade é essencial, enquanto a onerosidade é essencial à locação.

• Não exige a outorga conjugal para a feitura de um contrato de locação, pois é mero ato de administração e não de disposição

• Atualmente, a locação imobiliária é disciplinada de forma geral pela Lei do Inquilinato n.° 8.245/1991, modificada pela Lei 12.112/2009.

• O contrato de locação pode ser pactuado por tempo determinado ou indeterminado.

• Locador ou senhorio é aquele que se compromete a ceder a coisa.

• Locatário ou inquilino reservando-se este último termo unicamente para as locações prediais.

• Utilizamos também os termos arrendador e arrendatário, derivados do arrendamento.

• A locação distingue-se da compra e venda, porque nesta há obrigação de transferir o domínio; na locação, cede-se o uso com obrigação de restituição.

• O locatário exerce posse direta sobre a coisa, mas posse precária.

• Objeto da coisa locada, o art. 565 adverte que se trata de bem não fungível. Isso porque incumbe ao locatário restituí-la ao locador uma vez findo o contrato, nos termos do art. 569, IV.

• O objeto do contrato deve ser apto à utilização e fruição pelo locador.

• O preço, aluguel ou aluguer é essencial neste contrato. Mais comum que seja fixado em dinheiro e pago periodicamente, por semana, mês, bimestre etc.

• Obrigações do Locador e do Locatário na Locação em Geral – Art. 566, CC.

• A principal obrigação é entregar e possibilitar o uso e fruição da coisa.

• Art. 567, CC – redução proporcional do aluguel ou rescisão do contrato.

Locação• Trata-se de bem não fungível. Isso se dá, pois o locatário

deve devolver ao locador a coisa, quando findo o contrato. • Aluguel: é devido durante o tempo em que a coisa estiver à

disposição do locatário, ainda que dela não se utilize.• O locador tem obrigação de proteger o locatário dos

embaraços e turbações de terceiros, respondendo também por vícios e defeitos anteriores à locação. Aplica-se o princípio dos vícios redibitórios, mas estes não precisam ser ocultos, pois não está o locatário obrigado a manter-se com a coisa se não apta para o uso colimado.

• Se o bem deteriorar-se no curso da locação, sem culpa do locatário, este poderá pedir redução proporcional do aluguel ou rescindir o contrato, caso não mais sirva par o fim colimado.

• Na locação de imóveis, este deve ser entregue com suas pertenças.

• Os imóveis de propriedade do Estado (União, Estados e Municípios) não se sujeitam a Lei 8.245/91, assim como os das respectivas autarquias e fundações. O interesse público não permite que essas locações se sujeitam ao regime privado.

• Os arrendamentos dos imóveis da União são regidos pelo Decreto-lei n.° 9.760/46 e pelo Decreto-lei n.° 6.874/44.

• As locações de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos também ficam excluídas dessa lei.

• Aplicam-se o art. 575, Código Civil.

• O contrato de garagem é celebrado entre o garagista e o possuidor do veículo, geralmente automotor. O usuário da garagem tem direito a usar espaço para a coisa, para o fim de guarda ou custódia, em local determinado ou não, mediante pagamento de quantia em dinheiro. Como é contrato atípico, uma figura jurídica complexa, o contrato de garagem possui características de contrato de locação de coisas, mas também de depósito e de locação de serviços.

• Os espaços destinados a publicidade também são incompatíveis com a lei de locação predial.

• A Lei do Inquilinato é expressa no excluir de seu alcance os apart-hotéis, hotéis residência ou equiparados.

• O artigo 1° da Lei 8.245/91 exclui o arrendamento mercantil ou leasing do âmbito do inquilinato.

Locação (Lei 8245/91)Deveres do locador na lei de locações:Art. 22. O locador é obrigado a:I- entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se

destina;II- garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;III- manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;IV- responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação.V- fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do

imóvel, quando de sua entrega, com expressa referencia aos eventuais defeitos existentes;

VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendi das as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

• Art. 23 - O locatário é obrigado a: • I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente

exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

• II - servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

• III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

• IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

• V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

• VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

• VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

• VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto; • IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante

combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

• X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos; • XI - pagar o prêmio do seguro de fiança; • XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

Locação• Alienação do imóvel durante a locação- Direito

à preferência: O locatário terá preferência na aquisição, em igualdade de condições com terceiros, caso o locador queira vender o imóvel.

• A regra geral determina que as benfeitorias necessárias feitas pelo inquilino, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis autorizadas, serão indenizáveis permitindo o direito de retenção.( Lei do inquilinato ≠ CC/02)

• Garantias locatícias: A lei do inquilinato especifica três modalidades de garantia: caução, fiança e seguro de fiança locatícia.

Locação• Caução: pode ser de bens móveis ou

imóveis. Normalmente é em dinheiro, não podendo exceder ao valor de três alugueis e deverá ser depositada em caderneta de poupanças. No final do contrato não havendo dívidas, o inquilino deverá receber o total da conta de poupanças. A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de Títulos e Documentos; a em bens imóveis à margem da respectiva matrícula.

• Seguro fiança: O inquilino faz um seguro junto a uma companhia seguradora.

Locação/Fiança• Fiança: é um contrato que tem por objetivo garantir uma

outra obrigação. • Modalidade de garantia pessoal.• Existe a responsabilidade, mas não existe o débito. • É contrato acessório. • É gratuito nas fianças civis, se remunerado ou com intuito

de lucro considera-se negócio escuso. Só é admitida fiança remunerada em casos de fiança mercantil.

• É contrato intuitu personae, estabelecido entre o credor e o fiador. Este contrato pode ser estabelecido sem consentimento ou contra a vontade do devedor

• O fiador deve ser pessoa idônea, domiciliada no município onde tenha de prestar a fiança e possuir bens suficientes para cumprir a obrigação.

• O credor pode pedir a substituição do fiador se este se tornar insolvente ou incapaz.

Locação/Fiança• É contrato formal deve ser de forma escrita e não se admite

interpretação extensiva.• Requisitos subjetivos: Capacidade, legitimação (pessoa jurídica pode

ser fiadora se não atentar contra o seu estatuto; curadores e tutores não podem assumir fiança em nome de seus pupilos), consentimento conjugal (se o contrato se der sem o consentimento de um dos cônjuges a nulidade será relativa, pois há a possibilidade de ratificação).

• Espécies de fiança: A fiança pode se convencional (quando estipulada entre as partes), legal (decorrente da lei), judicial (estabelecida por decisão judicial) e bancária (convencional formalizada por instituição financeira).

• Benefício de ordem: O fiador pode exigir que sejam executados os bens do devedor antes do seu, já que a obrigação do fiador é subsidiária. O fiador não terá direito ao benefício de ordem se: renunciar expressamente a ele, se obrigou como principal pagador ou como devedor solidário e se o devedor estiver insolvente ou falido.

• Se o contrato de fiança for assinado sem prazo determinado o fiador se quiser poderá exonerar-se a qualquer momento, resguardando os efeitos da fiança por 60 dias após a notificação do credor, para que se estabeleça um novo fiador. A fiança com prazo determinado extingui-se com o advento do termo.

• A Lei nº 8.245/1991, além das locações residenciais, estabelece ainda o regime das locações não-residenciais (ou comerciais) e por temporada, cada qual com uma finalidade econômica específica.

• Assim, a Lei do Inquilinato divide em três grandes sistemáticas o regramento das locações prediais urbanas, atendendo aos bens jurídicos respectivamente tutelados – a locação residencial protege o direito à habitação, a locação não residencial protege o fundo de comércio e a locação por temporada, por não ser nem habitacional nem parte de atividade econômica, merece regulamento próprio.

• Locação para temporada• O conceito de locação para temporada está disposto no art.

48 da Lei do Inquilinato, segundo o qual são requisitos para a caracterização da locação para temporada o fim ao qual é destinado o imóvel (recreativo ou na necessidade do locatário de celebrar o contrato, seja por realização de curso, seja por tratamento de saúde ou obras em seu imóvel), e o prazo de sua vigência (que não pode ser superior a 90 (noventa) dias).

• O prazo superior a 90 (noventa) dias descaracteriza a locação como para temporada. O art. 50 mostra que, se permanecer o locatário no imóvel para além do prazo máximo estipulado, não é possível mais se exigir o pagamento antecipado do aluguel, descaracterizando a temporada. Assim, o artigo equipara à locação residencial, só podendo ser denunciado nas hipóteses do art. 47.

Parte da doutrina entende que é necessário contrato escrito. Embora contivesse do projeto original uma disposição específica neste sentido, há quem entenda que o prazo exíguo a torna incompatível com o contrato verbal, sobretudo porque o contrato não escrito, como pode não deixar claro o prazo contratado, pode ser confundido com uma locação residencial comum.Outro grande traço da locação para temporada é a possibilidade de exigência, por parte do locador, de recebimento dos aluguéis antecipadamente, o que é vedado para os demais tipos de locação segundo o art. 20.

• Se, todavia, o contrato for resolvido, por algumas das hipóteses estabelecidas no art. 9º, o locador será obrigado a devolver, proporcionalmente, o valor recebido antecipadamente, sob pena de seu enriquecimento sem causa.

Locação não residencial

• Considera-se locação não residencial, naturalmente, aquela que não é destinada à habitação de pessoas. Sempre que a destinação do imóvel não for a moradia de alguém, será para fins não residenciais.

• O contrato de locação não residencial ganha uma importância maior na medida em que pode ser – e quase sempre é – parte integrante do fundo de comércio (ou fundo de empresa) do empresário.

• O ponto, o estabelecimento, a loja, são partes fundamentais da atividade empresarial, apesar de ser um bem imaterial, e, desta forma, não pode o legislador – que sempre procura preservar a atividade empresarial, em prol do crescimento econômico (que gera empregos e tributos) – tratar esse tipo de locação da mesma forma que trata a locação residencial.

• Como o legislador se utilizou da expressão “não residencial”, e não de “empresa”, “empresário” etc., é irrelevante para a lei se a atividade desenvolvida no local é empresarial, civil, industrial, ou qualquer outra.

• Artigo 55 da Lei 8245/91.

• De modo a proteger, então, a atividade econômica, o legislador, ao contrário do que ocorre na locação residencial, outorgou ao locatário, nestes casos, um direito à renovação compulsória, ao qual corresponde uma ação – a ação renovatória.

• A rescisão do contrato, em regra, nesses casos, se dá ao fim de seu prazo, conforme estabelecido no art. 56 da lei, que dá um tratamento semelhante ao que ocorre na locação residencial.

• Para que o locador possa fazer jus ao direito à renovação compulsória, a lei exige determinados requisitos que devem constar do contrato, necessariamente.

• Tais requisitos estão expostos nos três incisos do art. 51, que são cumulativos, ou seja, é necessária a presença das três condições para a possibilidade da renovação compulsória. Vale ressaltar que, neste caso, a lei é cogente; significa dizer que o contrato não pode afastar a possibilidade de renovação, estando presentes os requisitos legais.

• Artigos 52 e 53 - algumas exceções à regra da renovação compulsória, por matéria de política legislativa.

• Luvas: é uma quantia paga pelo locatário, além dos aluguéis, para o locador, como adiantamento ou para a renovação do contrato.

• No regime anterior da locação não residencial, sua cobrança era permitida. No atual sistema legislativo, parte da doutrina entende que a lei atual não veda a cobrança, que ocorria, na prática, mesmo com a existência de vedação expressa do decreto anterior (lei de luvas). Mas não é matéria pacificada; alguns entendem que o Art. 45 proíbe a cobrança de luvas.

Ações locatícias

• 1) Ação de despejo (art. 59) – é a ação utilizada pelo locador para retomar o imóvel, por qualquer que seja o motivo (e não somente por falta de pagamento). Assim, sempre que o locatário se mantiver na posse do imóvel e a lei conferir ao locador o direito de retomada, ele poderá propor a ação de despejo e poderá, inclusive, pedir liminar ao juiz para desocupação em 15 (quinze) dias, nos casos previstos no art. 59.

• 2) Ação de consignação de aluguel (art. 67) – é a ação do locatário quando o locador se nega a receber os valores do aluguel, e por meio da qual ele irá depositar em juízo a importância que acha devida, indicada na petição inicial.

• 3) Ação revisional de aluguel (art. 68) – serve para qualquer tipo de locação prevista no ordenamento. Tinha muita relevância na época da escalada inflacionária, em que muitas vezes o locador era prejudicado por um índice defasado no contrato, gerando um enriquecimento sem causa do locatário. Sendo assim, na maioria das vezes o autor da ação era o locador.

• Nessa ação, basicamente o que se busca é uma perícia judicial para que seja arbitrado o valor de mercado justo do imóvel, ajustando-se, desta forma, a retribuição a ser paga pelo locatário.

• 4) Ação renovatória (art. 71) – é aquela usada para a renovação compulsória da locação.

QUESTÕES JURÍDICAS SOBRE LOJAS DE SHOPPING CENTER

• NATUREZA JURÍDICA DOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO DE LOJAS EM SHOPPING CENTER. 

• Primeiramente, cumpre destacar que os chamados empreendedores têm um deliberado propósito de distanciar da locação comercial o contrato que se estabelece entre o lojista e os proprietários, relativos à cessão de uso de espaços dentro dos ``shopping centers´´.

• O contrato, celebrado entre o proprietário, também denominado de empreendedor, do Shopping Center e o lojista, é uma figura nova no direito brasileiro, que pode apresentar semelhança com a locação de imóvel urbano, mas que dele se distingue por seus elementos constitutivos, por suas peculiaridades e por sua natureza jurídica. Ele se parece com a locação no ponto em que uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo da coisa mediante certa retribuição. Mas dele se distingue, à maneira de outros contratos que, posto tenham elementos comuns com a locação, adquirem características próprias e, por conseqüência, devem ser designados com nome específico.

• Em síntese, o mestre ALFREDO BUZAID vislumbra na cessão de uso e gozo de área nos shoppings um negócio jurídico regido por quatro contratos que formam uma unidade incindível para a qual propõe o nomen juris de `contrato de estabelecimento´´, que, a seu ver, não se subsume a nenhuma lei de locação. 

• Admite-se que entre lojistas e o shopping existe uma locação sui generis ou atípica. 

ESPÉCIES DE CONTRATO QUE, GERALMENTE, SÃO ASSINADOS ENTRE O LOJISTA E O SHOPPING. 

Na cessão de uso e gozo de área nos shoppings, vislumbramos um negócio jurídico regido por quatro contratos que formam uma unidade incindível para a qual propõe o nomen juris de "contrato atípico de locação´´, que, a nosso ver, não se subsume, tão só, a uma lei de locação.

• Cumpre ressaltar que as partes, ao concluírem o negócio jurídico, assinam quatro instrumentos, que se integram em uma unidade jurídica, expressando a sua declaração de vontade: a) um contrato de locação; b) um Regimento Interno do Shopping Center; c) uma convenção que estabelece normas gerais de locação, administração, funcionamento, fiscalização e outras; d) e a participação na associação de lojistas. Como um desses instrumentos é designado de contrato de locação, estenomen juris exerce certa relevância na conceituação do negócio jurídico celebrado pelas partes.

• a Associação dos Lojistas é órgão análogo à massa condominial nos edifícios em condomínio. Por isso, o estatuto da Associação assemelha-se à convenção de condomínio, oponível a todos os que ocupam as unidades autônomas do edifício, donde resulta que os ocupantes das lojas num shopping integram-se numa comunidade comercial e se obrigam a cumprir o estatuto que a disciplina. 

Logo, não há como falar em ser compelido a participar da Associação dos Lojistas. Voluntariamente o lojista celebra contrato que lhe confere direito de usar uma loja do shopping e, por via de conseqüência, adere à comunidade de lojistas.

• Alguns juristas, no entanto, questionam quanto a obrigação de o lojista associar-se e manter-se vinculado à Associação de Lojistas, que, como se sabe, é parte integrante da estrutura operacional do shopping center, em face do disposto no art. 5º, XX, da Constituição Federal, que declara que ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado; alguns ocupantes têm impugnado a eficácia da cláusula contratual que obriga o "locatário" a filiar-se à Associação dos Lojistas e nesta manter-se enquanto durar a locação. Sustenta-se, no caso, que a referida cláusula infringe a Lei Maior e agride direito individual nela congregado. Afirma-se que a Associação é pessoa jurídica estranha à relação locatícia, motivo pelo qual a adesão do lojista deve ser facultativa.

• Exatamente sob esse enfoque ainda não existe nenhuma decisão judicial. Não obstante, é generalizada a existência da Associação de Lojistas em todos os shopping centers, visto como lhe cabe administrar, promover e dar publicidade ao shopping na sua globalidade, principalmente nas épocas em que as vendas se intensificam, tais como no fim do ano, na Páscoa, Dia dos Pais, Dia das Mães, etc. 

• A utilidade da Associação e a legalidade da obrigação de nela se integrarem todos os lojistas já foram examinadas em vários simpósios ou debates. O professor CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA dissertou sobre o tema nestes termos: ``Além dessas penetrações acidentais no contrato de shopping center, outros pontos são apresentados em que também se levantam dúvidas sobre a juridicidade de sua presença, de sua obrigatoriedade. Exemplo: obrigação de contribuir para um fundo de propaganda. Pelo fato, então, de as lojas ou os usuários das lojas de um shopping center fazerem parte de uma associação, não há nenhuma ilegitimidade em cláusulas dessa natureza. É de se notar, apenas, a circunstância de que, normalmente, num shopping center, a publicidade não é individual, não é unilojista; é conjuntural, é integral. Quando vemos nos jornais, na televisão, uma atriz muito bonita fazendo balé para anunciar um shopping center, ela não está anunciando uma loja, porém, o shopping como conjunto, sugerindo ao cliente, real ou potencial, todo o conglomerado. E é em razão desta publicidade global que se estabelece a necessidade da criação de um fundo que somente pode ser movimentado mediante recursos que são arrecadados dos próprios lojistas´´. (cf. ``SHOPPING CENTERS - Aspectos Jurídicos´´, Ed. RT, 1984, pág. 16). 

A QUESTÃO DAS RENOVATÓRIAS NOS CONTRATOS DE "LOCAÇÃO" DE LOJAS. 

• Apesar de a jurisprudência tradicional admitir, como principal, o contrato de locação no conjunto de avenças entre os litigantes, existem decisões de primeiro e segundo graus inclinando-se pela tese da inexistência de locação e trancando, liminarmente, algumas ações renovatórias. 

• No momento, predomina, nos Tribunais, o entendimento segundo o qual a renovação judicial do contrato entre o lojista e o shopping center deve continuar sob a égide da Lei nº 8.245/91, desde que, evidentemente, atenda aos requisitos do art. 71, do referido diploma legal. E como tudo está indicando que será esse o entendimento que vai predominar ainda por muito tempo, cumpre conciliar os interesses globais do shopping, que é uma comunidade de lojistas, com os do lojista isoladamente considerado.

• Nestas condições, é curial a predominância dos interesses da maioria, motivo pelo qual, nas ações renovatórias do contrato, terá o juiz de admitir defesas que em outras circunstâncias teriam de ser repelidas, mas que são perfeitamente adequadas quando sustentadas pelo shopping, como locador, em face das singularidades que caracterizam o contrato de ocupação das lojas e espaços do edifício. Em outras palavras, aplicar-se-á à Lei nº 8.245/91 os necessários ajustamentos à relação jurídica peculiar aos shoppings. 

• Alguns shopping centers começaram a argüir, nas renovatórias que lhes moveram seus lojistas, a preliminar de carência da ação, sob fundamento de inexistência de relação ex locato e de fundo de comércio pertencente aos autores. De qualquer modo, nas contestações às ações renovatórias, os shoppings têm apresentado preliminares de carência da ação por motivos impensáveis no caso de lojas autônomas, tais como: a) porque o lojista não conseguiu durante o contrato manter o volume de vendas, deixando de aproveitar a estratégia montada com a finalidade de otimizar todos os estabelecimentos comerciais do conjunto; b) porque o ramo explorado na loja se revelou desinteressante, e por isso, tem de ser substituído por outro que melhor se integre no complexo mercadológico do shopping; c) porque se tornou mais conveniente destinar o espaço ocupado pela loja a estacionamento, lazer ou fins análogos capazes de atrair para o conjunto maior número de freqüentadores; d) e até para que no local se instale outro estabelecimento com o mesmo ramo, mas gerenciado por alguém capaz de gerar vendas mais altas e, conseqüentemente, pagar aluguel maior do que o pago pelo ocupante anterior.

• Quando o comerciante abre mão da faculdade de instalar seu estabelecimento no local que lhe aprouver, para se instalar nos centros comerciais, onde predomina a natureza condominial, sujeita-se a restrições pessoais, pois, como escreve RUBENS REQUIÃO, na Separata da RT, v. 571, sobre ``Considerações Jurídicas sobre os Centros Comerciais´´, compete ao empreendedor do Shopping ``um planejamento estratégico de modo a explorar com a maior eficiência possível todo o mercado potencial previamente analisado em seu conjunto´´. E complementa: ``Competindo-lhe o planejamento central, uma vez respeitadas as áreas locadas, pode o empreendedor realizar no centro comercial as adaptações vantajosas aos comerciantes que ali exploram suas atividades, onde todos compartilham das benesses do ponto, sem poder um deles reclamar privilégios pessoais, ou servidões não instituídas´´ (rev. e vol. cit., pág. 342). 

FATORES QUE IMPLIQUEM EM MULTA OU EM RESCISÃO CONTRATUAL, EM RELAÇÃO AOS

LOJISTAS. 

• Outros fatores menos relevantes nas locações comuns e isoladas, têm de ser considerados como infração contratual grave, suscetível, portanto, de permitir a rescisão do contrato de ocupação das lojas. Um deles é o fechamento da loja nos dias úteis, ou antes da hora estipulada no regulamento interno para funcionamento do shopping.

• Numa locação de imóvel autônomo, o inquilino tem liberdade de abrir ou não seu estabelecimento no dia e horário que entender. Essa faculdade não existe num shopping, onde o fechamento de algumas lojas quebra o princípio da multiplicidade de opções que a clientela procura, pois só ali podem ser encontrados, em horário mais amplo, artigos que os estabelecimentos isolados vendem no horário comercial comum. 

• Em processo que correu pelo foro de São Paulo, sustentou-se a eficácia da cláusula contratual que obrigava o inquilino a manter sua loja aberta e iluminada durante o horário integral de funcionamento do shopping, sob fundamento de que ``um Centro Comercial não pode ter lojas continuamente fechadas, sob pena de gerar, no freqüentador, a idéia de dificuldades comerciais, em prejuízo da imagem e de conceito do próprio Centro Comercial´´ (JTACSP-RT 114/326). 

VALOR DO ALUGUEL E DO CONDOMÍNIO, E SUA RESPECTIVA COBRANÇA JUDICIAL

• No contrato de adesão em questão, denominado de "Contrato Atípico de Locação" consta, geralmente, que o valor do aluguel mensal será o maior valor entre o aluguel percentual, a ser calculado sobre o faturamento bruto do lojista-locatário; o aluguel mínimo, com correção de acordo com a variação do IGP-M, na menor periodicidade prevista em lei. 

• Temos ainda a contribuição para o Fundo de Promoção da Associação dos Lojistas, que será calculada na base da área bruta locável, bem como, os encargos ligados à locação (taxas condominiais).

• O art. 54, § 2º, da Lei nº 8.245/91 determina, sob pena de decadência, que as despesas cobradas do locatário, devem ser comprovadas se requeridas em sessenta dias. Se decorrido tal prazo, a omissão do exercício desse direito implica em concordância com o valor cobrado. 

• Uma questão que muitas administradoras de Shopping têm sido acusadas é de falta de transparência nos gastos, tanto do condomínio quanto dos chamados fundos de promoção, o que vem gerando contínuos conflitos com os lojistas.

• A jurisprudência de nosso Tribunal, acompanhando a orientação dominante do País, estabelece que "Previstos expressamente em dispositivo processual, podem ser cobrados, via execução extrajudicial, aluguéis e encargos contratualmente previstos, tais como quotas de condomínio e impostos... (AC nº 191.134.569, da 5ª Câm. Cível julgada em 17.09.91, RP, 6/313). Ou, ainda: "A executividade dos créditos representados por acessórios contratuais de aluguel, como multas, despesas de condomínio e atributos, está comprometida no art. 585, IV, do CPC" (RT, 554/174; 524/173; 487/119 e 479/135. JTASP, 100/347)