GRUPO 2 - ZONEAMENTO E PARMETROS URBANSTICOS

I. INTRODUOA partir de 1993, o municpio de Belo Horizonte passou a experimentar uma forma inovadorade gesto urbana. Com o Oramento Participativo, inaugurado em 1994, a populaopassou a ser efetivamente envolvida nas decises sobre os investimentos pblicos. Foicriado o Conselho Municipal de Poltica Urbana (COMPUR) que estabeleceu aobrigatoriedade de avaliao da legislao urbana a cada quatro anos, mediante processode Conferncia Municipal.As Conferncias Municipais de Poltica Urbana, sob responsabilidade do COMPUR, somomentos privilegiados de encontro da populao para refletir sobre a cidade, seusconflitos, problemas e potencialidades. Atravs destas conferncias, as diferentes visesdos atores que participam da dinmica urbana garantem que as propostas para atualizaoda legislao urbanstica sejam pactuadas.A primeira Conferncia foi realizada em 1998/99, tendo resultado na Lei n. 8137/00. Asegunda, realizada em 2001/02, no produziu consensos e apesar de ter sido enviada Cmara Municipal, no foi apreciada.Esta III Conferncia Municipal de Poltica Urbana tem como objetivo avaliar o Plano Diretor ea LPOUS, luz das definies da II Conferncia, bem como das deliberaes do COMPURe dos estudos desenvolvidos pelo Poder Executivo desde ento.

II. ZONEAMENTO E PARMETROS URBANSTICOS: ASPECTOS CONCEITUAISO Plano Diretor e a Lei de Parcelamento, Ocupao e Uso do Solo definem critrios elimites para o exerccio do direito de propriedade. O principal instrumento utilizado peloPlano Diretor para definio do modo pelo qual a funo social da propriedade deve sercumprida em cada terreno o Zoneamento, a subdiviso do territrio municipal em zonas,segundo critrios que atendem ao modelo de ordenamento territorial traado.Os limites praticveis nas edificaes so dados pelos valores dos parmetros urbansticosvinculados ou no ao zoneamento, tais como: Coeficiente de Aproveitamento, Taxa deOcupao, Gabarito, Afastamentos Frontal, Laterais e de Fundo, Quota de Terreno porUnidade Habitacional e Taxa de Permeabilizao, estes dois ltimos vigentes no municpio apartir de 1996.

Tambm em 1996, parmetros estabelecidos nas legislaes anteriores foram revistos,como a exigncia de afastamentos proporcionais altura das edificaes, visando a garantirmelhores condies de ventilao e iluminao. A Taxa de Ocupao foi suprimida emdiversas zonas, permitindo maior liberdade de concepo volumtrica das construes.As Leis institudas em 1996 (Plano Diretor e LPOUS) previam a alterao da lgica deocupao e de ordenamento do espao, incluindo entre seus objetivos: promover a desconcentrao urbana e garantir a multiplicidade das atividades urbanas

no territrio atravs do estmulo ao surgimento e fortalecimento de centros fora da reaCentral e sua articulao. Foram separados os parmetros relativos ocupaodaqueles associados ao uso do solo urbano com a localizao das atividades sendodefinida em funo da classificao viria, desvinculada do zoneamento;

estabelecer parmetros urbansticos de ocupao que considerem as condies deadensamento de cada rea, em especial as condies de acessibilidade e adisponibilidade de infra-estrutura, alm das condicionantes ambientais e de proteohistrica e paisagstica.

O Macrozoneamento constante da LPOUS objetiva o redirecionamento do adensamento,estimulando o aproveitamento da infra-estrutura instalada e a ocupao de reas

2subutilizadas, e restringindo a ocupao de reas ambientalmente imprprias, sendoregulamentado pelos parmetros de ocupao de cada zona, que so as seguintes: ZONAS DE PRESERVAO E PROTEO AMBIENTAL, com controle de densidademais rigoroso, abrangendo: regies destinadas preservao e recuperao deecossistemas (ZPAM); reas de interesse de proteo ambiental ou paisagstica (ZP-1),proteo ambiental, histrica, cultural ou paisagstica (ZP-2) e proteo ambiental epaisagstica. (ZP-3). ZONAS DE ADENSAMENTO CONTIDO, abrangendo: reas com articulao viriaprecria ou saturada (ZAR-1), condies precrias de infra-estrutura e/ou topogrficas ou dearticulao viria (ZAR-2) e reas de adensamento j consolidado, com saturao doscorredores virios (ZA). ZONAS DE ADENSAMENTO PREFERENCIAL, abrangendo: reas com condiesfavorveis de acessibilidade, topografia e a disponibilidade de infra-estrutura: ZAP e aszonas centrais ZHIP, ZCBH, ZCBA e ZCVN. ZONAS ESPECIAIS. Este agrupamento rene atualmente dois tipos de zonas cujosparmetros urbansticos devem ser definidos em leis especficas, a saber:- Zonas de Especial Interesse Social ZEIS, nas categorias ZEIS-1 (favelas existentes),

ZEIS-2 (destinadas a programas habitacionais populares) e ZEIS-3 (conjuntoshabitacionais j implantados pelo Poder Pblico);

- Zonas de Grandes Equipamentos ZEs: regies ocupadas por grandes equipamentosde interesse municipal, com parmetros urbansticos prprios.

III O INSTRUMENTO OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIRPrevisto no Estatuto da Cidade, consiste na possibilidade da se construir alm do potencialconstrutivo bsico do imvel, mediante contrapartida a ser prestada ao poder pblico. Suaaplicao pressupe que o Plano Diretor defina as reas passveis desse instrumento, bemcomo os Coeficientes de Aproveitamento Bsicos e Mximos dessas reas. Sua finalidadedeste instrumento promover uma melhor distribuio dos benefcios e dos nus doprocesso de urbanizao.

IV. ZONEAMENTO E DINMICA DE OCUPAO DO SOLO EM BELO HORIZONTEAnalisando a dinmica da ocupao do solo em Belo Horizonte na vigncia das Leis n.7.165/95 e n. 7.166/96, alteradas pela Lei n. 8.137/00, destaca-se, em primeiro lugar, aimportncia do Plano Diretor e da LPOUS na redefinio da lgica de ordenamento territorialda cidade: ao proporem o Macrozoneamento pela ocupao, contriburam para promover oredirecionamento das possibilidades de atuao do setor imobilirio, especialmente nasreas delimitadas como ZAP. Pode-se dizer que, nessas reas a LPOUS promove umaconvergncia entre os objetivos e interesses do setor imobilirio com os princpios queorientam a busca pela ocupao mais racional do espao urbano.No entanto, deve-se ressaltar que, para o mercado imobilirio, h ZAP preferenciais, comoos bairros Buritis, Prado e Padre Eustquio. Em geral, correspondem a bairros tradicionais,mais prximos rea Central ou ainda mais recentes, porm dotados de certo status, oque explica a opo da classe mdia.Por outro lado, observa-se que a regio Centro-Sul ainda mantm a sua dinmica histrica.Bairros mais antigos como Santo Antnio, So Pedro, Sion, Serra, Cruzeiro e Anchietacontinuam apresentando um processo histrico de adensamento; outros bairros comoLuxemburgo, Santa Lcia e So Bento ampliaram seu processo de ocupao a partir dosanos 1980, seguidos do Belvedere III cuja dinmica mais recente.Pode-se constatar que a LPOUS no alterou a atratividade da rea Central e do anelperifrico Av. do Contorno, no interferindo na histrica atuao do setor imobilirio nas

3reas mais centrais, cuja produo atende aos segmentos de renda mdia a alta dapopulao (ZCBH / ZA).A seguir so apresentadas as principais concluses de estudos recentes, no tocante dinmica de ocupao de Belo Horizonte na vigncia da Lei n 7.166/96. Na dinmica de ocupao da cidade destaca-se a produo de apartamentos. As

anlises permitem constatar a ocorrncia de uma desconcentrao da ocupao da reaCentral para outras regies do municpio, o que permite uma primeira constatao daefetividade do PD e LPOUS em relao ao aproveitamento mais racional do solo urbano,ainda que o foco do mercado imobilirio permanea nas zonas tradicionalmenteprivilegiadas, que constituem a regio Centro-Sul e, de forma localizada, nas demaisregies (destacando-se, na Pampulha, os bairros Castelo e Santa Amlia e, na RegioOeste, o bairro Buritis).

Apesar da disperso espacial dos empreendimentos aprovados, em geral conseqnciada ocupao de reas de zoneamento ZAP, a concentrao do potencial construtivopermanece na Regio Centro-Sul, abrigando as reas definidas como ZA e ZCBH, reastradicionalmente valorizadas e foco da atuao imobiliria, alm da ZP-3, onde seconsolidou a atuao do mercado de alta renda a partir da Lei n 7.166/96. Estacondio acelera a substituio nessas reas.

A restrio de ocupao na ZA possivelmente no est ocorrendo nos moldespretendidos, conforme disposto no Plano Diretor municipal. O setor imobilirio vem seaproveitando da exceo proposta pelo 5 do art. 45 da LPOUS, que permite autilizao do CA = 2 e QT = 70m nos casos de lotes com rea igual ou superior a 800me testada igual ou superior a 20m, como oportunidade lucrativa, mediante a adoo deprodutos imobilirios com grandes reas, direcionados ao segmento de mdia-alta rendada populao. Isto contribui para o adensamento da ZA, contrariando a diretriz deconteno do adensamento da ocupao proposta pelo Plano Diretor.

Atuaes do poder pblico (estadual e municipal) e do setor imobilirio em momentorecente nas regies Pampulha, Norte e Venda Nova vm reforando a tendncia decrescimento da ocupao ao longo desse vetor.

H uma tendncia em se manter a produo imobiliria nas reas classificadas comoZAP, sendo que algumas delas, por j se apresentarem atrativas para o mercado,podero sofrer presso para maior adensamento, destacando-se reas localizadas nasregies Pampulha, Oeste, Noroeste e Nordeste, alm de Venda Nova.

A anlise do crescimento populacional ocorrido por Unidade de Planejamento (UPs) mostraque entre as dez UPs que apresentaram maior crescimento populacional, apenas duasfiguram entre aquelas com maior nmero de projetos aprovados: a Castelo e a Buritis/Estoril.Essa divergncia entre o crescimento populacional e a produo imobiliria pode sinalizar aocorrncia de assentamentos informais em reas mais perifricas, j que no constam comoreas onde houve incremento de projetos aprovados / aumento de construes cadastradas.So exemplos de reas que sofreram acrscimo populacional as UPs Furquim Werneck,Olhos dgua, Baleia e Capito Eduardo. Isso significa que nessas reas no h umaproduo legalmente reconhecida de moradias, nem por parte do poder pblico, atravs dosprogramas habitacionais, e nem por parte do mercado imobilirio. Pode inclusive indicarreas onde o dficit habitacional mais elevado.

4ANEXO I DEFINIO DE ALGUNS PARMETROS URBANSTICOS

COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO (CA): parmetro que visa a controlar o adensamentoconstrutivo das edificaes, de modo a evitar saturao ambiental. Define o mximo derea edificvel ou potencial construtivo dos terrenos em cada zoneamento (quantomaior o CA, maior o potencial construtivo do terreno);

TAXA DE OCUPAO (TO): a porcentagem da rea do terreno que pode ser ocupadapela edificao ou por sua projeo vertical (quanto maior a TO, maior a rea que podeser ocupada). Tem objetivo de proteo ambiental e/ou paisagstica.

GABARITO: parmetro que limita a altura das edificaes. Tem finalidade paisagstica. AFASTAMENTOS LATERAIS E DE FUNDOS: parmetros que visam a evitar que a implantao

de uma edificao retire dos vizinhos o direito iluminao, ventilao, etc.. QUOTA DE TERRENO POR UNIDADE RESIDENCIAL (QT) parmetro que define, para cada

zoneamento, o nmero de unidades habitacionais permitido por lote (quanto menor aQT, maior o n. de unidades).

TAXA DE PERMEABILIZAO (TP) parmetro que define a porcentagem do terreno a sermantida descoberta e permevel (quanto maior a TP, maior a rea do terreno em que agua pode ser infiltrada no solo).

ANEXO II LPOUS: QUADRO DE PARMETROS URBANSTICOS

ZONACOEFICIENTE DE

APROVEITAMENTO

COTA DE TERRENOPOR UNIDADE

HABITACIONAL

TAXA DEOCUPAO

TAXA DEPERMEABILIZAO

ALTURA MXIMA NADIVISA

ZPAM 0,05 0,02 95% ZP-1 0,3 2.500 m2/un 0,2 70% 5,0 m

ZP-2 1,0 1.000 m2/un 0,5 30%5,0 m

(exceto nas ADEs daCidade Jardim e da

Pampulha)ZP-3 1,5 90 m2/un 0,5 30% 5,0 mZAR-1 1,0 180 m2/un 20% 5,0 mZAR-2 1,0 45 m2/un 20% 5,0 mZA 1,5 40 m2/un 20% 5,0 mZAP 1,7 25 m2/un 20% 5,0m

ZHIP 3,0 10 m2/un 20% 10,8 m(para a divisa de fundo)

ZCBH 3,0 20 m2/un 20%10,8 m

(exceto na ADEResidencial Central)

ZCBA 2,0 25 m2/un 20% 9,0 mZCVN 2,0 25 m2/un 20% 9,0 mZEIS parmetros definidos em legislao especficaZE parmetros definidos em legislao especfica