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CLAUSULAS ESPECIAIS DE COMPRA E VENDA
Rosinete Cavalcante da costaMestre em Direito: Relações Privadas e Constituição
Professora da Faculdade Batista de Vitória-ES (Fabavi)Professora da Faculdade Nacional (FINAC)
Advogada e Consultora Jurídica
1. RETROVENDA
• É uma cláusula do contrato de compra e venda que estabelece que o vendedor tem o poder de readquirir o seu imóvel junto ao comprador ou junto a qualquer terceiro, restituindo o preço pago, as despesas e as benfeitorias necessárias.
• O comprador é proprietário resolúvel do bem, porque pode sofrer a perda da coisa; o vendedor é o proprietário reivindicante, pois pode reivindicar aquele imóvel específico. O prazo para tanto é decadencial de 3 anos, nunca podendo ser ampliado.
• Só se aplica aos imóveis.11/04/23 www.mestremidia.com 2
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1. 1. Os efeitos da retrovenda são:
a) Para o comprador: poderes de usar, fruir e dispor do bem (alienando ou gravando). Além disso, sendo possuidor de boa-fé, tem direito à indenização pelas benfeitorias necessárias apenas, perdendo as úteis e as voluptuárias, exceto se tiver autorização expressa.
b)Para o vendedor (proprietário reivindicante): tem direito de seqüela da coisa, que exercerá por meio da ação reivindicatória.
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1. 1. Os efeitos da retrovenda são:
• O vendedor pode propor ação consignatória (art. 506) se o comprador se recusar a receber o preço pelo resgate (preço, despesas e benfeitorias necessárias).
• O réu terá direito de retenção pelas benfeitorias necessárias.
• O pacto de retrovenda não é absoluto. Só é possível trazer o bem de volta se o pacto constar da matrícula. Trata-se de direito amplo, pois ao exercer a seqüela o vendedor retira todos os ânus reais da coisa, exceto tributos e despesas condominiais.
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1. 1. Os efeitos da retrovenda são:• Existe direito de cessão da retrovenda, ou seja, o vendedor
pode alienar o poder real de retroadquirir a um terceiro.
• Vale contra terceiros, se o comprador transferiu o seu direito dentro do prazo de exercício de retrovenda.
1.2. Direito de retrovenda entre vários condôminos• Se um deles manifestar o intento de reaver o imóvel, o
compador intimará os outros para acordarem na retrovenda, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o depósito integral do valor (art. 508, CC).
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2. Venda a Contento e Venda Sujeita à Prova
2.1. Venda a contento• É aquela que só se consuma com a satisfação do
comprador, ou seja, tem uma cláusula de satisfação. Em regra, recai sobre bens móveis.
2.1.1. Efeitos• A responsabilidade do comprador é relativa até a
perfeição do negócio, porque ele não responde pelo caso fortuito ou força maior.
• O comprador deve ser expressamente notificado da perfeição do negócio. A notificação pode estar inserida no próprio contrato, que fixa o prazo de reflexão.
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2. Venda a Contento e Venda Sujeita à Prova
2.2. Venda Sujeita à Prova• É aquela na qual o comprador tem direito de
constatar as qualidades do objeto, após o que o negócio estará perfeito. Não é cláusula puramente potestativa.
• O vendedor pode imputar o objeto ao comprador sempre que o objeto tiver as qualidades provadas. Portanto, aqui o vendedor tem uma defesa, ao contrário do que ocorre na compra e venda a contento.
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2.3. Venda a Contento e Venda Sujeita à Prova
• São espécies de venda sob condição suspensiva pois o negócio somente se aperfeiçoa se a coisa agradar ao comprador (venda a contento) ou contiver as características garantidas pelo vendedor (venda sujeita à prova). Na venda a contento, o direito de recusa é potestativo e não necessita ser justificado. Na venda sujeita à prova o bem só poderá ser devolvido pelo comprador se não contiver as qualidades garantidas pelo vendedor e, portanto, a recusa deverá ser motivada.
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3. Preempção ou Preferência (art. 513 a 20, CC)
• O comprador de certa coisa se obriga para com o vendedor a preferi-lo em igualdade de condições caso venha a vendê-la.
3.1. Efeitos• Essa cláusula estabelece duas condições: se você
quiser vender e se eu puder equiparar o preco. Portanto, depende de dois eventos futuros e incertos.
• Outro efeito diz respeito à retrocessão, prevista no art. 519 do CC.
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3.1.1. Prazos• Existem dois prazos: o prazo decadencial geral,
que é o prazo de vigência da preferência (2 anos em se tratando de imóvel e 180 dias em caso de móveis); e um prazo de reflexão (60 dias no caso de imóveis e 3 dias no caso de móveis).
• Se já houver alienação do bem a terceiro, aquele que foi preterido em seu direito só pode pleitear indenização, nunca a anulação do negócio.
• A indenização pode ser exigida inclusive em relação ao terceiro, se se comprovar que este teve ciência da cláusula de preempção.
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3.1.1. Preferência no caso de desapropriação• Se o bem não for utilizado para a finalidade alegada
ou em obras e serviços públicos, ao expropriado caberá o direito de preferência pelo preço atual do bem (art. 517, CC).
3.1.2. Alienação feita sem conhecimento do titular do direito de preferência (art. 518, CC)
• Se o titular do direito pretender usá-lo e a venda tiver sido feita em favor de terceiro, o vendedor respoderá por perdas e danos;
• O titular do direito poderá exigir a coisa do terceiro que a houver adquirido (hipótese do art. 504, CC).
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3.1.3. Preferência em favor de mais de uma pessoa• O direito de preferência só poderá ser exercido em
relação à totalidade do objeto, não se admitindo o exercício parcial do direito.
3.1.4. Direito de preferência do locatário• O locatário tem o direito de preferência em condições de
igualdade com qualquer terceiro interessado na compra do prédio;
• Tem efeitos pessoais, resolvendo-se em perdas e danos. A Lei do Inquilinato lhe dá efeitos reais (art. 33);
• Deve ser feito o registro do contrato de locação, para haver a exigibilidade do direito de preferência pelo locatário.
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4. Venda com Reserva de Domínio
4.1. Conceito: É uma compra e venda a prazo de coisa móvel, devidamente identificável, em que a entrega (tradição) da coisa só transfere a propriedade com o pagamento integral do preço (art. 521, CC).
• Se o comprador não paga o preço pode o vendedor:
1) pleitear o pagamento dos valores vencidos e vincendos;
2) considerar, desde logo, resolvido o contrato e exigir a devolução da coisa.
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4. Venda com Reserva de Domínio
4.2. Destinação• A atender às necessidades dos produtores e dos
industriais que querem facilitar o escoamento de suas mercadorias e precisam de garantias para realizar as suas vendas a pretação.
4.3. Riscos sobre a coisa (art. 524, CC)• Correm para o comprador desde a entrega do bem,
apesar de a propriedade somente lhe ser transferida se houver o pagamento da totalidade do preço acordado, inclusive em caso de caso fortuito e força maior.
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4. Venda com Reserva de Domínio
4.4. Formas
• Só é reconhecida no direito brasileira em relação ao móveis.
• Deve ser feita por escrito e ser registrada no cartório de títulos e documentos. Ainda assim, o contrato pode não proteger o alienante contra o terceiro de boa-fé.
• Em se tratando de automóvel, a propriedade só não vai se consolidar nas mãos do terceiro de boa-fé se a cláusula de reserva de domínio constar do documento de transferência do veículo.
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4. Venda com Reserva de Domínio
4.5. Efeitos
• A lei exige que tal contrato seja registrado para produzir efeitos contra terceiros (art. 522 do CC).
• Implica em exceção ao princípio "res perit domino". O comprador é um comodatário com responsabilidade de proprietário.
• Na esfera processual, gera a necessidade de constituição em mora por meio do protesto ou de interpelação judicial. Somente com isso é possível o ingressar com a ação de reintegração de posse (art. 527, CC).
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5. Venda Sobre Documentos
5.1. Conceito• É aquela pela qual a tradição da coisa é
substituída pela entrega do seu título representativo e demais documentos a ela referentes (art. 529, CC).
- Visa garantir o princípio da celeridade na contratação.
- Há substituição do objeto pelo documento e pagamento imediato, salvo cláusula expressa em sentido contrário (art. 530).
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5. Venda Sobre Documentos
5.2. Efeitos• Há impossibilidade de recusa por parte do comprador
caso os documentos estejam em ordem.• A responsabilidade civil pelo objeto é integral do
vendedor, até a tradição efetiva da coisa. É possível repassar essa responsabilidade para o comprador em dois casos:
1) quando houver seguro do objeto (art. 531); e
2) quando se tratar de venda de coisa exposta a risco (arts. 460 e 461). Nesse caso, o preço é muito abaixo do preço normal do objeto. É isso que caracteriza a validade desse contrato.
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5. Venda Sobre Documentos
5.3. Estipulação de pagamento por estabelecimento bancário (art. 532, CC)
• O estabelecimento bancário não responderá pela coisa vendida, devendo somente efetuar o pagamento contra a entrega dos documentos.
• Apena quando se der a recusa do banco em efetuar o pagamento é que o vendedor poderá pretender o pagamento diretamente do comprador.
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6. Pacto de melhor comprador e cláusula comissória
6.1. Pacto de melhor comprador
• É faculdade concedida ao vendedor, pelo contrato, de rescindir a venda já realizada se dentro de certo prazo aparecer melhor comprador, aplicando-se somente aos imóveis. (O Código Civil deixou de discipliná-lo, tornou-se regra geral de resolução dos contratos bilaterais, art. 474 do CC).
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6. Pacto de melhor comprador e cláusula comissória
Cláusula comissória• É aquela pela qual a compra venda se
resolve em razão do não pagamento do preço pelo comprador. (O Código Civil deixou de discipliná-lo, tornou-se regra geral de resolução dos contratos bilaterais, art. 474 do CC).
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Referências:
• CASTRO, Flávia Lages de. História do Direito Geral e Brasil. 3. ed. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2006.
• WOLKMER, Antonio Carlos. Fundamentos de História do Direito. 3. ed. Belo Horizonte: Del Rey, 2006.
• LOPES, José Reinaldo de. O Direito na História: Lições Introdutórias. 2. ed. São Paulo: Max Limond, 2002.
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A todos obrigada por terem assistido a aula sobre a “Formação do Direito nas Sociedades Primitivas”, da Disciplina de História do Direito.
INTRODUÇÃO CONCEITUAL
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