Post on 18-Dec-2014
http://www.sindiconet.com.br/7701/Informese/Condominios-Novos/Guia-Iniciando-um-Condominio
Guia - Iniciando um Condomínio
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Introdução
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O grande volume de lançamentos imobiliários e imóveis não regularizados no mercado vem gerando cada
vez mais procura por informações sobre como iniciar um condomínio.
Encontre neste Guia SíndicoNet o passo a passo, documentos necessários e dicas que você precisa
saber para regularizar um condomínio.
Use o índice acima para consultar as demais páginas deste Guia
Regularização e registro do condomínio novo
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Passos necessários; Expedição do habite-se; Convenção; 1a.
assembleia; Demembramento do IPTU; Registro; CNPJ e 1a.
taxa condominial
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Confira abaixo procedimentos e passo-a-passo para regularização e registro de condomínios novos
O processo
1. Expedição do Habite-se (pela
construtora/ incorporadora).
2. Inscrição das escrituras definitivas das
unidades no Cartório de Registro de
Imóveis.
3. Elaboração da Convenção, com
assinatura de proprietários de no
mínimo 2/3 das frações ideais do
condomínio.
4. Convocação da primeira Assembléia
para eleição de síndico e conselho
consultivo.
5. Solicitar o desmembramento do IPTU
por unidade.
6. Registro do condomínio no Cartório de
Registro de Imóveis, juntamente com a
Convenção.
7. Inscrição do condomínio no CNPJ, que
torna automática a inscrição no INSS
(esta é necessária para o condomínio
ser empregador).
Convenção
Em geral, as construtoras já antes de
construírem o condomínio, devem
registrar uma minuta da convenção do
local e do seu regimento interno. Ou seja:
mesmo antes de ser ocupado pelos
moradores, o lugar já tem suas regras
para convivência. Claro que os
condôminos podem - e em muitos casos
devem - alterar esses documentos para
que o local de sua moradia reflita suas
vontades, como deve ser.
Pela complexidade e importância deste
documento, é recomendável contar com o
auxílio de um advogado especialista em
Direito Imobiliário para a redação.
A Convenção não pode ter itens que
contrariem as leis municipais, estaduais e
federais.
Para aprová-la e torná-la obrigatória para
todos, é preciso a assinatura de titulares
de 2/3 das frações ideais do condomínio.
Não é necessário convocar assembleia
para colher as assinaturas ou ratificar a
decisão, quando se realiza pela primeira
vez a Convenção.
Para mudanças posteriores em seu texto,
é preciso aprovação de titulares de 2/3
das frações ideais, em Assembléia
1a. Assembleia
Normalmente é convocada pela
construtora/ incorporadora.
Elege-se o primeiro síndico, definindo
previamente sua remuneração caso o
mesmo venha a ser remunerado por isto.
Elege-se o conselho consultivo.
Se a Convenção não foi elaborada pela
construtora/incorporadora, pode-se
escolher uma comissão para redigir o
documento, ou deixar essa tarefa a cargo
do síndico e conselho consultivo. Pela
complexidade e importância deste
documento, é recomendável contar com o
auxílio de um advogado especialista em
Direito Imobiliário para a redação.
Somente com a minuta da Convenção
pronta, contendo as assinaturas de 2/3
dos proprietários titulares das unidades, é
que se pode regularizar o condomínio
junto ao Registro de Imóveis.
Desmembramento do IPTU
Quando a construtora ergue um prédio ou
um "condomínio horizontal", o IPTU é
único, pago pela totalidade do terreno.
Após a obtenção do "Habite-se", registro
da Convenção e realização da 1a.
Assembléia, é necessário solicitar à
prefeitura o desmembramento do IPTU,
para ser cobrado de cada unidade, de
acordo com a fração ideal
correspondente.
Ainda assim, será mantido um IPTU
comum, referente às áreas comuns do
condomínio, como garagens, jardim e
outros (despesa ordinária).
O desmembramento geralmente deve ser
solicitado à Secretaria de Finanças do seu
município.
Registro
1. O condomínio só pode ser ocupado
após a prefeitura expedir o Habite-se.
Este é um documento fornecido à
construtora/incorporadora, em que se
autoriza a ocupação e uso de edifício
recém-concluído.
2. Deve ser feito o registro das escrituras
definitivas das unidades, no Cartório de
Registro de Imóveis.
3. Inscrição do condomínio no Cartório de
Registro de Imóveis, com a respectiva
Convenção.
CNPJ
É o Cadastro Nacional de Pessoa
Jurídica. O condomínio precisa desse
registro porque, apesar de não pagar
imposto de renda (é associação sem fins
lucrativos), vai reter imposto de renda dos
funcionários na fonte.
Realizando a inscrição no CNPJ, o
condomínio automaticamente estará se
registrando no INSS como empregador.
Informações sobre documentos
necessários, como e onde realizar a
inscrição: site da Secretaria Federal da
Fazenda.
1a. taxa condominal
É Lei: Taxas condominiais só podem ser
cobradas a partir da entrega das chaves,
que só pode ser realizada após a
expedição do Habite-se.
O Habite-se é um documento fornecido à
construtora/incorporadora pelo poder
municipal, em que se autoriza a ocupação
e uso de edifício recém-concluído.
É ilegal também a isenção de pagamento
de taxa condominial para as unidades
vazias, ainda não vendidas pela
construtora/incorporadora.
Se a construtora acabou de entregar as chaves, prepare-se: há muito o que fazer para transformar o
prédio ou conjunto de casas em um condomínio. Mas para deixar tudo funcionando como se deve, o
primeiro passo é uma assembleia geral de instalação do condomínio. Nela, serão eleitos o síndico e o
corpo diretivo para o período que for estabelecido.
Como serão muitas as responsabilidades – e as novidades-, e as pessoas não se conhecem direito ainda,
pode-se pensar em uma primeira gestão mais curta, apenas para os seis primeiros meses.
Para compor o corpo diretivo vale não apenas as pessoas que se interessarem, mas também se tiverem
conhecimentos de contabilidade, direito, finanças, administração, já que essas áreas são bastante usadas
no cotidiano do condomínio.
Começando bem
Eleito síndico, o primeiro passo é tirar o CNPJ do condomínio. Esse documento é necessário para as
próximas etapas. Para obter o CNJP é preciso de:
Ficha a ser baixada e preenchida no site
da Receita Federal
Convenção do condomínio registrada em
cartório
Ata da assembleia que elegeu o síndico
Ficha de Inscrição Cadastral (FIC – é
possível comprá-la em papelarias)
Cópia do CPF do síndico
A emissão do documento demora, em média, de 15 a 20 dias.
Com o CNPJ do condomínio em mãos, é importante que o novo síndico busque uma apólice de seguros
para o local. O responsável tem até 120 dias para fechar esse serviço, mas é importante que o faça o
mais rápido possível. Assim, os condôminos ficam protegidos, pelo menos, de incêndios, raios e
explosões.
Outro item relevante é a contratação de manutenção preventiva desde cedo. Dessa maneira evita-se o
desgaste desnecessário de equipamentos novos, prolongando assim sua vida útil.
Também é importante pedir à prefeitura o desmembramento da cobrança do IPTU das unidades e à
empresa concessionária de água que individualize a medição.
O que a construtora oferece
Em geral, as construtoras já antes de construírem o condomínio, devem registrar uma minuta da
convenção do local e do seu regimento interno. Ou seja: mesmo antes de ser ocupado pelos moradores,
o lugar já tem suas regras para convivência.
Claro que os condôminos podem - e em muitos casos devem - alterar esses documentos para que o local
de sua moradia reflita suas vontades, como deve ser. Uma convenção e um regimento interno que não
estejam alinhados com as características do condomínio e vontades dos moradores pode gerar grandes
dores de cabeça no futuro.
Outro “bônus” oferecido pela construtora é a indicação de uma administradora, que irá ajudar o síndico a
“tocar o barco” do dia a dia. Mesmo assim, é importante solicitar alguns documentos para a empresa,
como:
Capital social, quadro societário e objeto
social da empresa
Peça certidões criminais e cíveis dos
sócios da empresa, além de certidões
negativas no INSS e de FGTS. Também é
possível pedir dados bancários e
comerciais da administradora
Contato de clientes onde a administradora
tenha tido experiência de implantar o
condomínio
Veja mais sobre como escolher a
administradora aqui
Documentos importantes para o síndico
Ao tomar posse do novo condomínio, é importante atentar para os seguintes documentos:
Habite-se (Documento expedido pela
prefeitura que garante que a edificação
está apta para moradia);
Alvará de aprovação e execução da
construtora;
Alvará para instalação de elevadores;
Auto de vistoria do Corpo de Bombeiros;
Projetos executivos de instalação: elétrica,
de para-raio, paisagismo (se houver);
Mapeamento da rede de telefonia, dados,
ventilação mecânica e ar condicionado
(em caso de condomínio comercial);
Manual do proprietário;
Certificado de garantia de equipamentos
(como elevadores, interfones, circuitos de
tevê, portões), suas notas ficais e seus
manuais técnicos. Vale lembrar da
importância de se manter bem guardados
esses documentos para gestões futuras;
Memorial do condomínio
Saiba mais sobre garantias da construtora aqui.
Checagem
Tão importante quanto receber as chaves da unidade é saber se as áreas comuns do condomínio estão
de acordo com o que foi prometido em contrato. Por isso é importante que o síndico, de posse do
memorial do local, cheque com um perito, se a construtora cumpriu seu papel:
Pintando corretamente todas as paredes;
Oferecendo condição de estacionamento
em todas as vagas de garagem;
Equipou áreas comuns (caso esteja em
contrato), como playground, área gourmet,
sala de tevê;
A parte elétrica e hidráulica da edificação
está ok;
Caso haja reclamações sobre esses itens, é importante contatar a construtora logo, para que a empresa
possa se posicionar e fazer as devidas alterações.
Com a ajuda da administradora
Contando com essa empresa, o síndico deve expor na próxima assembleia:
Custos referentes ao enxoval do
condomínio (capachos, carrinhos, tapetes,
máquinas para lavar as áreas comuns,
escadas, ferramentas, etc);
Custos referentes aos funcionários
(próprios ou terceirizados), produtos de
limpeza e de peças de reposição de
iluminação;
Elaboração do cronograma de limpeza do
condomínio;
Previsão orçamentária para os próximos
meses;
Previsão para Fundo de Reserva;
Possíveis alterações na convenção ou
regimento interno do condomínio;
Locais específicos para as vagas de
garagem (caso essas sejam
indeterminadas);
Definir o padrão de fechamento das
janelas, seja por tela ou vidro
Com esses itens votados e aprovados em assembleia, a vida em condomínio começa a tomar forma.
Cadastro dos moradores
É importante que o síndico tenha um cadastro dos donos das unidades. Dados como nome completo,
telefones para contato e saber para que outra pessoa ligar em caso de emergência é de extrema
relevância.
Também se deve ter os dados da escritura da unidade – ajuda no momento de resolver pendências
legais, como por exemplo na hora de protestar um condômino inadimplente – e o número do IPTU. No
estado de São Paulo, com a nota fiscal paulista, o condomínio pode repassar aos moradores benefícios
referentes as suas compras.
Reformas
Nessa etapa de implementação do condomínio é comum que haja obras em muitas unidades.
Caso haja espaço disponível na garagem, pode-se oferecer uma vaga a esses prestadores de serviço,
para colaborar no embarque e desembarque de materiais utilizados na obra.
Importante lembrar que já nessa época os moradores devem respeitar horários e dias designados para
reformas. Os moradores são sempre responsáveis pela eventual sujeira ou dano que sua obra pode
causar no condomínio.
Evitando problemas no futuro
Para evitar possíveis problemas no futuro, o novo síndico deve principalmente se precaver com a
manutenção preventiva e com possíveis problemas na edificação. Também deve dar atenção especial à
clareza de sua gestão e estar atento aos desejos da maioria dos condôminos.
Convenção
É a "Constituição" do condomínio. Todas
as regras internas devem constar deste
documento. Por outro lado, as regras só
são válidas se nele constam. Cada
condomínio redige a sua, assim que
começa a ocupação pelos moradores.
Pela complexidade e importância deste
documento, é recomendável contar com o
auxílio de um advogado especialista em
Direito Imobiliário para a redação.
A Convenção deve estipular itens como:
A discriminação e individualização das
unidades de propriedade exclusiva,
estremadas uma das outras e das partes
comuns;
A determinação da fração ideal atribuída a
cada unidade, relativamente ao terreno e
partes comuns;
O fim a que as unidades se destinam.
A quota proporcional e o modo de
pagamento das contribuições dos
condôminos para atender às despesas
ordinárias e extraordinárias do
condomínio, inclusive o fundo-de-reserva,
que se encaixa entre as últimas;
A sua forma de administração;
A competência das assembléias, forma de
sua convocação e quorum exigido para as
deliberações;
As sanções a que estão sujeitos os
condôminos, ou possuidores;
O regimento interno
A Convenção não pode ter itens que
contrariem as leis municipais, estaduais e
federais.
Para aprová-la e torná-la obrigatória para
todos, é preciso a assinatura de titulares
de 2/3 das frações ideais do condomínio.
Não é necessário convocar Assembléia
para colher as assinaturas ou ratificar a
decisão, quando se realiza pela primeira
vez a Convenção.
Para mudanças posteriores em seu texto,
é preciso aprovação de titulares de 2/3
das frações ideais, em Assembléia.
Normalmente, quando as escrituras de apartamentos referem-se
a vagas na garagem, estas não são especificadas. Ou seja, o
condômino tem direito a uma vaga qualquer na garagem. Neste
caso, é recomendável o rodízio, porque sempre há os espaços
com localização melhor. Assim, garante-se a igualdade de
direitos e o equilíbrio entre os moradores.
O rodízio de vagas pode constar da Convenção ou do
Regulamento Interno, bem como sua periodicidade (semestral,
anual).
Se este for o caso, o síndico é obrigado a realizá-lo como o texto
determina
Alguns condomínios relizam sorteio para determinar de forma
definitiva a localização da(s) vaga(s) destinada(s) a cada unidade
Existem também condomínios que optam por deixar as vagas
livres, sem localização definida, limitando apenas o número de
veículos por unidade
A contratação de empresa para administrar o condomínio deve ser submetida à aprovação da
assembleia, como prevê o artigo 1348 do Código Civil, em seu parágrafo segundo.
O contrato a ser firmado com a administradora deve ser bastante minucioso. Todos os serviços
contratados devem estar especificados, de acordo com as necessidades do condomínio.
É conveniente especificar também as taxas extraordinárias cobradas pela empresa, como despesas de
escritório e outras.
Principais itens a verificar no contrato:
13a. taxa no mês de dezembro: deve
estar prevista no contrato, para ter
validade legal.
Funcionários próprios: a administradora
pode cuidar apenas da folha de
pagamento e do recolhimento dos
encargos, ou ser responsável por todos os
aspectos, da contratação à homologação
do desligamento na Delegacia Regional
de Trabalho. A opção e o detalhamento
dos serviços prestados neste aspecto
devem estar especificados no contrato.
Conta "pool" ou vinculada: o condomínio
pode optar por deixar seu dinheiro em
uma conta comum da administradora
(conta "pool"), ou ter sua própria conta
(vinculada).
Assessoria jurídica: muitas oferecem este
serviço gratuito, para solução de dúvidas.
Os honorários advocatícios para ações de
cobrança e trabalhistas são cobrados à
parte, geralmente.
Previsão Orçamentária: elaboração das
previsões mensais e anuais.
Pagamento de contas e multas: deve
constar um item em que a empresa se
responsabiliza por pagar em dia as contas
designadas pelo síndico, arcando com
eventuais multas e juros por atraso.
Seguros: a contratação e renovação
podem ficar a cargo da administradora,
que deve informar ao síndico as melhores
opções, com orçamento, para que este
escolha e autorize a contratação. De
qualquer modo, é sempre o síndico o
responsável legal pelos seguros feitos.
Itens pelos quais normalmente se cobra taxa extra:
Assembleias: Participação de funcionários
em assembléias e reuniões do corpo
diretivo
Despesas gerais: transporte, escritório
(papel, impressão).
Certidões de/ para órgãos públicos (RAIS,
DIRF, antecedentes criminais de
funcionário e outros)
Homologação de demissão de funcionário
Gerenciamento de receitas do
condomínio, como espaços alugados para
publicidade, antenas de telecomunicações
e outros.
Algumas questões de rotina - previstas em
contrato - não necessitam da autorização
do síndico: emissão do balancete mensal,
geração de previsões orçamentárias
mensais e anuais, pagamento de contas
de água, luz etc., recolhimento de
encargos dos funcionários.
As despesas condominiais devem ser divididas entre as
unidades, de acordo com as respectivas frações ideais, ou de
acordo o que estiver determinado na convenção.
As despesas são divididas entre ordinárias (de manutenção
mensal) e extraordinárias (obras) - Saiba mais
Todas as despesas devem ser submetidas a aprovação de
Assembleia, do seguinte modo:
- Ordinárias: deve-se elaborar a previsão orçamentária para um
ano e submetê-la à aprovação em Assembleia Ordinaria, que
tem realização obrigatória uma vez por ano. Mudanças neste
orçamento, que gerem aumento de taxa condominial ou ajustes
razoáveis entre os destinos de cada verba, devem ser
submetidos a Assembleia Extraordinária.
- Extraordinárias: o Código Civil estabelece votações mínimas
necessárias para aprovar orçamentos de obras de três tipos:
necessárias, úteis e voluptuárias. Clique aqui para consultar o
texto.
- O atraso em pagamento de despesas do condomínio
(ordinárias ou extraordinárias) motiva cobrança de multa de até
2%, e os juros que a Convenção dispõe, até o limite legal de 1%
por mês.
A inadimplência é o maior risco às contas do condomínio. Para
prevenir, convém programar o orçamento com alguma folga,
levando em conta a média geral de 15% de inadimplentes, no
mercado. Para combater, recomenda-se agilidade na
interposição de ações judiciais de cobrança.
Garantia da construtora
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Dicas e orientações sobre o que deve ser entregue pela
construtora e suas garantias
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Se um sapato novo logo estraga, a loja troca, se uma roupa nova vem furada, devolvemos, se um carro
novo apresenta um defeito, ele volta para a concessionária. Mas, e um condomínio?
Assim como outros bens ele tem uma garantia, mas determinar o responsável por grandes falhas ou
pequenos defeitos não é muito simples e exige uma assessoria técnica. Vale lembrar que cabe ao
condomínio manter a manutenção sempre em dia para não perder seus direitos.
Prazo de validade
Por uma junção de determinações do
Código Civil, Código de Defesa do
Consumidor e decisões judiciais
(jurisprudências) as construtoras devem
oferecer uma garantia de, no mínimo,
cinco anos aos compradores. Essa
garantia vale para vícios ocultos, ou seja,
problemas que não são aparentes e só
são descobertos com o passar dos anos,
e vícios aparentes.
A validade da garantia deve começar a
partir de dois possíveis pontos: a data de
entrega ou da certidão do habite-se.
Passa a valer a data que ocorrer por
último. No caso de vícios ocultos, a
garantia passa a contar a partir do
momento que o problema passa a ser
perceptível.
O prazo de cinco anos é apenas um
parâmetro legal, já que alguns fatores
como a pintura, tem uma garantia menor e
problemas estruturais, um prazo maior.
Todos os itens do condomínio têm alguma
garantia. Os mais estéticos, como os
acabamentos, têm uma garantia mais
curta, outros, mais longa. Mas,
legalmente, o prazo reconhecido é de
cinco anos. Problemas estruturais têm
uma garantia maior, pré-estabalecida.
Certificado de garantia
A construtora deve entregar ao
condomínio um jogo completo dos
projetos em papel e uma versão digital da
planta. Esses documentos devem ser
muito bem arquivados pelos síndicos, já
que são a certidão de nascimento do
condomínio e inviabilizam intervenções na
estrutura caso não existam mais ou
estejam desatualizados.
A construtora deve fornecer a cada
comprador uma lista com os itens e seus
prazos de garantia. No caso de
equipamentos, para os que são
comprados durante ou no início da obra, a
construtora deve fornecer uma garantia
que não esteja atrelada ao prazo do
fabricante.
Antes de assinar o contrato com uma
construtora certifique-se de que a garantia
está estabelecida de maneira clara
Lista de projetos que devem ser entregues
com a obra:
1. Projeto Legal (aprovado pela prefeitura)
2. Alvará de Conclusão da obra
3. Projeto de Fundações / Sondagem do terreno
4. Projeto Estrutural (formas e armação)
5. Projeto Executivo de Arquitetura
6. Projeto de Estrutura metálica (se houver)
7. Projeto de Instalações Elétricas
8. Projeto de Instalações Hidráulicas
9. Projeto de Impermeabilização
10. Projeto de pressurização (se houver)
11. Projeto de telefonia
12. Plano de Combate a Incêndio (aprovado no CB)
13. AVCB – Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros
14. Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações (áreas
comuns)
Precauções quanto à validade da garantia
Em condomínios novos, os moradores
devem eleger o síndico e formar uma
comissão que vai acompanhar a entrega e
garantir que tudo esteja como combinado.
Ter um laudo técnico é muito importante
para que os argumentos dos moradores
tenham fundamentos sólidos e, caso o
problema pare na justiça, tenha mais
credibilidade. Contratar uma empresa
especializada é uma solução segura.
Cada morador deve checar sua unidade
cuidadosamente. Se preferir, o condômino
pode contratar uma consultoria para o seu
apartamento, independente do
condomínio.
A inspeção no condomínio deve ser feita
antes de sua ocupação pelos moradores.
Dessa maneira, as garantias são mantidas
e, se o condomínio apresentar grandes
problemas, o recebimento pode ser
negado até que as falhas sejam corrigidas
e constatadas pela empresa contratada
pelo condomínio ou comissão.
A garantia fornecida pela construtora não
é irrestrita e diz respeito apenas aos vícios
e defeitos de construção. Ou seja, a
manutenção do condomínio deve ser feita
normalmente e, se não for, os problemas
decorrentes não cabem à construtora.
Na impossibilidade de se contratar uma
empresa de inspeção, é conveniente que
o primeiro síndico faça uma vistoria geral
na edificação. Verifica-se se existem
vazamentos, rachaduras e problemas nas
instalações elétricas e hidráulicas,
principalmente. Pode-se organizar uma
lista dos problemas das áreas comuns, e
outra das áreas privativas, pedindo para
cada condômino inspecionar sua unidade
e informar por escrito ao síndico os vícios.
Não disponibilize a planta original no
papel para moradores, funcionários e
empresas contratadas. Se
possível, forneça uma versão digital.
Atenção: obras de melhoria no prédio
durante os cinco anos iniciais podem tirar
a validade da garantia da construção, por
alterar os itens assegurados.
Inspeção e Laudos Técnicos
Mesmo munido do contrato, na maioria das vezes, o síndico e sua comissão não podem emitir laudos
técnicos e especializados sobre a entrega do condomínio. Por isso, a contratação de uma empresa de
inspeção é importante para garantir seus direitos. Veja o que deve ser inspecionado por ela:
Descrição gráfica e escrita da edificação
construída
Material técnico, ou seja, os projetos que
devem ser entregues e muito bem
armazenados, pois, certamente serão
necessários no futuro
Procedimentos para que o condomínio
comece a ser utilizado
Meios utilizados em situações de
emergência e a viabilização de inspeções
técnicas
Procedimentos para manutenção
Depois da inspeção, a empresa deve emitir um laudo técnico sobre os problemas encontrados e orientar
a comissão de moradores sobre os procedimentos aconselháveis. Alguns reparos podem acontecer com
os moradores já ocupando o condomínio, outros problemas inviabilizam a ocupação
Um laudo técnico especializado feito antes
da ocupação evita argumentações e
possíveis tentativas da construtora de não
se responsabilizar pelos problemas
encontrados
Empresas de Inspeção e Vistorias
Prediais em São Paulo
Empresas de Inspeção e Vistorias
Prediais no Rio de Janeiro
Os campeões de reclamações
Alguns problemas já são velhos conhecidos das empresas de inspeção. Confira e fique atento:
Acabamentos como pintura e
revestimento: são sempre prejudicados
pela pressa da equipe da construtora em
entregar a obra em dia. No entanto, esses
itens perdem a garantia assim que a
entrega é assinada, já que podem ser
danificadas com o uso do dia-a-dia
facilmente. O ideal é conferir antes ocupar
o condomínio. Além disso, reclamações
sobre a qualidade desse serviço
dificilmente são comprovadas, já que o
capricho na elaboração se torna um fator
relativo
Impermeabilização: é comum que, na
entrega, a garagem já tenha goteiras ou
que a pintura esconda infiltrações.
Vagas da garagem: erros de projeto
geram aquelas vagas estranhas e mais
apertadas que existem em muitos
condomínios. Todas as vagas devem ter a
mesma dimensão e serem viáveis de
estacionamento
Uso da garantia
O prazo para uma reclamação legal sobre
problemas encontrados em condomínios
com garantia é de 20 anos. Esse tempo,
no entanto, não equivale a própria
garantia, que costuma ser menor e é
determinada por contrato. É apenas o
prazo para reclamação.
Caso seja necessário entrar em contato
com a construtora para requerer o direito
à garantia, mantenha protocolos e cópias
dos contatos e solicitações. Algumas
construtoras disponibilizam em seus sites
na internet meios para enviar essas
reclamações, mas não emitem
comprovantes ou protocolos. Fique atento.
Se as negociações amigáveis com a
construtora não trouxerem resultado,
pode-se entrar com uma ação de
Obrigação de Fazer e requerer uma
indenização por Perdas e Danos, na
Justiça. Consulte um advogado.
Isolamento acústico
Alguns edifícios são construídos sem nenhuma preocupação com o isolamento acústico entre as
unidades.
Um perito pode determinar a qualidade do isolamento acústico do edifício, mas essa prática não é usual.
Se o caso for muito grave, o condomínio pode mover uma ação contra a construtora. Saiba mais sobre
isolamento acústico
Vícios e defeitos de construção
tamanho da fonte
Saiba como identificar e analisar ocorrências
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Há uma diferença técnica entre vícios e
defeitos de construção.
Vícios: segundo o manual "Saúde dos
Edifícios" do CREA-SP (Conselho
Regional dos Engenheiros, Arquitetos e
Agrônomos), são "falhas que tornam o
imóvel impróprio para o uso, ou lhe
diminuem o valor".
Defeitos: segundo o mesmo manual, são
falhas que podem "afetar a saúde e
segurança do consumidor".
Vícios e defeitos podem ser aparentes ou
ocultos.
A garantia legal de uma construção é de
cinco anos após a expedição do Habite-
se. Mas o prazo legal para reclamações
na Justiça é de 20 anos
Vícios e defeitos podem gerar danos à
própria obra, aos moradores e a terceiros
(como uma pessoa que passa na rua e é
atingida por materiais caídos da obra).
No tristemente famoso caso do edifício
Palace 2, que desabou em 1998 no Rio de
Janeiro, o erro pode ter sido de projeto: a
numeração dos pilares pode ter sido
trocada, e os pontos de sustentação com
maior carga ficaram com pilares mais
fracos.
É conveniente que o primeiro síndico faça
uma vistoria geral na edificação. Verifica-
se se existem vazamentos, rachaduras e
problemas nas instalações elétricas e
hidráulicas, principalmente.
Para facilitar o contato com a construtora,
pode-se organizar uma lista dos
problemas das áreas comuns, e outra das
áreas privativas, pedindo para cada
condômino inspecionar sua unidade e
informar por escrito ao síndico os vícios.
Se as negociações amigáveis com a
construtora não trouxerem resultado,
pode-se entrar com uma ação de
Obrigação de Fazer, na Justiça.
A ação pode ser em nome do condomínio.
O Juiz deve nomear um perito para
realizar uma vistoria na edificação.
Além da ação de Obrigação de Fazer,
pode-se também requerer indenização por
Perdas e Danos. Esta prescreve em 20
anos, segundo jurisprudência do STJ
(Superior Tribunal de Justiça).
Obras de melhoria no prédio durante os
cinco anos iniciais podem tirar a validade
da garantia da construção, por alterar os
itens assegurados.
Principais ferramentas legais do síndico
tamanho da fonte
Código civil, regimento interno, convenção, lei do
inquilinato, CLT
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Ao assumir o cargo de síndico são muitas as dúvidas sobre as responsabilidades que
esse tipo de ocupação traz. Porém os textos em que o síndico deve basear suas
decisões são de leitura bastante acessível.
Para facilitar, o SíndicoNet destaca aqui os pontos fundamentais dos textos mais
importantes para a gestão do condomínio. Estando mais familiarizado com essas
informações, o síndico se sente mais seguro para tocar o barco que é o condomínio,
já que aqui está toda a base legal necessária para isso.
Novo Código Civil Brasileiro
É a atual Lei que regulamenta os condomínios. Entrou em vigor em 11 de janeiro de 2003, e seus artigos
referentes a condomínios modificaram a Lei que regia o setor, a 4.591/64. Conhecer tais artigos (do 1.331
ao 1.358), permite que o síndico tenha mais segurança na hora de tomar decisões. Os artigos referem-se
a questões como:
Despesas do condomínio
O que deve haver na Convenção do
condomínio
Responsabilidades do síndico
Os direitos e deveres dos condôminos
Quando e como realizar Assembleias
Realização de obras
Seguros obrigatórios ao condomínio
Uso das instalações do condomínio
Uso de procurações
Multas,...
Convenção
É o conjunto de leis do condomínio. Geralmente, o documento é elaborado assim que o local começa a
ser ocupado pelos moradores. A convenção condominial é a forma dos condôminos estipularem como
será a vida ali. Ela se aplica a condôminos e inquilinos, que devem seguir o combinado da mesma
maneira que os donos do imóvel, estando sujeitos a multas, caso haja descumprimento.
A convenção, é claro, não deve contrariar leis municipais, estaduais ou federais. Para que se altere a
convenção são necessários 2/3 dos votos dos condôminos. O documento deve ser registrado no cartório
onde o imóvel está registrado.
Também vale oferecer uma cópia da convenção a todos os novos moradores do condomínio. Assim,
ficam todos bem informados sobre as regras do local.
Exemplos sobre o que deve conter a convenção:
- Modo de pagamento de despesas ordinárias e extraordinárias
- O que se decide em assembleia, como convocá-la e o quórum necessário para deliberações
- Questões de administração do condomínio
- O regimento interno
Saiba mais sobre: Convenção Condominial
Regimento Interno
É um conjunto de regras para a vida em condomínio, mas de caráter mais cotidiano. Antigamente era
denominado “Regulamento Interno” – forma que perdura popularmente até hoje. É uma parte da
convenção. Como a convenção, pede dois terços dos votos dos condôminos para sua alteração e
também é aplicável tanto para condôminos como para inquilinos.
O documento, em geral, contém regras sobre:
Dias de mudança
Formas de multa aos condôminos
Utilização de áreas comuns
Lei do Inquilinato
Há duas leis principais que tratam sobre a locação de imóveis: a 8.245, de 1991 e a 12.112, de 2009. As
leis tratam principalmente de questões relativas ao aluguel de imóveis.
Há trechos da lei que falam sobre a vida em condomínio, principalmente sobre as despesas
extraordinárias – aquelas com as quais o locador NÃO deve arcar.
Acesse aqui: Lei do Inquilinato / Condomínios
CLT
A Consolidação das Leis Trabalhistas (CLT) é o principal conjunto de leis sobre relações trabalhistas.
Seus principais itens referentes ao condomínio estão no Guia sobre Funcionários.
A CLT se aplica principalmente quando os funcionários são contratados pelo condomínio. Se há uma
empresa terceirizada prestando esse tipo de serviço, deve-se atentar ao contrato assinado entre as
partes, além da legislação trabalhista.
Ao optar por empresa terceirizada, o condomínio não paga os chamados direitos trabalhistas para o
funcionário. Porém, deve fiscalizar para que a empresa contratada ofereça esse aporte aos trabalhadores
já que, em caso de não cumprimento da obrigação, o condomínio pode ser acionado como parte
responsável em ação judicial.
Acesse aqui: Perguntas e respostas
frequentes sobre Questões Trabalhistas
Convenção Coletiva
As convenções coletivas referem-se às decisões dos sindicatos de trabalhadores de cada classe,
principalmente em relação ao salário-mínimo de cada categoria. Cabe aos condomínios acatar e
remunerar aos funcionários de acordo com as negociações coletivas.
A Convenção coletiva também estabelece regras de contratação e convivência entre empregador e
empregado, além de direitos e deveres de cada parte. A Convenção Coletiva não pode contrariar a CLT.
Acesse aqui: Reajustes salariais, o ideal é
se programar
DICA
Os textos que você precisa conhecer bem e ter em mente são o novo Código Civil, a Convenção e o
Regulamento Interno. Uma boa leitura deles vai tornar mais simples sua gestão. A CLT você só vai
consultar em caso de necessidade, bem como a Convenção Coletiva e a Lei do Inquilinato.
Fonte: Fontes consultadas: Daphnis Citti de Lauro, advogado, Cristiano de Souza Oliveira, advogado; Washington Rodrigues,
Gerente Geral de condomínios da Apsa; Schneider Advogados, do grupo Apsa; e livro ?Revolucionando o Condomínio?, de
Rosely Schwartz
Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros - AVCB
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O que é, obrigatoriedade e para que serve
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O AVCB deve ser obtido pela construtora
antes de entregar o prédio e depois, deve
ser renovado pelo condomínio.
Se o prédio desejar um auto de vistoria,
precisa ter projeto de combate a incêndio
executado por profissional e aprovado no
Corpo de Bombeiros
O próprio condomínio deve solicitar o auto
de vistoria aos Bombeiros
Com o projeto em mãos, o bombeiro
checa os dados do projeto com o que vê
no condomínio
Se aprovado, emite-se o auto de vistoria e
o alvará de funcionamento e ocupação
Para edifícios residenciais deve ser
renovado a cada 3 anos, e para edificação
e/ou áreas de risco com ocupação mista,
onde haja local de reunião de público, cuja
lotação seja superior a 100 pessoas, o
prazo de validade do AVCB é de 2 anos.
Em caso de omissão, recai sobre o
Síndico a responsabilidade civil e criminal
caso ocorra algum tipo de sinistro, e abre-
se uma brecha para que a seguradora não
pague a indenização por descumprimento
da lei.
Obs: Isto é valido para o Estado de São Paulo que está sujeito ao Decreto-Lei 46076/2001.
Como montar uma associação de moradores
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Passo a passo, estatuto, obrigatoriedade da contribuição,
registro, legislação
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Passo-a-passo
Para a criação de uma Associação de Moradores, com caráter similar ao de condomínio edilício, é preciso
ter inicialmente:
1) Comunicação a todos os moradores do interesse de formar uma Associação;
2) Interesse de organização do local, visando o bem estar de toda a comunidade;
3) Aceitação de mais de 2/3 de todos os moradores em formar uma Associação;
4) Para uma primeira reunião, apresentar objetivos da Associação, problemas enfrentados com soluções,
e minuta de um estatuto para a associação, ou indicação de pessoas que o elaborem;
5) Toda a reunião deve ter elaboração de uma Ata. Após existir uma minuta de estatuto, que deverá ser
aprovada por 2/3, deverá haver uma ata de aprovação da mesma, para constituição da Associação, com
indicação do corpo deliberativo e administrativo. Este pode ser formado por:
a) Presidente;
b) Vice presidente;
c) Secretário, tesoureiro, ou se preferir, membros do conselho Consultivo e membros do conselho Fiscal.
d) Pode haver indicações de outros cargos, tipo, responsáveis por lazer, comissão de obras, entre outros.
Elaboração do estatuto
Para se elaborar o estatuto da Associação, deve-se observar a inclusão dos itens básicos:
1) denominação, fins e local da sede;
2) quem fará parte e se existe possibilidade de desmembramento;
3) todos os deveres e direitos dos associados moradores;
4) fontes de recursos financeiros para manutenção da associação, bem como forma e quantidades de
rateios para manutenção ou alteração na estrutura do local onde a associação exercerá suas atividades;
5) como será a administração e métodos de deliberação;
6) modos de se alterar o estatuto e a dissolução da associação;
7) inclusão de normas de conduta das áreas onde a associação exercerá suas atividades, tais como,
piscinas, salão de festas, estacionamentos nas ruas, etc....
8) regras diversas que se façam necessárias para o bom andamento do dia a dia da associação, tais
como, horários e retirada do lixo, horários para a manutenção das edificações que estão na área onde a
associação exercerá suas atividades;
9) quórum para alterações de regras que não constem do estatuto;
10) multas punitivas e moratórias;
Obrigatoriedade da contribuição
Importante lembrar que os tribunais já vêm entendendo que as associações de moradores que atuam em
locais restritos, beneficiando certo número de moradores, sem que estes não possam deixar de usufruir,
podem cobrar contribuições e inclusive ajuizar ações de cobrança, da mesma forma que um condomínio
edilício, mesmo não tendo o morador participado da criação da associação, porém sendo o mesmo
usuário das benfeitorias.
Registro em cartório
Toda a Associação deve ter seus estatutos devidamente registrados no cartório, pois somente com o
devido registro poderá ter a personalidade jurídica, podendo inclusive adquirir bens. Para se obter um
CNPJ, é necessário o registro do estatuto.
Legislação vigente
A legislação que trata de Associações é, como regra geral, o Código Civil vigente, artigos 53 a 61.
Subsidiariamente, poderá conter em seus estatutos, regras previstas tanto no Código Civil vigente,
referente a condomínios edilícios (art. 1331 a 1358), como os constantes da Lei 4591/64 que trata de
condomínios e inscorporações.
Rotinas da administração do condomínio
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Lista de tarefas (diárias, semanais, ...) para o síndico,
administradora e zelador
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Gerenciar um condomínio não é fácil: são muitos itens de manutenção a serem observados, atividades
operacionais, gestão de funcionários, administração e contabilidade, além da preocupação do bem estar e
do bom relacionamento com os condôminos.
Para ajudar nesta tarefa, segue abaixo uma lista das demandas principais do condomínio, dividas pelo
período (diário, semanal etc.) em que as ações devem ser tomadas ou fiscalizadas.
Lista de Tarefas / Rotina Condominial
DIÁRIO SÍNDICO
- Manter uma boa comunicação com o zelador
- Exigir que o zelador verifique o livro de ocorrência e notifique-o
JARDIM
- Observar as plantas, falta ou excesso de água, pragas e doenças
- A rega pode ser diária ou a cada 2 dias
LIMPEZA
- Limpeza do hall de entrada; recolhimento do lixo
- Salão de festa e de jogos, salas de ginástica, e outros espaços de convivência do condomínio
devem ser limpos e fiscalizados de acordo com a utilização dos condôminos. A limpeza pode ser
diária ou com intervalo de dois dias.
SEGURANÇA
- Verificar funcionamento câmeras de vídeo e gravação
CONTRA INCÊNDIO
- Conferir se as escadas estão desobstruídas
GERAL
- Atenção a objetos deixados na garagem e portaria (notificar moradores
ELEVADOR
- Observar se há ruídos e anomalias de funcionamento no elevador
PISCINAS
- Filtragem e limpeza com rede; a cloração pode ser feita a cada dois dias
BOMBAS
- Verificar os quadros de comando e tubulações para se evitar vazamentos em torneiras ou canos
SEMANAL SÍNDICO
- Acompanhar lançamentos e despesas feitos pela administradora (internet)
ZELADOR
Uma inspeção informal no condomínio é muito recomendável, para prevenir problemas e detectá-los
logo no início. Confira o Guia SíndicoNet Check-up Predial, com dicas e formulário com os itens a
serem vistoriados
PISCINAS
- Controle do pH e outras ações
CONTRA INCÊNDIO
- Verificar integridade – lacre e carga dos extintores
GRUPO GERADOR
- Verificar nível de óleo, entradas e saídas de ventilação desobstruída, local isolado
INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS
- Verificar a limpeza de reservatórios (inferior e superior)
PLAYGROUND
- Verificar integridade dos brinquedos, encaixe e apertos dos parafusos, peças quebradas,
desgastadas, se estão adequadamente chumbados, sem riscos aparentes
QUINZENAL JARDIM
- A manutenção ideal do jardim seria 2 vezes no mês (poda, limpeza, controle de pragas e doenças
etc.)
GRUPO GERADOR
- Fazer teste de funcionamento por 30 minutos
BOMBA D'ÁGUA
- Alternar a chave no painel elétrico para utilizá-las em sistema de rodízio
INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS
- Limpeza dos ralos e grelhas das águas pluviais e calhas
MENSAL SÍNDICO
- Acompanhar os casos de inadimplentes
- Acompanhar, Fiscalizar e Analisar – notas fiscais, extrato bancário, pagamentos, contribuições etc.
- Ter um plano de previsão de despesas/receita anual e estabelecer os gastos por área
(manutenção, consumo de água, encargos sociais etc.). Comparar o planejado com o real no final do
mês e projetar os meses seguintes
- Verificar se todos os atestados estão em dia, como NR 10 Pára-Ráios (Normas Regulamentadoras
de Instalações Elétricas); NR 5 CIPA (Normas Regulamentadoras de Segurança e Saúde no
Trabalho)
- Checar os balancetes de prestação de contas aos condôminos
- Checar recolhimento dos direitos trabalhistas (INSS, FGTS etc)
- Checar pagamentos de funcionários, contas água e luz etc.
CONSELHO
- Reuniões mensais para prestação de contas e análise da parte operacional
ZELADOR
- Checar se todos os equipamentos e seus comandos estão em perfeita funcionalidade: Alarme de
incêndio, Bomba de recalque, Bomba d'água, Central da portaria, Disjuntores, Quadro de força,
Sistema de segurança, Pára-raios
- Acompanhar revisão de manutenção dos elevadores
- Sinalização interna – indicação fluorescente de escada, extintores, porta corta-fogo etc. e de
filmagem no ambiente
JARDIM
- Adubar o jardim
BOMBAS
- Verificação de vazamentos e/ou vibrações anormais das bombas de recalque de água potável,
esgoto, águas pluviais e de incêndio
- Verificar o funcionamento das bombas submersas
PISCINAS
- Supercloração (em períodos de maior uso)
ILUMINAÇÃO DE EMERGÊNCIA
- A iluminação de emergência deve ser testada uma vez por mês, simulando uma falta de energia.
Se o sistema não funcionar por pelo menos 1 hora, o equipamento está com problema.
EQUIPAMENTOS CONTRA-INCÊNDIO
- Porta corta-fogo: verificar a regulagem das portas (lubrificação, trincas etc)
ESCADA
- Alternar os ventiladores através de chave comutadora, para reduzir desgaste
PÁRA-RAIOS
- Verificação visual. Observar se os cabos metálicos não estão soltos. Eles devem estar presos pelo
isolador para o funcionamento correto
PORTÕES AUTOMÁTICOS
- Lubrificação
ELEVADORES
- Regulagem das sapatas de freio realizada por um especialista, pois a não vistoria pode
comprometer a precisão de frenagem e ocorrer danos no tambor
GERADOR
- Vistoria pela empresa de manutenção
BIMESTRAL SÍNDICO
- Rever os contratos de manutenção (60 dias antes do reajuste) e iniciar negociação
ZELADOR
- Checar condições das ferramentas de trabalho dos funcionários (inclusive EPI – Equipamento de
Proteção Individual, como luvas e botas para faxineiros, entre outros)
EQUIPAMENTOS CONTRA-INCÊNDIO
- Testar bomba de incêndio
ILUMINAÇÃO DE EMERGÊNCIA
- Verificar fusíveis, carga da bateria selada, nível de eletrólito da bateria
BOMBAS PISCINAS
- Manutenção/Visita periódica
TRIMESTRAL
INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS
- Verificar e limpar as caixas de passagem de esgoto e águas pluviais
CONTRA INCÊNDIO
- Porta Corta-Fogo: Aplicar óleo lubrificante nas dobradiças e maçanetas
- Mangueiras: Esticar e fazer nova dobra, em local diferente da dobra anterior, para não criar vícios e
originar furos com o desgaste do tecido
SEMESTRAL INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS
- Acionar as tubulações que não são constantemente usadas (ladrão da caixa d'água, por exemplo)
- Testar abertura e fechamento dos registros dos subsolos e cobertura (barrilete)
- Verificar estanqueidade e regulagem dos mecanismos de descarga
- Verificar ralos e sifões das louças (tanques e pias)
CAIXAS D'ÁGUA
- Limpeza (pode-se chamar empresa especializada)
- Checar se o cano do fundo está em bom estado
- Verificar se as bordas de alvenaria para conter o acesso da água das chuvas estão em perfeitas
condições
ANUAL SÍNDICO
- Extrato de pagamento por funcionário do INSS e FGTS
- Verificar envio da RAIS (Relação Anual de Informações Sociais) e DIRF (Declaração do Imposto de
Renda Retido na Fonte)
- Cronograma do pagamento de impostos e acordos sindicais
- Despesas de 13º salário dos funcionários
- Seguro de vida para funcionários – previsto em acordo coletivo
- Verificar pagamento da taxa anual de licença para o funcionamento dos elevadores e outros
aparelhos de transporte (pagas à prefeitura)
- Verificar renovação de contratos: seguro; manutenção de elevadores, bombas d'água e piscina;
administradora
- Previsão Orçamentária e Prestação de Contas à Assembléia Ordinária
- Dedetização e desratização
- Alvará de Licença de Funcionamento do Condomínio – para condomínios comerciais e/ou de uso
misto.
- Verificar ações do PCMSO (Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional) e PPRA
(Programa de Prevenção de Riscos Ambientais) – vistoria, laudo e certificado anual
- Verificar formalização de CIPA (Comissão Interna de Prevenção de Acidentes) – pelo menos um
funcionário designado
DECLARAÇÃO DE IMPOSTO DE RENDA DO CONDOMÍNIO
- Ainda que obrigado a se inscrever no CNPJ, o condomínio não está sujeito à apresentação de
declaração de rendimentos (atualmente, Declaração Integrada de Informações Econômico-Fiscais da
Pessoa Jurídica - DIPJ), por não ser pessoa jurídica ou equiparada.
INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS
- Verificar e eventualmente trocar os vedantes (courinhos) das torneiras, misturadores de lavatório e
registros de pressão
- Vistoria contra vazamentos por empresa especializada
TELHADOS, CALHAS E RALOS EXTERNOS
- Vistoria antes do período das chuvas (janeiro a março);
CONTRA INCÊNDIO
- Extintores: recarga anual (a cada cinco anos fazer o teste hidrostático)
- Mangueiras:teste hidrostático anual
- Formação e treinamento de brigada de incêndio
- AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) – residencial e comercial: a cada três anos; de uso
misto: dois anos
INSTALAÇÕES DE GÁS
- Recomenda-se um check-up realizado por um profissional
ELEVADORES
- Inspeção anual rigorosa, a cargo do responsável pela conservação
- Relatório de Inspeção Anual (RIA) dos elevadores, assinado pelo engenheiro
PARA-RÁIOS
- É necessária uma verificação anual das condições do aparelho e do aterramento, incluindo
medição ôhmica (resistência do metal), por empresa especializada. A cada 5 anos, revisão completa
do sistema
CAIXAS D'ÁGUA
- É recomendável, quando da ocasião da limpeza semestral ou anual, solicitar uma análise da água.
OCASIONAL CONSELHO- Reuniões emergenciais quando ocorrer algum fato incomum, para analisá-lo, e ver quais serão as providências
PISCINA
- Clarificação e decantação
ELEVADORES
Checar, para garantir, o nível de óleo. Utilizar o elevador com o nível de óleo abaixo do
recomendado pode gerar avarias no eixo da máquina, diminuindo o conforto e aumentando o custo
do reparo
INSTALAÇÕES ELÉTRICAS
- Inspeção profissional e atestado de regularidade
JARDIM
- Além da poda mensal (limpeza galhos, folhas secas, etc.) existe a poda de formação e condução
dos ramos. A poda de limpeza será feita todo mês, já a de formação e condução cada espécie tem
seu tempo a ser respeitado.
- Misturar a terra ao calcário sempre que necessário para afofar a terra