Post on 16-Apr-2015
PROTOCOLO DE ENTENDIMENTOPROTOCOLO DE ENTENDIMENTO
VIABILIZAÇÃO DA REGULARIZAÇÃO DOS VIABILIZAÇÃO DA REGULARIZAÇÃO DOS
LOTEAMENTOS E DESMEMBRAMENTOS LOTEAMENTOS E DESMEMBRAMENTOS
EM ÁREAS URBANAS DA SEDE E DISTRITOSEM ÁREAS URBANAS DA SEDE E DISTRITOS
VARGEM ALTA - ESVARGEM ALTA - ES
MOTIVAÇÃO:MOTIVAÇÃO:
Encontrar um mecanismo legal para viabilizar a
regularização fundiária no município, considerando sua
importância socioeconômica na medida em que a mesma
se reveste em importante instrumento de capacitação
econômica da população e na melhoria da qualidade de
vida, pois garante acesso aos equipamentos públicos;
Colaborar com a produção dos espaços urbanos no
Município;
Alcançar a segurança jurídica proporcionada pelo Registro
de Imóveis
FINALIDADE:FINALIDADE:
Primeiramente impende pontuar que o principal instrumento
para a regularização de imóveis é a Lei 6.766/79 (alterada
pela Lei 9.785/99) e pelas leis federais 10.257/01 e 10.931/04,
sem perder de vista que em nosso estado o parcelamento do
solo é regulado pela recente Lei 7.943, de 16.12.04, que
derrogou a Lei 3.384/80 e, no âmbito municipal pelas Leis
005/89 e 287/97. Porém, outras formas de regularização
podem ser invocadas, como decisões judiciais proferidas em
ações de usucapião, adjudicação compulsória, divisão,
extinção de condomínio, ou em iniciativas como esta, que
ocorrem em vários municípios brasileiros.
Com a adoção do presente expediente, objetivou-se solucionar
um grave problema social, reduzindo, e talvez um dia quem
sabe, pondo um fim no número de propriedades informais,
conferindo um título de domínio ao possuidor do terreno,
mediante a regularização do solo urbano pelo registro do
loteamento, desmembramento, fracionamento ou desdobro de
imóveis urbanos ou urbanizados, que apresentam situações
de posses consolidadas e irreversíveis.
Entende-se por situação consolidada “aquela em que o
prazo de ocupação da área, a natureza das edificações
existentes, a localização das vias de circulação ou
comunicação, os equipamentos públicos disponíveis,
urbanos ou comunitários, dentre outras situações
peculiares, indique a irreversibilidade da posse
titulada que induza ao domínio” (conceito extraído do
§1º do art. 2º do Provimento n. 28/04 da Eg. Corregedoria
Geral da Justiça do RS).
Neste passo, percebe-se que não é qualquer parcelamento
irregular que terá sua situação jurídica regularizada, há a
necessidade de que a ocupação da área beire índices
próximos à plenitude e de forma consolidada. Implica
dizer que apenas será objeto de acerto o que é
irreversível
PROCEDIMENTO:PROCEDIMENTO:
Conforme restou estabelecido nos debates, foram
empreendidas diligências pela Prefeitura Municipal de
Vargem Alta, pelo Cartório de Registros de Imóveis, a quem
cabe a solicitação, de forma subsidiária, ajuda ao Oficial do
Cartório de Registro Civil e Tabelionato da sede da Comarca
bem como do Distrito de Jaciguá, objetivando identificar os
loteadores (da forma mais completa possível) das áreas
consolidadas, daqueles potenciais parceladores, incluindo-
se as áreas localizadas às margens das rodovias, bem como
daqueles que iniciaram desmembramentos sucessivos.
Uma vez efetuado este levantamento, a relação detalhada será
encaminhada ao Ministério Público que notificará as pessoas ali
mencionadas a comparecerem a uma reunião pública.
Ato contínuo foi firmado entre o Ministério Público e os
proprietários das áreas loteadas irregularmente e daquelas
potencialmente loteáveis, um Termo de Ajuste de Conduta,
no qual ficou consignado que os mesmos deveriam fornecer
elementos para a regularização dos loteamentos nos moldes
ajustados e adiante relacionados, bem como assumir o custo
da mesma, sob as penas da lei.
Uma vez fornecido pelos loteadores/parceladores o
competente levantamento topográfico acompanhado de
memorial descritivo de cada lote bem como de áreas públicas
a Municipalidade, efetuará diligências in locco com o
intuito de atestar a veracidade das informações contidas no
levantamento. Estando tudo em ordem a Municipalidade
emitirá o competente Auto de Vistoria e aprovará o projeto
com base na legislação municipal. Desta forma o
parcelador ou o Município (artigo 40 da Lei 6.766/79)
requererá ao Cartório de Registros de Imóveis, juntamente
com toda a documentação, o pedido para formalizar o
registro de cada Loteamento.
Título de propriedade do imóvel ou preferencialmente a
certidão atualizada da matrícula;
Certidão negativa de ação real ou reipersecutória, de
ônus reais ou outros gravames referentes ao imóvel;
Planta do imóvel e memorial descritivo assinados pelo
proprietário e pelo profissional responsável pela
execução dos serviços, aprovados pela municipalidade e
contendo a descrição pormenorizada de cada lote, a
descrição das áreas públicas, como ruas e áreas de lazer
(caso existam) e a Anotação de Responsabilidade Técnica
– ART/CREA;
DOCUMENTAÇÃO:DOCUMENTAÇÃO:
Auto de Vistoria a fim de constatar a atual situação da
gleba, bem como se a ocupação se encontra localizada
em áreas de preservação ambiental, às margens de
recursos hídricos onde se faz a captação de água
consumida pela cidade ou nas proximidades de locais
extremamente poluídos ou perigosos, que possam pôr
em risco a integridade física dos moradores;
Decreto de aprovação municipal.
EXAME PELO OFICIAL:EXAME PELO OFICIAL:
O pedido de regularização, juntamente com todos os
documentos necessários, é encaminhado ao Registro de
Imóveis a fim de que o Oficial possa verificar se o mesmo
atende as exigências e aos princípios registrais, bem como se
a área a ser legalizada se encontra na disponibilidade do
proprietário, total ou parcialmente, e se será necessário
efetuar algum desmembramento para individualizar a área
objeto de regularização. Estando tudo em ordem, o Oficial
autuará a documentação e encaminhará a mesma ao Juiz
Diretor do Fórum, que proferirá a decisão final após
manifestação do Órgão do Ministério Público, que é o curador
do meio ambiente e protetor dos direitos difusos da
sociedade.
Não serão passiveis de regularização as ocupações
efetuadas em áreas de preservação permanente e legal,
unidades de conservação de proteção integral, terras
indígenas e outros casos previstos em lei, salientando que
as áreas de risco ficam condicionadas à satisfação das
exigências previstas no parágrafo único do artigo 3º da Lei
6.766/79. Implica dizer que a regularização pretendida das
áreas de situações consolidadas deverão atender e
respeitar as condições mínimas de habitabilidade,
segurança, higiene e de respeito ao ambiente.
Publicação de Editais:
Levando-se em conta o bom senso e a oportunidade, o
magistrado poderá determinar a publicação de editais para
conhecimento de terceiros, nos termos da Lei 6.766/79,
objetivando a prevenção de eventuais litígios. Assim, será
FACULTATIVA a publicação dos editais, que, uma vez
determinada, correrá por conta dos respectivos
proprietários.
BENEFÍCIOS:BENEFÍCIOS:
ALGUNS DOS BENEFÍCIOS ATINGIDOS COM O PROJETO:
coibir a propriedade informal;
regularizar qualquer imóvel, até àqueles condomínios sobre
área determindada;
a regularização da totalidade da área, ou a subdivisão de
apenas uma quadra;
a simplificação documental, tanto sobre o imóvel, como do
beneficiário;
conferir o direito de propriedade para quem detém apenas
título de posse, podendo aliená-lo ou onerá-lo (com acesso
ao crédito);
a proteção jurídica dos adquirentes;
atualizar o cadastro das municipalidades, para fins
tributários, propiciando, inclusive, a possibilidade de
tributação sobre a futuras vendas efetuadas, possibilidade
até então inexistente;
incremento da economia, pela inserção de novos negócios
no mundo jurídico formal, bem como novas fontes de
receita para o Município e Estado;
a segurança jurídica e a paz social geradas pelo sistema
registral imobiliário.
CUSTOS:CUSTOS:
As despesas relativas ao levantamento topográfico,
eventualmente pela publicação dos editais, bem como do
registro do loteamento serão suportadas pelos proprietários
de cada gleba fracionada.
Já as despesas com a confecção de escrituras e registro da
transmissão ficarão a cargo dos adquirentes, com exceção
àqueles possuidores de baixa renda, a serem
previamente identificados e relacionados pela
Secretaria de Ação Social, os quais ficarão isentos
das taxas de lavraturas das escrituras bem como do
primeiro registro.
Também ficou acordado que, por meio de Lei Municipal,
tais adquirentes poderão ser isentados do pagamento do
Imposto de Transmissão devido (ITBI).
Quanto às despesas devidas ao Fundo Especial do Poder
Judiciário-FUNEPJ (Lei 6.670/01-ES c/c Ato TJ/ES n. 678) e ao
Fundo de Apoio ao Reg. Civil das Pessoas Naturais do ES-
FARPEN será encaminhado um Ofício à Eg. Corregedoria do
Tribunal de Justiça do Espírito Santo pleiteando a dispensa
dos valores devidos.
CONSIDERAÇÕES FINAIS:CONSIDERAÇÕES FINAIS:
* DESAFIOS ATUAIS A SEREM ENFRENTADOS:
“O Brasil tem mais de 30 leis ambientais federais.
Combinadas às regras estaduais e municipais as leis
deixam apenas 30% do território brasileiro livre para a
ocupação econômica. Como não temos 70% do território
ocupados por paraísos ecológicos, fica óbvio o exagero das
restrições (...)”
“Menos de 50% dos domicílios brasileiros são ligados à rede
de esgotos. Destes, apenas 35% recebem tratamento. O
restante é despejado diretamente em rios, córregos e
lagos. (...)” (Revista VEJA, ed. n. 36, de 10.09.2008).
*EVOLUÇÃO DO DIREITO AMBIENTAL E SUA
COMPATIBILIZAÇÃO COM O DIREITO
URBANÍSTICO:
“Quinhentos anos de ocupação urbana e rural
em áreas de várzeas, contra vinte anos de
legislação ambiental restritiva! Uma tarefa
instigante para os órgãos ambientais, juristas,
advogados, Ministério Público e Poder
Judiciário”. (Drª Anaiza Helena Malhardes
Miranda – Titular da 1ª Promotoria de Justiça
de Tutela Coletiva do Núcleo Teresópolis - RJ)
*Resolução CONAMA nº 302/2002 (classificação das
áreas consolidadas e seus requisitos):
a) definição legal pelo poder público;
b) existência de, no mínimo, quatro dos seguintes
equipamentos de infra-estrutura urbana:
1. malha viária com canalização de águas pluviais;
2. rede de abastecimento de água;
3. rede de esgoto;
4. distribuição de energia elétrica e iluminação pública;
5. recolhimento de resíduos sólidos urbanos;
6. tratamento de resíduos sólidos urbanos; e
C) densidade demográfica superior a cinco mil habitantes por
Km².
*RECENTE POSICIONAMENTO DA ADVOCACIA GERAL DA
UNIÃO, com assento na Assessoria Jurídica da Gerência
Rio de Janeiro do IBAMA:
O entendimento é no sentido de que a aplicação do Código
Florestal se dá pela geomorfologia da área, indicando critérios
do princípio da razoabilidade no exame caso a caso, segundo a
melhor solução para o meio ambiente, para as áreas de
ocupação consolidada.
“6.5 Nas áreas urbanas onde a ocupação não está
consolidada é imperativa a obediência aos dispositivos
do Código Florestal. Já nas áreas onde a ocupação é
consolidada, deve-se aplicar o princípio da razoabilidade
para ponderar qual é a melhor solução para o meio
ambiente e para os cidadãos - Alessandro Q.
Machado, Procurador Chefe do IBAMA/RJ em Parecer da
Advocacia Geral da União de 06.08.2007 - Procuradoria -
Geral Federal - Procuradoria Federal Especializada junto ao
Ibama, referente ao Processo Administrativo nº
02022.000671/2006 - Interessado DIJUR/RJ - Assunto:
Aplicação do Art. 2º do Código Florestal em Área Urbana,
pág. 32.” (Grifo não existente no texto original).
Pontos extraídos do Parecer do IBAMA (ao enfrentar
a alteração dos limites ambientais trazidos pela Lei
4771/65, alterados em 11 de janeiro de 1986):
a) Não indicação da imediata necessidade de desfazimento
de todas as obras urbanas implantadas ao longo dos anos
nessas áreas;
b) Caso o proprietário pretenda o seu desfazimento, com a
demolição das edificações existentes no local, nenhuma
outra pode ser construída, devendo a área de APP ser
revegetada e entregue à proteção ambiental.
PRINCÍPIO DA RAZOABILIDADE – APLICAÇÃO
DEFENDIDA PELA MAIORIA DA DOUTRINA.
JUSRISPRUDÊNCIA – SUPEROR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
– PRINCÍPIO DO POLUIDOR PAGADOR.
"impossibilidade fática e jurídica do desfazimento da obra,
cujas conseqüências ambientais e sociais seriam bem
piores que as de sua realização"STJ - Recurso Especial nº
499.188”
CÓDIGO FLORESTAL E PRINCÍPIO DA
RAZOABILIDADE EM ÁREAS COM OCUPAÇÃO
CONSOLIDADA.
absurdos urbanísticos, especialmente em áreas com
ocupação humana urbana anteriores a alteração legislativa
do próprio dispositivo citado (Lei 4771/65, alterada
parcialmente em 11 de janeiro de 1986);
forma usual das ocupações na maioria das cidades (topos
de morro ou várzeas);
perda do poder do uso da propriedade (impossibilidade de
uso diverso do imóvel inclusive de demolição para reforma);
criação de vários imóveis inaproveitáveis (impossibilidade
de utilização);
fragilidade das relações jurídicas (impedimento da
adequação do uso do espaço urbano, sempre necessário
em razão do aumento populacional)
busca da população para ocupar novos espaços,
anteriormente livres de urbanização, causando maior
impacto ambiental.
NORMAS AMBIENTAIS EM COMPARAÇÃO COM
USO DO SOLO URBANO
Função das Áreas Preservação Permanente:
1 - garantir a permeabilidade do solo nas margens, de
forma a possibilitar a microdrenagem de águas pluviais, e
assim diminuir a contribuição de águas à calha dos rios,
reduzindo o volume das cheias;
2 - garantir a permeabilidade do solo nas margens, de
forma a possibilitar a microdrenagem de águas pluviais, e
abastecimento dos lençóis freáticos, e águas subterrâneas,
especialmente nas áreas onde os aqüíferos se comunicam
com as águas superficiais;
3 - evitar a erosão e o desmoronamento das margens, o
alargamento da calha e a conseqüente alteração na
profundidade do rio, o que pode levar, em casos extremos, a
que o corpo hídrico desapareça, pela ação da evaporação de
suas águas, que, correndo por largo espelho de pouca
profundidade, fica vulnerável à ação do sol;
4 - evitar o assoreamento pelo carreamento de terras para o
leito do rio em referência, bem como para os demais que
receberão suas águas por afluência;
5 - garantir o choque das águas com a vegetação das
margens, assim propiciando a desinfecção de eventuais
elementos poluidores, orgânicos, que passam a ter, com o
choque, a quebra de suas moléculas, e assim facilitando a
despoluição das águas;
6 - manter o fluxo de águas para a bacia de referencia,
mantendo os níveis hídricos em todo o complexo
hidrológico. A supressão vegetal no entorno de nascentes e
microdrenagens leva à diminuição sistemática da vazão dos
corpos hídricos maiores;
- a chamada FUNÇÃO AMBIENTAL é condição, sine qua non,
do reconhecimento da área como APP – (metodologia:
avaliação técnica-ambiental da presença de alguma dessas
funções no corpo hídrico)
Recente posicionamento da FEEMA/RJ:
"No caso, observa-se que se trata de curso d´água canalizado,
cujas margens já foram objeto de intervenção antrópica há
muitos anos, por obras efetuadas pelo próprio poder público,
no processo de urbanização da região.
Ficou caracterizada a perda da função ecológica de
ambas as margens do mencionado curso d´água, que
inclusive contemplam duas vias públicas pavimentadas,
não mais se verificando a permeabilidade, tampouco a
existência ou possibilidade de crescimento de qualquer
vegetação que pudesse contribuir para a proteção do
recurso hídrico, da paisagem, da biodiversidade, o fluxo
gênico da flora ou fauna, ou mesmo para atenuar a
erosão da terra.
Não obstante tudo o que foi dito sobre a importância da
aplicação do Código Florestal nas áreas urbanas, registrou-
se que a imposição da obrigação ao proprietário se
justificaria na medida em que fosse possível resguardar as
imprescindíveis funções ambientais exercidas pelas áreas
de preservação permanente...
Não se trata de admitir a interpretação quanto à
não incidência do Código Florestal nas áreas
urbanas, mas de se confrontar a sua aplicabilidade,
no caso concreto, à luz dos princípios constitucionais
aplicáveis à hipótese." (FEEMA - Fundação Estadual de
Engenharia do Meio Ambiente - Parecer RD nº 04/2007,
oriundo da sua Assessoria Jurídica, da lavra do Dr. RAFAEL
LIMA DAUDT d´OLIVEIRA, datado de 20 de junho de 2007)
DOUTRINA:
(...) a necessidade de destinação urbanística e sócio-ambiental
para as APP quando não mais se verifica em suas áreas a
função ecológica, sob pena de exigir o Poder Público a
manutenção desses limites sem nenhum ganho efetivo
ambiental, muito menos social.
(...)Dentro desse contexto as APP não podem ser consideradas
como ecossistemas intocáveis, já que estão inseridas em um
espaço social, criado originalmente pela natureza e
transformado continuamente pelas relações sociais. Porem, as
metragens definidas pela lei para a proteção das APP urbanas
insistem em considerar os limites do sistema biológico da APP
como entidades fixas, inseridas em um contexto não
dinâmico, o que não é real em áreas urbanas.
Nestas a dinâmica da paisagem é movida pelas relações
sociais que devem ser consideradas na elaboração de
políticas e planos de preservação e recuperação já que
influenciam constantemente a saúde e o funcionamento do
sistema biológico das APP.
(ELSON RONEY SERVILHA, EMILIA RUTKOWSKI, GRAZIELLA
CRISTINA DEMANTOVA e RAFAEL COSTA FREIRIA em
parecer publicado na Revista de Direito Ambiental, n. 46 -
abril/junho de 2007 - Editora Revista dos Tribunais - pág.
97/113).
CONCLUSÕES:CONCLUSÕES:
1) NECESSIDADE EFETIVA DE APROXIMAÇÃO DO DIREITO
AMBIENTAL DO URBANÍSTICO (TENDÊNCIA NACIONAL);
2) USO RACIONAL DOS ESPAÇOES PROTEGIDOS
(HARMONIZAÇÃO NECESSÁRIA);
3) AS DISPOSIÇÕES AMBIENTAIS DO CÓDIGO FLORESTAL SE
APLICAM, IRRESTRITAMENTE, À TODAS AS ÁREAS URBANAS
LIVRES, SEM CONSTRUÇÃO, OU SEJA, NÃO CONSOLIDADAS;
4) AFASTAMENTO DA INCIDÊNCIA IRRESTRITA DAS NORMAS
AMBIENTAIS EM ÁREAS CONSOLIDADAS E EM ESPECIAL;
4.1 - QUANDO DA APLICAÇÃO EM SITUAÇÕES DE
NECESSIDADE PÚBLICA OU UTILIDADE SOCIAL (RESOLUÇÃO
CONAMA 369/2006);
4.2 - QUANDO NÃO HOUVER A POSSIBILIDADE DA ÁREA EM
EXERCER SUA FUNÇÃO AMBIENTAL, NA FORMA DO ARTIGO
PRIMEIRO, PARÁGRAFO SEGUNDO, INCISO II DO CÓDIGO
FLORESTAL, ASSIM DEFINIDA POR MEIO DE AVALIAÇÃO
TÉCNICA AMBIENTAL.
Bruno Santolin Cipriano
Registrador Imobiliário - Vargem Alta - ES
(28) 3528-1139 – santobru@terra.com.br