REVISTA ELETRNICA DE EDUCAO DA FACULDADE ARAGUAIA, 5: 58-76, 2014 58A RENDA DA TERRA: FATORES DE INFLUNCIA NO PREO DOSTERRENOS EM APARECIDA DE GOINIA COM BASE NA PLANTA DEVALORES 2010Jeferson de Castro de Vieira1Janana de Holanda Camilo2RESUMOA terra um bem escasso e necessrio todas atividades humanas. Tomando as cidades como omaior produto da humanidade, palco de manifestaes sociais nas mais diversas escalas, a nointervenodoEstadonosentidoderedistribuioda constantevalorizaodosolo podeprovocar srias distores no tecido urbano com prejuzos a toda a coletividade, principalmenteascamadassociaisexcludasque soempurradasparaasperiferiascadavezmaisdistantes.Para a construo de um pacto social que estabelea o percentual dessa valorizao que deve serreinvestido para a coletividade, preciso conhecer o funcionamento do mercado de terras, seusagentese influnciadasaesdoEstadonospreos dos terrenos.Nessesentido, este artigo seprope explorao terica da justia social envolvida na recuperao de mais-valias fundiriasatravsdasteoriaseconmicasusandocomoestudodecasoomunicpiodeAparecidadeGoinia.Palavras-chave: mercado de terras, mais-valias urbanas, plano diretor, gesto urbana.THE EARNINGS OF THE LAND: FACTORS OF INFLUENCE IN THE PRICEOF BUILDING LOTS IN APARECIDA DE GOINIA BASED ON THE URBANLAND VALUE MAP OF 2010ABSTRACTThe land is a scarce and necessary to all human activities. Taking the city as the greatestproductofmankind,thesceneofsocialmanifestationsinvariousscales,thenon-intervention of the State in the sense of constant appreciation of soil redistribution maycauseseriousdistortionsintheurbanfabricwithalosstotheentirecommunity,especiallythedeletedthatarepushedtotheincreasinglydistantperipheries. Fortheconstructionofasocialpactestablishingthepercentageofrecoverythatmustbereinvested for the collective, it is necessary to know the functioning of the land market,theiragentsandinfluencetheactionsoftheStateinlandprices.Inthissense,thisarticleproposesatheoreticalexplorationofsocialjusticeinvolvedintherecoveryofcapitalgainslandthrougheconomictheoriesusingascasestudy:themunicipalityofAparecida de Goinia.Keywords: land market, urban capital earnings, master plan, urban management.1ProfessordocursodeMestradoem DesenvolvimentoePlanejamentoTerritorial da PontifciaUniversidadeCatlicadeGois - PUC-GO.DoutoremCinciasSociaispela UNB UniversidadedeBrasilia. e-mail: jefersoncvieira@uol.com.br2BolsitaFAPEG.MestrandaemDesenvolvimentoePlanejamentoTerritorial - PontifciaUniversidadeCatlicadeGois - PUC-GO CampusI,Av.1Avenidan1069Qd.88 SetorLesteUniversitrio.Cep:74605-020 Goinia,GO Brasil. e-mail:holandajanaina@gmail.comREVISTA ELETRNICA DE EDUCAO DA FACULDADE ARAGUAIA, 5: 58-76, 2014 59INTRODUOAcidadecapitalistaestemcrise.Subemprego,pobreza,carnciademoradiaedeequipamentoscoletivos,poluio,opressoemtodososaspectosdavidacotidiana,v-seosfrutosamargoseuniversaisdacorridapelos lucros capitalistas e do autoritarismo do Estado dos monoplios.[...] nessaconjunturahistrica [dademocratizaodospases],queemnumerosospasesaanlisedofenmenourbanotemconhecidoumaprofundarenovao[...] compreenderparalutarmelhor.Frequentementeummesmoprocedimento:tratarosinstrumentosanalticosdomaterialismohistricoparaquestionarecombaterasideologiasoficiais,sobreporasaparncias,articularteoriaeprtica. (TOPALOV, 1979,p.5,traduonossa)O rpido processo de urbanizao brasileira, associada a uma governana/gestonosocialmenteconduzidaproduziu muitos municpiosinjustos,ambientalmenteinsustentveis e segregao territorial em escala intraurbana e metropolitana.ConformeapontaMaricatto(2011), astransformaescapitalistas,quesecombinaramsdcadasorientadaspelopensamentoneoliberal(noBrasil,em1980,1990e2000)tiveram forteimpactosobreascidades.Asaestecnocrticas,asdesregulamentaes (principalmente no tocante as privatizaes) e a falta de percepoedeumagestometropolitanaafastaramapobrezaumpoucomaisparalonge,sobrecarregandoossistemasdetransporteereforandoadualidadecentro periferia,cidade polo e cidade dormitrio.Nessesentido, AparecidadeGoinia podeseridentificadacomoumconedasegregao espacial, reunindo populao pobre com um PIB per capita abaixo da mdiade Gois num local de infraestrutura precria (APARECIDA DE GOINIA, 2002c). Alegislao, que protegeu a capital de Gois da especulao imobiliria e da desordemurbana,inexistentenacidadevizinha fezcomquesurgissemdiversosnovosloteamentos. O pblico consumidor desses terrenos foi a populao pobre empregada nacapital, sendoqueoscustosdeurbanizaoeatendimentosdemandassociaisforamintegralmente repassados ao poder pblico municipal.A buscadarecuperaodasmais-valiasurbanasapsa implementaodeumplanodiretorconstrudosobatica da justiasocialdoEstatutodasCidadesassumeaindamaiorrelevnciaemummunicpiocomascaractersticasdeAparecidadeGoinia.REVISTA ELETRNICA DE EDUCAO DA FACULDADE ARAGUAIA, 5: 58-76, 2014 60O processo de formao urbana de Aparecida de GoiniaNa cronologia de ocupao e parcelamento do municpio ntida a influncia deBraslia(fluxosmigratriose degradaoambiental)e, principalmente, dacapitalGoinia.Dessaforma,a partirdaconstruodeGoinia, omunicpiodeAparecidadeGoiniapassouasertratada comocidade-dormitrio,reflexodesualocalizao,ingerncia poltica e da influncia da capital.Isso implica que o processo de formao urbana do municpio, incluindo o mapade valores do solo urbano, no pode ser analisado dissociadamente da capital e de suasaes como cidade polo.Em 1972, j com inmeros problemas de desordem urbana, Goinia promulgouaLeiMunicipaln4.526queimpunha a obrigaoaoparceladordetodaainfraestruturadoloteamento(gua,pavimentao,energiaeltrica) fazendocomquepraticamente cessasseaaprovaodenovosloteamentosnacapital. Assim,pornodisporemdemecanismoslegais ascidadesvizinhasapresentavamumdiferencialdelucro na mercantilizao do solo, ou seja,uma renda diferencial potencial.Figura 01 Mapa da evoluo cronolgica dos parcelamentosFonte: APARECIDA DE GOINIA, 2002 a,c;REVISTA ELETRNICA DE EDUCAO DA FACULDADE ARAGUAIA, 5: 58-76, 2014 61Nesse sentido, a oportunidade especulatria teve repercusso em toda a regiometropolitana mas especialmente emAparecidadeGoinia onde maisde50%deseuterritrio foi loteado em uma dcada! (Figura 01)Assim pode-se dizer que o descompasso entre o nmero de terrenos urbanos e oquantitativopopulacional(Figura 02),aliadofaltadecritriostcnicosnaaprovaodessesloteamentos,implantadossemqualquerinfraestrutura,acabouporgerarumamalha urbana desarticulada, fragmentada, com srios problemas de mobilidade interna emarcada por grandes vazios urbanos sejam glebas no urbanizadas, sejam terrenos noocupados.Essequadrogerouumenormecustosocial,athojenosuplantado,poisaextenso da demanda por infraestrutura e servios incompatvel com a capacidade deinvestimento do municpio.Figura 02 Quadro comparativo entre o nmero de famlias e lotes disponveis.Fonte: Secretaria de Regulao Urbana de Aparecida de Goinia, 2001.A localizao prxima aos postos de trabalho da capital e o baixo custo dosterrenosatraramnovosmoradores,deformaqueem2001omunicpiocontavacom355.171habitantes_umcrescimentopopulacionaldequase100%comparadocomocensode1991 (IBGE,2011) (Tabela1).Mas,mesmoassim,aaodeprovvelespeculao imobiliria provoca um ndice de 58% de terrenos vagos.REVISTA ELETRNICA DE EDUCAO DA FACULDADE ARAGUAIA, 5: 58-76, 2014 62Tabela 1: Crescimento Populacional em Aparecida de GoiniaAno Populao (hab)1980 43.6321991 178.4831996 264.0632000 336.3922007 475.3032010 455.657Fonte: IBGE (2011)Outro fato importante a se destacar que dentre os novos loteamentos surgidos,seisforamassentamentosparafamliasdebaixaounenhumarenda,promovidossemqualquerplanejamento,orapeloEstado,orapelaCapital,equeocasionaramumsignificativoincrementopopulacionalnoMunicpio,quesegundodadosdoIBGE,passou de 43.632 habitantes em 1.980 para 178.843 habitantes em 1.991. (IBGE, 2011).Dessaforma,a polticadeassentamentosdessasfamliasresumia-seaentregadoterreno apenas com a abertura da via, sem infraestrutura e sem edificao.Issoquerdizerque adesarticulaonaimplantaodosloteamentoseocontingentepopulacionalsurgiramncleosurbanosindependentesumdosoutros,comcaractersticas de ocupao e socioeconmicas prprias. Na elaborao do Plano Diretor(2002) esses ncleos foram chamados de regies administrativas, compreendendo SantaLuzia, Centro, Vila Braslia, Garavelo, CidadeLivre, Tiradentes e Papillon. (ver figura03).Assim, comoinciodoprocessodeplanejamentoeordenamento,inauguradocom o Plano Diretor (2002) e as polticas de gerao de renda, foram delineadas umassriedediretrizesestratgicasparaoplenodesenvolvimentodomunicpioquevemtentando,paulatinamente,reverteracaractersticadecidade-dormitrioecorrigirasdistorcidas polticas habitacionais praticadas pela capital e Estado em seu territrio.Comoevidncia,a polticadeinvestimentosdosltimosanos,principalmenteempavimentaoeconstruode equipamentoscomunitriostemgeradoumsobrepreonovalordosterrenos.Diantedaexpectativadachegadadamelhoriaosproprietrios vm antecipando essa valorizao dos terrenos, numa alta generalizada dopreo da terra no municpio.ParaVillaa (2012), ocentroareadacidadecomamaiorconcentraodecomrcio e servios. Esse conceito fundamental no entendimento da lgica de ao doREVISTA ELETRNICA DE EDUCAO DA FACULDADE ARAGUAIA, 5: 58-76, 2014 63mercadoimobilirioqueatuanosobalgicadoslimitesterritoriaisdosmuncipios,masdacidade-real - aquelaquenodistinguefronteiras sejampolticasoulegais,poisastrocas,ofluxo,asrelaes entreofertantesedemandantes,capitalistaseforatrabalhadora acontecem todotempo independentementedesseslimites,ouseja,osempreendedoresimobilirios,sejamloteadores,especuladores,corretoresouincorporadores,atuamsobaticametropolitanacriandoeoportunizandoosnegciosmais rentveis, nas melhores localizaes.Figura 03 Mapa das regies administrativas de Aparecida de Goinia MapaFonte: APARECIDA DE GOINIA, 2002a,b.Renda da terra: Como um bem sem valor pode ter um preo?Afraseacimapodeparecerestranha,masaoanalisar-secomoconstrudaateoriaeconmica marxista dosistemacapitalista - quehojeregetodasasrelaessociaisdomundoocidental - aquiloqueoriginalmentecausaestranhezapassaatersentidoetorna-sefundamental naquestoconceitual darecuperaodasmais-valiasfundirias.Na viso da teoria neoclssica o preo o ponto de equilbrioentre ofertantes edemandantes na troca de mercadoriasmediante uma quantia em dinheiro, j que na suainterpretao asrelaesentreofertantesedemandantessoregidaspelomercadoetenderiamestabilizao,ouseja, frentea umaumentonademanda,mesmoqueinicialmenteosprodutossofressemincrementosdevalordadoaoriscodeescassez,logo outros capitalistasinvestiriamnaproduodaqueledeterminadobem,reequilibrando o mercado.REVISTA ELETRNICA DE EDUCAO DA FACULDADE ARAGUAIA, 5: 58-76, 2014 64Valelembrarquenateorianeoclssicahcomopressupostoum mercadodeconcorrnciaperfeita,caracterizadopelaimpessoalidade, transparncia,ahomogeneidade de produtos, a atomicidade do mercado e a possibilidade de mobilidadederecursos(comoonomonopliodamatria-prima), conspiraparaumconstanteequilbrio entre oferta e procura, e assim, estabilizao de preos.No obstante, no isso que acontece no mercado de terras.Segundo Topalov (1979), para oseconomistasmarginalistasessapeculiaridadedamercadoria terra - urbanaourural residenofatodequeestetrata-sedeummercado de concorrncia imperfeita, pois:a No transparente os agentes no tem acesso uniforme s informaes deoferta e demanda alternativas;b No substituvel - no se transporta um terreno, assim no h possibilidadede substituio total (com as mesmas caractersticas) de um terreno por outro;c Omercadonoatomizado ofatodenosertransportvellevaaumasituao oligopolista;Porm, segundo ateoriamarxista, umproduto stemvalorporque a suaexistncia requer esforo, dedicao e investimento, ou seja, h uma relao direta entreovalor e o tempo socialmente empregado na produo de uma mercadoria.Dessemodo,a composiodovalordeumprodutopodeserresumidanaseguinte frmula:D = MP +FT / P/ M D3O capital (D) investido na produo de uma mercadoria divide-se/transformado emmeiosdeproduo (MP) epagamentodaforadetrabalho (FT) que acrescido de taxa de lucro ou de explorao, que a maisvalia (P) gera um produto M que posto no mercado e trocado por dinheiro(D),permitindoaocapitalistainicial acumulara mais-valiaereiniciandoociclo de produo e da constante acumulao. O D o preo de produo.Aqui est o cerne da questo do preo. A terra no fruto do trabalho humano,nopodeserproduzidaemumafbrica,algo produzidopelanatureza. Logo,nohtrabalhosocialenvolvidoemsuaproduo,ouseja,notemvalor.Todavia,porpiorque seja sua localizao ou caractersticas, ela tem, de fato, um preo.3Adaptado de Topalov, 1979.REVISTA ELETRNICA DE EDUCAO DA FACULDADE ARAGUAIA, 5: 58-76, 2014 65ComoexpeJaramillo(2003), essemecanismoqueatribuiumpreoterraexplicadonaeconomiaclssicapeloprincpiodacapitalizaodarenda. Oautorexplicaqueparaqueoproprietriopossacapturarumapartedovalordaproduoprecisoqueo controlejurdicosobreoterrenopossibiliteexercercontrolesobreumadeterminadacaracterstica(s) (sejamtcnicas,jurdicas,extraeconmicas) daterraquenosejareproduzvelpelosinvestidores.Essacaractersticadeveafetaraformaodopreo doprodutofinal,permitindoaocapitalistaobterrendimentosextras,gerandoconcorrncia/ disputa entre os mesmos para a apropriao desses lucros.Essarelaopodeserexemplificadacomummodelobemsimples:imagine-seduas glebas agricultveis Gleba A e Gleba B. A gleba A mais frtil que a Gleba B,assim dado o mesmo investimento inicial (MP + FT) o produtor conseguiria obter maiorrenda(P).Ocontrolesobreapossibilidadedessasobregannciaquefazcomqueoproprietrio exija receber parte dessa renda, estabelecendo um preo para a utilizao daterra, que proporcional a esse rendimento.Suponha aindaqueaGlebaAcontecomvantagensextrasdelocalizao. Essavantagempermitiriaaindamaisareduo doscustosdeproduo,poishmenorescustos de transporte damercadoria. Novamenteo proprietriorealiza uma operao decapitalizaodarenda elheatribuioutrovalor,maiorqueoprimeiro. Tantoafertilidadedasterrasquantoamelhorlocalizaososituaesqueoscapitalistasnopodem reproduzir espontaneamente e tem uma repercusso econmica que solidifica-seno preo da terra.importanteressaltarqueparaJaramillo(2003) oproprietriodeterrasumagente passivo, ou seja, no contribui a criao do valor do qual se apropria,o que levamuitosautoresaquestionaralegitimidadesocialdesseagentequerecebealgodasociedade que no est acompanhado de nenhum aporte real de sua parte.Essa situao altera a frmula capitalista tradicional:D = T+ MP +FT / P/ M D4Onde T o preo que tem que se pagar para usar a terra.Nessapassagem,a terra umbemescasso eaomesmotempofundamentalatodasasatividadeshumanas,sejaagricultura,implantaodeumaplantafabrilou4Adaptado de Topalov, 1979.REVISTA ELETRNICA DE EDUCAO DA FACULDADE ARAGUAIA, 5: 58-76, 2014 66existncia das cidades e todos os seus subprodutos, pois qualquer uma dessas atividadesnecessita desse elemento, seja como suporte espacial, seja como elemento de produo.Na agricultura, por exemplo, o solo um dos elementos de produo. O produtor lanaas sementes no solo, recolhe e vende a mercadoria, voltando a semear no mesmo espaomantendoocicloprodutivo edecirculao.Diferentedaagricultura, aindstria usa aterra apenas como lcus para instalao do parque industrial. Para Topalov (1979), nascidades, emespecial naproduo imobiliria, omercadomonopolistageradopelacaractersticadenoreprodutibilidadeassociadapropriedadeprivadaacabaporcriarumobstculoaociclodeproduo,poisdiferente dosprodutos daagriculturaedaindstria a mercadoria imobiliria (sejam imveis comerciais ou habitao) necessita deum novo pedao/frao de terreno a cada novo ciclo de produo.Assim, as rendas da terra nas cidades assumem um valor ainda mais expressivo,poisfrenteaumademandasemprecrescentehsobreaterraurbanaumapressodevalorizaoconstante(apesardequefatorescomodegradaourbanae/ouambiental,restries legais e crises econmicas possam provocar desvalorizao).Deve-seconsideraros conceitosdesenvolvidosporMarxquantosrendasparaasreas ruraiscomoarendadiferencial tipoI ondeinvestimentossimilaresdadadiferentescondiesprodutivas(comoafertilidadeeprodutividade)geramrentabilidades;rendadiferencialtipoII queestassociadaaoaumentodosinvestimentosdocapitalista,pode-seampliaraproduomasquepressupeaprviaexistncia da renda diferencial tipo I; a renda absoluta que est relacionada ao fato dasimples existncia da propriedade da terra. o montante mnimo que se paga pela terra,mesmopiorterra soboriscodoproprietrio,graasaoseucontrolejurdicosobreaterra,retir-ladoprocessoprodutivo.rendaabsolutasobrepe-setodasasoutrasrendas;Arendademonoplio segundoasntesedePastore(1984)pode-seafirmarqueestasurgeapenasnostiposdeproduoqueexijamumterrenoespecial,ouseja,quederivemdepreosquealgunsindivduosestejamdispostosaparaconsumirdeterminados produtos; Todos esses tipos de renda tambm so identificveis no espaourbano mas dada a complexidade social, a quantidade de atores e atividades envolvidosessas rendas se complexarizam e se transmutam em outros tipos de renda.Issoimplicaqueatoresoudemandantescommaiorcapacidadedepagamentotmvantagens/preferncianaaquisiodasmelhoreslocalizaes.AespeculaoREVISTA ELETRNICA DE EDUCAO DA FACULDADE ARAGUAIA, 5: 58-76, 2014 67excessivatendeaelevaropreodosterrenosdeformaqueotrabalhadorcomumtempoucachancedeacessoaobemimobilirioinseridodentrodomarcoregulatriourbano,sendoimpelidoaomercadoinformalouaocomprometimentodarendacomopagamento de aluguel.Os especialistas costumam dizer que os principais fatoresdeterminantes dospreos do soloso a localizao, a localizao e a localizao, o que parecesuficienteparaexpressarsuaprimazia.Convm,noentanto, acrescentarograu de escassez, a expectativa dos proprietrios por usos mais rentveis e alegislaomunicipalquedefineousoeaedificabilidadelegais.(JORGESEN, 2008, p.56).O Estado como gerador de mais-valias urbanasPor mais-valias fundirias entendem-se aqui os incrementos de valor da terra quevo sendo gerados no decorrer das diversas etapas de produo e reproduo presentesnoprocessodeurbanizao,entendidoseste comoumprocessopermanente.Esseprocesso conduzido (ou deveria ser) atravs da participao do Estado, de modo geral,e da administrao pblica em particular. (FURTADO, 2006).perceptvelatodosqueoEstadoumdosprincipaisatoresdoprocessodeconstruo do espao urbano. Suas aes se do em diversas frentes desde a construopropriamentedita,aofornecimentodeinfraestruturaearegulao/legislaourbanstica.AtaomissodoEstado,comoporexemplo,nocasodanoprovisodehabitacionaldeinteressesocial,temreflexosnaformaodoespaourbanocomosurgimento dos assentamentos precrios ou favelas.Emseupapelcomoconstrutor, oEstadoedificaosequipamentoscomunitriosquesoespaosouedifciosdeusoeatendimentocoletivocomoescolas,unidadesdesade, creches, parques urbanos e praas; edifcios administrativos para uso do prprioEstado; e pode produzir tambm moradias ou loteamentos inteiros.Estasoperaes [doEstadocomoconstrutor]medidaquealterametransformamaestrutura introduzemmudanasnospreosdosterrenosenosomentenaqueleslotesenvolvidosnoempreendimentodoEstado,masnaquelesqueserelacionamespacialmentecomeles(JARAMILLO,2003).Essas mudanasnosonecessariamente positivas, alguns usos podem provocar desvalorizao dos terrenos.REVISTA ELETRNICA DE EDUCAO DA FACULDADE ARAGUAIA, 5: 58-76, 2014 68MasnasuaaocomopromotordeinfraestruturaqueainflunciadoEstadonos valores de terreno mais perceptvel. A abertura de novas vias, o fornecimento deguatratada,asredesdeesgoto,enarealidadebrasileira,apavimentaoasflticainterferem de maneira ascendente no preo dos terrenos.Porm Jaramillo (2003), diferente do que se tem como senso comum,expe queessatransfernciadevalor dosinvestimentospblicosparaapropriedadeprivadaatravsdoincrementodospreosdosterrenos nosedem termosexatos,ouseja,no proporcional ao valor monetrio das obras pblicas.Assim, em uma abstrao terica afirma que ao fornecer infraestrutura para estaouaquelalocalidadeoEstadoestproduzindoumadiferenciaoentreterrabrutaeterraurbanizadaeamagnitudedosincrementosdevalorseriamproporcionais noaoinvestimento feito, mas s rendas e valores e uso assumidos por estes terrenos que nascidades esto relacionados a fenmenos sociais e ao conceito de irreprodutibilidade.Comisso pode-se dizerqueaofertade infraestrutura afetasimospreosdoterreno, porm nodeformahomognea,aomesmovalormonetriopodeassociar-sealtas de preo em diferentes propores.ParaFurtado (2006), avisolimitadadequeaquelesquerecebambenefciosespeciaisdevemdevolvercoletividadeocusto correspondenteataisbenefcios,desconsiderando o aspecto das decises, nem sempre justas, para a (prvia) distribuiodaqueles benefcios compromete a prpria noo de justia distributiva, contida na ideiaderecuperaopblicadealgoproduzido socialmenteepassveldeserapropriadoprivadamente.Outra vertente fundamental da ao do Estado no mercado de terras seu papelcomo legislador e regulador dos usos urbanos.O Estatuto da Cidade Lei n 10.257, de 10 de julho de 2001 traz uma srie deinovaeslegaisdemodoacontribuirconstruodecidadesmaisdemocrticaseestabelececomofunodomunicpioaelaboraodoPlanoDiretorParticipativo,definindo-o como instrumento norteador da poltica urbana.Oart.2,doreferidoestatuto,tratadasdiretrizesgeraisparaordenaodopleno desenvolvimento das funes sociais da cidade, destacando-se:REVISTA ELETRNICA DE EDUCAO DA FACULDADE ARAGUAIA, 5: 58-76, 2014 69I - garantia do direito a cidades sustentveis, entendido como o direitoterra urbana,moradia,aosaneamentoambiental,infraestruturaurbana,aotransporteeaosserviospblicos,aotrabalhoeaolazer,para as presentes e futuras geraes;IV planejamentododesenvolvimentodascidades,dadistribuioespacial da populao e das atividades econmicas do Municpio e doterritriosobsuareadeinfluncia,demodaaevitarecorrigirasdistoresdocrescimentourbanoeseusefeitosnegativos sobreomeio ambiente;VI ordenao e controle do uso do solo; (BRASIL, 2002).A legislao urbanstica, principalmente o zoneamento que trata diretamente daregulaodeusosedensidadestemefeitodiretonopreodosterrenos.Mudanasqueautorizamusosmaisrentveisdaterraprovocamvalorizao.Amudanadeusoresidencial parausocomercial,porexemplo,permiteaoproprietrioperceberrendasmaiores por aquele terreno.Importante entender que dentro da lgica capitalista o uso a ser dado a terra sersempreaquelemaisrentvel,influenciadopelomapadaescassezepeladisposiodaofertadaterra,mastambmsobrecomportamentoscoletivos. Segundoalgicadacapitalizaodarendaeademandaopreodaterraumaporodessarentabilidadetimaqueoempreendedorimobiliriotemdepagaraoproprietrioparanelaconsigadesenvolver o empreendimento.Isso importante porque aumentos de densidade atravs da concesso de ndicesde aproveitamento maiores, ou a converso de solo rural em urbano atravs da extensodo permetro urbano tem reflexos imediatos no preo dos terrenos.Emqualquerumadassituaesexpostas,doEstadocomoagenteprodutordemais-valiasfundirias, haparticipaopositivadosproprietriosnavalorizaodosterrenos.SegundoFurtado (2006),este[oproprietrio] podeestarausenteemparte ouem todo o perodo de proviso e atributos urbanos ao seu terreno, o qual valoriza-se domesmo modo.Novamente fundamentalrecorreraoart.2.doEstatutodasCidadesquetratacomo obrigao do municpio:IX justadistribuiodosbenefciose nusdecorrentesdoprocessode urbanizao;REVISTA ELETRNICA DE EDUCAO DA FACULDADE ARAGUAIA, 5: 58-76, 2014 70XI recuperaodosinvestimentosdoPoderPblicodequetenharesultado a valorizao de imveis urbanos; (BRASIL, 2002).Oestatutoqueregulamentaosart.182e183daConstituioBrasileiraresultadodeanosdelutapelareformaurbana,movimentoqueenvolveumamploespectro de segmentos sociais, da academia aos movimentos de luta por habitao.Portanto,calcularoquantoosmarcosregulatriosdeusodosoloeosinvestimentospblicosemobraseinfraestruturainfluenciaramopreodosterrenosurbanos fundamental na orientao das polticas de recuperao social de mais-valias,o que pode contribuir justa distribuio de nus e benefcios decorrentes do processode urbanizao a todos os habitantes da cidade.METODOLOGIA DE ANLISE DA COMPOSIO DO PREO DA TERRAComoexpostoanteriormente, vriositensinfluenciamnacomposiodo preodaterra:localizao,ofertadeinfraestrutura,ofertadeservios(transportepblico,sade,educao)eequipamentospblicos(praaseparques),legislaourbanstica(uso do solo, restries de ocupao) e outros que nem poderiam ser mensurados comoasespeculaes nemsemprefactveis quanto instalaodeumgrandeequipamento pblico ou particular, ou o inflacionamento artificial de valores promovidopor proprietrios ou especuladores.Nesse sentido, com base nas fontes de consulta disponveis, e em uma tentativade reproduo do contexto social onde aquele terreno est inserido, neste estudo optou-sepelaseleodas variveis deinfraestrutura (gua,esgotoepavimentaoasfltica),localizao e legislao urbanstica.Paraanlisedarelaodessasvariveiscomopreodaterrautilizar-se-aanlisederegresso,mtodoestatsticocapazde estudarapressupostarelaoentreduasoumaisvariveis.Naanlisederegressopossvel tanto quantificaraforadarelao entre varivel explicativa e varivel explicada, ou seja, a correlao (R), quantoexplicitaraformadessarelao, atravs daregresso.Acorrelaoentrevariveis(independentementedaunidadedemedida)maiorquantomaisprximade+/- 1,00,sendoqueosinalnegativoexplicarelao inversamenteproporcional, eopositivoREVISTA ELETRNICA DE EDUCAO DA FACULDADE ARAGUAIA, 5: 58-76, 2014 71correlao direta, ou seja, quanto mais a varivel explicativa sobe ou maior, maior avarivel explicada.Aamostra doestudo 56terrenos contemplaramtodasasregiesadministrativasdomunicpio(figura3).Sobreosterrenos foilevantado osdadosrelativos s variveis consideradas da seguinte forma:A Infraestrutura: gua se o terreno servido ou no por gua tratada; esgoto seoterrenoservidoounoporcoletaetratamentodeesgotosanitrio; pavimentao asfltica se o logradouro de acesso ao terreno pavimentado ouno;B Legislao Urbanstica:Segundoaleidezoneamentodomunicpio deAparecidadeGoinia LeiComplementarn017,de13deoutubrode 2008, cadazonapossuiumndicedeaproveitamento que determina o potencial construtivo do terreno em relao sua rea,oqueinfluencianaatratividadedosterrenosparainstalaodeatividadesmaisrentveis. Os ndices de aproveitamento, segundo as zonas so:Tabela 2:Zoneamento e ndices de AproveitamentoSIGLAZoneamento ndice de AproveitamentoZRBDZona Residencial de Baixa Densidade 1,0xZMBD Zona Mista de Baixa Densidade 1,5xZRMD Zona Residencial de Mdia Densidade 2,0xZMMDZona Mista de Mdia Densidade 2,0xZRAD Zona Residencial de Alta Densidade 4,0xZPA III Zona de Proteo Ambiental III 0,7xZAEZona de Atividade Empresarial 2,0xZIR Zona Influncia da Rodovia 2,0xFonte: APARECIDA DE GOINIA, 2008.REVISTA ELETRNICA DE EDUCAO DA FACULDADE ARAGUAIA, 5: 58-76, 2014 72C LocalizaoOmunicpiodeAparecidadeGoiniaestdividido emseteregiesadministrativas (Figura 3) cujadivisocorrespondeacaractersticasdeocupaoelocalizaogeogrfica.sabidoquedentrodasregiesmetropolitanasacidadepoloexerceforteinflunciasobreosdemaismunicpios. Considerandooque expeVillaa(2012) que, (i) o centro de uma cidade corresponde rea com a maior concentrao decomrcioeservios, (ii)queapopulao,o mercado eosatoresdoespaourbanorespondemdinmicadacidadereal,ouseja, nofazem distinodoslimitesterritoriais, o centro de Aparecida de Goinia , na verdade, Goinia.Essarelaodeproximidadeinfluenciaopreodaterraurbanademaneiraquequantomaisprximodocentro,ouseja,deGoiniamaioropreodosterrenosnomunicpio de Aparecida de Goinia.Portanto,naanlisedalocalizaoestabeleceu-se,partirdecrculosconcntricosdaPraaCvica,gradualmenteacada2,5km, 7 (sete)classificaesquanto distncia:Tabela 3:Distncia do terreno ao centro de Goinia ZoneamentoSIGLADISTNCIA1 Entre 5,00 km e 7,5 km2 Entre 7,50 km e 10,00 km3 Entre 10,00km e 12,50 km4 Entre Entre 12,50 km e 15,00 km5 Entre 15,00 km e 17,50 km6 Entre 17,50 km e 20,00 km7 Mais de 20,00 kmFonte: Camilo, Janana (2013)RESULTADOSTabela 1Valor Venal MdiaREVISTA ELETRNICA DE EDUCAO DA FACULDADE ARAGUAIA, 5: 58-76, 2014 73O alto desvio padro 66,50 demonstra que a mdia no um bom preditor dopreo do terreno.Considerando o valor venal do terreno como varivel explicada, segue algumassimulaesdainflunciadalocalizao,ndicedeaproveitamentoepavimentaoasfltica como variveis explicativas.Tabela 2:Localizao como varivel explicativaModelo RRR ajustadoErro Padro1 ,497 ,247 ,233 58,25307Segundo osresultados 24,7%davariaodopreoseriaexplicadapelalocalizao.Tabela 3:Localizao como varivel explicativaCoeficientesModelo Coeficientes no Padronizados Coeficientes Padro tSigB Erro padro BetaConstante 146,474 18,598 7,876 ,000Localizao -19,8924,729 -,497 -4,206,000Percebe-se a influncia negativa da localizao na variao do preo.Tabela 4:ndice de Aproveitamento como varivel explicativaModelo RRR ajustadoErro Padro1 ,728 ,531,522 45,98323AmostraMnima MximaMdia Desvio-padroValor venal (m) 56 5,73 309,13 75,4314 66,50712Amostra vlida 56REVISTA ELETRNICA DE EDUCAO DA FACULDADE ARAGUAIA, 5: 58-76, 2014 74Observa-se atravs ReR queacorrelaoalta emaiorqueofatorlocalizao.Tabela 5ndice de Aproveitamento como varivel explicativaModelo Coeficientes no Padronizados Coeficientes Padro t SigB Erro padro BetaConstante -15,003 13,104 -1,145 ,257Localizao 57,680 7,382,7287,814,000Tabela 6:Localizao,ndice deaproveitamento e pavimentaoasfltica como variveisexplicativas.Modelo RRR ajustadoErro Padro1 ,745 ,555,529 45,65176Observa-se que R e R so altos. Considerando localizao, asfalto e ndice deaproveitamento.Tabela 7: Localizao,ndicedeaproveitamentoepavimentaoasflticacomovariveis explicativas.Modelo Coeficientes no Padronizados Coeficientes Padro tSigB Erro padro BetaConstante 19,639 25,727 ,793,449Pav. Asfltica1,923 4,822,037,399 ,692ndice de Aprov. 50,2708,569 ,6355,866,000Localizao -6,9664,291 -,174 -1,623 ,111Deacordocomosresultadosobtidos,percebe-sequea variaodovalorvenalpode sermelhorexplicadaaofazer acomposioentreasvariveispavimentaoasfltica, ndice de aproveitamento e localizao.REVISTA ELETRNICA DE EDUCAO DA FACULDADE ARAGUAIA, 5: 58-76, 2014 75CONSIDERAES FINAISOsinalnegativo significa queadistnciainterferena(des)valorizaodoterreno,poisconsiderandoaszonascriadasnaTabela2, quevariamde1paramaisprximo de Goinia e 7 para mais longe, fica confirmado que quanto mais prximo oterreno da capital, melhor se explica seu preo.Essasituaocorroboradapelozoneamentodacidadequeatribuimaioresndices construtivos nessa regio e na regio do centro de Aparecida de Goinia. Nessesentido pode-se afirmar que o plano diretor refora ao invs de redistribuir as vantagensde localizao, reiterando a dependncia do municpio da cidade polo.Naanlisedosresultadospercebe-setambmqueo ndicedeaproveitamentotem peso maior na variao do preo do terreno do que a pavimentao asfltica.Esse dado reitera a proposio de Jaramillo (2003), quantoa no existncia deuma relao diretamente proporcional entre os custos das obras pblicas e a valorizaodos terrenos. A valorizao acontece por ter impacto na possibilidade de perceber maiorrenda dado a especfica insero do terreno num contexto da cidade que foi socialmenteconstrudo e que no pode ser reproduzido.Desta forma, a frmulapara se estimar o preo/ valor venal (m) de um terrenopoderia ser assim descrita:Y=19,369 + 1, 923 (x) + 50,270 (z) 6,966 (w), ondeY valor venal (m)X pavimentao asfltica, (sendo 0= para no possui e 1 = para possui)Z ndice de aproveitamento, (variando de 0,7 a 4,00)W localizao, (variando de 1 a 7, sendo 1 mais prximo de Goinia).Fundamentaltentarentenderalgicadefuncionamentodomercadodesolospara se buscar a recuperao social das mais valias urbanas, reinvestindo os recursos demodo a oferecer cidades mais justas e melhor gerir o espao urbano.REFERNCIAS BIBLIOGRFICASAPARECIDADEGOINIA. LeiComplementarn 004/2002,de30dejaneirode2002. Planejamento Municipal Sustentvel, o Plano Diretor do Municpio de Aparecidade Goinia, Aparecida de Goinia, 2002.APARECIDADEGOINIA______. LeiMunicipaln2.246/2002,de30dejaneirode2002. PolticadeOrdenaoparaoCrescimentoeDesenvolvimentoEstratgico(POCDE) do Municpio de Aparecida de Goinia, Aparecida de Goinia, 2002.REVISTA ELETRNICA DE EDUCAO DA FACULDADE ARAGUAIA, 5: 58-76, 2014 76APARECIDADEGOINIA______. RelatrioFinaldomunicpiodeAparecidadeGoiniaaoprogramaHabitarBrasildoBancoInteramericanodeDesenvolvimento,abrilde2002. PlanoEstratgicoMunicipalparaAssentamentosSubnormais (PEMAS), Aparecida de Goinia, no publicado, 2002.APARECIDA DE GOINIA______. Lei Complementar n 17/2008, de 13 de outubrode 2008. Lei de Zoneamento. Aparecida de Goinia, 2008.APARECIDADEGOINIA______. PlantadeValores2010, AparecidadeGoinia,2010.BRASIL. EstatutodaCidade: guiaparaimplementaopelosmunicpiosecidados.2 edio. Braslia: Cmara dos Deputados, Coordenao de Publicaes, 2002.FURTADO,Fernanda. Instrumentosparaagestosocialdavalorizaodaterra:fundamentao,caracterizaoedesafios.TextoproduzidoparaoseminrioFinanciamento das cidades: Instrumentos Fiscais e de Poltica Urbana. Braslia, 2006.IBGE. Indicadoressociaismunicipais.Disponvelem: .Acessoem: 10 de setembro de 2011.JARAMILLO,Samuel. LosFundamentoseconmicosdelaparticipacinemplusvalias. CIDE Unviersidad de los Andes y el Lincoln Institue of Land Policy, 2003.Cap2eCap3. Disponvelem: . Acesso em:16 de maro de 2013.JORGESEN,Pedro. Omercadoimobilirioeaformaodospreosdossolos.In:PINHERO, Otilie Macedo, et al. Acesso terra urbanizada : implementao de planosdiretores e regularizao fundiria plena. Florianpolis : UFSC; Braslia : Ministrio dasCidades, 2008.PASTORE,Everaldo. RendaFundiriaeParcelamentodoSolo:Goinia(1933-1983). Braslia, 1984. Dissertao de Mestrado. Universidade de Braslia, 1984.MARICATO,Ermnia. MetrpolesDesgovernadas. RevistaEstudoAvanados.Vol.25.n.71.SoPaulo,2011.Disponvelem

Acesso em: 11 de junho de 2013.TOPALOV,Christian. LaUrbanizacinCapitalista: algunoselementosparasuanlisis. Mxico,Edicol,1979.Disponvelem:http://www.institutodeestudiosurbanos.info/EspecializacionMercados/DocumentosCursos/UrbanizacionCapitalista-Topalov Christian-1979.pdf>. Acesso em: 28 de marode 2013VILLAA,Flvio. Reflexessobreascidadesbrasileiras.SoPaulo:StudioNobel,2012.Recebido em 04 de maro de 2014.Aprovado em 20 de maro de 2014.