5 AVALIAÇÃO - s3-sa-east-1.amazonaws.com · LAUDOS PERICIAIS E DE VISTORIA – INSPEÇÃO PREDIAL...

REINALDO RIBEIRO GERTH ENGENHEIRO CREA-SP Nº 0600339061

RUA GUARATINGUETÁ - Nº 229 - CRISPIM - CEP 12402-590 - TELEFAX 3642-3881 - PINDAMONHANGABA – SP

[email protected]

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LAUDOS PERICIAIS E DE VISTORIA – INSPEÇÃO PREDIAL

AVALIAÇÕES PATRIMONIAIS

5 – AVALIAÇÃO

O objetivo primordial é estabelecer a metodologia mais adequada para

determinação do justo valor de mercado do imóvel objeto da lide.

Nas avaliações de imóveis urbanos, no caso é o de unidade autônoma

(apartamento), tais como são consideradas áreas periféricas, podem ser utilizados os

métodos comparativos de dados de mercado.

Adotaremos critérios e regras da Norma para Avaliação de Imóveis nas

Varas da Fazenda Pública da Capital, elaborada pela comissão de Peritos nomeada

pela Coordenadoria do Centro de Apoio aos Juízes da Fazenda “CAJUFA”,

denominada NORMAS–2004, visando à atualização das NORMAS–75, para

atender a norma NBR-14.653.

Os valores pesquisados foram obtidos com informações em imobiliárias e

publicações da cidade, tendo os elementos características construtivas compatíveis

com os da unidade avalianda e estando situados na mesma região geoeconômica,

dentro do próprio condomínio.

Haverá redução de 10% nas ofertas, dada a elasticidade do negócio.

Terá a média aritmética dos valores unitários pesquisados e

homogeneizados, dando preferência à aplicação da média saneada dos valores

limites acima e abaixo de 30%.

Para a unidade autônoma, utilizaremos o método comparativo de outras

unidades autônomas pesquisadas, e homogeneizadas, transpondo o valor para o

imóvel avaliando.

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ELEMENTO 1

Fonte: Imobiliária Danelli.

Informante: Sra. Eliene Aparecida Silva Gomes.

Referência: 13.122.

Telefone: 12.3632.4077.

Data: Maio de 2017.

Natureza do elemento: Oferta.

Localização: Av. Charles Schneider, 1001, Bloco D, Apto 31, 3º andar, Taubaté.

Descrição: Uma sala de estar/jantar com varanda, uma suíte com banheiro privativo,

dois dormitórios, um banheiro social, cozinha, área de serviço e duas vagas para

veículo.

Observação: apartamento original.

Viu = Vo x Fo x Fa x Fc

Ac

Onde: Viu = valor do imóvel por unidade.

Vo = valor da oferta.

Ac = área construída.

Fo = fator oferta.

Fa = fator área.

Fc = fator construção.

Vo= R$ 255.000,00.

Ac = 137,8448 m².

Fo = 0,90.

Fa = 1,00.

Fc = 1,00.

Viu = 255.000,00 x 0,90 x 1,00 x 1,00

137,8448

Viu = R$ 1.664,92 / m².

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ELEMENTO 2




Telefone: 12.3632.4077.

Data: Maio de 2017.


Localização: Av. Charles Schneider, 1001, Bloco C, Apto 2, 2º andar, Taubaté.


um dormitório, um banheiro social, cozinha, área de serviço e uma vaga para

veículo.



Ac




Fo = fator oferta.

Fa = fator área.


Vo= R$ 190.000,00.

Ac = 105,9321 m².

Fo = 0,90.

Fa = 1,00.

Fc = 1,00.

Viu = 190.000,00 x 0,90 x 1,00 x 1,00

105,9321

Viu = R$ 1.614,24 / m².

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ELEMENTO 3




Telefone: 12.3632.4077.

Data: Maio de 2017.


Localização: Av. Charles Schneider, 1001, Bloco F, Apto 23, 2º andar, Taubaté.



veículo.



Ac




Fo = fator oferta.

Fa = fator área.


Vo= R$ 240.000,00.

Ac = 134,7992 m².

Fo = 0,90.

Fa = 1,00.

Fc = 1,00.

Viu = 240.000,00 x 0,90 x 1,00 x 1,00

134,7992

Viu = R$ 1.602,38 / m².

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ELEMENTO 4

Fonte: Celso Solera Imóveis.

Informante: Sra. Cristina Solera.

Referência: VA-034.

Telefone: 12.3624.1430.

Data: Maio de 2017.

Natureza do elemento: Venda recente.

Localização: Av. Charles Schneider, 1001, Bloco E, Apto 42, 4º andar, Taubaté.



veículo.



Ac




Fo = fator oferta.

Fa = fator área.


Vo= R$ 230.000,00.

Ac = 134,7992 m².

Fo = 0,90.

Fa = 1,00.

Fc = 1,00.

Viu = 230.000,00 x 0,90 x 1,00 x 1,00

134,7992

Viu = R$ 1.535,62 / m².

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ELEMENTO 5

Fonte: Celso Solera Imóveis.

Informante: Sra. Cristina Solera.

Telefone: 12.3624.1430.

Data: Maio de 2017.


Localização: Av. Charles Schneider, 1001, Bloco D, Apto 23, 2º andar, Taubaté.



veículo.



Ac




Fo = fator oferta.

Fa = fator área.


Vo= R$ 220.000,00.

Ac = 137,8448 m².

Fo = 0,90.

Fa = 1,00.

Fc = 1,00.

Viu = 220.000,00 x 0,90 x 1,00 x 1,00

137,8448

Viu = R$ 1.436,40 / m².

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ELEMENTO 6

Fonte: Imobiliária Cunha.

Informante: Sr. Cunha.

Referência: 825.

Telefone: 12.3624.7448.

Data: Maio de 2017.


Localização: Av. Charles Schneider, 1001, Bloco A, Apto 62, 6º andar, Taubaté.


um dormitório, um banheiro social, cozinha, área de serviço e uma vaga para

veículo.



Ac




Fo = fator oferta.

Fa = fator área.


Vo= R$ 230.000,00.

Ac = 105,9321 m².

Fo = 0,90.

Fa = 1,00.

Fc = 1,00.

Viu = 230.000,00 x 0,90 x 1,00 x 1,00

105,9321

Viu = R$ 1.954,08 / m².

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RESUMO DOS ELEMENTOS

ELEMENTO - 1------------------------------------------R$ 1.664,92/m²

ELEMENTO - 2------------------------------------------R$ 1.614,24/m²

ELEMENTO - 3------------------------------------------R$ 1.602,38/m²

ELEMENTO - 4------------------------------------------R$ 1.535,62/m²

ELEMENTO - 5------------------------------------------R$ 1.436,40/m²

ELEMENTO – 6------------------------------------------R$ 1.954,08/m²

TOTAL-----------------------------------------------------R$ 9.807,64/m²

Média Aritmética: R$ 9.807,64

6

Média Aritmética: R$ 1.634,61/m².

Media Saneada: R$ 1.634,61/m².

Limite Superior: 1,3 = R$ 2.124,99/m².

Limite Inferior: 0,7 = R$ 1.144,23/m².

Elementos a excluir: nenhum.

Valor saneado - Vs = R$ 1.634,61/m² (hum mil, seiscentos e trinta e quatro

reais e sessenta e um centavos por metro quadrado).

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5.1 – CÁLCULO DO VALOR DO APARTAMENTO

Vaa = Aia x Vs.

Onde: Vaa = valor do apartamento avaliando.

Aia = área do imóvel avaliando.

Vs = valor saneado.

Aia = 134,7992 m².

Vs = R$ 1.634,61/m².

Vaa = 134,7992 x R$ 1.634,61.

Vaa = R$ 220.344,12.

VALOR FINAL DO APARTAMENTO: R$ 220.344,12 (duzentos e vinte mil,

trezentos e quarenta e quatro reais e doze centavos).

6 – CONCLUSÃO

Conforme vistoria e após levantamentos, verificou-se um terreno em

formato irregular, com topografia plana, servido de melhoramentos e equipamentos

urbanos, tais como: via asfaltada, guia, sarjeta, calçada, rede de energia elétrica,

rede de água potável, rede telefônica, iluminação pública, rede de esgoto, coleta de

lixo domiciliar, rede coletora de água pluvial e linha regular de transporte urbano

nas imediações.

O imóvel avaliando, com idade aproximada de 18 (dezoito) anos, está

contido no Condomínio Residencial Via Schneider, constituído de sete blocos, com

seis pavimentos em cada bloco e quatro apartamentos por pavimento, portaria,

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estacionamento no pavimento térreo, salão de festas, mini quadra esportiva, piscina,

sauna, WC masculino e feminino, hall de entrada, um elevador por bloco e

escadarias de acesso aos pavimentos.

A unidade autônoma conta com 134,7992 m² de área construída total,

possuindo uma sala de estar com varanda, uma sala de jantar/estar, uma suíte com

banheiro privativo, dois dormitórios, um banheiro social, uma cozinha, uma área de

serviço e duas vagas para veículo identificadas como 212 e 212-A. Cadastrado junto

à Prefeitura Municipal sob o nº 4.4.065.195.076.

Seu entorno é formado por residências classificadas pelo mercado como

padrão médio, com finalidade residencial.

Após estudos e pesquisas obtivemos o valor total apurado e

homogeneizado de R$ 220.344,12 (duzentos e vinte mil, trezentos e quarenta e

quatro reais e doze centavos).

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7 – FOTOGRAFIAS

Foto 1: Vista frontal do condomínio.

Foto 2: Vista da portaria.

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Foto 3: Vista da entrada do bloco E.

Foto 4: Vista da sala de estar/jantar.

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Foto 5: Vista da cozinha e área de serviço ao fundo.

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Foto 6: Vista interna de um dos dormitórios.

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Foto 7: Vista interna de um dos banheiros.

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Foto 8: Vista de uma das vagas para veículo.

Foto 9: Vista do salão de festas.

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Foto 10: Vista da piscina infantil.

Foto 11: Vista da piscina para adultos.

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ENCERRAMENTO

Nada mais havendo a esclarecer, encerramos o presente trabalho que é

composto por 23 (vinte e três) folhas, impressas em computador, com informações

somente no anverso, todas rubricadas, vindo a primeira e a última assinada por este

perito que as subscreve.

ANEXOS:

- Anexos fotográficos, constituídos por 11 fotografias.

O signatário coloca-se ao inteiro dispor de Vossa Excelência para os

esclarecimentos que fizerem necessários.

Pindamonhangaba, 26 de junho de 2017.

____________________________

Reinaldo Ribeiro Gerth

Engenheiro CREA n.º 0600339061

Perito Judicial

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