Aluna: Daniela Hummel Mungai

DANIELA HUMMEL MUNGAI

VILA OLÍMPIA, SÃO PAULO (1986-2012)

Parcerias Público-Privadas na Construção do Espaço

Urbano

SÃO PAULO

2013

2

UNIVERSIDADE PRESBITERIANA MACKENZIE

PROGRAMA DE PÓS-GRADUAÇÃO EM ARQUITETURA E URBANISMO

Dissertação de Mestrado


Parcerias Público-Privadas na Construção do Espaço

Urbano

Daniela Hummel Mungai

Dissertação apresentada ao Programa de Pós Graduação em Arquitetura e

Urbanismo da Universidade Presbiteriana Mackenzie como parte das exigências

para obtenção do título de Mestre em Arquitetura e Urbanismo.

Professor Orientador: Dr. Carlos Guilherme Santos Serôa da Mota

SÃO PAULO

2013

3

DANIELA HUMMEL MUNGAI


Parcerias Público-Privadas na Construção do Espaço Urbano

Dissertação apresentada ao Programa de Pós

Graduação em Arquitetura e Urbanismo da

Universidade Presbiteriana Mackenzie como parte

das exigências para obtenção do título de Mestre em

Arquitetura e Urbanismo.

Professor Orientador: Dr. Carlos Guilherme Santos

Serôa da Mota

Aprovada em: ____/____/____

Banca Examinadora

Professor Doutor Carlos Guilherme Santos Serôa da Mota

Universidade Presbiteriana Mackenzie

Professora Doutora Nadia Somekh

Universidade Presbiteriana Mackenzie

Professor Doutor Francisco Alambert

Universidade de São Paulo

M966v Mungai, Daniela Hummel

Vila Olímpia (1986-2012): Parcerias Público-Privadas na construção do espaço urbano. / Daniela Hummel Mungai – 2013.

132 f. : il. ; 30 cm Dissertação (Mestrado em Arquitetura e Urbanismo)

- Universidade Presbiteriana Mackenzie, São Paulo, 2013.

Bibliografia: f. 106-114.

1. Parcerias Público-Privadas. 2. Espaço urbano. 3. Vila Olímpia. 4. BID. 5. Movimento Colmeia. I. Título.

CDD 711

4

Com carinho,

aos meus pais, Luiz Carlos e Ivone.

5

AGRADECIMENTOS

Ao professor-doutor Carlos Guilherme Mota, uma personalidade inspiradora que

tive o prazer de ter como orientador da pesquisa e que muito me incentivou a

discursar sobre o tema; agradeço pela dedicada orientação na realização deste

trabalho.

Aos professores Cândido Malta Campos Neto, Francisco Alambert, José

Geraldo Simões Jr. e, sobretudo à Nadia Somekh, pelas contribuições no

direcionamento da pesquisa.

Aos arquitetos Roberto Aflalo Filho, Luiz Felipe Aflalo Herman e Grazzieli

Gomes Rocha, que me concederam material e entrevistas de grande valia no

processo de desenvolvimento desse trabalho.

Ao carinho e compreensão da minha família Hummel Mungai, pelo tempo em que

estive distante durante a elaboração dessa dissertação.

Ao meu amor André Fetchir, pelo constante apoio e colaboração em todas as fases

da pesquisa.

À cidade de “São Paulo! comoção da minha vida...”1

1 Trecho do poema “Inspiração”, de Mario de Andrade, publicado no livro Paulicéia Desvairada

(1922).

6

Aqui não se elegem dirigentes, nem se discutem objetivos; tampouco

há tempo e condições de refletir sobre valores, filosofias ou utopias.

Na [cidade-] empresa reina o pragmatismo, o realismo, o sentido

prático; e a produtivização é a única lei.

Carlos Vainer

7

RESUMO

A pesquisa trata de possibilidades de desenvolvimento de projetos urbanos em São

Paulo por meio das Parcerias Público-Privadas, traçando um paralelo com aqueles

implementados no contexto socioeconômico dos países centrais. Ao percorrer por

alguns instrumentos urbanísticos aplicados por diversas gestões municipais

paulistanas desde o final da década de 1980, que são baseados em Parcerias

Público-Privadas e que levaram à consolidação do bairro da Vila Olímpia em um

importante centro de negócios da capital, o trabalho questiona o modo de produzir a

cidade apenas pela visão normativa em relação à construção de espaços urbanos.

Sendo assim, os impactos causados sobre aquele território também são aqui

avaliados. Em seguida, ao analisar um projeto elaborado pelo setor privado para

melhorias urbanas no bairro, o trabalho oferece uma visão sobre o posicionamento

das elites empresariais na governança urbana e sua atuação nas transformações

em relação à forma urbana que vêm ocorrendo na região.

Palavras-Chaves: Parcerias Público-Privadas. Espaço urbano. Vila Olímpia. BID.

Movimento Colmeia.

8

ABSTRACT

The research deals with possibilities of developing urban projects in São Paulo

through public-private partnerships, drawing a parallel with those implemented in the

socioeconomic context of the central countries. When browsing for some urban

instruments used by various municipal administrations of São Paulo since the late

eighties, which are based on public-private partnerships and that led to the

consolidation of the district of Vila Olímpia in an important business center of the

capital, the work questions this mode of producing the city only by normative view

regarding the construction of urban spaces. Thus, the impacts on that area are

evaluated here. Then, when analyzing a project developed by the private sector for

urban improvements in the neighborhood, the work provides insight into the

positioning of the business elites in urban governance and its role in relation to

changes in urban form that have been occurring in the region.

Key-words: Public-private partnerships. Urban Space. Vila Olímpia. BID. Colmeia

partnership.

9

RESUMEN

La investigación trata de posibilidades de proyectos de desarrollo urbano en São

Paulo a través de asociaciones público-privadas, trazando un paralelo con las

aplicadas en el contexto socioeconómico de los países centrales. Al buscar algunos

instrumentos urbanísticos utilizados por diversas administraciones municipals da

ciudad desde finales de los ochenta, que se basan en la colaboración público-

privada y que condujo a la consolidación del barrio de Vila Olimpia en un importante

centro de negocios de la capital, las cuestiones laborales este modo de producción

de la ciudad sólo por punto de vista normativo sobre la construcción de los espacios

urbanos. Por lo tanto, los impactos en esa zona se evalúan aquí. Luego, al analizar

un proyecto desarrollado por el sector privado para mejoras urbanas en el barrio, el

trabajo da una idea de la posición de las élites empresariales en la gestión urbana y

su papel en relación a los cambios en la forma urbana que han estado ocurriendo en

la región.

Palabras clave: Alianzas publicoprivadas. Espacio urbano. Vila Olímpia. BID.

Asociación Colmeia.

10

LISTA DE ILUSTRAÇÕES

Imagem 01 Limite da área de estudo no bairro da Vila Olímpia, em São

Paulo-SP........................................................................................

21

Imagem 02 Mapa esquemático da região de Times Square, Nova

York................................................................................................

35

Imagem 03 The Bowtie .................................................................................... 39

Imagem 04 Broadway Boulevard ..................................................................... 41

Imagem 05 Implantação do projeto Duffy Square............................................. 42

Imagem 06 Vila Olímpia em 1958 .................................................................... 56

Imagem 07 Projeto do Bulevar JK, parte do Plano Bulevar Zona Sul............... 59

Imagem 08 Perímetro da Operação Urbana Faria Lima .................................. 67

Imagem 09 Vila Olímpia em 1999 .................................................................... 69

Imagem 10 Heliportos na região da Vila Olímpia ............................................. 71

Imagem 11 Perímetro de intervenção da ZAC Rive Gauche, em Paris ........... 76

Imagem 12 Interface da Associação com o poder público e com a

comunidade ...................................................................................

81

Imagem 13 Cartaz de divulgação do programa de reciclagem ........................ 83

Imagem 14 Planta do Plano Piloto do Movimento Colmeia ............................. 84

Imagem 15 Projeto Setor Modelo – Rua Vicente Pinzon ................................. 85

Imagem 16 Mobiliário urbano proposto para o setor modelo e para as novas

avenidas ........................................................................................

85

Imagem 17 Proposta Viária elaborada junto a CET ......................................... 86

Imagem 18 Passagens de Pedestres .............................................................. 87

11

Imagem 19 Áreas consideradas como “Oportunidades” pelo Movimento

Colmeia, a serem tratadas com projetos pontuais e os projetos

que foram ou estão sendo executados nesses locais ...................

88

Imagem 20 Planta do alargamento da Rua Funchal ........................................ 90

Imagem 21 Ramo 200 ...................................................................................... 91

Imagem 22 Trecho da nova avenida, entre a Ramos Batista e a Rua Funchal 93

Imagem 23 Trecho típico de calçadas das novas avenidas ........................... 94

Imagem 24 Praça Raul Cortez ........................................................................ 95

Imagem 25 Praça Geymael ............................................................................. 96

Imagem 26 Rua Carmontelle .......................................................................... 98

Imagem 27 Projeto da Colmeia atualizado em 2012 ...................................... 99

Gráfico 01 Estatística da criminalidade em Times Square (1993-2010) ...... 38

Gráfico 02 Crescimento do número de pedestres na Times Square (Verão

1999-2010)..................................................................................

38

Gráfico 03 Satisfação ao experimentar a Times Square (2008 e 2009) ...... 43

Gráfico 04 Lugares mais visitados dos Estados Unidos em 2009 ............... 45

Gráfico 05 Relatório Anual da Times Square Alliance 2012 ........................ 47

Gráfico 06 Taxa de vacância dos edifícios de escritórios em São Paulo –

3º trim. 2012 ...............................................................................

100

Gráfico 07 Preços de escritórios por metro quadrado em São Paulo– 3º

trim. 2012 ...................................................................................

100

12

Foto 01 Green Light for Midtown ............................................................... 40

Foto 02 Duffy Square …………………………………..……………………... 42

Foto 03 “Disctintive Food Stands”.............................................................. 42

Foto 04 A tradicional festa da virada de ano ............................................. 46

Foto 05 O evento da Yoga Solstice............................................................ 46

Foto 06 “Meeting Bowls”............................................................................. 46

Foto 07 A frente, favela Coliseu e, ao fundo, uma das torres do

complexo WTorre Plaza ...............................................................

73

Foto 08 Protótipo das galerias subterrâneas que foram instaladas na

nova avenida ................................................................................

92

Foto 09

Postes de fiação elétrica no perímetro do projeto onde já

existem valas prontas para o aterro..............................................

93

Foto 10

Fotografia feita pela CONCREMAT para relatório realizado em

2009 ilustrando obras realizadas pela telefônica..........................

93

Foto 11 Rua Olimpíadas alagada em 04/02/2010...................................... 97

Quadro 01 Resultados obtidos com OI entre 1988 e 1995 ............................ 64

13

LISTA DE ABREVIATURAS

ACRJ Associação Comercial do Rio de Janeiro

ANAC Agência Nacional de Aviação Civil

ARE Área de Revitalização Econômica

BID Business Improvement District

BNDES Banco Nacional do Desenvolvimento

CEPAC Certificado de Potencial Adicional de Construção

CEO Chief Executive Officer

CET Companhia de Engenharia de Tráfego

CETESB Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental do Estado de São

Paulo

CID City Improvement District

CNLU Comissão Normativa de Legislação Urbanística

CPI Comissão Parlamentar de Inquérito

CJP Central Johannesburg Partnership

CONVIAS Departamento de Controle de Uso de Vias

DEM Democratas

EMURB Empresa Municipal de Urbanização

EUA Estados Unidos da América

FUNAPS Fundo de Atendimento à População Moradora em Habitação Subnormal

HIS Habitação de Interesse Social

IDA International Downtown Assocation

IPTU Imposto sobre a propriedade Predial e Territorial Urbana

NASDAQ National Association of Securities Dealers Automated Quotations,

Associação Nacional Corretora de Valores e Cotações Automatizadas

14

OI Operação Interligada

ONG Organização Não Governamental

OU Operação Urbana

OUFL Operação Urbana Faria Lima

PDDI Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado

PEC Proposta de Emenda Constitucional

PPP Parceria Público-Privada

PT Partido dos Trabalhadores

SEBRAE Serviço Brasileiro de Apoio às Micro e Pequenas Empresas

SECOVI Sindicato da Habitação

SEMPLA Secretaria Municipal do Planejamento

TCM Tribunal de Contas dos Municípios

ZEIS Zona Especial de Interesse Social

15

SUMÁRIO

INTRODUÇÃO: TEMA, PROBLEMAS E CONCEITOS ...................................... 17

I. PARCERIAS E PARCEIROS NA VILA OLÍMPIA ...................................... 22

II. SOBRE A METODOLOGIA DA PESQUISA ............................................. 25

CAPÍTULO 1 - O CASO DAS UTOPIAS URBANAS: URBANISMO COMO

NEGÓCIO.............................................................................................................

28

1.1. A EXPERIÊNCIA AMERICANA: BUSINESS IMPROVEMENT

DISTRICTS ………………………………………………………………..

30

1.1.1. O Exemplo da Times Square Alliance, Nova York .............................. 34

1.1.1.1. Limpeza ………………………………………………………………… 36

1.1.1.2. Segurança ………………………………………………………..…….. 37

1.1.1.3. Projetos Urbanos ………………………………………………………. 39

1.1.1.4. Eventos e Turismo…...………………………………………………… 43

1.1.1.5. Assistência Social ……………………………………………………... 45

1.1.2. Internacionalização dos BIDs .............................................................. 48

1.2. A EXPERIÊNCIA BRASILEIRA: ÁREAS DE REVITALIZAÇÃO

ECONÔMICA (ARE) ............................................................................

51

CAPÍTULO 2 – “MODELANDO” A VILA OLÍMPIA... ......................................... 55

2.1. ANTECEDENTES ................................................................................ 56

2.2. O PROJETO BULEVAR ZONA SUL (1987) ........................................ 58

2.3. OPERAÇÕES INTERLIGADAS (1988) ............................................... 61

2.4. OPERAÇÃO URBANA FARIA LIMA (1995) ........................................ 66

2.4.1. A “Vila do Silício” Paulistana ................................................................ 68

2.4.2. O Modelo Francês ............................................................................... 74

CAPÍTULO 3 – ...“REMODELANDO” A VILA OLÍMPIA: O MOVIMENTO

16

COLMEIA ............................................................................................................. 78

3.1. ESTRUTURA DA COLMEIA ........................................................... 80

3.1.1. Programa de Segurança Patrimonial .............................................. 81

3.1.2. Programa de Coleta Seletiva de Lixo ............................................. 82

3.1.3. Programa Urbanístico ..................................................................... 83

3.2. A LIGAÇÃO FARIA LIMA-FUNCHAL ............................................. 90

CONSIDERAÇÕES FINAIS ................................................................................. 101

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ................................................................... 106

ANEXOS .............................................................................................................. 115

ANEXO A – Entrevista a Adenilde Lima Ferreira (Nana) –

Administradora da Associação Colmeia ....................................................

116

ANEXO B – Entrevista aos arquitetos Roberto Aflalo Filho, Luiz Felipe

Aflalo e Grazzieli Gomes Rocha - Escritório Aflalo & Gasperini Arquitetos

125

ANEXO C – Entrevista ao arquiteto José Moraes – Escritório Place

Design........................................................................................................

127

17

INTRODUÇÃO: TEMA, PROBLEMAS E CONCEITOS

Urbanistas, geógrafos e acadêmicos em disciplinas correlatas passaram um tempo

considerável delineando o surgimento de Parcerias Público-Privadas (PPPs) e a

inclusão das elites empresariais dentro da governança urbana contemporânea

(BRENNER e THEODORE, 2002; HARVEY, 1989; LOGAN e MOLOTOCH, 1987;

WARD, 2000). Rose Compans (2005, p. 20, grifo nosso) descreve sistematicamente o

pensamento da literatura nesse ponto. Embora longa, sua reflexão sinaliza nossa

abordagem:

Essas novas formas de relacionamento entre o poder público e setor privado destinadas ao aumento da competitividade do sistema urbano assemelham-se àquelas recentemente empreendidas em muitas cidades norte-americanas e européias que, segundo alguns autores, estariam conformando um modelo específico de gestão, denominado por Harvey (1996) de ‘empresariamento urbano’, por Ascher (1995ª) de ‘gerenciamento público urbano’, por Le Galès (1995) de ‘governança urbana’, por Parkinson (1992) e Fainstein & Fainstein (1994) de ‘mercantilismo local’ e, afinal, por Moura (1997) de ‘empreendedorismo competitivo’.

A multiplicidade de denominações atribuídas ao mesmo modelo corresponde à ênfase que cada autor confere às características interpretadas por ele como essenciais. Para Harvey (1996), a característica central do modelo consiste na formação de parcerias público-privadas e na criação de um ‘clima favorável aos negócios’. Já para Ascher (1995ª), é a adoção de uma postura negociadora e flexível do poder público, que agiria muito mais no acompanhamento do mercado do que na tentativa vã de prever e regular sua dinâmica. A repartição de responsabilidades públicas entre o poder estatal e setor privado e a adoção de uma racionalidade empresarial na administração urbana consubstanciam, na opinião de Le Galès (1995), o eixo desse modelo de gestão, enquanto Parkinson (1992) e Fainstein & Fainstein (1994) o aspecto crucial reside na venda de projetos públicos a investidores privados, numa perspectiva estritamente mercadológica e concorrencial.

A problemática é complexa, como se pode notar. Milton Santos (1993, p. 106)

classifica como “urbanização corporativa” o papel direto ou indireto que as grandes

empresas (das “corporações”) exercem na reformulação do espaço urbano, de modo

que tal reformulação conceda tratamento privilegiado aos interesses corporativos.

Para caracterizar a urbanização corporativa, o geógrafo afirma que “a eficácia das

grandes empresas vem de sua presença em lugares estratégicos do espaço total,

18

pontos escolhidos por elas mesmas, dos quais exerce sua ação sobre outros pontos

ou zonas, diretamente ou por intermédio de outras firmas” (SANTOS, 1993, p.115).

Qualquer que seja a denominação, as diferentes formas de Parcerias Público-

Privadas (PPPs) normalmente estão associadas a ideais neoliberais – baseados no

fundamento político da minimização do Estado – e aos interesses da “cidade

empresa” (VAINER, 2000b). No caso da PPP como instrumento da política e do

planejamento urbanos no Brasil, Daniela Cota (2011, p. 2) indaga se sua adoção se

justificaria apenas para atender a esses ideais e interesses:

Deve-se destacar que no Brasil a adoção da parceria público-privada como instrumento de planejamento urbano (por meio das operações urbanas) apresenta especificidades na medida em que os ideais e princípios neoliberais coexistem com o ideário do direito à cidade, presente na luta pela reforma urbana que ocorre no país a partir dos anos 1960.

O fato é que o atual contexto neoliberal somado à gravidade da crise fiscal no Brasil

faz com que as Parcerias Público-Privadas sejam necessárias para a produção do

espaço urbano, tornando o planejamento funcionalista, onde o Estado é o provedor,

portador da razão e agente de uma política de gestão inatingível.

Sueli Schiffer (2010, p.7) observou o fenômeno que aqui nos interessa ao expor que

“a introdução crescente de parcerias público-privadas nos projetos urbanos tem tido

significativo impacto na organização espacial das aglomerações urbanas”. O

elemento central de tal impacto consiste na transição de um planejamento integrado

e compreensivo, onde a ação explícita do Estado se dá em nome do interesse

coletivo, para um planejamento resumido à execução de projetos para “áreas

estratégicas” do espaço urbano. Brenner e Theodore (2002) associam estes projetos

à produção de “espaços neoliberais”, definidos como resultado de ações de grupos

de pressão que e assumem as mais diversas denominações, como associações de

moradores e Organizações Não Governamentais (ONGs). Para os autores, estes

grupos atuam em nome da sociedade civil e tomam o lugar do Estado nas

intervenções diretas sobre a organização espacial.

Considerando que grande parte da população das cidades brasileiras está fora do

mercado, políticas públicas que se associem à iniciativa privada visando à

dinamização do mercado como alavanca para a revitalização urbana, fatalmente

19

atingirão somente parte da sociedade - marca de nosso patrimonialismo histórico,

onde as leis são feitas de acordo com os interesses de poucos2.

Ao analisar vários projetos urbanos implementados nas últimas décadas na Europa,

Lecroart (2007) indica como um dos maiores desafios de sucesso justamente a

articulação entre os interesses dos diversos investidores (públicos e privados) e os

resultados almejados pelo planejamento urbano em geral. O que dizer destas

articulações em países como o Brasil, onde as metas de desenvolvimento urbano

não visam na prática “reduzir as disparidades sociais e regionais”, como afirma Paul

Lecroart (2007, p. 18) para os casos europeus?

Aqui entram em questão as divergências entre a sociedade burguesa e a de elite.

Entre as principais características da sociedade de elite analisadas por Florestan

Fernandes (1973) e Csaba Deák (1999), a que merece destaque, por sua vinculação

direta à produção do espaço urbano, é justamente a característica de não se apoiar

no desenvolvimento das forças produtivas (ou seja, capital e trabalho) como motor

da acumulação. Segundo os autores, nessas sociedades, a organização espacial

não precisa ser estruturada de forma homogênea no todo para o desenvolvimento

das forças produtivas, mas apenas parcialmente, de modo a assegurar a

manutenção de um padrão excludente de desenvolvimento econômico.

Já Haesbaert (2006, p.93, grifo nosso) explica o porquê do desinteresse por parte

dos investidores privados em incluir habitações de interesse social em seus projetos:

A hegemonia do projeto burguês de ‘modernização’, ao mesmo tempo em que concebia a disciplinarização da pobreza, segregada em espaços "marginais", impunha uma nova ordenação territorial viabilizadora dos macro-processos da produção capitalista.

No âmbito das pesquisas sobre a “cidade empresarial”, há uma tendência em

generalizar o termo com base em uma ou duas funções. O termo "empresarial" pode

ser a forma mais apropriada de capturar a mudança do papel do Estado no

desenvolvimento urbano. Não pode, contudo, ser a melhor forma de dizer como se

dá a atuação do Estado atualmente nas áreas da política, como saúde, habitação e

educação.

2 Sobre a problemática do patrimonialismo no Brasil, ver a análise clássica de Raymundo Faoro em

“Os Donos do Poder: Formação do Patronato Político Brasileiro” (1958).

20

Segundo Harvey (1989), o uso do termo "cidade" no âmbito da literatura da "cidade

empresarial" é potencialmente problemático de duas maneiras. Ele invoca

encerramento, delimitação e limites. Ele objetiva a cidade, fazendo "parecer que

‘cidades’ podem ser agentes ativos quando são meras coisas" (HARVEY, 1989, p.

5). Cidades que são ou não empresariais. Além disso, o termo "empresarial" é

frequentemente utilizado não para se referir a um "espaço" - uma cidade inteira ou

uma parte dela em particular, mas sim para mencionar as agências e as instituições

que o governam.

Os estudos abordados para a realização do trabalho fornecem dados extremamente

úteis para compreender a reconfiguração da política urbana e a natureza do

urbanismo contemporâneo. No entanto, eles deixam a desejar em duas frentes:

muitas vezes não deixam claro como as elites empresariais e as empresas estão

posicionadas dentro da governança urbana; e há pouco consenso a respeito do por

que do envolvimento das elites empresariais e das empresas nesses processos.

Nesse sentido, a presente dissertação busca avaliar como estão ocorrendo essas

parcerias na cidade. Mais precisamente, analisa se elas têm promovido a

diversidade urbanística ou se elas intensificam e aprofundam a desigualdade e a

segregação socioespacial. E, claro, pretende apontar como a sociedade está

inserida nos processos decisórios de gestão.

Para isso, o objeto de estudo é o bairro da Vila Olímpia em seu desenvolvimento

entre os anos de 1980 e 2012, período em que a região em que está inserido sofreu

uma intensa verticalização e uma mudança de uso predominante com base em

incentivos políticos dados via a implementação de Parcerias Público-Privadas,

conforme mostram Somekh e Campos Neto (2002).

O perímetro delimitado para análise engloba a parte baixa do bairro e coincide com

o Subsetor Funchal da Operação Urbana Faria Lima e com a área de intervenção do

Movimento Colmeia – entre a Avenida Juscelino Kubitscheck, Avenida Faria Lima,

Rua Ribeirão Claro, Avenida dos Bandeirantes e Marginal do Rio Pinheiros. Veja na

Imagem 1, abaixo, o perímetro de estudo.

21

Imagem 1 - Limite da área de estudo no bairro da Vila Olímpia, em São Paulo-SP.

Fonte: Elaborado pela autora com base em imagem do Google Earth.

22

I. PARCERIAS E PARCEIROS NA VILA OLÍMPIA

Em face da crise econômica, da reestruturação produtiva e da redefinição do papel do Estado, destaca-se cada vez mais a necessidade de formas de ação formuladas e implementadas em nível local, com o objetivo de promover o desenvolvimento econômico. (SOMEKH e CAMPOS NETO, 2005, [n.p.], grifo nosso)

Ao longo das três últimas décadas a prefeitura da cidade de São Paulo tem adotado

políticas baseadas em Parcerias Público-Privadas para direcionar o crescimento e o

desenvolvimento de novas centralidades urbanas. A Operação Urbana Faria Lima

foi a política mais significativa que levou o bairro da Vila Olímpia a sofrer uma

intensa verticalização e uma mudança no uso do solo – destacando-se hoje como

um importante centro de negócios na capital.

Mas o bairro passou por um período de recessão em termos imobiliários, pois a

Operação Urbana promoveu um adensamento de tal magnitude que a região não

teve condições de suportar. Atualmente, a Vila Olímpia tenta se reestruturar com

base nas ações de uma associação de iniciativa privada que atua em parceria com a

Prefeitura do Município, chamada de Movimento Colmeia.

Neste caso, será avaliada a hipótese de que as contrapartidas exigidas dos

investidores privados, em função da utilização das melhorias decorrentes das

modificações das normas edilícias e urbanísticas na região, possam não ser

suficientes para evitar gastos públicos em infraestrutura no futuro.

Com base no estudo de caso do Movimento Colmeia, onde a própria iniciativa

privada constata a carência de diversidade urbanística e de espaços públicos de

qualidade no bairro da Vila Olímpia - decorrentes da inexistência de um programa

básico de ocupação (projeto urbano) nas parcerias realizadas, levanta-se a questão

do papel do poder público frente à produção do espaço urbano e a importância da

implementação de projetos em escala local na cidade.

Refletir sobre o modo como se deram essas parcerias no processo de consolidação

do bairro envolve questões como: a necessidade de um projeto que envolva

23

desenho urbano, que seja capaz de prever a diversidade urbanística e que seja

integrado às Operações Urbanas; e a participação da sociedade civil nos processos

decisórios de gestão para que seja garantida a função social da propriedade e para

que se evitem gerar processos de gentrificação3.

A presente pesquisa pretende tratar das possibilidades de desenvolvimento de

projetos urbanos em São Paulo baseados em Parcerias Público-Privadas, traçando

um paralelo com aqueles já implementados no contexto socioeconômico dos países

centrais. O objetivo é questionar este modo de produzir a cidade com base em uma

avaliação dos impactos causados pelas Parcerias Público-Privadas sobre o território

da Vila Olímpia.

Para tanto será preciso considerar alguns paradigmas de análise e produzir um

diagnóstico em relação ao objeto de estudo, avaliando se as parcerias

implementadas ali têm atendido o interesse coletivo ou somente os interesses dos

grupos de pressão. Neste caso, também cabe verificar se elas têm produzido

espaços urbanos diversificados, socialmente responsáveis e de qualidade, bem

como se procura avaliar se as PPPs que se formaram no período de reestruturação

do bairro levaram em conta um programa de atendimento econômico e social para a

população diretamente afetada pela Operação, como a comunidade informal

preexistente da Favela Coliseu, incluindo a representação da sociedade civil no

controle compartilhado da Operação Urbana.

Pretende-se apontar alguns dos potenciais e limites deste tipo de parceria com a

iniciativa privada, quando realizadas na cidade de São Paulo. Para tal são

analisadas aqui as obras viabilizadas no bairro da Vila Olímpia pelo Movimento

Colmeia, assim como os projetos que não foram executados em função do

desinteresse por parte do poder público neste tipo de parceria. Ao mesmo tempo, é

3 Da expressão inglesa gentrification, trata-se de um neologismo em português e é aqui entendido

como o fenômeno de ‘enobrecimento’ urbano. A gentrificação consiste num conjunto de processos de transformação do espaço urbano que ocorre, com ou sem intervenção governamental, nas mais variadas cidades do mundo e diz respeito à retirada de moradias, que pertencem a classes sociais menos favorecidas, de espaços urbanos que subitamente sofrem uma intervenção urbana. Inicialmente foi observado no contexto urbano do mundo anglo-saxão, segundo os estudos mais clássicos - como os textos do geógrafo Neil Smith. Mais recentemente vários estudos acadêmicos consideram que a gentrificação tenha se generalizado pelo mundo todo e seja uma das manifestações da globalização, que se dá de uma forma peculiar nas metrópoles latino-americanas.

24

traçado um paralelo com um tipo de parceria semelhante muito praticada em

cidades dos Estados Unidos – os chamados Business Improvement Districts.

Como resultado, espera-se que este estudo possa avaliar as consequências do

envolvimento do setor privado na produção de espaços urbanos, mais precisamente

na formação de alianças estratégicas. Enfim, aspira-se compreender suas

expectativas, avaliar os resultados obtidos em função de seus investimentos e

identificar as percepções deixadas aos moradores e usuários do bairro da Vila

Olímpia.

Os elementos básicos do que Harvey denomina "empreendedorismo local" envolvem não apenas o desenvolvimento de parcerias entre o poder público e o setor privado, mas a capacidade mais geral de articulação, por parte dos atores e forças sociais. Partindo do princípio de que o poder de ordenar o espaço deriva de um complexo conjunto de forças, mobilizadas por diversos agentes, o governo local deve coordenar uma ampla gama de forças sociais, exercitando a governança urbana (SOMEKH e CAMPOS NETO, 2005, [n.p.], grifo nosso).

Em suma, pretende-se aqui enfrentar o desafio de estudar e compreender as várias

dimensões da ordenação do espaço urbano em um determinado local desta

complexa e desencontrada metrópole.

25

II. SOBRE A METODOLOGIA DA PESQUISA

Essa pesquisa orientou-se com base em dois procedimentos metodológicos: um

fundamentado na pesquisa bibliográfica e outro centrado no levantamento de

informações sobre o objeto de estudo por meio de documentações, entrevistas e

levantamentos de campo, além da experiência da autora fruto de sua intensa

vivência diária no bairro da Vila Olímpia.

A pesquisa bibliográfica esteve centrada em temas como os princípios do urbanismo

e da arquitetura pós-modernos, principalmente no que diz respeito à construção de

novas centralidades urbanas, que contam com Parcerias Público-Privadas para a

construção de seu espaço urbano, como é o caso do bairro da Vila Olímpia.

A autora trabalha mais de quatro anos no escritório Aflalo & Gasperini Arquitetos, o

que possibilitou obter informações relevantes sobre a atuação do mercado

imobiliário no bairro de estudo, uma vez que o escritório foi responsável pela

concepção de diversos projetos na área desde o final da década de 1980, quando se

pensava em deslocar o crescimento da cidade de São Paulo para o seu setor

sudoeste.

Diversas PPPs desenvolvidas pelo poder público, como o Plano Bulevar Sul, as

Operações Interligadas e, principalmente, a Operação Faria Lima, colaboraram para

o desenvolvimento rápido da região da Vila Olímpia. O crescimento não ordenado do

bairro o levou para um período de recessão econômica, o que, consequentemente,

incentivou a iniciativa privada a intervir por lá na busca de alternativas ao

desenvolvimento local por meio de projetos urbanos.

Mais recentemente, a autora também pode observar de perto as preocupações e

intenções dos que se envolveram no Movimento Colmeia na tentativa de reverter os

impactos negativos trazidos ao bairro pelas parcerias anteriores. O sócio-diretor do

escritório Aflalo & Gasperini Arquitetos – Arq. Roberto Aflalo Filho - é também diretor

de projetos da associação. O arquiteto concedeu à autora entrevistas e

disponibilizou todo o material necessário para a sua dissertação. Ele também

apresentou à autora o Arq. José Moraes, sócio-diretor do escritório Place Design, e

26

o Arq. Marcelo Aflalo, diretor da Univers Design – que trabalharam juntos no projeto

do Movimento Colmeia. Além disso, Adenilde Ferreira, representante do Movimento,

contribuiu enormemente com o histórico da construção da ligação Faria Lima-

Funchal – que foi viabilizada pela associação em parceria com a Prefeitura do

Município de São Paulo.

Os interesses, as dificuldades e os resultados da construção desta nova e

importante avenida para o bairro, entre os outros projetos que não saíram do papel,

são aqui avaliados para compreender como se deu essa Parceria Público-Privada

na construção deste novo espaço urbano paulistano.

A urbanista Mariana Fix (2007) compara o Movimento Colmeia aos BIDs norte-

americanos4. Apesar dos envolvidos na associação paulistana não confirmarem

essa relação, ao estudar a atuação da iniciativa privada em um distrito comercial de

Manhattan, é possível não somente entender o envolvimento empresarial na

governança urbana e suas expectativas, mas principalmente analisar os resultados

que este tipo de parceria pode trazer não só aos empresários e proprietários de

imóveis, mas também aos moradores, usuários e visitantes do bairro.

Nesse sentido, essa dissertação analisou em especial a Times Square Alliance, em

Nova York, uma Parceria Público-Privada que conseguiu revalorizar e dar vida ao

distrito comercial que passou por um período de decadência na década de 1980,

mas que hoje é um dos pontos turísticos mais visitados do mundo.

Ao longo desse estudo foram analisados gráficos e tabelas coletados de diversas

instituições que revelam melhoramentos em diversos setores da economia, como

também um aumento da segurança e satisfação dos usuários onde tais parcerias

foram instauradas, apesar da desconfiança inicial da população em relação às

intenções da iniciativa privada em se envolver no “negócio” de governar a cidade.

***

4 “Os promotores imobiliários da região [da Vila Olímpia] organizaram-se em uma associação, nos

moldes dos chamados Business Improvement Districts norte-americanos” (FIX, 2007, p. 72).

27

Com base no exame empírico dos Business Improvement Districts (BIDs), este

estudo oferece uma visão preliminar em relação ao posicionamento e as motivações

do setor privado na governança urbana contemporânea. Ele começa por revisar

criticamente a literatura existente sobre o assunto e desenvolve um quadro

conceitual para a compreensão do envolvimento empresarial na governança urbana.

A análise empírica dos Business Improvement Districts é útil em três aspectos.

Primeiro, ela demonstra vividamente o funcionamento interno de uma das mais

utilizadas e poderosas Parcerias Público-Privadas nos Estados Unidos e o

posicionamento do setor privado. Segundo, por meio de seu estudo comparativo, ela

permite ver a natureza geograficamente híbrida entre as Licitações e os esquemas

BIDs, ao mesmo tempo em que enfatiza as semelhanças e diferenças existentes

entre eles. E terceiro elas trazem os pontos conceituais trabalhados por esta

dissertação.

Usando esse modelo, em seguida, examina o posicionamento e a motivação de

empresas e elites empresariais no âmbito de parcerias BIDs por meio do estudo de

caso da Times Square Alliance, em Nova York. Depois, é realizada uma análise do

conceito BID e sua internacionalização como exemplo de modelo de gestão urbana

para distritos comerciais, especificamente como esse modelo tem se apresentado no

Brasil sob a forma de Áreas de Revitalização Econômica (AREs).

Em seguida, são analisadas três parcerias que ocorreram na cidade de São Paulo a

partir da década de 1980 e que estimularam a consolidação de um novo centro de

negócios na capital em um bairro anteriormente caracterizado por seu uso industrial

e residencial de baixa densidade: o Plano Bulevar Zona Sul, as Operações

Interligadas e a Operação Urbana Faria Lima.

Esta análise é acompanhada do estudo da parceria que, ao contrário das anteriores,

partiu da iniciativa privada e desenvolveu um projeto inédito de desenho urbano ao

sentir que o bairro não havia sido capaz de absorver os impactos decorrentes da

Operação Urbana Faria Lima: o Movimento Colmeia.

28

CAPÍTULO 1 – O CASO DAS UTOPIAS URBANAS: URBANISMO

COMO NEGÓCIO

A gestão pública contemporânea deve admitir a negociação, não apenas a regulamentação. (ALVIM, ABASCAL e MORAES, 2010, p.8, grifo nosso).

Desde os anos 1970, a expressão “Parceria Público-Privada” passa a ser utilizada

em vários países do mundo nas formulações de políticas urbanas, aparecendo

associada aos novos instrumentos de planejamento e gestão dos espaços urbanos

(COTA, 2011). A aplicação de diferentes formas de parceria entre o poder público e

a iniciativa privada, segundo Rose Compans (2005), ocorreu inicialmente nos

Estados Unidos, a partir dos primeiros sinais de estagnação econômica do país com

a decadência das atividades portuárias e o fechamento de um número significativo

de fábricas.

O urbanista Carlos Vainer (2000b, p. 89-90) associa este novo modelo de gestão de

cidade ao de uma empresa. Então, se por um lado “o que conta é a produtividade e

a competitividade, e onde o que vale são os resultados”, por outro os grupos de

“baixa relevância estratégica” são obrigados a serem deixados de lado: “a cidade-

empresa está obrigada a ser realista, conformar-se às tendências do mercado e não

pode dar-se ao luxo de produzir planos utópicos”.

As formas de gestão e contratação devem assegurar a agilidade e a transparência e responder a critérios de eficiência econômica e eficácia social e não de controle político ou burocrático (CASTELLS e BORJA, 1996, p. 159).

Em seguida, Vainer (2000b, p. 92) demonstra que a aceitação dessas alianças

estratégicas na produção do espaço urbano com base em Parcerias Público-

Privadas parte de uma generalizada “consciência de crise” e de um “patriotismo de

cidade”.

Em todas as cidades o projeto de transformação urbana é a somatória de três fatores: a) a sensação de crise aguda pela conscientização da globalização da economia; b) a negociação entre os atores urbanos, públicos e privados e a geração de liderança local (política e cívica); c) a vontade conjunta e o consenso público para

29

que a cidade dê um salto adiante, tanto do ponto de vista econômico, social e cultural (CASTELLS e BORJA, 1996, p. 159).

Este tipo de parceria, diz Harvey (1989, p. 149), quase sempre indica como os

“proprietários (...), incorporadoras e construtoras, o Estado local, e aqueles que

defendem a hipoteca e a dívida pública têm muito a ganhar ao forjar uma aliança

local para proteger seus interesses e para a ameaça de desvalorização localizada".

30

1.1. A EXPERIÊNCIA NORTE-AMERICANA: BUSINESS

IMPROVEMENT DISTRICTS

A maior crítica aos BIDs parte de uma profunda desconfiança da iniciativa privada, que algumas pessoas acreditam que até pode ser bom, onde os espaços públicos estão em causa. As propostas estão desmentindo essa crença, mostrando que o interesse privado e o bem público podem coincidir (MACDONALD, 1996, [n.p.]).

Importante o diagnóstico de MacDonald (1996) visto que, normalmente, não se

imagina que um grupo de empresas que se unem para “limpar” seus respectivos

bairros causaria tanta comoção. “Os BIDs americanos foram acusados de tudo,

principalmente de polarização entre ricos e pobres ao impor impostos

desnecessários” (MACDONALD, 1996, [n.p.]).

Entretanto, ao conhecer o programa dos Business Improvement Districts (BID) mais

de perto, observa-se que os benefícios gerados se estendem para toda a população

do bairro e até mesmo para toda a cidade ao estimular governanças locais.

Observa-se também que este novo modelo de gestão urbana pode ser uma

alternativa aos centros comerciais brasileiros.

Este exemplo de política urbana movida pelas elites empresariais e atualmente em

curso nas cidades norte-americanas é o programa Business Improvement District,

mais conhecido aqui no Brasil por sua sigla “BID” e ora traduzido para programa de

“Melhorias de Áreas Comerciais” 5.

Trata-se de uma Parceria Público-Privada em que proprietários de imóveis e

empresários localizados em uma área geográfica delimitada se propõem a fazer

uma contribuição coletiva para o desenvolvimento, manutenção e promoção de sua

área comercial. Assim, um BID se torna responsável pela publicidade, limpeza e

pelos serviços de segurança de toda a sua jurisdição geográfica.

5 Em algumas literaturas nacionais, o BID é traduzido por ARE – Área de Revitalização Econômica,

um programa brasileiro baseado nos BIDs (tratados mais adiante). Mas como as AREs possuem características próprias e os BIDs influenciaram também outros programas brasileiros, preferiu-se não traduzir o termo apenas para o nome de um programa.

31

Ele permite que os empresários e os proprietários de imóveis em distritos comerciais se organizem para cobrar de si mesmos, voluntariamente, taxas para a manutenção e a melhoria de áreas públicas e, desse modo, assumir o controle sobre elas (FIX, 2007, p. 14).

Quando um BID se constitui, “a taxa passa a ser obrigatória e a ser recolhida pelo

poder público, mas, ao contrário de outras taxas, o governo devolve os recursos

para serem geridos pelo BID e utilizados no próprio distrito” (MACDONALD, 1996,

[n.p.]), sendo que “a presença de recursos públicos é muito rara e, quando acontece,

é de forma excepcional, auxiliando na fase de formação do BID” (LEVY, 2009, p.

25).

Os defensores do BID criticam o papel passado pelo governo no “negócio” de

governar a cidade. Em vez disso, eles são retratados como “uma forma mais focada

e flexível de governança do que as grandes burocracias municipais” (LEVY, 2001, p.

129). Canalizando a ''agência do setor privado para a solução dos problemas

públicos" (MACDONALD, 1996, [n.p.]), eles são representados como “uma

alternativa ao planejamento e desenvolvimento municipal tradicional” (MITCHELL,

2001, p. 116). Mallett (1994, p. 284) vai ainda mais longe ao afirmar que eles são

“uma resposta ao fracasso do governo local em manter e gerenciar adequadamente

os espaços da cidade pós-industrial”.

Segundo MacDonald (1996, [n.p.]), o sucesso dos BIDs reside na sua divergência

com o governo das grandes cidades:

Eles operam sem as regras do serviço público e da burocracia; e mais importante ainda, eles negociam contratos de trabalho a partir de uma ardósia limpa. Eles podem contratar e demitir funcionários com base no desempenho, e não estatuto da função pública ou mandatos do governo.

Quando questionado se o BID poderia ser considerado uma forma de transferir

responsabilidades do governo para o setor privado, o presidente do BID que cuida

da região central da Filadélfia, Paul Levy, argumentou que eles “não substituem os

serviços municipais básicos, e sim apenas fornecem um nível de serviço extra e

superior àqueles que são geralmente fornecidos pelo poder público” (LEVY, 2009, p.

25).

32

A filosofia do BID é a de que a supervisão “do espaço público desencoraja a

atividade criminal e que a estrutura física do espaço público afeta a atividade

criminosa” (HOYT, 2004, p. 369). Recorre, de certo modo, ao trabalho de Jacobs

(2003), que defende que o projeto do espaço urbano pode mudar a maneira como

as pessoas se comportam. Como tal, o programa BID se baseia no pensamento

neoliberal contemporâneo, reforçando a necessidade de atender e enfatizar o clima

de negócios urbanos e a qualidade de vida das cidades.

Alguns comentaristas norte-americanos argumentam que os BIDs tiveram um efeito

profundo sobre a governança e a revitalização de centros urbanos. Nesses termos,

MacDonald (1996, [n.p.]) argumenta que "o movimento BID é um dos mais

importantes desenvolvimentos no âmbito da governança local nas últimas duas

décadas", enquanto Hochleutner (2003, p. 374) afirma que eles “mudaram a forma

como a América governa suas áreas comerciais e centros urbanos”.

Em termos de revitalização, geralmente, os BIDs têm sido focados em uma série de

atividades, como segurança e limpeza das ruas, marketing da região, além de

organização de eventos e festivais. Eles também oferecem comodidades, tais como

guias turísticos itinerantes e folhetos que ajudam a localizar os pontos comerciais ali

existentes (que para os contribuintes como um todo seria improvável apoiar este

gasto). Em muitas destas funções, eles “vão muito além do que mesmo a cidade

com a melhor gerência é susceptível de oferecer”, argumenta MacDonald (1996,

[n.p.]): o modelo assumido pelos BIDs é o de que “não são as megalópoles, mas sim

a Disneylândia, com sua meticulosa atenção à limpeza e satisfação do cliente”.

E é esta relação entre os BIDs e a Disneylândia que Sharon Zukin (1998) analisa,

porém sob a perspectiva crítica, ao dizer que espaços como a Disney e outros com

controle do espaço e colonização do tempo esgotaram a imaginação do que um

espaço público possa ser. Ao mesmo tempo, a mesma autora relata que é difícil

criticar os esforços dos BIDs uma vez que eles podem melhorar a qualidade de vida

em espaços públicos, mesmo quando o controle que eles exercem, do desenho

urbano à segurança privada, visa declaradamente à exclusão.

MacDonald (1996, [n.p.]) defende que os BIDs obtêm sucesso onde o governo

municipal costuma falhar; e isto se deve as suas diferenças de prioridades. Segundo

33

sua teoria, a partir da década de 1960, “os governos locais viraram as costas para

as principais missões de policiamento e saneamento, a favor da criação de um

Estado social maciço”. Ao mesmo tempo em que os sindicatos municipais cresciam

(e isso significava mais gastos ao governo) a prestação de serviços custava cada

vez menos. E, “como as cidades cresceram mais sujas e ‘sem regras’, os clientes

fugiram para shoppings suburbanos, onde eles não têm que se preocupar em ser

assaltado ou pisar em uma poça de urina”.

Os BIDs retomaram um conjunto de valores com relação ao espaço público que

havia sido perdido. Com o lema de que “vandalismo estimula vandalismo”, eles

entendem que coisas simples - como manterem as calçadas limpas e seguras, livres

de lixos e pichações – tem grande importância para a qualidade de vida urbana.

Foi neste tipo de associação que o Movimento Colmeia, no bairro da Vila Olímpia, se

baseou para sua constituição e é por isso que o BID de um dos mais importantes

centros comerciais de Nova York será abordado ainda neste capítulo: a Times

Square Alliance.

34

1.1.1 O Exemplo da Times Square Alliance, Nova York.

Nova York tinha os mesmos problemas de segurança, limpeza, infraestrutura e falta de investimentos, além de orçamentos governamentais cada vez mais apertados. O modelo do BID fez com que a cidade tivesse condições de investir em áreas críticas para turismo e negócios. Pode ser uma boa solução para as cidades brasileiras (CRESCENTE, 1999, p.13)6.

A cidade de Nova York possui mais de cinquenta associações que trabalham nos

moldes dos Business Improvement Districts (BIDs). Eles arrecadam mais de oitenta

milhões de dólares por ano para investimentos urbanos em cincos bairros da cidade:

Manhattan, Brooklyn, Bronx, Queens e Staten Island7.

Um dos maiores BIDs da cidade é a “Times Square Alliance”, organização com

orçamento anual de quase nove milhões de dólares por contribuição voluntária de

seus quatrocentos associados, de acordo com o website da associação. E é esta

parceria, criada em 1992, que colaborou para a revitalização da área que nas

décadas de 1970 e 1980 viveu uma fase de decadência em meio a tráfico de drogas,

prostituição e a explosão de boates de strip-tease.

A região da Times Square é formada pela confluência de duas grandes avenidas da

cidade de Nova York, nos Estados Unidos: a Broadway e a 7ª Avenida, entre as

Ruas 42 e 47 Oeste, na região central de Manhattan. Trata-se de uma área

comercial, onde quase todos os prédios abrigam letreiros luminosos de publicidade

que durante a noite se tornam uma atração peculiar.

Contudo, vale ressaltar que a Times Square não é uma rua ou avenida propriamente

dita, uma vez que não existe nenhuma via trafegável registrada e denominada como

tal no Guia Oficial de Ruas e Endereços da Cidade de Nova York8. Tampouco ela

pode ser tratada como uma simples esquina, já que a área mapeada pela prefeitura

da cidade inclui oficialmente doze cruzamentos de vias públicas, que foram

6 Depoimento de Tim Tompkins, presidente do BID da Times Square Alliance, em matéria publicada

no jornal O Globo, ([19--].

7 De acordo com o website da associação Times Square Alliance.

8 De acordo com o website da Nycitymap.

35

recentemente modificados para atender o grande fluxo de turistas e transeuntes com

a delimitação de áreas exclusivas para pedestres.

Imagem 2 – Mapa esquemático da região da Times Square, em Nova York.

Fonte: IDA Spring Conference, 2012, p. 8.

Na Times Square estão localizados a NASDAQ9, uma das principais bolsas de

valores do mundo, os estúdios da rede de televisão da ABC, da MTV e da Virgin

Records. O local é caracterizado hoje por ser uma das maiores concentrações de

9 National Association of Securities Dealers Automated Quotation. Em português: Associação

Nacional Corretora de Valores e Cotações Automatizadas.

36

empresas da indústria do entretenimento no mundo, além de possuir grandes lojas

das mais famosas marcas internacionais.

O BID da Times Square, presidido por Tim Tompkins, tem equipe própria para limpar

as ruas, reforçar a segurança com vigilantes desarmados, fazer campanhas

publicitárias, promover eventos (como uma das mais famosas festas de fim de ano

do mundo), além de trazer exposições itinerantes que atraem milhares de turistas

diariamente. A parceria também colabora para a manutenção de um museu que

conta a história do bairro e também dá assistência aos desabrigados que vivem na

área.

1.1.1.1. Limpeza

Em seu relatório anual de atividades de 2011, a Times Square Alliance divulgou que

recolheu, naquele ano, mais de 160 mil sacos de lixo de toda a área de abrangência

do BID, além de tudo o que foi coletado pelo poder público municipal. Sua equipe de

limpeza é contratada diretamente pela associação, o que garante um controle maior

sobre a qualidade do serviço prestado. Além disso, abrigam um programa social que

contrata ex-presidiários e moradores de rua com o intuito de reinseri-los no mercado

de trabalho.

Esta equipe também remove pichações e cartazes de muros e postes, para não

estimular o vandalismo. Ainda se preocupam em prevenir a sujeira nas ruas,

instalando lixeiras e cinzeiros ao longo da Times Square:

Em 2007, a Times Square Alliance instalou 850 cinzeiros nas calçadas e conseguiu reduzir em 63% o número de pontas de cigarros jogadas no chão (CRESCENTE, 2009, p. 10).

A coleta é feita ao longo do dia por pequenos caminhões próprios, que levam o lixo

recolhido a um depósito localizado dentro da área do BID. Para lá se dirige o

caminhão público apenas uma vez por dia para retirá-lo – minimizando a circulação

dos mesmos na super-movimentada Times Square.

37

O serviço de limpeza costuma funcionar tão bem nos BIDs que, em alguns casos, a

própria prefeitura acaba por terceirizar este serviço contratando-os. Foi o que

aconteceu em outro BID norte-americano – o “Center City District”, na Filadélfia,

onde a empresa que administra o transporte público da cidade o contratou para

limpar as estações de metrô do centro da cidade.

1.1.1.2. Segurança

A grande maioria dos BIDs possuem agentes de supervisão em suas áreas de

atuação. Na Times Square não seria diferente, ainda mais com a enorme quantidade

de turistas que se somam aos trabalhadores locais diariamente. Estes agentes, não

armados e vestidos com uniformes coloridos, são munidos de rádios

telecomunicadores que, ao identificarem alguma “anormalidade”, acionam a central

de gerenciamento ou a polícia, quando necessário. Eles também auxiliam os turistas

dando-lhes informações. Ou seja, eles são uma espécie de zeladoria da área ao

mesmo tempo em que inibem pequenos delitos.

Como o terrorismo é um fator que assombra os norte-americanos, ainda mais na

região de Manhattan – o coração financeiro do país, a região conta ainda com

patrulhas periódicas feitas por pessoal treinado, munidos de cães farejadores que

trabalham na identificação de bombas.

Todos os tipos de ocorrência são registrados e georreferenciados em um banco de

dados para análise futura. Assim, é possível detectar os locais onde há recorrência

de crimes e planejar, juntamente com a polícia municipal, ações de prevenção de

delitos.

Desde a implantação do programa em 1993, a criminalidade vem sendo reduzida na

região, mesmo com o aumento da circulação de pedestres ao longo dos anos.

Atualmente, a criminalidade é cinco vezes menor do que quando começaram as

38

patrulhas, Os gráficos a seguir mostram esse aumento de pedestres e a redução da

criminalidade.

Gráfico 1 – Estatística da criminalidade em Times Square (1993-2010).

Fonte: Apresentação CB5, 2011.

Gráfico 2 – Crescimento do número de pedestres na Times Square (Verão 1999-2010).


39

1.1.1.3. Projetos Urbanos

Enquanto alguns distritos podem apenas custear a limpeza das ruas e a decoração natalina, outros podem assumir obras públicas, empregar segurança privada, contratar lobistas para conseguir fundos adicionais e assim por diante (FIX, 2010, p. 114).

Os números fornecidos pela Alliance impressionam: apesar de representar apenas

0,1% de toda a área urbana de Nova York, a Times Square é responsável por 11%

da economia e por 10% dos empregos de toda a cidade. Sua economia cresceu

22% desde 2007, enquanto o resto da cidade cresceu apenas 9% (CRESCENTE,

1999, p.13).

Por estarem inseridos em uma das áreas economicamente mais rentáveis da

cidade, alguns projetos urbanos conseguiram ser implementados pelo BID em

parceria com o Município e outras instituições privadas, como a revitalização da

Praça Duffy e o The Bowtie. Este último ampliou 53% dos espaços para circulação

de pedestres na movimentada Times Square. Veja abaixo o traçado do The Bowtie.

Imagem 3 – The Bowtie.


40

Ao perceber que as calçadas ainda eram insuficientes ao alto fluxo de turistas, a

Alliance promoveu uma experiência inusitada durante o verão de 2009: cinco

quadras da Avenida Broadway foram interditadas para automóveis para testar os

impactos à cidade ao reverter a área apenas aos pedestres. Com um baixo custo de

execução, o asfalto recebeu apenas uma pintura da cor vermelha para destacar a

mudança.

O projeto, que ficou conhecido como “Green Light for Midtown”, foi acompanhado

pela Universidade Quinnipiac, que elaborou pesquisas com a opinião dos nova-

iorquinos sobre a mudança. De início, a intervenção causou certa rejeição da

população, que acreditava no aumento do caos na região ao reduzir os espaços

para os automóveis e aumentar o lixo gerado pelos turistas, que agora permaneciam

sentados em cadeiras “de praia” nesses novos espaços.

Foto 1 - Green Light for Midtown.


41

Mas aos poucos as pesquisas foram revelando a satisfação da população em

relação à mudança: 76% dos nova-iorquinos, 75% dos moradores de subúrbio, 63%

das pessoas que trabalham na Times Square e 68% dos gerentes dos negócios de

varejo disseram que gostariam que a intervenção fosse permanente.

A Associação então conseguiu um acordo com a prefeitura, como parte de um

programa de planejamento estratégico da cidade. A faixa da Avenida Broadway que

vai da Rua 42 à Rua 34 foi transformada definitivamente no “Broadway Boulevard”.

A comissária de transportes da cidade, Jannete Sadik-Kahn, também se preocupou

em redesenhar as ruas de Nova York para torná-las mais sustentáveis: “Estas ruas

deixam de ser domínio do automóvel para voltarem a ser espaços públicos,

controlados por pedestres e ciclistas. Os automóveis são empurrados para espaços

menores, cedendo lugar a ciclovias, calçadões e praças” (ABRANCHES, 2008,

[n.p.]).

A imagem abaixo mostra, em cinza, as novas praças criadas com o projeto da

Broadway Boulevard.

Imagem 4 – Broadway Boulevard.


Em vermelho na imagem acima é mostrada a Praça Duffy. Localizada no coração da

Times Square, ela foi um dos projetos mais caros executados pela associação, em

parceria com a empresa de bilheteria Tkts. Nesse projeto foi construído um novo

42

prédio para a venda de ingressos mais baratos para espetáculos da Broadway, que

possui uma arquibancada de piso transparente na cobertura – que fica iluminada à

noite e pode ser utilizada como plateia de convidados em eventos de rua. Veja

abaixo a implantação do projeto de revitalização da praça realizado pelo escritório

“Choi Rophila, Perkins Eastman, William Fellows e PKSB Architects” e uma foto de

sua situação noturna.

Imagem 5 – Implantação do projeto da Duffy Square

Fonte: Dezeen website.

Foto 2 - Duffy Square.

Fonte: Dezeen website.

Com mais espaços convidativos à permanência humana, a Alliance verificou que o

comércio também poderia se expandir. O projeto denominado “Disctintive Food

Stands” criou barracas de comida, devidamente padronizadas, ao longo do recém-

criado Boulevard, que convidam as pessoas a permanecerem ali e a observar a

movimentada rua de Nova York. Veja na foto abaixo um exemplo destas barracas

regularizadas que vendem sanduíches nos boulevares de pedestres.

Foto 3 – “Disctintive Food Stands”


43

Hoje, oito a cada dez pessoas tem opiniões positivas dos boulevares de pedestres

da Times Square, de acordo com a IDA Spring Conference (2012). E a satisfação

das pessoas que experimentam essa porção da cidade, em geral, também

aumentou significativamente, principalmente entre os trabalhadores da área, veja no

gráfico abaixo.

Gráfico 3 - Satisfação ao experimentar a Times Square (2008 e 2009).


1.1.1.4. Eventos e Turismo

Um bairro mais limpo, mais seguro, mais convidativo ao passeio e, claro, ao

consumo. A Broadway volta a ser um destino muito procurado pelos turistas por

seus espetáculos musicais. Dada à vocação turística da área, o BID promove

inúmeros eventos e exposições ao ar livre para potencializar ainda mais os

negócios. Além disso, boletins informativos são distribuídos para divulgar à

população sobre os “acontecimentos” na região.

44

Entre os eventos mais importantes há a famosa festa de virada de ano (Foto 4), que

atrai milhões de turistas que lotam os hotéis da região. Para celebrar o solstício de

verão, eles também realizam aulas de ioga em plena rua (Foto 5). Além disso, outros

eventos fazem da Times Square um importante centro de espetáculos ao ar livre.

Foto 4 – A tradicional festa da virada de ano.

Fonte: Times Square Alliance website.

Foto 5 – O evento da Yoga Solstice.

Fonte: Times Square Alliance website.

Para estimular ainda mais o turismo, a associação mantém um museu que conta a

história da Times Square, além de realizar com grande frequência exposições

itinerantes e instalações ao ar livre, como o “Meeting Bowls”.

Foto 6 – “Meeting Bowls”


As melhorias na Times Square são evidentes, uma vez que valorizam a área e

potencializam os negócios, sobretudo o turismo. Com todos esses esforços é que a

Times Square conseguiu se tornar o ponto turístico mais visitado dos Estados

45

Unidos (e do mundo), com cerca de 38 milhões de visitantes por ano, recebendo

mais turistas do que a própria Estátua da Liberdade, a cidade de Las Vegas e até

mesmo a Disneylândia, como mostra o gráfico abaixo.

Gráfico 4 - Lugares mais visitados dos Estados Unidos em 2009.

Fonte: Website da Revista Forbes.

1.1.1.5. Assistência Social

Quanto à área social, a associação atua juntamente com órgãos governamentais do

projeto “Homelessness Partnership”, que encaminha moradores de rua para serviços

de assistência social.

Outro BID, também de Manhanttan, o “Grand Central Partnership”, envolveu-se em

programas de ajuda aos desabrigados em resposta a um grande e problemático

acampamento de sem-teto no Grande Terminal Central.

O terminal, que para milhares de visitantes diários é a porta de entrada para a

cidade de Nova York, presenciava um cenário caótico. Traficantes que abordavam

turistas, exigindo pagamento para sinalização de um táxi, pichações e calçadas

46

sujas, postes quebrados, etc., além da quantidade enorme de pedintes que

perturbavam os transeuntes.

Foi quando a associação resolveu intervir e fechar uma parceria que encaminhava

os desabrigados para serviços de assistência municipal. Ela foi alvo de muitas

críticas, que acusavam este e outros BIDs da região (inclusive o Times Square

Alliance) de abrigar projetos secretos para expulsar os pobres dos espaços

públicos10. Mas uma questão levantada por MacDonald (1996) põe em xeque a

credibilidade da iniciativa privada em programas sociais: é que este tipo de

programa, no caso de Nova York, coloca a parceria em concorrência direta com as

atuais prestadoras de serviços sociais da cidade.

Em 1992, havia 25 agências de serviço social que trabalhavam com os sem-teto na

Times Square, trazendo poucos resultados. O BID, em parceria com a comunidade

de serviço social, recebeu um subsídio de inovação federal para localizar os

desabrigados em uma habitação permanente localizada em endereço próximo - e

não apenas transferi-los para um banco de rua em outra vizinhança. Localizado na

própria área de abrangência do BID, um antigo edifício de hotel que estava

abandonado se tornou um dos mais bem-sucedidos casos de revitalização de

edifícios históricos de Nova York. O edifício foi transformado em patrimônio histórico

e assim também transformou a vida de pessoas.

Por essas e outras ações é que a Alliance se tornou reconhecida por mais de 90%

das pessoas que moram ou trabalham na área e por 41% do total da população de

Nova York, segundo informações obtidas no website da associação.

O gráfico a seguir mostra que, após a implantação do BID, houve queda na

criminalidade, aumento de espectadores nos espetáculos da Broadway, aumento no

valor por metragem quadrada para venda e aluguel de imóveis, aumento de pessoas

circulando aos sábados na região, assim como aumento do número de pessoas

circulando diariamente nos metrôs.

10

Fenômeno conhecido como gentrificação.

47

Gráfico 5 - Relatório Anual da Times Square Alliance

2012.

Fonte: Website da Times Square Alliance

48

1.1.2 Internacionalização dos BIDs

Um novo conceito de planejamento impõe novos atores; o market lead city planning exige que os protagonistas das ações e decisões sejam os mesmos que protagonizam as peripécias do mercado. (VAINER, 2000b, p. 87, grifo nosso)

O primeiro BID foi criado em Toronto em 1970. Depois disso, o programa se

espalhou rapidamente, encorajado pelos incentivos de financiamentos estaduais

canadenses. Após se espalhar por todo o Canadá, entrou nos Estados Unidos,

sendo o primeiro estabelecido em Nova Orleans, em 1975. Durante as décadas de

1980 e 1990, o número de BIDs norte-americanos foi crescendo aos poucos. Os

dados mais recentes sugerem que há mais de 500 em todo o país, com a maioria

deles em apenas três estados: Califórnia, Nova York e Wisconsin (MITCHELL,

2001). Durante a última década, o programa emergiu em uma série de cidades fora

dos Estados Unidos. Na Austrália, Japão, Sérvia, África do Sul e Reino Unido, os

BIDs foram estabelecidos como projetos que nem sempre possuíam a mesma

denominação (WARD, 2001).

De acordo com Hoyt (2006), existem atualmente milhares deles em todo o mundo.

Apesar do alcance geográfico do programa, ele é frequentemente associado, pelo

menos na imaginação de muitos dos envolvidos na sua internacionalização, a três

cidades da costa leste dos Estados Unidos - Nova York, Filadélfia e Washington,

cujos altos executivos se tornaram gurus do BID. Os dois mais conhecidos são

Daniel Biederman e Paul Levy, que já participou de congressos brasileiros sobre a

implementação do programa no país.

A difusão global do programa BID desde meados dos anos 1990 tem envolvido

diversos “agentes de transferência”, dado que o conceito tem se movido de um lugar

para outro do globo, de modo a receber inúmeras alterações em seu DNA

institucional. Como tem sido territorializado - integrado em relações socioespaciais

particulares - certos elementos do programa foram enfatizados ao longo dos anos,

enquanto outros foram subestimados.

49

A difusão do programa BID tem ocorrido por meio de uma série de canais, alguns

relativamente formais, outros menos. A “International Downtown Association” (IDA),

sediada em Washington, constitui o foco de uma rede de associações nacionais de

centros comerciais e é organizadora de uma conferência anual. Fundada em 1954, a

IDA tem mais de 650 organizações filiadas em todo o mundo, incluindo América do

Norte, Europa, Ásia e África, e tem estado no centro de internacionalização do

programa BID.

Through our network of committed individuals, rich body of knowledge and unique capacity to nurture community-building partnerships, IDA is a guiding force in creating healthy and dynamic centers that anchor the well being of towns, cities and regions of the world11 (IDA, [20--]).

No entender da IDA, o programa BID é uma das formas mais bem sucedidas de

melhorar as condições de centros urbanos em todo o mundo. Segundo seu

presidente, David Feehan, a associação “tem orgulho do papel que tem

desempenhado no ressurgimento de centros urbanos nos EUA e Canadá. Agora,

com parcerias na Europa, Caribe, Austrália e África, a IDA está expandindo seus

recursos e base de conhecimento ainda mais” (IDA, [20--]).

Por meio de conferências regulares, institutos, seminários e oficinas organizadas

pela associação, os profissionais dos BIDs contribuem para reforçar a ênfase em

cidades criativas e habitáveis (FLORIDA, 2002). Juntamente com parceiros

nacionais e outros com interesse na expansão do programa BID, como consultorias

privadas, “think tanks12” e departamentos governamentais, as atividades da IDA tem

um papel fundamental no convencimento das autoridades urbanas no que diz

respeio às virtudes do programa BID. Em 1995, a Central Johannesburg Partnership

(CJP) e a IDA organizaram uma "visita de estudo" ao Reino Unido e aos EUA para

funcionários dos setores públicos e privados de Johanesburgo. O objetivo era "visitar

11

Tradução nossa: Através da nossa rede de indivíduos comprometidos, de um corpo rico de conhecimento e capacidade única para nutrir parcerias de construção comunitária, a IDA é uma força motriz na criação de centros saudáveis e dinâmicos, que ancoram o bem estar de vilas, cidades e regiões do mundo. 12

Termo utilizado na lingual inglesa, mas que em português poderia ser traduzido por “usina de ideias”. São organizações que atuam no campo das políticas públicas, gerando conhecimentos inovadores e aplicados para subsidiar a formulação, implementação e avaliação de políticas públicas. Os “think tanks” podem ser independentes ou filiados a partidos políticos, governos, grupos de interesse ou corporações privadas.

50

(...) lugares e aprender com experiências internacionais, a fim de criar práticas e

legislação para um CID13 em Johanesburgo" (PEYROUX, 2008, p. 4). Ainda de

acordo com Peyroux (2008, p. 4), os “BIDs norte-americanos foram uma referência

forte para os CIDs de Johanesburgo”.

Menos formais, mas não menos importantes na internacionalização do programa,

são as figuras envolvidas no programa BID em algumas das maiores cidades dos

EUA (COOK, 2008; WARD, 2006), como os já citados Daniel Biederman -

cofundador das parcerias “Bryant Park Corporation”, “Grand Central Partnership” e

da “34th Street Partnership”, e Paul Levy - CEO14 e Presidente do BID do Centro da

Filadélfia. Ambos têm trabalhado muito para promover o BID programa em todo o

mundo.

Biederman e Levy se apresentaram em muitos países, exaltando as virtudes do

programa, com base nas suas próprias experiências voltadas principalmente para o

"mercado" do programa e seus benefícios. Vários eventos de compartilhamento de

informações foram organizados em cidades como Canberra, Dublin, Johanesburgo,

Londres e Newcastle. Nelas, um público cada vez mais amplo de diferentes tipos de

profissionais e atores políticos é educado nos moldes dos BIDs. E não são apenas

os agentes de desenvolvimento e funcionários de planejamento, como seria de se

esperar, que participam destes eventos. Devido às conseqüências financeiras e

legais da formação de um BID, contadores e advogados também são selecionados

para esse processo de mobilização.

13

City Improvement District.

14 Chief Executive Officer.

51

1.2. EXPERIÊNCIA BRASILEIRA: ÁREAS DE REVITALIZAÇÃO

ECONÔMICA

O que moveu todos na direção dos BIDs foi o problema da participação no mercado e a necessidade de ser competitivo (LEVY apud HOYT, 2003, [n.p.]).

Um dos mais importantes projetos da Associação Comercial do Rio do Janeiro,

criado inicialmente para promover a revitalização do centro da cidade, tem atraído a

atenção de empresários e políticos de outros estados devido à sua proposta

inovadora para a dinamização econômica de centros urbanos. Fundamentado numa

Parceria Público-Privada (PPP) para transformar uma região específica num

ambiente limpo, seguro e atrativo, o Projeto ARE (Área de Revitalização Econômica)

tomou forma a partir de 2008. Logo depois assumiu uma nova dimensão, como um

superprojeto de recuperação de áreas centrais de médias e grandes cidades.

Inspirado no modelo do Business Improvement District (BID), um Projeto ARE

consiste na formalização de uma organização sem fins lucrativos, formada

voluntariamente por proprietários de imóveis não residenciais de uma área

delimitada. Esta organização é gerida por profissionais e autorizada, por lei, a operar

de forma coordenada com o setor público na prestação de serviços suplementares -

como limpeza, segurança, sinalização, iluminação, paisagismo, reparo de calçadas,

recuperação de fachadas, promoção de eventos, estratégias de marketing, projetos

sociais para moradores de rua e outros, nessa área delimitada.

O projeto ARE desponta como a solução eficaz para combater a fuga de empresas e

de empregos de qualidade, o crescimento do mercado informal, a queda do valor

patrimonial dos imóveis e a consequente diminuição da arrecadação de impostos.

O projeto piloto da ARE, desenvolvido pela Associação Comercial do Rio de Janeiro, deverá ser implementado no corredor formado pelas avenidas Chile e Almirante Barroso, abrangendo a Avenida República do Paraguai e a Rua Lélio Gama, com serviços focados em segurança (vigilância não armada a cada 200 metros e câmeras) e limpeza (lixeiras, sanitários públicos, varredura e limpeza hidráulica). Nessa região, com 483 mil metros quadrados de área

52

construída e uma arrecadação de IPTU15 da ordem de R$ 21,3 milhões, estão empresas com tradição em cuidar de espaços públicos próximos, como a Petrobras, o BNDES16 e o Edifício Lineu de Paula Machado (Website ACRJ).

Para definir a estrutura do projeto, a ACRJ17 contou com a consultoria de algumas

entidades: do CEO do BID do Centro da Filadélfia, Paul Levy, que se reuniu com

empresários e autoridades; do Escritório Rennó, Aragão e Lopes da Costa, no

âmbito jurídico; e da Accenture, empresa atuante em 120 países na área de

consultoria de gestão, que elaborou o business case para a implantação do ARE no

Centro do Rio.

Outras cidades também vêm demonstrando interesse nas AREs. Em setembro de

2009, uma comitiva formada por empresários de Maringá, políticos, representantes

do SEBRAE18 no Paraná e do Ministério das Cidades participaram de um congresso

em Milwaukee, nos Estados Unidos, que mostrou aos integrantes formas de

estimular a revitalização de cidades com base nos BIDs. Segundo o consultor do

SEBRAE em Maringá, Marcelo Wolff, o evento em Milwaukee proporcionou uma

primeira discussão sobre a implantação dos modelos de recuperação em cidades

brasileiras. “Conhecer as experiências norte-americanas, canadenses e europeias

foi fundamental para elaborar uma proposta de projeto de revitalização adaptada à

nossa realidade. Essa revitalização é perfeitamente possível de ser realizada, é

viável para o País e para Maringá”, avaliou o consultor em relato para o website do

Simpósio de Administração Compartilhada de Espaços Urbanos.

David Feehan, ex-presidente da IDA, esteve presente no Simpósio de Administração

Compartilhada de Espaços Públicos, em agosto de 201019. O intuito desse evento

era reunir representantes do poder público e da iniciativa privada para trocar

conhecimentos sobre as AREs. John Lambeth, autor de diversas leis que legitimam

a constituição dos BIDs, também esteve presente.

Em Maringá, as Áreas de Recuperação Econômica foram abordadas, segundo

explica o coordenador estadual do Setor de Comércio, Bens e Serviços do SEBRAE

15

Imposto sobre a propriedade Predial e Territorial Urbana. 16

Banco Nacional do Desenvolvimento Econômico e Social. 17

Associação Comercial do Rio de Janeiro. 18

Serviço Brasileiro de Apoio às Micro e Pequenas Empresas. 19

Mais informações acesse o website: <http://www.maringa.pr.gov.br/simposioaceu>

53

no Paraná, Osmar Dalquano Junior, com o conceito de “shopping a céu aberto”.

Ainda segundo ele, a principal proposta é mostrar que as cidades são capazes de

criar um modelo de negócio que integra os aspectos comerciais, de lazer e de

infraestrutura pública: “assim aumentamos a satisfação do cliente, a arrecadação de

tributos para o município e a geração de novos postos de trabalho”, complementa

(Website Simpósio de Administração Compartilhada de Espaços Urbanos).

Para a criação de uma Área de Revitalização Econômica, um grupo de empresários

e de comerciantes tem que elaborar, primeiramente, uma proposta de revitalização

para a região onde mantêm seus negócios. Depois de elaborado o plano de trabalho

pelo grupo, com estudo de custos para a prestação de serviços e prazo limite para o

funcionamento da ARE20, cabe à prefeitura avaliar sua viabilidade. Posteriormente,

ela submete o plano a todos os proprietários de imóveis não residenciais da região a

ser beneficiada. A ARE só será criada se for votada positivamente por mais da

metade dos proprietários.

Com a ARE aprovada, as contribuições devem ser feitas por todos (mesmo por

aqueles que não concordaram com a formação da ARE). Essa verba, arrecada pela

prefeitura, é proporcional ao valor dos imóveis e a sua metragem quadrada, e depois

repassada à ARE, que deverá prestar contas de suas atividades regularmente.

Ao final do período de contrato, a parceria se encerra, podendo ser renovada por

meio de um novo plano de atuação, mas uma nova votação deverá ser realizada.

No entanto, para que entidades semelhantes aos BIDs funcionem plenamente em

cidades brasileiras, é necessário que as contribuições a serem cobradas dos

beneficiários estejam previstas na Constituição Federal. As diretrizes de

implementação de AREs no país e sua viabilidade jurídica vêm sendo discutidas,

desde 2008, pela ACRJ e por representantes do Ministério das Cidades, por meio da

Secretaria Nacional de Programas Urbanos.

Uma proposta de emenda constitucional, nesse sentido, originária da Associação

Comercial do Rio de Janeiro, está em estudo no Ministério das Cidades, no âmbito

do Programa de Reabilitação de Áreas Centrais, da Secretaria Nacional de

20

A ACRJ recomenda que o prazo de contrato de uma ARE seja de quatro anos.

54

Programas Urbanos, conduzido pela secretária Maria Teresa Jucá.21 O motivo da

elaboração desta emenda é que, segundo a assessoria jurídica da ACRJ, esta seria

a única maneira de evitar liminares de comerciantes que se recusarem a pagar as

taxas da ARE, ao instituir esta modalidade como contribuição especial

extraorçamentária na própria Constituição Federal. “O que a lei fará é acabar com o

carona, ou seja, aquele que se beneficia e não paga”, argumenta Orlando Lima,

diretor da ACRJ e coordenador do projeto ARE (apud FUZO, 2009, p.18).

Depois de instituída a Proposta de Emenda Constitucional (PEC), faltará ainda a

aprovação de uma lei complementar federal e as regulamentações municipais.

Enquanto isso, nenhuma ARE conseguiu ainda sair do papel no Brasil.

21

Marco Antonio Ramos de Almeida – Superintendente geral da Associação Viva o Centro.

55

CAPÍTULO 2 – “MODELANDO” A VILA OLÍMPIA...

[...] uma tradição da Prefeitura do Município de São Paulo que consiste em ver o planejamento urbano somente através do zoneamento de uso. Visão esta que reflete os interesses dos moradores do bairro de elite e do mercado imobiliário, bem como, reflete também, a história e a formação dos próprios técnicos da administração pública. Isto ocorre não de forma geral, mas sim em cada tabela, em cada mapa, cada coeficiente ou taxa incluído na lei (GIAQUINTO, 2009, p. 165).

Este capítulo trata das Políticas Públicas referentes aos instrumentos urbanísticos

que foram utilizados para provocar o interesse e buscar a participação do setor

privado na cidade de São Paulo, a partir do final da década de 1980, e que

contribuíram para a consolidação de um novo centro de negócios na capital, onde o

bairro da Vila Olímpia está inserido.

Vale ressaltar que a questão central deste capítulo não é jurídica22, mas sim

urbanística, principalmente no que diz respeito à falta de um projeto urbano

integrado às políticas de melhorias urbanas, como também às preocupações e

interesses do poder público em aproximar a iniciativa privada cada vez mais da

construção dos espaços urbanos da cidade.

22

Entre muitas análises da problemática urbana, na perspectiva jurídica (DALLARI, 2006)

56

2.1. ANTECEDENTES

No início do século XX, a Vila Olímpia era formada basicamente por chácaras

localizadas na sua parte mais alta (próximo à Avenida Santo Amaro e Avenida dos

Bandeirantes) e por terrenos alagadiços em sua parte mais baixa (próximo à

Avenida das Nações Unidas e Avenida Pres. Juscelino Kubitschek). Já na década

de 1930, algumas dessas chácaras foram loteadas e, além de campo de futebol,

despontaram as primeiras construções.

As indústrias de médio e grande porte se utilizaram das grandes áreas na parte

baixa do bairro e tentaram se proteger das constantes enchentes, edificando suas

fábricas e depósitos com pisos elevados em um ou dois metros acima do solo. Entre

os anos 1970 e 1980 ali funcionaram as fábricas da Gelatto e da Phebo, além do

Laboratório Curt.

Imagem 6 - Vila Olímpia em 1958

Fonte: Website Geoportal (Foto: Nasa, 1958).

57

Nessa época, as ruas eram identificadas por números. Em 1937 quando a entidade

"Casa do Ator", que abrigava artistas aposentados e esteve em funcionamento até o

início da década de 1980, construiu sua sede ali, a rua passou a ter o nome de "Rua

Casa do Ator".

A Vila Olímpia seguiu com suas casas, pequenos edifícios residenciais e com suas

indústrias e, de acordo com Sávio (2004), os terrenos ainda seguiram com baixo

valor de mercado até a metade da década de 1990. Em 1973, quando a Faculdade

de Comunicação Social Anhembi se mudou da região central para a Rua Casa do

Ator, ela trouxe crescimento urbano em suas proximidades. Hoje, com mais de oito

unidades espalhadas pelas ruas Quatá, Casa do Ator e Cardoso de Melo, ela se

tornou uma universidade.

58

2.2. O PROJETO BULEVAR ZONA SUL (1987)

A valorização imobiliária da região da Vila Olímpia foi anunciada ainda na gestão de

Jânio Quadros, prefeito de São Paulo entre 1986 e 1989, quando se iniciaram as

discussões para direcionar o crescimento da cidade em direção ao setor sudoeste.

O projeto controvertido e intitulado Bulevar Zona Sul, de autoria de Júlio Neves - um

dos arquitetos mais requisitados pelos grandes empreendedores imobiliários de São

Paulo na época -, foi apresentado em 1987 pela iniciativa privada. Sua justificativa

técnica era dada como “solução viária para desafogar o trânsito no setor sudoeste

da cidade” (SÁVIO, 2004, [n.p.]). Entre as obras previstas em projeto que foram

executadas estão os túneis Tribunal de Justiça23 e Ayrton Senna24, inaugurados

respectivamente em 1994 e 1995.

Outra parte do projeto “previa a demolição e a reurbanização de quadras inteiras em

Pinheiros, Itaim e Vila Olímpia para dar passagem à avenida que interligaria a

Avenida Brigadeiro Faria Lima e a Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini” (SÁVIO,

2004, [n.p.].).

Por pressão da população local que queria permanecer nas áreas afetadas, o

projeto foi paralisado em 1990, quando a prefeita Luiza Erundina (1989-1992)

aterrou o canteiro de obras. Ele só voltou em discussão na gestão de Paulo Maluf

que, em 1993, anunciou o prolongamento da Avenida Brigadeiro Faria Lima – obra

que seria viabilizada pela instituição dos CEPACs25 na Operação Urbana Faria Lima.

O Plano acabou servindo de base para essa Operação Urbana, como justificativa

técnica para arrecadar recursos da iniciativa privada e consolidar um novo centro de

negócios ali – e que tivesse uma estrutura viária “adequada” aos novos

empreendimentos. Desde então, o plano estava engavetado e foi retomado apenas

pela gestão do prefeito Gilberto Kassab26.

23

Conecta a Avenida Antônio Joaquim de Moura Andrade à Avenida Juscelino Kubitscheck.

24 Conecta a Avenida Vinte e Três de Maio à Avenida Antônio Joaquim de Moura Andrade.

25 Certificado de Potencial Adicional de Construção.

26 Prefeito de São Paulo (2006-2012)

59

A parte do projeto que foi retomada, agora denominada “Bulevar JK”, cria uma

passagem subterrânea de mais de um quilômetro de extensão para facilitar o tráfego

entre a Avenida 23 de Maio e o bairro do Morumbi, na zona sul da capital. Ela fará a

ligação direta dos túneis Ayrton Senna e Tribunal de Justiça – complexo que começa

no Ibirapuera e termina na Av. Juscelino – aos túneis Sebastião Camargo e Jânio

Quadros, que passam sob o Rio Pinheiros. Com isso, a Av. Juscelino fica restrita

apenas ao trânsito local. Veja abaixo o traçado do projeto.

Imagem 7 – Projeto do Boulevar JK, parte do Plano Boulevar Zona Sul

Fonte: Website O Estado de S. Paulo

Com o custo dessa obra, estimado em 1,37 bilhões de reais, daria para construir

aproximadamente 5,5 quilômetros de metrô subterrâneo – quase metade da Linha 4-

Amarela (IZIDORO e SPINELLI, 2009). Por isso, o projeto está sendo muito criticado

atualmente por especialistas sob a justificativa de que a prioridade deve ser do

transporte coletivo e não de grandes obras viárias voltadas aos automóveis.

Segundo Zanchetta (2008), “para recuperar o projeto do Bulevar JK, o governo

municipal precisou quitar os contratos dos túneis Max Feffer27 e Fernando Vieira de

Mello28, que passam sob a Avenida Faria Lima” – obras executadas pelo governo

27

Localizado na Avenida Cidade Jardim. 28

Localizado na Avenida Rebouças.

60

anterior (PT29) e que foram criticadas pelo governo Kassab. Com a dívida quitada,

abriu-se caminho para a retomada do contrato com a Camargo Corrêa em 2008.

Controvérsias...

Após o resgate do contrato firmado em março de 1987 com a construtora Camargo

Correa, outra polêmica passou a envolver o projeto. Para o Tribunal de Contas do

Município (TCM), a Prefeitura deveria realizar outra licitação, uma vez que o projeto

sofreu alterações e os aditivos feitos no contrato se tornaram extemporâneos,

segundo o TCM (apud ZANCHETTA, 2008, [n.p.]):

Quando um projeto não sofre atualizações no orçamento do Município por mais de cinco anos, uma nova licitação tem de ser feita, aponta o TCM com base no Decreto-Lei nº 2.300/ 1986. Com R$ 3 milhões, a Camargo Corrêa foi a principal doadora da campanha à reeleição de Kassab.

Até hoje, nenhuma obra do túnel pôde ser observada, apesar do jornalista Manso

(2008) declarar que 40 milhões de reais já foram gastos em obras nos arredores. De

qualquer forma, esse plano, que teve início no final da década de 1980, permanece

vivo entre idas e vindas das diversas gestões municipais, tendo influenciado

bastante no crescimento e valorização imobiliária do bairro da Vila Olímpia.

29

Partido dos Trabalhadores.

61

2.3. OPERAÇÃO INTERLIGADA (1988)

Foi na Administração Jânio Quadros que iniciou- se a concretizar o

conceito de parceria entre iniciativa pública e privada, através da

definição do instrumento chamado Operações Interligadas (PICCINI,

1997, [n.p.]).

O instrumento urbanístico denominado Operação Interligada (OI)30 foi formulado em

1986 para que a iniciativa privada participasse do então chamado desfavelamento

da cidade via a construção de Habitações de Interesse Social31. Em troca, ela

recebia a possibilidade de fazer alterações pontuais na Lei de Zoneamento, como

construir mais área do que a permitida em Lei.

Na gestão municipal anterior, de Mário Covas (1983-1985), a Lei nº 9.725 de julho

de 1984 já antecipava o uso deste tipo de mecanismo, porém apenas para o caso

específico de imóveis a serem preservados como patrimônio histórico. Por meio de

incentivos e obrigações quanto à preservação de imóveis, essa lei permitia a

transferência do potencial construtivo de imóveis preservados para serem utilizados

em outro imóvel a ser construído.

“Essa lei parece como precursora à das Operações Interligadas mesmo que utilizada

para o caso específico de restauração de imóveis”, relata Piccini (1997, [n.p.]), mas

“na prática, esta lei não foi utilizada”.

Como observou Antonucci (1999), a Operação Interligada fazia parte dos planos do

então prefeito Jânio Quadros (1985-1988) de tratar o planejamento urbano como

normativo e, ao mesmo tempo, promover a redução da máquina pública com uma

maior participação do setor privado nas intervenções urbanas.

A mesma gestão de Jânio Quadros tentou elaborar um Plano Diretor para a cidade

que trouxesse respostas a algumas questões políticas, como as apontadas por

Giaquinto (2009, p. 75): “permitia que o Prefeito Jânio Quadros não ficasse com o

30

Lei nº 10.209/86. 31

Definidas pelos Decretos nº 14.025/76, 16.656/80, 17.810/82, 31.601/92 e Lei nº 9.414/81.

62

desgaste de ter retirado da Câmara de Vereadores a proposta da gestão anterior32 e

atendia a grita do mercado imobiliário que afirmava que o zoneamento tinha ficado

ultrapassado e que estava congelando o desenvolvimento urbano”.

Elaborado por poucos técnicos, com quase nenhuma transparência e participação

da sociedade, este plano tanto defendia os interesses do mercado imobiliário quanto

trazia propostas provocadoras como o Solo Criado, as Operações Urbanas e as

Operações Interligadas.

Na prática, tratava-se de uma pequena revisão na legislação do zoneamento (Lei municipal 7.805/72), acrescidas de algumas brechas e rupturas em favor dos incorporadores imobiliários (GIAQUINTO, 2009, p. 48).

Embora o Plano Diretor de 1988 tenha causado, à época, grande descontentamento,

ele foi aprovado por decurso de prazo e se transformou em Lei33.

O Plano era composto de duas características principais: conteúdo tecnicista-

administrativo e orientação neoliberal. A primeira tratava de questões sociais,

ambientais e urbanísticas, almejando a solução dos problemas após a promulgação

de uma lei. A segunda tratava da revisão do papel do Estado como provedor na

cidade, transferindo atribuições ou promovendo parcerias com o setor privado

(SOMEKH e CAMPOS, 2002; GIAQUINTO, 2009).

Além de introduzir os instrumentos urbanísticos do Solo Criado e da Operação

Urbana, o plano também deu suporte jurídico e urbanístico às Operações

Interligadas. Entretanto, ele não propôs uma alteração no zoneamento propriamente

dita. O que fez foi criar um instrumento que possibilitou a derrogação pontual, caso a

caso, do zoneamento, por meio de resoluções da Comissão Normativa de

Legislação Urbanística. As Operações Interligadas possibilitaram que

empreendimentos imobiliários pudessem contrariar diversos parâmetros do

zoneamento, desde que, em contrapartida, doassem certa quantidade de Habitação

de Interesse Social para a cidade. Essas habitações seriam destinadas à população

carente moradora de favelas, em número proporcional ao valor do benefício

concedido.

32

O Plano Diretor de 1971. 33

Lei 10.676/88.

63

As favelas foram, dessa forma, utilizadas como pretexto, um mero argumento

ideológico, para justificar alterações pontuais no zoneamento - que eram

extremamente lucrativas para os empreendimentos imobiliários, pois esses recebiam

os benefícios das Operações Interligadas. Importante frisar que tais benefícios

tinham enorme dificuldade para se concretizar caso dependessem da aprovação de

um projeto de lei no Legislativo Municipal.

A Operação permitia, por exemplo, a utilização do coeficiente de aproveitamento

igual a quatro para toda a cidade34, assim como a mudança nos parâmetros

urbanísticos, como alterações no uso do solo e no gabarito de altura. Depois da

polêmica da construção do Shopping Center Villa Lobos e de um edifício de

escritórios no bairro Alto de Pinheiros35, uma área estritamente residencial de baixa

densidade, foram sendo feitos alguns ajustes na lei ao longo do tempo, como a

restrição da aplicação da OI em determinadas regiões.

Nesse sentido, na administração de Paulo Maluf, uma emenda à Lei que instituiu a

Secretaria do Verde e Meio Ambiente, proposta pelo vereador Arnaldo Madeira, fez

com que todas as propostas de OI fossem analisadas e aprovadas pela Câmara

Municipal, que passava, assim, a controlar as alterações de uso e ocupação do solo,

redefinindo o papel do CNLU36.

Esta emenda à Lei nº 11.426 de 18/10/199337, segundo Piccini (1997, [n.p.]), “criou

muitas polêmicas, entre outras as acusações de controle político da urbanização da

cidade”. A justificativa do proponente era a eliminação dos "abusos" dos

instrumentos definidos nas OIs.

A orientação política de cada administração municipal gerou usos, e formas de

aproveitamento, diferentes dos mesmos instrumentos urbanísticos:

Enquanto na Administração Jânio Quadros, um instrumento como de OI era associado à ideia de desfavelamento de áreas nobres e consolidadas de São Paulo, liberando espaços para o mercado imobiliário, na Administração Luiza Erundina o uso do mesmo instrumento se baseava na preocupação com as situações

34

Hoje, este coeficiente é permitido somente em áreas de Operação Urbana. 35

Villa Lobos Office Park. 36

Comissão Normativa de Legislação Urbanística. 37

Lei Arnaldo Madeira.

64

contingentes de perigo imediato de vida da população moradora de habitações subnormais, favelas e cortiços (PICCINI, 1997, [n.p.]).

Apesar de poucas propostas de Operações Interligadas terem sido concretizadas,

mais de cinco mil Habitações de Interesse Social foram construídas em oito anos do

período de vigência da Lei. O Quadro a seguir mostra detalhadamente alguns dados

referentes aos resultados obtidos.

Quadro 01 – Resultados obtidos com OI entre 1988 e 1995. ACA= Área Construída Adicional

Variante Quantidade

nº propostas apresentadas 425

nº propostas concretizadas 99

nº desistência e indeferimentos 150

nº HIS 5.648

HIS/propostas concretizadas (4/2) 57,05

US$ por m2 de ACA 118,96

m2 de ACA por 1 HIS 69,80

total de m2 de HIS 207.641,58

m2 de ACA por m

2 de HIS 1,90

Fonte: SEMPLA/DEPLANO (1995, apud PICCINI, 1997, [n.p.]).

Desde 1998, o texto referente à lei das Operações Interligadas esteve suspenso

provisoriamente por meio de uma liminar. Em 2001, o Tribunal de Justiça derrubou a

lei definitivamente, considerando-a inconstitucional.

***

Enfim, quanto ao bairro da Vila Olímpia, nosso objeto de estudo, não há notícias de

empreendimentos localizados na região que tenham se utilizado do instrumento da

Operação Interligada – assim como não é possível ver nenhuma construção do tipo

HIS38. No entanto, é um fato que as OIs abriram caminho para a utilização de

38

Habitação de Interesse Social.

65

instrumentos urbanísticos que envolvem a parceria entre o poder público e a

iniciativa privada.

Esse tipo de construção de espaço urbano (se é que se pode chamar assim), por

meio de exceções ao zoneamento via pagamento de contrapartida, funcionou de

modo muito parecido nas Operações Urbanas, que serão tratadas a seguir e que

marcaram fortemente a transformação do bairro.

66

2.4. OPERAÇÃO URBANA FARIA LIMA (1995)

Como aqui o Estado serve historicamente aos interesses das classes dominantes, todas as leis, e não haveria de ser diferente com a das Operações Urbanas, tendem a responder aos interesses específicos dos lobbies dominantes e não a considerar as demandas generalizadas da sociedade (MARICATO e FERREIRA, 2002, p. 6).

Segundo a Prefeitura do Município de São Paulo, as Operações Urbanas (OU)

visam promover melhorias em regiões predeterminadas da cidade via parcerias

entre o Poder Público e a iniciativa privada. Cada perímetro delimitado por uma

determinada Operação Urbana possui uma lei específica que estabelece as metas a

serem cumpridas, bem como os mecanismos de incentivos e os benefícios gerados.

A área de cada Operação Urbana é favorecida por leis que preveem a flexibilidade

dos limites estabelecidos pela Lei de Zoneamento municipal, mediante a compra de

Certificados de Potencial Adicional de Construção – os CEPACs39. Este dinheiro, da

compra de CEPACs, é pago à Prefeitura e, ao contrário do que acontece nas

Operações Interligadas, só pode ser investido em obras de melhorias urbanas na

própria região.

Assim como nas Operações Interligadas, estabeleceu-se que o coeficiente de

aproveitamento máximo nas Operações Urbanas é quatro. Também se permitiu

mudanças de parâmetros urbanísticos, como uso do solo, gabarito de altura e taxa

de ocupação. Porém, diferentemente daquelas, a contrapartida paga pela iniciativa

privada deve ser utilizada no próprio perímetro da intervenção – uma vez que a OU

estabelece metas e projetos a serem cumpridos na área determinada. Por isso, o

estoque disponível de CEPACS para venda é determinado pelos valores das obras a

serem realizadas na região.

39

Os CEPACs são valores mobiliários emitidos pela Prefeitura do Município de São Paulo, através da SP URBANISMO, utilizados como meio de pagamento de contrapartida para a outorga de Direito Urbanístico Adicional dentro do perímetro de uma Operação Urbana Consorciada. Cada CEPAC equivale a determinado valor de metro quadrado para utilização em área adicional de construção ou em modificação de usos e parâmetros de um terreno ou projeto.

67

A Operação Urbana Faria Lima (OUFL), que influenciou diretamente o

desenvolvimento urbano de nosso objeto de estudo, foi proposta pela iniciativa

privada e parcialmente incluída no Plano Diretor de 1991. Ela foi encaminhada como

projeto de lei à Câmara Municipal em 1993 e aprovada em 1995, sendo sancionada

como Lei número 11.732. O perímetro total da OUFL abrange aproximadamente 450

hectares, localizados na região Sudoeste do Município de São Paulo - uma das

regiões mais dinâmicas da cidade do ponto de vista do mercado imobiliário de alto

padrão para diversos usos. A justificativa técnica foi o prolongamento da Avenida

Faria Lima, conectando-a, de um lado, à Avenida Engenheiro Luis Carlos Berrini e

Avenida Hélio Pellegrino, na Vila Olímpia, e, de outro, à Avenida Pedroso de Morais,

em Alto de Pinheiros.

Nossa área de estudo coincide praticamente com o Subsetor Olimpíadas da OUFL,

área conhecida também como parte baixa da Vila Olímpia. Pode-se notar pela

Imagem 8 que uma parte da região ficou fora da Operação Urbana, em função dos

esforços de moradores que, contra a verticalização do bairro, se organizaram em

uma Associação – a Vila Olímpia Solidária.

Na imagem abaixo, observa-se o perímetro da Operação Urbana Faria Lima e em

roxo o Setor Olimpíadas, onde se encontra nossa área de estudo.

Imagem 8 – Perímetro da Operação Urbana Faria Lima.

Fonte: Website SP URBANISMO, 2011.

68

A Câmara Municipal demorou dois anos para aprovar a Operação Urbana Faria

Lima. Segundo Sávio (2004), a Prefeitura, sob o comando de um partido que temia

não ter tempo de concluir a intervenção até o final de seu mandato, iniciou as obras

previstas antes da venda do potencial construtivo, com recursos que previa

recuperar posteriormente, já que se tratava de uma região de grande interesse do

mercado imobiliário.

2.4.1. A “Vila do Silício” Paulistana

Foi a partir de 1993/1995, após as obras subterrâneas de alargamento dos rios

Uberaba e Uberabinha, que o grande "boom" imobiliário teve o seu início. A Vila

Olímpia, calma e silenciosa, passou a ouvir o som dos bate estacas por todos os

lados - resultado da constante construção de prédios comerciais que não paravam

de subir, gerando empregos para mais de 40 mil pessoas e trânsito para mais de 70

mil pessoas que circulavam pelo bairro40.

A valorização dos imóveis, em função de não ocorrerem mais os frequentes

alagamentos, foi tamanha que os proprietários não resistiram ao barulho das novas

construções e às ofertas tentadoras e acabaram vendendo seus imóveis. Desde

então, mais de 190 prédios de pequeno, médio e grande porte foram construídos ou

reformados em tempo recorde na região, com capacidade para abrigar mais de

70.000 pessoas e gerar a circulação de mais de 120.000 pessoas diariamente na

área41.

Ao notar o crescente desenvolvimento da região, empresas mistas como a

Telesp/Telefônica, investiram ali de maneira massiva, procurando trazer recursos

com tecnologia de ponta via a instalação subterrânea de fibra ótica. Os

incorporadores contribuíram com a construção dos famosos "prédios inteligentes".

A instalação desta nova tecnologia atraiu entre os anos 1999 a 2002 diversas

empresas de tecnologia da informação, cuja concentração fez com que a Vila

40

Dados referentes à parte baixa e alta da Vila Olímpia. Fonte: Portal Bairro Vila Olímpia. 41

Ibid.

69

Olímpia recebesse o apelido de “Vila do Silício”, em alusão ao famoso Vale do Silício

norte-americano. Posteriormente, com o estouro da bolha da internet (REVISTA

ISTO É, 2005), muitas dessas empresas se mudaram ou fecharam, dando lugar a

novas empresas de ramos diversificados.

Na imagem 9, a seguir, observa-se o estágio de desenvolvimento da Vila Olímpia

em 1999, quando diversos edifícios já podiam ser observados nas proximidades da

Marginal do Rio Pinheiros.

Imagem 9 – Vila Olímpia em 1999.

Fonte: Aerofotogrametria (1999). Acervo Aflalo & Gasperini Arquitetos S/C Ltda.

Indústrias que ocupavam grandes terrenos deixaram de existir e deram lugar para

casas de shows e eventos, como a Via Funchal, no final da década de 1990.

Atualmente, elas já estão também sendo ameaçadas por novos empreendimentos e,

principalmente, pela falta de estacionamento, cada vez mais raro na Vila Olímpia.

Casas noturnas, bares e danceterias surgiram em locais antes ocupados por

fábricas de médio porte e o bairro passou a ser conhecido com o novo point da noite

paulistana. Outras grandes áreas viraram estacionamentos justamente para atender

à grande demanda.

70

A baixa densidade e a presença de galpões industriais no bairro somadas à

visibilidade permitida pelo eixo da Marginal do Rio Pinheiros atraíram investimentos

do mercado imobiliário, que lá enxergou uma perspectiva de maior valor comercial

para seus empreendimentos. Além disso, a Operação Urbana Faria Lima permitiu

um acréscimo de área construída muito além do que era permitido em outras regiões

da cidade.

Assim, ergueram-se os edifícios de escritórios que passaram a caracterizar o bairro

pela sua ocupação predominantemente terciária, pois, segundo Castro (2000), estes

são os que proporcionam a maior taxa de retorno do capital invertido, o menor

tempo de imobilização de capital e os menores riscos dentro da lógica do mercado

imobiliário.

A Vila Olímpia abriga hoje inúmeros escritórios de multinacionais e empresas

nacionais importantes como: Unilever, Grupo Santander, Camargo Corrêa, Chrysler,

CPFL, Bain & Company, Comgas, Gol Transportes Aéreos, AES Eletropaulo,

Kimberly-Clark, Parmalat, São Paulo Alpargatas e canais de televisão, como a FOX

Latin America Channels e Discovery Communications. Muitas empresas “high tech”

que hoje estão entre as maiores do mundo se encontram também na região:

Facebook, Google, Yahoo!, Apontador, Maplink, Motorola, Sony Ericsson, Intel,

Symantec, Microsoft, entre muitas outras (REVISTA ISTO É, 2005).

Devido à presença destas empresas o bairro possui hoje, nos arredores da Rua

Funchal, um número maior de heliportos do que de pontos de ônibus!

71

Imagem 10 – Heliportos na região da Vila Olímpia.

Fonte: ANAC (apud. CORREIA, [2009?]).

*** A urbanista Sueli Schiffer (2010, p. 9) faz uma colocação importante ao expor que

“áreas obsoletas e pouco integradas à estrutura urbana não constituem em si

dificuldades à reprodução da sociedade de elite”. O interesse em reurbanizar e

requalificar estas áreas raramente responde a uma demanda de melhor fluidez e

organização do espaço urbano, o que seria de responsabilidade do setor público –

ou seja, papel do Estado, mas sim de interesses privados em áreas de localizações

específicas com prospectiva de maior valor comercial.Em São Paulo, os exemplos

mais gritantes são as operações urbanas Faria Lima e Água Espraiada, como

representantes de casos onde havia interesse do setor privado em revalorizar as

áreas, já que ambas eram enclaves de áreas degradadas em meio à áreas de alta

renda. Não é de se estranhar que a crítica a estes projetos justamente se refere ao

resultante processo de gentrificação, como bem analisaram Campos-Pereira (2002)

para o caso da Operação Urbana Faria Lima e Fix (2001) tanto para o caso da Faria

72

Lima como para o da Água Espraiada. Explica-se, deste modo, o atraso ou pouco

alcance de outras operações urbanas em São Paulo, como são os casos da Centro

e da Água Branca.

Castro (2007) também afirma que as operações urbanas tal como foram

desenvolvidas em São Paulo se subordinaram à lógica do empreendedorismo

imobiliário, contribuindo para processos de construção especulativa do espaço. A

indústria da construção civil e os investidores do setor imobiliário expressam

claramente que há maior lucratividade em construir em novas áreas, onde os preços

dos terrenos são originalmente mais baixos e onde futuramente haverá a criação de

uma nova “centralidade” que irá gerar uma maior valorização da área e, portanto,

lucros maiores aos empreendedores.

Além disso, nas Operações Urbanas há a flexibilização do controle do uso do solo

pelo poder público em função da estrutura urbana como um todo e, em última

instância, do interesse coletivo em função de interesses manifestos por grupos de

pressão particulares (MARICATO, 2001). Outra crítica às Operações Urbanas é que

os investimentos realizados pelo poder público são de ordens de grandeza

superiores aos valores ressarcidos (FERREIRA, 2007). Os investimentos viários no

perímetro da Operação Urbana Faria Lima, por exemplo, começaram antes da

instituição dos CEPACs, com o prolongamento da Avenida Faria Lima.

Outra questão relevante que limita a atuação do setor imobiliário em áreas obsoletas

são alguns aspectos culturais da sociedade brasileira, como aponta Schiffer (2002).

Segundo a autora em particular em São Paulo o moderno, o novo e a tecnologia

avançada são muito mais valorizados do que o histórico, o recuperado e o antigo –

ainda mais no que se aplica à arquitetura e ao espaço urbano. Ferreira (2007)

discursa sobre o papel da ideologia na produção dos espaços urbanos, em especial,

das novas centralidades na cidade. A onipresença dos arranha-céus nessas áreas

específicas tenta velar a diferenciação que em parte a própria burguesia produz,

para a realização mais pródiga de seus ritos, como aponta Costa e Gomes (1988) e

Harvey (2002).

73

Ao falar sobre os investimentos feitos com os recursos arrecadados advindos dos

CEPACs, Ferreira e Fix (2001, 2001, p. 2) fazem um balanço sobre a Operação

Urbana Faria Lima:

Nenhuma contrapartida foi oferecida à sociedade: na Faria Lima, não há notícias das habitações de interesse social e do terminal de ônibus prometidos. Apenas foi feita uma ciclovia [da do Rio Pinheiros] ligando o nada a lugar nenhum. Nem sequer do ponto de vista da qualidade do espaço urbano público houve melhorias: ostensivas cercas continuam dividindo o espaço privado das calçadas estreitas em que se apertam ambulantes, pedestres e pontos de ônibus.

Mesmo com a existência da Lei da Operação Urbana, que prevê investimentos na

própria área com os recursos arrecadados com a venda de CEPACs – incluindo as

áreas de ZEIS42, a Favela Coliseu permanece na região cercada pelos muros de

grandes empreendimentos imobiliários.

Foto 7 – A frente, favela Coliseu e, ao fundo, uma das torres do complexo WTorre Plaza.

Fonte: Website FLICKR.

42

Zona Especial de Interesse Social – a favela está localizada em uma área de ZEIS.

74

Entretanto, em uma notícia publicada recentemente pelo website do jornal “A Folha

de S. Paulo”, parece que finalmente a situação vai melhorar para esta comunidade:

“em um prazo de três anos a favela cederá espaço para um condomínio residencial

destinado aos moradores da favela, que passarão a viver legalmente na região, num

dos metros quadrados mais caros da cidade” (BERGAMIM JR, 2012).

Ainda segundo o jornalista Bergamim Jr. (2012), a área de 4.638m² será

desapropriada e ali serão construídas 252 unidades habitacionais, além de

equipamentos públicos sociais, de geração de renda e também uma creche. O então

prefeito eleito Fernando Haddad (apud BERGAMIM JR, 2012) prometeu em seu

discurso de posse “derrubar o muro da vergonha que divide a cidade pobre da rica”.

A conferir.

Também vale ressaltar que a primeira fase da Operação Urbana Faria Lima –

implementada antes do Estatuto da Cidade, aprovado em 2001, foi mais flexível do

que as operações posteriores, pois não previa a aplicação de instrumentos como os

relatórios de impacto de vizinhança e ambiental, assim como a doação de calçadas.

Ao mesmo tempo, o Ministério Público está cada vez mais atuante no que diz

respeito ao cumprimento das exigências. Até mesmo a implantação de desenho

urbano já está sendo estudada para se aplicar nas novas Operações Urbanas, como

nas da Água Branca e Vila Leopoldina.

2.4.2. O Modelo Francês

Tal como a Operação Urbana, a ZAC (Zone d´Aménagement Concerté) destaca um

setor da cidade para urbanização, mediante uma parceria público-privada. Mas tal

instrumento envolve a dinamização de um mercado que é muito mais includente do

que o nosso. Segundo Ferreira (2008), a Europa e a França, em especial, têm longa

tradição política e tecidos sociais altamente integrados, o que possibilita um efetivo

engajamento da sociedade civil organizada nesses processos, contrabalançando o

peso relativo da iniciativa privada.

75

A Zone dÁménagement Concerté (ZAC), aqui traduzida por “zona planejada em

parceria”, é citada por Paulo Lomar (apud DALLARI e FERRAZ, 2001)43 como sendo

a grande inspiradora do modelo das Operações Urbanas produzidas no Brasil. Sua

previsão se encontra no artigo L 311-1 do Code de lúrbanisme (o “Código do

urbanismo” francês), que dispõe:

Les zones dáménagement concerte sont les zones à líntérieu desquelles une collectivité publique ou um établissement public y ayant vocation decide díntervenir pour réaliser ou faire réaliser láménagment et l´équipement dês terrans, notamment de ceux que cette collectivité ou cet établissment a acquis ou acquerra e vue de les ceder ou de les concéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou prives (CODE DE LÚRBANISME, 1998).44

Essa legislação, implementada a partir dos anos 1970, objetiva definir em que áreas

o poder público intervirá prioritariamente, provendo a infraestrutura e os

equipamentos urbanos – saneamento, vias públicas, escolas, moradias – que

viabilizarão a ocupação dos terrenos por ela previamente adquiridos – ou adquiridos

a posteriori – para, em seguida, repassá-los a investidores e usuários públicos ou

privados. Os projetos urbanísticos das ZACs, sempre focados em bem definidos

programas de construção de equipamentos públicos, integram os chamados PLUs –

Planos Locais de Urbanismo – e constituem alternativa ao tradicional conceito de

'loteamento'.

Na maioria dos casos, exceto Paris, a valorização imobiliária e fundiária sem controle acirrou os processos de gentrificação. No caso de Paris Rive Gauche o embate com a população permitiu a ampliação do número de habitações de interesse social. (SOMEKH; LEITE, 2008, p. 2)

Esta nova centralidade a leste de Paris, coordenada pela SEMAPA (Société

d’Economie Mixte de Paris), foi fruto de um projeto que contemplava desenho

urbano (ocupação coordenada) e resultado de um concurso público, no qual o

arquiteto Christian de Portzamparc foi o vencedor. O embate com a população

43

Lomar trata da ZAC e da operação urbana consorciada como institutos correspondentes: “Igualmente, na França a zona de ordenação concertada corresponde à operação urbana consorciada prevista no art. 32 do Estatuto da Cidade” (LOMAR apud DALLARI e FERRAZ, 2001, p. 286). 44

As zonas planejadas em parceria são zonas no interior das quais uma coletividade pública ou um estabelecimento público competentes decidem intervir para realizar ou fazer realizar a ordenação e a implementação de equipamentos nos terrenos, em especial aqueles que a comunidade ou o estabelecimento tenha adquirido ou que venha a adquirir, a fim e cedê-los ou licenciá-los para usuários públicos ou privados. (tradução nossa).

76

permitiu a ampliação do número de habitações de interesse social, que foi maior que

emoutras ZACs, resultando em um bairro mais includente e com muito mais

diversidade urbanística que o bairro da Vila Olímpia, por exemplo.

Diferentemente das Operações Urbanas definidas em São Paulo, as operações

francesas são precedidas por um desenho urbano, muitas vezes fruto de concursos

entre profissionais de urbanismo, que garantem a diversidade urbanística e a

qualidade dos espaços. Na imagem 11, a seguir, observa-se o perímetro da ZAC

Rive Gauche, em Paris, que evidencia a distribuição dos diferentes usos urbanos

pelo território e a garantia da instalação de diversos equipamentos públicos (em

laranja).

Imagem 11 – Perímetro de intervenção da ZAC Rive Gauche, em Paris.

Fonte: Website Revista AU.

Segundo Ferreira e Fix (2000), as parcerias com a iniciativa privada deveriam ser

parte de um plano maior, em que o Poder Público e a população estabelecem as

necessidades da área a ser renovada – habitações, parques públicos, passeios – e

somente a partir daí se definem as contrapartidas a serem dadas pelainiciativa

privada, assim como aconteceu na ZAC Rive Gauche, em Paris. Quando as áreas

são escolhidas apenas pelo seu potencial de gerar dinheiro via CEPACs, esquecem-

se as condicionantes urbanísticas do espaço público. Portanto, não se pode falar de

construção do espaço urbano quando o poder público o trata apenas com alterações

pontuais na legislação, como se deu nas Operações Interligadas e na Operação

Urbana Faria Lima.

77

Para além do desenho urbano, Ferreira e Maricato (2002) relatam a importância da

participação da sociedade civil nos processos de gestão urbana, principalmente no

que diz respeito à preservação dos interesses coletivos - e não somente dos grupos

de pressão. Lebreton (1993, p. 282) traz uma boa narrativa sobre este assunto,

elencando as condicionantes para que um espaço urbano em transformação

obtenha sucesso:

Associer les habitants exprime um louabe souci démocratique, mais cést aussi l intérêt bien compris dês aménageurs: le succès dúm quartier nouveau se mesure à la satisfaction des habitants à la préparation Du projet y contribue em permettant d´évaluer de manière concrète les besoins à satisfaire, de révéler dês risques de conflits et de permettre de les désamorcer à temps et aussi, em donnant à ces habitants les moyens dínfluer sur le projet, de favoriser láppropriation par eux du nouvel ensemble immobilier, cést-à-dire le sentiment quílssý sentent ćhez eux. 45

.

45

Envolver os moradores manifesta uma preocupação louvável com a democracia, mas é também do interesse dos empreendedores: o sucesso e um novo bairro é medido pela satisfação dos novos habitantes e pela qualidade da sua integração à população já existente; a participação dos moradores na elaboração do projeto contribui para a avaliação concretas das suas necessidades, para evidenciar os conflitos em potencial e para pacificá-los em tempo, dando aos moradores os meios de influenciar o projeto, facilitando a “apropriação” do novo complexo habitacional, ou seja, trazendo sentimento de que eles se sentem “em casa” (tradução nossa).

78

CAPÍTULO 3 – ...“REMODELANDO” A VILA OLÍMPIA: O

MOVIMENTO COLMEIA

Os efeitos da Operação Urbana Faria Lima e das obras viárias realizadas nas proximidades do bairro deflagraram a voracidade do mercado imobiliário (SÁVIO, 2004, [n.p.]).

As políticas de incentivo à construção concedida pelo poder público à iniciativa

privada, em especial à Operação Urbana Faria Lima, promoveram um adensamento

no bairro da Vila Olímpia – transformando-o em um novo centro de negócios na

capital. Entretanto, este passou a apresentar problemas de saturação de seu

sistema viário e de infraestrutura em meados do ano 2000.

Constituída de ruas estreitas e longos quarteirões, com elevada densidade

populacional, a Vila Olímpia não possuía qualquer via de tráfego adequada que

cortasse o bairro. O grande número de pessoas que passou a trabalhar ali acabou

gerando um fluxo muito intenso de veículos nos períodos da manhã e nos finais de

tarde. Já durante a noite, dada à concentração de bares e casas noturnas, o tráfego

também era caótico. Os estacionamentos, bem como os serviços necessários a essa

nova população, eram insuficientes.

A região, que chegou a ser chamada de “Vila do Silício” (SÁVIO, 2004, [n.p.]), sofreu

com a saída de mais de trezentas empresas do segmento pontocom e Telecom46.

As taxas de vacância nos prédios empresariais eram muito elevadas, forçando os

preços para baixo e marcando, assim, um período de certa estagnação de

investimentos imobiliários na área.

É neste cenário que emergiu o Movimento Colmeia47, uma associação constituída

por empresários e proprietários de imóveis do bairro para colocar em prática uma

proposta ambiciosa: implantar um novo projeto urbanístico para a melhoria da

qualidade de vida de todos que transitam pelo bairro. Seu primeiro estatuto foi

46

Dado fornecido pela representante do Movimento Colmeia, Adenilde Lima Ferreira, em entrevista dada à autora (ANEXO B). 47

As informações relacionadas ao Movimento Colmeia foram fornecidas pelo arquiteto Roberto Aflalo Filho, diretor de projeto da Associação e pela sua representante Adenilde Lima Ferreira (Nana), em entrevista dada à autora.

79

aprovado em 2001 e sua área de abrangência é o quadrilátero inscrito entre as

Avenidas dos Bandeirantes, Nações Unidas (marginal do Rio Pinheiros), Juscelino

Kubitscheck, Faria Lima e a Rua Ribeirão Claro.

80

3.1. ESTRUTURA DA COLMEIA

Em termos administrativos, a Colmeia funciona como um condomínio, que possui

duas contas: uma ordinária e outra de obras. A primeira vem da contribuição mensal

dos seus associados, e é com esta verba que a associação mantém sua sede e o

pagamento de seus funcionários, fazendo com que os projetos sejam elaborados e

acompanhados pela Associação. A segunda conta foi iniciada quando se pensou em

executar a ligação Faria Lima-Funchal - trata-se de valores voluptuosos que são

arrecadados para a execução de um determinado projeto. Dos dois modos, todos os

pagamentos são feitos a título de doação, sem nenhuma obrigatoriedade, por

aqueles que acreditam que o movimento é importante para o bairro.

O presidente da associação é o empresário Adalberto Bueno Netto, que investe na

região desde o início de sua valorização. O diretor de projeto é o arquiteto Roberto

Aflalo Filho, sócio-diretor do escritório Aflalo & Gasperini Arquitetos – responsável

também pela concepção de diversos projetos no bairro. Entre os associados estão

incorporadoras, construtoras, condomínios comerciais, empresários, comerciantes e

investidores locais.

Seus projetos são realizados juntamente com consultores especializados e levados

às secretarias municipais pertinentes por meio da associação. Assim, são realizados

acordos onde se estabelecem o escopo do poder público e do poder privado na

realização das intervenções – e os aportes de cada um. Já a interface com a

comunidade é feita via o website <www.colmeiasp.com.br>, ou de atendimentos

pessoais que ocorrem na própria sede.

Vale ressaltar que todos os projetos e soluções de reurbanização do Movimento

Colmeia, como valas técnicas, calçadas, paisagismo etc., são doados à

municipalidade, ou seja, são isentos de direitos autorais.

O fluxograma a seguir mostra como é feita essa interface entre o poder público e a

comunidade.

81

Imagem 12 - Interface da Associação com o poder público e com a comunidade.

Fonte: Acervo Associação Colmeia.

Além do programa urbanístico, a associação mantém outros dois programas que

fornecem à região serviços além daqueles geralmente fornecidos pelo poder público,

como o de coleta seletiva de lixo e o de segurança patrimonial – da mesma forma

como funcionam os BIDs norte-americanos.

3.1.1. Programa de Segurança Patrimonial

O programa de segurança patrimonial é feito em parceria com uma empresa

terceirizada, a “E-vertical”, para o monitoramento dos imóveis associados. O sistema

é composto por diversas câmeras instaladas nas áreas externas de edifícios, que

são instrumentos para a vigilância das ruas do bairro interligadas a uma central de

monitoramento. Esta central de monitoramento aciona as autoridades competentes

em caso de alguma “anormalidade”.

82

Mesmo com mais de 500 câmeras monitoradas em mais de 40 empreendimentos da

região, muitas vezes as pessoas não se sentem seguras ao caminhar pelo bairro –

principalmente nos períodos noturnos e aos finais de semana.

Por alto parece que temos algumas metas simples: tentar dar segurança às ruas em que o espaço público seja inequivocadamente público, fisicamente distinto do espaço privado e daquilo que nem espaço é, de modo que a área que necessita de vigilância tenha limites claros e praticáveis; e assegurar que haja olhos atentos voltados para esses espaços públicos da rua o maior tempo possível. (JACOBS, 2003, p. 37)

Quando Jacobs (2003) fala da importância de olhos voltados para os espaços

públicos, ela não está se referindo às câmeras de vigilância, mas sim aos olhares

vigilantes dos moradores que utilizam os passeios públicos, fartos de comércios

locais e usos vinte e quatro horas. A importância da diversidade urbanística para a

segurança de um bairro fica registrada, uma vez que justamente nosso objeto de

estudo é a parte da Vila Olímpia que é composta basicamente por edifícios

comerciais. Os poucos edifícios residenciais são muitas vezes moradia para

executivos que os utilizam somente durante os dias de semana. Por isso a

dificuldade de encontrar algum restaurante ou loja aberta no bairro aos finais de

semana. Até mesmo a padaria principal, localizada na Rua Ramos Batista, abre

somente em horário comercial e fica fechada aos domingos.

3.1.2 Programa de Reciclagem de Lixo

A “Colmeia Reciclando a Vila Olímpia” é um programa de coleta seletiva de lixo, com

características sociais e ambientais, que foi instituído pela associação em setembro

de 2004, numa iniciativa pioneira e até hoje única na cidade de São Paulo. Ele

funciona em uma parceria entre a associação, cooperativas de catadores de lixo

monitoradas pela Prefeitura de São Paulo e o Instituto GEA – Ética e Meio Ambiente

- uma ONG com experiência em programas de reciclagem. Todos os materiais

recicláveis coletados são doados aos catadores, gerando renda para o sustento

desses trabalhadores e suas famílias.

83

Com a restrição de circulação dos caminhões na cidade de São Paulo, em 2012, se

iniciou uma nova fase no projeto, com a contratação de veículo de pequeno porte

para a realização da coleta, o que também facilitou sua operacionalização. Esse

material coletado fica retido num “ponto ecológico”, localizado embaixo do viaduto da

Avenida dos Bandeirantes, e posteriormente é destinado às cooperativas de

reciclagem.

Apesar de nem todos contribuírem financeiramente, o programa está aberto aos

moradores e empresários da Vila Olímpia de um modo geral. Os interessados

recebem gratuitamente orientação técnica, principalmente por meio de palestras e

treinamentos. Durante os sete anos de funcionamento, as adesões cresceram na

ordem de 700%.

Imagem 13 - Cartaz de divulgação do programa de reciclagem.

Fonte: Website Movimento Colmeia.

3.1.3. Programa urbanístico

O primeiro projeto urbanístico desenvolvido pelo Colmeia, denominado Plano Piloto,

contemplava como ação prioritária a implantação do Setor Modelo – um trecho

84

constituído primeiramente por seis quadras, em caráter experimental, para depois

ser estendido para toda a área de abrangência do movimento. A imagem abaixo

mostra, em amarelo, o traçado do Setor Modelo.

Imagem 14 - Planta do Plano Piloto do Movimento Colmeia.

Fonte: Acervo Associação Colmeia, projeto Place Design.

No projeto, as calçadas das ruas Alameda Vicente Pinzon, Av. Dr. Cardoso de Melo,

R. Raja Gabaglia e R. Tenerife seriam alargadas, construídas com material durável e

homogêneo e formadas por placas removíveis apoiadas sobre alvéolos que

permitem a distribuição das redes secundárias nos lotes - de fácil manutenção - e

atendendo às necessidades dos portadores de mobilidade reduzida. Para isso, as

ruas seriam estreitadas, isto é, teriam uma faixa de estacionamento suprimida,

garantindo que as mesmas ficassem com duas vias de tráfego simultâneas,

melhorando o fluxo de veículos - ao invés de uma (fila indiana) como é atualmente.

85

Imagem 15 - Projeto Setor Modelo – Rua Vicente Pinzon.


Outras questões ainda estavam previstas para a qualificação desses espaços, como

a conversão da rede aérea para subterrânea, um projeto de iluminação por baixo

das copas das árvores e uma arborização feita de maneira ordenada e modular, com

espécies adaptadas ao uso urbano. Além disso, estava também projetada a

padronização do mobiliário urbano que seria patrocinado por empresas diversas.

Imagem 16 - Mobiliário urbano proposto para o setor modelo e para as novas avenidas.

Acervo Associação Colmeia, projeto Place Design.

Outra questão relativa à qualidade urbana prevista em projeto era a minimização da

poluição visual causada pelos diversos outdoors e placas publicitárias presentes em

abundância principalmente nas avenidas Faria Lima e Juscelino Kubitschek.

Problema este que acabou sendo solucionado graças à implementação da “Lei

86

Cidade Limpa”, em 2007, pelo prefeito Gilberto Kassab, que regulamentou as

propagandas publicitárias em todo o município.

A associação elaborou também um projeto viário junto a Companhia de Engenharia

de Tráfego de São Paulo para melhorar o trânsito na região, sendo a interligação

Faria Lima-Funchal sua mais importante intervenção. Ruas precisariam ser

alargadas, e consequentemente, imóveis seriam desapropriados. Os sentidos das

vias também seriam modificados e passagens de pedestres transversais às ruas –

permeando os compridos quarteirões do bairro seriam implantadas.

Imagem 17 - Proposta Viária elaborada junto a CET – Companhia de Engenharia de Tráfego.


Quando o acordo com a Prefeitura foi estabelecido em 2003, a implantação do Setor

Modelo foi deixada de lado e as obras das novas avenidas foram iniciadas devido à

urgência de melhorias no setor viário da cidade. Porém, outras diretrizes

estabelecidas pelo plano foram levadas adiante espontaneamente por aqueles que

87

tomaram conhecimento do plano urbanístico e puderam adequar seus

empreendimentos a ele.

Logo que o escritório Aflalo e Gasperini foi chamado para projetar edifícios onde

havia a possibilidade de integração entre ruas, por exemplo, ele seguiu as diretrizes

do plano, como se pode observar nos projetos dos edifícios Atrium IV e Atrium VII.

Outros empreendimentos também contribuíram para uma melhor fluidez de

pedestres ao possibilitar o cruzamento dos longos quarteirões.

A imagem 18, abaixo, mostra a implantação esquemática dos edifícios Atrium IV e

Atrium VII, onde uma passagem de pedestres é possível durante o dia conectando a

Rua Helena à Rua Pequetita por meio de um café. Outro empreendimento entre a

Rua do Rócio e a Rua Fidêncio Ramos também deixou uma passagem entre essas

ruas.

Imagem 18 – Passagens de Pedestres.

Fonte: Elaborado pela autora. Imagens e fotos acervo Associação Colmeia.

A Associação também identificou os terrenos dentro do perímetro do projeto que

deveriam ser tratados via projetos pontuais, dada às suas enormes potencialidades.

Das duas grandes glebas, uma está ocupada pelo edifício E-tower, pela favela

Coliseu e pelo complexo WTORRE Plaza; a outra é a sede da empresa Camargo

Corrêa, que organizou um concurso fechado para a construção de sua nova sede

88

ali. Já nas “glebas de sinergia” foram implantados o shopping Vila Olímpia e outro

megaempreendimento - o “Continental Square”.

Embora não se tratam de terrenos públicos que possam ser objeto de concursos de

projeto cuja finalidade seja a ocupação coordenada dessas grandes áreas, o poder

público tem se demonstrado atuante no que diz respeito a minimizar os impactos

gerados por empreendimentos nessas áreas, como é o caso do gigante do

WTORRE Plaza, que encontrou dificuldades perante o Ministério Público em abrir

suas portas.

Imagem 19 - Áreas apontadas pelo Movimento Colmeia como projetos pontuais e projetos que foram ou estão sendo executados nesses locais.

Fonte: Elaborada pela autora, com base em imagens dos websites Movimento Colmeia; Eduardo Broker; Aflalo e Gasperini; Multiplan.

Quanto à favela da Rua Coliseu, a única remanescente no bairro, a associação tinha

como proposta inicial a construção de uma praça com estacionamentos

subterrâneos naquele local. Mas o projeto ficou para trás na medida em que a

Operação Urbana Faria Lima teria como obrigação investir um percentual da verba

89

arrecadada com a venda dos CEPACs em áreas para habitação de interesse social.

Entretanto, até agora nada foi feito nesse sentido para essa comunidade. Muito

provavelmente esse desinteresse por parte do poder público é o fato dessa favela

estar escondida da cidade - ela possui apenas um minúsculo acesso e pouco dela

se vê a partir da Rua Funchal.

A próxima ação da associação, segundo o seu diretor de projeto e arquiteto Roberto

Aflalo Filho48, será propor à Prefeitura que todos os novos empreendimentos e obras

urbanas a serem realizados nesse quadrilátero deveriam passar por uma consulta

na organização. Dessa forma, seria garantida a execução das diretrizes do Plano da

Colmeia - assim como se deu em Paris, na ZAC Rive Gauche, onde havia uma

empresa encarregada da concepção e planejamento do desenvolvimento urbano da

operação: a SEMAPA - Société d'Economie Mixte de Paris. Porém, ainda nenhum

acordo nesse sentido conseguiu ser estabelecido, e as obras têm sido feitas na

região sem a obrigatoriedade de considerar o projeto urbanístico proposto pela

associação.

48

Em entrevista dada à autora.

90

3.2. A LIGAÇÃO FARIA LIMA-FUNCHAL

A continuação da Avenida Hélio Pelegrino e Faria Lima já era prevista desde o Plano

Bulevar Zona Sul, de autoria do arquiteto Júlio Neves, como uma importante ligação

dos dois novos eixos de negócios da cidade de São Paulo: Faria Lima e Berrini.

Com a parceria firmada entre a Associação Colmeia e a Prefeitura do Município de

São Paulo em março de 200249, na gestão da então prefeita Marta Suplicy,

viabilizou-se a execução das obras viárias, começando com o alargamento da Rua

Funchal e o prolongamento da Avenida Hélio Pelegrino.

À Prefeitura coube o alargamento da Rua Funchal e a interligação do entroncamento

das Ruas Fiandeiras e Ramos Batista com as Avenidas Hélio Pelegrino e Faria Lima

(Ramo 200). À iniciativa privada coube o alargamento das Ruas Gomes de Carvalho

e Olimpíadas.

A Rua Funchal já existia, mas era estreita como todas as vias do bairro. As

necessárias desapropriações que ali ocorreram se deram de modo pacífico, pois a

maior parte dos terrenos lindeiros à rua ainda encontravam-se vagos. Na imagem

abaixo, em laranja, observa-se os terrenos que foram desapropriados.

Imagem 20 - Planta do alargamento da Rua Funchal.


49

O documento resultante deste acordo foi o Protocolo de Intenções para Revitalização e Reurbanização da Vila Olímpia.

91

Já o Ramo 200 foi uma via aberta onde existiam casas e galpões. A população

moradora dos imóveis desapropriados foi indenizada para se deslocarem a outras

regiões da cidade - por isso sua execução ficou a cargo da Prefeitura. Abaixo, as

imagens mostram a localização da nova via que fora aberta pela Prefeitura para

conectar a Av. Hélio Pelegrino à R. Olimpíadas e as desapropriações dos imóveis

para a construção do Ramo 200 (2009).

Imagem 21 – Ramo 200


A iniciativa privada conseguiu viabilizar a execução das obras utilizando a verba

arrecadada dos associados do Colmeia, assim como pela doação por parte dos

empresários de terrenos - necessários ao alargamento das ruas -. Na época, foi feito

um cálculo no qual cada empreendimento contido na área de abrangência do

movimento contribuía proporcionalmente à área computável do edifício.

As obras do Colmeia começaram pelo trecho da Rua Gomes de Carvalho, pois era

onde estavam localizados terrenos doados e sem interferências. Posteriormente, foi

executado o trecho da Rua Gomes de Carvalho, O mesmo caminho foi escolhido

92

para a locação da vala técnica, que já se encontra completamente pronta,

aguardando a migração das redes aéreas e subterrâneas.

Foto 8 - Protótipo das galerias subterrâneas que foram instaladas na nova avenida.


Quando o projeto da avenida fora concebido, havia um acordo entre a Prefeitura e a

Eletropaulo no qual a segunda receberia da primeira para realizar a conversão da

rede para as galerias subterrâneas. Mas em 2005 foi aprovada uma lei municipal50

na qual as concessionárias são obrigadas a fazer uma quantidade de

“enterramentos” por ano, dando preferência aos locais aonde já existe infraestrutura

para receber a fiação. Depois disso houve uma Comissão Parlamentar de Inquérito

para decidir onde essas fiações deveriam ser enterradas prioritariamente, mas o

trecho da Colmeia, não se sabe o porquê, não aparece neste documento.

As negociações continuam, principalmente junto à Eletropaulo, pois como as demais

permissionárias também estão instaladas nos seus postes, assim que eles forem

retirados, elas terão que migrar automaticamente para as valas. Enquanto isso, o

emaranhado de fios continua aparente na paisagem da nova avenida.

50

Lei Municipal 14.023/2005.

93

Foto 9 - Postes de fiação elétrica no perímetro do projeto onde já

existem valas prontas para o aterro.

Fonte: Acervo Associação Colmeia

Foto 10 - Fotografia feita pela CONCREMAT para relatório realizado em 2009 ilustrando obras realizadas pela

telefônica.


De início, pensou-se também em executar garagens subterrâneas ao longo dessa

nova avenida, uma vez que os estacionamentos no bairro são escassos, chegando a

custar trinta e cinco reais a diária para estacionar um veículo51. Porém, a Prefeitura

não tinha interesse em realizar o projeto e a associação não tinha verba suficiente

para executá-lo, o que acabou deixado a ideia para trás. A imagem abaixo mostra

um corte esquemático da proposta de prolongamento da Av. Hélio Pelegrino, atual

R. Olimpíadas, onde estavam previstas garagens subterrâneas que não foram

executadas.

Imagem 22 – Trecho da nova avenida, entre a Ramos Batista e a Rua Funchal.


51

Preço cobrado pelo estacionamento do condomínio Atrium II, na Rua Helena, 235, em junho de 2012.

94

Para a execução das calçadas na avenida foi proposto um trecho típico que prevê a

padronização dos pisos, rampas para portadores de necessidades especiais e piso

tátil para deficientes visuais, além de faixas verdes ao longo do caminho - assim

como são as calçadas do setor modelo. As imagens abaixo mostram,

respectivamente, o projeto e o cruzamento das ruas Olimpíadas e Casa do Ator em

foto de 2012.

Imagem 23 – Trecho típico de calçadas das novas avenidas.

Fonte: Website Movimento Colmeia, projeto Place Design.

No projeto das novas avenidas estavam também contempladas duas áreas

remanescentes das desapropriações que foram transformadas em praças públicas.

Estas áreas estão localizadas no cruzamento da Alameda Vicente Pinzon com a

95

Rua Olimpíadas (Praça Raul Cortez) e da Rua Quatá com a Rua Fiandeiras (Praça

Geymael) e são mantidas por empresas privadas: a primeira pela incorporadora

Bueno Netto e a segunda pela Academia Reebok. Abaixo, a Imagem 24 traz o local

onde seria implantada a Praça Raul Cortez em 2004 e depois a praça já finalizada

em 2012.

Imagem 24 – Praça Raul Cortez.

Fonte: Elaborado pela autora com imagem do Google Earth e foto de Daniela Mungai.

A seguir, a Imagem 25 mostra o local onde foi implantada a Praça Geymael. Em

2004 havia uma antiga favela e casas que foram desapropriadas. Depois, vê-se a

praça quase finalizada em 2008.

0 50m 25m

96

Imagem 25 – Praça Geymael.

Fonte: Elaborado pela autora com imagem do Google Earth.

As desapropriações necessárias ao alargamento da via colaboraram para o atraso

das obras, pois existiam associações de bairro que eram contra o desenvolvimento

da região. Entre elas, a VOS – Vila Olímpia Solidária, que lutou – sem sucesso -

para que os moradores não fossem deslocados da região.

A nova via - vista como a solução para os problemas de tráfego e planejamento

urbanístico do bairro – foi concluída no final de 2009, mas os problemas de trânsito

continuam, uma vez que ela ainda não se conecta com a Avenida das Nações

Unidas, como previsto em projeto, causando um estrangulamento no cruzamento

com a Rua Funchal. Como da mesma forma, os estacionamentos subterrâneos

0 50m 25m

0 50m 25m

97

previstos em projeto não foram executados. Atualmente, encontrar uma vaga em

horário comercial no bairro ainda é uma tarefa difícil.

Outro problema na avenida (de tão recente construção ) são as enchentes. Segundo

Adenilde Lima Ferreira52, as galerias foram executadas ainda na primeira fase das

obras, em 2005. Mas os problemas começaram na segunda fase, quando as

galerias do Ramo 200 se conectaram às da Rua Olimpíadas. A empreiteira das

obras, Camargo Correa, realizou recentemente vistoria e limpeza nessas galerias,

mas os problemas continuam. A associação está aguardando um relatório

detalhado, realizado pela Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano, sobre a

bacia do Córrego Cordeiro, a qual os córregos Uberaba e Traição pertencem, para

detectar o problema que pode não ser só da nova avenida, mas da região como um

todo.

Foto 11 - Rua Olimpíadas alagada em 04/02/2010.


Mais uma obra viária que conseguiu ser viabilizada pela associação foi a da Rua

Carmontelle (antiga Travessa Lourenço Marques). Segundo a representante do

movimento53, esta viela, que é muito estreita, é margeada por galpões industriais

desativados, o que a transformava em um ponto de vandalismo do bairro. Em 2009,

o Colmeia executou a obra da rua, também instalando as galerias subterrâneas. Em

um terreno público contínuo à rua, está-se pleiteando a construção de uma praça.

Mas ela está sendo explorada atualmente por um estacionamento clandestino e, por

isso, parte do projeto ainda não foi executado. Abaixo, a Imagem 26 mostra a

52

Em entrevista dada à autora.

53 Idem.

98

localização da Rua Carmontelle e a rua que recebeu pavimentação nova, em maio

de 2009.

Imagem 26 – Rua Carmontelle.


Outras obras viárias, como o alargamento das ruas Ramos Batista, Elvira Ferraz e

Casa do Ator, também estão previstas e são os próximos passos do projeto. . Os

novos empreendimentos que estão sendo construídos ali já estão realizando a

doação das calçadas previstas em lei – agora obrigatórias para as novas

construções presentes no perímetro da Operação Urbana Faria Lima. Entretanto,

ainda não se tem previsão da conclusão dessas obras.

Na imagem abaixo, em cinza e amarelo, estão as obras viárias – a maior parte delas

já executada, como os alargamentos das ruas Funchal, Olimpíadas, Gomes de

Carvalho e o Ramo 200, além da pavimentação da Rua Carmontelle. Em verde, a

proposta de uma praça no local onde está localizada a Favela Coliseu. Em ciano, o

projeto de continuação da Rua das Olimpíadas. Em azul, as áreas que já foram

doadas para alargamentos viários e, em laranja, as próximas ruas a serem

alargadas.

0 100m 50m

99

Imagem 27 - Projeto da Colmeia atualizado em 2012.


Mesmo não tendo sido integralmente levado adiante pelo Poder Público, é

interessante observar que o Movimento Comeia tem influenciado a ocupação da

área, uma vez que seus integrantes são constituídos por fortes atores locais que

lutam pela consolidação do bairro, como arquitetos, construtores e empresários.

Porém, essas iniciativas são espontâneas, não só via a contribuição dos seus

associados, como também por aqueles que tomaram conhecimento do plano e

vislumbram melhorias no bairro e a conseqüente valorização de seus imóveis.

Todos esses esforços da iniciativa privada colaboraram para que a Vila Olímpia se

tornasse um dos destinos mais procurados para a localização de sedes empresariais

na cidade de São Paulo nestes últimos anos. Os dados comprovam este fato: hoje o

bairro possui uma pequena quantidade de salas comerciais vagas e um dos metros

quadrados mais caros da cidade.

A taxa de vacância do bairro da Vila Olímpia volta a ser muito baixa (menos de 5%).

Segundo a Jones Lang LaSalle no gráfico abaixo, a região da Faria Lima teve um

aumento significativo na taxa de vacância devido à entrega de alguns

empreendimentos. Porém, considerando as pré-locações, a taxa de vacância é de

10 pontos percentuais.

0 200m 100m

100

Gráfico 6 – Taxa de vacância dos edifícios de escritórios em São Paulo - 3º trim. 2012

Fonte: Website Jones Lang LaSalle.

No Gráfico 7, abaixo, observa-se como os preços por metro quadrado da Faria Lima

e da Vila Olímpia estão entre os mais altos da cidade.

Gráfico 7 – Preços de escritórios por metro quadrado em São Paulo.– 3º trim. 2012.

Fonte: Website Jones Lang LaSalle.

101

CONSIDERAÇÕES FINAIS

O conceito de Operação Urbana no Brasil foi, de certo modo, influenciado pela

experiência francesa em Parcerias Público-Privadas aplicadas na construção do

espaço urbano por meio das ZACs. Contudo, essas Zonas de Ocupação

Concertadas pressupunham uma maior interferência do Estado no desenvolvimento

urbano, por meio de ações diretas de urbanização, mobilização e recuperação da

valorização imobiliária à coletividade, fazendo com que o capital privado fique

submetido aos interesses e prioridades públicos.

Em São Paulo, as Operações Urbanas, assim como as Operações Interligadas,

funcionaram de outro modo, mais vinculadas à negociação de exceções à legislação

urbana, por meio do mecanismo do solo criado, para a obtenção de recursos pelo

Poder Público para ações de desenvolvimento urbano.

Um problema levantado por Fix e Ferreira (2001) relacionado à desvinculação da

compra de CEPACs a posse do terreno54 é a de que ele se torna, desta forma, um

título imobiliário e seu potencial especulativo pode se tornar altamente lucrativo para

investidores. Foi o que aconteceu na Operação Urbana Faria Lima: quando o

estoque de CEPAC estava próximo do fim, logo não se conseguia comprar mais

títulos diretamente da prefeitura, e os valores que os investidores pedem extrapolam

todos os limites. E o pior de tudo: essa verba fruto da especulação não dá retorno

para o poder municipal.

A Operação Urbana Faria Lima, por exemplo, não possui um projeto que envolve

desenho urbano (com exceção à Área de Intervenção Urbana do Largo da Batata). A

carência de diversidade urbanística e espaços públicos de qualidade no bairro da

Vila Olímpia, portanto, pode então ser justificada como efeito desta inexistência de

um programa básico de ocupação, de um projeto urbano propriamente dito. A

construção desenfreada de edifícios comerciais resultou em um bairro inóspito,

principalmente nos finais de semana, porque não há pessoas suficientes vivendo ali.

54

Não é necessário que o comprador de CEPACs possua terreno na área da Operação Urbana. Em teoria, qualquer pessoa pode comprar esse título imobiliário, inclusive investidores que vem aí uma ótima oportunidade de especulação.

102

A ocupação desordenada da Vila Olímpia levou a sérios problemas de infraestrutura

no bairro. A forma urbana do novo centro de negócios da capital permaneceu

praticamente a mesma da época de sua ocupação industrial e residencial de baixa

densidade. Seus extensos quarteirões, suas ruas e calçadas estreitas são um

obstáculo ao intenso movimento de pedestres e veículos que hoje circulam pela

região.

Uma vez que a Operação Urbana se encontra praticamente consolidada (pois não

há mais CEPACs comerciais à venda nesse subsetor), esses problemas comprovam

que as contrapartidas exigidas pelo poder público aos investidores privados - em

função da utilização das melhorias decorrentes das modificações das normas

edilícias e urbanísticas - não foram suficientes para cobrir os gastos com

infraestrutura necessários no futuro.

Diante da premência de melhorias no bairro, uma proposta de ocupação coordenada

para um trecho da área foi feita pelo Poder Privado – o Movimento Colmeia. Mas, no

entanto, não chegou a ser completamente implementada, demonstrando o descaso

com as entidades envolvidas e a sociedade. Mais uma vez, em Operacões Urbanas,

somente a solução viária interessou ao Poder Público – assim como observou

Castro (2007), sendo as ruas Olimpíadas, Gomes de Carvalho, Funchal e

Carmontelle as únicas obras viabilizadas em parceria em todo o projeto do Colmeia.

Quanto à representação da sociedade civil no controle compartilhado da Operação

Urbana, esta se restringiu apenas aos empresários da região que se organizaram na

associação Colmeia. Mesmo com previsão em lei do dever de investir parte da verba

arrecada com a venda dos CEPACs em Áreas de Interesse Social, nada ainda foi

feito para a comunidade informal existente no bairro (a Favela Coliseu), que

permanece cercada pelos muros dos grandes empreendimentos. Deste modo,

constata-se que as parcerias que aconteceram até então não levaram em conta um

programa de atendimento econômico e social para a população diretamente afetada

pela Operação Urbana.

Observando o processo da Operação Urbana Faria Lima, e a posterior necessidade

da própria iniciativa privada na implementação de um projeto que envolva desenho

urbano visando a melhoria da qualidade de vida das pessoas que trabalham,

103

moram, ou simplesmente transitam pela região, fica evidente a necessidade de

discussão sobre a implementação de Projetos Urbanos em áreas de Operação

Urbana. Este instrumento deveria partir do Poder Público, além da coordenação dos

interesses públicos e privados - os empreendimentos, as infraestruturas – aplicando

medidas de desenho urbano com instrumentos de inclusão social, em prol não só de

um ambiente urbano de melhor qualidade, mas também que seja capaz de ser

socialmente justo e sustentável.

Apesar da consciência de que propostas de melhorias urbanas que partam da

iniciativa privada geralmente estão associadas a um crescimento e adensamento

determinados pela lógica do mercado, seguidos da valorização imobiliária, a

associação Colmeia se diferenciou de outras ao diagnosticar os desequilíbrios e

desenvolver um projeto que prevê melhorias urbanas para a área, em vez de

simplesmente transferir problemas para o Poder Público.

Neste estudo, vimos que inúmeros fatores extras locacionais influenciam as formas

com que o setor privado é posicionado a participar de parcerias: via contrapartidas

pagas ao poder público pelo benefício de exceções à Lei do Zoneamento (como nas

Operações Interligadas e nas Operações Urbanas) ou por meio de associações

empresariais (como no caso dos BIDs norte-americanos e do Movimento Colmeia).

Na linha dos pensamentos de Logan e Molotoch (1987), a sede por maximização do

lucro é a principal motivação para a mobilização política do setor privado. De

qualquer maneira, as parcerias e os seus serviços aumentam a rentabilidade de

seus ativos relativamente fixos, e este parece ser o fator central nas decisões dos

setores privados para doar tempo, dinheiro e recursos. Isto não quer dizer que não

existam outros fatores importantes, como um bairro mais limpo, seguro, menos

caótico, uma vez que as sedes das empresas integrantes do Colmeia estão

localizadas no bairro.

Quem se beneficia com as parcerias, entretanto, não são apenas os proprietários de

imóveis e os comerciantes locais. Além de facilitar a locação de espaços, elevar o

valor da propriedade e promover um aumento de vendas do comércio local e dos

restaurantes, os moradores usufruem de um ambiente mais limpo e amigável, com

criminalidade reduzida. Já para os escritórios-inquilinos, é mais fácil atrair e manter

104

os funcionários em suas empresas. Para o governo também é um bom negócio, pois

se aumenta a arrecadação fiscal e libera algumas de suas responsabilidades.

Além disso, como Peck (1995) observou há vários anos, muitas vezes é somente um

seleto grupo da elite empresarial que é capaz de participar dessas novas estruturas

de governança. Alguns não são incluídos ou têm envolvimento simbólico, enquanto

outros lutam para fazer com que suas opiniões sejam ouvidas. Muitos não

compartilham a "linha oficial" de que as parcerias trazem retornos significativos em

seus investimentos e, como resultado, são relutantes em ajudar – como o caso da

Camargo Correa que se recusa a participar do Movimento Colmeia, sendo que ela é

uma das maiores empresas de construção civil brasileira e sua sede está localizada

no bairro da Vila Olímpia.

Cidades como São Paulo, com uma área urbanizada de aproximadamente 1.000km²

e mais de 12 milhões de habitantes, não têm como ter uma prefeitura capaz de

atender todos os problemas que afligem cada pequena porção do território. Embora

tenha sido um enorme passo na melhoria do serviço prestado à população, a

descentralização administrativa, por meio das subprefeituras, ainda não

instrumentalizou o poder público para agir na solução de problemas de microescala.

Nesse sentido, a complementação de serviços oferecida pelos BIDs em centros

comerciais poderia ser eficaz na cidade, deixando para a iniciativa privada os gastos

em áreas já bem dotadas de infraestrutura, liberando-se, assim, tempo e dinheiro

para que o poder público possa dar atenção a outras áreas da cidade que não tem

quem olhe por elas.

Para tal, é necessária uma legislação que permita a implantação da gestão urbana

compartilhada em áreas específicas das cidades brasileiras. A aprovação da

emenda constitucional, proposta pela Associação Comercial do Rio de Janeiro, seria

o ideal, mas, enquanto isso não ocorre, em São Paulo a implantação do Movimento

Colmeia acontece a curtos passos por meio de uma parceria entre Prefeitura e

empresários da Vila Olímpia. O custeio das atividades e projetos da Colmeia nessa

parceria continua sendo feito unicamente por contribuições voluntárias dos

beneficiários.

105

Com a legislação atual, o máximo que acontece por aqui são ações pontuais que

dependem da boa vontade (e de recursos) de alguns empresários, como aconteceu

no Colmeia. Juntos, poder público, comunidade local e iniciativa privada podem

realizar muito mais pela cidade do que se atuarem separados.

106

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115

ANEXOS

116

ANEXO A – ENTREVISTA A ADENILDE LIMA FERREIRA (NANA) –

ADMINISTRADORA DA ASSOCIAÇÃO COLMEIA.

Daniela: Desde quando você trabalha para a associação COLMEIA?

Nana: Desde 2005.

Daniela: A associação surgiu quando e por quê? A Vila Olímpia passava por uma

crise imobiliária?

Nana: Ela surgiu em 2001, o estatuto é de 2001/2002, justamente porque os

empresários que aqui estavam detectaram que o bairro tinha muitos problemas e

precisava buscar uma solução. Então eles decidiram fazer uma associação e

estabelecer uma relação público-privada para buscar essas melhorias ao invés de

só pedir [ao poder público], e contribuir também [com projetos e verba], e então eles

formaram a COLMEIA.

Daniela: Muito provavelmente esses problemas surgiram depois do adensamento

provocado pela Operação Urbana Faria Lima, não? Pois ela não contava com um

desenho urbano...

Nana: Exatamente! Com o boom imobiliário que aconteceu em 1996 aqui... As ruas

eram estreitas, havia muitos galpões aqui e não tinha iluminação, lixo por toda a

parte e já começava a ter grandes empreendimentos construídos aqui. Então, tinha

uma situação dispara. E a associação veio para tentar sanar esses problemas do

bairro.

Daniela: No começo desse boom, o bairro atraiu diversas empresas pontocom e

telecom, por quê?

117

Nana: Essas empresas necessitavam da tecnologia que poderiam ser

disponibilizadas nas novas construções, como o cabeamento subterrâneo de fibra

ótica, mas não foi feito de maneira alinhada com as outras concessionárias. Então

todo esse cabeamento virou um emaranhado de difícil mapeamento.

Daniela: Quem são os associados da COLMEIA?

Nana: São as empresas que aqui estão, os condomínios. Os edifícios residenciais

são bem poucos e, em geral, porque participam do programa de coleta seletiva do

que em contribuições para a associação como um todo – participam em apenas um

dos três programas da COLMEIA.

Daniela: A COLMEIA está dividida em três programas, isso?

Nana: Sim, o urbanístico que cuida de todas as obras viárias, praças, avenidas; o de

segurança patrimonial; e o programa “COLMEIA reciclando a Vila Olímpia”, que é o

trabalho de coleta seletiva, que foi implantado em 2004 e desde então teve um

crescimento de 700% de adesão. Quase todos no bairro participam da coleta

seletiva (apesar de nem todos contribuírem). A segurança patrimonial é feita por

uma empresa terceirizada – a E-vertical, mas nem todas as câmeras de vigilância

das ruas previstas foram instaladas.

Daniela: O dinheiro da associação vem da colaboração mensal dos seus

associados, correto? Como é administrado esse dinheiro?

Nana: Correto. A COLMEIA funciona como um condomínio: nós temos duas contas,

uma ordinária e uma de obras. A conta ordinária vem da contribuição mensal que os

associados fazem – a título de doação. Então, os empreendimentos, as empresas,

os condomínios, os restaurantes pagam um valor “x” por mês, que vai pra essa

conta ordinária, e é com ela que a associação se mantém: a sede os funcionários

que trabalham aqui... Para que a gente possa elaborar e acompanhar os projetos. E

118

a outra conta, a de obras, teve início lá atrás, quando se pensava em alargar a

avenida [das Olimpíadas]. Eles fizeram um cálculo, e cada empreendimento

contribuía proporcionalmente à área computável do edifício. Então cada

empreendimento na área de abrangência da COLMEIA que era associado pagava

esse valor, e foi isso que viabilizou a interligação Faria Lima-Funchal. O trecho que

ficou a cargo da COLMEIA, nessa parceria com a Prefeitura, era a Rua Gomes de

Carvalho e a Olimpíadas. Então, alguns empresários doaram parte em terreno para

poder alargar a avenida, e os demais contribuíram com esse valor.

Daniela: Mas essa contribuição era obrigatória para todos os empreendimentos?

Nana: Não, aqui nada é obrigatório. Todas as contribuições são feitas a título de

doação. Então mesmo este dinheiro, que eram valores mais voluptuosos, para a

conta de obras, eles eram doados. Um monte de gente não pagou. A grande maioria

que tinha essa visão de que era necessário e que o recurso para viabilizar esses

projetos era este: fazendo uma contribuição, doando para a COLMEIA.

Daniela: Então a obra da avenida não estava prevista na Operação Urbana?

Nana: O projeto já existia (do Júlio Neves), mas o Roberto [Aflalo] adaptou pra

situação do bairro naquele momento. Depois veio a Operação Urbana Faria Lima,

que propiciou para que isto acontecesse, e, nessa parceria, quando assinamos o

termo de compromisso com a Prefeitura, é que ficaram estabelecidas as

responsabilidades do projeto, do escopo de cada um, e os aportes de cada um.

Daniela: O projeto do Júlio Neves era o Bulevar Zona Sul?

Nana: Sim, inclusive dizem que o bulevar seria na Av. Juscelino Kubitscheck e o

túnel que ali se encontra hoje iria se interligar com o túnel Ayrton Senna.

119

Daniela: Como se deu a construção da Rua das Olimpíadas?

Nana: A primeira etapa de obras aconteceu entre 2003 e 2005, que foi o

alargamento da Rua Funchal e o começo da Gomes de Carvalho, e na mudança de

gestão na Prefeitura, paralisaram-se as obras. E na segunda fase da obra, que

começou em 2007, havia então na EMURB uma perspectiva de realizar o projeto do

Bulevar concomitante com as obras que estavam acontecendo aqui na Vila Olímpia

e com a revitalização do Largo da Batata. Isso tudo faz parte da Operação Urbana.

Mas em 2010 o contrato foi suspenso com a empreiteira que tinha ganhado a

licitação pra executar as obras da Juscelino - a Camargo Corrêa – que foi a mesma

empreiteira da Rua das Olimpíadas.

Daniela: E a conversa com a Prefeitura, como foram nas gestões anteriores e como

tem sido na gestão municipal atual?

Nana: O nosso acordo foi firmado na gestão da Marta Suplicy, e quando entrou a

gestão Serra-Kassab as obras foram paralisadas.

Daniela: Havia muitas associações de bairro que eram contra o desenvolvimento do

bairro. Quem eram essas associações? Elas ainda existem? E as desapropriações,

ocorreram de forma pacífica?

Nana: Dizem que sim. Quando eu vim pra COLMEIA, já não tive contato com essas

associações. Sei que existia também uma associação de moradores chamada VOS

– Vila Olímpia Solidária. Quanto às desapropriações, a maioria foram terrenos

doados por empresários, mas tiveram áreas desapropriadas sim, como a praça em

frente ao Continental Square e a Praça Raul Cortez – que havia uma favela ali há

muito tempo atrás.

Daniela: Por que ainda não enterraram a fiação da Eletropaulo e da telefônica na

rua das olimpíadas?

120

Nana: As galerias subterrâneas para destinar essas fiações já foram executadas.

Em 2004, na primeira parte das obras, na Funchal e na Gomes de Carvalho. E na

segunda parte na Rua das Olimpíadas. Elas inclusive já têm a aprovação da

Prefeitura, está tudo pronto... Lá atrás, havia um acordo que a Prefeitura pagaria

para a Eletropaulo para destinar a fiação nessas galerias. Depois teve uma lei

municipal em 2006 (se não me falha a memória), na qual cada concessionária seria

responsável pelo enterramento e que as concessionárias seriam obrigadas a fazer

certa quantidade de enterramentos por ano. Então ficou aquele litígio entre a

Prefeitura e a Eletropaulo, e as demais permissionárias que inclusive se utilizam do

poste da Eletropaulo. E num determinado momento queria também que isso viesse

para a COLMEIA. E as negociações giraram... Depois disso teve uma CPI

[Comissão Parlamentar de Inquérito] para dizer aonde que essas fiações deveriam

ser enterradas prioritariamente, e o trecho da COLMEIA, não se sabe o porquê, não

está redigido neste documento da CPI. E a lei diz que deve ser dada preferência aos

locais aonde já exista uma infraestrutura para receber a fiação. E agora estamos

negociando com a Prefeitura para que a conversão seja feita, pois o que era o nosso

escopo do termo de compromissos foi executado, as galerias estão lá...

Daniela: Este Termo de Compromissos contemplava praticamente só a construção

da avenida?

Nana: Sim, mas também contemplava todos os outros projetos da COLMEIA.

Porque, na verdade, quando a COLMEIA começou, pensava-se em executar o Setor

Modelo a priori. Uma vez executada uma quadra do Setor Modelo, isso iria passar

para as demais quadras do bairro. Mas aí a Prefeitura acreditou que seria melhor

resolver o problema viário fazendo a interligação Faria Lima-Funchal antes, e cuidar

do Setor Modelo depois. E o Setor Modelo ficou para trás...

Daniela: E por que as calçadas já estão danificadas?

Nana: Na segunda fase da obra, teve um acerto junto a EMURB para que as

permissionárias trabalhassem juntas, pois o trânsito da avenida já era muito denso,

121

e tínhamos que interditar a avenida, pedir permissão pro CET, pra CONVIAS

[Departamento de Controle de Uso de Vias], etc. Quando tivemos que rever o

projeto em 2007 (as obras tinham iniciado lá em 2004, e o bairro já tinha mudado,

crescido muito), teve uma compatibilização para a nova situação e o CONVIAS e a

CET deram autorização para que as obras fossem feitas. Todas as concessionárias

trabalham alinhadas, com exceção da Telefônica. Ela entrou com o projeto

tardiamente e quando ela obteve a autorização para executar suas obras, as das

demais já tinham sido concluídas. Mas daí a CET não permitiu que ela trabalhasse

durante o dia, pois teria que interditar todo o trânsito da Vila Olímpia novamente. Ela

trabalhou durante o período noturno, e não tinha fiscalização nesse horário. Quando

chegávamos de manhã, as calçadas já estavam destruídas, eles utilizaram até

britadeiras, sendo que as calçadas foram feitas com placas pré-moldadas. Quebrou

lamentavelmente. Até que a EMURB [Empresa Municipal de Urbanização] emitiu um

relatório técnico para o CONVIAS com os danos causados pela Telefônica em 2009.

Nós conseguimos somente agora (2012), que a Prefeitura, através do CONVIAS,

que fossem chamadas todas as permissionárias – que foram muitas – para

identificar os culpados pelos danos. Nós fizemos então uma vistoria com os fiscais

da subprefeitura, identificando pelas caixas, e a tratativa foi que elas seriam

obrigadas a fazer a recomposição das calçadas – como é determinado pela lei

municipal. A Telefônica fez uma vistoria conosco e se responsabilizou pela

recomposição dos trechos que ela assume que danificou. Já a Eletropaulo joga a

responsabilidade na São Paulo Obras. E tem as demais permissionárias, menores,

que estamos tratando com a subprefeitura, para recompor assim, a calçada como

um todo.

Daniela: Então todas as permissionárias já estão instaladas nas galerias

subterrâneas?

Nana: Sim, todas. A parte subterrânea já está toda pronta, só falta fazer a

conversão. Mas restam fios pendurados nos postes de todas elas também...

122

Daniela: Por que não se viabilizaram os estacionamentos subterrâneos embaixo da

nova avenida?

Nana: Por desinteresse por parte da Prefeitura, e a COLMEIA não tinha verba

suficiente para executá-los.

Daniela: Grande parte do trânsito, nos horários de pico, na Rua das Olimpíadas e na

Rua Funchal se dá porque a primeira ainda não tem uma conexão com Avenida das

Nações Unidas (Marginal do Rio Pinheiros). Por que esta conexão não foi executada

e se tem previsão para conclusão desta parte do projeto.

Nana: Sim, nós temos o projeto pronto tratado com o CET e a Prefeitura para a

execução desse projeto, inclusive com os proprietários dos terrenos daquele local

pra viabilizar o prolongamento da avenida até a marginal. Pra chegar à marginal,

tem um terreno que é da WTorre, que é a antiga doca da Daslu. Como eles estavam

trabalhando com a Prefeitura para a liberação de todos os empreendimentos

naquele terreno, eles pediram para que fosse dado um start depois nesse projeto, e

com todas as liberações em mãos, ficaria mais fácil de tocar o projeto

conjuntamente. E nós estamos aguardando... e ficou acordado que este trecho será

executado pela WTorre como parceria com a COLMEIA.

Daniela: Tem algum projeto para resolver a questão das enchentes na avenida?

Nana: Na primeira fase das obras as galerias foram feitas, e na segunda fase eles

tinham que ligar o ramo 200, que é o trecho que liga a Ramos Batista até a Faria

Lima, com as galerias. E aí houve algum problema técnico, que não sei qual foi, que

a partir desta data nós começamos a ter enchentes. O bairro sempre teve

enchentes, mas numa avenida nova, que é plana... E a água chega a cobrir uma

caçamba de entulho! Detectamos que havia algum problema, acionamos a EMURB,

a Camargo Correa limpou todas as galerias, mas algum problema tem aí embaixo.

Nós tivemos um comunicado agora em fevereiro que a Secretaria de Planejamento

está realizando um estudo maior sobre a bacia hidrográfica da região para detectar o

problema que pode não ser só das Olimpíadas, mas da região como um todo.

123

Daniela: Como era a Rua Funchal antes da COLMEIA?

Nana: A Rua Funchal era estreita como todas as ruas da Vila Olímpia, assim como a

Olimpíadas – que passava um carro por vez. A interligação Faria Lima-Funchal

começou pela Funchal, viabilizando aquele trecho próximo da Avenida dos

Bandeirantes primeiro. Nós fizemos o alargamento dela como parte do termo de

compromissos firmado com a Prefeitura e foi o nosso primeiro projeto executado,

através da CONCREMAT como contratada da COLMEIA.

Daniela: O que está sendo proposto para a Travessa Lourenço Marques?

Nana: Na verdade essa travessa chama Rua Carmontelle. Como o bairro tinha

galpões velhos, ali restou um que estrangulava essa viela. Então os carroceiros

ficavam ali, o pessoal se drogava ali, etc. em 2009 a COLMEIA fez a obra da rua, já

com as galerias, e a viela deixou de ter restos de galpões. E tem um terreno

contíguo a ela que nós pleiteamos na Prefeitura para transformar numa praça, ainda

que pequena. Ele pertence à Prefeitura e está sendo explorado por um

estacionamento clandestino. Já enviamos um oficio para a Prefeitura e estamos

pleiteando para a construção da praça.

Daniela: Quais são os projetos atuais da COLMEIA?

Nana: O que ainda não falamos aqui e já está em andamento na Prefeitura é o

alargamento de outras ruas, como a Ramos Batista, a Elvira Ferraz... A praça da

Rua Carmontelle. Porém nós não temos o retorno disso.

Daniela: Eu vi no site de vocês que existe um projeto de uma praça no terreno onde

hoje está localizada a favela coliseu. Tem algum projeto para habitação para esses

moradores?

124

Nana: Inicialmente lá atrás, seria isto, com estacionamentos subterrâneos. Mas com

as mudanças nas leis, o projeto então não será executado e esta área terá que ser

urbanizada. A Operação Urbana Faria Lima tem como obrigação investir um

percentual da verba arrecadada com a venda dos CEPAC´s em áreas de interesse

social. No relatório da EMURB diz que esse dinheiro foi disponibilizado, mas até

agora nada foi feito com essa favela. Eu pessoalmente acredito que o desinteresse

por parte dos políticos é porque esta favela está escondida da cidade, tem apenas

um acesso minúsculo e pouco se vê dela a partir da Rua Funchal.

Daniela: Você tem conhecimento de outra Parceria Público-Privada , como a

COLMEIA, em outras áreas da cidade?

Nana: Eu conheço várias associações que zelam pelos locais em que estão como

Cerqueira César, Paulista Viva, no Morumbi tem... Mas como a COLMEIA, que

conseguiu viabilizar grandes obras, não.

125

ANEXO B – ENTREVISTA AOS ARQUITETOS ROBERTO AFLALO

FILHO, LUIZ FELIPE AFLALO E GRAZZIELI GOMES ROCHA -

ESCRITÓRIO AFLALO & GASPERINI ARQUITETOS.

Em entrevista realizada no escritório Aflalo & Gasperini Arquitetos, seus sócios-

diretores Luiz Felipe Aflalo e Roberto Aflalo contaram um pouco sobre a participação

do escritório em diversos projetos realizados na Vila Olímpia, a partir do final da

década de 80.

Roberto Aflalo Filho, que também é diretor de projeto do Movimento COLMEIA,

falou sobre a origem da Associação – quando a Vila Olímpia passava por diversos

problemas relacionados à infraestrutura e houve certa estagnação imobiliária em

decorrência disto; e sobre os projetos que foram elaborados para a área. Além de

contar um pouco sobre como tem acontecido a relação público-privada entre o

COLMEIA e a Prefeitura de São Paulo.

Já Luiz Felipe Aflalo falou mais sobre a mudança na arquitetura dos edifícios

comerciais ao longo do período de acordo com as exigências do mercado – como a

incorporação de peles de vidro nas fachadas, do piso elevado para instalações e dos

certificados de sustentabilidade. Assim como as diversas legislações que abarcaram

seus projetos.

Grazzieli Gomes é arquiteta e coordenadora de estudo de viabilidade no escritório.

Ela participa da etapa de criação dos projetos, e está no escritório há mais de dez

anos. Ela nos contou sobre a construção dos edifícios “Atriuns” na Vila Olímpia. No

total, eles somam nove edifícios no bairro.

Os primeiros possuíam grelha estrutural na fachada. Já nos últimos, a grelha tornou-

se somente um elemento de composição – como no Atrium VII e Atrium IX.

Ainda sobre esses edifícios, todos eles foram implantados nos limites dos seus

recuos de fundos, para liberar mais espaço para as calçadas – tão estreitas no

bairro. Ao mesmo tempo em que, quando se foi possível, o térreo permite que os

pedestres cruzem a quadra, de uma rua para outra, no nível do térreo. Em quase

126

todos os prédios, também foram projetados cafés com mesas, ao lado de espelhos

d´água, funcionando como pequenas praças de estar no bairro.

127

ANEXO C - ENTREVISTA AO ARQUITETO JOSÉ MORAES -

ESCRITÓRIO PLACE DESIGN.

Daniela: A Associação surgiu quando e por quê? A Vila Olímpia passava por uma

crise imobiliária?

José Moraes: Surgiu aproximadamente em 2001. A Vila Olímpia já crescia forte e

apresentava evidentes problemas de acesso, urbanização e qualidade do espaço

urbano, porém tudo isto também ocorre em outros bairros.

Daniela: Como se deu a articulação dos diversos atores políticos para a constituição

da Associação?

José Moraes: Quem sabe melhor é o Adalberto Bueno Netto, principal

empreendedor e líder, seguido de empresários como Paim (Ex-Rossi, atual Max

Casa) e dos diretores de outras empresas como ...os Pazianotos (da Inpar) e outros

que apoiaram a atuação do movimento. Mas tiveram empresas de grandes nomes

ou com grande propriedade na área que se recusaram a participar da Associação,

que não acreditavam que a parceria poderia trazer benefícios, o que acredito que

muito dificultou o progresso das atividades da COLMEIA.

Daniela: Durante que período você trabalhou para a COLMEIA? E qual era a sua

atuação?

José Moraes: Sabendo de nossa especialização em Desenho Urbano e já tendo

convivido em alguns trabalhos do gênero o Arq Roberto Aflalo Filho nos convidou

para seguir as primeiras reuniões. Quando a Colmeia decidiu elaborar e apresentar

um plano para Prefeitura houve um contrato (acho que iniciou como contrato de

risco) de nosso escritório Place Design, em consórcio com o Aflalo e Gasperini e

com o Univers (Marcelo Alfalo) que cuidou da montagem das apresentações (Power

point). Houve também a contratação de uma agência de publicidade para fazer

128

vídeo e folhetos (Eugenio). Mais tarde abriu-se um escritório próprio da COLMEIA e

contratou-se um engenheiro para acompanhar as ações e projetos da COLMEIA

junto a EMURB e Subprefeitura.

Daniela: Quais foram os projetos desenvolvidos para a COLMEIA pelo seu

escritório?

José Moraes: Nosso escritório atuou forte na concepção, elaborou os conceitos

urbanísticos e as diretrizes de desenho urbano. O Arq Roberto participava das

reuniões e colaborava com criticas e ajustes. Mais a frente, houve uma participação

conjunta da equipe Aflalo e Gasperini e nossa na produção das imagens e no Power

point do primeiro plano, que foi apresentado para autoridades em sessão publica

com convidados.

Em um terceiro momento, nosso escritório desenvolveu plantas e cortes com os

detalhes do plano piloto, montagens antes e depois de vias típicas, detalhes

executivos da calçada modelo e ainda outros itens como, por exemplo, uma praça

modelo multiuso. Fizemos também propostas de estacionamentos no subsolo e

outras.

Daniela: Havia um projeto do arquiteto Julio Neves para a área, o Bulevar Zona Sul.

Por que este plano não foi para frente? Parte dele foi “aproveitado” para o projeto da

COLMEIA?

José Moraes: O projeto do Julio para Faria Lima foi executado na própria Faria

Lima. Houve várias propostas e contrapropostas, da COLMEIA (nossas) da EMURB

e da CET para a ligação entre Faria Lima e Funchal ou Marginal. Houve também

várias propostas para a Funchal. No final vingou um pedaço (restrito) de nosso plano

e de nossa calçada, e uma espécie de remendos das demais propostas e restrições

para a Funchal e para os outros trechos da ligação Faria Lima – Funchal. Foram três

feixes de dificuldades junto a prefeitura, EMURB e outros: a) burocrático/político; b)

técnico (pois as companhias com cabos e instalações tinham cada uma seus

requisitos e contratos operacionais, sendo difícil coadunar todos interesses

129

sobretudo mediante uma autoridade que desejava acomodar e não fazer uma

ruptura de paradigma (como ocorreu em alguns lugares do Rio Cidade); c) De

gestão pois haviam muitas agências e instâncias a serem consultadas e a opinar

(EMURB, SEMPLA [Secretaria Municipal do Planejamento], Prefeitura Sub Regional,

prefeito, companhias concessionárias, CET, Secretaria de Segurança, etc., além da

própria COLMEIA.

Daniela: Por que a ligação Faria Lima-Funchal não foi executada com a verba da

Operação Urbana Faria Lima?

José Moraes: Não sei exatamente, mas a verdade é que os custos de infraestrutura

são muito grandes e a COLMEIA só tinha uma fração dos mesmos - muitos

empresários grandes, como a Camargo Correia que possuem enorme propriedade

no local, não aderiram ou não contribuíram. A parte financeira precisa ser

esclarecida com Sr. Adalberto Bueno Netto presidente da COLMEIA.

Daniela: A prioridade da COLMEIA era a implantação do setor modelo ou a

construção das novas avenidas?

José Moraes: Ambas, porem cada uma em seu timing. Queríamos que as avenidas

novas já nascessem com um novo padrão, servindo como âncoras e afirmação do

novo paradigma. E o setor modelo era para mostrar como uma ou duas quadras

seriam conforme os novos padrões da COLMEIA, de modo que as demais

intervenções graduais nas outras quadras fossem se espelhando neste modelo.

Daniela: Havia muitas associações de bairro que eram contra o desenvolvimento do

bairro. Quem eram essas associações? Elas ainda existem? As desapropriações

ocorreram de modo pacífico?

José Moraes: Houve no inicio alguma movimentação de setores ligados a favelas e

a moradores das casas (zonas protegidas). Porem nós tratamos de explicar que

embora a COLMEIA fosse uma associação de empresários (primordialmente) os

130

seus planos eram para a qualificação dos espaços, melhoria de segurança,

paisagismo, limpeza, etc., o que beneficiaria estas populações e mais, tudo isto sem

que houvesse nenhuma proposta para desalojar os moradores (exceto favelas que

independentemente da COLMEIA já haviam acertado sua saída).

Daniela: Foi desenvolvido um projeto junto a CET para melhorar o trânsito da

região. Você participou dele? Conte mais sobre esse projeto.

José Moraes: Eu e o Roberto Aflalo fomos grandes DEFENSORES do espaço

urbano, da qualidade das calçadas, em oposição a algumas iniciativas e tentativas

da CET e de técnicos da secretaria municipal dos transportes de rasgar grandes

avenidas com muitas faixas destinadas a automóveis e pouca calçada. Fomos duros

e conseguimos algumas vitórias. Nós propusemos muitas coisas boas que não

foram implementadas pela secretaria como, por exemplo: a) garagem subterrânea

operada por particular (houve desculpa da EMURB de que não haveria tempo e

condições para uma licitação, então fizeram a obra da nova avenida sem isto); Micro

ônibus ligando a Faria Lima, o Shopping, a estação de trem e circulando pelo bairro;

Recondicionamento de algumas articulações, mãos e circuitos, otimizando o acesso

local e externo, etc. Vimos que os técnicos de tráfego pensam em tráfego e não em

um conceito holístico de bom ambiente urbano com boa acessibilidade e convivência

do transporte público, automóvel e pedestre. Prescrevemos também a mistura de

usos residenciais, escritório e comércio para tornar o bairro mais autossuficiente.

Daniela: Você já ouviu falar nos Business Improvement Districts americanos?

Acredita que a COLMEIA se baseou neles para sua implementação?

José Moraes: Eu fiz mestrado e doutorado em Berkeley Califórnia, e tanto São

Francisco como NY tem um zilhão de coisas, leis, planos, iniciativas ocorrendo para

qualificar e domesticar o desenho urbano, o espaço público, as interfaces... Existem

também, por exemplo, em NY as “Authorities” que fazem Parcerias Público-Privadas

(por exemplo, o Battery Park). Como profissional propusemos coisas deste tipo em

vários concursos urbanos, por exemplo, no Bexiga, na Paulista, nas Marginais, no

131

Centro, sem que nunca alguém da EMURB, ou SEMPLA ou Prefeito tenha se

movimentado nesta direção. A Colmeia foi um caso feliz de encontro de empresários

com problemas pratico e um pouco de visão e ainda juntos em um mesmo contexto

urbano com arquitetos com formação nos EUA e noções de desenho urbano (e não

de arquitetura inchada). Faltou, a meu ver, um poder público mais ousado e

arejado, ou algum prefeito (como Conde no Rio) que decidisse encampar e tocar

MESMO as ideias (e não apenas adotar politicamente o plano e a parceria, porém

não investir pesado na realização e na remoção das barreiras técnicas,

orçamentárias e burocráticas... Em São Paulo nós não temos nem um framework

jurídico (como as Authorities americanas) nem uma cultura de melhoria comunitária

com autogestão. E muito mais casuístico, alguns projetos do governo recebem verba

e apoio e vão para frente, porém a questão do desenho urbano como UM DNA do

espaço (e não como projetos pontuais) não floresce neste tipo de cultura e de

estrutura político-administrativa.

Daniela: Você ainda continua na COLMEIA? Se não, por que saiu?

José Moraes: Eu não saí. Nós tínhamos contratos que acabaram. O Roberto Aflalo

era diretor de projeto da COLMEIA e isto não sei se continua ou não.

Daniela: Qual a sua visão sobre este tipo de Parceria Público-Privada para

requalificar centros comerciais e propor projetos urbanos?

José Moraes: Assunto complexo... Nossa política urbana é muito ruim, Os prefeitos

agem por pressões ou problemas pontuais. As agências e, em particular a SEMPLA

e a EMURB, às vezes têm uma cúpula mais esclarecida, mas um corpo muito

burocrático e com visões muito engessadas do que seria o desenho urbano.

Nossa cultura arquitetônica e urbanística e os paradigmas ensinados nas escolas

focam o objeto (prédio) ou o planejamento e o zoneamento de grande escala.

Desenho urbano é entendido ou como arquitetura de grande escala ou como

planejamento de pequena escala. Nos EUA não é nada disto, é um conjunto de

ações que identifica problemas ou oportunidades, cria regras e diretrizes para que

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mecanismos de mercado ou do poder público ao realizarem intervenções (graduais

ou concentradas) criem as qualidade desejadas no espaço público e nas interfaces e

também nos privados. Por exemplo: lobbies de prédios, formas de skyline, controle

de sombreamento, manutenção de cadeias comerciais, de identidades e usos típicos

de bairros, etc. Ou seja, criar um DNA controlado para induzir que as construções

tenham qualidades desejáveis em si e nas suas relações umas com as outras e nas

suas interfaces com o espaço público.

Alem disto é também necessário uma cultura e um nível de envolvimento diferente

dos moradores, usuários, consumidores, que não temos aqui. Porém tudo isto pode

- e deve ser iniciado - em pequenas ações, em teses, em programas das agências,

até no marketing de empreendimentos.

Aluna: Daniela Hummel Mungai

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