APRESENTAÇÃO LEI DO ARRENDAMENTO 2012

7/30/2019 APRESENTAO LEI DO ARRENDAMENTO 2012

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ReformadoArrendamentoUrbano

Fevereirode2012


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1. Enquadramento

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Quase uma cent ena de anos de congelam ent o de rendas gerou cust os: cent rosdas cidades esto degradados e sem populao; as periferias esto sobrelotadas,com consequent e acrscim o de cust os de deslocao para os part icul ares.

Reforma de 2006 no logrou atingir os resultados pretendidos quanto aoscontratos antigos (anteriores a 1990) nem foi capaz de dinamizar a reabil i taourbana: desde 2006, de um universo (atual) de 255 mil imveis com rendasantigas congeladas, apenas 3.036 rendas foram atualizadas pelo senhorio (Dadosdo Sist em a NRAU em 25/ 02/ 2012).

Enquadrament o econm ico: 76% dos por t ugueses so donos da sua habi t ao (INE,Censos 2011). Todavia, o elevado custo e o difcil acesso ao crdito vo impedirmilhares de faml ias de terem casa prpria. O arrendamento ser a oponatural. A no existncia de casas no mercado em quantidade e com preosacessveis poder constituir um grave problema.

A reforma do regime do arrendamento urbano um compromisso assumido noPrograma do Governo e integra os objetivos previstos no Memorando deEnt endim ent o assinado com a Troica.


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2.Brevecaraterizaodomercadodearrendamento2011vs.2001

2001 2011

Arrendados

Total

720.878 772.700

5.054.922 5.879.845

Var.%7,2%

16,3%Arrendados/Total 14,3% 13,1%

*Em2011,dototaldealojamentosvagosforamindicadoscomoestandoparaarrendarumtotalde110.207alojamentos(1,9%dototaldealojamentos).

Fonte:INE,Censos2001e2011.

Vagos* 543.927 734.846 35,1%

Arrendamentonototaldealojamento2001/2011

Arrendamentonototaldealojamento2001/2011

Imveis

Vagos/Total 10,8% 12,5%

440.410

255.536

720.878772.700

2001 2011

Contratosat1990 Totaldecontratos

Evoluodoscontratosantigos2001/2011

Evoluodoscontratosantigos2001/2011

3

Procuracrescentedearrendamento Aumentodefogosvagos Gradualdiminuiodoscontratosantigos

Elevadopotencialdecrescimentodomercadodearrendamento

42%


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2.Brevecaraterizaodomercadodearrendamento2011

Antes1990

19912005

20062011

Contratosporantiguidade* 2011(%)Contratosporantiguidade* 2011(%)

*Anodecelebraodocontratodearrendamento.

Fonte:

INE,

Censos

2011.

Contratos porfaixaetriadoinquilino(anos)Contratos porfaixaetriadoinquilino(anos)

Antes1990 19912005 20062011

Contratos porrenda(/ms)Contratos porrenda(/ms)

Antes1990 19912005 20062011

0393% 4049

6%

506431%

+6560%

03920% 4049

27%

506434%

+6519%

500

500

500

33%255.536

20%154.559

44%

26%

16%

6%7%

15%

11%22%

23%18%

6%5%

10%

22%31%

13%

19%3%

2%

47%362.605

03950% 4049

21%

506418%

+6511%

4

ContratosprRAUcomregimevinculstico tmaindapesosignificativo(33%dototal)

ContratosprRAUtmrendasbaixas(70%abaixodos100.44%abaixodo50) Contratosnovostmrendaselevadas(32%acimados400)


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3.Diagnstico

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Procura crescente dearrendamento

Ausncia de oferta dearr endam ent o a pr eos acessveis

A REFORMA DOARRENDAMENTO

URBANO

PRIORITRIA


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4.ReformadoregimedoarrendamentourbanoPL38/XII

REFORMA

DO

ARRENDAMENTO

URBANO

+Reabilitao

Urbana

Mobilidadedomercado

detrabalho

Promoodapoupana

interna

Dinamizaoeconmica

(revitalizaodascidades)

Objetivos

Flexibilizaodoregimedocontratodearrendamento

Promoodemecanismosexpeditos

decessaodocontratoedesocupaoda

habitao

Conjugaodoregimedoarrendamentocoma

reabilitaourbana

Impactos

Dinamizaodomercadode

arrendamento

Renovaodascidades(emconjuntocom

reabilitao)

Aumentodaofertadehabitaesapreos

acessveis

Aumentodaseguranajurdicaparasenhorios

VetoresdaReforma

A.Alteraoaoregime

substantivo

B.Revisodosistemade

transiodoscontratosantigosparaonovoregime

C.Agilizaodoprocedimento

dedespejo

D.

Melhoriadoenquadramentofiscal

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4.Reformadoregimedoarrendamentourbano(cont.)

VectoresdaReforma

A.Alteraoaoregime

substantivo

D.Melhoriado

enquadramento

fiscal

B.Revisodosistema

detransiodoscontratosantigos

paraonovoregime

C.Agilizaodo

procedimentodedespejo

Descrio

Conferesemaior liberdadespartes,promovendooaparecimentodecontratosdeduraovariada, nomeadamente mais curtos, mais ajustados s necessidades do inquilino e dosenhorio

Pretendese evitar situaes prolongadas e/ou reiteradas de incumprimento: o senhoriopodeprfimaocontratoaps2mesesdenopagamentoouatrasonopagamentodarenda,

comunicandooaoinquilino.

Enquadramentoprogramticodatributaodasrendasdeprdiosurbanosemsedede

IRS

regime

fiscal

objeto

de

diploma

prprio

Prevsea transiodos contratosantigosparaonovo regimenumcurtoperodo,atravsdeummecanismodenegociaodarenda.Regrasespeciais: Carnciaeconmica perodotransitriode5anos Idade igual ou superior a 65 anos ou deficincia com grau de incapacidade

superior

a

60%a

pode

existir

actualizao

de

renda,

mas

inquilinos

mantm

o

contrato Emcasodenecessidadededemoliodoimvelouobrasprofundasqueobriguem

desocupao, o contrato cessa com indemnizao, salvo no caso de idade igual ousuperior a 65 anos ou de incapacidade superior a 60%, em que h lugar arealojamentoemcondiesanlogas

criadoummecanismoespecialdedespejoclerequecorre,tantoquantopossvel,porviaextrajudicial. Hapenasrecursoaotribunalparaacautelarodireitodoinquilinoqueseoponhaouquandosejanecessriaautorizaoparaentradaforadanahabitao

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5.Principaisalteraes

A.Alterao

aoregimesubstantivo

Contratoshabitacionais

Antes

Duraodoscontratos: Regrageral: Aspartespodemacordar

prazo entre 5 e 30 anos; se nadaestipularem,oscontratos consideram

se celebrados por duraoindeterminada

Excepo: Os contratos a prazo certospodemterduraoinferiora5anosquandocelebradosparahabitaonopermanente ou para fins transitrios

especiais

Nota:Naprticaoscontratosso,informalmente,

celebradoscomduraoinferiorexigidanaLei.

Depois

Duraodoscontratos:Noexisteumprazomnimoparaos

contratos; Se as partes nada estipularem,

consideramsecelebradoscomprazocertopeloperodode2anos

Mora(atrasonopagamento): O senhorio pode pr fim ao contrato

aps 3 meses de no pagamento ouatraso. Nos 3 meses seguintes, oinquilino pode pagar, caso em que aresoluodocontratoficasemefeito.

Naprtica,odespejospossvelaofimde6meses(3+3)

Mora(atrasonopagamento): O senhorio pode pr fim ao contrato

aps 2 meses de no pagamento ouatraso.Nomsseguinte,eapenasporumavezemcadacontrato,o inquilinopode pagar, caso em que a resoluodocontratoficasemefeito.

Naprtica,odespejopossvelaofim

de

3

meses

(2+1)

ou,

aps

novo

atraso,

de2meses.8


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5.Principaisalteraes(cont.)

A.Alterao

aoregimesubstantivo


Antes Depois

NOVA SITUAO: Atrasos reiteradosnopagamentodarenda,superioresa8dias, por 4 vezes, seguidas ou

interpoladas,

num

perodo

de

1

ano,

conferemao senhorio odireitoaprfimaocontrato.

Denncia para demolio ou obras

profundas (contratos de duraoindeterminada): Adennciafeitaemacojudicial; A indemnizao fixada de acordo

comdespesasedanossuportadaspeloinquilino,nopodendoser inferiora2

anosderenda; Na falta de acordo quanto ao

pagamento de indemnizao ou aorealojamento do inquilino, h lugar aindemnizao, mas no se prevqualquerprazoparaoacordo.

Denncia para demolio ou obrasprofundas (contratos de duraoindeterminada): Denncia por mera comunicao ao

inquilino; Prazode30diasparaacordo;na falta

deacordo,hlugaraindemnizao Indemnizao fixada em 6 meses de

renda; A no execuo das obras, salvo

motivonoimputvelaosenhorio, dlugar ao pagamento por este de umaindemnizao correspondente a 10

anosderenda.9


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A.Alteraoaoregime

substantivo

Contratosparafinsnohabitacionais

Antes Depois

Durao: As partes podem livremente

estabelecer regras quanto duraodo contrato, mas se as partes nadaestipularem, considerase celebradopor10anos

Durao: Mantmsea liberdadedas partes na

determinaodaduraodocontrato,mas se as partes nada estipularem,considerasecelebradopor5anos

Regime de transio e atualizao derendas: Contratos anteriores a 1990 celebrados

por durao indeterminada no podemser cessados por livre vontade dosenhorio(contratosparaavida)

O senhorio s pode promover a

atualizao da renda se o imvel: (i)estiver avaliado fiscalmente h menosde3anos;e (ii)estiveremestadopelomenosmdiodeconservao.

Atualizao faseada (2/5/10 anos) at

4%dovalordahabitao.

Regime de transio e atualizao derendas: Estabelecimento de um mecanismo de

negociao da renda, que assenta nodilogoentreaspartes.

Duasexcees: Carnciaeconmica Idadeigualousuperiora65anosou

deficincia com grau deincapacidadesuperiora60%

B.Revisodosistemade

transiodoscontratosantigos

para

o

novo

regime


celebradosantesdavigncia

do

RAU

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Mecanismodenegociaodarenda

Senhorioprope: Atualizaoderenda; Tipodecontrato: prazo

certo/duraoindeterminada

Duraodocontrato.

Aceita

Contrapecomnovarenda,tipoedurao

Denunciaocontrato

Invocacircunstncias

decarnciaeconmica

Invoca que tem idade65 anos oudeficincia com graude incapacidade >60%

Senhorio Inquilino

Rendaatualizada;contratocomprazocertode5anos(salvoacordoquantoaoutrotipo/durao).

Senhorio aceita. Renda atualizada; contratocomprazocertode5anos(salvoacordoquantoaoutrotipo/durao).

Senhorionoaceita.Senhoriopode:Denunciar o contrato, com pagamento deindemnizaoequivalentea5anosderenda(valormdiodasduaspropostas);Atualizar rendadeacordocomovalordahabitao; contrato com prazo certo de 5anos.

Inquilino tem 3 meses (2+1) para desocupar ahabitao;nohatualizaodarenda.

Esta circunstncia pode justificar um perodotransitriode5anosemqueaatualizaodarendaest limitada (max. taxa de esforo de 25% dorendimento do agregado, com tecto de 1/15 do

valor

da

habitao).

Para

rendimentos

inferiores

a

500eurosataxadeesforo10%.

Aps5anosarendapodeseratualizadaavaloresde mercado, competindo Segurana Socialencontrar resposta para a situao de carncia sesemantiver.

Aplicao das regras da negociao, salvo sehouversituaodecarnciaeconmica.

Em qualquer caso, no h alterao do tipo oucessaodocontratosemacordodoinquilino.

Resultado


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Antes Depois

B.Revisodosistemade

transiodos

contratosantigosparaonovo

regime


celebradosantesdavignciadoRAU

Denncia para demolio ou obras

profundas:

Dennciafeitaemacojudicial; O senhorio obrigado a realojar o

inquilino independentemente da suaidade.

Denncia para demolio ou obrasprofundas:

Senhorio

pode

denunciar

o

contrato

pormeracomunicao. O senhorio obrigado a realojar, no

mesmo concelho em condiesanlogas, o inquilino com idade 65anosoudeficinciacom incapacidade>60%.


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Antes Depois

Transmissopormorte:

Htransmissopormorteparaqualquerascendente;

H transmisso sucessiva entre pais,ascendentesefilhos.

Transmissopormorte: Limitase a transmisso por morte para

ascendentesem1grau(pais); Eliminase a possibilidade de transmisses

sucessivas; Impedese a transmisso para pessoa com

outra casa prpria ou arrendada no mesmoconcelho

Transmisso d lugar transio do contratoparaonovo regime (contrato comprazode2anos)quandoocorra:

para ascendente que viva com o

inquilino e tenha idade inferior a 65anos;ou

paradescendentequandoeste fizer18anos ou, estando ainda a estudar, 26anos.

B.Revisodosistemade

transiodoscontratosantigos

paraonovoregime

Contratoshabitacionaiscelebradosantesda

vignciadoRAURegimedetransioeatualizaoderendas: Contratosanterioresa1995celebradospor

durao indeterminada no podem sercessados por livre vontade do senhorio,salvo ocorrendo trespasse ou alterao demaisde50%dacomposiosocietria;

Osenhoriospodepromoveraatualizaoda renda se o imvel estiver avaliadofiscalmentehmenosde3anos.

Atualizao faseada (5/10anos)at4%dovalordahabitao.

Regime de transio e atualizao de

rendas: Estabelecimento de um mecanismo de

negociao da renda, que privilegia odilogoentreaspartes;

Exceo: microentidades (entre outros,volumedenegcioslquidonosuperiora500mileuros) perodotransitriode5anos 13

Contratosnohabitacionaisantes

davignciadoDLn.257/95


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Antes Depois

Regimedetransio:

Nohlivredennciapelosenhorio.Regimedetransio: O senhorio pode denunciar livremente

o contrato com uma antecedncia noinferiora2anos;

Excluise a possibilidade da livredenncia nas situaes de inquilinoscom:

Idadeigualousuperiora65anos;ou

Deficincia com grau deincapacidadesuperiora60%.

B.Revisodosistemade

transiodos

contratosantigosparaonovoregime

Contratoshabitacionaiscelebradosna

vignciadoRAU(ps1990)

Contratosnohabitacionaiscelebradosna

vignciadoDLn.257/95

Regimedetransio:Hlivredennciapelosenhorioquandose

verifique: Trespasse ou locao do

estabelecimento;ou Alterao de mais de 50% da

composiosocietria.

Regimedetransio:O senhorio pode denunciar livremente o

contrato com uma antecedncia noinferiora2anos.

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Antes Depois

Procedimentodedespejo:

Constituindose o ttulo executivo (nassituaes referidas infra), o senhorio

pode instaurar ao executiva para aentrega da habitao H sempreprocessojudicial.

Procedimentodedespejo: criado um mecanismo especial de

despejo, que corre, tanto quantopossvel, por via extrajudicial, e queasseguremeiosdereaomaisclereseeficazesparaefetivaradesocupaoda habitao, no caso deincumprimento do contrato por partedoinquilino.

Reduo do prazo do despejo para 3meses,assimpromovendoaconfiananofuncionamento gil do mercado dearrendamento e o investimento nestesectordaeconomia.

C.

Procedimentodedespejo

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Cessaodocontratoporrevogao; Caducidadedocontratodearrendamentopelodecursodoprazo; Cessaodocontratoporoposiorenovao; Cessaodocontratodearrendamentopordenncia; Resoluodocontratodearrendamentopornopagamentoderendapormaisde2meses; Resoluodocontratodearrendamentoporoposiopeloinquilinorealizaodeobrascoercivas;

Dennciadocontratoemcasodenecessidadeparahabitao Dennciadocontratoparademolioourealizaodeobrasprofundas.

Fundamentosdodespejo


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Procedimentoespecialdedespejo

Verificadoofundamentododespejo,osenhoriopodeapresentarumpedidode

despejonoBalcoNacionaldoArrendamento(BNA);

Inquilinonodeduzoposioaopedidode

despejo

Inquilino

deduz

oposioaopedidodedespejo

Senhorio Inquilino

BNAnotificaoinquilino

BNA emite um ttulo de desocupao,podendo o senhorio promover aefetivaodomesmo;

Apenash intervenodo tribunal se fornecessrio autorizar a entrada nodomiciliodoinquilino carcterurgente.

D lugar abertura de um processoespecialeurgente;

Inquilino paga cauo e deposita rendas

devidasnodecursodoprocesso; Se alguma das partes utilizar

abusivamenteesteprocedimento, incorreemmultaiguala10vezesataxadejustiadevida.

Outrasentidades(BNA,Tribunal)


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6.Concluses

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ATUALIZAODASRENDASANTIGASE

TRANSIODOSCONTRATOSANTIGOSPARAONOVOREGIME

Maior confiana dos

proprietrios

Promover aposta nareabilitaourbana

Mais oferta dearrendamento a preos

acessveis

DESPEJOSMAISRPIDOSEMAISSEGUROS

REFORODALIBERDADEDASPARTES

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