Cap.I - 1.3 - Concepção Do Projeto - Necessidades V2

Prof. M.Sc. João Carlos de Campos

Modelo Sistematizado para Elaboração da 1.ª Fase do Projeto

1. Relatórios Preliminares1. Formulação do Projeto2. Necessidades do Projeto

2. Orçamento preliminar2. Orçamento preliminar3. Análise de Viabilidade4. Alternativas para o Projeto5. Apresentação do Projeto ao Tomador de Decisão

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�� NaturezaNatureza dodo empreendimentoempreendimento –

◦ Identificar a Natureza doEmpreendimento é uma das primeiras

I. Gestão de Projetos

◦ Identificar a Natureza doEmpreendimento é uma das primeirasprovidencias para se iniciar um estudode Viabilidade para esseEmpreendimento.

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�� Porte do empreendimentoPorte do empreendimento

◦ vulto financeiro (recursos);◦ mobilização de equipes (quantidades);


◦ mobilização de equipes (quantidades);◦ mobilização dos recursos humanos;

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�� LocalizaçãoLocalização dodo empreendimentoempreendimento (região)(região)(Locais(Locais ideaisideais parapara ImplantaçãoImplantação dodo Projeto)Projeto)

� diretrizes político - econômica.tipo ideal de atividade.


� tipo ideal de atividade.� necessidade de grande infra estrutura de apoio.� empreendimento em centros urbanos� aspectos sazonais

(As possíveis interferências)

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�� InterferênciasInterferências


1. Impactos Sociais

2. Impactos Ecológicos

3. Sindicatos

4. Interferências Institucionais

5. Órgãos Normativos

6. Órgãos Legislativos6. Órgãos Legislativos

7. Órgãos Financeiros

8. Interface entre empresas

9. Clima

10. Orçamento: Custos Diretos e Indiretos

11. Problemas Comerciais

12. Prazos

13. Interferências Políticas

14. Problemas Técnicos

15. Manutenção Futura

16. Outros 6

�� EstudoEstudo dede MarketingMarketingSerão levantados dados que dizem respeito a zonade influencia imediata do lançamento onde serãoconcentradas maiores esforços.

◦ demanda potencialQue tem por base aspectos demográficos -Que tem por base aspectos demográficos -população - idade/sexo/estado civil/tamanho dafamília.

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Dados da População - Lins:

Pessoas residentes - 2000 65.952 habitantes

Homens residentes - 2000 31.990 habitantes

Mulheres residentes - 2000 33.962 habitantes habitantes

Pessoas residentes - 10 anos ou mais de idade - alfabetizada - 2000 51.972 habitantes

Domicílios particulares permanentes - 2000 19.608 domicílios

Domicílios particulares permanentes - com banheiro ou sanitário - esgotamento sanitário - rede geral 2000

18.576 domicílios

Domicílios particulares permanentes - forma de abastecimento de água - rede geral - 2000

18.713 domicílios

Domicílios particulares permanentes - destino de lixo - coletado - 2000 18.974 domicílios

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Hospitais - 2000 2 hospitais

Leitos hospitalares - 2000 590 leitos

Unidades ambulatoriais - 1999 21 unidades

Matrículas - ensino fundamental - 2000 10.439 matrículas

Matrículas - ensino médio - 2000 4.039

Dados da Cidade de Lins/SP.

Matrículas - ensino médio - 2000 4.039

Estabelecimentos de ensino fundamental - 2000 24 estabelecimentos de ensino

Estabelecimentos de ensino médio - 2000 10 estabelecimentos de ensino

Eleição municipal - eleitores - 2000 44.833 eleitores

Nascidos vivos - registros no ano - lugar do registro - 1998 1.198 pessoas

Casamentos - registros no ano - lugar do registro - 1998 326 pessoas

Óbitos - ocorridos e registrados no ano - lugar do registro - 1998

652 pessoas

9

Dados da Cidade de Lins/SP.

Separações judiciais - registros no ano - lugar da ação do processo - 1998

147 pessoas

Empresas com CNPJ atuantes - unidade territorial - 1998 1.954 empresas

Pessoal ocupado - unidades locais - 1998 12.868 pessoas ocupadas ocupadas

Agências bancárias - 2000 8 agências

Valor do Fundo de Participação dos Municípios - FPM - 2000 4.534.346,39 reais

Valor do Imposto Territorial Rural - ITR - 2000 85.338,30 reais

População residentes - 1991 58.606 habitantes

População residentes - 1996 60.788 habitantes

Área total - 2000 571,41 km2

Fonte: IBGE, Base de Informações Municipais - Malha Municipal Digital 1997

10

�� EstudoEstudo dede MarketingMarketing� demanda efetiva� poder aquisitivo /sua distribuição/� disponibilidade de credito� resultados nos últimos lançamentos

similares� cotação do mercado imobiliário -

similares� cotação do mercado imobiliário -

venda- locação

• perfil do comprador ou usuário• época do lançamento ou implantação

(operação)• moda

11

�� InformaçãoInformação sobresobre oo terrenoterreno (Local(Local aa serserimplantadoimplantado oo Projeto)Projeto)� Localização� Dimensões� Topografia

construções vizinhas� construções vizinhas� presença de lençol d’água (sondagem)� outros dados sobre solo e subsolo para

aproveitamento do projeto de garagens- subsolos, ou dificuldades paraexecução de fundações

12

�� InformaçãoInformação sobresobre oo terrenoterreno� Hipotecas� dividas e taxas e/ou impostos� certidões/ consultas ao registro geral

de imóveisde imóveis� desapropriação p/ obras publicas� legislação urbana� consulta ao código de obras do município

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�� InformaçãoInformação sobresobre oo terrenoterreno� consulta ao código de obras do município –� taxa de ocupação do terreno� índice de aproveitamento da área� gabarito (altura/volume)� afastamentos (recuos)� afastamentos (recuos)� zonas de construção (áreas especificas

para determinadas construções/empreendimento)

OBS.: Consultar órgãos públicos sempre por escrito(protocolado)

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A localização doterreno éconsiderável boapelo fato depossuir infra-estrutura como:possuir infra-estrutura como:asfalto, rede deágua, esgoto,energia elétrica elocalizar-sepróximo a .......... e àrodovia ...............

15

Vista Frontal

Localização do Terreno

Vista LateralVista Frontal

O terreno está localizado na Rua: Mateus Seribeli e Rua: 2, Quadra A ,Lote sem N0 no Parque Servantes II.

– Dimensões:· 56 metros de frente· 76 metros de fundo· 56 e 110 metros de lado· totalizando uma área de 4647,72 m2 (metros quadrados)

16

� * InformaçãoInformação sobresobre oo terrenoterreno

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1.3.2.1 CUSTO DE PRODUÇÃO:

1. Custo do terreno (Ct)2. Custo global do Projeto(Cgp)

1.3.2.2 CUSTOS EMPRESARIAIS:1.3.2.2 CUSTOS EMPRESARIAIS:

1. Custo Financeiro (Df)2. Custo Administrativo + Tributário (Dat)3. Custo com Venda (Dv)

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1.3.2.1 CUSTO DE PRODUÇÃO:11.. CustoCusto dede terrenoterreno

� A compra de um terreno pode ser feita de variasmaneiras, podendo se efetivar através depagamento à vista, a prazo, ou negociação por meiode permutas (troca do terreno por áreade permutas (troca do terreno por áreaconstruída).

Ct = (1+Txf )* VtTxf =i%*(Tex +Carência)/12meses

� Vamos considerar, para efeito do cálculo, do valordo Terreno, o seu valor “a vista” acrescido do valorda Taxa de oportunidade financeira

20

1.3.2.1 CUSTO DE PRODUÇÃO:22.. CustoCusto globalglobal dodo ProjetoProjeto

Os custos são estimativos, com algumasconsiderações numéricas.Para obtermos estes custos estimativoslançaremos mão dos seguintes critérios:lançaremos mão dos seguintes critérios:

21

1.3.2.1 CUSTO DE PRODUÇÃO:22.. CustoCusto globalglobal dodo projetoprojeto

2.1 - Para Construções - Índices e Custos daConstrução (obtidos através de pesquisa depreços)

Para se obter o custo da construção, através dessesPara se obter o custo da construção, através dessesíndices, basta multiplicar a área construída pelocusto unitário (/m2), levando-se em conta ametodologia (critérios) de calculo de cada umadessas fontes de pesquisa.

Cc = Ac* Cuc(Cc - Custo da construção; Ac - área construída; Cuc- custo unitário da construção)

22

23

Fonte: Sinduscon-SP – www.sindusconsp.com.br

Compõem a norma NBR 12.721-2006 os seguintes projetos-padrão:

Padrão Baixo � Residência Unifamiliar (R1), Prédio Popular (PP-4), Residência Multifamiliar (R8) e Projeto de Interesse Social-(PIS);

Padrão Normal � Residência Unifamiliar (R1), Prédio Popular (PP-4), Residência Multifamiliar (R8) e Residência Multifamiliar (R16);

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Multifamiliar (R8) e Residência Multifamiliar (R16);

Padrão Alto � Residência Unifamiliar (R1), Residência Multifamiliar (R8) e Residência Multifamiliar (R16);

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Compõem a norma NBR 12.721-2006 os seguintes projetos-padrão: Comercial Normal � Comercial Andar Livre (CAL-8), Comercial Salas e Lojas (CSL-8) e Comercial Salas e Lojas (CSL-16);Comercial Alto � Comercial Andar Livre (CAL-8), Comercial Salas e Lojas (CSL-8) e Comercial Salas e Lojas (CSL-16);Residência Popular (RP1Q);Galpão Industrial (GI).”

26Guia Construção n.º 108 -Jul/2010

27Guia Construção n.º 108 -Jul/2010

1.3.2.1 CUSTO DE PRODUÇÃO:22..22.. CustoCusto dada PrópriaPrópria EmpresaEmpresa22..33 -- PréPré OrçamentoOrçamento

30

1.3.2.2 CUSTOS EMPRESARIAIS:1. Custo Financeiro (Df)2. Custo Administrativo + Tributário (Dat)3. Custo com Venda (Dv)

Dt = Cgp + Df + Dat + Dv +CtDt = Cgp + Df + Dat + Dv +Ct

Rt = Vt = Dt + L ; L = Rt - D

Cgp = Custo global do projetoCt = custo do terreno;Rt = VT = receita total ou Valor Total do empreendimento ou projeto;D = despesas;L = Lucro (Rentabilidade desejada).

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1.3.2.2 CUSTOS EMPRESARIAIS:1. Custo Financeiro (Df)

Todo investimento tem um custo financeiro, quersob o ponto-de-vista do custo do dinheiro quer sobo ponto-de-vista do custo de oportunidade deaplicação financeira.aplicação financeira.

010203040506070

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11pe ríodos

Cap

ital I

mob

iliár

io (

R$)

P eríod o d a C on stru ção

32

1111....3333....2222....2222 CUSTOSCUSTOSCUSTOSCUSTOS EMPRESARIAISEMPRESARIAISEMPRESARIAISEMPRESARIAIS::::

1. Custo Financeiro ((((DfDfDfDf))))

010203040506070

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11pe ríodos

Cap

ital I

mob

iliár

io (

R$)

P eríod o d a C on stru ção

33



BNDES – Banco Nacional de DesenvolvimentoPara efeitos de concessão de financiamento, são consideradasmédia - grandes empresas as que auferiram uma receita

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média - grandes empresas as que auferiram uma receitaoperacional bruta anual ou anualizada superior a R$ 90milhões e inferior ou igual a R$ 300 milhões, e as grandesempresas são as que apresentam receita operacional brutaanual ou anualizada superior a R$ 300 milhões.


BNDES – Banco Nacional de DesenvolvimentoO custo dos financiamentos com recursos do BNDES é composto por:

• Para operações diretas= Custo Financeiro + Remuneração do BNDES + Taxa de Risco de Crédito

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• Para operações indiretas= Custo Financeiro + Remuneração do BNDES + Taxa de Intermediação Financeira + Remuneração da Instituição Financeira Credenciada

BNDES

BNDES – Banco Nacional de DesenvolvimentoA composição do custo financeiro inclui um ou mais dos seguintes índices:

• TJLP - Taxa de Juros de Longo Prazo;• TJ-462 - Taxa de Juros Medida Provisória 462 = TJLP + 1,0% a.a.;• Cesta - Variação do dólar norte-americano ou variação da UMBNDES acrescido dos encargos da Cesta de Moedas;• IPCA - Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo acrescido de encargos;

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encargos;• TS - equivalente à Taxa Média SELIC (TMS) acumulada, apurada pelo Banco Central do Brasil em base diária;• TJ3 - custo flutuante de mercado em Reais equivalente à taxa de juros, em Reais, formada pela aplicação de encargo fixo sobre taxa fixa de juros de mercado, para o prazo de 3 meses, apurada e divulgada pela BM&F BOVESPA (código TJ3) com base nos preços de referência dos contratos de DI-Futuro;• TJ6 - custo flutuante de mercado em Reais equivalente à taxa de juros, em Reais, formada pela aplicação de encargo fixo sobre taxa fixa de juros de mercado, para o prazo de 6 meses, apurada e divulgada pela BM&F BOVESPA (código TJ6) com base nos preços de referência dos contratos de DI-Futuro.



Taxa de Juros de Longo Prazo - TJLPA Taxa de Juros de Longo Prazo - TJLP foi instituída pelaMedida Provisória nº 684, de 31.10.94, publicada no Diário

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Medida Provisória nº 684, de 31.10.94, publicada no DiárioOficial da União em 03.11.94, sendo definida como o custobásico dos financiamentos concedidos pelo BNDES.

Posteriores alterações ocorreram através da MedidaProvisória nº 1.790, de 29.12.98 e da Medida Provisória nº1.921 (PDF - 52 kB) , de 30.09.99, convertida na Lei nº 10.183,de 12.02.2001.



Taxa de Juros de Longo Prazo - TJLP A Taxa de Juros de Longo Prazo - TJLP tem período de vigência de um trimestre-calendário e é calculada a partir dos seguintes parâmetros:

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I - meta de inflação calculada pro rata para os doze meses seguintes ao primeiro mês de vigência da taxa, inclusive, baseada nas metas anuais fixadas pelo Conselho Monetário Nacional;II - prêmio de risco.

A TJLP é fixada pelo Conselho Monetário Nacional e divulgada até o último dia útil do trimestre imediatamente anterior ao de sua vigência.


Taxa de Juros de Longo Prazo – TJLP

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Taxa SELIC - Sistema Especial de Liquidação e Custódia

A taxa overnight do Sistema Especial de Liquidação eCustódia (SELIC), expressa na forma anual, é a taxamédia ponderada pelo volume das operações de

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média ponderada pelo volume das operações definanciamento por um dia, lastreadas em títulos públicosfederais e realizadas no SELIC, na forma de operaçõescompromissadas. É a taxa básica utilizada comoreferência pela política monetária.



Copom reduz a taxa Selicpara 9,75% ao ano 07/03/2012

Brasília – Dando seguimento

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Notas sobre a Taxa SELIC - "O Comitê de Política Monetária do Banco Central do Brasil -COPOM fixa periodicamente a meta para a Taxa SELIC para fins de Política Monetária. Na tabela acima o leitor encontrará as taxas definidas pelo COPOM para um determinado período, compreendido entre as datas especificadas.

Brasília – Dando seguimento ao processo de ajuste das condições monetárias, o Copom decidiu reduzir a taxa Selic para 9,75% a.a., sem viés, por cinco votos a favor e dois votos contrários pela redução da taxa Selic em 0,5 p.p.



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Taxa de Juros no Brasil

O Brasil há alguns anos vem liderando, em nível mundial, a prática de juros elevados como instrumento de contenção da demanda agregada - estabilização econômica. Comparado-se com outros países, as taxas (reais) brasileiras são as maiores.

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demanda agregada - estabilização econômica. Comparado-se com outros países, as taxas (reais) brasileiras são as maiores. A trajetória dos juros reais é, no entanto, (lentamente) decrescente no período analisado, como mostra a tabela abaixo:



BNDES – Projetos de Investimentos e Capital de GiroBNDES Construção Civil- apoio ao aumento da qualidade dasempresasdeconstruçãocivil e à ampliaçãodacapacidadeprodutivados

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empresasdeconstruçãocivil e à ampliaçãodacapacidadeprodutivadosfabricantes de sistemas construtivos industrializados destinados àHabitação.

1.3.2.2 CUSTOS EMPRESARIAIS:

2. Custo Administrativo e Tributários (Dat)SãoSão custoscustos distintos,distintos, masmas agrupadosagrupadosapenasapenas parapara simplificaçãosimplificação..

� custo administrativo - esta relacionado aempresa como um todo, por isso é rateadoentre os diversos empreendimentos da empresa,proporcionalmente ao custo de cadaempreendimento;

� custo tributário - refere-se as despesasrealizadas para atender as imposições legais deuma determinada construção.

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1.3.2.2 CUSTOS EMPRESARIAIS:2. Custo Administrativo e Tributários (Dat)

Nesta fase de estudo de viabilidade será adotadouma Taxa de 5% a 8% do Custo do Projeto + CustoFinanceiro.Financeiro.

Cat = 5% *(Cgp + Df)

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1.3.2.2 CUSTOS EMPRESARIAIS:3. Custo com Vendas (Dv)

Normalmente este valor é de 5% a 6% dareceita total do empreendimento.receita total do empreendimento.

Dv = 5% * Rt (Receita Total)

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ExercícioExercício 11Calcular o valor Final do Projeto(empreendimento), sabendo-se que o CustoGlobal do Projeto (Cgp) é de R$5.000.000,00 (cinco milhões de reais),considerando uma rentabilidade de 10%. Oconsiderando uma rentabilidade de 10%. OProjeto deverá ser executada em 36meses; juros de capital de empréstimo parao Projeto de 16,15% a.a.; valor de compra avista do terreno - R$ 150.000,00; taxa daoportunidade financeira na compra doterreno de 10% a.a.; Considerar um prazode carência de 6 meses.

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ExercícioExercício 22Calcular o valor total do empreendimento, sabendo-seque o Custo Global d0 Projeto (Cgp) é de R$5.056.000,00 (cinco milhões e cinqüenta e seis milreais), considerando um lucro de 10% das despesastotais. O empreendimento deverá ser executada emtotais. O empreendimento deverá ser executada em36 meses; juros de capital de empréstimo para aconstrução de 10% a.a.; valor de compra a vista doterreno - R$ 50.000,00; juros para cálculo da taxade oportunidade financeira, na compra do terreno de6% a.a.; Considerar um prazo de carência de 6 mesese, 5% para as despesas com Vendas.

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Ao analisar o percursodeste fluxograma,observa-se que aoestudar novos Projetos,deve-se primeiro fazera Análise de suaviabilidade técnico-a Análise de suaviabilidade técnico-econômica.

Se a resposta a essa aessa Análise for NÃO,busca-se novasalternativas, ou novosProjetos.

53

Caso a resposta sejaSIM iremos para aetapa seguinte, poisuma vez caracterizadaa viabilidade técnico-econômica do Projetoeconômica do Projeto(empreendimento),parte-se para odesenvolvimento da 2.ªFase - Planejamento

54

1.3.3.1 ANALISE

�1° valores facilmente quantificáveis- desprezar fatores imponderáveis

�2° fatores subjetivos- prestigio e imagem da empresa- satisfação de quem decidiu- receptividade de compradores- outros fatores.

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1. http://sistemasdeproducao.cnptia.embrapa.br/FontesHTML/Vinagre/SistemaProducaoVinagre/custo.htm

2. http://www.mundosebrae.com.br/2010/04/os-segredos-da-analise-da-viabilidade-financeira/

56

segredos-da-analise-da-viabilidade-financeira/

3. http://www.slideshare.net/ProjetoBr/anlise-da-viabilidade-para-a-produo-de-biocombustveis-1548157

4. http://www.iepg.unifei.edu.br/edson/download/Ee1c.PDF

O coroamento da “Fase 1” se concretizacom a “Análise de Viabilidade”, que nadamais é que a reunião das informações ecálculos já descritos, acrescidos dosestudos de alternativas decálculos já descritos, acrescidos dosestudos de alternativas deinvestimentos e de parâmetroscomerciais que dizem respeitoprincipalmente à política, estratégias eobjetivos da empresa.

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� A solução recomendada:

� despreza-se inicialmente os fatoresimponderáveis, fatores subjetivos;imponderáveis, fatores subjetivos;

� depois de concluídos os cálculosmatemáticos analisar os resultados coma inclusão dessas considerações(subjetivas).

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•Deve-se levar em conta:

• períodos de mudanças que podemocorrer a nível de mercado.

• estimativas - previsões de eventos• estimativas - previsões de eventosfuturos;

• assegurar a qualidade da solução paraos responsáveis pelas decisões..

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� “Ponto de Equilíbrio” ( Break - Even Point)Com fatores facilmente quantificáveis, podemos elaborar o gráfico Custo X Empreendimento, e procurar definir o “Ponto de Equilíbrio” ( Break - Even Point)

60

“Ponto de Equilíbrio” ( Break - Even Point)

◦ Se calcula o Ponto de Equilíbrio utilizando-se dasseguintes equações:

◦ (1) PE = Custos Fixos .◦ (1) PE = Custos Fixos .1 – Custos Variáveis (un)

Preço de Venda (un)

◦ (2) PE = Custos Fixos Totais .Custo Fixo (um) + Lucro (um)

61

1.3.4 IDENTIFICAR ALTERNATIVAS

� de concepção natureza, porte, anteprojeto, etc.projeto, etc.� localização� de acabamento� receita, vendas, mercado.� rentabilidade para o empreendimento.

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1.3.5 Preparo do Relatório para o Tomador deDecisão

� Neste ponto do empreendimento, após todoestudo de viabilidade elaborado, caberá adecisão, de se prosseguir ou não, aodecisão, de se prosseguir ou não, aoproprietário.

� Ao preparar o relatório, para ser apresentadoao “Tomador de Decisão”, Gerente, Diretor,Proprietário, etc.., precisamos estar atentocom os seguintes cuidados:

63

1.3.5 - lista de providências necessárias:1. Procurar conhecer quem são os

“Tomadores de Decisão” na empresa.Tire o maior número de informaçõesTire o maior número de informaçõesao seu respeito - FormaçãoAcadêmica - Profissional - Idade -Perfil Social / Político / Financeiro /Cultural - Família - etc..;

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1.3.5 - lista de providências necessárias:2. Convidar os “Tomadores de Decisão” para a

apresentação do Relatório de Análise deViabilidade do Empreendimento.Este convite pode ser feito:Este convite pode ser feito:- por carta / ofício;- por memorando (se apropriado);- por telefone

Importante: ligar sempre no dia anteriorpara confirmar a reunião;

65

1.3.5 - lista de providências necessárias:3. Providenciar o local:

- Tamanho ideal: o local da reunião deveser grande o bastante para ser confortável atodos os participantes;

- Ambiente ideal: claro, calmo, limpo etodos os participantes;

- Ambiente ideal: claro, calmo, limpo einformal;

4. Providenciar os equipamentos audiovisuais:- Flip-chart / projetor multimídia / tela /

canetas de laser / caixas de som / etc ;

66

1.3.5-lista de providências necessárias:5. Decidir quais gráficos poderão ajudá-lo na

apresentação;6. Organize a apresentação:

- Prepare os gráficos e os equipamentosaudiovisuais;

- Prepare os gráficos e os equipamentosaudiovisuais;

- utilize pouco material, mas de boaaparência, não só técnica, mas de

apresentação;- distribua responsabilidades à sua equipe

para o preparo desse material;

67

1.3.5 - lista de providências necessárias:7. Organize a apresentação:

- planeje o tempo necessário daapresentação, de tal forma que não fiqueapresentação, de tal forma que não fiquemuito longa e cansativa, e nem muito curta esem substância;

8. Atribua responsabilidades na apresentação;

68

1.3.5 - lista de providências necessárias:9. Durante a apresentação:

- Fale devagar e claramente;- Escute atentamente as perguntas, elas- Escute atentamente as perguntas, elas

revelarão o que está cansativo naapresentação;

-- RelacioneRelacione asas recomendaçõesrecomendações dede formaformasimplessimples ee claraclara..

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