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O CRECI Barra e a Universidade Estcio de S

firmaram convnio para publicar esta cartilha,

com dicas bsicas para quem deseja comprar

ou vender um imvel (e at mesmo para aqueles

que trabalham no mercado imobilirio).

Autores

MANOEL MAIAProfessor de Direito Imobilirio e Coordenador Pedaggico do CRECI

LAUDIMIRO CAVALCANTIMembro da Comisso Pedaggica e Delegado Titular do CRECI

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1. IMVEIS PRONTOS

A DOCUMENTAO RELATIVA AO IMVEL

Na realizao de um negcio imobilirio, voc ter deexaminar a documentao relativa ao imvel. No bastaacreditar e ter boa-f no que lhe garante o vendedor do imvel: indispensvel a verificao de documentos, certides e

lavratura de escrituras e registros de imveis, tudo com afinalidade mpar de fornecer maior facilidade e agilidadequeles que buscam concretizar o sonho da casa prpria.

A) CERTIDO DE NUS REAIS DO REGISTRO DE IMVEIS

A certido de nus Reais expedida pelo Cartrio deRegistro de Imveis. Ela permite observar quem o verdadeiroproprietrio do imvel e ainda mostra se o imvel encontra-sedesembaraado, ou seja, se no existe algo que o impea de

ser vendido, como, por exemplo, uma hipoteca ou penhorapor ordem judicial.Atravs da certido atualizada do Registro de Imveis,

podemos conhecer ainda toda a vida do imvel, desde seuprimeiro registro at seu ltimo dono.

A certido atualizada um instrumento pblico; logo, podeser requerida por qualquer interessado, bastando que se dirijaao cartrio de Registro de Imveis que abranja a localidade ondeesteja situado o imvel, pagar o valor cobrado e fornecer oendereo completo do imvel.

B) CERTIDO ENFITUTICA

Por meio dessa certido, o comprador poder saber se oimvel foreiro, ou seja, se incide sobre ele pagamento de foro elaudmio.

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C) CERTIDO NEGATIVA DE NUS EXPEDIDA PELAPREFEITURA DO MUNICPIO

De posse da certido, o comprador poder saber se o antigoproprietrio pagava em dia o IPTU. Essa colocao tambm muito importante, pois, em caso de dvida, a Prefeitura podeinscrever o dbito do imvel na dvida ativa do municpio eexecut-la judicialmente, fazendo com que o imvel seja

penhorado.

Ao realizar a compra de um apartamento, os cuidadosiniciais a serem observados so idnticos aos j men-cionados, porm, devem-se tomar algumas precaues, taiscomo:

1) Verificar as especificaes e a conveno do condomnio;2) Solicitar declarao da Administrao do edifcio, atestando

que o apartamento n _____ no se encontra em dbito como condomnio;

3) Certificar-se de que existe vaga de garagem, que pode estarmencionada na escritura ou em um documento parte (nose esquecer de verificar) pois, se no estiver men-cionada em um dos 2 (dois) documentos, o direito vaga no existe.

D) DOCUMENTAO RELATIVA AO VENDEDOR DO IMVEL

Aps ter sido verificada toda a documentao relativa aoimvel, mencionada anteriormente, demonstrando que o

mesmo possui condies de ser vendido, ou seja, no esthipotecado, penhorado ou envolvido em inventrio (sem teralvar), e ter sido pago o sinal e princpio de pagamento, chegada a hora de preparar a documentao para realizar aEscritura de Compra e Venda.

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Para realizar a escriturao do imvel, so necessrios osseguintes documentos do vendedor do imvel:

a) DOCUMENTOS PESSOAIS DE IDENTIFICAO1. Carteira de identidade2. CPF

b) CERTIDES NEGATIVAS DO VENDEDOR

1. Cartrio de Protestos2. Distribuidores Forenses3. J ustia Federal

Como no caso da documentao relativa ao imvel, ascertides negativas do vendedor tambm tm importnciafundamental na hora da negociao imobiliria.

As certides negativas do vendedor so exigncias doscartrios onde ser realizada a Escritura, para demonstrar que

aquele que est vendendo o imvel pode faz-lo, ou seja, noest impedido legalmente de vend-lo, como acontece noscasos em que a J ustia tenha determinado que os bens fiqueminalienveis/indisponveis.

A escritura pblica, segundo a Lei de Registros Pblicos(Lei n 6.015), deve conter alguns requisitos essenciais, taiscomo data e lugar de sua realizao, reconhecimento daidentidade e capacidade das partes e de quantos tenhamcomparecido ao ato, nome, nacionalidade, estado civil, pro-fisso, domiclio e residncia das partes, declarao de ter sidolida com as partes presentes, e outros atos que so deconhecimento do tabelio.

A escritura pblica s atinge seus efeitos quando levadapara ser registrada no Registro Geral de Imveis.

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ESSENCIAL QUE A ESCRITURA PBLICA SEJ A LEVADAA REGISTRO NO CARTRIO DO REGISTRO DE IMVEIS.

Nossa colocao se justifica pelo fato de que uma pessoas ser considerada realmente proprietria de um imvelquando levar a escritura para ser registrada e seu nome passara constar nos livros do cartrio de Registro de Imveis.

Nunca deixe de efetuar o registro de imveis. simplesde fazer, e a nica segurana que voc possui sobre seuimvel. S DONO QUEM REGISTRA.

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2. IMVEIS EM LANAMENTOS

Boa parte dos imveis comercializados tem sua primeiratransao atravs de grandes empresas construtoras, que tmna construo civil sua caracterstica principal a incorporaoimobiliria. de 1964 a Lei das Incorporaes (Lei n 4.591), quedefine a incorporao imobiliria como a atividade exercida com

o intuito de promover e realizar a construo, para alienao totalou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes compostasde unidades autnomas.

O direito de construir assegurado pelo Novo Cdigo Civil,que, em seu artigo 1.299, diz: O proprietrio pode levantar emseu terreno as construes que lhe aprouver, salvo o direito dosvizinhos e os regulamentos administrativos.

Ser incorporador no necessariamente ser construtor. Para

ser incorporador, necessrio que haja a construo, a venda ea diviso em unidades autnomas de um edifcio, de um conjuntode casas localizadas em terreno comum, porm com rea de usoexclusivo. O incorporador aquele que toma as iniciativas eresponde pelo empreendimento.

Salvo excees, trs so as modalidades de construo deprdios por incorporao. So elas:

Por conta e risco do incorporador Por empreitada Por administrao

O comprador dever ter pleno conhecimento de toda adocumentao relativa ao projeto aprovado, j que ele estcomprando uma idia (um imvel que s existe na planta).

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Para isso, necessrio o domnio de uma planta baixa, comas explicaes tcnicas, porm de maneira inteligvel ao cliente.Alm da planta baixa, o memorial descritivo dever ser apre-sentado, comentado e explicado, a fim de transmitir com fidelidadeo que ser o imvel depois de pronto. Dever o cliente ser levadoat o local onde ser edificado o empreendimento, para que lheseja mostrada toda a infra-estrutura do setor, com os principais

pontos de interesse da comunidade local, e os servios bsicosindispensveis a qualquer famlia (supermercado, farmcia,padaria etc.).

importante observar que toda e qualquer construo porincorporao requer a formalizao de uma srie dedocumentos, todos eles exigidos pela Lei das Incorporaes eque devero constar do memorial descritivo devidamentearquivado no Cartrio de Registro de Imveis da Circunscrio aque pertence o terreno sobre o qual se constri. Uma verificao

do memorial medida saudvel a quem se presta a realizar umatransao segura.

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3. PATRIMNIO DE AFETAO

1. Objetivo do patrimnio de afetaoO patrimnio de afetao se destina consecuo da

incorporao correspondente e entrega das unidades imobiliriasaos respectivos adquirentes (art. 31 A). Seus recursos financeirossero utilizados para pagamento ou reembolso das despesasinerentes incorporao (art. 31 A, 6).

2. Cronograma de eventos aps o sinistroUma vez decretada a falncia ou a insolvncia civil do incor-

porador, ou interrompidas as obras por mais de 30 (trinta) dias con-tnuos, observar-se-o os seguintes procedimentos:

a) Dentro de 60 dias da decretao da falncia ou da insolvnciacivil do incorporador, ou da paralisao das obras por mais de 30dias ininterruptos (art. 31 F, 2), o condomnio dos adquirentesrealizar assemblia geral para:

a.1) Ratificar os atos da comisso de representantes ou elegernovos membros (art. 31 F, 1);

a.2) Instituir o condomnio de construo (art. 31 F, 1);a.3) Deliberar sobre os termos da continuao da obra ou da

liquidao do patrimnio de afetao (art. 31 F, 1).

3. A deliberao de continuidade das obrasDecidindo pela continuao das obras, os condminos se sub-

rogaro automaticamente nos direitos, nas obrigaes e nosencargos relativos incorporao, inclusive aqueles relativos ao

contrato de financiamento da obra, se houver (art. 31 F, 11).

Cada condmino responder individualmente pelo saldoporventura existente entre as receitas do empreendimento e o custoda concluso da incorporao. A responsabilidade individual decada condmino ser calculada (art. 31 F, 12).