PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

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Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO

CÍVEL n° 105.318-4/1-00, da Comarca de SÃO PAULO, em que é

apelante JAIRO BEREZIN, sendo apelado CONDOMÍNIO DE CONSTRUÇÃO

DO EDIFÍCIO VANESSA:

ACORDAM, em Sétima Câmara Direito Privado de Férias

"Julho/2000" do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo,

proferir a seguinte decisão: "negaram provimento ao recurso,

v.u.", de conformidade com o relatório e voto do Relator, que

integram este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores

LEITE CINTRA (Presidente) e ARTHUR DEL GUÉRCIO. /

São Paulo, 31 de Julho de 2000^/

/ / JÚLIO VIDAL // Relator

1

Voto n° 3.021 Apelação Cível com Revisão n° 105.318-4/1 ApteJAIROBEREZIN Apdo CONDOMÍNIO DE CONSTRUÇÃO DO EDIFÍCIO VANESSA Seção Direito Privado (7a Câmara ) Cidade SÃO PAULO

Condomínio - Incorporação - Condômino inadimplente. Ausência de cumprimento de obrigações. Alienação de unidade condominial ou de tração ideal correspondente ao prédio em construção. Admissibilidade. Desnecessidade de previsão expressa em contrato a possibilitar a venda da unidade por parte da Comissão de Representante do condomínio em leilão público ante expressa previsão legal. Inteligência do disposto no artigo 63 da Lei 4.59I/64,exigindo apenas mencionado diploma legal para os contratos de construção observem os interessados a mora ex persona. Recurso desprovido.

Vistos Trata-se de apelação interposta contra a decisão

(fls.55) que julgou improcedente a ação ordinária de Incorporação de Condomínio aforada por JAIRO BEREZIN contra CONDOMÍNIO DE CONSTRUÇÃO DO EDIFÍCIO VANESSA julgada improcedente.

Apela o vencido no prazo (fls. 58v°,59), buscando a reforma do julgado. Argumenta que o terreno onde seria construído ao apelante foi repassado à construtora ( uma das condôminas) para que procedesse a incorporação e construção de um prédio de apartamento de oito andares ( Um apartamento por andar). O contrato pactuado pelas partes (fls. 24) não previu nenhuma espécie de penalidade por força de inadimplemento contratual. Prossegue, o prédio encontra-se com a obra parada desde 1990 por problemas criados pelo Plano Coltor, porque, faltaram recursos para os condôminos continuarem financiando a obra. Revela que os contatos entre o apelante e os demais interessados eram feito pelo pai do autor antes de seu falecimento. Foi o recorrente notificado para pagar uma dívida monstruosa sob pena de ter seus direitos a metade do empreendimento alienados em leilão extrajudicial (fls. 61). Não foi ele convocado para comparecer em assembléia, nem fornecido cronogramas físicos e financeiros do empreendimento a violar o disposto no artigo 58 a 62 da Lei 4.591/64. Conclui que só é possível a teor do disposto no art. 63 da Lei 4.591 leiloar os direitos do inadimplente quando contiver o contrato regras estabelecendo essa possibilidade e fixando a forma do anúncio do leilão. A decisão viola literal disposição de lei. Requer venha ser declarada a inviabilidade do leilão com inversão do ônus processual.

Contra-arrazoado (fls.67). Requer o apelado o desprovimento do recurso. Anotado o preparo (fls. 71), subiram os autos.

RELATÓRIO A decisão de primeiro grau não merece reparo.

Deu a correta solução a demanda. Não violou literal disposição de lei como sustenta o recorrente. O fato de não constar do Instrumento Particular de Contratação de Serviços firmados pelas partes em 26 de

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Outubro de 1989 cláusulas a permitir leilão extrajudicial para os condôminos inadimplentes, tal fato toma-se irrelevante em razão das regras estabelecidas pela Lei 4.591/64 que estabelece normas a serem observadas por todos os interessados em razão de incorporação e construção de edifícios a impedir desordens e irresponsabilidade como acontecia antes da existência do mencionado diploma legal que passou a definir a figura do incorporados bem como a definir direitos e deveres não só do incorporador mas também dos condôminos adimplentes ou inadimplentes a evitar prejuízo aos adquirentes de imóveis em construção.

O regime da lei 4.591/64 adotou para os contratos de construção, a regra da mora ex persona. O autor foi intimado a emendar a mora no prazo de quinze dias após a notificação e quedou-se inerte(fls.15/16). A contra notificação (fls. 27) não fornece elementos a demonstrar qualquer irregularidade no procedimento utilizado pela apelada a constituir em mora o condômino inadimplente, nem socorre os interesses do autor deduzidos na peça vestibular já que o artigo 63 § 1° da Lei especial autoriza em caso de inadimplemento do condômino a Comissão de Representantes a proceder a venda da unidade em publico leilão ou a cessão da quota de terreno correspondente a parte construída e direitos, bem como a sub rogação do contrato de construção cujo objetivo é o de interesse dos demais condôminos que seriam prejudicados com o atraso do adquirente remisso.

No escólio de Caio Mário da Silva Pereira, Condomínio e Incorporações 10a Edição, Editora Forense, pg. 325 uma vez verificada a mora, ex persona, por não ter o adquirente acudido à intimação para que venha emendá-la, a Comissão de Representantes ficará autorizada, desde logo e de pleno direito, a efetuar a publica venda em leilão anunciado na forma do contrato, dos direitos do adquirente, assim da parte construída, como da fração ideal, caso em que o arrematante se sub-rogará nos direitos e nas obrigações, quanto ao contrato de construção. Se o maior lanço encontrado no leilão for inferior ao desembolso efetuado pelo inadimplente, para a quota do terreno e construção, bem como despesas efetuadas, percentagens correspondentes à comissão (5%), multa (10%), honorários advocatícios e anúncios, considerar-se-á não realizada a venda, e a novo leilão se procederá, com prévio anúncio. Feita a arrematação, caberá à Assembléia Geral dos Condôminos, por votação unânime, direito de preferência para adjudicar, em benefício do condomínio, os direitos leiloados, pelo mesmo preço e nas mesmas condições da arrecadação efetuada pelo terceiro.

Fato é que observadas as formalidades legais, apurado o preço da arrematação ou adjudicação deduzindo as verbas permitidas por lei, o remanescente eventual será, então restituído ao adquirente faltoso. Em nenhum momento exige a lei especial conste do contrato cláusulas expressa a permitir a alienação da fração ideal pertencente ao autor para a venda em leilão extrajudicial da parte cabente ao condômino faltoso. Para os fins e as medidas prescritos como sanção ao contratante infiel, a Comissão de Representantes ficará investida de poderes irrevogáveis, na vigência do contrato de construção, para, em

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nome do condômino inadimplente, praticar os atos necessários, fixar condições e preço, outorgar escrituras, celebrar contratos, receber importâncias, dar quitação, sub rogar o arremantante em direitos e obrigações e emiti-lo na posse, transmitir o domínio, responder pela evicção, receber citação, propor ações, constituir advogados ( art 63 § 5o). Tudo isso independente da outorga de mandato especial, porque, neste caso, os poderes vêm de lei" (Obra citada pg. 326).

A rigor, a mora dos adquirentes desequilibra a caixa e, consequentemente, altera o plano financeiro da obra. Assim, estando em jogo afora o interesse do construtor e do adquirente em mora, todo o conjunto dos candidatos às demais unidades autônomas, a lei instituiu, então, este sistema que é peculiar ao caso, e criou técnica das vendas em leilão, por autoridade da Comissão de Representantes, investindo-a dos necessários poderes irrevogáveis para levar a efeito a operação, em todas as suas fases. Nota-se que não estar em jogo apenas os interesses do apelante mas também das demais pessoas que adquiriram a unidade habitacional em um prédio de oito andares correspondente a um apartamento por unidade (fls. 61) como confessa o recorrente neste procedimento.

A ação proposta peto autor tem por objetivo ver declarada a impossibilidade do leilão extrajudicial de suas frações ideais do imóvel em construção por ausência de previsão contratual. A prova produzida no curso do processo revela não merecer procedência os argumentos ofertados pelo autor, porquanto a realização do leilão encontra-se previsão expressa no artigo 63 da Lei 4.591/64, tornando-se desnecessária previsão no contrato ante a expressa previsão legal.

Lembra o magistrado com muita propriedade (flsl 56) julgado que se ajusta perfeitamente a matéria posta em discussão nesse procedimento cuja ementa encontra-se transcrita da seguinte forma:

Pde Construção - Ausência ndôminos - Alienação de sibilidade - Prevalência do bre o Código de Processo 8/89). e provimento ao recurso.

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