RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

Imóvel situado na Rua da Palmeira, nº 11 e Rua

Eduardo Coelho nº 14 e 14 A, em Lisboa

CLIENTE: CÂMARA MUNICIPAL DE LISBOA

Referência KRATA: 0.11383.18

Data de referência: 26 de Outubro de 2018

0.11383.18 1

íNDICE

1. RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO ............................................................................. 2

2. IDENTIFICAÇÃO ................................................................................................... 2

3. OBJECTIVO ............................................................................................................ 2

4. METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO .................................................................... 3

5. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL ................................................................................... 4

6. DESCRIÇÃO DA ENVOLVENTE ......................................................................... 4

7. DADOS DOCUMENTAIS ...................................................................................... 5

8. ANÁLISE DE MERCADO ...................................................................................... 5

9. AVALIAÇÃO .......................................................................................................... 5

10. CONCLUSÃO DE VALOR ................................................................................. 7

11. OBSERVAÇÕES ................................................................................................... 8

12. DOCUMENTAÇÃO FACULTADA .................................................................... 9

13. ELEMENTOS DE IDENTIFICAÇÃO .................................................................... 9

0.11383.18 2

1. RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO

O presente relatório de avaliação adopta a seguinte estrutura:

Âmbito da avaliação (objecto e objectivo)

Metodologia utilizada

Descrição do imóvel

Descrição da envolvente

Pesquisa de mercado

Avaliação

Conclusão de Valor

Condicionantes e pressupostos

2. IDENTIFICAÇÃO

O objecto da presente avaliação consiste num edifício situado na Rua da

Palmeira, nº 11 e Rua Eduardo Coelho nº 14 e 14 A, freguesia da Misericórdia,

concelho de Lisboa.

A visita ao imóvel foi realizada no dia 1 de Outubro de 2018.

3. OBJECTIVO

A presente avaliação tem como objectivo a estimativa do Valor de Mercado do

imóvel objecto de estudo, para efeitos do exercício de direitos de preferência

da CML.

0.11383.18 3

4. METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO

O presente relatório de avaliação foi elaborado tendo em conta a legislação

nacional e como referencial as Normas Europeias de Avaliação (European

Valuation Standards), nomeadamente quanto a:

Definições de Valor:

Adoptámos o Valor de Mercado, definido como o montante pelo qual se estima

que um activo, adequadamente publicitado (durante um período de tempo

normal e coerente com a natureza do imóvel) seja transaccionado, à data da

avaliação, entre um comprador e um vendedor interessados, cada um dos quais

actuando independentemente um do outro, com precaução, sem coacção ou

outro tipo de pressão, e com bom conhecimento do mercado.

Métodos de Avaliação:

A determinação deste valor pode, dependendo do tipo de imóvel e de

quaisquer características específicas legais, históricas ou de outra natureza, do

mercado onde o imóvel se encontra, ser aferido através da utilização

apropriada de um ou mais de três métodos de avaliação reconhecidos

internacionalmente:

- Método da comparação de mercado (nota: ou “Método de Mercado”);

- Método de capitalização de rendimentos (nota: ou “Método do Rendimento”);

- Método do custo.

Neste caso específico, optámos por uma abordagem residual dinâmica do

método de mercado, adequada à avaliação de imóveis para reconstrução ou

reabilitação, e que consiste em estimar os custos e as receitas do

desenvolvimento do projecto imobiliário previsto para esses imóveis, distribuídos

ao longo do tempo, e actualizados com uma taxa adequada. Neste caso, e

dado que efectuámos a avaliação do mesmo imóvel para o CHLC (actual

0.11383.18 4

titular) em 2014, usámos o mesmo cenário, actualizado de acordo com os

tempos e com as condições de mercado, e que, resumidamente, consiste em

reabilitar e vender a área devoluta já, manter o inquilino até ao limite previsto no

NRAU (contado a partir de 2014) e reabilitar e vender a área agora ocupada

assim que ficar vaga.

5. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

O imóvel objecto de estudo consiste num edifício com área total de 488, 5 m2,

dos quais 231,8 m2 são cobertos, composto por 2 blocos:

Na Rua da Palmeira, edifício com r/c, 2 pisos, mansarda e sótão, com

logradouro;

Na Rua Eduardo Coelho, edifício com r/c e andar.

Trata-se duma construção centenária, com estrutura de alvenaria de pedra,

soalho de madeira e cobertura de telha cerâmica, em propriedade total.

O primeiro edifício está arrendado a uma IPSS, desde há muitos anos, tendo tido

obras de conservação e pequenas remodelações, estando em razoável estado

de conservação. O segundo está devoluto, com divisões amplas em ambos os

pisos, o piso superior criado com estrutura metálica, e o estado de conservação

é fraco.

6. DESCRIÇÃO DA ENVOLVENTE

O imóvel fica situado em zona histórica, muto próximo do jardim do Príncipe

Real, entre o Largo do Rato e o Chiado.

Trata-se duma zona totalmente consolidada, residencial e com comércio local,

em reabilitação há vários anos. A zona é razoavelmente bem servida em termos

de acessos, mas com arruamentos exíguos e com declives significativos, é bem

0.11383.18 5

servida de transportes públicos, e de grande escassez de estacionamento em

superfície.

7. DADOS DOCUMENTAIS

Foram facultadas a caderneta predial e descrição predial da CRP, que

correspondem ao artigo urbano nº 225 da freguesia da Misericórdia e ao prédio

nº 22 da freguesia das Mercês, respectivamente.

8. ANÁLISE DE MERCADO

Procedemos a uma pesquisa de mercado de apartamentos na zona envolvente,

de forma a poder aplicar a abordagem residual, conforme atrás indicado. Os

valores pesquisados encontram-se em tabelas inseridas em anexo, tendo sido

homogeneizados, para ter em conta, nomeadamente, a localização específica,

e ajustados para ter em conta a diferença entre preços pedidos e presumíveis

valores de transacção.

Esta zona tem vindo a valorizar significativamente nos últimos anos, em todos os

segmentos do mercado imobiliário, devido, fundamentalmente ao aumento do

turismo na cidade de Lisboa, e à consequente procura por parte de investidores

nacionais e estrangeiros.

9. AVALIAÇÃO

Neste caso específico, optámos por uma abordagem residual dinâmica do

método de mercado, e que consiste em estimar os custos e as receitas do

desenvolvimento do projecto imobiliário previsto para esses imóveis, distribuídos

ao longo do tempo, e actualizados com uma taxa adequada. Neste caso, e

dado que efectuámos a avaliação do mesmo imóvel para o CHLC (actual

titular) em 2014, usámos o mesmo cenário, actualizado de acordo com os

tempos e com as condições de mercado, e que, resumidamente, consiste em

reabilitar e vender a área devoluta já, manter o inquilino até ao limite previsto no

NRAU, e reabilitar e vender a área agora ocupada assim que ficar vaga.

0.11383.18 6

A renda actual é a mesma da vigente à data de 2014, 22,16 euros/mês.

Inserimos em seguida o quadro de avaliação:

PRESSUPOSTOS

Área de Terreno 489 m2

cenário 1

Ab total INCLUINDO ESTACIONAMENTO (R/C) 920 m2

Nº de pisos 4

Ab habitação colectiva 752 m2

Abp habitação colectiva 679 m2

Nº fogos 8

Rua da Palmeira 466.720,00 € 63%

Ab habitação colectiva 583 m2

Abp habitação colectiva 520 m2

Nº fogos 6 269.200,00 € 37%

Rua Eduardo Coelho

Ab habitação colectiva 168 m2

735.920,00 €

Abp habitação colectiva 158 m2

Ab estacionamento 168 m2

Nº fogos 2

Nº lugares estacionamento 6 862.125,00 € 22%

Custos

Custos unitários de reabilitação

Habitação colectiva - R da Palmeira 800 €/m2

Habitação colectiva - R Eduardo Coelho 1.200 €/m2

Estacionamento (R/c) 400 €/m2 67300,0

Custos de Construção 735.920 €

Custos Indirectos

Taxas e licenças 10,00% 73.592 €

Projecto 4,00% 29.437 €

Gestão do projecto 4,00% 29.437 €

Encargos Financeiros 6,00% 44.155 €

Comercialização 4,00% 156.642 €

Custos totais 1.069.183 €

Valores de venda unitários

Habitação colectiva 4.500 €/m2

Estacionamento (R/c) 25.000 /lug.

Receitas totais 3.916.050 €

Mapa de Fluxos de Caixa 2018 2019 2.010 2.021 2022 2023 2024 Total

Construção 0% 37% 0% 0% 63% 0% 0% 100,00%

Outros Custos Indirectos 37% 0% 0% 63% 0% 0% 0% 100,00%

Custo das vendas 0% 22% 0% 0% 0% 39% 39% 100,00%

Vendas 0% 22% 0% 0% 0% 39% 39% 100,00%

Mapa de Fluxos de Caixa 2018 2019 2010 2021 2022 2023 2024 Total

Custos Totais (€) 65.350 306.752 0 111.271 463.630 61.090 61.090 1.069.183

Construção 0 272.290 0 0 463.630 0 0 735.920

Custos Indirectos 65.350 34.461 0 111.271 0 61.090 61.090 333.263

Receitas Vendas (€) 0 861.531 0 0 0 1.527.260 1.527.260 3.916.050

Rendas (€) 266 266 266 266 0 0 0 1.064

Cash Flow (€) -65.084 555.045 266 -111.005 -463.630 1.466.169 1.466.169 2.847.931

Taxa de Desconto (projecto) 8,0%

Taxa de Desconto (rendas) 4,0%

Valor Real de Mercado 1.798.200 €

obras de remodelação repartidas; manutenção do inquilino

até 2021; alienação posterior

Receitas

0.11383.18 7

10. CONCLUSÃO DE VALOR

De acordo com a análise e metodologia de avaliação atrás expostas, somos de

opinião que o valor de:

1.798.200 € (Um Milhão, Setecentos e Noventa e Oito Mil e Duzentos)

representa de forma razoável o Valor de Mercado do imóvel objecto de

avaliação, na situação e à data actual.

Lisboa, 26 de Outubro de 2018

José Cruz Oliveira, Eng.

(Director Geral)

0.11383.18 8

11. OBSERVAÇÕES

A Krata – Sociedade de Avaliação de Bens, Lda, não é responsável por

eventuais vícios ocultos que possam existir. Do valor de avaliação haverá que

deduzir quaisquer ónus ou encargos que incidam sobre os imóveis.

O relatório foi realizado para o Cliente indicado, não sendo a Krata responsável

pelo uso – total ou parcial – para uma finalidade, uma pessoa ou uma entidade

financeira terceira, salvo autorização prévia e por escrito da nossa parte.

O alcance da avaliação, e o relatório dela resultante, não constituem um

relatório pericial sobre os elementos referidos no mesmo, e particularmente sobre

os aspectos físicos e registrais e demais elementos não observáveis na inspecção

realizada, salvo menção expressa no relatório correspondente.

A Krata não se responsabiliza pela veracidade da documentação facultada

pelo solicitante ou por terceiros, e faz menção especial quando se tenham

detectado discrepâncias entre a realidade e quaisquer documentos, ou entre

estes, tendo-se aceite os que se considerou serem os mais adequados ao

objectivo do relatório.

No estudo realizado, o avaliador realizou o seu trabalho de acordo com as

normas aplicáveis e em qualquer caso, salvo condicionantes, mediante

inspecção visual do imóvel, não tendo realizado, tal como se refere

anteriormente, nenhuma comprovação do estado e/ou capacidade das infra-

estruturas existentes, ou da existência das mesmas no subsolo.

As áreas foram retiradas da documentação facultada, sem que tenha sido feito

nenhum levantamento de áreas ou levantamento topográfico ou planimétrico

dos imóveis estudados, não sendo a Krata responsável pela diferença de valor

que possa existir por discrepâncias de áreas entre a informação facultada e a

real.

0.11383.18 9

A avaliação foi feita partindo do princípio de que os imóveis estão aptos para o

fim previsto, salvo se se indicar expressamente o contrário. Em nenhum caso se

entenderá que o relatório é uma análise jurídica de situações distintas à

contemplada.

Com respeito aos valores atribuídos, os mesmos foram calculados de acordo

com critérios válidos de acordo com a metodologia indicada no ponto 4 do

presente relatório.

12. DOCUMENTAÇÃO FACULTADA

Caderneta predial

Descrição da CRP

Contrato de arrendamento (e informação da renda)

Correspondência entre o CHLC e o inquilino, sobre a transição para o

NRAU

13. ELEMENTOS DE IDENTIFICAÇÃO

A presente avaliação foi realizada pela sociedade Krata – Sociedade de

Avaliação de bens, com o nº de registo na CMVM PAI/06/003, intervindo o perito

José Cruz Oliveira, com o nº de registo PAI/06/003/001.

0.11383.18 10

ANEXO – ELEMENTOS GRÁFICOS

LOCALIZAÇÃO

0.11383.18 11

FOTOGRAFIAS

RUA DA PALMEIRA

0.11383.18 12

0.11383.18 13

0.11383.18 14

RUA EDUARDO COELHO

0.11383.18 15

ANEXO – PROSPECÇÃO DE MERCADO

Preço

Fonte de

ProspecçãoData

Ano

Const.€ Pond. Área (m2) Valor (€) Pond. Área (m2)

Valor

(€)Pond. Área (m2) Valor (€) Tipo Nº

Valor

Global(€)

Remax Outubro 18 ~1920 320.000 T1 R/c, com algumas obras, acabamentos simples 57 0,3 0 0 0,3 0 0 0,15 20 16.000 0 5.333 1 5333

Remax Outubro 18 ~1920 320.000 T1 R/c, total/ remodelado recente/, acab correntes, mobilado 50 0,3 0 0 0,3 0 0 0,15 8 7.500 0 6.250 0,8 5000

Remax Outubro 18 ~1900 345.000 T2Andar alto, sem elevador, total/ remodelado recente/, acab

correntes69 0,3 0 0 0,3 0 0 0,15 0 0 0 5.000 0,95 4750

Remax Outubro 18 ~1920 375.000 T2 R/c, a estrear após remodelação total, acab correntes 70 0,3 0 0 0,3 0 0 0,15 12 9.401 0 5.223 0,95 4962

Remax Outubro 18 1930 440.000 T33º andar, sem elevador, remodelado há cerca de 20 anos,

acab correntes83 0,3 0 0 0,3 3 4.720 0,15 0 0 0 5.244 1,1 5769

Remax Outubro 18 ~1900 453.000 T2Duplex, r/c e 1º, total/ remodelado recentemente, acab

correntes108 0,3 0 0 0,3 0 0 0,15 0 0 0 4.194 1,1 4614

437,00 5.070 Média 5048

Com ajust.

preço/valor 4500

Preço Unitário

(€/m2)Coef. Homog.

Preço unitário

homogeneizado

Prospecção:

Tip

olo

gia

Descrição

Área de

ref.

(m²)

Arrecadação Varanda Terraço Estac./Garagem