Danos Materiais Com Pedido de Repetição de Indébito

CONJUNTO BEVERLY HILLS, RUA 1, C/07 - CHAPADA / CEP.: 69050-570 / MANAUS – AMAZONAS – FONE (92)3236-7019 / (92) 8158-8196 / [email protected]/ WWW.LEYLAYURTSEVER.ADV.BR

OAB-AM 3737

EXCELENTÍSSIMO (A) SENHOR (A) JUIZ (A) DE DIREITO DA ___ VARA CÍVEL

E DE ACIDENTES DE TRABALHO DA COMARCA DE MANAUS – AM

JOSÉ CARLOS CAVALCANTI, brasileiro, divorciado, militar, portador

da carteira de Identidade nº 0112197926, CPF nº 329.997.987-68, residente e

domiciliado na Av. Constantino Nery, 2305, Apto 111, Bloco F, Chapada, CEP 69058-

030, Manaus - Amazonas, por sua advogada abaixo subscrita, com escritório

profissional no Conjunto Bervely Hills, casa 07, Chapada, CEP 69050-570, vem à

presença de Vossa Excelência, com fundamento nos arts. 186 e 927 do Código Civil e

demais pertinentes, seguindo o rito sumário, conforme expresso nos arts. 276 a 280 do

Código de Processo Civil face ao que consta no art. 275, II, letra "e", do mesmo código,

propor a presente

AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE COBRANCA E DE

CLAUSULAS CONTRATUAIS C/C INDENIZAÇÃO DE DANOS MORAIS E

DANOS MATERIAIS COM PEDIDO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO C/C

CONGELAMENTO DE SALDO DEVEDOR

em face de em face de CONSTRUTORA CAPITAL ROSSI S/A, empresa do ramo de

construção civil, com sede na Rua Comendador Clementino, nº 183, sala 17, CEP:

69025-000, Manaus - Amazonas, inscrita no CNPJ sob o nº 04.307.088.0001-40, SÃO

CONSTANTINO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., com sede na Rua

Comendador Clementino, nº 183, sala 31, CEP: 69025-000, Manaus - Amazonas,

inscrita no CNPJ sob o nº 11.768.369/0001-65 e SANTA EMERECIANA

EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., com sede na Avenida Major Sylvyq

de Magalhães Padilha, nº 5200, Ed. Miami, Bloco C, Conjunto 42, J-14, Jardim

Morumbi, São Paulo – SP, inscrita no CNPJ sob o nº 11.675.252/0001-37, pelas razões

de fato e de direito a seguir expostos.

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I - DA APLICAÇÃO DO CDC AO CASO EM QUESTÃO

Ante o disposto nos artigos 1º e 2º do CDC, não há dúvida de que é de consumo

a relação que surge entre as construtoras ou incorporadoras e os adquirentes de

unidade imobiliárias.

“Art. 1° - O presente código estabelece normas de proteção e

defesa do consumidor, de ordem pública e interesse social, nos

termos dos arts. 5°, inciso XXXII, 170, inciso V, da Constituição

Federal e art. 48 de suas Disposições Transitórias.

Art. 2° - Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire

ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.

Parágrafo único. Equipara-se a consumidor a coletividade de

pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas

relações de consumo.”

Desta forma, inafastável a sujeição dos respectivos instrumentos às regras do

referido diploma legal (CDC). Nesse sentido já decidiu o Superior Tribunal de Justiça:

PROMESSA DE COMPRA E VENDA. Empresa imobiliária.

Incidência do Código de Defesa do Consumidor. Rege-se

pela Lei 4.591/64, no que tem de específico para a

incorporação e construção de imóveis, e pelo CDC o

contrato de promessa de compra e venda celebrado entre a

companhia imobiliária e o promissário comprador. Recurso

conhecido e provido. (STJ – 4ª T., REsp nº 299.445/PR, Rel.

Min. Ruy Rosado de Aguiar, DJ 20.08.2001, p. 477).

Deste modo, requer a aplicação do CDC ao caso em voga.

II – DOS FATOS

Cooptado pela propaganda maciça empreendida pela Requerida junto à

Mídia local, o Requerente formalizou contrato de promessa de compra e venda junto à

Requerida em 20 de Março de 2013, no intuito da aquisição definitiva de uma unidade

imóvel de natureza residencial no Empreendimento Imobiliário denominado LIFE DA

VILLA (Contrato Anexo).

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OAB-AM 3737 O Empreendimento em questão foi um sucesso de vendas alavancando

as atividades e imagem pública da Requerida nesta cidade, dada a expressiva procura

por unidades residenciais daquele padrão, razão pela qual não há o que se falar em

dificuldades materiais ou operacionais por parte da Requerida no sentido de dar

cumprimento aos termos estabelecidos no contrato em questão.

No bojo da avença acima mencionada, o Requerente se comprometia a

efetuar os pagamentos ajustados pontualmente e a Requerida se comprometia a

promover a construção integral do Empreendimento e proceder a entrega da Unidade

Residencial objeto do contrato em 28/05/2014 (prazo superior a 30 meses para

construção). Mas isso até o presente momento não ocorreu.

Ocorre Emérito Julgador, que em razão disso, o Requerente continua

sujeito ao aluguel de R$ 1.000,00 (mil reais) por mais de 6 meses, conforme contrato de

aluguel anexo.

Neste contexto, consta que a data de entrega efetiva do imóvel não foi

objeto de qualquer modificação, sob qualquer justificativa, durante o período de

construção do empreendimento, nem tampouco foi noticiado qualquer alteração no

projeto ou no contrato, problema administrativo junto Municipalidade e etc.

Nunca é demais ressaltar que, durante tal período, o Requerente

promoveu os pagamentos devidos de forma integral e pontual, inclusive, das parcelas

anuais e da parcela pertinente às “chaves” que, no entender unilateral da Requerida,

está dissociada da entrega efetiva do imóvel, o que por si só já se configura uma

incoerência.

Nunca é demais ressaltar que, durante tal período, o Requerente

promoveram os pagamentos devidos de forma integral e pontual, inclusive, das

parcelas anuais e da parcela pertinente às “chaves” que, no entender unilateral da

Requeridas, está dissociada da entrega efetiva do imóvel, o que por si só já se

configura uma incoerência.

A par de tais circunstâncias, impende frisar que em Maio/2014, a saber,

época ajustada para entrega do imóvel, o Empreendimento estava nitidamente

inacabado, fato que levou o Requerente a promover diversos contatos dirigidos à

Requeridas (via fone, via site de relacionamento e etc.). Válido ressaltar que a

Requeridas não emitiu qualquer notificação ou informação (ainda que informal) acerca

da não conclusão da obra, novas perspectivas/datas de entrega e etc.

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Além da desconsideração do prazo estabelecido no contrato firmado,

resta evidente que é inviável a finalização da obra num prazo mínimo, posto que a

estágio atual do empreendimento não condiz com as condições definidas quando da

compra do imóvel e formalização do contrato.

Neste contexto, o Requerente contatou a Requeridas em algumas

ocasiões no intuito de obter informações mais detalhadas acerca da situação. Nestas

ocasiões, os prepostos retornaram o contato e informaram, embora de forma não

expressa (em verdade “sugeriram” tal solução) que a Requeridas utilizaria uma

extensão do prazo, tacitamente, prevista no contrato firmado (06 meses extras

equivocadamente arguidos pela Requeridas, posto que extensão do prazo só seria

razoável em razão de imprevistos extremos, o que não ocorreu, nem fora objeto de

qualquer ponderação da Requeridas, e não de falta de um cronograma e estrutura

adequados. Ademais tal disposição contratual é meramente abusiva e não encontra

qualquer parâmetro ou guarida legal).

Ora, Excelência, atualmente o atraso da entrega do imóvel já aponta um

período superior a 180 dias.

Nunca é demais ressaltar que a Requeridas não atrasaram o envio de

nenhuma das cobranças mensais ajustadas tendo Requerente efetuado ao pagamento

de 100% do valor correspondente a parte do financiamento referente à Construtora

(Requeridas) e atualmente o Requerente pagaram do saldo devedor financiado junto à

instituição bancária.

Válido mencionar que as condições de pagamento mantidas pela

Requeridas e sua Financiadora são extremamente rigorosas e só beneficiam as

Empresas parceiras (Por exemplo, taxas de juros acima da realidade do mercado).

Válido destacar que não existem opções de alterar tais condições de financiamento ou

relações de parceria bancária, ficando o Requerente “refém” de tal situação.

A fim de demonstrar o prejuízo e infortúnio do Requerente, uma rápida

análise do mercado bancário, aponta para instituições financeiras que ajustam taxas de

juros sensivelmente mais reduzidas utilizando-se de alienação fiduciária de imóveis

ou mediante indicação do imóvel como garantia de empréstimos bancários com taxas

especiais. Contudo, como poderia o Requerente formalizar um contrato desta natureza

se não possui o imóvel (habite-se, registro em cartório e etc.) para colocar com

garantia?

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Nada obstante o evidente descumprimento do contrato estabelecido

entre as partes, a Requeridas, mantiveram uma postura inerte em relação a situação

em tela até a presente ocasião, preferindo manter tal forma de conduta, ao menos,

enquanto esta lhes seja conveniente, na medida em que, infelizmente, boa parte dos

consumidores do serviço adotam uma postura meramente passiva em relação ao caso.

Nunca é demais ressaltar que a Requerida não atrasou o envio de

nenhuma das cobranças mensais ajustadas tendo ao Requerente efetuado ao

pagamento de 100% do valor correspondente a parte do financiamento referente à

Construtora (Requerida) e atualmente o Requerente encontra-se já na fase do

pagamento do saldo devedor financiado junto à instituição bancária, parceira da

Requerida.

Válido mencionar que as condições de pagamento mantidas pela

Requerida e sua Financiadora são extremamente rigorosas e só beneficiam as

Empresas parceiras (Por exemplo, taxas de juros acima da realidade do mercado).

Válido destacar que não existem opções de alterar tais condições de financiamento ou

relações de parceria bancária, ficando o Requerente “refém” de tal situação.

A fim de demonstrar o prejuízo e infortúnio do Requerente, uma rápida

análise do mercado bancário, aponta para instituições financeiras que ajustam taxas de

juros sensivelmente mais reduzidas utilizando-se de alienação fiduciária de imóveis

ou mediante indicação do imóvel como garantia de empréstimos bancários com taxas

especiais. Contudo, como poderia o Requerente formalizar um contrato desta natureza

se não possui o imóvel (habite-se, registro em cartório e etc.) para colocar com

garantia?

Nada obstante o evidente descumprimento do contrato estabelecido

entre as partes, a Requerida, manteve uma postura inerte em relação a situação em tela

até a presente ocasião, preferindo manter tal forma de conduta, ao menos, enquanto

esta lhes seja conveniente, na medida em que, infelizmente, boa parte dos

consumidores do serviço adotam uma postura meramente passiva em relação ao caso.

– Do Contrato:

Em Março de 2013, o Requerente firmou com a Requerida Contrato

particular de Compromisso de Compra e Venda tendo por objeto o seguinte imóvel:

Apartamento (unidade residencial), Torre 02, Unidade 0606, Fase 01.

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– Do Valor do Imóvel:

O preço total do imóvel adquirido à época do financiamento era de R$

324.000,00. Tal pagamento seria efetuado de forma parcelada em uma entrada e mais

parcelas mensais e subsequentes atualizadas pelos índices estabelecidos no contrato

acima mencionado (INCC até entrega e IGPM + tabela Price após a entrega).

– Dos pagamentos efetuados

O Requerente efetuou todos os pagamentos devidos até a presente

ocasião de forma pontual e integral, inclusive, no que tange às “chaves” e parcelas

anuais, conforme lançamentos efetuados pela Requerida.

Neste ponto, nunca é demais ressaltar o objetivo engodo inserido no bojo

do contrato (de adesão) firmado entre as partes. A Requerida entende que o

pagamento das “chaves” está dissociada da efetiva entrega do imóvel.

Curioso é que o lançamento de tal cobrança, coincidentemente, foi

efetuado no exato mês da data de entrega do imóvel nos termos do contrato. Tal

conduta demonstra a forma de agir da Requerida e corrobora com a visão do

Requerente de que a Requerida age sem a menor consideração ao “cliente”

consumidor de seus serviços e mesmo aos termos das avenças firmadas perante

terceiros, o que não pode ser ignorado pelo Poder Jurisdicional.

– Do prazo de entrega do imóvel

A data, originalmente, prevista para entrega do imóvel em questão era

28/05/2014, de acordo com o contrato firmado. Insta considerar que até a presente

ocasião, existe uma placa de publicidade do imóvel instalada no local do

empreendimento, onde tal dado encontra-se indicado com destaque.

Tal “data limite” foi objeto de reiterados adiamentos por parte exclusiva

da Requerida, sem que o Requerente tenha recepcionado qualquer esclarecimento

coerente e detalhado acerca das razões de tal fato. Há de se considerar que a extensão

do prazo promovida pela Requerida só seria justificável em função de fato fortuito ou

impedimento de força maior, o que inexiste no caso em tela, tanto é verdade que a

própria Requerida nunca lançou mão de qualquer justificativa beste sentido.

Atualmente, o Requerente não possui uma data ou sequer uma

perspectiva precária acerca da data em que a construção será efetivamente entregue e

o imóvel disponibilizado nos termos estabelecidos (qualidade).

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– Do andamento da obra

Conforme afirmado acima, a situação atual é de falta de perspectiva

acerca da finalização do empreendimento em questão. Os últimos acontecimentos

demonstram que ainda faltam muitos “itens” para a efetiva entrega do imóvel. Mesmo

um leigo verificará que ainda fala muito a ser feito e a Requerida não estabeleceu

sequer um prazo para tais providências. Nunca é demais ressaltar que o atraso supera

a marca de 180 dias nesta ocasião.

– Da ausência de informação

A Requerida limita-se a efetuar uma atualização informal de dados no

seu sítio eletrônico na web acerca dos percentuais de andamento da obra. Porém, o

Requerente não é engenheiro e não possui condições próprias de interpretar

informações de tal natureza e identificar prazos de finalização das etapas, nem

tampouco possui meios de contratar profissional neste sentido.

Neste contexto, o Requerente houve por bem em contatar a Requerida

em algumas ocasiões no intuito de obter resposta efetivas acerca do andamento e

perspectivas concretas de entrega do imóvel. Desnecessário informar que não houve

uma resposta efetiva e inteligível acerca das questões sob comento.

– Das consequências danosas já verificadas

Diante do contexto acima descrito muitas consequências injustas tem

sido impostas ao Requerente. Tais reflexos da conduta irresponsável perpetrada pela

Requerida serão objeto de comentários pormenorizados a seguir, sendo, no entanto,

viável uma breve menção a tais fatos.

Além do próprio atraso já caracterizado, que impõe angústia, revolta,

constrangimento e transtorno ao Requerente, vê-se, sem a necessidade de maiores

esforços de raciocínio que as perspectivas futuras do Requerente estão sendo

comprometidas a cada dia. É sabido que a instalação de móveis atualmente depende

de projetos, testes e longos prazos de entrega. Os financiamentos bancários que

poderiam facilitar o pagamento do saldo devedor do contrato dependem, em regra, da

entrega do imóvel, matrícula do mesmo nos respectivos registros de imóveis e etc.

Nada obstante tal fato, o Requerente vê-se diante da necessidade de alugar imóvel,

solicitar auxílio a familiares e toda ordem de necessidades práticas.

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III - DO DIREITO APLICÁVEL AO CASO

Diante das circunstâncias acima descritas, as quais serão

consubstanciadas de documentos e testemunhos, oportunamente produzidos, o que

de concreto ocorreu foi a exposição negativa da imagem do Requerente e o

comprometimento de sua credibilidade, imagem, sossego e qualidade de vida, posto

que os “valores” inseridos no cotidiano do Requerente, por certo, são diferentes

daqueles em que se pauta a Requeridas em suas atividades.

No intervalo de tempo entre a “contratação” e a presente ocasião, a vida

regular do Requerente passou por algumas modificações substanciais. Algumas destas

circunstâncias novas vivenciadas pelo Requerente e sua família estavam (ou deveriam

estar) ligadas diretamente a questão da aquisição do imóvel próprio.

Exemplo da situação acima mencionada é o fato do casamento do

Requerente em meados de 2009. A intenção óbvia do Requerente era ajustar sua nova

condição de vida pessoal e familiar ao (pretenso) fato da aquisição de imóvel pessoal.

Em vista disto, o Requerente efetuou todos os pagamentos devidos até a presente

ocasião de forma pontual, priorizando este empreendimento em sua vida.

Inobstante tal postura e esforço material e pessoal por um longo período

de tempo, o que sobreveio foi a frustração e a necessidade de sujeitar-se a aluguel,

empréstimo ou cessão de imóvel de familiares e outras situações constrangedoras e

absolutamente desnecessárias, acaso a Requeridas cumprisse com suas obrigações

estabelecidas em contrato.

Neste aspecto, a adoção de um singelo critério comparativo demonstra o

quão injusta é a postura da Requeridas. Observem-se as seguintes situações:

1) Acaso o Requerente não efetuasse o pagamento pontual de uma única

prestação, qual seria a conseqüência de tal fato? Por certo a incidência de juros (diga-se

de passagem, astronômicos).

2) Acaso o Requerente não efetuasse o pagamento de uma determinada

prestação, qual seria a conseqüência de tal ato? Incidência de juros, adoção da via

judicial para cobrança, eventual rescisão do contrato, possível perda do imóvel e etc.

Ora, Excelência, se tudo isto poderia ocorrer ao Requerente (e a qualquer

consumidor) por que não seria viável exigir-se o mesmo nível de comprometimento e

responsabilidade da Requeridas? Por que somente um dos lados do negócio pode

arcar com todos estes riscos e possibilidades de revés?

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OAB-AM 3737 A posição da Requeridas é pura e simplesmente informar o atraso e

deixar que um grande número de consumidores fique sujeito a falta de informações,

perspectivas e etc.

Impor a uma pessoa idônea a necessidade de inúmeros contatos, a

angústia demora dos atendimentos e dos retornos desencontrados e etc., por certo é

uma conduta reprovável, especialmente, quando tal inércia precede o lançamento de

cobranças num patamar que não pode ser suportado pelo consumidor do serviço e

nem faz jus às condições (qualidade) do mesmo.

Aqueles que agem como a Requeridas, não podem ter sua conduta

relevada, sob pena da apologia à impunidade e a desconsideração do ser humano e do

bom senso. Teve o Requerente o cuidado de contatar a Requeridas expondo a situação

de forma cautelosa e antecipada, solicitando informações e justamente sua intervenção

para os esclarecimentos e ajustes necessários. E o que fez a Requeridas? Nada.

Algumas pessoas pouco possuem senão sua imagem e postura. É o caso

do Requerente. Outras tudo fazem para possuir mais, ainda que em detrimento da

verdade, da lealdade, de terceiros e da justiça, o que é o caso da Requeridas. A

oportunidade de inibir tais condutas, igualmente, não pode ser perdida. É o fim

pedagógico da repercussão de uma condenação.

E justamente neste sentido, seguem algumas transcrições de julgados

pertinentes ao objeto da demanda no intuito de demonstrar a guarida jurisprudencial

da pretensão do Requerente:

TJ RJ - 0021965-83.2010.8.19.0000 - DES. CARLOS SANTOS DE

OLIVEIRA - Julgamento: 20/05/2010 - NONA CAMARA CIVEL

AGRAVO DE INSTRUMENTO. OBRIGAÇÃO DE FAZER.

DEFERIMENTO DA ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. COMINAÇÃO DE

ASTREINTE. IMPOSIÇÃO DE LIMITAÇÃO AO VALOR TOTAL.

REFORMA PARCIAL DO DECISUM. Sabendo-se que a imposição de

astreintes tem por objetivo compelir o devedor ao cumprimento da

obrigação específica, não cabe limitar-se, desde já, o teto da multa diária,

sob pena de retirar a efetividade da medida. Quanto mais não fosse, o

art. 461, § 6º, do Código de Processo Civil, permite ao juiz modificar o

valor ou periodicidade da multa, se observado que a mesma se tornou

insuficiente ou excessiva, afastando-se de sua natureza. In casu a

imposição de limite de R$ 1.000,00 (mil reais) ao valor da multa diária

fixada em R$ 50,00 (cinqüenta reais) por dia pode ser insuficiente para

exercer coerção sobre a concessionária de energia elétrica quanto ao

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OAB-AM 3737 cumprimento do dever de abster-se de suspender o serviço.-

PROVIMENTO MONOCRÁTICO DO RECURSO.

0023941-28.2010.8.19.0000 - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 1ª Ementa

DES. LETICIA SARDAS - Julgamento: 31/05/2010 - VIGESIMA

CAMARA CIVEl

"AGRAVO DE INSTRUMENTO. DECISÃO QUE DEFERIU A

ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA PARA CANCELAMENTO

DE DESCONTO RELATIVO A CONTRATO DE EMPRÉSTIMO EM

NOME DO AUTOR. VEROSSIMILHANÇA DAS ALEGAÇÕES

INICIAIS. ASTREINTES FIXADAS DE ACORDO COM OS

PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE.

INAPLICABILIDADE DO VERBETE SUMULAR Nº 144 DO TJRJ.

DECISÃO MANTIDA. SÚMULA Nº 59 DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO

ESTADO DO RIO DE JANEIRO. SINGULARIZAÇÃO DAS DECISÕES

COLEGIADAS. CELERIDADE E EFETIVIDADE1No caso específico dos

autos, o magistrado deferiu a antecipação dos efeitos da tutela, por

entender estarem presentes os requisitos autorizadores de sua concessão,

tendo em vista os documentos acostados aos autos.2. Não procede a

irresignação do agravante, principalmente, no que tange à multa diária,

eis que para que não precise pagá-la basta que cumpra a decisão, sendo

certo que as astreintes foram fixadas de acordo com os Princípios da

Proporcionalidade e da Razoabilidade.3- Na verdade, o agravante

sequer trouxe aos autos efetiva justificativa capaz de elidir a multa

estipulada para a hipótese de descumprimento da decisão.4Cumpre

salientar que a Súmula 144 do TJRJ não se aplica à presente hipótese,

porquanto a decisão atacada determinou obrigação de não fazer, qual

seja, a de abster-se de efetuar quaisquer descontos no contracheque da

parte autora, cominando multa de R$ 50,00 (cinqüenta reais) por cada

desconto efetuado.5- Dessa maneira, a decisão concessiva da tutela

antecipada não se afigura teratológica, contrária à lei, ou à prova dos

autos, restando presentes os requisitos do art. 273 da Lei de Ritos, pelo

que não merece ser reformada.6Desprovimento do recurso, na forma

autorizada pelo caput, do artigo 557 do Código de Processo Civil."

0010532-82.2010.8.19.0000 - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 1ª Ementa

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OAB-AM 3737 DES. SIDNEY HARTUNG - Julgamento: 07/06/2010 - QUARTA

CAMARA CIVEL

AGRAVO DE INSTRUMENTO - CUMPRIMENTO DE SENTENÇA -

ASTREINTES - Pretensão pelo agravante de reconhecimento de termo de

quitação pelo agravado, ou a redução da penalidade, em razão do

principio da vedação do enriquecimento ilicito. - A quitação conferida

pelo autor/agravado tão somente se referiu ao valor depositado relativo à

indenização, inexistindo qualquer manifestação quanto à quitação do

valor da multa diária, por inexecução da antecipação de tutela. - Multa

diária já corretamente reduzida pelo juízo a quo de R$145.300,00, para

R$30.000,00, adequando-a a um padrão de razoabilidade - A função das

astreintes é vencer a obstinação do devedor ao cumprimento da

obrigação de fazer ou de não fazer, incidindo a partir da ciência do

obrigado e da sua recalcitrância. - Manutenção do decisum

Aplicabilidade do disposto no art. 557, caput, do CPC. - NEGADO

SEGUIMENTO AO RECURSO

COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Empresa que não entregou a

unidade no prazo ajustado. Sentença que julgou procedente o pedido do

comprador de rescisão contratual com a devolução das quantias pagas.

Relação de consumo, obrigação de devolução de valores pagos a título de

aquisição de imóvel que não foi entregue por culpa da vendedora.

Recurso dela, desprovido.” (TJ/SP – 4ª C. Dir. Priv., Ap. nº 994.07.119626-

0, Rel. Des. Teixeira Leite, julg. 08.07.2010).

“RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA - ATRASO NA

ENTREGA DA OBRA - MORA DA CONSTRUTORA - RESCISÃO

CONTRATUAL - DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS -

CORREÇÃO MONETÁRIA - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS -

LIMITES DO ART. 20, § 3º, DO C.P.C. O atraso verificado na entrega da

obra motiva a rescisão do contrato, por inadimplência contratual, com

direito à restituição das prestações pagas, corrigidas monetariamente. ‘A

restituição das importâncias pagas pelos compromissários-compradores

deve operar-se de modo integral, com correção monetária desde a data

do desembolso, sob pena de enriquecimento sem causa’. ‘De acordo dom

os ditames do Codecon, se a construtora atrasa a entrega do imóvel além

do que foi estipulado no contrato, faculta ao comprador a rescisão do

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OAB-AM 3737 contrato com a devolução das parcelas pagas, devidamente corrigidas

monetariamente. Teoria do risco do empreendimento, consolidada pela

Lei 8.078/90” (TA/MG – 1ª C. Cív., Ap. Cív. nº 0396927-3/2003, Rel. Juiz

Gouvêa Rios, julg. 09.09.2003).

“AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM

DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS - COMPROMISSO DE COMPRA

E VENDA - INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA - RESTITUIÇÃO

IMEDIATA DAS PARCELAS QUITADAS PELO ADQUIRENTE, BEM

COMO DO SINAL, COM A INCIDÊNCIA DA MULTA DE 10% E

JUROS DE MORA - RECURSO IMPROVIDO.O injustificado atraso da

construtora, que não entrega a unidade habitacional no prazo avençado,

caracteriza a sua inadimplência e enseja a rescisão do contrato de compra

e venda, com a restituição imediata das parcelas quitadas pelo

adquirente, inclusive do valor pago a título de sinal, já que a rescisão se

deu por culpa da construtora. Configurada a inadimplência da

vendedora, procede o pedido de condenação ao pagamento da multa

contratual, no percentual contratado (10%) por não ter cumprido a

obrigação no prazo estipulado, com o acréscimo de correção monetária e

juros de mora de 1% ao mês, eis que convencionado tal percentual para a

hipótese de inadimplemento.”(TJ/MS – 4ª T. Cív., Ap. Cív. nº

2003.010414-3/0000-00, Rel. Des. Elpídio Helvécio Chaves Martins,

julg.14.10.2003).

“INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA - PROMESSA DE COMPRA E

VENDA DE IMÓVEL - INADIMPLEMENTO DO INCORPORADOR -

ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - RESOLUÇÃO DO CONTRATO -

RESSARCIMENTO DOS DANOS - DANO MATERIAL - DANO

MORAL - Incorporação. Compromisso de compra e venda.

Inadimplemento da Construtora. Ação objetivando a resolução do

contrato. Procedência do pedido. Inconformismo da ré. Improvimento do

recurso. Restando, amplamente, demonstrado que a Construtora,

ultrapassado o prazo de conclusão da obra, nem mesmo a iniciou,

apropriando-se seus dirigentes, de maneira ilícita das importâncias pagas

pelos promitentes compradores, a resolução da avença se impõe, com o

ressarcimento dos danos materiais e morais, daí, decorrentes e devolução

dos valores recebidos.” (TJ/RJ – 11ª C. Cíiv, Ap. Cív. nº 15.865/1998, Reg.

240.399, Rel. Des. Nílton Mondego, julg. 11.02.1999).

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OAB-AM 3737 “AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS.

COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE APARTAMENTO.

INDENIZAÇÃO EM FAVOR DOS PROMITENTES COMPRADORES.

VIABILIDADE. REEMBOLSO DE ALUGUÉIS DEVIDOS. MÁ-FÉ

DESCARACTERIZADA. O atraso na entrega da obra, no prazo

contratualmente estabelecido, ocasiona o inadimplemento, justificando o

pleito rescisório, caso em que deverá ser devolvida a quantia já paga,

com os acréscimos legais e contratuais. Em sendo o promitente

comprador obrigado a alugar outro imóvel para morar, é devido o

reembolso integral dos aluguéis por ele pagos, ainda que o contrato

esteja quitado apenas de forma parcial. Recurso conhecido e

desprovido.” (TJ/SC – 3ª C. Cív., Ap. Cív. nº 2000.014654-4., Rel. Des.

Dionízio Jenczak, julg. 13.05.2005).

“Compromisso de Compra e Venda. Declaratória de Nulidade de

Cláusula Contratual c.c. indenização. Relação de consumo evidenciada.

Mora da vendedora incontroversa. Cláusula Penal fixada em R$ 70,00

mensais em caso de descumprimento do prazo de entrega. Ameaça ao

equilíbrio contratual. Evidente desvantagem ao fixar valor muito inferior

ao que seria auferido com a entrega da unidade no prazo contratado.

Ressarcimento no valor equivalente aos alugueres pelo período de atraso.

Valor a ser fixado em liquidação. Sentença reformada. Recurso provido.”

(TJ/SP – 6ª C. Dir. Priv., Apel. nº 994.01.056947-8, Rel. Des. José Joaquim

dos Santos, julg. 10.06.2010).

Algumas construtoras, ao perceberem que não conseguirão cumprir o

prazo de entrega da unidade, tentam afastar responsabilidades através de notificação

enviada aos adquirentes com o intuito de informarem novo prazo de entrega. Esse

tipo de conduta, na verdade, não tem nenhum efeito. A alteração do prazo de entrega

do imóvel só é possível se o adquirente da unidade, de forma expressa, manifestar sua

concordância. Confira-se:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - OBRIGAÇÕES -

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - COMINATÓRIA C/C

COBRANÇA - PROCEDÊNCIA PARCIAL NO JUÍZO A QUO -

INCONFORMISMO DA PROMITENTE-VENDEDORA - JULGAMENTO

ANTECIPADO DA LIDE - CERCEAMENTO DE DEFESA -

INOCORRÊNCIA - AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO E SANEAMENTO

DO PROCESSO - DESNECESSIDADE - PRELIMINAR AFASTADA -

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OAB-AM 3737 ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - CASO FORTUITO OU FORÇA

MAIOR - PERCALÇOS PREVISÍVEIS E EVITÁVEIS - CULPA

CONFIGURADA - INADIMPLEMENTO - MULTA MORATÓRIA

DEVIDA - NOTIFICAÇÃO SOBRE NOVO PRAZO DE CONCLUSÃO

DA OBRA - IRRELEVÂNCIA - MULTA MORATÓRIA - TERMO FINAL

- ENTREGA DAS CHAVES - NÃO COMPROVAÇÃO - SENTENÇA

MANTIDA - RECLAMO IMPROVIDO. Não configura cerceamento de

defesa o julgamento antecipado da controvérsia, se estão presentes nos

autos os elementos indispensáveis ao escorreito deslinde da quaestio,

hipótese em que não é realizada audiência de conciliação e saneamento

do processo. Dificuldades pré-contratuais, técnicas e de natureza, por

serem previsíveis e evitáveis, não consubstanciam caso fortuito ou força

maior para excluir responsabilidade civil por atraso na entrega de obra.

Alteração de prazo de entrega do imóvel exige concordância expressa do

promissário-comprador, sendo irrelevante a inércia ou o silêncio deste

acerca de notificação comunicando novo prazo de conclusão da obra. É

ônus da promitente-vendedora provar a entrega das chaves como termo

final de incidência de multa moratória por atraso na entrega do

apartamento.” (TJ/SC – 2ª C. Dir. Civ., Apel. Cív. nº 2001.022427-5, Rel.

Des. Monteiro Rocha, julg. 02.03.2006).

Registre-se, por derradeiro, que dado o estágio de andamento não só do

pagamento como também das obras do empreendimento, nesta ocasião, a intenção

precípua do Requerente não é a rescisão contratual nem tampouco a devolução das

´parcelas efetivamente pagas, posto que tal providência importaria num retrocesso

ainda maior em relação aos planos e perspetivas de vida do Requerente na medida em

que seria obrigado a iniciar “do zero” um novo financiamento e aguardar prazos

ainda mais largos para a consubstanciação do ideal do imóvel próprio.

– DA CARACTERIZAÇÃO DO CONTRATO DE ADESÃO:

O contexto dos autos demonstra de forma clara que a relação contratual

caracteriza-se como sendo de consumo. Ao firmar o contrato de adesão, o Promitente-

Comprador, buscava obter um produto final específico, qual seja, um apartamento no

empreendimento Life da Villa.

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OAB-AM 3737 O contrato é dito de adesão quando uma das partes contratantes impõe a

outra parte, condições (cláusulas) e termos, unilateralmente, estabelecidos, não

permitindo a discussão ou viabilidade de modificação do teor do instrumento. Em

regra, a interpretação jurisprudencial pátria acerca dos contratos desta natureza segue

o critério geral de que as cláusulas inseridas no contrato, especialmente, as dúbias,

sejam interpretadas em desfavor daquele que redigiu o instrumento.

Tal posicionamento deve-se ao fato de que em se tratando de uma

relação de consumo, sob a guarida do Código de Defesa do Consumidor, tem-se que

as cláusulas contratuais deverão ser interpretadas de maneira mais favorável ao

consumidor.

Na grande maioria dos casos, as cláusulas redigidas neste tipo de

contrato são pré-estabelecidas pelo parceiro contratual economicamente mais forte,

sem que o outro parceiro possua meios de discutir ou alterar, de forma substancial, o

conteúdo do contrato escrito. Neste contexto, resta evidente que as possíveis

vantagens oriundas da avença são. Integralmente, direcionadas ao emissor do contrato

cujos termos, não raro, omitem ou disfarçam (ainda que sutilmente) os riscos e

desproporções que serão enfrentados pela parte que somente adere ao instrumento.

A doutrina mais abalizada acerca do tema é uníssona ao confirmar as

ponderações ora firmadas, conforme leciona a Jurista Cláudia Lima Marques,

presidente do Instituto Brasileiro de Política e Direito do Consumidor, em sua obra:

Contratos no Código de Defesa do Consumidor, Ed. Revista dos Tribunais, 1992, Pág.

31, nos termos do excerto abaixo transcrito:

“(...) limita-se o consumidor a aceitar em bloco (muitas vezes sem

sequer ler completamente) as cláusulas que foram unilateral e

uniformemente pré-elaboradas pela empresa, assumindo, assim, um

papel de simples aderente à vontade manifesta pela empresa no

instrumento contratual massificado”.

Tal descrição amolda-se naturalmente ao caso em tela. No momento da

assinatura do contrato somente as “vantagens” são descritas de forma clara e reiterada.

Válido ressaltar (quem já adquiriu imóvel na planta sabe disto) que sempre o corretor

incita o adquirente apontando para o fato de ser “uma das últimas” unidades

disponíveis, plano de pagamento só é válido exatamente naquela semana, aprovação

de crédito é imediata e etc.

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OAB-AM 3737

Impende frisar que o consumidor, exatamente como ocorreu no caso ora

sob comento, possui breves instantes para analisar o contrato em questão e assiná-lo e

só recebe uma via escrita do mesmo após determinado prazo necessário para colher as

assinaturas dos representantes da Requeridas (em regra estabelecidos fora do Estado).

O mero fato da ausência de informação já é um elemento apto a ensejar a

responsabilização da Requeridas. O Requerente dirigiu-se stand montado no local do

Empreendimento e sob a alegação de que a venda era realizada diretamente junto à

construtora.

Tal situação, de tão corriqueira, é objeto de disciplina legal.

Código Civil: Art. Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação

com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente,

todas as informações sobre o andamento do negócio.

Há de ser considerado ainda o fato de que a publicidade efetivada de

uma forma dirigida no sentido de tornar-se tendenciosa ao omitir dados com vistas a

um objetivo indevido, deve ser considerada como enganosa, o que também é objeto de

disciplina específica no bojo da Lei nº 8.078/90.

Art. 37. É proibida toda publicidade enganosa ou abusiva.

§ 1° É enganosa qualquer modalidade de informação ou comunicação

de caráter publicitário, inteira ou parcialmente falsa, ou, por qualquer

outro modo, mesmo por omissão, capaz de induzir em erro o

consumidor a respeito da natureza, características, qualidade,

quantidade, propriedades, origem, preço e quaisquer outros dados

sobre produtos e serviços.

§ 2° É abusiva, dentre outras a publicidade discriminatória de qualquer

natureza, a que incite à violência, explore o medo ou a superstição, se

aproveite da deficiência de julgamento e experiência da criança,

desrespeita valores ambientais, ou que seja capaz de induzir o

consumidor a se comportar de forma prejudicial ou perigosa à sua saúde

ou segurança.

§ 3° Para os efeitos deste código, a publicidade é enganosa por omissão

quando deixar de informar sobre dado essencial do produto ou serviço.

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OAB-AM 3737

Art. 38. O ônus da prova da veracidade e correção da informação ou

comunicação publicitária cabe a quem as patrocina.

Desta forma e por tudo que resta narrado e comprovado nos autos, tem-se, portanto,

que é possível a interpretação do contrato de adesão de forma, particularmente,

favorável ao consumidor, especialmente, quando prejudicado na relação em questão.

De tal forma, igualmente é viável a modificação de tais avenças face a necessidade de

uma interpretação de natureza teleológica, ou seja, voltada para a consubstanciação

dos reais fins sociais da lei. Seus objetivos precípuos, ou seja, sua adequação aos

anseios do contexto social onde irá ensejar seus efeitos e não somente uma mera

análise gramatical e sistêmica dos dispositivos legais.

Em virtude da vigência do Código de Defesa do Consumidor, a vontade,

embora continue a ser essencial à formação dos negócios jurídicos, teve sua relevância

diminuída, num processo de relativização da força obrigatória e intangibilidade do

conteúdo do contrato.

A própria redação do CDC leciona o seguinte:

Art. 6º São direitos básicos do consumidor:

IV - a proteção contra a publicidade enganosa e abusiva, métodos

comerciais coercitivos ou desleais, bem como contra práticas e

cláusulas abusivas ou impostas no fornecimento de produtos e

serviços;

V - a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações

desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as

tornem excessivamente onerosas;

As Requeridas, em diversas oportunidades distintas, utilizam-se de sua

superioridade econômica e acesso ilimitado à informação (nos mais diversos aspectos)

para intimidar seus clientes, munida do contrato de adesão como forma de tangenciar

a vontade alheia e adotando sempre uma interpretação desfavorável ao Requerente (e

demais adquirentes). Prova deste fato é a absurda imposição do pagamento da parcela

denominada “chaves” muitos meses antes da efetiva entrega do imóvel. Com todo o

respeito aos interesses e representantes da Requeridas, mas tal “condição” é uma

afronta despudorada ao bom senso.

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OAB-AM 3737

- DA NULIDADE DAS CLÁUSULAS DE ADESÃO QUE NÃO PREVÊEM MULTA

PARA O DESCUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES POR PARTE DA RÉ

O contexto dos autos demonstra de forma clara que a relação contratual

caracteriza-se como sendo de consumo. Ao firmar o contrato de adesão, o Promitente-

Comprador, buscava obter um produto final específico, qual seja, um apartamento no

empreendimento Life da Villa.

O contrato é dito de adesão quando uma das partes contratantes impõe a

outra parte, condições (cláusulas) e termos, unilateralmente, estabelecidos, não

permitindo a discussão ou viabilidade de modificação do teor do instrumento. Em

regra, a interpretação jurisprudencial pátria acerca dos contratos desta natureza segue

o critério geral de que as cláusulas inseridas no contrato, especialmente, as dúbias,

sejam interpretadas em desfavor daquele que redigiu o instrumento.

Tal posicionamento deve-se ao fato de que em se tratando de uma

relação de consumo, sob a guarida do Código de Defesa do Consumidor, tem-se que

as cláusulas contratuais deverão ser interpretadas de maneira mais favorável ao

consumidor.

Na grande maioria dos casos, as cláusulas redigidas neste tipo de

contrato são pré-estabelecidas pelo parceiro contratual economicamente mais forte,

sem que o outro parceiro possua meios de discutir ou alterar, de forma substancial, o

conteúdo do contrato escrito. Neste contexto, resta evidente que as possíveis

vantagens oriundas da avença são. Integralmente, direcionadas ao emissor do contrato

cujos termos, não raro, omitem ou disfarçam (ainda que sutilmente) os riscos e

desproporções que serão enfrentados pela parte que somente adere ao instrumento.

A doutrina mais abalizada acerca do tema é uníssona ao confirmar as

ponderações ora firmadas, conforme leciona a Jurista Cláudia Lima Marques,

presidente do Instituto Brasileiro de Política e Direito do Consumidor, em sua obra:

Contratos no Código de Defesa do Consumidor, Ed. Revista dos Tribunais, 1992, Pág.

31, nos termos do excerto abaixo transcrito:

“(...) limita-se o consumidor a aceitar em bloco (muitas vezes sem

sequer ler completamente) as cláusulas que foram unilateral e

uniformemente pré-elaboradas pela empresa, assumindo, assim,

um papel de simples aderente à vontade manifesta pela empresa

no instrumento contratual massificado”.

Tal descrição amolda-se naturalmente ao caso em tela. No momento da

assinatura do contrato somente as “vantagens” são descritas de forma clara e reiterada.

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OAB-AM 3737 Válido ressaltar (quem já adquiriu imóvel na planta sabe disto) que sempre o corretor

incita o adquirente apontando para o fato de ser “uma das últimas” unidades

disponíveis, plano de pagamento só é válido exatamente naquela semana, aprovação

de crédito é imediata e etc. Impende frisar que o consumidor, exatamente como

ocorreu no caso ora sob comento, possui breves instantes para analisar o contrato em

questão e assiná-lo e só recebe uma via escrita do mesmo após determinado prazo

necessário para colher as assinaturas dos representantes da Requerida (em regra

estabelecidos fora do Estado).

O mero fato da ausência de informação já é um elemento apto a ensejar a

responsabilização da Requerida. O Requerente dirigiu-se stand montado no local do

Empreendimento e sob a alegação de que a venda era realizada diretamente junto à

construtora.

Tal situação, de tão corriqueira, é objeto de disciplina legal.

Código Civil: Art. 723. O corretor é obrigado a executar a

mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente,

espontaneamente, todas as informações sobre o andamento

do negócio.

Há de ser considerado ainda o fato de que a publicidade efetivada de

uma forma dirigida no sentido de tornar-se tendenciosa ao omitir dados com vistas a

um objetivo indevido, deve ser considerada como enganosa, o que também é objeto de

disciplina específica no bojo da Lei nº 8.078/90.

“Art. 37. É proibida toda publicidade enganosa ou abusiva.

§ 1° É enganosa qualquer modalidade de informação ou

comunicação de caráter publicitário, inteira ou

parcialmente falsa, ou, por qualquer outro modo, mesmo

por omissão, capaz de induzir em erro o consumidor a

respeito da natureza, características, qualidade,

quantidade, propriedades, origem, preço e quaisquer

outros dados sobre produtos e serviços.

§ 2° É abusiva, dentre outras a publicidade discriminatória

de qualquer natureza, a que incite à violência, explore o

medo ou a superstição, se aproveite da deficiência de

julgamento e experiência da criança, desrespeita valores

ambientais, ou que seja capaz de induzir o consumidor a se

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OAB-AM 3737 comportar de forma prejudicial ou perigosa à sua saúde ou

segurança.

§ 3° Para os efeitos deste código, a publicidade é enganosa

por omissão quando deixar de informar sobre dado

essencial do produto ou serviço.

Art. 38. O ônus da prova da veracidade e correção da

informação ou comunicação publicitária cabe a quem as

patrocina.” (não há grifos no original)

Desta forma e por tudo que resta narrado e comprovado nos autos, tem-

se, portanto, que é possível a interpretação do contrato de adesão de forma,

particularmente, favorável ao consumidor, especialmente, quando prejudicado na

relação em questão. De tal forma, igualmente é viável a modificação de tais avenças

face a necessidade de uma interpretação de natureza teleológica, ou seja, voltada para

a consubstanciação dos reais fins sociais da lei. Seus objetivos precípuos, ou seja, sua

adequação aos anseios do contexto social onde irá ensejar seus efeitos e não somente

uma mera análise gramatical e sistêmica dos dispositivos legais.

Em virtude da vigência do Código de Defesa do Consumidor, a vontade,

embora continue a ser essencial à formação dos negócios jurídicos, teve sua relevância

diminuída, num processo de relativização da força obrigatória e intangibilidade do

conteúdo do contrato.

A própria redação do CDC leciona o seguinte:

“Art. 6º São direitos básicos do consumidor:

IV - a proteção contra a publicidade enganosa e abusiva,

métodos comerciais coercitivos ou desleais, bem como

contra práticas e cláusulas abusivas ou impostas no

fornecimento de produtos e serviços;

V - a modificação das cláusulas contratuais que

estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão

em razão de fatos supervenientes que as tornem

excessivamente onerosas; (...)” ( não há grifos no original)

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OAB-AM 3737 A Requerida, em diversas oportunidades distintas, utiliza-se de sua

superioridade econômica e acesso ilimitado à informação (nos mais diversos aspectos)

para intimidar seus clientes, munida do contrato de adesão como forma de tangenciar

a vontade alheia e adotando sempre uma interpretação desfavorável ao Requerente (e

demais adquirentes). Prova deste fato é a absurda imposição do pagamento da parcela

denominada “chaves” muitos meses antes da efetiva entrega do imóvel. Com todo o

respeito aos interesses e representantes da Requerida, mas tal “condição” é uma

afronta despudorada ao bom senso.

O compromisso de compra e venda é espécie contratual, em que o

compromitente-vendedor obriga-se a vender um imóvel, pelo valor, condições e

modos pactuados, comprometendo-se a outorgar a escritura definitiva quando do

adimplemento da obrigação. Assinado o contrato, suas cláusulas são estabelecidas,

devendo-se observar sobre a existência de cláusulas leoninas, ou seja, que geram

desigualdades entre as partes contratantes, sendo assim, consideradas sem validade.

O inciso IV, do art. 6º, do Código de Defesa do Consumidor determina que “são

direitos do consumidor… a proteção contra cláusulas abusivas impostas no

fornecimento de produtos e serviços”.

Com tal dispositivo, visou o legislador proteger o consumidor contra as

cláusulas abusivas que são inseridas nos denominados “contratos de adesão”, que

normalmente são reproduzidos “aos milhões”.

Aliás, a própria legislação consumerista define o CONTRATO DE ADESÃO

como sendo “aquele cujas cláusulas tenham sido aprovadas pela autoridade

competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços,

sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo”

(CDC, art. 54, “caput”).

E para o controle das cláusulas abusivas, em que pese o que preveem as

legislações em vigor, outorga-se ao Judiciário o poder de interpretar e até mesmo

modificar a parte injusta delas.

Caberá ao Poder Judiciário, declarar a nulidade das cláusulas abusivas,

afastando sua aplicação nos contratos já concluídos e sua inclusão nos contratos que

eventualmente for celebrado.

Importa aqui analisar que a cláusula de perda das parcelas pagas tem sido

rejeitada pelos Tribunais nos contratos imobiliários, uma vez que configura o

enriquecimento ilícito de uma das partes, que obtém a restituição do imóvel objeto do

contrato e retém o valor pago até então.

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OAB-AM 3737 No caso em apreço, a culpa da rescisão do contrato é da Requerida que atrasou

a entrega do imóvel e impossibilitou o financiamento do mesmo pelo Requerente.

É sabido que quando da resolução do contrato objetiva-se a recomposição do

status quo ante a que devem ser reconduzidas as partes; contudo não se exclui a

obrigação do devedor indenizar o credor, mas a indenização deve corresponder aos

reais prejuízos sofridos por aquele que cumpriu o contratado e não deu causa ao seu

desfazimento.

O E. Superior Tribunal de Justiça já decidiu que “o compromissário comprador

que deixa de cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigação

assumida tem o direito de promover ação a fim de receber a restituição das

importâncias pagas” (EREsp n.º 59870, Min. Barros Monteiro. DJ 09/12/2002).

Não há outra medida justa a não ser a de declaração da nulidade da referida

cláusula contratual que estabeleceu o valor de 30% das parcelas a título de multa no

caso de rescisão, por ser extremamente abusiva.

A título de argumentação, caso a nulidade não seja o entendimento deste Juízo,

requer seja a referida cláusula diminuída ao valor de 10%.

Ora, se o promitente comprador nunca sequer chegou a receber as chaves do

imóvel e muito menos a ocupá-lo, não tendo, portanto, usufruído de absolutamente

nada do bem em questão, esta retenção não pode exceder a 10%, caso reste

comprovado o tempo em que o imóvel permaneceu inadimplente, gastos com

publicidade, corretagem, ausência de habite-se, etc.

É de ser observada, no entanto, a disposição do artigo 413 do Código Civil,

que permite a redução da cláusula penal compensatória ou de decaimento, quando

excessivamente onerosa, de modo a configurar o enriquecimento sem causa da outra

parte.

É no mínimo irrazoável que o vendedor do imóvel, além de reaver seu bem e

ficar apto a vendê-lo novamente, ainda tenha o direito a reter parte significante do

valor pago pelo consumidor. Por tal razão, deve a cláusula penal ser reduzida, nos

termos da lei civil, para que o promitente-vendedor, diante da rescisão contratual

pleiteada pelo promissário comprador, retenha somente 10% do valor pago.

Corroborando tal entendimento, podemos citar o seguinte precedente

jurisprudencial do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro:

APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RETENÇÃO ABUSIVA DAS PARCELAS QUITADAS.

ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DA

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OAB-AM 3737 INCORPORADORA. DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL ANTES

DA CONCLUSÃO DAS OBRAS. BEM NÃO UTILIZADO.

OBEDIÊNCIA AOS PRINCÍPIOS DA BOA-FÉ OBJETIVA E

EQUILÍBRIO ECONÔMICO DO CONTRATO.

DESPROVIMENTO DO APELO. RESTITUIÇAO DE 90%

DAS QUANTIAS PAGAS. MANUTENÇÃO DA

SENTENÇA. (2009.001.14024 – APELACAO – 1ª Ementa –

Relator DES. ANTONIO CARLOS ESTEVES TORRES,

Julgamento: 11/08/2009 – DÉCIMA SEGUNDA CAMARA

CÍVEL DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO

DE JANEIRO, Rio de Janeiro, RJ, 13 de novembro de 2009.

Disponível em www.tjrj.jus.br>. Acesso em 15 dez. 2009.)

Não há, pois, dúvidas, de que as cláusulas que eximem a Requerida de

responsabilidade devem ser declaradas nulas bem como as parcelas devem sofrer o

respectivo congelamento, para que as multas não as tornem demasiadamente

onerosas, como já vem tornando.

– DA CONFIGURAÇÃO DO DANO MORAL:

Preceitua a Constituição Federal em seu art. 5º, inciso X:

“Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de

qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos

estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do

direito à vida, à liberdade, à igualdade à segurança e à

propriedade, nos termos seguintes:

(...)

X – São invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra,

a imagem das pessoas, assegurado o direito à indenização

pelo dano material ou moral decorrente de sua violação;

(grifamos)”.

Em sede infraconstitucional, impende ressaltar o que positiva o Código

Civil de 2002 em seu art. 186:

“Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária,

negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a

outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato

ilícito. (grifamos)”.

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OAB-AM 3737 É indubitável que ordenamento jurídico, consoante os dispositivos acima

demonstrados, resguarda o direito do cidadão contra qualquer prática danosa que

venha a lhe impingir danos de natureza moral ou material.

Prova disto é que o próprio Supremo Tribunal de Justiça, já expôs de

forma reiterada a possibilidade, inclusive, da cumulação de pedidos pertinentes a

indenizabilidade de danos de natureza tanto moral como material, posicionamento

este objeto de entendimento sumular vigente.

Súmula 37 do STJ: são cumuláveis as indenizações por dano material e dano

moral oriundos do mesmo fato.

No caso em análise, há de se convir que a relação mantida entre as partes

litigantes caracteriza-se por assumir natureza eminentemente consumerista. Neste

prisma, merece destaque a legislação específica aplicável à matéria (Código de Defesa

do Consumidor):

“Art. 4º. A Política Nacional das Relações de Consumo

tem por objetivo o atendimento das necessidades dos

consumidores, o respeito à sua dignidade, saúde, e

segurança, a proteção de seus interesses econômicos, a

melhoria da sua qualidade de vida, bem como a

transparência e harmonia das relações de consumo,

atendidos os seguintes princípios:

I - reconhecimento da vulnerabilidade do consumidor no

mercado de consumo;

II - Omissis

d) garantia dos produtos e serviços com padrões

adequados de qualidade, segurança, durabilidade e

desempenho; (grifei).(...)

Art. 6º. São direitos básicos do consumidor:(...)

VI – a efetiva prevenção e reparação de danos

patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos;

(grifamos)”.

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OAB-AM 3737

Ora, no contexto da narrativa fática explanada em tópico próprio, resta

absolutamente clara a inquietação, a angústia e o aborrecimento a que o Requerente foi

exposta pela Requeridas.

É inquestionável que o Requerente procurou disponibilizar todos meios

possíveis para que as Requeridas solucionassem o problema ocorrido.

Entretanto, o Requerente não obteve êxito nas diligências empreendidas,

uma vez que a Requeridas negou-se a dar uma satisfação específica em relação ao

reclamo promovido, impasse este que acabou por impingir lesão de ordem material e

moral ao Demandante.

É também inequívoco que a Requeridas cometeu vários ilícitos

ensejadores de danos morais ao Requerente, em inafastável afronta às disposições

insertas no Código de Defesa do Consumidor.

Destaquem-se as informações desencontradas provenientes de seus

atendentes, que não encontravam solução definitiva para o caso do Requerente,

informando tão somente que dentro de determinado prazo uma resposta satisfatória

seria dada ao Requerente. Todavia, o litígio não foi dirimido até o presente.

As reiteradas e inadmissíveis falhas da Requeridas têm gerado um

desgaste emocionalo Requerente, resultante dos aborrecimentos, descaso e desrespeito

aos direitos do consumidor e cidadão.

Diante dos fatos e dos dispositivos supramencionados, observa-se o nexo

causal entre os atos ilícitos praticados pela Requeridas e os danos causados ao

Requerente. Vê-se que os atos levados a feito pela Requeridas ofenderam a dignidade

e a honra subjetiva, uma vez que a boa-fé e o intento de por fim ao impasse só veio

gerar ao Requerente expressivos contratempos e um sentimento de impotência frente

aos cíclicos ilícitos contra si praticados.

Na verdade, todas as situações narradas demonstram que a Requeridas

não dispõe de meios eficazes para prestar um serviço otimizado ao cliente. As

facilidades são infinitas quando da formalização do contrato, entretanto tais benefícios

simplesmente não existem durante vigência do contrato, impondo prejuízos aos

consumidores, in casu, o Requerente.

Assim, com base na previsão legal e em razão de todo o expendido,

requer-se, desde já, a condenação da Ré ao pagamento de indenização por danos

morais, em consequência do transtorno, da inquietação, da angústia e do

aborrecimento de que foi vítima o Requerente.

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OAB-AM 3737 - DA CARACTERIZAÇÃO DO DANO MATERIAL:

Os danos materiais são aqueles que atingem diretamente o patrimônio

das pessoas físicas ou jurídicas.

Os danos materiais podem ser configurados por uma despesa que foi

gerada por uma ação ou omissão indevida de terceiros, ou ainda, pelo que se deixou

de auferir em razão de tal conduta, caracterizando a necessidade de reparação

material dos chamados lucros cessantes.

Face a ausência de informações acerca da efetiva data de conclusão da

obra em curso e o relevante período de atraso já verificado, o Requerente houve por

bem em formalizar contrato de locação residencial tendo em vista suas necessidades

pessoais e familiares (Doc. Anexo).

Desta forma, por culpa exclusiva da falta de responsabilidade da

Requeridas no que tange ao cumprimento de suas obrigações, o Requerente viu-se

diante da necessidade de sujeitar-se ao aluguel de imóvel efetuando desde então

pagamentos mensais pertinentes ao contrato, verdadeiro dinheiro jogado fora posto

que o Requerente adquiriu o imóvel objeto da demanda justamente para ter uma casa

própria e investir no que é seu, o que geraria segurança e acréscimo em seu

patrimônio.

Hoje, vê-se obrigada a pagar R$ 1.300,00 (mil e trezentos reais) de aluguel

mensal, mais o valor das parcelas do imóvel objeto da demanda, situação esta que vem

ensejando graves preocupações e prejuízos para o Requerente posto que teve de

adequar sua condição de vida a necessidade do pagamento do aluguel, fato que

comprometeu sua renda e condição de subsistência de forma relevante.

O reconhecimento da indenizabilidade do dano material encontra-se

prevista na legislação civilista, conforme preconiza o Art. 186 c/c Art. 1.056 do Código

Civil:

“Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou

imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que

exclusivamente moral, comete ato ilícito.”

“Art. 927: Aquele que, por ato ilícito (art. 186 e 187), causar dano a

outrem, fica obrigado a repará-lo.”

“Art. 1.056. Não cumprindo a obrigação, ou deixando de cumpri-la pelo

modo e tempo devidos, responde o devedor por perdas e danos” (grifos

nossos).

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OAB-AM 3737

Diante disto, requer que a empresa seja condenada em restituir, o

Requerente a quantia de R$ 11.700,000 (onze mil e setecentos reais), valor este

correspondente aos aluguéis vencidos desde a data que seria expedido o HABITE-SE,

por estar devidamente configurado o direito à reparação do dano material.

Além disso, que lhe sejam restituídos os valores dos aluguéis vincendos

durante o processo.

- DA COMISSÃO DE CORRETAGEM - REPETIÇÃO DE INDÉBITO

Diante dos fatos supramencionados, fica clara e cristalina a configuração

do ato ilícito, uma vez que a conduta da Requerida nos remete ao seu enquadramento

no disposto no art. 186, do Código Civil, já transcrito acima.

Nesse sentido, sabe-se que a contratação dos serviços dos

corretores, foi realizada exclusivamente pela Requerida, não competindo aos

Requerentes o ônus de arcar com tais pagamentos, mesmo quando não

demonstrou qualquer interesse em contratar o serviço.

Nesse passo, diante da lesão ao princípio da boa-fé que deve

pautar as relações comerciais, resta possível invocar a função

dissuasória da responsabilidade civil, a fim de que a Requerida, passe

adotar postura mais clara em relação aos seus clientes.

Neste sentido, colaciona-se entendimento acerca do dano

moral relativo a cobrança indevida da comissão de corretagem, a

seguir:

CIVIL. RESPONSABILIDADE POR DANO

MORAL. CONSELHO REGIONAL DE

CORRETORES DE IMÓVEIS. COBRANÇA

INDEVIDA. PRESUNÇÃO DO DANO.

INDENIZAÇÃO CABÍVEL.

- A cobrança indevida constitui ilegalidade

que por si só gera direito à indenização por

dano moral, sem necessidade de prova

objetiva do constrangimento do abalo à honra

e à reputação.

- Na hipótese, do dano moral caracteriza-se

pela agressão à auto- estima e a valores

subjetivos, independentemente da

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OAB-AM 3737 repercussão negativa do fato perante o

meio social do indivíduo.

- Apelação e remessa oficial improvidas.

(TRF-5- AC:360025 RN2003.84.00.001860-3,

Relator: Desembargador Federal Ridalvo

Costa, Data de Julgamento: 24/08/2005,

TerceiraTurma, Data de Publicação: Fonte:

Diário da Justiça -Data:23/09/2005 -

Página: 671 - Nº: 184 - Ano: 2005).

No caso em apreço, a comissão de corretagem não poderia ser exigida,

já que não houve nenhum serviço de aproximação entre as partes, já que os

Requerentes compareceu ao stand por sua livre espontânea vontade de conhecer o

empreendimento.

Deste modo não resta qualquer dúvida que, a Requerida cometeu ato

ilícito em cobrar indevidamente a referida comissão.

No caso ventilado em apreço, incide também a aplicação da Legislação

Consumerista, inclusive a regra disposta no art. 14, do referido Estatuto, ou seja,

em virtude da defeituosa prestação de serviço sucede a obrigação de indenizar a

Requerida

A Lei 8.078/90, confere a Requerente o direito de receber não só a

quantia paga, mas o dobro de seu valor, conforme artigo 42, parágrafo único, do

Código de Defesa do Consumidor, traslado abaixo:

“O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à

repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou

em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo

hipótese de engano justificável."

Sendo assim, o valor de corretagem indevidamente pago no valor de R$

3.240,00, deve ser devolvido em dobro.

. Diante disto, requer que a empresa seja condenada em restituir, a requerente

a quantia de R$ 6.480,00 (seis mil, quatrocentos e oitenta reais), valor este

correspondente ao dobro do indevidamente cobrado a título de comissão de

corretagem.

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OAB-AM 3737

IV – DA NECESSIDADE DA INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA:

O ônus da prova é de relevante importância no ordenamento jurídico

vigente, visto que sua aplicação traz prerrogativas ao consumidor prejudicado,

diminuindo a desigualdade entre este e as empresas.

Levando-se a efeito o disposto no Art. 333, I do Código de Processo Civil,

provas são elementos através dos quais as partes buscam convencer o Magistrado

acerca da veracidade de suas alegações, seja quanto ao fato constitutivo de seu direito

(requerente), seja quanto ao fato impeditivo, modificativo ou extintivo do Direito do

Demandante (requerido).

A par de tais considerações, reportemo-nos ao Código de Defesa do

Consumidor, que enseja uma relevante inovação na legislação pátria no bojo do Inciso

VIII de seu Art. 6º, visando facilitar a defesa do consumidor lesado, com a inversão do

ônus da prova, a favor do mesmo.

No processo civil, de regra, só ocorre a inversão, quando, a critério do

juiz, for verossímil a alegação, ou quando for ele (demandante-consumidor)

hipossuficiente, apresentando um critério de apreciação hermenêutica de caráter

teleológico, cuja intenção é destacar e fazer prevalecer o intento protetivo da legislação

consumerista.

A verossimilhança é mais que um indício de prova, tem uma aparência

de verdade, o que no caso em tela, se constata através dos dados do contrato, das

notificações expedidas, dos comprovantes de pagamentos e etc..

Por outro lado, a hipossuficiência é a diminuição de capacidade do

consumidor, diante da situação de vantagem econômica, estrutural e técnica operada

em favor da empresa Requeridas, não se pode discutir que a capacidade financeira da

Requeridas, poder econômico que exerce e o conhecimento do equipamento e sistemas

a ele inerentes colocam o Requerente em condição de hipossuficiência, vez que

dificilmente poderia dispor dos meios necessários para salvaguardar seus direitos em

igualdade de condições com a Demandada.

Ademais, ainda, a relevância da inversão do ônus da prova para garantir

direitos do Requerente, pautado na boa-fé, permitindo-lhes postular em igualdade de

condições, instigando a Requeridas a assumir uma conduta mais responsável.

Diante do exposto, portanto, haja vista, a verossimilhança das alegações

do Requerente e da hipossuficiência do mesmo, requer-se a inversão do ônus da

prova, nos termos do inciso VIII, do art. 6º da Lei 8.078/90.

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OAB-AM 3737

V - DA NECESSIDADE DE CONCESSÃO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA:

O pedido de antecipação de tutela ora promovido tem por escopo

precípuo evitar que o Requerente seja exposto não só ao sofrimento e angústia

naturais em razão do contexto fático acima narrado, mas também de resguardá-lo de

forma mais efetiva e abrangente acerca de riscos patrimoniais extremamente

relevantes, na medida em que os pagamentos ajustados encontram-se rigorosamente

efetuados e em contrapartida, a Requeridas não só não promoveu a entrega do

empreendimento, como também quedou-se inerte em relação a qualquer contato ou

reclamo dos consumidores adquirentes do Empreendimento, não reportando qualquer

perspectiva razoável acerca do efetivo término da construção em curso.

O atraso da Requeridas no que tange ao prazo de entrega do

empreendimento encontra-se fartamente comprovado. A ausência de prestação de

qualquer informação útil ou justificativa plausível também é patente e torna ainda

mais preocupante e constrangedora a situação do Requerente.

Tanto a verossimilhança dos fatos alegados como o fundado receio do

dano irreparável se encontram cabalmente demonstrados, restando assim preenchidos

os requisitos legais a que se referem o Art. 273 do CPC e seus incisos. Ademais, os

diversos direitos do Requerente, infringidos pela Requeridas, possuem guarida

constitucional (imagem, propriedade, crédito e etc), não podendo ser violados de

forma relevante e duradoura, em face do que a concessão da antecipação de tutela

reveste-se em ato de inteira justiça.

É neste contexto que se afigura a necessidade de menção ao que leciona

do Código de processo Civil.

Art. 273. O juiz poderá, a requerimento da parte, antecipar, total ou

parcialmente, os efeitos da tutela pretendida no pedido inicial, desde

que, existindo prova inequívoca, se convença da verossimilhança da

alegação e:

I - haja fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação; ou

II - fique caracterizado o abuso de direito de defesa ou o manifesto

propósito protelatório do réu.

§ 1o Na decisão que antecipar a tutela, o juiz indicará, de modo claro e

preciso, as razões do seu convencimento.

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OAB-AM 3737 A Jurisprudência atual é uníssona acerca do tema, conforme

demonstrado a seguir:

“A tutela antecipada pode ser concedida in limine litis ou em qualquer

fase do processo inaudita altera pars. O conceito de probabilidade

demonstrado autoriza a concessão de liminar”. (Ac. Unânime. 1ª Câmara

Cível. TJ/MT. Rel. Desdor. Licínio Carpineli Stefani, in DJMT nº 5308.

21.11.97, Pág. 01. Apud. Luiz Orione Neto. Ob. Cit. Pág. 31).

“Tutela antecipada – Provimento ante a presença dos requisitos exigidos

pelo Art. 273 do CPC – Concessão de liminar sem oitiva da parte

contrária – Possibilidade – Faculdade reservada ao julgador –

Possibilidade, na espécie, frente ao iminente risco de frustração do

objetivo visado na medida – Inexistência de afronta ao princípio do

contraditório” (Ac. Unânime. 1ª Câmara Cível. Rel. Desdor. Ulysses

Lopes. Julgamento em 06.08.96, Apud. Luiz Orione Neto. Ob. Cit. Pág.

134).

Art. 273:17 – A tutela antecipada é cabível em toda ação de

conhecimento, seja declaratória, seja constitutiva (negativa ou positiva),

condenatória, mandamental, se presentes os requisitos do Art. 273 do

CPC” (STJ. 4ª Turma. Medida Cautelar 4.205 – MG, in DJU: 4.302, Pág.

27). Código de Processo Civil e legislação processual. Autor: Theotônio

Negrão, 41ª edição, Pág. 422.

Pois bem. A demandante requer que V. Exa. declare o congelamento do saldo

final, bem como as demais parcelas, para a data de 28/02/2014, ou seja, data que as

Requeridas iriam expedir o HABITE-SE, autorizando o Requerente a financiar o saldo

final, fazendo cessar a atualização dos valores.

Isso porque o saldo final continuou sendo reajustado mesmo diante do

flagrante atraso no desenvolvimento da conclusão das obras.

Para se ter ideia, faremos menção ao saldo final do imóvel na data de

18/11/2014, 6 meses após a data em que o apartamento adquirido deveria ter sido

entregue, sendo o saldo final do imóvel representado pela quantia de R$272.032,59

(duzentos e setenta e dois mil e trinta e dois reais e cinquenta e nove centavos), muito

acima do valor de R$ 238.140,00 (duzentos e trinta e oito mil, cento e quarenta reais),

originalmente contratado, conforme planilhas fornecidas pela própria empresa

demandada ora em anexo.

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OAB-AM 3737 Lembro V. Exa. que até a presente data, o imóvel encontra-se em fase de

conclusão. Imperioso destacar que uma das situações que está onerando de

sobremaneira o Requerente, é a cláusula contratual que prevê a correção do saldo final

atrelada ao INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), até o prazo para

expedição do HABITE-SE, que deveria ter ocorrido em 28/02/2014.

Douto Magistrado, o valor inicial do saldo final estipulado no contrato era

238.140,00 (duzentos e trinta e oito mil, cento e quarenta reais). Atualmente, as

Requeridas estão cobrando um saldo final de R$272.032,59 (duzentos e setenta e dois

mil e trinta e dois reais e cinquenta e nove centavos). Ou seja, é fato notório que o

saldo final vem sendo corrigido durante esses 6 (seis) meses de atraso na entrega.

Tal acréscimo é totalmente ilegal. O Requerente não pode ser penalizada a

suportar um aumento do saldo final do contrato, em vista do inadimplemento das

Requeridas.

Ora, além de não poder contar com seu imóvel, o Requerente ainda é punida

com a aplicação de índice gravoso, sendo obrigada pelas Requeridas a arcar com a

diferença inacreditável de R$33.892,59 (trinta e três mil, oitocentos e noventa e dois

reais e cinquenta e nove centavos) de correção, por fato que não deu causa, nem de

qualquer maneira concorreu, gerando grande prejuízo à autora, e enriquecimento

ilícito das Requeridas.

Nesse deslinde, o saldo final irá aumentar cada vez mais, tendo em vista que

até o presente momento a obra não foi entregue, apesar dos 05 (cinco) adiamentos

para entrega da obra. Por isso, pleiteia em sede de antecipação de tutela, o

CONGELAMENTO do saldo final e das parcelas vincendas da data em que o

HABITE-SE deveria ter sido expedido (31/07/2014) ou, sucessivamente, para data de

entrega das unidades (30/10/2014), com a revisão desse cálculo de saldo final pelo

setor competente na justiça.

São várias as decisões de nossos Tribunais, com vista ao congelamento do

saldo final, a exemplo de recente decisão do Douto Magistrado Fabio Varlese Hilal da

4ª Vara Cível da Comarca de Campinas, ao deferir antecipação de tutela com o fulcro

de suspender a correção do saldo final, nos autos do processo nº. 2139/2011, assim

sustentando sua decisão.

O tempo ocorre contra o autor, na medida em que, incidindo o INCC até a

entrega das chaves, o saldo final aumenta sobremaneira. Não é justo que o autor

suporte esse aumento, sem culpa pela mora na entrega da unidade. Presentes, então, a

fumaça do bom direito e o “periculum in mora”, defiro a tutela antecipada, para

suspender a correção do saldo final (que se dá pelo INCC/FGV) [...]”.

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OAB-AM 3737 Isto posto, é evidente que não se assegura um resultado útil à lide quando,

pela demora do processo na solução do litígio, perpetua-se uma situação danosa que

tende a agredir a necessária igualdade entre as partes litigantes.

O Requerente está sendo instada a pagar a quantia restante do saldo final,

corrigido desde julho de 2013 até a presente data, sem que o objeto sequer tenha sido

entregue, por motivo que não deu causa.

A antecipação dos efeitos da tutela é medida necessária, não havendo perigo

de irreversibilidade do provimento antecipado, pois caso os pedidos formulados na

exordial venham a ser julgados improcedentes (o que nos parece impossível), há como

fazer tudo voltar ao status anterior não havendo prejuízo algum para as Requeridas.

Segundo a legislação pátria, se o exame para a tutela jurisdicional

antecipatória prendesse à averiguação da presença da verossimilhança do direito

evocado, conjuntamente com a possibilidade da ocorrência de dano de difícil ou

incerta reparação, tudo a ser aferido com cognição sumária.

Importante, ainda, citar a recente decisão proferida pelo 1º Vara Cível e de

Acidentes de Trabalho, nos autos do processo nº 0620086-64.2014.8.04.0001, em

situação análoga à tratada nos presentes autos, deferindo a antecipação dos efeitos da

tutela jurisdicional, para obrigar a mesma parte ré a congelar o saldo final:

Em casos como os narrados nos presentes autos, a concessão de

tutela antecipada encontra guarida no art. 84, §3º, do Código de

Defesa do Consumidor, que visa impedir a ocorrência de danos

irreparáveis ou de difícil reparação pela demora da concessão da

tutela definitiva que guarneceria, se deferida, o direito que a

parte afirma ser titular.

Para tanto, deve ser relevante o fundamento da demanda e haver

justificado receio de ineficácia do provimento final. Presentes os

requisitos, é lícito ao Juiz conceder a tutela liminarmente ou após

justificação prévia.

In casu, os fatos narrados na inicial e os documentos que os

subsidiam, mostram ser relevantes os fundamentos do pedido da

Autora, bem como há o receio de ineficácia do provimento final,

posto que devido ao atraso na entrega do imóvel objeto de

contrato, o consumidor está tendo seus direitos vilipendiados

por culpa exclusiva das partes Rés. Neste sentido, verifica-se que

o valor do saldo final do imóvel na data em que o mesmo deveria

ter sido entregue - Abril de 2014 - e até a presente data, encontra-

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OAB-AM 3737 se majorado, com a aplicação de taxas de juros cujas as quais o

consumidor não deu causa. Vale ressaltar, que o imóvel deveria

ser entregue em 30 de abril de 2014, porém devido a culpa

exclusiva da parte Ré, seja na má gerência do negócio ou na

disponibilização de informação inverídica, desprovida de

análise técnica, o imóvel até a presente data não foi entregue.

Verificado este fato, entendo que os Autores/consumidores tem

o direito de paralisar, pela via judicial, o crescimento do saldo

final, a contar do prazo final previsto em contrato para entrega

do imóvel, até que ocorra o recebimento das chaves e da

documentação necessária para a geração da cédula bancária de

financiamento bancário. O perigo da demora, consubstanciado

no art. 84, §3º, do CDC, é justamente o receio de que os Autores

terão que suportar o pagamento de valor maior do que o

realmente devido quando da entrega do imóvel, em razão de

correção monetária, por culpa exclusiva da Ré, causando aos

mesmos enormes prejuízos, caso seja postergada a proteção

judicial almejada, porquanto previsível a demora para o desate

da lide.

Por tais razões, DEFIRO parcialmente a medida liminarmente

Requeridas para determinar a paralisação do índice de correção

do valor a ser pago, com o congelamento do saldo final do

imóvel na data de Abril de 2014, até a data de entrega da

unidade imobiliária e dos documentos aptos para a expedição da

cédula bancária de financiamento.

Em caso de descumprimento integral ou parcial desta medida

liminar, fixo a multa diária em R$ 1.000,00 (mil reais). Tendo em

vista que a citação é ato formal que deve ser realizada

formalmente, bem como pelo fato da Requeridas não possuir

advogado cadastrado nos autos, o que impede a publicação de

qualquer ato para sua ciência, indefiro o pedido de julgamento

antecipado da lide, em razão de revelia, visto que a mesma não

existiu. (...)” (não há grifos no original)

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OAB-AM 3737 Diante do exposto, requer-se seja concedida a antecipação dos efeitos da

tutela, ante o preenchimento dos requisitos legais para tanto, para que as rés sejam

compelidas a proceder ao CONGELAMENTO do saldo final e das parcelas vincendas

da data em que o HABITE-SE deveria ter sido expedido (28/02/2014) ou,

sucessivamente, para data de entrega das unidades (28/05/2014), com a revisão desse

cálculo de saldo final pelo setor competente na justiça, sob pena de, não o fazendo, ser

condenada a multa diária no valor de R$5.000,00 (cinco mil reais), ou outro valor que

entender Vossa Excelência adequado, nos termos do artigo 461, §4°, do Código de

Processo Civil, sem prejuízo de medidas outras que visem o resultado prático

equivalente (CPC, art. 461, §5°).

V – DO PEDIDO

Diante do exposto e no intuito único da garantia da efetividade da adoção da

via judicial, requer-se o quanto segue:

a) seja concedida a tutela antecipada pleiteada, nos termos do art. 273 do CPC, sem a

oitiva da parte contrária, para o fim de se determinar o “congelamento” do saldo

final para a data de 28/02/2014, data que as Requeridas iriam expedir o HABITE-

SE, objetivando que, quando da entrega do imóvel e do “habite-se” seja este o valor

correspondente ao saldo final a ser liquidado, sem acréscimo de quaisquer

encargos, tais como juros moratórios, correção monetária, tampouco aplicação de

índices financeiros, tabelas ou penalidades, que venham a onerar a aludida

quantia, tudo em face do inadimplemento da parte ré, assinalando-se prazo para

cumprimento da ordem, sob pena de, não o fazendo, ser condenada a multa diária

no valor de R$5.000,00 (cinco mil reais), ou outro valor que entender Vossa

Excelência adequado, nos termos do artigo 461, §4°, do Código de Processo Civil,

sem prejuízo de medidas outras que visem o resultado prático equivalente (CPC,

art. 461, §5°).

b) Seja deferida a inversão do ônus da prova na forma do Art. 6º, VIII da Lei nº

8078/90, posto que caracterizada a hipossuficiência do Requerente em relação à

forma e condições do pagamento, dissociação da parcela de chaves em relação ao

prazo de entrega, prazos de entrega e eventuais razões do descumprimento de tal

prazo e da ausência de informação dirigida ao Requerente, bem como reconhecida

a responsabilidade objetiva da Requeridas, na forma do Art. 14 do citado diploma

legal;

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c) Seja determinada a Citação da Requeridas a fim de que, ciente da pretensão do

Requerente, querendo, conteste os pleitos formulados em Inicial, sob pena de

caracterização da revelia e confissão ficta na forma da lei processual;

d) Determinar ainda, a Repetição de Indébito, nos termos do art. 42, Parágrafo

Único, CDC, condenando a Requerida a ressarcir em dobro o que cobrou

indevidamente (comissão de corretagem), no valor de R$ 6.480,00 (seis mil,

quatrocentos e oitenta reais);

e) Atendidas as garantias do devido processo legal e da ampla defesa, sejam os

pleitos formulados julgados procedentes mediante confirmação da medida

antecipatória deferida e, paralelamente, a condenação da Requeridas ao

pagamento de indenização na forma seguinte:

1 – Seja condenada ao pagamento de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) a título de

indenização por dano moral face aos dissabores e constrangimentos verificados em

razão da ausência injustificada de cumprimento do contrato firmado;

2 – Seja condenada as Requeridas ao pagamento de R$ 11.700,00 (onze mil e

setecentos reais) dos alugueis vencidos desde a prevista data de expedição do

HABITE-SE, bem como os salários vincendos durante o decorrer do processo, a

título de dano material em razão da necessidade de socorrer-se de um contrato de

locação durante o período de atraso da obra que nesta data supera 180 dias,

impondo gastos não previstos no orçamento pessoal e familiar do Requerente e

ensejando grave comprometimento de sua condição usual de vida e adimplência;

3 – Seja, ainda, condenada as Requeridas ao pagamento de R$ 21.820,00 (vinte e um

mil, oitocentos e vinte reais) a título de dano existencial, dada a frustração das

expectativas pessoais do Requerente cujo cotidiano, planos de vida e etc, tiveram

de ser alterados de forma relevante em função da falta de responsabilidade da

Requeridas;

f) Declarar nulas todas as cláusulas do contrato de adesão dos Requeridos que os

exonerem de qualquer forma de suas responsabilidades por eventual mora ou

estabeleça em seu favor qualquer tipo de tolerância para a mora na entrega do

imóvel, ou que, por qualquer forma, expurgue ou mitigue a incidência da multa

moratória respectiva, sem que idêntico benefício, com mesma duração, esteja

previsto para a mora dos Requerentes em relação a cada uma das prestações de sua

responsabilidade;

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OAB-AM 3737

g) Declarar nulas todas as cláusulas do contrato de adesão dos Requeridos que não

fixe multa para o descumprimento de suas obrigações em percentual e/ou em bases

inferiores àquelas impostas ao consumidor, por colocá-lo em exagerada

desvantagem, bem como por ser incompatível com a boa-fé e a equidade contratual

(Lei8078/90, art. 51,IV);

h) Seja, por fim, condenada a Requeridas ao pagamento dos ônus de sucumbência e

honorários advocatícios à base de 20% sobre o valor da condenação firmada.

No mais, faz juntada do comprovante de pagamento das custas judiciais

iniciais.

Protesta provar o alegado por todos os meios em direito admitidos,

especialmente, através da oitiva pessoal dos representantes da Requeridas, bem como

da juntada atual e futura de documento e uso prova pericial.

Pugna-se, ao final, uma vez cumpridas às necessárias formalidades

legais, sendo a matéria estritamente de direito, requer, a Vossa Excelência o

julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 330, I, do CPC, como medida de

inteira e salutar justiça.

Dá-se à causa o valor de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais).

Nesses Termos,

Pede e aguarda deferimento.

Manaus, 19 de novembro de 2014.

Leyla Viga Yurtsever

OAB/AM n° 3.737

Alexandre Pereira Pinto

OAB/AM 8.997

Débora Katarinne de Souza Rodrigues

OAB/AM 9.840

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Danos Materiais Com Pedido de Repetição de Indébito

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