Direito Imobiliário Atraso Na Entrega Do Imóvel

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DIREITO IMOBILIRIO

ATRASO NA ENTREGA DO IMVEL COMPRADO NA PLANTA.

Por: Alames Fabian.

A exploso imobiliria e o grande aumento na construo de novos empreendimentos trouxe consigo uma srie de problemas, sejam eles relacionados ao atraso injustificado na entrega das obras ou mesmo aps a sua concluso, as grandes dificuldades enfrentadas pelos condminos para conseguir finalizar o seu processo de financiamento para quitao de eventual saldo devedor e efetiva entrega das chaves.

Tais complicaes surgem quando h pendncias por parte da construtora que impedem a concluso do financiamento pelas instituies financeiras. Entre elas, pode-se apontar a ausncia do fornecimento da certido de registro do CVCO (habite-se), de ata da Assembleia do Condomnio, certides negativas de dbitos perante a Prefeitura Municipal e Cartrios ou quando surgem protestos de ttulos, aes judiciais cveis ou trabalhistas, entre outros, levando a crer que no so entraves burocrticos que atrasaram a entrega das chaves, mas sim o desrespeito s exigncias legais.

Tem se tornado prtica comum por parte das construtoras no respeitar os prazos de entrega das obras, utilizando da justificativa generalizada de excesso de chuvas, falta de mo de obra, greves dos funcionrios, etc. Todavia, tais argumentos fazem partes dos riscos do setor e devem ser previstos pelas construtoras. Deve haver um planejamento, contanto com esses imprevistos para que o consumidor no seja prejudicado.

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Com esses argumentos ou muitas vezes sem qualquer justificativa, o consumidor acaba ficando a merc das construtoras sem nenhuma expectativa de data para o trmino da obra em seu imvel.

No entanto, possvel o ajuizamento de ao judicial individual ou coletiva, compelindo as construtoras a cumprirem com suas obrigaes, impondo-se multa diria em favor do consumidor at que ocorra a efetiva entrega das chaves.

Quando ocorrem tais transtornos, origina-se tambm o direito do consumidor em ver restitudos todos os seus prejuzos, sejam eles de ordem moral ou material, sendo que atravs de uma reviso das clusulas contratuais, tambm possvel excluir todas as ilegalidades presentes no contrato, seno vejamos:

SAIBA QUAIS SO OS DIREITOS DO CONSUMIDOR PERANTE O ATRASO NA ENTREGA DO IMVEL:

- Multa contratual: Normalmente equivalente a 1% do valor do contrato por ms de atraso. possvel pedir a aplicao imediata da pena de multa diria para forar a efetiva entrega do imvel pela construtora.

- Lucros Cessantes: Valor equivalente ao aluguel do apartamento adquirido que o cliente estaria deixando de lucrar com o atraso na entrega da obra ou a restituio do valor de aluguel e condomnio que est sendo obrigado a pagar at que o seu apartamento seja entregue. H juzes que entendem que as 2 indenizaes so devidas concomitantemente.

- Danos Morais: Todos os transtornos que o cliente teve pela frustrao do atraso na obra so indenizveis. Valor mdio da indenizao: R$15.000,00 at R$80.000,00. H casos mais graves em que essa indenizao pode superar muito o valor mdio. (Ex. Pessoa que planeja seu casamento contanto com a data da entrega do imvel e com o atraso acaba tendo que morar de aluguel ou na casa dos pais. Ex.2: vendeu a casa que morava e ficou sem ter onde morar)

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- Danos Emergentes: Quaisquer danos que o cliente teve em razo do atraso na entrega da obra. (Ex.: gastos com armazenamento de mveis comprados previamente, contando com a data prometida de entrega; pagamento de condomnio antes de receber as chaves; etc)

- Correo Monetria: Durante a fase de obras, o ndice de correo monetria aplicvel o INCC. Contudo, havendo atraso na entrega da obra por culpa da construtora, esse ndice deve ser substitudo pelo IGP-M, o qual menos oneroso ao consumidor. Eventual diferena cobrada relativa a ilegalidade de tal ndice pode ser restituda ao consumidor.

- Congelamento do saldo devedor: Caso a obra no seja entregue no prazo previsto, consequentemente, com o passar dos meses, o saldo devedor do consumidor vai aumentando at que possa assinar o contrato de financiamento e receber as chaves do imvel. Ento, comum o consumidor se deparar com uma dvida muito maior do que a esperada, haja vista a incidncia da correo monetria ao longo de todo o perodo de atraso. Portanto, para evitar que isso acontea possvel pedir o congelamento do saldo devedor at que ocorra a efetiva entrega das chaves.

- Comisso de corretagem: se no houver prvia e clara informao ao consumidor, o pagamento de comisso de corretagem imobiliria de responsabilidade da vendedora-construtora, podendo haver a restituio do pagamento de valores destinados a esse fim. Muitas vezes o consumidor desembolsa valores que variam de R$5.000,00 at R$20.000,00, dependendo do valor do imvel, somente a esse ttulo.

- Propaganda enganosa e vcios/defeitos na entrega das unidades: possvel requerer a restituio de valores gastos ou obrigar a construtora a reparar eventuais defeitos na obra e entregar a unidade conforme prometido no contrato.

O ajuizamento de AES COLETIVAS, reunindo-se todos os condminos prejudicados pode ser uma opo muito benfica a todos, pois alm do fato de um grande nmero de pessoas ganhar mais fora e representatividade perante o Judicirio, possvel fazer um

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rateio para o pagamento das custas judiciais e at mesmo uma reduo no valor dos honorrios advocatcios.

DVIDAS MAIS COMUNS.

O que o consumidor que se depara com essa situao deve fazer?

Dever procurar um advogado especializado para que seja ajuizada uma ao requerendo ao juiz uma liminar que determine construtora fornecer toda a documentao necessria para concluso do processo de financiamento e posterior entrega das chaves.

Caso a obra ainda no tenha sido finalizada, possvel pedir a fixao de uma pena de multa diria para trmino da obra, ou ainda determinar a construtora que pague ao consumidor um valor mensal equivalente ao aluguel, seja referente ao imvel no entregue ou dos gastos que eventualmente esteja tendo com o pagamento de aluguel de outro imvel.

O consumidor pode desistir da compra quando ocorre o atraso na entrega da obra?

Pode sim. Como houve culpa da construtora com seu dever de entregar a obra dentro do prazo estipulado ao consumidor, lhe dado o direito de rescindir o contrato firmado com a devoluo de todos os valores pagos, com juros legais e correo monetria, tendo ainda o direito indenizao por danos morais e materiais. Caso a construtora se negue a devolver os valores, ou reter algum percentual, o consumidor dever ingressar com uma ao na justia.

Quais os cuidados que o consumidor deve ter na hora de assinar o contrato de compra e venda junto construtora?

O correto antes de assinar o contrato seria sempre consultar um advogado especializado para analisar as principais clusulas que normalmente prejudicam o consumidor e para cientific-lo sobre os possveis riscos e imposies.

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Mas o que o consumidor deve se atentar o prazo de carncia previsto no contrato para entrega da obra, que geralmente gira em torno de 90 a 180 dias. Embora ainda seja controversa a legalidade desses prazos, os nossos tribunais vm entendendo que, desde que, previstos no contrato, so vlidos.

Ento o consumidor nunca poder fazer seus planos contando com a primeira data de entrega anunciada pela construtora. E alm de acrescer o prazo de carncia, dever contabilizar o tempo para finalizao do financiamento, que em muitos casos tm variado de 2 meses at 1 ano ou mais.

O Consumidor deve se ater tambm ao fato de que com o atraso na entrega da obra, seu saldo devedor continuar sendo corrigido e ao final, sofrer uma grande diferena na hora de financiar.

E quando nasce o direito do consumidor em pleitear alguma indenizao na justia?

A partir do momento em que o prazo de carncia para entrega da obra (de 90 a 180 dias) tenha sido desrespeitado.

Qual o prazo mximo para poder ingressar com a ao?

O consumidor tem at 5 anos para ingressar com a ao a partir da data em que o imvel deveria ter sido entregue.

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