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São Paulo, 13 de maio de 2019 - O Fundo de Investimento Imobiliário – FII BTG Pactual Corporate Office Fund (“BC Fund”) (B3: BRCR11), maior fundo de investimento imobiliário de lajes corporativas listado em bolsa do Brasil, anuncia hoje seus resultados referentes ao primeiro trimestre de 2019 (1T19).

Destaques do 1T19

A receita de locação totalizou R$ 24,8 milhões no trimestre.

No 1T19, o FFO e o FFO ajustado totalizaram R$ 22,6 milhões (R$ 1,18/cota).

O lucro líquido foi negativo em R$ 102,2 milhões (- R$ 5,32/cota).

O patrimônio líquido no final do 1T19 era de R$ 2,1 bilhões (R$ 108,11/cota).

O total de rendimentos distribuídos do 1T19 foi de R$ 11,74/cota (R$ 225,7 milhões), conforme política de distribuição mensal dos lucros apurados sobre regime de caixa. Lembrando que em março ocorreu a distribuição extraordinária de rendimentos de R$ 10,57/cota (R$ 203,2 milhões) referente ao ganho de capital obtido na parcela à vista da operação de compra e venda de ativos.

Nos últimos 12 e 24 meses (base março/2019), a rentabilidade dos cotistas, considerando os rendimentos distribuídos e o valor da cota, foi de +4,1% e +12,3%, respectivamente.

No final do trimestre, a ABL do portfólio correspondia a 177.585 m², uma variação de -22,6% se comparado ao 4T18 dado a operação de compra e venda de ativos finalizada no mês de fevereiro.

A vacância financeira era de 17,9% no final do primeiro trimestre de 2019.

No 1T19, 5,7% da carteira de contratos passou por período de revisional ou teve novas locações, o que gerou uma redução de receita de locação 12,2% em termos nominais e redução de 12,4% se considerada a inflação (leasing spread). A receita contratada de mesmos inquilinos do 1T19 teve aumento de 1,5% em termos nominais em relação ao 4T18.

Teleconferência (Português) Teleconferência (Inglês) Relação com investidores

14 de maio de 2019

10h00 (BR) / 09h00 (ET)

Tel.: +55 11 3127 4971

14 de maio de 2019

11h30 (BR) / 10h30 (ET)

Tel.: +1 929 378 3440

E-mail: [email protected]

Tel.: +55 11 3383 2000

Apresentação e mais informações disponíveis no website www.bcfund.com.br

BC Fund Divulgação de Resultados 1T19

13 de maio de 2019

mailto:[email protected]

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Divulgação de Resultados – 1T19 Página 2

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Eventos recentes – 1T19

Operação de Compra e Venda

Conforme os Fatos Relevantes publicados em 01 de fevereiro e 13 de março, o Fundo finalizou a operação de compra e venda de ativos com a Brookfield, referente à venda da totalidade da participação do Ed. Torre Almirante, totalidade da participação do Ed. Flamengo, totalidade da participação do Ed. Morumbi, 75% da participação do Ed. BFC e 51% da participação no Ed. Eldorado e a compra de 20% do Ed Senado, 50% do Ed. Cidade Jardim e totalidade do edifício MV9. Ao término da apuração de ganho de capital da parcela à vista, o Fundo distribuiu em 20 de março o valor equivalente a R$10,57 por cota. Os rendimentos das demais parcelas da operação serão apurados conforme ocorrerem as próximas liquidações, de acordo com o cronograma estabelecido da operação.

Cenesp

Em janeiro o Fundo divulgou Fato Relevante sobre a decisão de não dar prosseguimento na proposta de compra por R$ 265.000.000,00 dos ativos detidos pelo FII Cenesp. A proposta foi resultado do trabalho ativo que vem sendo implementado pela Gestora no Cenesp, com: (i) o retrofit da fachada do imóvel; (ii) melhora operacional com a troca de síndico e significativa redução dos custos condominiais; e (iii) intenso trabalho comercial na frente de novas locações. A gestora tem mantido as tratativas com o proponente e demais players do mercado em relação às propostas de desinvestimento no ativo e continuará buscando alternativas para melhorar a performance do ativo.

CEO

Em fevereiro, após a finalização de todas as condições precedentes, o fundo realizou a aquisição de 3 pavimentos da torre South do CEO Office, representando uma área de 4.782 m². O imóvel localizado na Barra da Tijuca está atualmente alugado para a TIM Celular. A aquisição teve o valor de R$ 62,2 milhões, o que representa um cap rate de 8,56%.

Eventos subsequentes

BFC

Venda de ativo

No dia 22 de abril, o Fundo realizou a venda de parte do ativo Brazilian Financial Center, que se encontrava locada para a agência do Santander. O valor da transação foi correspondente à R$ 20.526.124,61, equivalente a R$


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30.683,75/m². Os rendimentos do ganho de capital sobre o valor da venda permanecem sendo apurados e serão posteriormente distribuídos aos cotistas.

Assembleia Geral Ordinária e Extraordinária

No dia 24 de abril de 2019 foi realizada a AGOE de Cotistas do Fundo, na qual foi deliberada a aprovação das demonstrações financeiras de 2018 por ampla maioria dos votas, e foi realizada a eleição dos membros do Comitê de Acompanhamento de Cotistas. A assembleia extraordinária do Fundo contou ainda com uma apresentação do mercado por um especialista independente.

Considerações sobre as informações contábeis

A elaboração de informações intermediárias não é requerida pelas práticas contábeis adotadas no Brasil aplicáveis a fundos de investimento imobiliário. Em linha com as práticas das companhias listadas na B3 e considerando a atual base de cotistas do BC Fund, as demonstrações financeiras do primeiro trimestre de 2019 passaram por um processo de revisão limitada conduzida pela PricewaterhouseCoopers de acordo com as normas brasileiras e internacionais de revisão de informações intermediárias.


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Notas:

(1) O lucro líquido do 1T19 foi impactado pela reversão do ajuste a valor justo das propriedades vendidas.

Destaques financeiros (em R$ milhões, exceto se indicado) 1T18 1T19 Var.

Receitas de locação 38,8 24,8 (36,1%)

Lucro líquido1 23,3 (102,2) n.a.

Lucro líquido / cota (R$ / cota) 1,21 (5,32) n.a.

Lucro líquido (ex -reavaliação) 23,3 (102,2) n.a.

Lucro líquido (ex -reavaliação) / cota (R$ / cota) 1,21 (5,32) n.a.

FFO 19,2 22,6 17,6%

FFO / cota (R$ / cota) 1,00 1,18 17,6%

FFO ajustado 19,2 22,6 17,6%

FFO ajustado / cota (R$ / cota) 1,00 1,18 17,6%

Distribuição total 24,9 225,7 806,6%

Distribuição total / cota (R$ / cota) 1,30 11,74 803,1%

Patrimônio líquido 2.401,6 2.078,3 (13,5%)

Patrimônio líquido / cota (R$ / cota) 124,93 108,11 (13,5%)

Endividamento bruto 449,3 120,0 (73,3%)

Endividamento líquido (caixa líquido) 73,6 (206,8) n.a.

Destaques operacionais 1T18 1T19 Var.

ABL do portfólio (m2) 229.426 177.585 (22,6%)

Receita contratada de locação mensal (R$ milhões) 14,1 11,7 (16,8%)

Vacância financeira (final do período) 29,5% 17,9% (11,6 p.p.)

Inadimplência 5,9% -2,7% n.a.

Variação anual da receita contratada (SAR) 0,2% 1,5% 6,5 p.p.

Leasing spread (17,2%) (12,4%) 4,8 p.p.

% Carteira negociada 6,3% 5,7% (0,6 p.p.)

Destaques de mercado 1T18 1T19 Var.

Número total de cotas 19.224.537 19.224.537 0,0%

Valor de mercado 2.065,5 1.855,0 (10,2%)

Preço da cota - Final do período (R$ / cota) 107,44 96,49 (10,2%)

Preço da cota - Média do período (R$ / cota) 105,51 101,48 (3,8%)

Volume financeiro médio diário (R$ milhões) 3,20 2,93 (8,4%)

Quantidade de cotistas 33.263 54.380 63,5%

Total de Pessoas Físicas 33.099 54.158 63,6%

Total de Pessoas Juridicas 164 222 35,4%

% das cotas detidas por Pessoas Fisicas 79,3% 79,2% (0,1 p.p.)

% das cotas detidas por Pessoas Jurídicas 20,7% 20,8% 0,1 p.p.


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Comentários do Gestor

Em linha com a nossa perspectiva para o início de 2019, foi possível verificar a manutenção da melhora nos índices de performance imobiliária. No mercado de São Paulo, onde está localizada a nossa principal vacância, entendemos que diversas regiões já atingiram a neutralidade, inclusive com revisões de valor de aluguel sendo realizadas para cima. Tal cenário fará com que as regiões não tão premium, como o Cenesp, sintam a retomada do interesse de empresas em busca de ativos com alugueis mais acessíveis. O mercado do Rio de Janeiro, embora apresente uma dinâmica mais desafiadora, segue com sinais positivos, como o aumento de visitas de potenciais locatários aos imóveis.

Reforçamos que acreditamos em um horizonte de maior estabilidade política e econômica, no qual oportunidades devem continuar a aparecer. Neste cenário, permaneceremos atentos para realizar aquisições de ativos de qualidade que nos permitam estar cada vez mais bem posicionados, principalmente nas praças de São Paulo e Rio de Janeiro. Ressaltamos ainda que continuamos analisando o portfólio como um todo e não descartamos futuros desinvestimentos nos ativos que consideramos estarem maduros. Lembrando ainda que no mês de março tivemos uma distribuição extraordinária de rendimento para os cotistas no valor de R$ 10,57/cota (203,2 milhões) de um movimento semelhante, com a parcela da venda de ativos na operação da Brookfield.

No primeiro trimestre de 2019 o Fundo fechou com uma vacância física do portfólio equivalente a 25,8%, consideravelmente inferior ao fechamento do 4T18, na qual a vacância era de 33,2%. Entendemos que este movimento, oriundo da operação de compra e venda de portfólio, resultou em ganho significativo ao portfólio, que passou a gerar proporcionalmente mais renda aos cotistas. Destacamos que está programada a saída de dois locatários do edifício Eldorado, conforme comunicação previamente divulgada. Além destas rescisões, temos 1,2% dos imóveis do Fundo sendo objeto de negociações avançadas já em fase de trocas de minutas de contratos de locação (“Imóveis em negociação dos contratos de locação”). Já 11,4% dos imóveis em fase avançada de comercialização, ou seja, ainda sem troca de minutas de contrato de locação, mas em definição das condições comerciais de uma potencial locação (“Imóveis em fase avançada de comercialização”). Nesse sentido, caso tanto os Imóveis em Negociação dos Contratos de Locação quanto os Imóveis em Fase Avançada de Comercialização sejam efetivamente locados, a vacância do Fundo cairia para 13,7% (“Vacância física estimada”). Importante ainda mencionar que 3,5% dos imóveis do Fundo estão em fase inicial de comercialização (“Imóveis em fase inicial de comercialização”). Caso tais Imóveis em Fase Inicial de Comercialização também sejam efetivamente locados, a vacância do Fundo cairia para 10,2% (“Vacância física potencial”). Este panorama será apresentado na sequência.


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Processos de comercialização da área vaga (m² do portfólio em %)

25,8%

13,7% 10,2%

1,7% 1,2%11,4%

3,5%

Vacância física

Mar-19

Rescisões

antecipadas

Imóveis em

negociação dos

contratos de

locação

Imóveis em fase

avançada de

comercialização

Vacância física

estimada

Imóveis em fase

inicial de

comercialização

Vacância física

potencial


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Desempenho operacional

Composição do portfólio de ativos

No final do trimestre, a ABL do portfólio correspondia a 177.585 m², redução de 22,6% em relação ao 4T18 e a trimestres anteriores devido ao término em fevereiro da operação de compra e venda de ativos.

Portfólio de ativos (com base na receita contratada em mar/2019)

Por tipo de ativo Por localização

Por setor de atuação dos inquilinos

Por concentração de inquilinos

Em março de 2019, o principal locatário do Fundo representava aproximadamente 21,8% da receita contratada de locação.

Boa parte do aumento da concentração de ABL no Rio de Janeiro se deve à exposição de um contrato atípico.

O Fundo possuía, em março de 2019, 57 contratos de locação.

AAA58,9%

A8,0%

B33,1%

São Paulo66,7%

Rio de Janeiro33,3%

Financeiro15,0%

Automobilistica13,6%

Telecom10,1%

Construção5,8%Seguros

5,1%

Outros50,5%


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Receita Contratada de Locação

A receita contratada mensal de locação, em março de 2019, era de R$ 11,7 milhões, uma redução de 17,0% em relação a março de 2018.

A receita contratada de locação é uma medida não contábil que corresponde ao valor total dos contratos de locação vigentes no mês de referência, desconsiderando descontos, carências, multas e outros ajustes que impactam a receita contábil de locação.

Evolução mensal da receita contratada de locação (em R$ milhões)

A receita contratada de mesmos inquilinos do 1T19 apresentou aumento nominal de 6,4% em relação ao 1T18. Frente ao 4T18, a receita contratada dos mesmos inquilinos teve um aumentou de 1,5%.

A receita contratada de locação de mesmos inquilinos (Same Tenant Rent – STR) é uma medida não contábil que corresponde ao valor total dos contratos de locação vigentes no mês de referência numa determinada área que já estava locada pelo mesmo inquilino no final do mesmo período do ano anterior ou no final do trimestre anterior, desconsiderando descontos, carências, multas e outros ajustes que impactam a receita contábil de locação.

Variação da receita de mesmos inquilinos (STR)

7,3 7,1 7,0 6,9 6,9 7,0 7,0 7,1 7,3 7,3 7,4 7,4 6,9

6,9 7,0 7,0 6,9 7,1 7,2 7,3 7,3 7,5 7,5 7,6 4,8 4,8

14,1 14,1 13,9 13,8 14,1 14,2 14,3 14,4 14,7 14,8 15,012,1 11,7

mar-18 abr-18 mai-18 jun-18 jul-18 ago-18 set-18 out-18 nov-18 dez-18 jan-19 fev-19 mar-19

Receita portfólio Receita do portfólio vendido Receita do portfólio comprado

6,4%

1,5%

Últimos 12 meses Últimos 3 meses


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Renovações e Revisões

O equivalente a 5,7% da receita contratada de locação passou pelo processo de renovação, revisão ou teve novos contratos no 1T19, resultando em uma redução nominal de 12,2%. Acrescendo o efeito da inflação, o resultado real (leasing spread) foi de -12,4%.

O valor do leasing spread foi impactado principalmente pelas atuais condições de mercado, que ainda exige uma maior flexibilidade dos preços a fim de atrair novos locatários e evitar a saída dos atuais.

Apenas 2,5% dos contratos do Fundo vencem até o final de 2019 e 8,2% até o final de 2020.

Composição da carteira em março/2019 Leasing spread 1T19

(por índice de reajuste) (5,7% da receita)

Cronograma de reajustes por inflação Cronograma de vencimento de contratos

(% da receita contratada) (% da receita contratada)

IGP-M65%

IPCA30%

IPC-FIPE4%

IGP-DI1% -12,2% -12,4%

-0,2%

Nominal Inflação Resultado real

2,5% 8,2%

6,5%

3,3%

8,8%

29,3%37,4%5,8%

6,4%

27,0%35,7%

64,3%

2019 2020 2021 2022 2023 até 2023 após 2023

RJ SP

5%13%

55%

27%

2T19 3T19 4T19 1T20


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Como resultados das novas locações, e em linha com as práticas de mercado, foram concedidos descontos ou carência para os novos inquilinos. O Fundo deverá ser impactado nos próximos trimestres pela conversão de receita contratada em receita de aluguel dos contratos recém-fechados e estimamos que, nos próximos 6 meses, 1,4% da receita contratada atual será convertida em receita de aluguel, após o término dos prazos de descontos e carências.

Cronograma de vencimentos e revisionais Crescimento real (descontos e carências)

(% da receita contratada) (% da receita contratada)

Receita de aluguel vs. contratada Crescimento Real (descontos e carências)

(R$ milhões) (R$ ‘000)

2% 8%12%

4%

73%

35% 31% 9%25%

2019 2020 2021 2022 2023+

Vencimento dos contratos Revisionais dos contratos

1,4%

0,5%

6M 12M 18M 24M

Crescimento Real (descontos & carências)

38,8

24,8

42,838,9

1T18 1T19

Receita de Aluguel Receita Contratada

11.269 161 58 237 11.725

Mar/19Receita dealuguel Aj.

6M 12M 18M 24M ajustes Mar/19Receita

contratada


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Vacância

A vacância financeira no final do 1T19 foi de 17,9%, consideravelmente inferior em relação ao 4T18, dado o término da troca de portfólio com a finalização da operação de compra e venda de ativos em fevereiro. Ao final do trimestre, as áreas vagas correspondiam a 38.562m² no CENESP, 4.557 m² no BFC, 1.753 m² no Montreal, 525 m² no Transatlântico e 499 m² no Eldorado.

Vacância financeira e física do portfólio

Composição da vacância financeira Composição da vacância física

29,5% 30,0% 30,8% 31,4% 30,5% 29,7% 29,3% 29,2% 28,9% 28,9% 28,9%

15,3%17,9%

32,2% 33,0% 34,4% 34,8% 34,4% 33,8% 33,2% 33,2% 33,2% 33,2% 33,2%

24,0% 25,8%

mar-18 abr-18 mai-18 jun-18 jul-18 ago-18 set-18 out-18 nov-18 dez-18 jan-19 fev-19 mar-19

Vacância financeira Vacância física

CENESP12,9%72,2%

BFC3,7%

20,8%

Eldorado0,4%2,5%

Transatlântico0,2%1,3%

Montreal0,6%3,3%

CENESP21,7%84,0%

BFC2,6%9,9% Montreal

1,0%3,8%

Transatlântico0,3%1,1%

Eldorado0,3%1,1%

% da receita potencial total % da receita potencial de áreas vagas

% da ABL total % da ABL vaga


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Inadimplência

Devido à elevada qualidade do portfólio e dos inquilinos, a inadimplência dos locatários é historicamente baixa. No entanto, no fechamento do 1T19, a provisão para devedores duvidosos se manteve por mais um trimestre em R$ 5,2 milhões, sendo a maior parte referente a um locatário que diverge quanto a valores no âmbito da renovatória do contrato, sendo esse diferencial do aluguel que se encontra inadimplente, não incorrendo em risco de crédito. Reiteramos que o Fundo vem tomando as devidas providências para ressarcir este valor na ação renovatória e que o processo ainda se encontra no prazo para manifestação das partes quanto ao laudo pericial.


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Desempenho financeiro

Receita

A receita de propriedades para investimento, que incluem as receitas de locação, além de multas e juros recebidos no período, totalizou R$24,8 milhões no 1T19, o que representa uma redução de 36,1% em relação ao mesmo período do ano anterior. O principal evento que impactou a receita foi:

Alteração do portfólio com a operação de compra e venda de ativos com a Brookfield, com a consequente redução de ABL do Fundo.

Receita de locação (R$ milhões) (2)

Notas:

(2) Não é feita distinção entre receita bruta e líquida, pois não há qualquer tributação sobre a receita de locação nem sobre o ganho de capital na venda

de ativos e/ou na reavaliação.

38,8

24,8

1T18 1T19

-36,1%

(em R$ '000) 1T18 1T19 Var.

Receita de propriedades 36.699 1.353.649 3588,5%

Receitas de aluguel 38.841 24.827 (36,1%)

(-) Provisão - liquid. duvidosa (2.298) 666 n.a.

Multas e juros recebidos 174 51 (70,7%)

Vendas de propriedade - 1.328.510 n.a.

Descontos concedidos (18) (405) 2150,0%n.a.


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Custos e Despesas

A despesa de comissões está relacionada (i) aos serviços de intermediação para renovação e/ou revisão de contratos de locação, (ii) à corretagem para a comercialização de áreas vagas e (iii) à corretagem para a compra e venda de ativos.

A despesa de administração dos imóveis está relacionada aos serviços de gerenciamento das propriedades e corresponde a um percentual da receita gerada por cada imóvel.

As despesas de condomínio, reparos, manutenção e conservação são incorridas pelo Fundo para cobrir tais despesas devidas pelas áreas vagas de seu portfólio.

A despesa de gestão refere-se aos serviços de gestão do BTG Pactual e corresponde a 1,5% a.a. sobre o valor de mercado do Fundo (atualmente em desconto, sendo pago 1,1% a.a.), conforme valor de negociação das cotas na B3, a ser calculado e provisionado diariamente e pago mensalmente.

A taxa de administração do Fundo refere-se aos serviços de administração do BTG Pactual e corresponde a 0,25% a.a. sobre o valor de mercado do Fundo, conforme valor de negociação das cotas na B3, a ser calculado e provisionado diariamente e adicionado os valores pagos ao escriturador do Fundo.

A despesa tributária está relacionada aos tributos municipais, estaduais e federais aos quais o Fundo incorre. Em sua maior parcela, corresponde ao pagamento de IPTU das áreas não locadas do portfólio.

(em R$ '000) 1T18 1T19 Var.

Custo das Propriedades para Investimento - (1.443.188) n.a.

Custo de propriedades para investimento vendidas - (971.622) n.a.

Reversão de ajuste a valor justo de propriedades vendidas - (471.566) n.a.

Custos / Despesas dos Imóveis (5.688) (3.703) (34,9%)

Despesa de comissões (904) (122) (86,5%)

Despesa de administração - Imóvel (224) (20) (91,1%)

Despesas de condomínio (4.166) (3.332) (20,0%)

Despesas de reparos, manutenção e conservação (394) (229) (41,9%)n.a.

Despesas Administrativas (10.074) (9.648) (4,2%)

Taxa de gestão (5.956) (5.428) (8,9%)

Taxa de administração (1.309) (1.847) 41,1%

Despesas tributárias (1.897) (960) (49,4%)

Outras despesas operacionais (912) (1.413) 54,9%


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As outras despesas/receitas operacionais referem-se a despesas diversas, tais como contas de consumo relacionadas às áreas vagas, taxa de fiscalização da CVM, custódia, B3, auditoria, reavaliação dos ativos, tributos diversos, assessoria legal, custas de cartórios, entre outras.

Resultado Financeiro

A despesa com juros e correção monetária por aquisições e captação de recursos totalizou R$ 12,3 milhões no 1T19, 36,1% acima do mesmo período de 2018.

As receitas financeiras no 1T19 apresentaram queda de 21,1% em relação ao mesmo período do ano anterior, impactadas principalmente pela menor exposição de caixa em Letras de Credito Imobiliário (LCI) e a performance das cotas de outros FIIs que temos investidos.

(em R$ '000) 1T18 1T19 Var.6801

Despesas sobre captação e aquisição de imóveis (9.020) (12.272) 36,1%

Despesas com juros (9.020) (12.272) 36,1%

Despesas com correção monetária - - n.a.n.a.

Ativos financeiros de natureza imobiliária 5.577 4.402 (21,1%)

Certificados de recebivéis imobiliários (CRI) 2.445 2.455 0,4%

Letras de crédito imobiliário 1.796 869 (51,6%)

Rendimentos de Cotas de Fundos Imobiliários 1.196 1.088 (9,0%)

Resultado / ajuste a valor de mercado de cotas de FII e CRI 140 (10) n.a.n.a.

Outros Ativos Financeiros 354 1.559 340,4%

Receitas com cotas de fundo de renda fixa 403 1.968 388,3%

Despesas com IR sobre aplicações financeiras (49) (409) 734,7%-38806

Resultado Financeiro (3.089) (6.311) 104,3%380808


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Lucro líquido

O lucro líquido do 1T19 ficou negativo em R$ 102,2 milhões ou -R$ 5,36/cota, uma redução de 538,5% em relação ao 1T18, quando o lucro foi de R$ 23,3 milhões ou R$ 1,21/cota, impactado majoritariamente pela reversão de ajuste a valor justo das propriedades vendidas.

Lucro Líquido (R$ milhões) Lucro Líquido por Cota (R$/cota)

23,3

-102,2

0,0

0,0

23,3

-102,2

1T18 1T19

Valor Justo Lucro líquido

-538,5% 1,21

-5,32

0,00

0,00

1,21

-5,32

1T18 1T19

-538,5%


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FFO e FFO ajustado

O FFO do Fundo totalizou R$ 22,6 milhões no 1T19, o que representa um aumento de 17,6% em relação ao 1T18. O FFO não é uma medida reconhecida pelas práticas contábeis adotadas no Brasil e sua metodologia pode mudar se comparada a outras empresas. Neste trimestre, os principais efeitos que influenciaram o FFO, partindo do lucro líquido, foram:

Os resultados de vendas de ativos;

Receitas/Despesas não-recorrentes.

Os gestores do fundo consideram que os efeitos contábeis do ajuste de correção monetária sobre saldo devedor das obrigações não têm efeito caixa. Portanto, para a análise do fluxo de caixa das operações, os gestores calculam o FFO ajustado, que desconta do FFO os efeitos não caixa sobre o endividamento. O valor das despesas financeiras não caixa no 1T19 não tiveram representatividade e o FFO ajustado totalizou R$ 22,6 milhões, ou R$ 1,18/cota, valor 17,6% maior que no mesmo período do ano anterior.

(em R$ '000, exceto se indicado) 1T18 1T19 Var.

Lucro líquido 23.310 (102.206) n.a.

(-) Reavaliação de ativos - - n.a.

(-) Resultado de venda de ativos - 114.678 n.a.

(-) Ajuste a valor de mercado de cotas de FII e CRI (6.169) (7.244) 17,4%

(+) Despesas não-recorrentes 2.085 17.372 733,2%

(=) FFO 19.226 22.600 17,6%

FFO / cota (R$ / cota) 1,00 1,18 17,6%

(+) Despesas financeiras não-caixa - - n.a.

(=) FFO ajustado 19.226 22.600 17,6%

FFO ajustado / cota (R$ / cota) 1,00 1,18 17,6%


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Obrigações e disponibilidades

As obrigações por aquisições de imóveis e por captações de recursos no final do 1T19 totalizaram R$120,0 milhões e uma posição de caixa e equivalentes de R$ 326,8 milhões.

O nível de alavancagem, em março de 2019, se manteve em patamares confortáveis, com LTV bruto de 11,3% e LTV líquido de -8,5% (o Fundo deve manter o LTV líquido abaixo de 30,0%).

A totalidade das obrigações do Fundo é corrigida por taxas fixas indexadas ao IPCA.

Com o término da operação de compra e venda de ativos com a Brookfield, o fundo realizou o pré-pagamento das obrigações do BFC e EBT. O Fundo adquiriu ainda uma nova dívida, referente a aquisição do Ed. Cidade Jardim, com pagamento do principal somente no vencimento, que se dará em julho de 2023.

LTV bruto

(em R$ '000) Custo Prazo orig. Venc. 4T18 1T19

Obrigações por aquisições de imóveis 426.326 120.000

Brazilian Financial Center TR + 7,71% aa* 12 anos Dez/2025 234.816 -

Eldorado Business Tower TR + 8,55% aa* 10 anos Mai/2019 191.510 -

Cidade Jardim IPCA + 6,55% aa 6 anos Jul/2023 - 120.000

Obrigações por captação de recursos - - 70637

Endividamento bruto 426.326 120.000

(-) Disponibilidades e aplicações financeiras livres (292.993) (249.214)

(-) Cotas de outros FIIs (Mercado) (70.363) (77.618)

Endividamento líquido 62.970 (206.832) -45568

14,6%11,3%

4T18 1T19

(3,3 p.p.)


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Índice de Reajuste Cronograma de amortização (R$ milhões)

Patrimônio líquido Evolução do patrimônio (R$ milhões)

O patrimônio líquido no 1T19 totalizou R$2,1 bilhões, uma queda de 14,2% em relação ao 4T18.

O valor patrimonial da cota passou de R$ 125,93/cota em dezembro de 2018 para R$ 108,11/cota no final de março de 2019, dada a distribuição de ganho de capital decorrente da operação de compra e venda de ativos.

120

2019 2020 2021 2022 +2022

2.4212.078

4T18 1T19

R$ 125,93 / cota R$ 108,11 / cota

(14,2%)

IPCA100%


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Distribuições

No 1T19, o valor médio distribuído por cota foi de R$ 0,39/cota/mês, o que representou um total de rendimentos distribuídos pelo fundo de R$ 1,17/cota no trimestre. O valor total distribuído em 1T19 foi de R$ 22,5 milhões. Ainda no trimestre, ocorreu a distribuição extraordinária de rendimentos de R$ 10,57/cota (R$ 203,2 milhões) referente ao de ganho de capital obtido na parcela à vista da operação de compra e venda de ativos com a Brookfield.

Relembramos que em maio de 2016 foi realizada a distribuição de rendimentos e amortização das cotas do Fundo de R$ 400 milhões. Após essa distribuição, o Fundo, conforme o regulamento, passou a distribuir no mínimo 95% dos lucros apurados sobre o regime de caixa. Visando atenuar a volatilidade inerente a este regime, que pode sofrer com impactos significativos de atrasos de pagamento, multas e não recorrentes, vis-à-vis a distribuição que o fundo praticava anteriormente de R$1,01/cota, estamos distribuindo o rendimento mensal utilizando uma ponderação móvel do FFO Ajustado do Fundo ao longo do semestre e realizando o ajuste do efeito caixa no último mês do semestre corrente.

Evolução da distribuição mensal de distribuição e amortização (R$/cota/mês)

0,74 0,96

0,76 0,67 0,66 0,570,42 0,35 0,32

0,43 0,42 0,49 0,45 0,50 0,35 0,31 0,27 0,35 0,35 0,40 0,35 0,35 0,35 0,35 0,35 0,41

10,98

2017 2018 2019


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Mercado de capitais

Nos últimos 12 e 24 meses (base março/2019), o retorno das cotas do BC Fund (BRCR11), considerando rendimentos distribuídos e o valor da cota, foi de 4,1% e 12,3%, respectivamente. Nos mesmos períodos, o Ibovespa registrou variações de 11,8% e 46,8%, respectivamente.

No trimestre, a rentabilidade foi de 4,8%, enquanto o Ibovespa e o IFIX apresentaram variações de 8,6% e 5,6%, respectivamente.

Desempenho da cota no mercado (Base 100 – Dezembro/2010)

Valor patrimonial vs. Valor de mercado Retorno dos últimos 3, 12 e 24 meses (Mar/19)

108,6

258,0

139,4

248,3

50

100

150

200

250

dez-10 jun-11 dez-11 jun-12 dez-12 jun-13 dez-13 jun-14 dez-14 jun-15 dez-15 jun-16 dez-16 jun-17 dez-17 jun-18 dez-18

Bas

e 1

00

= D

ez/

20

10

BC Fund BC Fund (com proventos) IBOVESPA IFIX

12,3%

4,1%

4,8%

46,8%

11,8%

8,6%

22,2%

5,3%

5,6%

0% 10% 20% 30% 40% 50%

Últimos 24 M

Últimos 12 M

Últimos 3 M

BRCR11 IBOVESPA IFIX

100,30

100,61114,00

151,00

155,10

138,31

122,00

128,12

118,31106,9093,45

80,76

97,60

95,50

105,25

95,35

106,00

88,7196,98

103,4196,49

-3%

-32%-26%

-6%-29% -35%

-46%

-17%-12%

-15%

-29%

-18%-11%

jan

-11

mai

-11

set-

11

jan

-12

mai

-12

set-

12

jan

-13

mai

-13

set-

13

jan

-14

mai

-14

set-

14

jan

-15

mai

-15

set-

15

jan

-16

mai

-16

set-

16

jan

-17

mai

-17

set-

17

jan

-18

mai

-18

set-

18

jan

-19

Valor Patrimonial (a) Valor de Mercado (b) (b) / (a) -1


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O valor de fechamento da cota de R$ 96,49 em 29 de março de 2019 representava:

Desconto de 10,7% com relação ao valor patrimonial da cota.

Distribuição de rendimentos anualizada de 5,2% a.a.

Cap rate implícito do portfólio de 9,4% (considerando a receita contratada de março/2019). Se for considerada a receita potencial das áreas vagas, o cap rate implícito seria de 11,4%.

Valor médio de R$ 8.461/m2 de ABL.

Avaliação a mercado

Neste primeiro trimestre de 2019, a negociação em bolsa das cotas do BRCR11 registrou um volume médio diário de R$3,0 milhões.

Volume diário de negociação na B3 (R$ milhões)

Mar-19 Mar-18

Valor patrimonial [R$ / cota] 108,11 124,93

Valor da cota (fechamento) [R$ / cota] 96,49 107,44

Desconto ao valor patrimonial [%] (10,7%) (14,0%)

Distribuição mensal [R$ / cota] 0,41 0,35

Rentabilidade mensal [% a.m.] 0,42% 0,33%

Rent. anual (linear) [% a.a.] 5,1% 3,9%

Rentabilidade anualizada [% a.a.] 5,2% 4,0%

Quantidade de cotas [#] 19.224.537 19.224.537

Valor de mercado [R$ mi] 1.855,0 2.065,5

Dívida líquida (caixa líquido) [R$ mi] (206,8) 73,6

Participação minoritários [R$ mi] 60,7 67,3

Enterprise Value [R$ mi] 1.708,9 2.206,4

Receita contratada [R$ mi] 11,7 14,1

Cap rate implícito [%] 8,2% 7,7%

Cap rate potencial áreas vagas [%] 10,0% 10,9%

ABL do portfolio [m2] 177.585 229.426

Valor médio por m2 [R$ / m2] 9.623 9.617

2,2

2,2

2,5

3,0

2,0

2,6

2,5

2,7

3,3

1,8

1,4

2,4

1,4

3,5

3,2

2,4

4,3

2,6

3,3

1,6

2,6

2,1

4,3

1,7

6,0

1,4

1,5

1,7

1,3

2,8

2,2

2,3

1,7

2,4

2,0

2,9

2,3

1,9

2,6

1,9

1,5

1,9

1,4

2,7

2,6

2,5

2,0

3,4

5,5

6,9

7,2

5,7

7,3

3,7

2,9

6,9

3,2

3,3

0

1

2

3

4

5

6

7

8

2-jan 11-jan 22-jan 1-fev 12-fev 21-fev 6-mar 15-mar 26-mar

Média Janeiro: 2,6Média Fevereiro: 2,3

Média Março: 4,0


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Demonstrações Financeiras Consolidadas

DRE Consolidada

(R$ '000) 1T18 1T19 Var.

Receitas Propriedades para Investimento 36.699 1.353.649 3588,5%

Receitas de aluguel 38.841 24.827 (36,1%)

Reversão provisão para crédito de liquidação duvidosa - - n.a.

(-) Provisão para créditos de liquidação duvidosa (2.298) 666 n.a.

Receitas de multas e juros recebidos 174 51 (70,7%)

Receitas de vendas de propriedade para investimento - 1.328.510 n.a.

Descontos concedidos (18) (405) 2150,0%

Ajuste a valor justo - - n.a.

Custo Propriedades para Investimento - (1.443.188) n.a.

Custo de propriedades para investimentos vendidas - (971.622) n.a.

Reversão de ajuste a valor justo de propriedades vendidas - (471.566) n.a.

Despesas juros e atualização monetária (9.020) (12.272) 36,1%

Juros com obrigações por compra de imóveis (9.020) (12.272) 36,1%

Atualização monetária com obrigações por compra de imóvel - - n.a.

Despesas administrativas dos imóveis (5.688) (3.703) (34,9%)

Despesas de comissões (904) (122) (86,5%)

Despesa de administração - Imóvel (224) (20) (91,1%)

Despesas de condomínio (4.166) (3.332) (20,0%)

Despesas de reparos, manutenção e conservação (394) (229) (41,9%)0

Resultado líquido de propriedades para investimento 21.991 (105.514) n.a.- n.a.

Certificados de recebivéis imobiliários (CRI) 2.445 2.455 n.a.

Letras de crédito imobiliário 1.796 869 (51,6%)

Rendimentos de Cotas de Fundos Imobiliários 1.196 1.088 (9,0%)

Resultado / ajuste a valor de mercado de cotas de FII e CRI 140 (10) n.a.

Ajuste ao valor justo (CRI) 6.029 7.254 20,3%-

Resultado líquido de ativos financeiros de natureza imobiliária 11.606 11.656 0,4%-

Resultado líquido de atividades imobiliárias 33.597 (93.858) n.a.-

Receitas com cotas de fundo de renda fixa 403 1.968 388,3%

Receitas com debêntures - - n.a.

Despesas com IR sobre aplicações financeiras (49) (409) 734,7%0 n.a.

Total outros ativos financeiros 354 1.559 340,4%0 n.a.

Despesa de gestão (5.956) (5.428) (8,9%)

Taxa de administração - Fundo (1.309) (1.847) 41,1%

Despesas tributárias (1.897) (960) (49,4%)

Outras despesas operacionais (912) (1.413) 54,9%0 n.a.

Total de receitas(despesas) operacionais (10.074) (9.648) (4,2%)0 n.a.

Lucro Líquido Antes da Participação dos Minoritários 23.877 (101.947) n.a.0 n.a.

Participação Minoritários (567) (259) (54,4%)0 n.a.

Lucro líquido do exercício 23.310 (102.206) n.a.n.a.

Quantidade de cotas no final do período 19.224.537 19.224.537 0,0%

Lucro líquido por cota - R$ 1,21 (5,32) n.a.


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Balanço Patrimonial Consolidado

ATIVOS (R$ '000) 4T18% sobre

Ativo Total1T19

% sobre

Ativo TotalVariação

Circulante 336.133 11,2% 486.719 19,6% 44,8%Disponibilidades - 0,0% - 0,0% n.a.

Aplicações Financeiras 292.508 9,8% 248.092 10,0% (15,2%)

Aluguéis a receber 34.809 1,2% 22.353 0,9% (35,8%)

Outros ativos 8.816 0,3% 9.897 0,4% 12,3%

Valores a receber por venda de imóveis - 0,0% 206.377 8,3% n.a.

Não Circulante 70.363 2,3% 77.618 3,1% 10,3%

Aplicações financeiras 70.363 2,3% 77.618 3,1% 10,3%

Propriedades para Investimento 2.587.684 86,4% 1.915.920 77,2% (26,0%)

Edificações 2.587.684 86,4% 1.915.920 77,2% (26,0%)

TOTAL DO ATIVO 2.994.180 100,0% 2.480.257 100,0% (17,2%)

PASSIVO E PATRIMÔNIO LÍQUIDO (R$ '000) 4T18% sobre

Passivo + PL1T19

% sobre

Passivo + PLVariação

Circulante 274.257 9,2% 324.498 13,1% 18,3%

Rendimentos a distribuir 16.947 0,6% 30.686 1,2% 81,1%

Impostos e contribuições a recolher 4 0,0% 131 0,0% 3175,0%

Provisões e contas a pagar 37.263 1,2% 20.498 0,8% (45,0%)

Obrigações por aquisição de imóveis 220.043 7,3% 273.183 11,0% 24,1%

Não circulante 237.981 7,9% 16.683 0,7% (93,0%)

Provisões e contas a pagar 20.907 0,7% 7.908 0,3% (62,2%)

Obrigações por recursos em garantia 8.331 0,3% 8.775 0,4% 5,3%

Obrigações por aquisição de imóveis 208.743 7,0% - 0,0% (100,0%)

TOTAL DO PASSIVO 512.238 17,1% 341.181 13,8% (33,4%)

Patrimônio Líquido 2.421.012 80,9% 2.078.328 83,8% (14,2%)

Cotas integralizadas 1.659.669 55,4% 1.659.669 66,9% 0,0%

Gastos com colocação de cotas (38.806) (1,3%) (38.806) (1,6%) 0,0%

Reserva de contingência 16.755 0,6% 18.915 0,8% 12,9%

Ajuste de avaliação a valor justo 639.105 21,3% 374.750 15,1% (41,4%)

Lucros (prejuízos) acumulados 144.289 4,8% 63.800 2,6% (55,8%)

Participação dos Minoritários 60.930 2,0% 60.748 2,4% (0,3%)

TOTAL DO PASSIVO E PATRIMÔNIO LÍQUIDO 2.994.180 100,0% 2.480.257 100,0% (17,2%)


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Fluxo de Caixa Consolidado

(R$ '000) 2018 2019 Var %

Recebimento de renda de aluguéis l íquido de desconto 17.703 23.223 31,2%

Recebimento de outras receitas operacionais 19 313 1547,4%

Recebimento de multas e juros 28 51 82,1%

Pagamento de despesas com comissões (922) (190) (79,4%)

Pagamento de despesas/Reembolso com IPTU 2.072 3.437 65,9%

Pagamentos de despesas de gestão (5.549) (5.446) (1,9%)

Pagamentos de despesas com advocacia (2) (48) 2300,0%

Pagamento de taxa de administração - Fundo (894) (1.072) 19,9%

Pagamento de taxa de administração - Imóvel (232) (20) (91,4%)

Pagamento de despesas com condomínio (872) (30) (96,6%)

Pagamento de manutenção e reparos (359) (214) (40,4%)

Compensação de IR s/ aplicação financeira (19) (313) 1547,4%

Pagamentos (recebimentos) diversos (1.081) (1.229) 13,7%

Caixa líquido das atividades operacionais 9.892 18.462 86,6%

Aplicação em cotas de fundos de renda fixa e debênture 7.449 (49.002) n.a.

Amortização de cotas em entidades controladas não consolidadas - 282.303 n.a.

Aquisição de imóveis p/ renda (benfeitorias e custas de registros) - (238.300) n.a.

Venda de imóveis para renda - 537.200 n.a.

Adiantamento por compra de imóveis - (18) n.a.

Aquisição de letras de créditos imobiliários 11.792 80.001 578,4%

Resgate de letras de crédito imobiliário - - n.a.

Aquisição de certificado de recebiveis imobiliários - 700 n.a.

Aquisições de cotas de entidade controlada não consolidada (7.944) (253.920) 3096,4%

Aquisição/Venda de cotas de fundos - - n.a.

Recebimento de rendimentos de fundos imobiliários investidos 939 999 6,4%

Recebimento de rendimentos de entidade controlada não consolidada 10.933 64.391 489,0%

Venda de certificados de recebíveis imobiliários - - n.a.

Juros recebidos de letras de créditos imobiliários - - n.a.

Benfeitorias em imóveis para renda (53) (21.243) 39981,1%

Amortização de certificados de recebíveis imobiliários 2.575 2.446 (5,0%)

Caixa líquido das atividades de investimentos 25.691 405.557 1478,6%

Cotas integralizadas - - n.a.

Amortização de cotas integralizadas - - n.a.

Gastos com colocação de cotas - - n.a.

Pagamento de juros e atualiz. monetária com obrig. aquisição de imóveis (4.848) (9.349) 92,8%

Pagamento do principal com obrigações por aquisição de imóveis (5.541) (189.140) 3313,5%

Rendimentos pagos (24.888) (225.657) 806,7%

IRRF sobre rendimentos pagos (1) 127 n.a.

Caixa líquido das atividades de financiamento (35.278) (424.019) 1101,9%

Variação líquida de caixa e equivalentes de caixa 305 -


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Anexo A – Portfolio de ativos

Anexo B – Sobre o Fundo

O BC Fund (Fundo) é o maior fundo de investimento imobiliário de lajes corporativas listado em bolsa do Brasil e suas cotas estão sendo negociadas em mercado organizado da B3 desde seu IPO, ocorrido em dezembro de 2010, sob o ticker BRCR11. O BC Fund foi constituído em junho de 2007 e, desde então, se destaca pela gestão ativa de sua carteira, com o objetivo primordial de investir em escritórios comerciais de laje corporativa com renda, estrategicamente localizados nas principais cidades do Brasil. Dentre os ativos-alvo investidos estão imóveis comerciais ou direitos relativos a esses imóveis, sejam prontos ou em fase final de construção.

O portfólio do BC Fund é composto atualmente por 11 imóveis de escritórios localizados em São Paulo e Rio de Janeiro, e o perfil é concentrado em edifícios comerciais corporativos de alta qualidade (Classe AAA e A). Os imóveis são locados por diversas empresas nacionais e multinacionais renomadas, tais como WeWork, Volkswagen, Linkedin, Petrobras, entre outras. O BC Fund busca, através de sua participação em cada ativo, atuar ativamente nos referidos imóveis, com objetivo de torná-los mais atrativos à ocupação de atuais e futuros inquilinos, bem como de mantê-los sempre atualizados e modernos. Além disso, o BC Fund detém em bases consolidadas outros ativos como cotas de


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outros Fundos de Investimento Imobiliário (FII), Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), cujos rendimentos também são isentos de tributação ao Fundo.

O BC Fund possui uma política de gestão ativa baseada em quatro pilares: (i) negociação competente dos contratos de locação a valor de mercado na periodicidade mínima permitida pela legislação; (ii) investimento em expansão, melhorias e retrofits dos imóveis almejando maiores valores de locação e menor taxa de vacância; (iii) eficiente reciclagem da carteira atual de imóveis com aumento de renda e realização de ganho de capital, e (iv) alavancagem positiva na aquisição de novos imóveis e/ou cotas de outros Fundos de Investimento Imobiliário, de maneira a flexibilizar a disponibilidade dos recursos em caixa e maximizar retorno ao cotista.

Os fundos de investimentos imobiliários são veículos estruturados de investimento que têm como escopo o investimento no setor imobiliário, visando seu fomento e desenvolvimento. Dentre as principais vantagens que o investimento em um FII proporciona, destaca-se a isenção de 100% dos impostos incidentes sobre as receitas e lucros dos ativos com lastro imobiliário, que possibilita a obtenção de rendimentos potencialmente superiores aos experimentados pelas sociedades que atuam no mesmo setor, as quais se sujeitam a uma tributação de 9,25% sobre a receita e 34% sobre o lucro real. Ademais, as distribuições de resultados do FII aos investidores pessoa física são isentas de tributação, desde que atendidos certos requisitos previstos na legislação em vigor.

Ainda no que se refere às vantagens potenciais que o investimento em cotas de um FII proporciona quando comparado ao investimento em sociedades atuantes no setor imobiliário, ou no investimento direto em imóveis, merecem destaque: (i) a economia decorrente do não recolhimento de impostos, encargos trabalhistas e/ou do pagamento de bônus a executivos, visto ser vedada a contratação direta de empregados pelo FII, (ii) a maior previsibilidade e constância no fluxo caixa de um FII, dado que suas receitas são decorrentes substancialmente de aluguéis dos imóveis integrantes de seu patrimônio, (iii) previsibilidade e capacidade de suportar as despesas relativas aos prestadores de serviços do FII, cujas remunerações são normalmente fixadas como um percentual de variáveis financeiras do próprio Fundo, (iv) proteção ao patrimônio na vedação do FII em constituir ônus reais sobre os imóveis integrantes de sua carteira ou de coobrigar-se sob qualquer transação, (v) potencial maior liquidez na operação em ambiente de Bolsa e o fracionamento do investimento por meio da aquisição de cotas, e (vi) maior transparência e facilidade na obtenção de informações.

A política de distribuição mensal do fundo está voltada para as decisões estratégicas da gestão, com base no cenário macroeconômico brasileiro e nas perspectivas do setor imobiliário. Em 2016 com a sinalização de queda na taxa de juros, o Fundo diminuiu seu nível de caixa por meio de uma amortização de capital, seguindo com a alteração de sua política de distribuição mensal, antes pautada em rendimentos fixos. Atualmente as distribuições de rendimentos do BC Fund são realizadas com base no limite mínimo legal, hoje de 95% do resultado auferido no semestre, apurados segundo o regime de caixa, nos termos da legislação e do regulamento do Fundo em vigor.

Não obstante ser vedado aos FIIs contrair dívidas, existe a possibilidade de os FIIs adotarem estratégias de alavancagem de seu ativo, visto lhes ser permitido, por exemplo, comprar imóveis a prazo ou ceder o fluxo de contratos de direitos de crédito futuros. Nessas operações, as garantias oferecidas não oneram os cotistas, tampouco implicam na criação de qualquer obrigação contra o BC Fund, que não é coobrigado pela solvência dos créditos cedidos.


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As aquisições do BC Fund são selecionadas por meio do monitoramento constante do mercado imobiliário de escritórios com foco principal sobre o eixo RJ-SP, da realização de diligências rigorosas sobre os imóveis e da capacidade da Administradora e da Gestora (ambas controladas pelo Banco BTG Pactual) de originar e recomendar as melhores oportunidades de investimento. O frequente investimento no mapeamento de oferta e demanda do mercado de escritórios comerciais permite ao BC Fund identificar oportunidades de aquisição de imóveis com grande potencial de valorização. O histórico de giro da carteira imobiliária do BC Fund demonstra que mesmo em períodos de incertezas econômicas no mercado imobiliário, como nos anos de 2009 e 2010, o BC Fund conseguiu identificar e aproveitar bons investimentos, e nos anos 2015 e 2016, de menos transações imobiliárias, realizou desinvestimentos com ganho de capital significativos para seus cotistas. O mesmo aconteceu recentemente em 2018, ano no qual o fundo aproveitou a retomada do mercado imobiliário para realizar desinvestimentos e aquisições positivas para a sua carteira.

O BC Fund se destaca no mercado de FII por seu caráter precursor e inovador, sempre em busca da aproximação com o investidor e da diminuição de assimetrias. Dentre as medidas tomadas nesse sentido, se destacam a Planilha de Fundamentos, atualizada e disponibilizada mensalmente para o mercado nesse site, e a existência do Comitê de Acompanhamento, composto por um grupo de cotistas alinhados em prol do benefício do Fundo e da sua aproximação com os investidores, que se encontram periodicamente para discutir caminhos e estratégias traçadas para a carteira do Fundo.


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Estrutura Organizacional do Fundo


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Anexo C – Glossário

ABL - Área Bruta Locável: Refere-se à área efetivamente locada e, portanto geradora de receita. É usada como base para o cálculo das métricas relacionadas à área do portfolio.

Área BOMA: Principal método de medição de área adotado para a comercialização de áreas de lajes corporativas. Permite uma melhor comparação de áreas entre empreendimentos, levando em conta espaços que tenham tanto uma utilização exclusiva da unidade autônoma quanto os que servem de suporte geral do condomínio.

Cap rate: Corresponde à receita mensal de um imóvel anualizada (12 meses) dividida pelo valor do imóvel.

CDB: Certificado de Depósito Bancário.

CRI: Certificado de Recebíveis Imobiliários.

FFO – Funds From Operations: Medida não contábil correspondente ao lucro líquido, excluindo (adicionando) os efeitos do ganho (perda) na venda de propriedade para investimento, o ganho com valor justo de propriedade para investimento e receitas e despesas não recorrentes. O FFO é calculado pelos administradores do Fundo e não possui um significado padrão e pode não ser comparável a medidas com títulos semelhantes fornecidas por outros fundos ou por companhias atuantes no mesmo segmento.

FFO Ajustado: Corresponde ao FFO somado às despesas financeiras não caixa, relacionadas à correção monetária sobre o saldo do endividamento.

LCI: Letra de Crédito Imobiliário.

Leasing Spread: Incremento real (acima da inflação) do valor de locação no final do período sobre o valor de locação correspondendo à mesma área no início do período, em decorrência dos contratos negociados nas revisões ou novas locações.

LTV – Loan to Value (bruto): corresponde ao valor do endividamento bruto sobre o valor total de ativos deduzido das participações minoritárias.

LTV – Loan to Value (líquido): corresponde ao valor do endividamento bruto descontado da posição de caixa e equivalentes a caixa dividido pelo total de ativos, também descontado da posição de caixa e equivalentes a caixa.

IGP-M: Índice Geral de Preços de Mercado, publicado mensalmente e apurado pela Fundação Getúlio Vargas.

IPCA: Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo, divulgado mensalmente pelo IBGE.

IPO – Initial Public Offering: Oferta Pública Inicial das cotas. O Fundo realizou seu IPO em dezembro de 2010.

Market Cap: Corresponde ao valor patrimonial no mercado secundário obtido pela quantidade de cotas multiplicado pelo valor de fechamento da cota no último dia útil do período correspondente.

Receita Contratada de Locação: Medida não contábil que corresponde ao valor total dos contratos de locação vigentes no mês de referência, desconsiderando descontos, carências, multas e outros ajustes que impactam a receita contábil de locação.


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Receita Contratada de Locação de Mesmos Inquilinos (Same Tenant Rent – STR): Medida não contábil que corresponde ao valor total dos contratos de locação vigentes no mês de referência numa determinada área que já estava locada pelo mesmo inquilino no final do mesmo período do ano anterior ou no final do trimestre anterior, desconsiderando descontos, carências, multas e outros ajustes que impactam a receita contábil de locação.

Vacância Financeira: Percentual estimado que representa a potencial locação mensal de áreas vagas sobre a locação total mensal do portfólio somada à potencial locação mensal das áreas vagas.

Valor Patrimonial da Cota: Corresponde ao valor do patrimônio líquido contábil do fundo dividido pelo número de cotas em circulação.

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