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E-mail: [email protected] – Tel: (13) 997040736/32272972 – Arquiteta Kátia Sousa 1 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUÍZ DE DIREITO DA 11ª VARA CÍVEL DE SANTOS – SP. PROCESSO Nº 1012319-53.2017.8.26.0562 Kátia Maria Pereira de Sousa, Arquiteta e Urbanista, registrada no CAU/SP, Carteira nº A27177-2, Perita nomeada e compromissada nos Autos do Execução de Título Extrajudicial – Contratos Bancários que BANCO DO BRASIL SA move contra COMERI LITORAL COMÉRCIO DE VEÍCULOS LTDA e outros referente à penhora dos imóveis, (Laudo anexo), vem respeitosamente, requerer o que segue: Os honorários para avaliação foram estimados em R$ 4.320,00 (quatro mil trezentos e vinte reais), os quais incluem o total das despesas incorridas na realização dos trabalhos, apurados com base no Regulamento de Honorários para Avaliações e Perícias de Engenharia – IBAPE/SP. Considerando que os honorários periciais já foram depositados, requer seja deferida a expedição da guia de levantamento do valor total R$ 4.320,00 Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1012319-53.2017.8.26.0562 e código 3605F6E. Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por KATIA MARIA PEREIRA DE SOUSA e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 24/01/2019 às 18:39 , sob o número WSTS19700162370 . fls. 682
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E-mail: [email protected] – Tel: (13) 997040736/32272972 – Arquiteta Kátia Sousa
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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUÍZ DE DIREITO DA 11ª VARA CÍVEL DE SANTOS – SP.
PROCESSO Nº 1012319-53.2017.8.26.0562
Kátia Maria Pereira de Sousa, Arquiteta e Urbanista, registrada no CAU/SP, Carteira nº A27177-2, Perita nomeada e compromissada nos Autos do Execução de Título Extrajudicial – Contratos Bancários que BANCO DO BRASIL SA move contra COMERI LITORAL COMÉRCIO DE VEÍCULOS LTDA e outros referente à penhora dos imóveis, (Laudo anexo), vem respeitosamente, requerer o que segue:
Os honorários para avaliação foram estimados em R$ 4.320,00 (quatro mil trezentos e vinte reais), os quais incluem o total das despesas incorridas na realização dos trabalhos, apurados com base no Regulamento de Honorários para Avaliações e Perícias de Engenharia – IBAPE/SP.
Considerando que os honorários periciais já foram depositados, requer seja deferida a expedição da guia de levantamento do valor total R$ 4.320,00
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(quatro mil trezentos e vinte reais) a fim de dar quitação aos honorários do trabalho aqui realizado.
Nestes Termos,
P. Deferimento.
Santos, 30 de dezembro de 2018.
Arq. KÁTIA MARIA PEREIRA DE SOUSA
CAU/SP – A27177-2.
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INDÍCE DO TEXTO
1. OBJETIVO
2. CARACTERÍSTICAS GERAIS
Situação
Melhoramentos Públicos
Circunvizinhança
3. CARACTERÍSITICAS ESPECÍFICAS
Fração Ideal de Terreno
Benfeitorias
4. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
5. ENCERRAMENTO
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AÇÃO: Execução de Titulo Extrajudicial – Contratos Bancários por BANCO DO BRASIL SA
PROCESSO: 1012319-53.2017.8.26.0562 – 11ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE SANTOS – SP
EXECUTADO: COMERI LITORAL COMERCIO DE VEÍCULOS LTDA e outros.
1. OBJETIVO
Em estrita observância ao r. despacho de fls.597 , o presente trabalho visa a apresentar os subsídios técnicos indispensáveis à correta e criteriosa determinação do valor dos imóveis objetos de PENHORA, a saber:
“IMÓVEL 1: A sala nº 707, localizado no 7º pavimento do CONDOMÍNIO THE BLUE OFFICEMALL, situado à Avenida Senador Feijó, nº 686, no Município de Santos – SP, registrado no 3º Cartório Registro de Imóveis de Santos – SP, sob Matrícula nº 52.665”.
“IMÓVEL 2: A sala nº 708, localizado no 7º pavimento do CONDOMÍNIO THE BLUE OFFICEMALL, situado à Avenida Senador Feijó, nº 686, no Município de Santos – SP, registrado no 3º Cartório Registro de Imóveis de Santos – SP, sob Matrícula nº 52.666”.
“IMÓVEL 3: A sala nº 709, localizado no 7º pavimento do CONDOMÍNIO THE BLUE OFFICEMALL, situado à Avenida Senador Feijó, nº 686, no Município de Santos – SP, registrado no 3º Cartório Registro de Imóveis de Santos – SP, sob Matrícula nº 52.667”.
“IMÓVEL 4: A sala nº 725, localizado no 7º pavimento do CONDOMÍNIO THE BLUE OFFICEMALL, situado à Avenida Senador Feijó, nº 686, no Município de Santos – SP, registrado no 3º Cartório Registro de Imóveis de Santos – SP, sob Matrícula nº 52.683”.
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“IMÓVEL 5: A sala nº 726, localizado no 7º pavimento do CONDOMÍNIO THE BLUE OFFICEMALL, situado à Avenida Senador Feijó, nº 686, no Município de Santos – SP, registrado no 3º Cartório Registro de Imóveis de Santos – SP, sob Matrícula nº 52.684”.
“IMÓVEL 6: A sala nº 910, localizado no 9º pavimento do CONDOMÍNIO THE BLUE OFFICEMALL, situado à Avenida Senador Feijó, nº 686, no Município de Santos – SP, registrado no 3º Cartório Registro de Imóveis de Santos – SP, sob Matrícula nº 52.736”.
2. CARACATERÍSITICAS GERAIS
Situação do imóvel: O imóvel localiza-se no endereço acima especificado, na quadra compreendida pelas Ruas Carvalho de Mendonça e Comendador Martins, no bairro do Encruzilhada, Santos – SP.
2.1. Melhoramentos Públicos:
IMÓVEL: O local é dotado de alguns equipamentos e serviços de infraestrutura destinados ao uso urbano, em bairro de uso comercial, na cidade de Santos.
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2.2. Circunvizinhança:
IMÓVEL: Apresenta características de uso comercial, com imóveis comerciais e de serviços, para atendimento local. Como mencionado acima, nas proximidades, registram-se alguns estabelecimentos comerciais e de serviços, tais como, padaria, mercado, shopping entre outros. Merece destacar, também, a facilidade de acesso e proximidade a algumas avenidas de significativa importância do sistema viário do bairro do Encruzilhada em Santos, o local do imóvel é bastante atrativo para empreendimentos comerciais em Santos.
3. CARACTERÍSITCAS ESPECÍFICAS
3.1. Terreno
Imóvel: Trata-se de terreno, que vai da Avenida Senador Feijó e atravessa para a Rua Comendador Martins constituindo 1 bloco de edifício, e dimensões adequadas para a implantação de empreendimento comercial, onde foi edificado o CONDOMÍNIO THE BLUE OFFICEMALL, em que se situa os imóveis avaliados (unidades nº 707/708/709/725/726 e 910).
- unidade nº 707, cabe a fração ideal de terreno de 0,001682%.
- unidade nº 708, cabe a fração ideal de terreno de 0,001682%.
- unidade nº 709, cabe a fração ideal de terreno de 0,001581%.
- unidade nº 725, cabe a fração ideal de terreno de 0,001581%.
- unidade nº 726, cabe a fração ideal de terreno de 0,001581%.
- unidade nº 910, cabe a fração ideal de terreno de 0,001581%.
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No trecho em questão, a via se desenvolve com traçado retilíneo, em um sentido do tráfego de veículos, da Rua Carvalho de Mendonça em direção à Rua Olyntho Rodrigues Dantas
3.2. Benfeitorias
O CONDOMÍNIO THE BLUE OFFICEMALL é constituído por um bloco de edifício, com um subsolo destinado a estacionamento de visitantes, térreo com shopping , recepção e garagem, do 1º ao 5º andares shopping e garagem e do 6º ao 19º com salas comerciais. Do 6º andar ao 14º andar são 34 salas por andar e do 15º andar ao 19º andar são 35 salas por andar. Totalizando 481 salas. Para acesso às salas comerciais são 8 elevadores, sendo 4 elevadores atendendo do 6º ao 12º e os outros 4 elevadores do 13ºao 19º andar.
O CONDOMÍNIO THE BLUE OFFICEMALL atende a projeto arquitetônico padrão. Tanto na estética da fachada revestida com pastilha cerâmica; como na distribuição interna e nos materiais construtivos.
A implantação do edifício no terreno foi efetuada dentro das normas de construção, atendendo aos afastamentos entre as construções adequado ao padrão do imóvel.
O acesso de veículos é feito pela a parte lateral do Edifício pela Rua Olyntho Rodrigues Dantas. O edifício conta com garagem coletiva para as salas comerciais, sendo algumas salas com direito à 2 vagas e outras salas com direito à 1 vaga.
O acesso dos visitantes é controlado por uma recepção que fica no térreo do shopping.
Na oportunidade da vistoria das salas comerciais as mesmas apresentava os respectivos acabamentos:
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SALA 707:
- paredes pintadas à látex sobre massa corrida;
- piso sem revestimento, apenas no contrapiso;
- laje de concreto; e
- esquadria de alumínio e vidro.
BANHEIRO:
- paredes pintadas à látex sobre massa corrida;
- piso revestido de cerâmica;e
- forro de gesso.
VARANDA:
- paredes revestidas com pastilha cerâmica;
- piso revestido de cerâmica;e
- forro de gesso.
OBSERVAÇÃO: a sala está como a construtora entregou.
ÁREAS:
De acordo com o disposto na Matrícula nº 52.665, do 3º Cartório do Registro de Imóveis de Santos (fls.281), o imóvel, conta com as seguintes áreas:
SALA Nº 707:
Área útil = 52,30 m²
Área comum = 40,249 m²
Área Total = 92,549 m²
Fração ideal de terreno = 0,001682%
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SALA 708:
- paredes pintadas à látex sobre massa corrida;
- piso sem revestimento, apenas no contrapiso;
- laje de concreto; e
- esquadria de alumínio e vidro.
BANHEIRO:
- paredes pintadas à látex sobre massa corrida;
- piso revestido de cerâmica;e
- forro de gesso.
VARANDA:
- paredes revestidas com pastilha cerâmica;
- piso revestido de cerâmica;e
- forro de gesso.
OBSERVAÇÃO: a sala está como a construtora entregou.
ÁREAS:
De acordo com o disposto na Matrícula nº 52.666, do 3º Cartório do Registro de Imóveis de Santos (fls.196), o imóvel, conta com as seguintes áreas:
SALA Nº 708:
Área útil = 52,30 m²
Área comum = 40,249 m²
Área Total = 92,549 m²
Fração ideal de terreno = 0,001682%
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SALA 709:
- paredes pintadas à látex sobre massa corrida;
- piso sem revestimento, apenas no contrapiso;
- laje de concreto; e
- esquadria de alumínio e vidro.
BANHEIRO:
- paredes pintadas à látex sobre massa corrida;
- piso revestido de cerâmica;e
- forro de gesso.
VARANDA:
- paredes revestidas com pastilha cerâmica;
- piso revestido de cerâmica;e
- forro de gesso.
OBSERVAÇÃO: a sala está como a construtora entregou.
ÁREAS:
De acordo com o disposto na Matrícula nº 52.667, do 3º Cartório do Registro de Imóveis de Santos (fls.199), o imóvel, conta com as seguintes áreas:
SALA Nº 709:
Área útil = 42,00 m²
Área comum = 39,110 m²
Área Total = 81,110 m²
Fração ideal de terreno = 0,001581%
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SALA 725:
- paredes pintadas à látex sobre massa corrida;
- piso revestido com porcelanato;
- forro de Isopor ou Poliestireno expandido; e
- esquadria de alumínio e vidro.
BANHEIRO:
- paredes pintadas à látex sobre massa corrida com detalhe de pastilha de vidro;
- piso revestido de cerâmica;e
- forro de gesso.
VARANDA:
- paredes revestidas com pastilha cerâmica;
- piso revestido de cerâmica;e
- forro de gesso.
OBSERVAÇÃO: esta sala está alugada.
ÁREAS:
De acordo com o disposto na Matrícula nº 52.683, do 3º Cartório do Registro de Imóveis de Santos (fls.202), o imóvel, conta com as seguintes áreas:
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E-mail: [email protected] – Tel: (13) 997040736/32272972 – Arquiteta Kátia Sousa
12
SALA Nº 725:
Área útil = 42,00 m²
Área comum = 39,110 m²
Área Total = 81,110 m²
Fração ideal de terreno = 0,001581%
SALA 726:
- paredes pintadas à látex sobre massa corrida;
- pisos sem revestimento no contrapiso;
-laje de concreto; e
- esquadria de alumínio e vidro.
BANHEIRO:
- paredes pintadas à látex sobre massa corrida;
- piso revestido de cerâmica;e
- forro de gesso.
VARANDA:
- paredes revestidas com pastilha cerâmica;
- piso revestido de cerâmica;e
- forro de gesso.
OBSERVAÇÃO: a sala está como a construtora entregou.
ÁREAS:
De acordo com o disposto na Matrícula nº 52.684, do 3º Cartório do Registro de Imóveis de Santos (fls.205), o imóvel, conta com as seguintes áreas:
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E-mail: [email protected] – Tel: (13) 997040736/32272972 – Arquiteta Kátia Sousa
13
SALA Nº 726:
Área útil = 42,00 m²
Área comum = 39,110 m²
Área Total = 81,110 m²
Fração ideal de terreno = 0,001581%
SALA 910:
- paredes pintadas à látex sobre massa corrida;
- piso sem revestimento no contrapiso;
- laje de concreto; e
- esquadria de alumínio e vidro.
BANHEIRO:
- paredes pintadas à látex sobre massa corrida;
- piso revestido de cerâmica;e
- forro de gesso.
VARANDA:
- paredes revestidas com pastilha cerâmica;
- piso revestido de cerâmica;e
- forro de gesso.
OBSERVAÇÃO: a sala está como a construtora entregou.
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E-mail: [email protected] – Tel: (13) 997040736/32272972 – Arquiteta Kátia Sousa
14
ÁREAS:
De acordo com o disposto na Matrícula nº 52.736, do 3º Cartório do Registro de Imóveis de Santos (fls.208), o imóvel, conta com as seguintes áreas:
SALA Nº 910:
Área útil = 42,00 m²
Área comum = 39,110 m²
Área Total = 81,110 m²
Fração ideal de terreno = 0,001581%
4. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
O valor do imóvel foi alcançado através da aplicação de algoritmos sobre as médias dos valores das ofertas de vendas de salas localizadas no mesmo condomínio e em edifícios da mesma quadra e com a mesma idade, o mesmo padrão construtivo e acabamento destes. Quando a oferta diferiu, quanto à idade e padrão, os mesmos foram objeto de ajuste, com a aplicação dos fatores de correção normativos correspondentes.
Tal procedimento foi recomendável, neste caso, em virtude da escassez de ofertas para a venda de terrenos na região, tornando impraticável a adoção do método de avaliação do valor do imóvel, a partir da soma da parcela correspondente à fração ideal de terreno cabente às salas comerciais; e da parcela correspondente às benfeitorias.
A fim de permitir a integral observância aos preceitos normativos e legais relativos às avaliações de imóveis em Santos, os dados da pesquisa foram homogeneizados, recebendo o necessário e recomendável tratamento estatístico, além de sofrer a aplicação, quando necessário, dos fatores corretivos quanto aos índices fiscais incidentes sobre os locais dos imóveis
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E-mail: [email protected] – Tel: (13) 997040736/32272972 – Arquiteta Kátia Sousa
15
e quanto aos fatores de obsolescência (Kd) decorrentes das idades aparentes dos imóveis.
A pesquisa efetuada junto ao mercado imobiliário na região, para ofertas de venda de salas comerciais de mesmo padrão que o imóvel avaliado, forneceu, para dezembro/ 2018, o valor de:
R$ 5.623,32 /m²
Aplicando –se a fórmula normativa, obtém – se:
SALAS 707 e 708:
V = S x q, onde:
S = área útil = 52,30 m²;
q = valor unitário médio da construção = R$ 5.623,32/ m²
Substituindo – se , obtém – se:
V = 52,30 m² x R$ 5.623,32/ m²
V = R$ 294.099,63 - DEZEMBRO/ 2018.
(Duzentos e noventa e quatro mil e noventa e nove reais e sessenta e três centavos).
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E-mail: [email protected] – Tel: (13) 997040736/32272972 – Arquiteta Kátia Sousa
16
SALAS 709/725/726 e 910:
V = S x q, onde:
S = área útil = 42 m²;
q = valor unitário médio da construção = R$ 5.623,32/ m²
Substituindo – se , obtém – se:
V = 42 m² x R$ 5.623,32/ m²
V = R$ 236.179,44 - DEZEMBRO/ 2018.
(Duzentos e trinta e seis mil e cento e setenta e nove reais e quarenta e quatro centavos).
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E-mail: [email protected] – Tel: (13) 997040736/32272972 – Arquiteta Kátia Sousa
17
5. ENCERRAMENTO
Vai o presente Laudo em 17 (dezessete) folhas digitadas, sendo a última datada e assinada, seguem 06 anexos: Anexo I, com o mapa de localização do imóvel; Anexo II fotos das salas e edifício, Anexo III com os elementos de pesquisa de valores de venda de apartamentos, Anexo IV documentação do IPTU de cada sala, Anexo V dívidas do condomínio e Anexo VI respostas dos quesitos.
Santos, 30 de dezembro de 2018.
Arq. KÁTIA MARIA PEREIRA DE SOUSA.
CAU/SP – A27177-2.
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E-mail: [email protected] – Tel: (13) 997040736/32272972 – Arquiteta Kátia Sousa
18
ANEXO I MAPA DE LOCALIZAÇÃO
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E-mail: [email protected] – Tel: (13) 997040736/32272972 – Arquiteta Kátia Sousa
19
Imóvel : Av. Senador Feijó , nº686 / salas 707/708/709/725/726 e 910 – Bairro Encruzilhada –
Santos – SP.
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E-mail: [email protected] – Tel: (13) 997040736/32272972 – Arquiteta Kátia Sousa
20
ANEXO II FOTOS DOS IMÓVEIS e EDIFÍCIO BLUE OFFICE MALL
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E-mail: [email protected] – Tel: (13) 997040736/32272972 – Arquiteta Kátia Sousa
21
Foto 1 – Vista da Av. Senador Feijó em Foto 2 – Vista da Av. Senador Feijó em Direção à Rua Carvalho de Mendonça. Direção à Rua Olyntho R. Dantas.
Foto 3- Vista do Edifício The Blue OfficeMall.
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E-mail: [email protected] – Tel: (13) 997040736/32272972 – Arquiteta Kátia Sousa
22
Foto 4 – Vista da entrada do Edifício. Foto 5 – Vista da entrada da recepção do Edifício.
Fotos 6 e 7 – Vista da recepção. Foto 7
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E-mail: [email protected] – Tel: (13) 997040736/32272972 – Arquiteta Kátia Sousa
23
Fotos 8 a 11 – Vista da sala 707 Foto 9
Foto 10 Foto 11
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E-mail: [email protected] – Tel: (13) 997040736/32272972 – Arquiteta Kátia Sousa
24
Fotos 12 a 14 – Vista da sala 708 Foto 13
Foto 14 Foto 15 a 18 – Vista da sala 709
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E-mail: [email protected] – Tel: (13) 997040736/32272972 – Arquiteta Kátia Sousa
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Foto 18 Foto 19 a 22 – Fotos da sala 725.
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Foto 20 Foto 21
Foto 22 Fotos 23 a 25 – Vista da sala 726
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Foto 24 Foto 25
Fotos 26 a 29 – Vista da sala 910 Foto 27
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ANEXO III PROCESSAMENTO DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS DE VALORES
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ANEXO III PROCESSAMENTO DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS DE VALORES DE SALAS COMERCIAIS – BAIRRO ENCRUZILHADA – SANTOS – SP. 1. Condições Básicas Para se tornarem comparáveis, as ofertas de apartamentos colhidas nos levantamentos de campo foram analisadas e processadas de acordo com o que estabelecem as normas, sendo impostas as seguintes condições: 1.1. Valor à vista – os dados levantados das áreas da pesquisa se referem a ofertas de venda à vista. 1.2. Fator de Redução das Ofertas – é efetuada a correção de 10% para compensar a habitual super estimativa das ofertas, assim como, para contemplar a natural elasticidade de mercado. 1.3. Fator de Obsolescência – é aplicado, quando necessário, o fator de obsolescência em função da idade aparente e estado de conservação dos imóveis ofertados. q = valor unitário de m² de construção em reais;
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2. DADOS DOS ELEMENTOS DA PESQUISA Dados Referenciais do Imóvel OFERTA Nº 01 Local: Av. Senador Feijó, nº 686 – sala 1423 Área Total: 42 m² (1 wc, 1 vaga de garagem conforme construtora entregou) Preço: R$ 240.000,00; à vista. Idade Aparente e Padrão: 5 anos/ superior Ofertante: Invista Inteligência Imobiliária Data: dezembro/ 2018 q1: R$ 5.714,28/ m². OFERTA Nº 02 Local: Av. Senador Feijó, nº 686 – sala 1425 Área Total: 42 m² (1 wc ,1 vaga de garagem, com piso porcelanato e forro de gesso) Preço: R$ 235.000,00; à vista. Idade Aparente e Padrão: 5 anos / superior Ofertante: Invista Inteligência Imobiliária Data: dezembro / 2018 q2: R$ 5.595,23/ m²
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OFERTA Nº 03 Local: Av.Senador Feijó, nº 686 – 1502. Área Total: 51,60 m² (1wc, 1 vaga de garagem, com piso porcelanato e forro de gesso) Preço: R$ 270.000,00 Idade Aparente e Padrão: 5 anos / superior Ofertante: Invista Inteligência Imobiliária Data: dezembro / 2018 q3: R$ 5.232,55/m² OFERTA Nº 04 Local: Av. Senador Feijó, nº 686 – sala 1020. Área Total: 49 m² (1 wc,1 vaga de garagem conforme construtora entregou) Preço: R$ 270.000,00 Idade Aparente e Padrão: 40 anos / superior Ofertante: Invista Inteligência Imobiliária Data: dezembro / 2018 q3: R$ 5.510,20/m²
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OFERTA Nº 05 Local: Av. Senador Feijó, nº 686 – sala 1932. Área Total: 61 m² (1 wc ,1 vaga de garagem, com piso porcelanato e forro de gesso) Preço: R$ 350.000,00 Idade Aparente e Padrão: 5 anos / superior Ofertante: Invista Inteligência Imobiliária Data: dezembro / 2018 q3: R$ 5.737,70/m² OFERTA Nº 06 Local: Av. Senador Feijó, nº 686 – sala 1935. Área Total: 68,78 m² (2 wc ,2 vagas de garagem, com piso porcelanato e forro de gesso) Preço: R$ 370.000,00 Idade Aparente e Padrão: 5 anos / superior Ofertante: Invista Inteligência Imobiliária Data: dezembro / 2018 q3: R$ 5.379,47/m²
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OFERTA Nº 07 Local: Av. Senador Feijó, nº 686 – salas 631 e 632. Área Total: 84 m² (2 wc ,2 vagas de garagem, conforme construtora entregou) Preço: R$ 520.000,00 Idade Aparente e Padrão: 5 anos / superior Ofertante: Invista Inteligência Imobiliária Data: dezembro / 2018 q3: R$ 6.190,47/m² OFERTA Nº 08 Local: Av. Senador Feijó, nº 686 – salas 1826 e 1827. Área Total: 84 m² (2 wc ,2 vagas de garagem, com piso porcelanato e forro de gesso) Preço: R$ 550.000,00 Idade Aparente e Padrão: 5 anos / superior Ofertante: Invista Inteligência Imobiliária Data: dezembro / 2018 q3: R$ 6.711,89/m²
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OFERTA Nº 09 Local: Av. Senador Feijó, nº 686 – 8º andar. Área Total: 42 m² (1 wc ,1 vaga de garagem, com piso ardósia e forro) Preço: R$ 199.000,00 Idade Aparente e Padrão: 5 anos / superior Ofertante: Litoral House Imobiliária. Data: dezembro / 2018 q3: R$ 4.738,09/m² 3. Cálculo do Valor Unitário Médio: Resumo dos valores pesquisados: Oferta Nº 01 = R$ 5.514,28/ m². Oferta Nº 02 = R$ 5.595,23/ m² Oferta Nº 03 = R$ 5.232,55/m² Oferta Nº 04 = R$ 5.510,20/ m². Oferta Nº 05 = R$ 5.737,70/ m² Oferta Nº 06 = R$ 5.379,47/ m². Oferta Nº 07 = R$ 6.190,47/ m² Oferta Nº 08 = R$ 6.711,89/ m². Oferta Nº 09 = R$ 4.738,09/ m² Média = R$ 5.623,32/m²
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4. Elementos Discrepantes Limite Superior (valor médio + 30%) = R$ 7.310,31/ m² Limite Inferior (valor médio - 30%) = R$ 3.936,32/m² Por não haver nenhum valor discrepante dos limites acima, a média apurada corresponde à média final. Nestas condições, o valor do imóvel da situação paradigma, para o mês de dezembro/ 2018 e pagamento à vista, será de R$ 5.623,32/ m²
V = R$ 294.099,63 – DEZEMBRO / 2018. (sala 707)
V = R$ 294.099,63 – DEZEMBRO / 2018. (sala 708)
V = R$ 236.179,44 – DEZEMBRO / 2018. (sala 709)
V = R$ 236.179,44 – DEZEMBRO / 2018. (sala 725)
V = R$ 236.179,44 – DEZEMBRO / 2018. (sala 726)
V = R$ 236.179,44 – DEZEMBRO / 2018. (sala 910)
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ANEXO IV DOCUMENTAÇÃO DO IPTU DE CADA SALA
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E-mail: [email protected] – Tel: (13) 997040736/32272972 – Arquiteta Kátia Sousa
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E-mail: [email protected] – Tel: (13) 997040736/32272972 – Arquiteta Kátia Sousa
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SALA 709
Par
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E-mail: [email protected] – Tel: (13) 997040736/32272972 – Arquiteta Kátia Sousa
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SALA 725
Par
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E-mail: [email protected] – Tel: (13) 997040736/32272972 – Arquiteta Kátia Sousa
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SALA 726
Par
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E-mail: [email protected] – Tel: (13) 997040736/32272972 – Arquiteta Kátia Sousa
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SALA 910
Par
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E-mail: [email protected] – Tel: (13) 997040736/32272972 – Arquiteta Kátia Sousa
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ANEXO V DÍVIDA DE CONDOMINIO
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E-mail: [email protected] – Tel: (13) 997040736/32272972 – Arquiteta Kátia Sousa
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E-mail: [email protected] – Tel: (13) 997040736/32272972 – Arquiteta Kátia Sousa
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E-mail: [email protected] – Tel: (13) 997040736/32272972 – Arquiteta Kátia Sousa
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Par
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E-mail: [email protected] – Tel: (13) 997040736/32272972 – Arquiteta Kátia Sousa
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E-mail: [email protected] – Tel: (13) 997040736/32272972 – Arquiteta Kátia Sousa
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E-mail: [email protected] – Tel: (13) 997040736/32272972 – Arquiteta Kátia Sousa
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E-mail: [email protected] – Tel: (13) 997040736/32272972 – Arquiteta Kátia Sousa
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E-mail: [email protected] – Tel: (13) 997040736/32272972 – Arquiteta Kátia Sousa
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ANEXO VI QUESITOS
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QUESITOS – BANCO DO BRASIL S/A:
1. Em atendimento ao Art 474 do CPC/2015 – Código de Processo Civil, o Sr. Perito Judicial agendou com antecedência o dia e a hora para proceder às diligências ao local, comunicando às partes e seus assistentes técnicos da data para comparecimento e acompanhamento das diligências?
R.: Sim, foi agendado com antecedência a vistoria nos imóveis.
2. Queira o Sr. Perito descrever, detalhadamente, cada um dos imóveis objetos da lide.
R.: Os imóveis foram descritos no laudo técnico.
3. Queira o Sr. Perito informar se algum dos imóveis objetos da lide está interligado com outro (que também seja objeto da lide ou que não seja). Em caso positivo, favor descrever detalhadamente de que forma se dá esta interligação.
R.: Nenhum dos imóveis estão interligados.
4. Queira o Sr. Perito apresentar informações acerca de imóveis em oferta ou recentemente transacionados no Condomínio The Blue Officemall, onde se situam os imóveis objetos.
R.: As informações de ofertas no Condomínio The Blue Officemall já estão relatadas no laudo técnico (Anexo III – Processamento dos Elementos Comparativos de Valores).
5. Queira o Sr. Perito apresentar relação de elementos comparativos utilizados contendo todas as informações pertinentes (endereço, fonte de informação, área privativa, quantidade de vagas, andar entre outras informações relevantes).
R.: As informações estão relatadas no laudo técnico (Anexo III – Processamento dos Elementos Comparativos de Valores).
6. Queira o Sr. Perito informar qual foi o tratamento matemático empregado (inferência estatística ou tratamento por fatores).
R.: O tratamento matemático empregado foi Métodos Comparativo Direto conforme relatado no laudo técnico.
7. Caso o valor tenha sido determinado por inferência estatística, favor informar quais variáveis foram consideradas. Favor apresentar a explicação de cada uma das variáveis utilizadas.
R.: Não teve inferência estatística.
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8. Caso o valor tenha sido determinado pelo tratamento por fatores, favor informar quais os fatores utilizados e a explicação de cada um dos fatores considerados.
R.: Os valores foram determinados por fatores diretos, considerando salas comerciais no mesmo edifício e com mesmo padrão de construção.
9. É correto afirmar que é preferível e recomendável a determinação de valores de mercado por meio de método comparativo direto em detrimento a métodos comparativos indiretos?
R.: Sim, tal procedimento foi recomendável, neste caso, em virtude da escassez de ofertas para a venda de terrenos na região, tornando impraticável a adoção do método de avaliação do valor do imóvel, a partir da soma da parcela correspondente à fração ideal de terreno cabente às salas comerciais; e da parcela correspondente às benfeitorias.
10. Caso algum dos imóveis em estudo esteja interligado com outro, queira o Sr. Perito informar, detalhadamente, quais os serviços necessários para a perfeita individualização e os respectivos custos.
R.: Como já respondido nenhum dos imóveis estão interligados.
11. Queira o Sr. Perito comentar acerca do mercado imobiliário no segmento de mercado dos imóveis em estudo.
R.: O mercado hoje encontra-se com uma grande oferta de vendas para salas comerciais na região e em outros bairros.
12. Diante das respostas dadas aos quesitos anteriores, queira o Sr. Perito informar quais são os valores para liquidação imediata de cada um dos imóveis em estudo.
R.: Sala 707 – R$ 294.099,63
Sala 708 – R$ 294.099,63
Sala 709 – R$ 236.179,44
Sala 725 – R$ 236.179,44
Sala 726 – R$ 236.179,44
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QUESITOS – COMERI LITORAL COMERCIO DE VEÍCULOS LTDA
1) A) Quais são os proprietários ou eventuais possuidores dos imóveis referidos no contrato de financiamento (cédula de crédito bancário)? R.: Como não consta nos autos, não tenho como responder esse quesito. B) Identificar os imóveis, os confrontantes/confinantes, esclarecendo se os mesmos correspondem às áreas descritas nos títulos e se os mesmos são materialmente válidos, ou seja, se permitem que os imóveis sejam identificados no espaço, bem como correspondem à sua real dimensão, extensão dos limites e confinantes/confrontantes. R.:Na sala 707 o imóvel confinante do lado direito é a sala 708 e do lado esquerdo é a sala 706. Na sala 708 o imóvel confinante do lado direito é a sala 709 e do lado esquerdo é a sala 707. Na sala 709 ao lado direito não tem sala confinante, são os elevadores. E do lado esquerdo é a sala 708. Na sala 725 o imóvel confinante do lado direito é a sala 726 e do lado esquerdo é a sala 724. Na sala 726 ao lado direito não tem sala confinante, são os elevadores. E do lado esquerdo é a sala 725. Na sala 910 o imóvel confinante do lado direito é a sala 911 e ao lado esquerdo ficam os elevadores. As áreas descritas nos títulos correspondem à sua real dimensão. C) A denominação do logradouro e numeração atual dos imóveis nelas mencionados. R.: Esse quesito já foi respondido no laudo técnico na descrição dos imóveis. 2) Pede – se à Sra. Perita que apresente a descrição detalhada dos imóveis, objetos das avaliações realizadas ou a realizar, informando as reais condições de uso e ocupação, dimensões, padrão construtivo, idade e estado de conservação? R.: Esse quesito já foi respondido no laudo técnico, na descrição de cada sala e com levantamento fotográfico. 3) Que a Sra. Perita informe se os valores de mercado dos imóveis, objeto das avaliações, foram determinados por meio do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, atendendo as recomendações da ABNT NBR 14.653 e pelo IBAPE e se foram utilizadas outras metodologias aplicáveis? R.: Sim, os valores dos imóveis foram determinados por meio do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. Não foram utilizadas outras metodologias. 4) Pede – se à Sra. Perita que determine o valor dos imóveis por meio de critérios tecnicamente apropriados, que levem em consideração, o valor unitário de imóveis semelhantes ao objeto da perícia? R.: Sim, conforme mostra no laudo técnico no Anexo III - Processamento dos Elementos Comparativos de Valores.
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5) Há algum projeto do Poder Público que possa implicar desapropriação dos imóveis ou de suas partes? R.: Não. 6) Há alguma restrição, inclusive de natureza ambiental, que afete os imóveis e que baseado em razoável presunção possa afetar os seus valores? R.: Não. 7) Quais são os tipos de usos permitidos para os imóveis e quais são as suas limitações ou restrições existentes na região? R.: São imóveis de uso comercial. 8) Há dívidas como IPTU, taxa de coleta de lixo ou eventuais outros ônus que recaiam sobre os imóveis? R.: Foi levantado junto à Prefeitura Municipal de Santos as dívidas de IPTU de cada sala conforme mostra Anexo IV. 9) Com base no que foi verificado e descrito, pergunta – se: A) Qual é o valor de mercado dos imóveis pelo método comparativo? Quais são os fatores de ponderação e de normalização adotados para esses cálculos? R.: Sala 707 – R$ 294.099,63
Sala 708 – R$ 294.099,63
Sala 709 – R$ 236.179,44
Sala 725 – R$ 236.179,44
Sala 726 – R$ 236.179,44
Sala 910 – R$ 26.179,44
B) Qual é o valor de venda forçada dos imóveis pelo método comparativo? Quais são os fatores de ponderação e de normalização adotados para esses cálculos? R.: Os valores acima relatados foram baseados por método comparativo direto em dados de mercado, sendo venda imediata. C) Qual é o custo de reedição das construções existentes?
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R.: De acordo com a Tabela de dezembro/2018 da SIDUSCON – valor da construção para imóveis comerciais é de R$ 1.825,15
10) Na pesquisa comparativa efetivada para obtenção de preço unitário do terreno e da construção civil, quantas e quais fontes foram consideradas? R.: Não foi considerado preço unitário do terreno e sim o Método Comparativo Direto de valores de oferta de mercado de salas comerciais no Edifício. 11) Foram realizados negócios nos últimos 12 (doze) meses envolvendo venda de imóveis de características semelhantes na região? Se positivo, informar preço unitário por metro quadrado nessas transações? R.: Os valores considerados foram de salas comerciais no Edifício The Blue Officemall, que estão descritos no Anexo III - Processamento dos Elementos Comparativos de Valores. 12) Qual é o valor das construções existentes, levando em consideração o estado de conservação, existência de projeto da edificação, licenciamento, técnica na construção, destinação, efetivo uso, etc. ? R.: Conforme os dados levantados no mercado o valor da construção das salas comerciais é de R$ 5.623,32/ m².
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69
13) Informe a Sra. Perita, o valor de mercado dos imóveis, objetos das garantias, vis a vis, o valor atualizado do passivo financeiro. R.: Sala 707 – R$ 294.099,63
Sala 708 – R$ 294.099,63
Sala 709 – R$ 236.179,44
Sala 725 – R$ 236.179,44
Sala 726 – R$ 236.179,44
Sala 910 – R$ 26.179,44
O valor atualizado do passivo financeiro, estão nos Anexos IV e V que constam as dívidas de IPTU e Condomínio de cada sala.
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1
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUÍZ DE DIREITO DA 11 ª VARA CÍVEL DE SANTOS – SP.
PROCESSO Nº 1012319-53.2017.8.26.0562
Kátia Maria Pereira de Sousa, Arquiteta e Urbanista, registrada no CAU/SP, Carteira nº A27177-2, Perita nomeada e compromissada nos Autos do Execução de Título Extrajudicial – Contratos Bancários que BANCO DO BRASIL SA move contra COMERI LITORAL COMÉRCIO DE VEÍCULOS LTDA e outros referente à penhora dos imóveis, vem respeitosamente à presença de Vossa Excelência, em atendimento ao R. despacho de fls. 774, apresentar suas considerações quanto às impugnações ofertadas pelas partes de fls.756 /764 e 766/771, nas razões a seguir expostas;
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2
Para a avaliação do valor de venda dos imóveis foi utilizado o método comparativo direto com homogeneização por fatores, conforme descrito na Norma Brasileira NBR-14653. Por este método, o imóvel avaliando é avaliado por comparação com imóveis de características semelhantes, cujos respectivos valores unitários (por m²) são ajustados com fatores que tornam a amostra homogênea. Quanto à impugnação do autor; O autor concorda com este perito em vários tópicos do referido Laudo, discordando apenas no tocante a não aplicação do fator de redução de 10% para compensar a habitual superestimativa das ofertas, assim como, para contemplar a natural elasticidade do mercado, no cálculo final. Analisando o Laudo do autor na parte divergente, este perito concluiu que assiste razão ao autor, realmente deixou de aplicar a correção de 10% sobre os valores dos imóveis em estudo, em que pese estar mencionado no item 1.2 do anexo III (fls. 711)., pedindo, desde já, escusas pelo equívoco cometido. Diante do exposto os valores avaliados dos imóveis devem ser retificados, passando a constar o seguinte; Salas 707 e 708 – R$ 292.580,32 – 10% - R$ R$ 12.177,59 (dívida de IPTU) = R$ 251.144,69– DEZEMBRO/2018 Salas 709/725/726 e 910 – R$ 234.959,34 – 10% - R$ R$ 10.721,27 (dívida de IPTU) = R$ 200.742,13 – DEZEMBRO/2018
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3
Quanto à impugnação do réu; Analisando o Laudo divergente, que respeitosamente esse Expert leu atentamente, segue as considerações; Com relação aos exemplos que foram mostrados pelos Réus, de salas comerciais com valores mais altos do que avaliado, tratam-se de ofertas oriundas da internet que fogem totalmente aos valores praticados pelo mercado e não podem ser usados como parâmetro. Já em relação ao agendamento da vistoria, este foi marcado via e-mail (conforme mostra em anexo) no dia 22/11/2018 para os advogados das partes. No dia 26/11/2018 de manhã, dia da vistoria, a Drª Ana Paula entrou em contato pedindo o reagendamento da mesma, já que não tinha conseguido contato com seu assistente técnico. Essa expert considerando o pedido enviou o e-mail no mesmo dia tentando remarcar para o dia 30/11/2018, mas alertou a nobre advogada que seria necessária a concordância da outra parte. (conforme mostra e-mail em anexo). Como não obteve resposta em tempo hábil, e como bem dito a Dra. Ana Paula foi considerada a data inicial em respeito ao nobre colega Sr. Moizés Sanches, que veio de SP e compareceu na data e horário previamente agendado. Como o trabalho elaborado por esta perita, trata-se de avaliação de imóveis por método comparativo direto, entende que não há necessidade de nova vistoria com a presença do Assistente Técnico da Comeri, que como já dito foi avisado da mesma forma que outro assistente e não compareceu.
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4
Porém, esse expert, não se refuta em repetir as vistorias, contudo que fique bem claro, que o agendamento, bem como a comunicação deu-se de forma previa e inequívoca para ambas as partes, dessa forma ressalta e afirma que o contato houve, e inova a boa fé processual no sentido não somente dessa informação, mas que o Assistente Técnico não participou por problemas particulares. Dessa forma este perito está à disposição deste Juízo caso entenda ser imprescindível a realização de novos levantamentos com a participação do Assistente Técnico, cumprindo seu papel como auxiliar da justiça. É de suma importância ressaltar que a conduta do perito com relação aos colegas, deve ser pautada pelos princípios de consideração, apreço e solidariedade, em consonância com os postulados de harmonia da classe, sempre em prol de se obter a justiça para a qual foi chamado. ENCERRAMENTO Na certeza de haver cumprido a honrosa missão confiada por V.Exa., e nada mais havendo a esclarecer, encerra este perito o presente laudo de 04 folhas digitadas e Anexo com cópia dos e-mails enviados, sendo a última datada e assinada.
Santos, 26 de março de 2019.
Arq. KÁTIA MARIA PEREIRA DE SOUSA.
CAU/SP – A27177-2.
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ANEXO I
CÓPIA DOS E-MAILS
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Santos, 22 de novembro de 2018.
Ref. Avaliação Imóvel
Processo: 1012319-53.2017.8.26.0562 – 11ª Vara Cível de Santos
Requerente: Banco do Brasil SA
Requerido: Comeri Litoral Comércio de Veículos LTDA e outros
Prezados Advogados e Assistentes Técnicos:
Na qualidade de Perita Judicial, nos autos em epígrafe venho informar que o início das
diligências foi agendado para o próximo dia 26 de novembro de 2018 (segunda feira) às 14:00
horas no local do imóvel objeto da demanda – Avenida Senador Feijó, nº 686 – salas
707/708/709/725/726 – 7º andar e 910 – 9º andar - Centro– Santos – SP.
Contando, desde já com vossa colaboração, permaneço à disposição para quaisquer outros
esclarecimentos.
Atenciosamente
Kátia Maria Pereira de Sousa
PERITA JUDICIAL
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULOCOMARCA DE SANTOSFORO DE SANTOS11ª VARA CÍVELRua Bittencourt, 144, Salas 62/64, Centro - CEP 11013-300, Fone: (13) 4009-3611, Santos-SP - E-mail: [email protected]ário de Atendimento ao Público: das 12h30min às19h00min
DECISÃO
Processo Digital nº: 1012319-53.2017.8.26.0562
Classe - Assunto Execução de Título Extrajudicial - Contratos Bancários
Exequente: BANCO DO BRASIL SA
Executado: Comeri Litoral Comércio de Veículos Ltda
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Daniel Ribeiro de Paula
Vistos.
Primeiramente necessário esclarecer que o que aqui se discute, é a avaliação
imobiliária dos bens em questão.
Apresenta a parte executada, impugnação à avaliação dos imóveis penhorados,
realizada através de perita nomeada pelo juízo, insurgindo-se contra o valor da avaliação e
suscitando sua nulidade por não ter o assistente técnico dos executados participado do ato.
No caso em tela, não há motivos para arguir a ocorrência de erro na avaliação,
posto que a parte demandada apenas aponta disparidade dos valores indicados pela avaliadora com
base em site imobiliário, demonstrando irresignação quanto ao valor da avaliação, que considera
equivocado.
Contudo, os valores de venda encontrados em anúncios na internet não são
parâmetros para tomada de valor real de mercado, posto que cada proprietário, por vezes não tendo
urgência em vender o bem, informa o valor que deseja para o negócio.
Ademais, em regra, só há que se falar em realização de nova avaliação em razão de
dúvida quando a estimativa do valor tenha sido feita pelo próprio devedor. Esta, aliás, a lição de
ARRUDA ALVIM, ARAKEN DE ASSIS e EDUARDO ARRUDA ALVIM: “(...) poderá ocorrer
'fundada dúvida' motivo relevante e idôneo, apontando erro ou mudança de valor, a critério do
juiz , por força de razões de mercado, relativamente à estimativa inicial do executado, quanto ao
valor do bem nomeado (art. 668, parágrafo único, inc. V)” (Comentários ao Código de Processo
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULOCOMARCA DE SANTOSFORO DE SANTOS11ª VARA CÍVELRua Bittencourt, 144, Salas 62/64, Centro - CEP 11013-300, Fone: (13) 4009-3611, Santos-SP - E-mail: [email protected]ário de Atendimento ao Público: das 12h30min às19h00min
Civil, GZ Editora, Rio de Janeiro: 2012, p. 1.109).
Conclui-se, portanto, que a impugnação ofertada pela parte executada não
apresenta motivo relevante e idôneo, nem aponta erro, incorreção ou mudança de valor dos bens,
considerando, ainda, que a realização de nova prova pericial oneraria ainda mais o executado.
No mais, a presença do assistente técnico no momento da vistoria dos imóveis pela
perita não é motivo para alegação de nulidade do ato, posto que os imóveis poderiam ser por ele
acessados a qualquer momento se assim desejasse.
Nesse contexto, afastada a presente impugnação.
Assim, adoto como sendo os valores da avaliação dos imóveis em questão, aqueles
apresentados pela Sra. Avaliadora Judicial às fls. 779, quais sejam, R$ 251.144,69 para as salas
707 e 708 e R$ 200.742,13 para as salas 709, 725, 726 e 910, para dezembro de 2018.
No mais, cumpra integralmente o credor a determinação de fls. 592/593.
Intime-se.
Santos, 15 de agosto de 2019.
DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA
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