EXMO. DR. JUIZ DE DIREITO DA VARA CÍVEL DO FORO DE GENERAL SALGADO – S.P.

Processo: 0000547-83.2018.8.26.0204

Assunto: Extinção.

Exequente: NIVALDO TOMAZINI e outros.

Executado: JOSÉ TOMAZINI.

Júlio César Cardoso, auxiliar da justiça

nomeado nos autos em epigrafe, comparece perante a Vossa

Excelência, apresentando o laudo e requerendo a juntada do mesmo

aos autos.

Termos em que.

Pede Deferimento.

Indaiatuba, SP. 11 de novembro de 2019.

Júlio César Cardoso Creci/SP – 52.891 – F.

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Laudo de avaliação.

1 – Considerações gerais;

1.1. O presente feito trata-se de autos de cumprimento de sentença, requerido por NIVALDO TOMAZINI e outros, contra JOSÉ TOMAZINI, Processo: 0000547-83.2018.8.26.0204, que flui por esta Vara.

1.2. O bem objeto da perícia encontra-se descrito na Matricula nº 5.073 e 5.074, do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de General Salgado, e possui a seguinte definição; Matricula nº 5.073;

Matricula nº 5.074;

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1.3 De acordo com a decisão de fls 96, diz;

“Foi determinado a avaliação dos imóveis matriculas nº 5.073 e 5.074, do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de General Salgado”.

1.4 De acordo com a decisão de fls 96, dos autos, a MM. Juíza nomeou este auxiliar da justiça para a realização da perícia.

2 – Exames;

2.1 Dos Imóveis;

Os imóveis sendo um livre de construção somente terreno e o outro terreno com construção de sobrado usado como moradia e um galpão com finalidade comercial “oficina para caminhões e etc” que contém as seguintes e principais características;

Matricula nº 5.073, do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de General Salgado - SP.

Designação: Lote 05 da Quadra 01, do Residencial Nancy. Formato: irregular. Área: 1.653,63 metros quadrados.

E o outro imóvel:

Matricula nº 5.074, do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de General Salgado - SP.

Designação: Lote 09 da Quadra 01, do Residencial Nancy. Formato: irregular. Área: 1.534,95 metros quadrados.

2.2 Das Benfeitorias;

2.2.1. No imóvel de Matricula nº 5.073, do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de General Salgado – SP, há uma edificação de natureza unifamiliar com 2 pisos tipo sobrado, feita de tijolos forro de laje sendo a primeira de laje piso e a segunda laje tipo forro e coberta com telha simples, pintada por dentro de tinta simples e por fora parcialmente pintada, imóvel todo revestido com piso frio em todos os cômodos da residência, residência não averbada na matricula, cômodos não bem definidos usados como 2 dormitórios, 2 salas cozinha e copa e área de serviço; Anexo a residência há um galpão feito de estrutura metálica e coberto de telha metálica não averbado na matricula do imóvel de aproximadamente 9 x 19 metros lineares = aproximadamente 171,00 m² sendo

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somente pilares, cobertura e piso sem fechamento, móvel guarnecido de portão de acesso e fechado com cerca.

2.2.2. No imóvel de Matricula nº 5.074, do Oficial de Registro de Imóveis da

Comarca de General Salgado – SP, lote vago de esquina cercado com fio de arrame e atualmente com planta de cana, não apresentando a sensação de lote abandonado.

2.3 Das Benfeitorias;

O local onde situa o imóvel em questão, e servido por;

Rede de água. Rede de coleta e afastamento de esgotos. Rede telefônica. Rede elétrica de iluminação pública. Rede elétrica domiciliar. Pavimentação asfáltica a poucos metros, porem a frente e a lateral

dos imóveis e de Rua de Terra. Serviços postais. Serviços de entrega de gás liquefeito de petróleo; Serviços de coleta de lixo.

3 – Considerações da pericia;

O foco principal deste trabalho é a determinação do valor aproximado de comercialização no mercado imobiliário “Preço de Venda”

3.1 Acerca da conjectura sobre valor, custo e preço, é de se consignar:

3.1.1 As palavras valor e custo, bem como preço, tem significados distintos: preço é a quantia paga pelo comprador ao vendedor e custo é o preço pago mais todas as outras despesas que incorre o comprador na aquisição.

3.1.2 O custo de uma propriedade não é necessariamente igual ao seu valor, embora o custo seja uma prova de valor; por outro lado, na investigação do valor de uma propriedade procura-se conhecer tanto o custo original quanto o custo de reprodução.

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3.1.3 A palavra valor tem muitos sentidos e diversos elementos modificadores e as definições a seguir mostram os sentidos mais usuais em Engenharia de Avaliações.

3.1.4 Valor de mercado é aquele encontrado por um vendedor desejoso de vender, mas não forçado e um comprador desejoso de comprar, mas também não forçado, tendo ambos plenos conhecimentos das condições de compra e venda e da utilidade da propriedade.

3.2 A avaliação de imóveis baseia-se em fatos e acontecimentos que influenciam, em cada momento, o resultado final do valor do imóvel, convindo, sempre que possível, não nos atermos a um único aspecto da questão e, pelo contrário, considerar simultaneamente os fatores “custo” e “utilidade”, este especialmente porque todo valor decorre da utilidade.

3.3 Stanley L. McMichael, em seu “Tratado de Transación”, afirma: “Os avaliadores de propriedades imobiliárias não têm o dom de profecia e será útil recorrer-se a eles para que estimem o valor puramente especulativo da propriedade, muito embora seja frequente desejar o proprietário precisamente este tipo de informações, especialmente quando se tem em vista uma transação”.

3.4.1 De acordo com a regra vigente, na avaliação de imóveis urbanos, serão utilizados os métodos diretos e/ou indiretos. 3.4.2 Os métodos diretos classificam-se em: Método Comparativo (comparação com outros imóveis similares vendidos) e Método de Custo (custo de reprodução ou da soma), também conhecido como Método Evolutivo. 3.4.3 Os métodos indiretos são: Método de Capitalização ou Comparação das rendas; e Método Residual ou de Máximo Aproveitamento Eficiente (Método Involutivo).

4 – Metodologia;

Para estimarmos o valor de mercado do bem em questão, adotaremos 2 (does) métodos sendo; Método de Pesquisa Local “informações com corretores da Região” e Método de Custo (custo de reprodução ou da soma), também conhecido como Método Evolutivo.

4.1 Informações captadas com corretor imobiliário.

Valores para terra nua;

1 - Matricula nº 5.073, frente para a marginal ainda não contendo asfalto mais com potencial de mercado comercial, valor estimado de mercado; R$120.000,00.

2 - Matricula nº 5.074, frente para a rua c, também sem asfalto porem com potencial de mercado para chácara de recreio ou moradia, valor estimado de mercado; R$90.000,00.

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Região aproximada de captação de informações entorno do bem avaliado.

4.2 Calcula da media de valores das construções.

1 – Grupo 2 – Casa.

Padrão Econômico.

Com aproximadamente 120,00 m²;

Ao custo tabela Ibape-sp 2019, de R$ 919,00 o m².

Calculo 120,00 m² x R$ 919,00 = R$ 110.280,00.

___________________________________________________________________

2 – Grupo 4 – Cobertura.

Padrão Médio.

Com aproximadamente 170 m²;

Ao custo tabela Ibape-sp 2019, de R$ 229,00 o m².

Calculo 171 m² x R$ 229,00 = R$ 39.159,00.

4.3 Calculo dos valores apurados.

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4.1.1 Lote = R$ 120.000,00.

4.1.2 Lote = R$ 90.000,00.

4.2.1 Casa = R$ 110.280,00.

4.2.2 Cobertura = R$ 39.159,00.

Total = R$ 359.439,00.

5 – Conclusão;

Diante do exposto, em Novembro de 2019, atendendo ao que ficou determinado pelo MM. Juiz da Decisão que determinou a pericia, o valor de mercado dos imóveis matricula nº 5.073, nº 5.074 e construção e de:

Valor de mercado do imóvel................................ R$ 359.439,00.

Indaiatuba, SP, 11 de Novembro 2019.

Júlio César Cardoso Creci/SP – 52.891-F.

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Anexos fotográficos destinados a mostrar e identificar os imóveis objeto desta perícia.

Matricula nº 5.074, chácara vaga.

Matricula nº 5.074, chácara vaga.

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Matricula nº 5.074, chácara vaga.

Matricula nº 5.073, Fundo da cobertura.

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Matricula nº 5.073, lateral da casa.

Matricula nº 5.073, frente da casa.

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Matricula nº 5.073, canto da frente da casa.

Matricula nº 5.073, área serviço casa.

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Matricula nº 5.073, escada área serviço e piso superior da casa.

Matricula nº 5.073, banheiro da casa.

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Matricula nº 5.073, quarto no térreo da casa.

Matricula nº 5.073, cozinha da casa.

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Matricula nº 5.073, escada da área serviço casa.

Matricula nº 5.073. Cobertura.

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Fim.

Júlio César Cardoso Creci/SP – 52.891-F.

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