Fundamentos Legais da CONSTRUÇĂO A PREÇO DE CUSTO.

CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇAO OU A PREÇO DE CUSTO. ANÁLISE JURÍDICA – FUNDAMENTOS LEGAIS 

Quando se vai comprar ou vender imóvel na planta a primeira coisa que se deve saber é: Qual é o regime de construção adotado no empreendimento? Para isso é preciso que saibamos quais são os regimes de construção que temos previstas em nossa legislação. 

A Lei 4591/64 prevê dois regimes de construção. A Construção por empreitada e a Construção por Administração ou a Preço de Custo. 

Art. 48. A construção de imóveis, objeto de incorporação nos moldes previstos nesta Lei poderá ser contratado sob o regime de empreitada ou de administração conforme adiante definidos e poderá estar incluída no contrato com o incorporador, ou ser contratada diretamente entre os adquirentes e o construtor. 

A construção por empreitada identifica-se como a mais utilizada pelo mercado. Esta preferência se deve ao fato de que o Incorporador tem total gerencia sobre o empreendimento. Define o preço e administra com exclusividade todo o empreendimento. Não há ingerência dos compromissários compradores na construção, e o resultado, o lucro, obtido em relação do custo da obra e o valor cobrado do adquirente lhe ser mais atrativo. A construção por empreitada está prevista no Artigo 55 da Lei 4591/64. Art.55. Nas incorporações em que a construção seja feita pelo regime de empreitada, esta poderá ser a preço fixo, ou a preço reajustável por índices préviamente determinados. § 1º Na empreitada a preço fixo, o preço da construção será irreajustável, independentemente das variações que sofrer o custo efetivo das obras e qualquer que sejam suas causas. § 2º Na empreitada a preço reajustável, o preço fixado no contrato será reajustado na forma e nas épocas nele expressamente previstas, em função da variação dos índices adotados, também previstos obrigatoriamente no contrato. 

Embora seja um dos mais utilizados pelo mercado imobiliário é considerado, pela Doutrina, inseguro ao adquirente se sobre ele não for constituído o patrimônio de afetação. 

“Infelizmente, a par de tantos mecanismos facultados pela lei, insuficientes é verdade, não se vê outra coisa senão a administração unilateral, impositiva e exclusiva dos incorporadores, ditando regras e impondo sua pessoal atuação na manipulação dos recursos e da contratação de bens e serviços, resultando em incorporação clássica, por empreitada. 

HÉRCULES AGHIARIAN – CURSO DE DIR. IMOBILIÁRIO 

A segunda, que é objeto de nosso estudo, é a Construção por Administração ou a Preço de Custo, prevista no Artigo 58 da referida lei 4591/64. 

Tem como característica principal a participação dos adquirentes na gestão da construção do empreendimento. Para esta participação os adquirentes constituirão uma Associação ou Condomínio, mediante Assembléia Geral de Constituição. A Ata de Constituição será Registrada no Cartório de Registro de Títulos e Documentos, faz-se a inscrição no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas do Ministério da Fazenda, e com CNPJ, abre-se uma conta Bancária em nome da Associação para o cumprimento do citado dispositivo legal: Lei 4591/64 - Art. 58. Nas incorporações em que a construção for contratada pelo regime de administração, também chamado "a preço de custo", será de responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o pagamento do custo integral de obra, observadas as seguintes disposições: I - todas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes às transações ou aquisições para construção, serão emitidos em nome do condomínio dos contratantes da construção; II - todas as contribuições dos condôminos para qualquer fim relacionado com a construção serão depositadas em contas abertas em nome do condomínio dos contratantes em estabelecimentos bancários, as quais, serão movimentadas pela forma que for fixada no contrato. A Associação ou Condomínio atuará através de uma Comissão de Representantes ou Conselho Gestor eleito em Assembléia Geral, com no mínimo 03 (três) membros, conforme estatuído no Artigo 50 da ei 4591/64. 

Lei nr. 4.591/64- Art. 50. Será designada no contrato de construção ou eleita em assembléia geral uma Comissão de Representantes composta de três membros, pelo menos, escolhidos entre os adquirentes, para representá-los perante o construtor ou, no caso do art. 43, ao incorporador, em tudo o que interessar ao bom andamento da incorporação, e, em especial, perante terceiros, para praticar os atos resultantes da aplicação dos arts. 31-A a 31-F. § 1º Uma vez eleita a Comissão, cuja constituição se comprovará com a ata da assembléia, devidamente inscrita no Registro de Títulos e Documentos, esta ficará de pleno direito investida dos poderes necessários para exercer todas as atribuições e praticar todos os atos que esta Lei e o contrato de construção lhe deferirem, sem necessidade de instrumento especial outorgado pelos contratantes ou se for caso, pelos que se sub-rogarem nos direitos e obrigações destes. 

A constituição de uma Associação Próconstrução para edificação do empreendimento planejado é abarcada pela Constituição Brasileira, no capítulo que trata dos Direitos e Garantias Fundamentais do Cidadão, CF/1988, Artigo 5º. inc. XVII - - é plena a liberdade de associação para fins lícitos, vedada a de caráter paramilitar; Inc. XVIII - a criação de associações e, na forma da lei, a de cooperativas independem de autorização, sendo vedada a interferência estatal em seu funcionamento; Inc. XXI - as entidades associativas, quando expressamente autorizadas, têm legitimidade para representar seus filiados judicial ou extrajudicialmente; A Associação é uma organização de cidadãos que se reúnem para efetivar um objetivo que lhes é comum. A Constituição da Associação Próconstrução tem como finalidade edificar o empreendimento objetivados por seus associados. O Conceito legal de Associação está estabelecido no Código Civil em seu artigo 53. Art. 53. Constituem-se as associações pela união de pessoas que se organizem para fins não econômicos A Associação Próconstrução não tem fins lucrativos. Isso significa que os valores obtidos pela Associação devem ser utilizados no estrito cumprimento de sua missão social, ou seja, exclusivamente para custear as obras do empreendimento. Não significa, entretanto, que os seus associados não possam obter resultado compensatório decorrente do cumprimento de sua finalidade social. Além de receber a unidade concluída da Associação, havendo por ocasião de sua extinção, saldo remanescente em relação ao custo da Obra, este será ressarcido aos associados na proporção de suas contribuições para o custeio do empreendimento. Assim como na falta de recursos para a conclusão da obra os custos permanecem sendo rateados entre os associados na proporção de suas frações. No que se refere aos poderes da Comissão de Representantes ou Conselho Gestor esta terá e exercerá os poderes que lhes forem conferidos pelo Estatuto ou contrato conforme preceitua o Art. 61 da Lei das dos Condomínios. Lei 4591/64 - Art. 61. A Comissão de Representantes terá poderes para, em nome de todos os contratantes e na forma prevista no contrato: a) examinar os balancetes organizados pelos construtores, dos recebimentos e despesas do condomínio dos contratantes, aprová-los ou impugná-los, examinando a documentação respectiva; b) fiscalizar concorrências relativas às compras dos materiais necessários à obra ou aos serviços a ela pertinentes; c) contratar, em nome do condomínio, com qualquer condômino, modificações por ele solicitadas em sua respectiva unidade, a serem administradas pelo construtor, desde que não prejudiquem unidade de outro condômino e não estejam em desacordo com o parecer técnico do construtor; d) fiscalizar a arrecadação das contribuições destinadas à construção; e) exercer as demais obrigações inerentes a sua função representativa dos contratantes e fiscalizadora da construção e praticar todos os atos necessários ao funcionamento regular do condomínio. A legislação em comento trás os poderes do Conselho em linhas gerais, uma vez que alberga também os casos em que o Incorporador é pessoa estranha ao Condomínio ou a Associação. Entretanto, para os casos em que a Associação Próconstrução é também a incorporadora, como no Sistema Obra pelo Valor Real. O seu Estatuto contempla uma gama de poderes inerentes à condição de Incorporadora. Por exemplo: Outorgar e receber Escrituras, dar e receber quitação, transmitir e receber posse e domínio do terreno e das frações do empreendimento, abrir e movimentar a conta corrente da Associação, fazer pagamentos, firmar contratos com prestadores de serviços e fornecedores de mercadorias, enfim, todos os poderes necessários ao fiel cumprimento de seu Estatuto. Considere-se ainda que a Lei em suas regras gerais não contempla a necessidade de uma contabilidade específica para o empreendimento. Nem tão pouco limita a utilização da conta bancária apenas para os fins específicos da obra, deixa ainda a movimentação da conta

bancária a critério das partes conforme pactuado em contrato. Desta forma, quando o Incorporador é pessoa diversa da Associação, como o próprio Construtor, por exemplo, este não tem que realizar uma contabilidade específica e apartada de suas outras atividades. O profissional de contabilidade, nesse caso, é contratado da construtora e Incorporadora e realiza a escrituração contábil para esta construtora e Incorporadora, que repassa os balancetes previstos na legislação à Comissão de representantes. Também pode ocorrer que este incorporador/construtor pactue no contrato que fica a seu critério a movimentação da conta bancária. “Esses fatos notórios e freqüentes seriam evitados se o legislador tivesse sido mais rigoroso ao dispor sobre a vinculação da conta bancária relativa a cada um dos edifícios, vedando ao incorporador, sacar ou aplicar qualquer quantia não destinada ao fim específico de pagar despesas de material e mão-de-obra efetivamente empregados na construção”. Nascimento Franco e Nisske Gondo – citação Sílvio de Salvo Venosa. A busca sempre crescente por segurança, transparência e pela gestão direta do adquirente, levou juristas e profissionais do mercado imobiliário a consolidarem o sistema associativo através da constituição das Associações Próconstrução como ferramenta eficaz de desenvolvimento da construção. No caso da Associação Próconstrução, pela sua natureza e objetivo, tem obrigatoriamente que realizar contabilidade exclusiva e própria do empreendimento. Além do que este serviço contábil é contratado pela própria Associação, é a Associação que paga os seus honorários, portanto, presta os serviços com exclusivamente direcionado à Associação, não para a construtora ou administrador, de forma que toda a documentação relativa aos lançamentos contáveis fica sempre a disposição da Associação, ou seja, do Conselho Gestor ou de qualquer dos Associados. No que se refere a conta bancária, esta é aberta em nome da Associação é movimentada pelo Conselho Gestor e sua utilização é exclusiva ao empreendimento, obedecendo as regras do seu Estatuto. O sistema associativo, pela transparência que os seus procedimentos encerram, tem se mostrado uma das mais eficientes ferramentas de realização de construção pelo regime de Construção por Administração ou a Preço de Custo. Utilizado inclusive pelo Poder Judiciário. LEI Nº. 357/2006 DATA: 23 DE FEVEREIRO DE 2006 

A Comissão de Representantes ou Conselho Gestor terá poderes também para promover a execução do condômino ou associado inadimplente, em decorrência do tratamento especial que a lei confere aos casos de inadimplência nas aquisições de imóveis na planta, neste regime: Lei 4.591/64 - Art. 63. É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de 3 prestações do preço da construção, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando for o caso, depois de prévia notificação com o prazo de 10 dias para purgação da mora, implique na rescisão do contrato, conforme nele se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo débito respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à parte construída adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o contrato. § 1º Se o débito não fôr liquidado no prazo de 10 dias, após solicitação da Comissão de Representantes, esta ficará, desde logo, de pleno direito, autorizada a efetuar, no prazo que fixar, em público leilão anunciado pela forma que o contrato previr, a venda, promessa de venda ou de cessão, ou a cessão da quota de terreno e correspondente parte construída e direitos, bem como a sub-rogação do contrato de construção. A previsão expressa na legislação na legislação especial com relação a forma de execução do associados ou condôminos inadimplente afasta totalmente a aplicação do Código de Defesa do consumidor, por uma simples razão, na Construção por Administração ou a Preço de Custo, todos os adquirentes tem responsabilidade de pagar pelo custo da obra na proporção de suas frações, na medida em que um ou alguns dos adquirentes não efetuam os pagamentos pontualmente estarão prejudicando o bom andamento da construção, e, via de conseqüência penalizando todos os demais adquirentes que honram seus compromissos com pontualidade. Neste sentido uma das maiores autoridades em condomínio, o Doutrinador que participou da elaboração do anteprojeto da lei 4591/64, CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA afirma: “Se um dos contratantes ou proprietários faltar com a sua contribuição, a caixa condominial estará desfalcada do respectivo montante. E, como os pagamentos têm de ser efetuados, os demais adquirentes terão de suprir o déficit de caixa com seus próprios recursos. Caso não o façam, a conseqüência será a redução do ritmo dos trabalhos, com prejuízo da obra, que não se concluirá no tempo previsto”. Entre os associados ou condôminos não há que se falar em relação de consumo, todos são iguais. Nesta condição essa espécie de execução sumária de um adquirente inadimplente, é, na realidade uma medida de equidade e justiça, razão pela qual não se aplica o Código de

Defesa do Consumidor ao adquirente inadimplente. “Se existe uma lei especial que institui mecanismos próprios para regular os efeitos do inadimplemento do promissário comprador e se o CDC não cuidou de estatuir para o caso, disciplina diferente, o que merece prevalecer, sem dúvida, é a Lei Específica das Incorporações (Lei nº 4.591/64).] Inegavelmente, a Lei nº 4.591/64 é uma lei especial que não foi revogada ou modificada pelo CDC. Continua vigendo, portanto, o mecanismo da venda forçada da unidade do condômino inadimplente, pela Comissão de Representantes dos comunheiros, nos moldes do art. 63 da Lei de Incorporações, mesmo porque se trata de um instrumento de defesa da comunhão, indispensável à realização do projeto econômico relativo à edificação sob a modalidade de incorporação.” Humberto Theodoro Júnior 

Considerando que os Adquirentes são responsáveis pelo custo da obra a legislação prevê que sua adesão ao empreendimento será feita com base em um “orçamento estimativo da Obra”. Também determina a norma legal que este custo estimativo tenha sido feito em no máximo dois meses antes da adesão do adquirente, para evitar que seja colhido de surpresa logo após sua aquisição com um aumento de sua contribuição em razão de atualização do orçamento. A elaboração desse orçamento, de responsabilidade do Construtor, vem rigorosamente prescrito na legislação obedecendo às normas da ABNT “Associação Brasileira de Normas Técnicas”. Visou o legislador alcançar duas situações distintas: 1ª. Impossibilitar o superfaturamento no orçamento para os casos em que a Incorporador é pessoa diversa da Associação, e que de alguma forma pudesse manipular preços em benefício próprio. Problema este que não ocorre na hipótese em que a Associação é a própria Incorporadora. Neste caso ainda que o orçamento estimativo da construtora tenha sido feito com superfaturamento ela não causa qualquer prejuízo ao grupo, uma vez que toda a arrecadação é aplicada na obra e as compras são autorizadas pelo próprio Conselho. Desta forma a única conseqüência seria a ter ter uma maior arrecadação que em conseqüência de um gasto menor proporcionaria uma maior agilidade na obra. 2ª. A de evitar um subfaturamento, ou seja, um orçamento aquém do preço de mercado com o intuito de angariar adesões e que logo adiante surpreenderia o aderente com uma atualização brusca em sua contribuição. Art. 59. No regime de construção por administração, será obrigatório constar do respectivo contrato o montante do orçamento do custo da obra, elaborado com estrita observância dos critérios e normas referidos no inciso II, do art. 53 e a data em que se iniciará efetivamente a obra. Para manter atualizado o orçamento estimativo da Obra, e permitir o equilíbrio entre as contribuições dos adquirentes e a execução correspondente da obra, o mercado adotou como indexador o CUB “Custo Unitário Básico (CUB/m²)”, com amparo na mesma Lei 4.591/64, que determinou a criação do Custo Unitário Básico da construção civil, conforme previsão do artigo 53, inciso I, ficando sob responsabilidade dos Sindicatos estaduais da indústria da construção civil o cálculo e a divulgação de sua variação nos termos do artigo 54 da mesma Lei. 

I - critérios e normas para cálculo de custos unitários de construção, para uso dos sindicatos, na forma do art. 54; 

Art. 54: Os sindicatos estaduais da indústria da construção civil ficam obrigados a divulgar mensalmente, até o dia 5 de cada mês, os custos unitários de construção a serem adotados nas respectivas regiões jurisdicionais, calculados com observância dos critérios e normas a que se refere o inciso I, do artigo anterior. 

Durante estes mais de 40 anos de sua criação a Norma sofreu várias revisões, tendo a última ocorrido em 2007, com introdução de novos projetos-padrão e novo lote básico. Foi uma revisão de grande amplitude que o SINDUSCON/MG participou efetivamente através de sua Assessoria Econômica componde e coordenando as Comissões de Estudo, no âmbito da ABNT. Entre as principais alterações introduzias estão os novos projetos-padrão, que o SINDUSCON/MG destaca: 

“Novos projetos arquitetônicos, estruturais e de instalações. Além disso, ocorreu a adaptação às novas legislações urbanas; subsolos; terrenos definidos; projetos diferentes para cada padrão de acabamento; inexistência de diferenciação pelo número de quartos; novo lote básico de insumos e introdução de metodologia de orientação para a coleta de preços do CUB/m². Os projetos-padrão foram totalmente refeitos, sem qualquer ponto de equivalência ou semelhança com os projetos anteriores. Foram considerados os aspectos do mercado atual de

edificações na definição dos projetos arquitetônicos, levando-se em conta que a Norma, por ter abrangência nacional, deve procurar consolidar um projeto que atenda as inúmeras legislações municipais.” 

Vale destacar que a construção por Administração ou a Preço de Custo tem pelo menos dois formatos de seqüência de cronograma: 

1. Quando o próprio construtor é o incorporador, normalmente se estabelece como norte um cronograma físico em razão dos compromissos assumidos com os adquirentes por via de conseqüência terá que ter um cronograma financeiro que lhe de sustentação. Por exemplo: O cronograma físico estabelece que até o 9º. Mês deverá ser construído a segunda laje do prédio, para tanto o cronograma financeiro deverá prever um aporte financeiro de R$.900.000,00 divididos em R$.100.000,00 por mês, dentro desse período havendo impossibilidade de alguns associados honrarem suas contribuições os demais teriam que desembolsar quantia maior para cumprir o cronograma, ou a construtora tendo suporte financeiro anteciparia. 2. De outra forma, que, aliás, é a mais utilizada, é o cronograma financeiro determinar o andamento das obras. Assim, conforme a arrecadação mensal do grupo de associados o conselho Gestor autoriza a Construtora a executar as Obras que caibam no orçamento da do mês respectivo. 

A conseqüência natural por qualquer das modalidades de ajuste do cronograma na Construção por Administração ou a Preço de Custo é o enquadramento do custo à execução da obra, como preleciona Caio Mario da Silva Pereira: 

“A administração assegura ao adquirente a .justeza do preço em relação ao custo real, embora o traga em constante incerteza, porque as elevações de salário e aumento nos preços de materiais às vezes são tão bruscas e sensíveis que deslocam para níveis mais altos as prestações ajustadas." 

Caio Mário da Silva Pereira. Condomínio e Incorporações 2,ed. Rio de Janeiro-Forense, 

Com efeito, o Ordenamento jurídico propicia à Construção por Administração ou a Preço de Custo, alicerçada no sistema associativo através da Associação Próconstrução a segurança jurídica não alcançada por nenhum outro formato de construção, nem mesmo pelo patrimônio de afetação, que apesar de isolar o patrimônio de forma assemelhada à Associação Próconstrução, por continuar o empreendimento sob responsabilidade de terceiro incorporador, ainda que minimize, não livra os adquirentes dos transtornos com a sua falência ou insolvência. Risco este que não existe em relação à Associação Próconstrução. CONCLUSÃO: O comando legal que determina procedimentos de acordo com rigorosas normas técnicas a serem seguidos durante o período de execução da obra, pelo Construtor como em relação ao Orçamento estimativo do empreendimento pelas normas da (ABNT), pelo Contador (realizando lançamentos e emitindo balancetes e respeitadas as normas técnicas do Conselho Regional de Contabilidade), a abertura de Conta Bancária que aliada as disposições do Estatuto de Constituição da Associação tem finalidade específica e exclusiva para os atos de construção do empreendimento, movimentada pelo Conselho Gestor, por meio da qual se arrecadam as contribuições e se realizam os pagamentos, tem o condão de propiciar de forma transparente e com razoável facilidade o entendimento do Conselho e demais assoados quanto ao andamento das Obras do empreendimento. Favorecendo também o deslinde de eventuais litígios decorrentes do negócio imobiliário pelo poder judiciário.Colaboração: Clarice Ribeiro dos Santos. Formada em Direito pela Faculdade de Direito de Curitiba Pós-graduada em Processo Civil pela UNICEMP. Autora do Livro Tabelionato Total pela Editora Camões – Co-autora do Livro – Inventários e Rompimentos Conjugais por Escritura Pública – Praticando a Lei 11.441/2007. Ed. Russel. Professora de Direito Notarial pela Faculdade Camões e Inoreg

A construção pelo sistema de condomínio fechado é uma construção a preço de custo, fiscalizada pelos condôminos a qualquer hora, em qualquer circunstância. A construtora elabora um projeto do empreendimento, faz o orçamento total da obra, e as pessoas interessadas formalizam a sua adesão ao grupo de condôminos mediante o pagamento de uma taxa. 

Esse grupo será responsável pelo fornecimento do capital necessário para todos os custos gerados pelo empreendimento, até a sua conclusão e entrega formal, incluindo não apenas os custos de construção, mas também impostos, taxas, emolumentos, despesas legais, etc.

A modalidade está submetida à rígida disciplina da lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Cabe à construtora a responsabilidade técnica pela condução da obra e pela gerência de todas as atividades administrativas, que serão remuneradas pela cobrança de um percentual de 20% sobre os valores do custo previsto.

Esse percentual já está incluído no orçamento da obra, e todas as despesas podem ser apreciadas, a qualquer tempo, através de prestações de contas elaboradas mensalmente para acompanhamento dos condôminos, que elegem uma comissão de representantes para este fim. 

A transparência de todo o processo ajuda a evitar desperdícios, tornando o custo do imóvel ainda mais atraente para o morador ou investidor face aos preços de mercado, que costumam ser de 20 a 30% mais altos, de acordo com a localização.

Atuando desde 1981 no mercado de condomínio fechado, a Galwan construiu uma história de credibilidade não só pela qualidade dos empreendimentos, mas também por fatores que vão além da legislação que rege a construção em condomínio fechado. 

Na evolução de seus trabalhos, a empresa verificou que o sistema de condomínio fechado tinha três aspectos inibidores e criou situações para afastar essa desconfiança. São três esses aspectos, que diferenciam o Condomínio Fechado Galwan dos demais condomínios fechados:

- Disponibilidade de caixa para cobrir eventual inadimplência;- Opção de preço fechado para reforçar a credibilidade do orçamento;- Taxa de administração limitada ao orçamento; 

Disponibilidade de caixaA Galwan tem disponibilidade de recursos e liquidez para garantir o término da obra caso haja uma inadimplência de até 6%, percentual quatro vezes acima do valor da inadimplência estatisticamente verificada nos condomínios Galwan.

Orçamento dentro da realidade e opção de preço fechadoO orçamento é um dos itens mais importantes na credibilidade de uma construtora que trabalha pelo sistema de condomínio fechado. Quando é muito baixo, pode funcionar como “isca” para atrair condôminos, mas as surpresas futuras são inevitáveis, tendo como conseqüência mais comum a inadimplência, já que as pessoas acabam se deparando com um valor muito além do orçado.

Quando o orçamento é feito dentro da realidade, pode até trazer surpresas positivas, como a devolução do que foi orçado e não foi efetivamente gasto.

Como uma obra em condomínio fechado não tem preço, e sim custo previsto, a Galwan garante o preço fechado, para o condômino que quiser fazer esta opção, mediante o pagamento do custo previsto mais 10%, a chamada cobertura do risco.

Nesse caso, a construtora compromete-se a arcar com as despesas que ultrapassarem o custo total previsto na unidade coberta pelo risco. Na Galwan, como tradicionalmente o custo previsto e o custo real são muito próximos, poucas pessoas fazem a opção pela cobertura de risco.

A empresa tem publicado todas as obras já concluídas, informando a variação entre o custo previsto e o custo final, e em apenas três casos o custo final ficou abaixo do que as pessoas se programaram para pagar. 

Não há cobrança de taxa de administração sobre o excedente do custo previstoOs condôminos só são responsáveis pelo pagamento das despesas do empreendimento efetivamente apuradas e devidamente comprovadas. Assim, se houver algum custo inferior àquele inicialmente estimado, será cobrado o seu valor real e não o estimado. O inverso também acontece, quando os custos, por qualquer razão, ultrapassam a estimativa inicial. 

Quando a obra fica mais barata que o orçamento previsto, o excedente é devolvido integralmente para os investidores. Quando fica mais cara, os condôminos têm que suprir o que for necessário para a conclusão da obra.

No entanto, não há cobrança de taxa de administração do excedente do custo previsto, para não haver vantagens para a construtora se a obra ficar mais cara.

CONDOMÍNIO A PREÇO DE CUSTO

Veja como funciona a construção em condomínio a preço de custo, passo a passo.

1. O processo começa quando uma construtora ou imobiliária contrata um terreno para a viabilização do empreendimento. O terreno pode ser pago em dinheiro ou permutado por área construída no próprio edifício.

2. Um arquiteto faz o anteprojeto do Edifício, seguindo a orientação da construtora que pretende lançá-lo, obedecendo às normas e coeficientes da Prefeitura Municipal e, principalmente, a aceitação do mercado.

3. Uma imobiliária coloca sua equipe de corretores em campo para formar um grupo de pessoas que tenham poder aquisitivo suficiente para arcar com o custo da construção, a qual será feita num período de quatro a cinco anos.

4. Os interessados assinam a Carta de Adesão ao plano, informando que aceitam formar o grupo e que, em Assembléia Geral, concordam em instituir o Condomínio, legalizá-lo segundo a Lei Federal n. 4.591/64. O memorial descritivo também acompanha a carta de adesão. Vale lembrar que os valores de tabela estabelecidos na adesão dos apartamentos, são estimativos e estão ligados ao indexador CUB - Custo Unitário Básico, que determina o Custo Global da Obra. Importante salientar que o CUB - Custo Unitário Básico é calculado mensalmente pelos Sindicatos da Construção Civil e é um indicador orientativo, ou seja, não retrata fielmente o custo real da obra, que apenas é obtido através de um orçamento completo, que é contratado depois de todos os projetos prontos.

5. Na Assembléia de constituição do grupo, geralmente discutem o projeto, o valor estimado para execução da obra, o percentual que caberá a cada um no custeio e o banco onde será aberta a conta-corrente para receber os depósitos dos Condôminos, sendo também eleita pela maioria uma comissão de representantes.

6. A Comissão de Representantes, composta por três ou mais Condôminos, terá como incumbência, entre outras coisas: aprovar e contratar os projetos – movimentar a conta-corrente bancária – fiscalizar as contas da obra – analisar e aprovar os orçamentos de compras de material ou equipamentos para a obra – convocar, junto com a administradora, as Assembléias Gerais.

7. Estas assembléias gerais são realizadas semestralmente, e são tratados em pauta assuntos de interesse do Condomínio como: eleição da nova comissão de representantes, prestação de contas, andamento da obra, atualização das parcelas que também são feitas semestralmente e assuntos gerais.

8. O cronograma de execução da obra é estipulado inicialmente, porém o seu andamento depende diretamente do desembolso do condomínio, de acordo com as possibilidades financeiras do grupo, ou seja, tal cronograma está sujeito a alterações e está exposto ao fator inadimplência.

9. Depois da 1ª Assembléia e aprovação dos projetos junto aos poderes públicos, é feita a instrumentação jurídica, a qual é levada a registro na Matrícula do Registro de Imóveis da cidade, juntamente com a incorporação e as frações ideais.

10. Documentos principais: Instrumento de Instituição do Condomínio, firmado por todos os condôminos; Compromisso de compra e venda de Frações ideais do Terreno (se foi permutado por área) que será firmado com o proprietário do Imóvel; Instrumento de contratação da Construtora para administrar e executar a obra com todas as cláusulas previstas na Lei n. 4.591/64.

11. Quando a obra termina e recebe o “habite-se” da Prefeitura, a construção é levada ao Registro de Imóveis para ser averbada na respectiva matrícula.

Diante de todos esses processos descritos acima, podemos dizer que temos formado um Condomínio a preço de custo, onde o cliente adquire uma unidade no seu valor real e comercializa a valor de mercado, uma das grandes vantagens deste negócio.

CESSÃO EM CONDOMÍNIO FECHADO

O condomínio fechado para a edificação de um prédio de apartamentos constitui-se quando um grupo de pessoas contrata entre si o custeio da obra, em regime denominado de construção por administração, também chamado “a preço de custo” (Lei nº 4.591/64, art. 58), que delegam a uma empresa construtora a incumbência da realização da obra. Em geral, a empresa construtora, em face da sua especialização e experiência profissional, elabora o projeto arquitetônico e de engenharia, estimando os custos que serão rateados entre todos os condôminos. O terreno sobre o qual será erguido o prédio pode tanto ser de propriedade da própria construtora como de um ou alguns dos condôminos, cabendo aos condôminos não proprietários do terreno, além de contribuir para o custeio da obra, também pagar o valor correspondente à respectiva fração ideal do terreno.

Após constituído o condomínio fechado, em que os condôminos dividem entre si as frações ideais do terreno e comprometem-se a custear integralmente a realização da obra, é lícito a qualquer condômino, não mais se interessando pelo empreendimento, ceder os seus direitos a outra pessoa, a qual ficará sub-rogada, em todos os seus direitos e obrigações, perante o condomínio. Essa cessão de direitos, todavia, via de regra, somente é válida se o condômino cedente estiver em dia com suas contribuições, condição essencial para que o negócio possa ser aceito e validado perante a comissão de representantes, que exerce a função primordial de fiscalizar a execução da obra e zelar pelo adimplemento das obrigações originalmente contratadas (Lei nº 4.591/64, art. 61). 

No que diz respeito ao novo condômino que ingressa, como cessionário dos direitos sobre o contrato de condomínio fechado, a garantia que este terá quanto à segurança desse negócio jurídico dependerá, em primeiro lugar, da relação de confiança e da credibilidade pessoal dos demais condôminos participantes do empreendimento. O condomínio fechado para a construção de imóvel coletivo pode ser comparado a uma sociedade de objeto determinado. Se inexistir conhecimento pessoal, confiança e aceitação recíproca entre os sócios-condôminos, quanto à reputação e solvência destes, os riscos de inadimplemento poderão comprometer a conclusão da obra. Em segundo lugar, a segurança do negócio fica vinculada à idoneidade da empresa construtora, o que poderá ser aferido ou constatado com base em empreendimentos concluídos e em declarações ou certificações de competência técnica que podem ser fornecidas pelas entidades representativas da classe, como a ADEMI ou o SINDUSCON. Em terceiro lugar, a segurança do negócio depende da forma e dos procedimentos legais adotados para a constituição do condomínio fechado. Assim, se a constituição do condomínio fechado e a atribuição das frações ideais tiver sido realizada através de escritura pública com registro no cartório de imóveis, a cessão do contrato poderá ser realizada sob a forma de compra e venda da fração ideal, o que já garante ao cessionário a condição de proprietário. Do contrário, se o condomínio fechado for meramente constituído e formalizado em instrumento particular, sem registro no cartório de imóveis, a qualificação do cessionário como proprietário dependerá da conclusão da obra, da expedição do habite-se e do posterior registro imobiliário da construção e das suas unidades autônomas.

    

Ivanildo Figueiredo – Tabelião Público do 8º Ofício de Notas da Capital e Professor da Faculdade de Direito do Recife (UFPE). E-mail: ivanildo@tabelionatofigueiredo.com.br

RESPONSABILIDADE CIVIL NA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA “A PREÇO DE CUSTO” Fernando Augusto Cardoso de MagalhãesOAB/MG 104.130Advogado especialista em Direito Imobiliário - PUC/PRSócio-fundador Magalhães Sociedade de AdvogadosDiretor-Jurídico do Instituto Brasileiro de Estudos Imobiliários -IBEIEmail:magalhaes.sadv@gmail.comBlog: magalhaesadv.wordpress.comTel. 031-2526.13.51 e Cel. 031-9827-49-27  A Lei de Condomínio e Incorporações (Lei 4.591-64) traz em seu art. 28, parágrafo único, e art.29, os elementos que definem o contrato de incorporação imobiliária. Resumidamente, trata-se de um negócio jurídico no qual o incorporador se obriga a promover e realizar uma construção para fins de alienação das unidades imobiliárias autônomas, com pagamento à vista, ou em prestações.Sendo a construção de unidades autônomas um dos elementos caracterizadores da incorporação imobiliária, a lei criou duas modalidades distintas de construção e contratação desta, ou seja, o regime da empreitada (art.55) e o regime de administração (art.58).Vale ressaltar que, apesar da lei expressamente ter mencionar apenas duas modalidades, a doutrina, representada por João Nascimento Franco e Nisske Gondo, também classifica como sendo outra modalidade de construção na incorporação, “a construção por conta e risco do incorporador” (art.41 e 43).Porém, apenas nas modalidades de construção por empreitada e por administração existe a figura jurídica da comissão de representantes, que dependendo do regime contratado, possui distintas funções e responsabilidades dispostas em cada um dos artigos (art.55 e art.58), sendo a principal delas, as que definem a responsabilidade civil do construtor e a da comissão de representantes, quanto ao regular progresso da obra contratada.Sabemos que várias são as ações de rescisão contratual cumuladas com indenização por danos materiais e morais promovidas por consumidores contra as construtoras em razão do atraso na entrega das unidades imobiliárias ou em razão da má qualidade dos materiais empregados na construção.Sendo assim, cabe-nos aqui, definirmos a responsabilidade civil de cada um dos atores destes regimes de construção (comissão de representantes x construtores), conforme o tipo de contrato eleito.No caso da construção por empreitada, a responsabilidade civil perante o adquirente em decorrência de atraso na obra ou utilização de materiais em desacordo com o definido no plano de construção, é fixada pelo art.57 da Lei 4.591-64, definindo o construtor/incorporador como principal responsável.Já, na construção por administração, também conhecida como “a preço de custo”, será o condomínio, representado pela figura jurídica da comissão de representantes, o responsável pelo pagamento do custo integral da obra, pela velocidade nela imprimida e pela qualidade do material usado na obra, portanto, deixa de ser o construtor/incorporador, o único responsável, conforme nos ensina o ilustre, Prof. Everaldo Augusto Cambler:Ao exercer as prerrogativas inerentes à sua função, a comissão de representantes fiscaliza a construção e pratica todos os atos necessários ao funcionamento regular do procedimento em condomínio. Dessa maneira, reduz-se, em certa medida., o âmbito da obrigação assumida pelo incorporador perante os adquirentes, deixando de responder pelos atos danosos praticados pela comissão de representantes no exercício dos poderes a ela conferidos. (Everaldo Augusto Cambler, Responsabilidade civil na incorporação imobiliária, São Paulo: Ed. Revista dos Tribunais, 1997, p. 222).Nesse passo, verificado que o atraso na obra ou que a aplicação de material de má qualidade decorreu, exclusivamente, por inobservância da comissão de representantes das suas

obrigações insculpidas no art.58, em nada contribuindo a construtora contratada para a existência do dano, somente o condomínio, deverá responder civilmente perante os adquirentes.E, nesse sentido, vêm decidindo os nossos tribunais:Ação de rescisão de contrato c;c devolução de quantias pagas - construção por administração - obrigação dos condôminos. Não tendo os condôminos cumprido com suas obrigações de custearem a obra da forma como foi contratado e de acordo com os artigos 58 e seguintes da Lei n.4.591-64, não podem os mesmos responsabilizar à construtora pelo atraso na construção e nem cobrar dela a restituição das prestações pagas. (TJMG - Apelação Cível n.377.812-5 - Rel. Des. Valdez Leite Machado - Data da Publicação: 17-02-2002)Compromisso de compra e venda - Construção a preço de custo - Velocidade, custo e qualidade da obra de responsabilidade dos compradores, por sua Comissão de Representantes - Diferença de metragem desprezível - Defeitos de construção verificados - Dano moral inocorrente - Sucumbência recíproca - inocorrência, diante do mínimo sucumbimento da ré - Sentença reformada apenas nesse aspecto - Agravo Retido não conhecido, apelo dos compradores improvido e da construtora provido em parte. (TJSP – Apelação Cível n. 138.535.4/8-00 – Rel. Des. Percival Nogueira - Data da Publicação: 12-06-2003).Por fim, para que os construtores/incorporadores melhor se previnam contra as demandas judiciais surgidas por questões de responsabilidade exclusiva da comissão de representantes no regime da construção “a preço de custo“, caberá a estes, tão somente, estarem bem assessorados em seus negócios jurídicos imobiliários.* Publicado na Revista Obras Online – Edição de Janeiro

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PERGUNTAS FREQUENTES1.      Que segurança eu tenho neste tipo de investimento?

 R.  A Segurança no Sistema Obra a Preço de Custo é total, pois ele tem como característica principal a participação dos adquirentes na gestão da construção do empreendimento. Para essa participação os adquirentes através de Assembléia Geral de Constituição do Condomínio que assumirá a condição deIncorporador com total controle orçamentário, fiscal, contábil, financeiro, administrativo e construtivo.

 2.      Com é constituído o Condomínio Incorporador?

 R. A Ata de Constituição será Registrada no Cartório de Títulos e Documentos, faz-se a inscrição no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas do Ministério da Fazenda e abre-se uma conta Bancária em nome do Condomínio para o cumprimento do previsto no Artigo 58 da Lei 4591/64.

 3.      Quem dirige o Condomínio Incorporador?  

 R. O Condomínio atuará através de um Comitê Gestor com no mínio 03 (três) membros (condôminos) e fiscalizado por uma Comissão Fiscal eleitos em Assembléia Geral.

 4.      Já existe o valor da obra?

 R. Existe um valor da obra com base em um orçamento estimativo. Ao Condômino cabe os custos do projeto arquitetônico, fração do terreno, taxas, serviços e

materiais, conforme o orçamento estimativo, atualizado mensalmente pelo CUB-PR, fornecido pelo Sinduscon/PR.

5.   Os valores de pagamentos são determinados em contrato?    

R.  O Plano de Investimento é feito com base no orçamento estimativo e corrigido mensalmente pelo CUB fornecido pelo SINDUSCON/PR. A cada fase da obra concluída é feito uma compatibilização e se houver defasagem entre o orçamento da obra e custo efetivo será efetuado o alinhamento, portanto, novos aportes poderão ocorrer.

6.   Existe Alvará de Construção? 

R.  Os lançamento são feitos com base em pré-projetos e somente após a Assembléia Geral de Constituição do Condomínio Incorporador e a escritura definitiva em nome  do Condomínio Incorporador é dado andamento ao processo de Aprovação do Projeto e obtenção de Alvará de Construção junto aos órgãos competentes. 

7.   As áreas privativas e comuns da unidade aderida são definitivas?

R. Quando da aprovação do Projeto Arquitetônico pode haver alteração por exigência dos órgãos públicos, neste caso será efetuado o alinhamento. 

8.   Qual é a prazo de entrega da obra?

R. É a mesma do Plano de Investimento constante da Tabela de Participação Financeira, podendo ser alterado por decisão em Assembléia Geral do Condomínio Incorporador.

9.   Já tem memorial descritivo?

R.  Sim, e deve ser disponibilizado para os interessados, e acompanhar a proposta de adesão, entretanto, pode ser alterado por decisão em Assembléia Geral do Condomínio Incorporador.

10.   Existem juros nas parcelas?

R.  Não. Se houver atraso no aporte financeiro combinado haverá multa de 2% com 1% de juros ao mês, mais a variação do CUB – SINDUSCON/PR.

11.  O que é CUB?

R.  Custo Unitário Básico da Construção Civil, que informa mensalmente a variação do custo do metro quadrado da construção civil, espelhado em itens de mão de obra e de materiais básicos para todo o tipo de edificação, fornecido pelo SINDUSCON-PR Sindicato da Indústria da Construção Civil. www.sinduscon-pr.com.br

12.  Quem contrata a construtora e qual a sua função.

R. A construtora é Pré-Contratada pela STARLIT e participa ativamente do processo de planejamento fornecendo orçamento estimativo da obra conforme Pré-projeto Arquitetônico, quando da constituição do Condomínio é contratada pelo Condomínio Incorporador como executora da obra e participa junto com aSTARLIT e os Arquitetos de todas as fases até a efetiva aprovação do Projeto junto aos órgãos públicos até a obtenção do Alvará de Construção. A partir de então é responsável técnica pela execução da obra até a sua efetiva conclusão devendo observar estritamente o previsto em contrato podendo ser substituída pelo contratante em caso de não estar trabalhando a contento, em caso de falência ou concordata.

13.  Quem é a STARLIT e qual a sua função?

R.  A STARLIT Planejamento, Gestão e Marketing SS Ltda, www.starlitplanejamento.com.br, tem expertise em Planejamento e Gestão de Lançamentos Imobiliários Auto Financiados pelo Sistema Obra a Preço de Custo, planeja empreendimentos a partir de um Contrato de Intenções com o proprietário de um terreno, de um projeto arquitetônico, orçamento estimativo, cronograma de obra e plano de investimentos, estratégia de marketing adequado para cada empreendimento. Formado o Grupo de Investidores a STARLITconvoca uma Assembléia Geral de Constituição do Condomínio Incorporador formada pelos investidores, (perguntas 1, 2 e 3), que atua assessorado pela STARLIT durante toda a construção do empreendimento até a efetiva entrega das unidades aos condôminos.

14.  Quais as vantagens de incorporar uma obra pelo Sistema Obra a Preço de Custo?

R.  Além da total segurança da conclusão da obra a maior vantagem é a financeira, pois após o término da obra o aderente terá uma rentabilidade significativamente superior a praticada pelo mercado imobiliário tradicional. Pois no Sistema Obra a Preço de Custo o lucro que seria do incorporador é dos aderentes.

15.  Quem administra o investimento dos aderentes para execução da obra?

R. Na Assembléia Geral de Constituição do Condomínio Incorporador que determina o início dos investimentos, é eleito o Comitê Gestor e a Comissão Fiscal (perguntas 1, 2 e 3). Toda a execução da administração financeira, administrativa, contábil, construtiva e documental é feita pelo Comitê Gestor, fiscalizado pela Comissão Fiscal e assessorados pela STARLIT.

16.  Se houver inadimplência quem arca com a mesma?

R.  Três parcelas consecutivas ou não sem pagamento caracterizam inadimplência conforme previsto noEstatuto Interno do Condomínio Incorporador e a unidade retorna para o mesmo que repassa para outro aderente através de leilão publico. O valor pago é devolvido no final da obra, atualizado pelo CUB/PR, descontado multa por rescisão de contrato, taxa de planejamento, administração e honorários de comercialização.

17.  Posso “vender” a minha unidade antes de concluída a obra?

R.  A qualquer momento após efetivada a adesão o condômino pode transferir (com lucro efetivo) a sua cota parte, correspondente a unidade aderida, através de INSTRUMENTO PARTICULAR DE CESSÃO DE DIREITOS RELATIVOS A ADESÃO AO CONDOMÍNIO INCORPORADOR.

18.   O que acontece se o grupo não se constituir?

R. Os cheques emitidos pelos aderentes referente a Proposta de Adesão ao grupo, só é depositado depois de ocorrer a Assembléia Geral de Constituição do Condomínio Incorporador onde todos os procedimentos são aprovados e o grupo começa a funcionar legalmente. Caso o grupo não se constitua, os cheques serão devolvidos aos emitentes e todos os atos pré-constitutivos se tornam nulos.

19.  O que é “fração ideal de solo” e quando vou obter a Escritura?

R. É a parte que correspondente a fração do terreno, onde vai ser edificado o empreendimento, proporcional ao número de unidades e tecnicamente proporcional à quantidade de metros quadrados, das unidades e das garagens escolhidas. Será escriturada quando da conclusão total da obra e da contribuição financeira.

20.  Além dos aportes previstos no Plano de Investimento que outro ônus terei?

R.  Pela escrituração da sua unidade: ITBI (2,4%), FUNREJUS (0,20%), escritura, registro de imóveis e  certidões.