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FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO PARA HOSPITAIS: UM GUIA PRÁTICO

CARO(A) LEITOR(A)O setor da saúde privada no Brasil vem passando por grandes

transformações, conforme mostramos em nossas outras edições de

e-books sobre o tema.

Além do aumento da competição, as operadoras de saúde,

especialmente as cooperativas médicas, sofrem com o enorme

desafio da Constituição da Margem de Solvência para atender a

exigência da resolução 209 da ANS.

Neste cenário, a estratégia predominante está no controle de

custos e controle da qualidade. Por isso, a verticalização é a

tendência clara no segmento.

Como então construir um hospital ou recursos próprios, quando

os investimentos são muito altos?

Basicamente temos duas alternativas: 1) Construímos captando

dívidas com bancos (tema de outro e-book) ou 2) Desenvolvemos

Fundos de Investimentos.

Veremos como funciona este segundo modelo e porque ele pode

ser útil para a Construção de Hospitais.

Explore o E-Book!

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SOBRE O E-BOOKAs decisões sobre construção de um hospital ou recursospróprios na área da saúde são decisões complexas, envolvendodiversas simulações e conhecimento bastante específico sobregestão de negócios hospitalares aliado à análise financeira.

Este e-book é direcionado para gestores de empresas na área,especialmente, para Diretores de Operadoras de Saúde eMédicos Empreendedores.

Lembre-se, como todo empreendimento, a Análise de Viabilidade é o primeiro passo para a decisão. (Leia o nosso e-book sobre Análise de Viabilidade. Baixe Aqui!)

Desta forma, considerando a existência de um projeto viável, vamos aqui explicar a forma de captação via Fundo de Investimento Imobiliário – FII.

Antes, vamos apresentar brevemente os tipos de fundos. Em seguida, iremos descrever as suas características, agentes participantes, estratégias e exemplos recentes no Brasil.

Aproveite a leitura e mãos à obra!

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O QUE SÃO FUNDOS DE INVESTIMENTOS?

Os Fundos de Investimentos Imobiliários – FIIs, foramcriados pela Lei Lei nº 8.668 /1993 como uma formade condomínio fechado na modalidade de comunhãode recursos com destinação para aplicação emrecursos imobiliários sejam residenciais ou comerciais.

A inspiração para a criação do Fundo veio do modelobastante comum nos EUAs, conhecidos como REITS(Real Estate Investment Trust), utilizados para captar edesenvolver empreendimentos imobiliários.

A partir de 2008 com a instrução da CVM 472/08, osfundos se consolidaram como importante instrumentopara captar recursos com investidores pessoas físicas ejurídicas.

Desde então, favorecidos pela redução das taxas dejuros, os investidores passaram buscar por fundoscomo alternativas aos investimentos em renda fixa.

Já as empresas, puderam utilizar os FII para alavancarseus investimentos com custos menores de captaçãoem relação aos financiamentos praticado pelos bancos.

O funcionamento do FII depende de aprovação para a suaconstituição, conforme critérios da Comissão de ValoresMobiliários.

Após aprovação da CVM, a distribuição de cotas, com arespectiva captação de recursos pode ocorrer sob duasnormativas (CVM) que devem ser seguidas de acordo como perfil do investidor. São Elas:

▪ Instrução 400: Dispões de Regras e procedimentosespecíficos para a distribuição aberta para investidoresnão qualificados. É a instrução que deverá ser seguidapara o caso de captação com os cooperados de umaUnimed ou investidor pessoas físicas comuns.

▪ Instrução 476: Exige esforços restritos, com dispensaautomática de registro. Porém deve ser destinadoexclusivamente a investidores profissionais.

Os investidores profissionais são aqueles que possueminvestimentos superiores a R$ 10 milhões.

Portanto, para ser um instrumento mais democrático, aInstrução 400 é a melhor forma para captar recursos compessoas físicas (tais como cooperados).

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ESTRATÉGIAS DOS FIISOs Fundos Imobiliários podem ser constituídos para adquirir bens e direitos originários desde a aquisição até a incorporação imobiliária, coma compra ou locação de um imóvel, tal como um Hospital.

Um Fundo possui CNPJ próprio e possui a vantagem para captar dívida no mercado financeiro, podendo alavancar a sua própria estratégia,caso assim prefira. De maneira geral, as estratégias para a constituição do FII são:

Aferir rendimento com o

aluguel de um ou mais

imóveis, sujeitos à lei

8.245/91. É o caso da

locação de um hospital

para uma operadora de

saúde.

Obter Renda

Incorporação de imóveis,

terrenos e projetos de

construção para

posterior venda.

Desenvolvimento

Aquisição de títulos

e valores mobiliários

de renda fixa e

variável com lastro

imobiliário.

Financeira

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AS PRINCIPAIS VANTAGENS DO FII PARA COOPERATIVAS

Orientação

EstratégicaVantagens da Captação por FII

Sustentabilidade

Financeira

1. Por ser um contrato de locação, não há o endividamento da Cooperativa e não afeta os indicadores de liquidez e de

endividamento monitorados pela ANS;

2. A despesa com a locação do imóvel é deduzida da base de cálculo dos Impostos PIS e COFINS, reduzindo o custo efetivo do

aluguel para a cooperativa;

3. Menor comprometimento de Caixa da cooperativa que poderá investir em outros serviços e ativos;

Sustentabilidade

Operacional

1. O Cooperado tem acesso às melhores condições de trabalho e observa a destinação operacional do investimento realizado;

2. É um melhor instrumento de Governança, pois oferece mais segurança, transparência e confiança aos investidores e cooperados.

3. Possibilita a oferta de serviços de alta complexidade, valorizando a profissão médica para enfrentar a o crescimento da

concorrência.

Alinhamento com

o Cooperado

1. Não exige a participação de todos os cooperados. A participação é facultativa.

2. As Pessoas Físicas recebem remuneração isenta de Imposto de Renda – IR (caso o FII tenha mais de 50 pessoas participantes)

3. O valor por quota pode ser estabelecido para permitir o acesso de qualquer cooperado que queira investir na construção do

Hospital.

4. É um instrumento democrático que permite a participação de cooperados, singulares, federações, clientes e funcionários

5. Forma alternativa para ampliar a remuneração médica, incrementando seus rendimentos como investidor;

6. Permite a saída do cooperado com a venda das suas cotas por valor de mercado. Espera-se que a cota seja valorizada ao longo

do tempo, tal como o que ocorre com ativos imobiliários.

7. Alinha o interesse entre os participantes do fundo que serão incentivados a gerar fluxo de pacientes e serviços.

Separamos abaixo as principais vantagens para captação por Fundo Imobiliário para a Construção de Hospitais para as Cooperativas Médicasconforme 3 orientações estratégicas predominantes no sistema cooperativista.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Há diversos modelos para captação de recursos com o objetivo de

construção de um Hospital. O Fundo Imobiliário é uma alternativa

para envolver cooperados, clientes, investidores e sociedade com

o objetivo comum: melhorar a qualidade saúde regional com

eficiência, resolutividade e economicidade.

Por isso, acreditamos que este instrumento é capaz de alinhar

interesses e será amplamente utilizado para suprir a escassez de

crédito e a demanda por melhores oportunidades investimentos e

recursos na saúde.

No entanto, a decisão para a construção do hospital deve ser

muito bem embasada por estudos técnicos que permitam analisar

o melhor modelo de negócios, com a análise de viabilidade e

planejamento para cada um dos serviços que serão oferecidos

pelo Hospital.

O trabalho demanda muito tempo de planejamento, estudo e

desenvolvimento até o início da operação hospitalar. Por isso,

analise com cuidado cada possibilidade de cenário.

Desejamos muito sucesso às cooperativas médicas!

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SOBRE O AUTOR

É graduado em Administração e em Ciências Contábeis, Mestre e Doutor em Administraçãopela FEA-RP/USP. Realizou a Análise de viabilidade dos Hospitais das Unimeds das cidadesde Ribeirão Preto, Juiz de Fora, Salto/Itu, Presidente Prudente, Cachoeiro do Itapemirim e dediversas outras operadoras de saúde.É Diretor na XVI Finance na Área de Viabilidade de Projetos na Saúde.Contato: adriel@xvifinance.com.br (16) 99211 9660

Prof. Dr. Adriel Branco

SOBRE A EMPRESA

A XVI Finance é uma consultoria especializada na atuação no sistema de saúde suplementarno Brasil. Busca trazer soluções inovadoras na área financeira em sintonia com as maisavançadas práticas do mercado e do ambiente acadêmico. Cada projeto envolve uma imersãono negócio do cliente bem como relatórios personalizados e abordagens customizadas.Atualmente, já são mais de 45 projetos nas áreas de Valuation, Diagnóstico & EstruturaçãoFinanceira e Captação de Recursos, com resultados expressivos a todos a seus clientes.

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