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Fundo Fechado de Investimento Imobiliário Santa Casa 2004

Relatório de Gestão Exercício de 2007

Longa se torna a espera / The long wait

Comité de Investimentos

Carlos de Sottomayor Vaz Antunes Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles Ricardo Bruno Cardoso Amantes

Peritos Avaliadores

Abacus Savills Aguirre Newman DTZ J. Curvelo

Auditor

Baptista da Costa & Associados

Carteira

Número de investimentos: 11 Área bruta locável total: 44.000 m² Número de Inquilinos: 35 Localização dos Investimentos: Área Metropolitana de Lisboa

Ambiente de Negócio

Escritórios Em 2007 assistiu-se a uma inversão de tendência no mercado europeu de

investimento, que já estava em marcha quando da eclosão dos incidentes

geralmente designados “subprime crisis”, e que foi por estes significativamente

acentuada.

Ainda antes da crise no mercado hipotecário americano, os ”yields” tinham

parado de cair nos principais mercados europeus. Por exemplo, indícios de

estabilização foram sentidos em Londres desde o segundo trimestre, ainda que

num ambiente de abundância de capital. Depois do Verão, essa abundância

cessou, agravando uma conjuntura que já não era totalmente favorável à

2

apreciação dos activos imobiliários. Em consequência, o imobiliário inglês caiu

1.6% em Setembro, a maior queda mensal dos índices do Investment Property

Databank desde Maio de 1990.

A situação no mercado português foi diversa. Em contraciclo com os mercados

europeus, o pequeno mercado nacional atravessou os últimos anos subjugado

por um stock de espaços vagos apreciável, que muito lentamente foi sendo

consumido pela procura gerada por uma economia sobre o anémico. Em 2007

a nova oferta foi, segunda a Jones Lang LaSalle, de apenas 77.000 m², e a

absorção de 185.000 m². Pela primeira vez desde 2002, o fosso entre “take up”

e nova oferta fechou-se (figura 1). Esta evolução traduziu-se, naturalmente, na

contracção da “vacancy rate”, e na correspondente subida das rendas, cuja

apreciação a aludida JLL situa em cerca de 15% no CBD de Lisboa.

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Ano

m2

Supply (m2) Take Up (m2)

Figura 1: Take up e nova oferta no mercado de escritórios de Lisboa (ffonte: CWHB, CBRE,

Aguirre Newman, Jones Lang LaSalle, análise FundBox)

Retalho

Durante o exercício continuou a assistir-se à abertura de unidades a ritmo

assinalável, totalizando 8 centros comerciais - 8ª Avenida (São João da

Madeira), Arena Shopping (Torres Vedras), Dolce Vita Ovar e Funchal, Forum

Castelo Branco, Porto Gran Plaza, Alegro (Alfragide) e Rino & Rino (Batalha) –

e 5 retail parks – City Park Chaves e Torres Novas, Lima Retail Park, Braga

Retail Center e Viseu Retail Park. Esta significativa actividade traduziu-se,

segundo a Cushman & Wakefield, na entrada de cerca de 250.000 m² de área

bruta locável (ABL) neste segmento de mercado (dos quais 180.000 m² em

centros comerciais), fazendo o stock ascender a aproximadamente 2,9 milhões

de m² de ABL (dos quais 2,4 milhões de m²). Fora dos formatos comerciais

3

mais habituais, abriu ainda em 2007 a loja Ikea de Matosinhos, com 36.000 m²

de ABL e a maior da marca na Península Ibérica.

Habitação

De acordo com o Índice Confidencial Imobiliário, a valorização média do

imobiliário residencial português ter-se-á fixado em 1.2% em 2007, sendo que

as propriedades residenciais novas ter-se-ão apreciado 1.5% durante o ano, e

as usadas apenas 1%. Os dados da avaliação bancária à habitação divulgados

pelo Instituto Nacional de Estatística apontam para um crescimento do preço

do metro quadrado no Continente inferior, e fixado em 0.7%, acima do do ano

anterior mas inferior ao de 2005, o último ano em que os preços médios da

habitação cresceram em termos reais (figura 2).

0,00%0,50%1,00%1,50%2,00%2,50%3,00%3,50%

2005 2006 2007

cresc. p/m2 inflação

Figura 2: crescimento dos preços da habitação e do nível geral de preços (fonte: INE, análise

Fundbox)

O “stock” de casas vagas situa-se, segundo o EuroConstruct, no nível elevado

de 689.000, corresponde a 16 anos de absorção aos níveis actuais desta.

Portugal é o segundo país da Europa em fogos por 1000 habitantes (521),

apenas atrás da Espanha. No final do exercício, a taxa média no crédito à

habitação praticada pelos bancos portugueses fixou-se (Banco de Portugal,

Boletim Estatístico) em 5,2%, mais do dobro da taxa de inflação, em marcado

contraste com a conjuntura de taxa real nula verificada no final de 2003. Assim

sendo, não surpreende que o crédito à habitação tenha crescido em 2007

cerca de €9.000 milhões, substancialmente abaixo do máximo histórico de

€12.000 milhões verificado em 2006.

4

Assim sendo, o enquadramento geral no mercado residencial no ano de 2007

não foi propriamente pujante. Tal não foi, no entanto, sinónimo de apatia

generalizada, com vários segmentos muito activos, como as zonas do Chiado,

Príncipe Real, Infante Santo, Junqueira, Ajuda, Belém e Alcântara, em Lisboa,

produtos de gama alta no Algarve, em Oeiras e em Cascais, e a generalidade

da cidade do Porto.

Análise concorrencial

No início do ano, o Santa Casa 2004 posicionava-se, em termos de NAV, no

37º lugar entre os fundos imobiliários portugueses (quadro 1):

Posição Nome do Fundo Soc. Gestora Tipo de Fundo NAV (€ milhões)

1 GESPATRIMÓNIO RENDIMENTO ESAF Aberto 1.292,5

2 FUNDIMO Fundimo Aberto 825,6

3 BPN IMONEGÓCIOS BPN Imofundos Aberto 597,7

(...) (...) (...) (...) (...)

8 IMORENDA TDF Fechado 263,3

9 IMODESENVOLVIMENTO Imopólis Fechado 250,5

(…) (...) (...) (...) (...)

35 CITATION Banif Fechado 55,0

37 SANTA CASA 2004 Fundbox Fechado 53,1

38 OLIMO Millennium Fechado 50,1

Quadro 1: ranking, Dezembro de 2006 (fonte: CMVM, análise fundbox)

Entre os fundos fechados, ocupava a 37ª posição no início do exercício (quadro

2).

Posição Fundo Sociedade Gestora NAV (€ milhões)

1 IMORENDA TDF 263,3

2 IMODESENVOLVIMENTO Imopólis 250,5

3 BPN IMOREAL BPN 212,9

(...) (...) (...) (...)

35 CITATION Banif 55,0

37 SANTA CASA 2004 Fundbox 53,1

38 OLIMO Millennium 50,1

(...) (...) (...) (...)

Quadro 2: ranking dos fundos fechados, Dezembro de 2006 (fonte: CMVM, análise FundBox)

5

No final do exercício, regista-se uma descida de seis posições no “ranking”

geral (quadro 3) e uma subida de quatro no “ranking” dos fundos fechados

(quadro 4).

Posição Nome do Fundo Soc. Gestora Tipo de Fundo NAV (€ milhões)

1 GESPATRIMÓNIO RENDIMENTO ESAF Aberto 1.096,8

2 FUNDIMO Fundimo Aberto 822,1

3 BPN IMONEGÓCIOS BPN Imofundos Aberto 597,4

(...) (...) (...) (...) (...)

5 NOVIMOVEST Santander Fechado 370,8

(…) (…) (…) (…) (…)

8 IMORENDA InterFundos Fechado 263,3

9 IMODESENVOLVIMENTO Imopólis Fechado 260,7

10 IMOSOTTO ACUMULAÇÃO Millennium BCP Fechado 210,5

(…) (...) (...) (...) (...)

42 IMOCAR Norfin Fechado 54,1

43 SANTA CASA 2004 Fundbox Fechado 53,9

44 OLIMO InterFundos Fechado 50,2

Quadro 3: “ranking”, Dezembro de 2007 (fonte: CMVM, análise fundbox)

Posição Fundo Sociedade Gestora NAV (€ milhões)

1 NOVIMOVEST Santander 370,8

2 IMORENDA InterFundos 263,3

3 IMODESENVOLVIMENTO Imopólis 260,7

(...) (...) (...) (...)

32 IMOCAR Norfin 54,1

33 SANTA CASA 2004 Fundbox 53,9

34 OLIMO InterFundos 50,2

(...) (...) (...) (...)

Quadro 4: ranking dos fundos fechados, Dezembro de 2006 (fonte: CMVM, análise FundBox)

6

Actividade do Fundo

2007 foi o terceiro exercício completo do Santa Casa 2004, constituído a 26 de

Novembro de 2004 com uma duração inicial de oito anos.

Durante o exercício, o Fundo não realizou qualquer investimento, e procedeu

ao seu primeiro desinvestimento, tendo alienado, em Agosto, seis edifícios, na

Rua D. Pedro V, em Lisboa, à Eastbanc. Este primeiro desinvestimento ilustra

de forma apropriada o estilo de investimento, centrado no valor acrescentado,

que se tem pretendido imprimir à gestão do Fundo. Tendo este sido constituído

para adquirir uma carteira pré-existente, esta incluía um edifício na Rua D.

Pedro V, de pequena dimensão e arrendado a taxas inferiores às do mercado.

Uma estratégia de valor acrescentado passava, assim, inevitavelmente pelo

ganho de escala para viabilizar uma superior rentabilização do activo. Foi

possível negociar e adquirir, em 2006, cinco edifícios adjacentes ao

inicialmente detido, e, em sequência, libertar vários espaços arrendados a

taxas insatisfatórias nos edifícios adquiridos. O conjunto constituído já

evidenciava a escala indispensável a um projecto de regeneração

potencialmente satisfatório, e motivou oferta de compra da Eastbanc, promotor

norte-americano particularmente activo na área do Príncipe Real. O negócio foi

concretizado em Agosto, tendo o Fundo encaixado €4,2 milhões,

correspondentes a um lucro de €1,1 milhões sobre um investimento de €3,1

milhões. A taxa interna de rentabilidade anualizada do investimento, cujos cash

flows estão patentes na figura 3, fixou-se em 24%.

Figura 3: “Cash flows” do investimento nos edifícios da Rua D. Pedro V (análise Fundbox)

-3,000,000.00

-2,000,000.00

-1,000,000.00

0.00

1,000,000.00

2,000,000.00

3,000,000.00

4,000,000.00

2004 2005 2006 2007

7

Foi ainda assinado, em Dezembro, contrato promessa de compra e venda do

Quartel do Rio Seco com a Chamartin Imobiliária, por €15.95 milhões, operação

cujo calendário de concretização depende do licenciamento do projecto de

loteamento daquela propriedade.

Levando em conta esta operação e a ausência de novos investimentos, o

desinvestimento líquido no exercício atingiu €3.8 milhões, correspondente a

7.3% do valor da carteira imobiliária no início do exercício. O número de

imóveis em carteira desceu 35%, para 11, e o respectivo valor 5.5.%, para

€48.66 milhões (figura 4).

0

3

6

9

12

15

18

2006 2007

#

47

47.5

48

48.5

49

49.5

50

50.5

51

51.5

52

€M

Figura 4: evolução da carteira imobiliária

8

A carteira imobiliária gerou rendimentos de €1.4 milhões (2.7% do respectivo

valor inicial), e implicou desembolsos, relativos a manutenção, conservação e

contrapartidas por rescisões de contratos de arrendamento, de €480 mil.

O Fundo iniciou o exercício com um peso de aplicações imobiliárias de 97%, e

encerrou-o com um peso de 90 % (figura 5).

45.000.000

50.000.000

55.000.000

2006 2007

Carteira Imobiliária NAV

R

Figura 5: carteira imobiliária e NAV, 2006 e 2007

9

A composição da carteira de activos no final do exercício é evidenciada no

quadro 5.

Descrição Valor do Imóvel (em euros)

1. Imóveis situados em Estados da União Europeia 1.2 Projectos de Construção e Reabilitação Habitação

Rua Fernandes Tomás 812,500

ServiçosLargo Conde Barão, nº9 a 12 1,189,060

1.4 Construções Acabadas 1.4.1 Arrendadas Habitação

Rua Actor Taborda, nº20 a 24 727,246

Rua Actor Taborda, nº26 a 34 1,615,500

Palácio Valada da Azambuja 2,416,066

Comércio ServiçosAv. Da Liberdade, nº194/Rua Rodrigues Sampaio,

nº11 a 13 14,020,732

Rua D. Pedro V, nº2 a 6 4,412,386

OutrosRua Calçada Boa-Hora, nº130 12,782,000

1.4.2 Não Arrendadas Habitação

Avenida Casal Ribeiro, nº55 2,987,000

Av. Almirante Reis, nº78 7,343,244

Comércio Outros

Lugar de Aldeia de Juzo 4,054,500

Total 52,360,233

Juros Decorridos7. Liquidez 4,232,539

7.1.2. Depositos à Ordem 10,626

7.2.1. Depósitos com pré-aviso e a prazo 2,391 4,221,913

9. Outros Valores a Regularizar -2,740,564

9.1. Valores Activos 173,321

9.2. Valores Passivos -2,913,886

Total 1,491,974

Valor Líquido Global do Fundo 53,852,207

Quadro 5: composição da carteira a 31.12.07

O valor da UP subiu 1.47% no exercício, fixando-se em €5.3852 a 31 de

Dezembro de 2007 (figura 6).

10

50,000,000.00

51,000,000.00

52,000,000.00

53,000,000.00

54,000,000.00

55,000,000.00

Jan-

07

Fev-

07

Mar-

07

Abr-

07

Mai-

07

Jun-

07

Jul-

07

Ago-

07

Set-

07

Out-

07

Nov-

07

Dez-

07

€

5.3000

5.3200

5.3400

5.3600

5.3800

5.4000

5.4200

5.4400

€

Valor Líquido Global do Fundo Valor da Unidade de Participação

Figura 6: NAV e valor da unidade de participação

Na estrutura da carteira (figura 7), as operações realizadas traduziram-se num

decréscimo de peso dos activos comerciais (2% versus 5% no início do

exercício) bem como do peso dos activos residenciais (28% versus 29% no

inicio do exercício), tendo em contrapartida o peso dos edifícios de escritórios

aumentado ligeiramente (37% versus 36% no início do exercício), continuando

assim a ser a classe de activos predominante na carteira.

Estrutura da carteira (valor)Projectos em

Licenciamento

33%

Escritórios

37%

Comércio

2%

Habitação

28%

figura 7: Estrutura da carteira, em valor, a 31.12.07.

Em número de imóveis, continua a componente residencial a ser predominante.

No entanto, e tal como no exercício transacto, a esmagadora maioria dos

rendimentos provém dos arrendamentos comerciais (figura 8), embora com

peso ligeiramente decrescente (89% versus 92% no exercício transacto).

11

Estrutura da Carteira ( Rendimento)

11%

89%

Habitação Serviços

Figura 8 – Decomposição do Rendimento pelos segmentos da Carteira

O “yield” bruto médio ponderado da carteira era, no final do exercício, de

2.11%, discriminado como consta da figura 9 .

0.00% 1.50% 3.00% 4.50% 6.00% 7.50%

yield bruto

Largo Conde BarãoLargo Calhariz - Palacio de

Av. Casal Ribeiro 55Rua Actor Taborda 20/24Rua Actor Taborda 26/34

Rua Fernandes TomásRua D. Pedro V 2/6Quartel do Rio Seco

Av. da Liberdade/ Rua RRS 11/13Aldeia de Juzo

Almirante Reis 78

edif

ício

Yield Bruto 2007 Yield Bruto 2006

Figura 9: “yields” brutos no final do exercício, 2006 e 2007.

Como é patente, subsistem várias ocorrências de “yields” baixos relativamente

aos níveis correntes, a que os planos de valorização em curso pretendem

obviar.

Os resultados líquidos foram de €782,988, que correspondem, com as regras

contabilísticas aplicáveis, como melhor detalhado na nota 2 ao anexo às

contas, à valorização do fundo. Decompondo esta em rendimentos líquidos da

carteira, custos de estrutura e ganhos de capital (figura 10), verificamos que o

12

crescimento do Fundo se baseou na valorização da carteira, que ficou

ligeiramente abaixo de €1.3milhões. A valorização do Fundo fixou-se a um nível

inferior aos dos ganhos de capital, por força da permanência de um “yield”

ainda baixo na carteira, insuficiente para cobrir, por si só, os custos de

estrutura.

-1,500,000

-1,000,000

-500,000

0

500,000

1,000,000

1,500,000

Rendimentos

líquidos da

carteira

Custos de

estrutura

Ganhos de

capital

Resultado

(pre-g.c.)

Valorização do

fundo

Figura 10: decomposição da valorização do Fundo

Análise propriedade a propriedade

Passamos de seguida em revista a carteira do Fundo, propriedade a

propriedade, de acordo com a categorização introduzida no Relatório de

Actividades semestral de 2005.

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1. Propriedades parcialmente devolutas

Largo do Conde Barão, 9-12

Encontra-se em execução a obra, com prazo de finalização para Maio de 2008, do

projecto para recuperação das fachadas e cobertura de edifício e remodelação de 4

apartamentos (3T3+1 e 1T2+1), ambos para arrendamento.

Av. Casal Ribeiro, 55 e Rua Actor Taborda, 18-24 e 26-34

Para os actuais quatro edifícios (incluindo o n.º 37 da Casal Ribeiro, propriedade da

SCML), ambos em mau estado, parcialmente devolutos, foi preparado um projecto

relativamente ao qual se encontra em apreciação o pedido de informação prévia na

CML. Este projecto de Arquitectura inclui um edifício residencial, com 94

apartamentos (tipologias T0, T1 e T2), comércio e estacionamento, todos para

arrendamento.

No edifício da Actor Taborda, 20 dado mau o estado em que se encontrava a

cobertura (em perigo de ruptura) houve necessidade de uma intervenção urgente ao

nível do reforço estrutural e da sua impermeabilização.

Rua Fernandes Tomás, 29

Para este edifício, em mau estado e parcialmente devoluto, encontra-se em

aprovação projecto das especialidades na CML. Este projecto consiste numa

renovação do edifício, recuperação das fachadas e cobertura e de 4 apartamentos

(3T3+1 e 1T2+1), todos para arrendamento.

O início da obra está previsto para Maio de 2008.

2. Edifício na Av. da Liberdade

Foi terminado o licenciamento em curso, com a emissão da licença de utilização.

Ficou assim ultrapassado o principal obstáculo à realização da escritura de compra e

venda do edifício, que deverá realizar-se tão cedo quanto for possível concluir os

processos registrais pendentes.

Foram iniciados contactos com o IPJ tendo em vista definir e acordar os termos do

contrato de arrendamento para os pisos 2 a 9.

14

3. Edifícios adquiridos devolutos

Rua D. Pedro V, 2-6

Foram executadas pequenas obras de drenagem e de impermeabilização para

solução de problemas que o edifício evidenciava à data da aquisição pelo Fundo, e

foram executadas, a contento, as correspondentes obras na clarabóia do terraço e

na caixa de elevadores.

Quartel do Rio Seco

Foi celebrado com o Departamento de Jogos da Santa Casa da Misericórdia de

Lisboa contrato de arrendamento, de curto prazo e para uso como armazém,

permitindo rentabilizar o imóvel enquanto o processo de loteamento em curso não é

concluído.

Foi assinado ainda CPCV com a Chamartin, no valor de €15.950.000, operação cujo

calendário de concretização depende do licenciamento do projecto de loteamento

daquela propriedade.

4. Novas aquisições

Aldeia do Juzo

Edifício em mau estado, totalmente devoluto, encontra-se em apreciação junto da

SCML, estudo prévio de projecto para Hospital de Retaguarda / Cuidados Intensivos

(80 pessoas a assistir; 42 quartos), para posterior licenciamento de projecto de

Arquitectura na CMC.

Almirante Reis, 78

Encontra-se em aprovação projecto de Arquitectura na CML para edifício residencial,

para arrendamento e realojamento, que inclui 37 apartamentos com tipologias T1,

T2 e T3, comércio (lojas de rua), estacionamento e arrecadações

Palácio de Valada e Azambuja

Palácio em mau estado, parcialmente devoluto, com projecto de Arquitectura em

apreciação na CML (com aprovação prévia do IGESPAR), que consiste na

recuperação das fachadas e cobertura e construção de 10 apartamentos 4T0 / 3T1 /

3T2 (3º e 4º piso/ cobertura). Durante este ano, foram realizados 11 rescisões de

contratos de arrendamento.

15

Perspectivas para 2008

O conjunto de acções tendente a dar à carteira com que o Fundo foi dotado

uma gestão com rumo definido deu frutos pela primeira vez em 2007, com o

desinvestimento no conjunto de imóveis da Rua D. Pedro V. Espera-se em

2008 concluir uma segunda operação, com a concretização da prometida

alienação do Quartel do Rio Seco.

Não tendo sido possível concretizar em 2007 a aquisição dos dez imóveis

constantes do programa de investimento inicial que, por razões diversas, não

foram ainda adquiridos pelo Fundo, a Sociedade Gestora continuará

empenhada na criação de condições para concretizar esta operação.

Continuará a ser dada especial atenção às oportunidades que o mercado

proporcione e que possam potenciar a rentabilidade da carteira existente.

Agradecimentos

O Conselho de Administração da Sociedade Gestora deseja apresentar os

seus agradecimentos

• À Caixa Geral de Depósitos, pela importante intervenção enquanto

Banco Depositário;

• À Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, pela colaboração

prestada;

• Ao Senhor Revisor Oficial de Contas, que acompanhou sempre

prontamente a actividade e formulou valiosas recomendações;

• Aos Senhores Peritos Avaliadores, de cuja experiência e conhecimentos

a gestão do Fundo muito beneficiou.

Lisboa, 12 de Março de 2008

O Conselho de Administração da Sociedade Gestora

____________________________ Carlos de Sottomayor Vaz Antunes, Presidente

16

____________________________ Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão, Vice-Presidente e Presidente da Comissão Executiva

____________________________ João Paulo Batista Safara, Vogal da Comissão Executiva

__________________________ Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles, Vogal da Comissão Executiva

__________________________ Luís Filipe Rolim de Azevedo Coutinho, Presidente da Comissão de Auditoria

____________________________ Luís Manuel Soares Franco, Vogal da Comissão de Auditoria

____________________________ Isabel Maria Marques Ucha, Vogal da Comissão de Auditoria

__________________________ James Alistair Preston, Vogal

_________________________ Alfonso Cuesta Castro, Vogal

_______________________ Ricardo Bruno Cardoso Amantes, Vogal

17

18

19

20

Anexo às Demonstrações Financeiras

Introdução

As demonstrações financeiras, compostas pelo Balanço, Demonstração

dos Resultados e Demonstração dos Fluxos Monetários, foram elaboradas

segundo o disposto no Regulamento nº2/2005, de 14 de Abril de 2005, que

estabelece o regime a que deve obedecer a contabilidade dos Fundos de

Investimento Imobiliário.

O referido Regulamento impõe a divulgação de informação que permita

desenvolver e comentar os valores incluídos nas demonstrações financeiras, e

ainda quaisquer outras consideradas úteis para os Participantes dos Fundos de

Investimento.

Nesta perspectiva, as notas omissas não são aplicáveis ou a sua

apresentação não é relevante para a interpretação das referidas

demonstrações financeiras.

A constituição do Fundo de Investimento Imobiliário “Santa Casa 2004”,

foi autorizada pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários em 31 de Maio

de 2004, tendo iniciado a sua actividade a 26 de Novembro do mesmo ano.

Dos aspectos e políticas contabilísticas mais relevantes, utilizadas na

preparação das demonstrações financeiras, salientam-se os seguintes:

A. Comissão de Gestão

A comissão de gestão representa um encargo do Fundo, a título

dos serviços prestados pela sociedade gestora.

De acordo com o Regulamento de Gestão, esta comissão é

calculada diariamente, por aplicação de uma taxa anual de 1.5% (um

vírgula cinco por cento) sobre a média aritmética simples, dos valores

líquidos globais do Fundo, cobrada trimestralmente (ver nota 14).

21

B. Comissão de Depósito

Esta comissão destina-se a fazer face às despesas do Banco

Depositário alusivas aos serviços prestados ao Fundo.

Segundo o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada

diariamente, por aplicação de uma taxa anual de 0.5‰ (zero vírgula

cinco por mil) sobre a média aritmética simples dos valores globais do

Fundo. A comissão é cobrada semestralmente e tem um valor mínimo

de €10,000 (dez mil euros).

C. Unidades de Participação

O valor de cada unidade de participação é calculado dividindo o valor

líquido global do Fundo pelo número de unidades de participação em

circulação. O valor líquido do património corresponde ao somatório das

rubricas do capital do Fundo, ou seja, unidades de participação,

variações patrimoniais, resultados transitados, resultados distribuídos e

resultado líquido.

As “Variações Patrimoniais” resultam da diferença entre o valor

de cada subscrição ou resgate de unidades de participação e o seu valor

base, situação não verificável no Santa Casa 2004.

A 31 de Dezembro de 2007 o Capital do Fundo é constituído

apenas pelo valor base das unidades de participação, pelos resultados

transitados e pelo resultado líquido do exercício, conforme dados

apresentados na nota 2.

D. Especialização de exercícios

O Fundo regista os seus proveitos e custos de acordo com o princípio

da especialização dos exercícios, sendo reconhecidos à medida em que

22

são obtidos e incorridos, independentemente do seu recebimento ou

pagamento.

E. Imóveis

Os imóveis adquiridos pelo Fundo são contabilizados pelo valor

de transacção, acrescido dos emolumentos notariais, custos registrais,

imposto de selo, avaliações prévias à aquisição, assim como das obras

de melhoramento e recuperação, quando, pela sua natureza, sejam

considerados capitalizáveis. Nos termos da Lei em vigor, os imóveis não

são amortizados, de modo a espelhar o seu valor venal, definido de

acordo com o melhor preço que poderia ser alcançado, caso fossem

vendidos em circunstâncias normais de mercado.

A política seguida pelo Fundo quanto ao reconhecimento ou

desreconhecimento dos imóveis como um activo toma em consideração

o princípio da “substância sobre a forma”. Nestas circunstâncias,

sempre que os benefícios e os riscos inerentes aos imóveis são

substancialmente transmitidos com a celebração do contrato promessa,

as transacções são normalmente contabilizadas já que a celebração da

respectiva escritura fica apenas pendente de questões de natureza

formal.

Tendo em conta o Decreto-Lei nº 60/2002, de 20 de Março, com

as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei nº 13/2005, de 7 de

Fevereiro, os imóveis adquiridos devem ser precedidos de pareceres de,

pelo menos, dois peritos avaliadores independentes.

Os bens imóveis são avaliados com uma periodicidade mínima

bianual e sempre que ocorram alterações significativas nos seus valores.

A valorização de cada imóvel é definida pela Sociedade Gestora, sendo

examinada em cada exercício por confrontação do seu valor

contabilístico com o resultante da avaliação dos peritos independentes,

23

não podendo o valor contabilístico ser superior ao da média aritmética

simples das avaliações periciais.

As mais-valias (Mv) ou menos-valias (mv) que decorram do

ajustamento do custo dos imóveis ao seu valor venal, ainda que

potenciais, são reconhecidas, respectivamente como ganhos ou perdas

(contas 833 – Ganhos em operações financeiras e activos imobiliários e

733 – Perdas em operações financeiras e activos imobiliários) por

contrapartida das contas de ajustamentos (conta 38 – Ajustamentos em

activos imobiliários).

O reconhecimento das mais valias relativas ao imóvel prometido

comprar, decorre do facto do fundo dispor de controlo sobre o mesmo.

Nos imóveis destinados a arrendamento, as rendas são

reconhecidas como proveito do ano a que respeitam, sendo as

recebidas antecipadamente contabilizadas na conta “Receitas com

proveito diferido”.

No que respeita às beneficiações de imóveis, as mesmas só serão

objecto de capitalização se alterarem a estrutura do imóvel e a sua

valorização.

Contas de Terceiros

As dívidas de terceiros espelham o valor que se espera realmente

receber. Quando os inquilinos detenham mais de dois meses de renda

em mora, proceder-se-á à constituição do respectivo ajustamento pelo

excedente daquele limite. As situações em contencioso são ajustadas na

totalidade. De referir, que à data de 31 de Dezembro, existem

ajustamentos de dividas a receber de clientes apresentados no passivo

do balanço na rubrica “Ajustamentos de dividas a receber” (Nota 8 e

11)

24

Regime Fiscal

Os rendimentos prediais líquidos, obtidos no território português,

à excepção das mais-valias prediais, são tributados á taxa autónoma de

20% (vinte por cento). Tratando-se de mais valias prediais, há lugar a

tributação, autonomamente, à taxa de 25% (vinte e cinco por cento),

que incide sobre 50% (cinquenta por cento) da diferença positiva entre

mais-valias e as menos-valias realizadas no exercício.

As aplicações financeiras são tributadas a uma taxa de 20%

(vinte por cento) com retenção na fonte (ver nota 12).

De acordo com o Orçamento de Estado para 2007, os imóveis do

fundo ficaram sujeitos a Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e a

Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT),

sendo que as taxas são reduzidas a metade.

NOTAS ÀS CONTAS

Nota 1 – Valia Potencial em Imóveis

ImóveisValor

Contabilístico (A)

Média das Avaliações

(B)Valia Potencial

A-BLargo Conde Barão, 9/12 1,189,060 1,189,059 0

Av. Casal Ribeiro, 55 2,987,000 3,141,500 154,500

Rua Actor Taborda, 20/24 727,246 727,246 0

Rua Actor Taborda, 26/34 1,615,500 1,615,500 0

Rua Fernandes Tomás, 29 812,500 812,500 0

Rua D. Pedro V, 2/6 4,412,385 4,412,385 0

Rua Calçada Boa-Hora, 130 12,782,000 12,782,000 0

Av. Da Liberdade 194; RRS 11/13 14,020,732 14,020,732 0

Aldeia de Juzo - Lg S. Gabriel 4,054,500 4,054,500 0

Av. Almirante Reis, 78 7,343,244 7,343,244 0

Palácio Valada e Azambuja 2,416,066 2,416,066 0

Total 52,360,233 52,514,733 154,500

25

Nota 2 – Unidades de Participação e Capital do Fundo

O Património do Fundo é representado por iguais unidades de

participação com um valor base de €5 cada. A movimentação no Capital do

Fundo, no exercício de 2007, foi a que a seguir se apresenta:

Descrição 1-Jan-07 OutrosResultados

Período31-Dez-2007

(em euros)

Valor Base 50,000,000 50,000,000

Resultados Acumulados 675,982 2,393,237 3,069,219

Ajustamentos em Imóveis 0 0

Resultados do Período 2,393,237 -2,393,237 782,988 782,987

Soma 53,069,219 0 782,988 53,852,207

nº unidades participação 10,000,000 10,000,000

valor unidade participação 5.3069 5.3852

O resultado do período em análise e os resultados acumulados incluem ganhos em ajustamentos de activos imobiliários em

carteira, no valor de €538.743 e €3.155.020, respectivamente.

26

Nota 3 – Inventário dos activos do Fundo a 31/12/2007

Localização Descrição

Área (m2)

Data de Aquisição

Preço de Aquisição

Data da Avaliação

1

Valor da Avaliação

1

Data da Avaliação

2

Valor da Avaliação

2 País Município

Valor do Imóvel (em

euros)

1. Imóveis situados em Estados da União Europeia 1.2 Projectos de Construção e Reabilitação Habitação

Rua Fernandes Tomás 541 29-Nov-04 796,106 21-Jul-06 800,000 21-Jul-06 825,000 Portugal Lisboa 812,500

Serviços

Largo Conde Barão, nº9 a 12 965 29-Nov-04 867,302 29-Nov-06 1,190,000 29-Nov-06 1,188,119 Portugal Lisboa 1,189,059

1.4 Construções Acabadas 1.4.1 Arrendadas Habitação

Rua Actor Taborda, nº20 a 24 674 29-Nov-04 699,515 29-Nov-06 615,000 29-Nov-06 839,492 Portugal Lisboa 727,246

Rua Actor Taborda, nº26 a 34 1193 29-Nov-04 1,323,151 20-Ago-07 1,302,000 20-Ago-07 1,929,000 Portugal Lisboa 1,615,500

Palácio Valada da Azambuja 2455 14-Set-06 2,321,262 14-Jun-06 2,353,133 7-Jun-06 2,479,000 Portugal Lisboa 2,416,066

Serviços

Av. Da Liberdade, nº194/Rua Rodrigues Sampaio, nº11 a 13

5928 31-Out-05 13,224,717 29-Nov-06 14,080,000 29-Nov-06 13,961,463 Portugal Lisboa A) 14,020,732

Rua D. Pedro V, nº2 a 6 3572 29-Nov-04 4,406,370 29-Nov-06 4,420,000 29-Nov-06 4,404,771 Portugal Lisboa 4,412,386

Rua Calçada Boa-Hora, nº130 13640 29-Nov-04 12,137,914 29-Nov-06 12,000,000 29-Nov-06 13,564,000 Portugal Lisboa 12,782,000

1.4.2 Não Arrendadas

Habitação

Avenida Casal Ribeiro, nº55 2566 29-Nov-04 2,477,597 2,675,000 3,299,000 Portugal Lisboa 2,987,000

Av. Almirante Reis, nº78 5507 31-Out-05 6,502,846 3-Out-07 7,036,488 22-Out-07 7,650,000 Portugal Lisboa B) 7,343,244

Outros

Lugar de Aldeia de Juzo 5156 14-Abr-05 3,909,690 3-Abr-07 4,149,000 4-Abr-07 3,960,000 Portugal Cascais 4,054,500

Total 48,666,471 50,620,621 54,129,845 52,360,233

27

7. Liquidez Quant. Moeda Cotação Jurros Decorridos Valor Global

7.1. À Vista 7.1.2. Depositos à Ordem EUR 10,626

7.2. A Prazo

7.2.1. Depósitos a prazo EUR 1912.61 4,221,913

Total 4,232,539

A) Aquisição ainda sem escritura celebrada. O valor apresentado inclui despesas incorridas (26,831) e o reconhecimento da valia potencial (796,015) tendo em conta a avaliação existente e o facto do Fundo deter o controlo do imóvel. B) Aquisição ainda sem escritura celebrada. O valor apresentado inclui despesas incorridas (2,846) e o reconhecimento de parte da valia potencial (840,398) tendo em conta a avaliação existente e o facto do Fundo deter

o controlo do imóvel.

28

Em 31 de Dezembro de 2007, o Fundo Santa Casa 2004 detém um

contrato promessa de compra e venda com terceiros para a compra do imóvel

sito na Av. da Liberdade n.º194/Rua Rodrigues Sampaio n.º11, encontrando-

se pago pelo Fundo, a título de adiantamento por compras, 97% do seu valor,

e um contrato promessa de permuta pelo qual é adquirido o imóvel da Av. da

Almirante Reis n.º78 e alienado o imóvel sito Rua Marechal Saldanha n.º3/9,

o qual já se encontra totalmente pago. De um ponto de vista contabilístico, e

conforme decorre do inventário das aplicações, os imóveis foram tratados de

acordo com o referido na nota 13, já que todos os benefícios e riscos

relevantes foram transmitidos com a assinatura dos referidos contratos.

Nota 6 – Critérios e Princípios de Valorização

Os critérios e princípios de valorização estão descritos nas notas iniciais do

Anexo.

Nota 7 – Discriminação da Liquidez do Fundo

Rúbricas Saldo em 01-Jan-07 Aumentos Reduções Saldo em 31-12-07 (em

euros)

Depósitos à Ordem 75,167 10,626

Depósitos a Prazo c/ pré-

aviso 550,000 107,936,973 104,266,973 4,220,000Total 625,167 107,936,973 104,266,973 4,230,625

Durante o mês de Dezembro 2007, foram constituídos dois Depósitos a Prazo,

sendo que um tem vencimento durante o mês de Janeiro de 2008, o outro

liquidará no mês de Dezembro de 2008.

29

Nota 8 – Valor das dívidas de cobrança duvidosa

EntidadesDevedores por

rendas vencidasOutros

DevedoresSoma

Pinto Coelho Lda 3,329 - 3,329

Natalino Marques Amaro 10 - 10

Luis Filipe Pinto Coelho 641 - 641

Mauricio e Miguel Lda 295 - 295Total 4,275 0 4,275

Nota 9 – Comparabilidade com o Exercício Anterior

As políticas contabilísticas seguidas em 2007 são idênticas às adoptadas em

2006, pelo que a informação financeira apresentada é comparável.

Nota 11 – Provisões Acumuladas e Movimentos Ocorridos no Exercício

Contas Saldo Inicial Aumentos Reduções Saldo FinalAjustamentos de dividas a receber 0 4,275 0 4,275

Total 0 4,275 0 4,275

30

Nota 12 – Impostos Retidos na Fonte Relativamente a Rendimentos Obtidos

Impostos Directos 31-Dez-2007 (valor em euros)

Aplicações Financeiras 13,109

Total 13,109

Os Rendimentos Prediais dispensam retenção na fonte ao abrigo do art.º 90.º n.º1 g) do CIRC

Nota 13 – Responsabilidades com e de Terceiros

Em 01-Jan-07 Em 31-Dez-07Operações a prazo de compra - imóveis 19,721,500 19,721,500

Operações a prazo de venda - imóveis 15,950,000 15,950,000

Total 35,671,500 35,671,500

Montantes (em euros)Tipo de Responsabilidade

Em 31 de Dezembro de 2007, o Fundo detinha dois imóveis objecto de

operação a prazo de compra. Correspondem aos imóveis sitos na Avenida da

Liberdade nº194/ Rua Rodrigues Sampaio n.º11 a 13 e Avenida Almirante

Reis n.º 78. Relativamente ao primeiro, do valor de €13,221,500 já se

encontra paga a quantia de €12,823,500. No que se refere ao imóvel da

Avenida Almirante Reis já se encontra paga a quantia total (€6,500,000).

Também em 31 de Dezembro de 2007, o Fundo detinha um imóvel

objecto de operação a prazo de venda. O imóvel em questão, sito na Rua

Calçada da Boa Hora nº 130, está prometido ser vendido pelo valor de

31

€15,950,000, estando prevista a realização da escritura no segundo semestre

de 2008. Na data da assinatura do contrato de promessa de compra e venda,

no dia 21 de Dezembro de 2007, o promitente comprador pagou, a titulo de

sinal e principio de pagamento, o valor de €1,595,000 referente a 10% do

montante total.

Face às políticas contabilísticas seguidas pelo Fundo, as

responsabilidades totais encontram-se evidenciadas no Balanço.

Nota 14 – Comissões do exercício

Comissões 31-Dez-07 (valor em euros)

Comissão de Gestão 802,718

Comissão de Depósito 26,757

Taxa de Supervisão 17,086

Total 846,561

Nota 15 – Outras Informações relevantes para a análise das Demonstrações

Financeiras

Contas de Terceiros (Activo)

Nas contas de terceiros inclui-se apenas a rubrica “Outros valores a

receber” cujo saldo respeita a uma dívida da Companhia de Seguros

32

Fidelidade Mundial, rendas em dívida por parte dos arrendatários e a uma

caução por contrato de electricidade celebrado com a companhia EDP.

Contas de Acréscimos e Diferimentos (Activo)

As contas de acréscimos e diferimentos activos integram: os “Proveitos a

receber” decorrentes da especialização dos juros das aplicações financeiras

existentes a 31 de Dezembro de 2007; as “Despesas com custo diferido”, as

quais incluem o prémio do seguro dos imóveis e os encargos de

financiamento relacionados com uma linha de crédito junto do Banco Espírito

Santo. O saldo da conta “Outros acréscimos e diferimentos” diz respeito a

valores pagos a arquitectos, relativamente aos prédios sitos, na Rua Calçada

da Boa-Hora n.º130, Avenida Casal Ribeiro n.º55, Avenida Almirante Reis

nº.78 e Lugar de Aldeia de Juzo que deverão integrar o valor contabilístico

dos imóveis, após a emissão das licenças de construção.

Contas de Terceiros (Passivo)

Esta rubrica integra as seguintes responsabilidades: “Comissões a

pagar”, nomeadamente, as Comissões de Gestão e Depósito e a Taxa de

Supervisão a regularizar no exercício de 2008; “Outras contas de credores”

33

em que os valores mais significativos decorrem i) do reconhecimento do

imóvel prometido comprar (Avenida da Liberdade n.º194), sobre o qual o

Fundo possui o respectivo controlo (€398,000) ii) do valor do IRC/Rendimento

Predial e Mais Valias (€337,199) e iii) serviços diversos, onde se destaca o

reconhecimento de 50% do custo de intermediação acordado com uma

consultora imobiliária, pelo trabalho realizado no processo de venda do imóvel

sito na Rua da Calçada da Boa Hora. A rubrica “Adiantamentos por Venda de

Imóveis” decorre do montante recebido por conta do Imóvel prometido

vender, mas sobre o qual o Fundo detém o controlo.

Contas de Acréscimos e Diferimentos (Passivo)

Os Acréscimos e Diferimentos passivos integram os “Custos a pagar”,

respeitantes ao IRC associado à especialização dos juros das aplicações

financeiras existentes e a outros encargos, e as “Receitas com proveito

diferido” correspondentes às rendas do mês de Janeiro de 2008, recebidas em

Dezembro.

O Técnico Oficial de Contas O Conselho de Administração

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