JOSÉ ROBERTO PRICOLI Este documento é cópia do original ... · Após consultarmos os mapas e...

JOSÉ ROBERTO PRICOLI Engenharia de Avaliações e Perícias

Engenheiro Civil – CREA 060.104.468 1 _____________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________________________________________

RUA PROF. ARTUR RAMOS, 350 / 1902 – F – SÃO PAULO – S.P. – CEP 01454-010

E-MAIL: [email protected] - FONE : (11) 3031-3860

EXMA. SRª. DRª. JUÍZA DE DIREITO DA 44ª. VARA CÍVEL DO FORO

CENTRAL DA CAPITAL

PROCESSO nº. 1062959-59.2015.8.26.0100/01

JOSÉ ROBERTO PRICOLI, engenheiro civil com registro no

C.R.E.A. sob nº. 060.104.468 1, perito nomeado nos autos

da AÇÃO DE EXECUÇÃO - Cumprimento de Sentença -

Despesas Condominiais, requerida por Condomínio

Edifício Roberta contra Espólio de Oswaldo Gaue e

outros, feito esse que se processa perante esse R. Juízo,

tendo procedido às diligências e estudos que se fizeram

necessários ao cabal cumprimento da honrosa tarefa que lhe

foi confiada, vem, respeitosamente, à presença de V.Exa.,

apresentar as conclusões a que chegou por intermédio do

presente

L A U D O

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I - CONSIDERAÇÕES INICIAIS

I.1 - O signatário teve a honra de ser nomeado perito de confiança desse R.

Juízo à fls. 136, para elaborar laudo de avaliação de um imóvel residencial.

I.2 - Não houve indicação de assistentes técnicos.

II. QUADRO RESUMO DA AVALIAÇÃO

TIPO DO IMÓVEL:

Apartamento residencial.

LOCAL:

Alameda Campinas, no 911, aptº. 52, São Paulo, SP.

Áreas extraídas da matrícula nº. 19.210, do 4º Cartório de Registro de Imóveis

de São Paulo.

QUADRO DE ÁREAS

Área Útil 126,900 m²

Área Comum 22,750 m²

Área de Garagem 33,703 m²

Área Construída (m²) 183,353 m²

Fração ideal de terreno 3,5957 m²

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO: II

GRAU DE PRECISÃO : III

VALOR DE MERCADO:

R$ 1.126.000,00 (Hum milhão cento e vinte e seis mil reais)

DATA DA AVALIAÇÃO : Fevereiro de 2018

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III. OBJETIVO

O objetivo do presente Laudo será a determinação do Valor Atual

de Mercado de um imóvel residencial, valor este válido para

pagamento nesta data e considerando o mesmo livre e

desimpedido de ônus e dívidas.

IV. METODOLOGIA

A metodologia avaliatória deriva de três métodos básicos:

- Método do custo

- Método comparativo de dados de mercado

- Método da renda

O método do custo mensura o quanto seria necessário para repor

um determinado bem, através de orçamentos sintéticos ou

analíticos.

O método comparativo de dados do mercado consiste em cotejar o

bem a partir do tratamento estatístico de outros similares.

Já o método da renda trata de avaliar o bem a partir da sua

possibilidade futura de geração de renda, a valoração econômica.

Para determinar o valor de mercado do imóvel, utilizamos o método

comparativo direto, com uso do tratamento por fatores, adiante

especificado.

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Grau de fundamentação

A norma NBR 14653-2 – Imóveis Urbanos define 3 (três) graus de

fundamentação que consideram os itens abaixo relacionados,

atribuindo pontos para cada exigência alcançada:

- Caracterização do imóvel avaliando

- Coleta de dados de mercado

- Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados

- Identificação dos dados de mercado

- Extrapolação conforme B.5.2 do Anexo B (não ultrapassar em

50% os limites observados na amostra, no caso de variáveis proxy

ou quantitativas)

- Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de

fatores

Em Anexo 02, apresentamos o enquadramento deste laudo segundo

seu grau de fundamentação (Grau II), conforme a norma citada,

para determinar o valor de mercado do apartamento 52.

Grau de precisão

O enquadramento é função da amplitude do intervalo de confiança

de 80% em torno do valor central da estimativa. Nos anexos,

apresentamos o enquadramento segundo o grau de precisão,

conforme a norma citada:

Em Anexo nº 02, avaliação do apartamento nº 52 – Grau III –

Amplitude de 25,09 %.

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V. DESENVOLVIMENTO DO TRABALHO

V.1 OBJETO

O imóvel objeto do presente laudo é constituído por um

apartamento residencial com 1 vaga de garagem e respectiva

fração ideal de terreno.

V.2 LOCALIZAÇÃO

O apartamento em questão está situado na Alameda Campinas, no

911, aptº. 52, situado no 5o andar do Edifício Roberta, no bairro

denominado Jardim Paulista, no município de São Paulo, SP.

A quadra em que se situa o imóvel é formada pelas vias: Al.

Campinas, Rua Sarutaiá, Al. Joaquim Eugênio de Lima e Rua

José Maria Lisboa.

Trata-se da quadra 090 do Setor 009 do Mapa Oficial da Cidade

de São Paulo.

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Aspectos parciais da região, com destaque para a Al. Campinas no trecho

fronteiriço ao Condomínio Edifício Roberta.

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V.3 ZONEAMENTO

Após consultarmos os mapas e textos das Leis e Decretos

Municipais que definem o Zoneamento do Município de São Paulo,

àqueles aos quais temos acesso, constatamos que o imóvel,

objeto do presente Laudo está enquadrado em ZONA ZM, ou seja,

Zona Mista, o que poderá ser confirmado por consulta expressa

aos órgãos municipais competentes.

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V.4 CARACTERÍSTICAS GERAIS E PARTICULARES DO IMÓVEL

V.4.1 GERAIS

V.4.1.1 CARACTERÍSTICAS DO LOGRADOURO

A Al. Campinas, no trecho fronteiriço ao Condomínio Edifício

Roberta, apresenta-se em aclive suave, pavimentada em asfalto e

possui 1 pista de rolamento em único sentido com,

aproximadamente, 8,00 m de largura de leito carroçável.

V.4.1.2 TIPO DE OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA

Trata-se de região homogênea, ocupada por prédios de

apartamentos residenciais e comerciais com predominância dos

padrões superior e fino, sobrados comerciais, padarias,

restaurantes, mercados, Shopping Center, colégios,

estacionamentos, etc., que apresenta característica mista.

V.4.1.3 INFRA-ESTRUTURA URBANA

O local é servido por asfalto, guias e sarjetas, passeio, redes de

águas pluviais, água potável, esgoto, redes de energia elétrica

domiciliar e pública (iluminação), arborização e telefone.

V.4.1.4 SERVIÇOS COMUNITÁRIOS

Existe serviço de transporte coletivo, constituído por linhas de

ônibus municipais que trafegam pela Av. Nove de Julho, com

destino ao centro e bairros.

Existe serviço de coleta de lixo e correios.

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V.4.2 PARTICULARES

V.4.2.1 DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

As principais características do imóvel, objeto do presente

trabalho, são as a seguir descritas. Fazemos notar, ainda, que a

documentação anexada, principalmente certidões e fotografias,

auxiliam sobremodo a descrição que segue.

V.4.2.2 TERRENO

De acordo com a documentação fornecida e, ainda, vistoria

realizada no local, pode-se constatar que o terreno sobre o qual

está implantado o Condomínio Edifício Roberta, apresenta

topografia plana, com formato regular, situado ao nível da rua para

a qual entesta e encerra área de 700,00 m².

V.4.2.3 BENFETORIAS

Sobre o terreno retro descrito encontra-se implantado o

Condomínio Edifício Roberta, o qual é composto por um prédio de

apartamentos residenciais.

O edifício apresenta uso estritamente residencial e é composto

por: 1 subsolo, térreo, 14 (vinte) pavimentos superiores,

constituídos por 2 (dois) apartamentos por andar, os quais são

servidos por 2 elevadores (social e serviço), de marca Shalch com

capacidade para 8 pessoas.

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O edifício apresenta estrutura de concreto armado; fechamento

lateral em alvenaria; lajes de concreto armado entre os

pavimentos; caixilhos de ferro/alumínio e fachada revestida em

pastilhas.

Fachada do Edifício Roberta.

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Idem a foto anterior vista de outro ângulo.

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Acesso ao hall de entrada do edifício, no pavimento térreo.

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V.4.2.3.1 Do apartamento nº. 52

De acordo com vistoria realizada, a qual foi acompanhada pelo Sr.

Oswaldo Gaue Junior, pode-se constatar que o apartamento em

questão é constituído por: 3 dormitórios, sendo 1 suíte, banheiro

social, sala de jantar, sala de visitas, lavabo, cozinha, área de

serviço, dormitório de empregada, banheiro de empregada e 1

vaga de garagem.

Trata-se de um apartamento do tipo “Apartamento de padrão

superior, com elevador (+/-) ”, com 126,90 m² de área útil, que

denota idade de 43 (quarenta e três) anos e encontra-se em

estado de conservação entre regular e necessitando de reparos

simples “d”.

NOTA: Áreas extraídas da matrícula nº. 19.210, do 4º Cartório de

Registro de Imóveis de São Paulo.

QUADRO DE ÁREAS

Área Útil 126,900 m²

Área Comum 22,750 m²

Área de Garagem 33,703 m²

Área Construída (m²) 183,353 m²

Fração ideal de terreno 3,5957 m²

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Internamente apresenta os seguintes acabamentos:

Apartamento 52

Ambiente Paredes Piso Teto

Sala de jantar e sala de visitas

Pintura látex sobre massa corrida

Tacos de madeira


Lavabo Pintura látex sobre

massa corrida Lajotas

Cerâmicas Pintura látex sobre

massa corrida

Dormitórios Pintura látex sobre

massa corrida Tacos de madeira


Banheiro da suíte

Pintura látex sobre azulejos decorados

Cerâmico Pintura látex sobre

massa corrida

Banheiro social Pintura látex sobre

massa corrida e azulejos no box

Lajotas cerâmicas


Cozinha Azulejos decorados

até o teto Cerâmico


Área de serviço Azulejos brancos

até o teto Cerâmico


Dormitório de empregada


Cerâmico Pintura látex sobre massa corrida

Banheiro de empregada

Azulejos decorados até o teto

Cerâmico Pintura látex sobre massa corrida

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.

fls. 161



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15

A seguir são apresentadas fotografias do interior do apartamento nº. 52.

Aspectos parciais do hall do elevador no 5º. andar, onde está localizado o

apartamento nº. 52.

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fls. 162



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16

Aspectos internos das salas de jantar e de visitas com destaque para o

estado de acabamento e conservação.

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17

Vista parcial do interior do dormitório da suíte.

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Detalhes de acabamento e conservação do interior do banheiro da suíte.

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19

Aspectos internos do 2º. dormitório, com destaque para o acabamento e

estado de conservação.

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20

Detalhes de acabamento e conservação do interior do banheiro social.

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21

Vista parcial do interior do 3º. dormitório, o qual foi transformado em home

theater.

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22

Aspectos internos do lavabo.

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Detalhes de acabamento e conservação do interior da cozinha.

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Vista parcial da área de serviço.

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Aspectos internos do dormitório de empregada.

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Banheiro de empregada.

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Vaga de garagem do apartamento nº. 52, a qual está situada no subsolo.

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28

VI. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL

CONSOANTE O MÉTODO COMPARATIVO (Fevereiro/2018)

VI.1 CONSIDERAÇÕES GERAIS SOBRE ESTE MÉTODO

Foi realizada pesquisa de apartamentos para venda na região,

com características similares ou possíveis de serem confrontadas,

mediante tratamento, ao avaliando.

Os elementos pesquisados foram homogeneizados através de um

“Quadro de Homogeneização”, levando-se em consideração os

atributos (fatores) mais importantes e mais utilizados para análise,

sendo descartados aqueles que excederem, para mais ou para

menos, os valores médios em 30%.

Tais fatores são os mais usuais e recomendados para esses

casos, sendo os seguintes os critérios adotados em cada um:

Fator Oferta: utilizado para imóveis em oferta, correspondente a

um deflator de 0,90 para compensação de eventual

superestimativa dos ofertantes;

Padrão: calculado em relação a diferença entre os padrões

previstos no Estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos”

publicado pelo IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias

de Engenharia).

Localização: a valoração do imóvel em função da localização é

calculada pela relação entre os índices adotados para ponderação

da diferença de localização entre os comparativos e o avaliando.

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29

Idade: apurada com a relação entre os fatores de depreciação

previstos no critério apresentado a seguir.

Os fatores descritos foram testados e após análise dos

coeficientes de variação de cada fator e do conjunto deles,

verificou-se que os fatores: “localização”, “idade”, “padrão”,

“estado de conservação” contribuem para a homogeneização da

amostra.

VI.2 Depreciações

A fixação das taxas a serem aplicadas nos cálculos para a

depreciação do bem depende da destinação final da valoração. A

porcentagem do valor depreciado pode levar em conta:

- a idade e estado de conservação, caso do modelo de Ross-

Heidecke;

- a idade e o padrão do bem, como o método do valor decrescente,

utilizado para construções civis.

Neste trabalho será utilizado o critério de Ross-Heidecke, que tem

como princípios básicos:

- a depreciação é perda de valor que não pode ser recuperada com

gastos de manutenção;

- as reparações podem apenas dilatar a durabilidade;

- um bem regularmente conservado deprecia-se de modo regular,

enquanto que um bem mal conservado deprecia-se mais

rapidamente.

Par

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30

VI.3 CÁLCULO DO VALOR DE MERCADO DO APARTAMENTO, COM A

VAGA DE GARAGEM

Conforme cálculos apresentados em Anexo nº 01, para a data base

de fevereiro de 2018, teremos o seguinte valor do imóvel:

V Aptº. 52 = (Á Útil x VUnit. Médio) + (A Útil Vaga de gar. x VUnit. Médio) x 0,50

V Aptº. 52 = (126,90 m² x R$ 8.537,11/m²) + (10,00 m² x R$ 8.537,11/m²) x 0,5

V Aptº. 52 = R$ 1.083.359,26 + R$ 42.685,55

V Aptº. 52 = R$ 1.126.044,81

Ou seja:

V Aptº. 52 = R$ 1.126.000,00

(Hum milhão cento e vinte e seis mil reais)

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Est

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aulo

, pro

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lado

em

07/

02/2

018

às 1

2:10

, so

b o

núm

ero

WJM

J184

0107

7052

.

fls. 177



__________________________________________________________________________________________________________



31

VII. ENCERRAMENTO

Nada mais havendo a responder ou esclarecer, o signatário

considera encerrado o presente Laudo que consta de 31 (trinta e

uma) folhas, sendo esta última datada e assinada.

Seguem os seguintes anexos elucidativos:

Anexo nº. 01 : Homogeneização.

São Paulo, 07 de fevereiro de 2018.

Par

a co

nfer

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orig

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, ace

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Con

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Doc

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-59.

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, so

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núm

ero

WJM

J184

0107

7052

.

fls. 178



__________________________________________________________________________________________________________



32

ANEXO Nº 01

HOMOGENEIZAÇÃO DOS IMÓVEIS DE

REFERÊNCIA

FOTOS DOS COMPARATIVOS

Par

a co

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form

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proc

esso

106

2959

-59.

2015

.8.2

6.01

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33

COMPARATIVO Nº. 01

Al. Campinas, nº 911 - Ed. Roberta.

Par

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2959

-59.

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.8.2

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34

COMPARATIVOS Nº. 02 e Nº. 03

Rua José Maria Lisboa, nº. 514 - Ed. Conde de Oripeja.

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35

COMPARATIVO Nº. 04

Rua José Maria Lisboa, nº.711 - Ed. Mônaco.

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36

COMPARATIVO Nº. 05

Rua José Maria Lisboa, nº.679, aptº. 41 - Ed. Embassay.

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fls. 183



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37

COMPARATIVOS Nº. 06 e Nº. 07

Rua Fernão Cardim, nº. 346 - 13º. Andar - Ed. Alfred

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38

COMPARATIVO Nº. 08

Al. Itú, nº. 43 - Ed. Sta. Margarida.

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fls. 185



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39

ANEXO Nº 01.1

HOMOGENEIZAÇÃO DOS IMÓVEIS DE

REFERÊNCIA

PLANILHAS DE CÁLCULO

Par

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form

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-59.

2015

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Est

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fls. 186

SITUAÇÃO PARADIGMA (Fatores do Avaliando)

TIPO DE IMÓVEL

ENDEREÇO

SETOR 9 QUADRA 90

Índice F/L Padrão IdadeEstado de

ConservaçãoFoc

Índice de

Padrão

100,00Superior c/

elevador (+/-)43 anos "d" 0,480 2,406

ÁREAS DO IMÓVEL AVALIANDO

Área Privativa Área ComumÁrea de

GaragemÁrea Total Vagas de Garagem

126,900 22,750 33,703 183,353 1,00

CRITÉRIOS DE HOMOGENEIZAÇÃO:

PESOS PARA PONDERAÇÃO DE ÁREAS

Área Privativa Vaga de garagem

1,00 1,00

Fator Oferta taxa mensal Percentual de influência dos fatores de homogeneização

Fo de juros Padrão Idade Transposição

0,90 100% 100% 100,00%

FATORES - PADRÃO CONSTRUTIVO

Econômico 0,600 0,81 1,020

Simples sem elevador 1,032 1,266 1,500

Simples com elevador 1,260 1,47 1,680

Médio sem elevador 1,512 1,746 1,980

1,692 1,926 2,160

Superior sem elevador 1,992 2,226 2,460

Superior com elevador 2,172 2,406 2,640

Fino 2,652 3,066 3,480

Luxo

Data Base fev/18 1,0000 1,0000

Acima de 3,49

Apartamento Residencial

Médio com elevador

Al. Campinas, nº. 911, Aptº. 52, Jardins, São Paulo, SP

Par

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12:

10 ,

sob

o nú

mer

o W

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52

.

fls. 187

COMPARATIVO 01 (Vendido em janeiro de 2018)

Tipo imóvel: Apartamento Residencial

Endereço:

Setor 9

Quadra 90

Fonte:

Data : Fevereiro de 2018

Área Privativa (m²) Área total (m²)Vagas de

garagemPreço (R$) Condições

Valor de

Vaga de

garagem

(R$)

126,90 183,350 1,00 1.065.000,00 À combinar 41.962,17

PARÂMETROS DE HOMOGENEIZAÇÃO

Modalidade Oferta 1,00

Índice F/L PGV 100,00

PadrãoSuperior com

elevador (+/-) 2,406

Idade 43 anos

Est. Conservação

Entre regular e

necessitando

de reparos

simples "d"

Foc 0,480

Preço Padrão (R$) Fator Padrão

Fator

Conservação

(Foc)

Fator

Transposição

Fator Vaga de

garagem

1.023.037,83 1,000 1,000 1,00 1,000

4

Unitário de partida Vup : 8.061,7638 #REF!

#REF!

Fator transposição Ftr : 0,0000

Fator padrão Fp : 0,0000

Fator conservação: Fd : 0,0000

Fator Vaga de garagem: Fv : 0,0000 #REF!

Valor Unitário Médio R$ 8.061,76 /m² #REF!

#REF!

Apartamento de padrão superior com elevador (+/-),

composto por: 3 dormitório (1 suíte), 1 banheiro social,

sala de visitas, sala de jantar, lavabo, cozinha, área de

serviço, dormitório de empregada, banheiro de

empregada e 1 vaga de garagem.

CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL ESTADO DE CONSERVAÇÃO

Sr. Miroslav (Corretor) - Tel.: 9-9603-8850

Al. Campinas, nº. 911, Aptº. 62 - 6º. Andar - Ed. Roberta

Entre regular e necessitando de reparos simples "d"

Par

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form

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10 ,

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JMJ1

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0770

52

.

fls. 188

COMPARATIVO 02 (Vende-se)


Endereço:

Setor 9

Quadra

Fonte:




Valor de

Vagas de

garagem

(R$)

116,00 2,00 1.200.000,00 À combinar 93.103,45




PadrãoSuperior com

elevador (+/-)2,406

Idade 40 anos

Est. Conservação

Necessitando

de reparos

simples "e"

Foc 0,488


Fator

Conservação

(Foc)

Fator

Transposição

Fator Vaga de

garagem

986.896,55 1,000 0,984 1,00 1,000

4


#REF!



Fator conservação: Fd : -139,4710



#REF!

Necessitando de reparos simples "e"

ESTADO DE CONSERVAÇÃO





empregada e 2 vagas de garagem.

Rua José Maria Lisboa, nº. 514, aptº. 33 - 3º. Andar - Ed. Conde de Oripeja

CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL


Par

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form

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m 0

7/02

/201

8 às

12:

10 ,

sob

o nú

mer

o W

JMJ1

8401

0770

52

.

fls. 189

COMPARATIVO 03


Endereço:

Setor 9

Quadra

Fonte:




Valor de

Vagas de

garagem

(R$)

116,00 2,00 1.350.000,00 À combinar 104.741,38




PadrãoSuperior com


Idade 40 anos

Est. Conservação

Entre regular e

necessitando

de reparos

simples "d"

Foc 0,524


Fator

Conservação

(Foc)

Fator

Transposição

Fator Vaga de

garagem

1.110.258,62 1,000 0,916 1,00 1,000

4


#REF!



Fator conservação: Fd : -803,6881



#REF!



Rua José Maria Lisboa, nº. 514, aptº. 33 - 3º. Andar - Ed. Conde de Oripeja








Par

a co

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orig

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, ace

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form

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615C

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JO

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Trib

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o de

Sao

Pau

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roto

cola

do e

m 0

7/02

/201

8 às

12:

10 ,

sob

o nú

mer

o W

JMJ1

8401

0770

52

.

fls. 190



Endereço:

Setor 9

Quadra

Fonte:




Valor de

Vagas de

garagem

(R$)

156,00 1,00 1.700.000,00 À combinar 49.038,46




PadrãoSuperior com


Idade 43 anos

Est. Conservação

Entre regular e

necessitando

reparos

simples "d"

Foc 0,480


Fator

Conservação

(Foc)

Fator

Transposição

Fator Vaga de

garagem

1.480.961,54 1,000 1,000 1,00 1,000

4


#REF!






#REF!

Imóveis Ciça ( Sra.Lúcia) - Tel.: 3289-4000/ 9-9969-6562








Rua José Maria Lisboa, nº.711 - Ed. Mônaco

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7/02

/201

8 às

12:

10 ,

sob

o nú

mer

o W

JMJ1

8401

0770

52

.

fls. 191



Endereço:

Setor 9

Quadra

Fonte:




Valor de

Vagas de

garagem

(R$)

180,00 1,00 1.195.000,00 À combinar 29.875,00




PadrãoSuperior com


Idade 45 anos

Est. Conservação

Necessitando

de reparos

simples "e"

Foc 0,425


Fator

Conservação

(Foc)

Fator

Transposição

Fator Vaga de

garagem

1.045.625,00 1,000 1,129 1,00 1,000

4


#REF!






#REF!


Rua José Maria Lisboa, nº.679, aptº. 41 - Ed. Embassay





empregada e 1 vaga de garagem.


Ricardo Tayar Imóveis (Sr. Paulo) - Tel.: 3885-2300/ 9-9549-8112


Par

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orig

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Con

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106

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3EA

615C

.E

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docu

men

to é

cóp

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ssin

ado

digi

talm

ente

por

JO

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Just

ica

do E

stad

o de

Sao

Pau

lo, p

roto

cola

do e

m 0

7/02

/201

8 às

12:

10 ,

sob

o nú

mer

o W

JMJ1

8401

0770

52

.

fls. 192



Endereço:

Setor 9

Quadra

Fonte:




Valor de

Vagas de

garagem

(R$)

190,00 2,00 1.650.000,00 À combinar 78.157,89




PadrãoSuperior com


Idade 43 anos

Est. Conservação

Necessitando

de reparos

simples "e"

Foc 0,450


Fator

Conservação

(Foc)

Fator

Transposição

Fator Vaga de

garagem

1.406.842,11 1,000 1,067 1,00 1,000

4


#REF!






#REF!



composto por: 3 dormitórios, 2 banheiros, sala de visitas,

sala de jantar, lavabo, cozinha, área de serviço,

dormitório de empregada, banheiro de empregada e 2

vaga de garagem.

Rua Fernão Cardim, nº. 346 - 13º. Andar - Ed. Alfred



Sr. Eduardo (Corretor) - Tel.: 9-8228-3000

Par

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orig

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gita

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abrir

Con

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Doc

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o, in

form

e o

proc

esso

106

2959

-59.

2015

.8.2

6.01

00 e

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615C

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stad

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Sao

Pau

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m 0

7/02

/201

8 às

12:

10 ,

sob

o nú

mer

o W

JMJ1

8401

0770

52

.

fls. 193



Endereço:

Setor 9

Quadra

Fonte:


Área Útil (m²) Área total (m²)Vagas de


Valor de

Vaga de

garagem

(R$)

130,00 1,00 1.290.000,00 À combinar 44.653,85




PadrãoSuperior com

elevador (-) 2,406

Idade 43 anos

Est. Conservação

Necessitando

reparos

simples "e"

Foc 0,450


Fator

Conservação

(Foc)

Fator

Transposição

Fator Vaga de

garagem

1.116.346,15 1,000 1,067 1,00 1,000

4


#REF!






#REF!


composto por: 2 dormitórios, 1 banheiro, sala de visitas,

sala de jantar, lavabo, cozinha, área de serviço,


vaga de garagem.


Rua Fernão Cardim, nº. 346 - Ed. Alfred

Sr. Eduardo (Corretor) - Tel.: 9-8228-3000


Par

a co

nfer

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orig

inal

, ace

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8 às

12:

10 ,

sob

o nú

mer

o W

JMJ1

8401

0770

52

.

fls. 194



Endereço:

Setor 9

Quadra

Fonte:


Área Útil (m²) Área total (m²)Vagas de


Valor de

Vaga de

garagem

(R$)

106,00 2,00 1.150.000,00 À combinar 97.641,51




PadrãoSuperior com


Idade 45 anos

Est. Conservação

Nacessitando

de reparos

simples "e"

Foc 0,425


Fator

Conservação

(Foc)

Fator

Transposição

Fator Vaga de

garagem

937.358,49 1,000 1,129 1,00 1,000

4


#REF!



Fator conservação: Fd : 1.144,3888



#REF!

Al. Itú, nº. 43 - Ed. Sta. Margarida

Local Imóveis (Luzia) - Tel.: 3094-0555/ 9-7150-8001/ Paulo Soares - Tel.: 9-9983-6321



composto por: 3 dormitórios (1 suíte), 1 banheiro, sala de

visitas, sala de jantar, cozinha, área de serviço,


vagas de garagem.


Par

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/201

8 às

12:

10 ,

sob

o nú

mer

o W

JMJ1

8401

0770

52

.

fls. 195

Tabela Resumo dos Unitários

Resultado final da pesquisa

Elemento Área útil (m²)Unitário de Partida

(R$/m²)

Unitário Final

(R$/m²)

Verificação

da amostra

(R$/m²)

1 126,90 8.061,76 8.061,76 8.061,76

2 116,00 8.507,73 8.368,26 8.368,26

3 116,00 9.571,20 8.767,51 8.767,51

4 156,00 9.493,34 9.493,34 9.493,34

5 180,00 5.809,03 6.560,78 6.560,78

6 190,00 7.404,43 7.898,06 7.898,06

7 130,00 8.587,28 9.159,76 9.159,76

8 106,00 8.843,00 9.987,39 9.987,39

Resultado preliminar da pesquisa

Média aritmética 8.537,11

Desvio padrão 1.070,86

Coef. de variação 12,54%

Limite inferior 5.975,98

Limite superior 11.098,24

Resultado final após saneamento da pesquisa

Média saneada 8.537,11

Desvio padrão 1.070,86

Coef. de variação 12,54%

VALOR UNITÁRIO BÁSICO DE MERCADO DO APARTAMENTO

Vu = R$ 8.537,11 /m²

TABELA RESUMO

Par

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2015

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JOSÉ ROBERTO PRICOLI Este documento é cópia do original ... · Após consultarmos os mapas e...

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