EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 9º VARA CÍVEL DO FORO DE

SANTO ANDRÉ – SP

PROCESSO : Nº. 1010359-52.2018.8.26.0554

CARTÓRIO : 9º OFÍCIO.

AÇÃO : EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

(DESPESAS CONDOMINIAIS)

REQUERENTE : CONDOMÍNIO VIVA PARAÍSO.

REQUERIDO : VIVIANE SILVEIRA SANTOS.

JUAREZ PANTALEÃO, engenheiro, CREA nº 0601592133,

perito judicial, nomeado e compromissado nos Autos da presente Ação, tendo

encerrado seu trabalho vem, respeitosamente, apresentá-lo a V.Exa.

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CAPÍTULO I – RESUMO DO VALOR DO IMÓVEL

Localização: Apartamento nº. 96, localizado na Rua Ernesto Nazareth,

nº 50, Bloco “A”, Bairro Jardim Jamaica, do Município de

Santo André, SP;

Data da Avaliação: Setembro de 2.019.

Valor de mercado para venda:

Va = R$ 246.000,00 (duzentos e quarenta e seis mil reais)

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CAPÍTULO II – CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

Objetiva a presente perícia a vistoria de um apartamento situado no

Município de Santo André, devido a uma ação de EXECUÇÃO DE TÍTULO

EXTRAJUDICIAL (DESPESAS CONDOMINIAIS).

Saneado o processo, foi deferida a prova pericial, sendo o signatário honrado com

sua nomeação para Perito do Juízo.

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CAPÍTULO III – VISTORIA

1. Localização

O imóvel localiza-se na Rua Ernesto Nazareth, nº 50, apartamento nº 96,

Bloco “A”, Condomínio Viva Paraíso, Bairro Jardim Jamaica, do Município de

Santo André, SP;

2. Planta Genérica de Valores.

Por se encontrarem na mesma região geoeconômica os elementos

comparativos o Índice Fiscal IF = 1,00.

3. Planta de localização.

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4. Ilustração fotográfica externa.

Vista do Condomínio onde se localiza o imóvel avaliando.

Vista da Rua Ernesto Nazareth, que lhe dá acesso.

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5. Melhoramentos Públicos.

Todos os convencionais

6. Topografia.

A topografia apresenta-se plana.

7. Características do Solo.

O solo é aparentemente seco, firme e próprio para a construção civil.

8. Fração Ideal do Terreno.

A fração ideal do terreno conforme matricula nº 145.035 (fls 134)

é de 0,451216%.

9. Características do Prédio.

Classe / Grupo / Padrão: Residencial / Apartamento / Médio com elevador

Estrutura: Concreto armado.

Revestimento Externo: Pintura Látex

Pavimentos: 13 (treze) pavimentos superiores: térreo mais

12 (doze) andares.

Subsolos 02 (dois) subsolo.

Elevadores 02 (dois) elevadores.

Apartamentos / andar: 08 (oito) por andar.

Estado da Edificação: Entre regular e necessitando de reparos simples (d)

Dispositivos de segurança: Portaria, interfone e sistema de vídeo.

Dispositivos de Lazer: Lazer completo: Piscina, quadra, salão de jogos,

brinquedoteca, playground, academia, salão de festas,

sala gourmet, churrasqueira e sauna

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10. Características do apartamento.

Piso: Carpete de madeira / Cerâmico.

Revestimento Interno: Argamassa com pintura látex / Cerâmico

Portas / Janelas: Madeira / Alumínio.

Forro / Tipo Janelas: Laje / Basculante e correr.

Compartimentos Sala de estar e jantar conjugadas, 02 (dois) dormitórios,

01 (um) banheiro, cozinha e área de serviço

conjugadas.

Vagas de garagens 01 (uma) vaga.

Idade Estimada: 04 (quatro) anos

Estado da Edificação: Entre regular e necessitando de reparos simples (d)

Área Útil: Útil: 50,27m2 Comum: 38,70m2 Total: 88,97m2

Observações: 1. Área útil do apartamento é resultado de consulta à matrícula

nº 145.035 (fls.134).

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11. Ilustração fotográfica da área de lazer.

Piscinas e quadra.

Salão de jogos e brinquedoteca.

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Playground e academia.

Salão de festas e sala gourmet.

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Churrasqueira.

Praça central.

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12. - Ilustração fotográfica unidade nº 96.

Vista da sala de estar e jantar conjugadas.

Quartos I e II.

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Banheiro.

Cozinha e área de serviço conjugadas.

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CAPÍTULO IV – AVALIAÇÃO

1. Critério Adotado

Foi utilizado o Método Comparativo Direto de Valores de Mercado de

Apartamentos, já consagrado em trabalhos desta natureza,

conforme recomendação da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos –

IBAPE/SP – 2.011.

Sua aplicação se resume na determinação do valor unitário básico do metro

quadrado de área útil de apartamento na região onde se localiza o apartamento

avaliando, a partir dos elementos comparativos coletados, onde se obteve o

Quadro Resumo de Homogeneização, dos quais se extraiu a sua Média

Aritmética Saneada (Anexo III).

A homogeneização dos elementos comparativos de apartamentos e do

apartamento avaliando, em relação à situação paradigma, foi obtida a partir de

determinados ajustes (Anexo I). O Valor do Apartamento foi obtido pelo produto

entre a área útil e o respectivo valor unitário básico.

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2. Valor Unitário Básico (Vu)

A média aritmética saneada, para a região onde se encontra o apartamento

avaliando, referente ao mês de setembro de 2.019, é de:

Vu = R$ 4.896,38/m2

3. Valor do Apartamento (Va)

Va = Vu x Ac

Va = 4.896,38 x 50,27m²

Va = R$ 246.141,02

Ou, em números redondos,

Va = R$ 246.000,00

(duzentos e quarenta e seis mil reais)

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CAPÍTULO V – ENCERRAMENTO

Segue o presente laudo em 15 (quinze) folhas, digitadas de um só lado, todas elas

rubricadas, sendo a última datada e assinada.

Acompanham 03 (três) anexos.

São Paulo, 25 de setembro de 2.019.

JUAREZ PANTALEÃO PERITO JUDICIAL

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ANEXO I – CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO

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1970

2854

261

.

fls. 163

CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO

1. FATOR OFERTA (Ff)

Quando os valores obtidos provieram de oferta, houve um desconto de 10%

para compensar a superestimativa das mesmas, conforme item 10.1 da

Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos – IBAPE/SP – 2.011.

2. FATOR LOCALIZAÇÃO (Flocal)

Para a transposição de valores de um local para outro, foi utilizada a relação

entre os índices fiscais constantes da Planta Genérica de Valores publicada

pela Prefeitura Municipal de São Paulo, tendo no numerador o índice do local

do apartamento avaliando (IFa) e no denominador, o do apartamento

comparativo (IFe).

3. FATOR IDADE REAL DO PRÉDIO (Firp)

Os elementos comparativos foram homogeneizados em função da idade real

dos prédios, com o emprego dos coeficientes de obsolescência previstos no

estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos São Paulo – IBAPE/SP.

4. FATOR PADRÃO CONSTRUTIVO DO PRÉDIO (Fpcp)

Os elementos comparativos foram homogeneizados em função do padrão

construtivo dos prédios, com o emprego dos coeficientes previstos no estudo

Valores de Edificações de Imóveis Urbanos São Paulo – IBAPE/SP.

5. FATOR ATUALIZAÇÃO

Não utilizado devido à baixa inflação verificada no período, aliado ao fato dos

imóveis não acompanharem a pequena evolução inflacionária.

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fls. 164

O Valor Unitário Básico (Vu) foi obtido inserindo-se os elementos comparativos

no programa Geoavaliar, desenvolvido com base nas Normas do IBAPE, que

se constitui de um banco de dados de pesquisas de mercado, que auxiliam no

processo avaliatório, possibilitando maior rapidez e veracidade aos resultados

obtidos nas avaliações, (anexo III)

Assim, os elementos comparativos obtidos na pesquisa imobiliária foram

homogeneizados para a seguinte situação paradigma:

Situação Paradigma

Classe: Residencial

Grupo: Apartamento

Padrão: Médio com elevador (1,926)

Área útil: 50,27m2

Nº de fatores utilizados: 04 (quatro)

Idade Estimada: 04 (quatro) anos

Vida referencial: 60 (sessenta) anos

Estado da Edificação: Entre regular e necessitando de reparos simples (d)

Foc: 0,909

Índice fiscal 1,00

Data-base Setembro de 2.019

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fls. 165

ANEXO II – ELEMENTOS COMPARATIVOS

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fls. 167

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fls. 170

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fls. 172

ANEXO III – MÉDIA ARITMÉTICA SANEADA

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fls. 175

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fls. 176

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fls. 177

VALOR UNITÁRIO

Vu = R$ 4.896,38 (quatro mil e oitocentos e noventa e seis reais e trinta e oito centavos)

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2854

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fls. 178