LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO - Valor Consultores · nesse laudo de avaliação será avaliado...

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LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO

PROPOSTA N O 000280/2019

LAUDO N O 0013506 / MARÇO / 2019

FILIAL 06 – SC 471 – KM 12 – CEP 85.985-000

SANTA ROSA AGROINDÚSTRIAL – PALMA SOLA - SC

Este documento foi assinado digitalmente por Ricardo Vivan. Para verificar as assinaturas vá ao site https://portaldeassinaturas.com.br:443 e utilize o código 135B-0960-ABBA-BC77.

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PROJUDI - Processo: 0002648-83.2018.8.16.0071 - Ref. mov. 185.10 - Assinado digitalmente por Robson Alfredo Mass

03/04/2019: JUNTADA DE PETIÇÃO DE MANIFESTAÇÃO DA PARTE. Arq: AVALIAÇÃO PATRIMÔNIO

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PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE IMÓVEL

1 – INTRODUÇÃO:

Visa a presente avaliação, atender à solicitação da empresa SANTA ROSA

AGROINDUSTRIAL LTDA, sob CNPJ nº 11.419.665/0001-50, com sede na Avenida

Nossa Sra. Da Luz, nº 3269, na cidade de Clevelândia - PR.

Este parecer de avaliação atende aos requisitos da NBR 14.653-2 – Avaliação de

Imóveis Urbanos, e da LEI 6.530/78 que regulamenta a profissão de Corretores de

Imóveis, e a RESOLUÇÃO 1.066 / 2007 do COFECI – Conselho Federal dos Corretores

de Imóveis.

A avaliação obedece aos critérios mercadológicos da Norma Brasileira da ABNT

– NBR 14.653 -2/3 – Avaliação de Imóveis Urbanos e Rurais.

2 – DIAGNÓSTICO DE MERCADO:

Palma Sola do Estado do Santa Catarina. Os habitantes se chamam palma-

solenses. O município se estende por 331,8 km² e contava com 7 765 habitantes no último

censo. A densidade demográfica é de 23,4 habitantes por km² no território do município.

Vizinho dos municípios de Campo Erê, Flor da Serra do Sul e Anchieta, Palma Sola se

situa a 37 km a Sul-Oeste de Francisco Beltrão a maior cidade nos arredores.

Situado a 884 metros de altitude, de Palma Sola tem as seguintes coordenadas

geográficas: Latitude: 26° 20' 54'' Sul, Longitude: 53° 16' 6'' Oeste.

3 – DA DESCRIÇÃO DO IMÓVEL AVALIADO:

MATRÍCULA Nº 13.506 – REGISTRO GERAL DE IMÓVEIS

DA COMARCA DE DIONÍSIO CERQUEIRA - SC

IMÓVEL – PARTE DA GLEBA 7 (SETE), que passa a denominar-se de “GLEBA 7-

A (SETE-A), DA FAZENDA SÃO VICENTE DE PALMASOLA, NESTE

MUNICÍPIO DE PAMASOLA – SC, COM ÁREA DE 10.000 M² (DEZ MIL

METROS QUADRADOS), conforme limites e confrontações extraídos da matricula

em anexo.

ENDEREÇO DO IMÓVEL: FILIAL 06 – SC 471 – KM 12 – Sala 01, Rural - Palma

Sola – SC – Cep 89.985-000

PROPRIETÁRIO ADQUIRENTE: SANTA ROSA AGROINDUSTRIAL LTDA.,

inscrita no CNPJ sob nº 11.419.665/0001-50, com sede em Avenida Nossa Senhora da

Luz, nº 3269, na cidade de Clevelândia – PR.

4 – BENFEITORIAS:

Sobre o terreno possui um total de área de 1.098,26 M² (Um mil, noventa e oito

metros e vinte e seis decímetros quadrados) “de áreas construídas e averbadas”,

nesse laudo de avaliação será avaliado somente a edificação onde encontra o


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https://www.cidade-brasil.com.br/municipio-palma-sola.html

https://www.cidade-brasil.com.br/estado-santa-catarina.html

https://www.cidade-brasil.com.br/municipio-campo-ere.html

https://www.cidade-brasil.com.br/municipio-flor-da-serra-do-sul.html

https://www.cidade-brasil.com.br/municipio-anchieta-sc.html

https://www.cidade-brasil.com.br/municipio-francisco-beltrao.html

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escritório, equipamentos de informática, mobiliário e terreno dessa matrícula,

apresentando as seguintes e principais características:

4.1 – EDIFICAÇÃO I – ESCRITÓRIO:

Cunho : Comercial

Área construída : 210,20m²

Idade Aparente : 10 (dez) anos

Estado de Conservação : Novo e regular

Características Construtivas:

Estrutura : Concreto Armado e metálica

Fechamento : Alvenaria

Cobertura : Telhas metálicas

Fachada : Pintura nova

Acabamento interno : Forro de PVC, cerâmica

Possui salão de amplo para recepção, 02 banheiros (masculino e feminino),

cozinha com área de serviço, 02 escritórios fechados, vestiário com chuveiros para

colaborados, acesso lateral para as demais estruturas da empresa.

O imóvel avaliado apresenta ainda benfeitorias e construções acessórias que não

são dotadas de valor comercial isolado, porém necessárias ao conjunto de instalações,

quais sejam:

- Estacionamento Descoberto

- Área toda cercada com cerca de arrame e palanques de concreto.

- Sistema de segurança com 12 câmeras e alarme sonoro monitorados 24

horas por dia.

- Etc.

Obs¹ - A área construída utilizada para fins de presente estudo foi obtida

através da matrícula, não tendo sido realizadas medições “in loco”.

Obs² - Vale ressaltar que área construída está averbadas na Matricula nº

13.506, emitidas pelo Cartório de Registro de Imóveis de Dionísio

Cerqueira –SC- é de 1.098,96 m².

5 - VISTORIA DO IMÓVEL:

A Vistoria do imóvel foi realizada in loco no dia 20 de março de 2019, às 10:00

horas fazendo presente o Sr. Fernando, gerente responsável da dessa unidade.

6 – METODOLOGIA AVALIATÓRIA:

Considerando-se a particularidade do imóvel optou-se pela utilização do

MÉTODO INVOLUTIVO que baseia-se no estudo de viabilidade técnico-econômica

para apropriação do valor do terreno, alicerçado no seu aproveitamento máximo eficiente,

e mediante a seu empreendimento imobiliário encravado no local compatível com as

características e condições do mercado, para chegar ao valor do metro quadrado do

terreno foi realizada pesquisa em imobiliárias locais, valor dos equipamentos de


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informática, mobiliário, veículos, acessórios e equipamentos em geral (Imobilizado)

relação fornecida pela empresa MONARETTO ESCRITÓRIO CONTÁBIL LTDA

(RESULT CONTADORES ASSOCIADOS), demais equipamentos relacionados aos

armazéns, silos, moegas, balanças, secadores e demais estruturas serão avaliados

separadamente pela EMPRESA MERCOSILOS SILOS E SECADORES LTDA –

Com o Sr. Carlos Jorge Bortolini, gerente proprietário e Adriano Zanatta,

engenheiro.

7 – AVALIAÇÃO BENFEITORIAS:

Devido à baixa incidência de imóveis similares ofertados, foi utilizada a tabela do

SINDUSCON – PR - Sindicato da Industria da Construção Civil do Estado do Paraná,

custos unitários básicos da construção (NBR 12.721:2006 – CUB 2006) Fevereiro de

2019 – Valores em R$/m²/variação mensal %, para avaliar o imóvel dentro dos

paramentos de mercado e custos da construção.

O imóvel é caracterizado em Padrão CSL 8 (Padrão Comercial Normal) R$

1.364,87 com variação mensal de 0,32%. Devido posto ter passado por reforma

recentemente não será adotada a tabela de depreciação dos imóveis.

*Fonte: http://sindusconpr.com.br/tabela-completa-370-p///

DETERMINAÇÃO DO VALOR DAS BENFEITORIAS CSL8 R$ 1.350,27

BENFEITORIAS ÁREA CONSTRUI

DA (m²)

IDADE ESTIMADA

DEPRECIAÇÃO

DEPRECIAÇÃO E ESTADO DE

CONSERVAÇÃO

USO VALOR UNITÁRIO (R$ / m²)

VALOR BENFEITORIAS

(R$)

Escritório

210,20 10 10% R$ (150,03) Empresarial e

Comercial

1.500,31 283.828,64

8 – AVALIAÇÃO DO CAPITAL - TERRENO:

Para a avaliação do terreno utilizamos o Método Involutivo que se baseia no

estudo de viabilidade técnico-econômica para apropriação do valor do terreno, alicerçado

no seu aproveitamento eficiente, compatível com as características e condições de

mercado em que o terreno se encontra.

Em um breve estudo de mercado, em pesquisas de imóveis similares, localizações

próximas, pesquisas em imobiliárias em contato com a IMOBILIÁRIA

CASAGRANDE (49) 3344-2344, IMOBILIÁRIA FERGUTZ (49) 3344-1269 E

IMOBILÁRIA BENETTI (49) 3652-0101 – Palma Sola SC, o valor do metro quadrado

na região de Palma Sola, terrenos próximos da área urbana, localização onde estão

instaladas várias empresas, fácil acesso, valores giram na média entre R$ 50,00 a R$

70,00 o m², de acordo com critérios técnicos estabelecidos pelo padrão utilizado.

Fazendo uma média desses valores chegamos ao valor de R$ 60,00 (Sessenta reais

os metros quadrados) do terreno ora avaliado, para março de 2019.

Assim temos:

Valor do terreno: R$ do m² X área m² = R$ Valor da área

Valor da área: R$ 60,00 o m² X 10.000,00 m² = R$ 600.000,00


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9 – VALOR DO TERRENO, IMOBILIZADO E BENFEITORIAS:

VT + VI+ VB = R$ VALOR TOTAL

R$ 600.000,00 + R$ 14.567,86 + R$ 283.828,64 = R$ 898.396,20

Os valores apurados nesse trabalho, são valores partindo de metodologias

minimizando discrepâncias, trabalhando com valores reduzidos dentro do mercado,

prevalecendo a realidade econômica atual, valores de custo dos empreendimentos, não

estão avaliados aqui valores da marca, faturamento e situação em geral.

10 – CONCLUSÃO:

É do entender do avaliador que os valores para o imóvel e imobilizado avaliados

são:

VALOR MÉDIO ESTIMADO DA ÁREA MATRÍCULA Nº 13.506:

R$ 600.000,00

(Seiscentos mil reais)

VALOR BENFEITORIAS (ESCRITÓRIO):

R$ 283.828,64

(Duzentos e oitenta e três mil, oitocentos e vinte e oito reais e centavos)

VALOR IMOBILIZADOS:

R$ 14.567,86

(Quatorze mil, quinhentos e sessenta e sete reais e centavos)

VALORES VÁLIDOS PARA MARÇO DE 2.019

11 – LEVANTAMENTO FOTOGRÁFICO:

ESCRITÓRIO – ACESSO RECEPÇÃO – ANEXO BALANÇA


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VISTA LOGRADOURO

TERRENO TODO CERCADO COM PALANQUES DE CONCRETO

E ARRAME LISO COM PORTÕES DE FERRO.

PÁTIO DE MANOBRAS

COM PEDRA BRITA – MONITORADO POR CÂMERAS


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12 – VISTA AÉREA GOOGLE – COORDENADAS GPS:

S 26º20.726’ W053º16.174’


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13 – ANEXOS:


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14 - REFERÊNCIAS:

• ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14.653:

Norma Técnica Brasileira para Avaliação de Bens – apresentação. Rio de

Janeiro, 2004.

• JULIANO, Rui. CURSO PERÍCIAS JUDICIAIS/ Senge-PR, Curitiba,

outubro de 2013.

• MARCELLO, João Diniz. CURSO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS/

Resolução COFECI nº 1.066/2007, Pato Branco/PR, novembro 2010.

• SILVA, Sérgio A. Pires. FUNDAMENTOS E APLICAÇÃO DA

ESTATISTICA INFERENCIAL/ Ibape/RS. Porto Alegre, agosto 2016.

15 – ENCERRAMENTO:

Certos de que o objetivo da presente avaliação tenha sido alcançado, com os

critérios e precisão necessários, coloco-me a disposição para dirimir dúvidas que

porventura surjam. É o que tinha a apresentar, em Pato Branco – PR, 25 de março de

2019.

RICARDO VIVAN


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LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO - Valor Consultores · nesse laudo de avaliação será avaliado...

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