LAUDO DE AVALIAÇÃO - RESUMO
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LAUDO DE AVALIAÇÃO - EA.2017.MT-055
Cep:UF:
79570-000
LAUDO DE AVALIAÇÃO - RESUMO
EA.2017.MS-055
Solicitante: Eduardo SanchezEndereço:
Bairro: Jardim Vila Rica
Laudo:
Rua Francisco de Queiroz, 4.226 esquina com Rua José Antônio de Carvalho
MS
IMÓVEL
N° Matrícula Tipo de Imóvel Área construída Área do terreno3.474 Casa 377,00 913,14
Cidade: Aparecida do Taboado
R$ 776.000,00 R$ 594.000,00
Fachada Localização
VALORES
MERCADO LIQUIDAÇÃO FORÇADA
OBSERVAÇÕES
DESCRIÇÃO DO IMÓVELUma casa térrea composta por corpo principal e edicula, com área construída total de 377,00
sendo 317,00m² do corpo principal e 60,00m² da edícula.
LAUDO DE AVALIAÇÃO - EA.2017.MT-055
Solicitante:
Objetivo:
Aparecida do Taboado - MS, 29 de Maio de 2017
Casa localizada na Rua Francisco de Queiroz, 4.226 esquina com Rua
José Antônio de Carvalho - Jardim Vila Rica em Aparecida do Taboado -
MS.
LAUDO DE ENGENHARIA AVALIATÓRIA
Objeto:
Eduardo Sanchez
Valor de mercado e de liquidação forçada para fins de avaliação.
LAUDO DE AVALIAÇÃO - EA.2017.MT-055
SUMÁRIO
1. INTRODUÇÃO 1
2. METODOLOGIA 1
3. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIANDO 4
4. DO MUNICÍPIO 5
5. VISTORIA 6
6. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO DO IMÓVEL AVALIANDO 7
7. DIAGNÓSTICO DE MERCADO 9
8. INDICAÇÃO DO MÉTODO E PROCEDIMENTO UTILIZADO 10
9. TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DO RESULTADO 10
10. RESULTADO DA AVALIAÇÃO E DATA DE REFERÊNCIA 16
11. ENCERRAMENTO 17
ANEXO 01 - Ficha de pesquisa 18
ANEXO 02 - Planilha de determinação do valor do imóvel 19
ANEXO 03 - Especificação da avaliação 20
ANEXO 04 - Croqui de localização das pesquisas e do avaliando 22
ANEXO 05 - Relatatório fotográfico 23
ANEXO 06 - Certidão de Matrícula 28
LAUDO DE AVALIAÇÃO - EA.2017.MT-055
2.1 MÉTODOS PARA IDENTIFICAR O VALOR DE UM BEM
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos
elementos comparáveis, constituintes da amostra.
LAUDO DE ENGENHARIA AVALIATÓRIA
1. INTRODUÇÃO
A empresa EDUARDO ALEIXO ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES é especializada no ramo de
perícias judiciais e avaliações de imóveis urbanos, rurais e industriais.
Possui escritório em Campo Grande/MS na Rua Alagoas, 396 - Edifício Atrium Corporate,
Sala 1501 – Jardim dos Estados, Fone: (67) 3321-2514 / 3383-4494 e em Cuiabá/MT na
Av. Historiador Rubens de Mendonça, 2368 - Edificio Top Tower - Sala 501, Fone: (65)
3322-3564 / 2127-6735.
Por solicitação de Eduardo Sanchez, procedeu-se a avaliação do imóvel localizado na Rua
Francisco de Queiroz, 4.226 esquina com Rua José Antônio de Carvalho.
O objetivo do presente trabalho é determinar o Valor de mercado e de liquidação forçada
do imóvel para fins de Avaliação.
O resultado da vistoria, bem como as etapas e informações necessárias à execução e
fundamentação do trabalho, estão apresentados em capítulos específicos, distribuídos no
corpo do laudo e em seus anexos.
2. METODOLOGIA
A metodologia adotada neste trabalho consiste na análise das características físicas da
propriedade e das diversas informações levantadas no mercado, que são devidamente
tratadas a fim de determinar o valor do respectivo imóvel. Para a consecução do objetivo
solicitado, observar-se-á o que preceitua a NBR. 14.653, da A.B.N.T. - Associação
Brasileira de Normas Técnicas.
Os procedimentos avaliatórios usuais, com a finalidade de identificar o valor de um bem,
de seus frutos e direitos, o seu custo, bem como aqueles para determinar indicadores de
viabilidade, são descritos a seguir, conforme consta da norma.
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LAUDO DE AVALIAÇÃO - EA.2017.MT-055
Os trabalhos relacionados à Engenharia de Avaliações consistem na mensuração de valor
de uma determinada propriedade e bens em certo momento.
Os referidos trabalhos são, conforme preceituação da Lei 5.194, de 24.12.66, de
COMPETÊNCIA EXCLUSIVA do profissional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia,
sendo regulamentada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ABNT, através da
NBR 14.653, que subsidiam quanto à metodologia e procedimentos relativos às Perícias de
Engenharia na construção civil, sendo tais preceituações obrigatórias em todas as
manifestações escritas que caracterizem o valor de imóveis, seus frutos ou direitos sobre
os mesmos, judiciais ou extrajudiciais.
Inicialmente, cabe definir alguns conceitos que, eventualmente, serão utilizados no
presente laudo:Avaliação de bens: Análise técnica, realizada por Engenheiro de Avaliações, para identificar o
valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da
viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data.
Bem: Coisa que tem valor, suscetível de utilização ou que pode ser objeto de direito, que integra
um patrimônio
Benfeitoria: Resultado de obra ou serviço realizado num bem e que não pode ser retirado sem
destruição, fratura ou dano
Campo de arbítrio: Intervalo de variação no entorno do estimador pontual adotado na avaliação,
dentro do qual pode-se arbitrar o valor do bem, desde que justificado pela existência de
características próprias não contempladas no modelo
Dado de mercado: Conjunto de informações coletadas no mercado relacionadas a um
determinado bem
Empreendimento: Conjunto de bens capaz de produzir receitas por meio de comercialização ou
exploração econômica. Pode ser: imobiliário (ex.: loteamento, prédios comerciais/residenciais) de
base imobiliária (ex.: hotel, “shopping center”, parques temáticos), industrial ou rural
Engenharia de avaliações: Conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados
aplicados à avaliação de bens
Engenheiro de avaliações: Profissional de nível superior, com habilitação legal e capacitação
técnico-científica para realizar avaliações, devidamente registrado no Conselho Regional de
Engenharia, Arquitetura e Agronomia - CREA
Homogeneização: Tratamento dos preços observados, mediante a aplicação de transformações
matemáticas que expressem, em termos relativos, as diferenças entre os atributos dos dados de
mercado e os do bem avaliando
Imóvel: Bem constituído de terreno e eventuais benfeitorias a ele incorporadas. Pode ser
classificado como urbano ou rural, em função da sua localização, uso ou vocação
Laudo de avaliação: Relatório técnico elaborado por engenheiro de avaliações em conformidade
com esta norma, para avaliar o bem
Pesquisa: Conjunto de atividades de identificação, investigação, coleta, seleção, processamento,
análise e interpretação de resultados sobre dados de mercado
Situação paradigma: Situação hipotética adotada como referencial para avaliação de um bem
Tratamento de dados: Aplicação de operações que expressem, em termos relativos, as diferenças
de atributos entre os dados de mercado e os do bem avaliando
Valor de mercado: Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e
conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.
2.4 DEFINIÇÕES PRELIMINARES
2.2 MÉTODOS PARA IDENTIFICAR O CUSTO DE UM BEM
2.3 MÉTODOS PARA IDENTIFICAR INDICADORES DE VIABILIDADE DA
UTILIZAÇÃO ECONÔMICA DE UM EMPREENDIMENTO
Método Involutivo
Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente,
baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético
empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do
mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e
comercialização do produto.
Método Evolutivo
Indica o valor do bem pelo somatório dos valores dos seus componentes. Caso a
finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de
comercialização.
Método da Capitalização da Renda
Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida
prevista, considerando-se cenários viáveis.
Os procedimentos avaliatórios usuais com a finalidade de determinar indicadores de
viabilidade da utilização econômica de um empreendimento são baseados no seu fluxo de
caixa projetado, a partir do qual são determinados indicadores de decisão baseados no
valor presente líquido, taxas internas de retorno, tempos de retorno, dentre outros.
Método Comparativo Direto de Custo
Identifica o custo do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos
comparáveis, constituintes da amostra.
Método da Quantificação de Custo
Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos ou
analíticos a partir das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos.
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LAUDO DE AVALIAÇÃO - EA.2017.MT-055Os trabalhos relacionados à Engenharia de Avaliações consistem na mensuração de valor
de uma determinada propriedade e bens em certo momento.
Os referidos trabalhos são, conforme preceituação da Lei 5.194, de 24.12.66, de
COMPETÊNCIA EXCLUSIVA do profissional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia,
sendo regulamentada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ABNT, através da
NBR 14.653, que subsidiam quanto à metodologia e procedimentos relativos às Perícias de
Engenharia na construção civil, sendo tais preceituações obrigatórias em todas as
manifestações escritas que caracterizem o valor de imóveis, seus frutos ou direitos sobre
os mesmos, judiciais ou extrajudiciais.
Inicialmente, cabe definir alguns conceitos que, eventualmente, serão utilizados no
presente laudo:Avaliação de bens: Análise técnica, realizada por Engenheiro de Avaliações, para identificar o
valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da
viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data.
Bem: Coisa que tem valor, suscetível de utilização ou que pode ser objeto de direito, que integra
um patrimônio
Benfeitoria: Resultado de obra ou serviço realizado num bem e que não pode ser retirado sem
destruição, fratura ou dano
Campo de arbítrio: Intervalo de variação no entorno do estimador pontual adotado na avaliação,
dentro do qual pode-se arbitrar o valor do bem, desde que justificado pela existência de
características próprias não contempladas no modelo
Dado de mercado: Conjunto de informações coletadas no mercado relacionadas a um
determinado bem
Empreendimento: Conjunto de bens capaz de produzir receitas por meio de comercialização ou
exploração econômica. Pode ser: imobiliário (ex.: loteamento, prédios comerciais/residenciais) de
base imobiliária (ex.: hotel, “shopping center”, parques temáticos), industrial ou rural
Engenharia de avaliações: Conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados
aplicados à avaliação de bens
Engenheiro de avaliações: Profissional de nível superior, com habilitação legal e capacitação
técnico-científica para realizar avaliações, devidamente registrado no Conselho Regional de
Engenharia, Arquitetura e Agronomia - CREA
Homogeneização: Tratamento dos preços observados, mediante a aplicação de transformações
matemáticas que expressem, em termos relativos, as diferenças entre os atributos dos dados de
mercado e os do bem avaliando
Imóvel: Bem constituído de terreno e eventuais benfeitorias a ele incorporadas. Pode ser
classificado como urbano ou rural, em função da sua localização, uso ou vocação
Laudo de avaliação: Relatório técnico elaborado por engenheiro de avaliações em conformidade
com esta norma, para avaliar o bem
Pesquisa: Conjunto de atividades de identificação, investigação, coleta, seleção, processamento,
análise e interpretação de resultados sobre dados de mercado
Situação paradigma: Situação hipotética adotada como referencial para avaliação de um bem
Tratamento de dados: Aplicação de operações que expressem, em termos relativos, as diferenças
de atributos entre os dados de mercado e os do bem avaliando
Valor de mercado: Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e
conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.
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1)
Área de terreno adotada:
Área construída adotada:
913,14
377,00
377,00Construída 253,40
OBJETO DA AVALIAÇÃO:
0,00
0,00
Matrícula IPTU
913,14
O imóvel avaliando é uma casa localizado na Rua Francisco de Queiroz, 4.226
esquina com Rua José Antônio de Carvalho - Jardim Vila Rica em Aparecida do
Taboado - MS.
PROPRIETÁRIO C.P.F / C.N.P.J:
Julinda Luzia Sanches 776.510.651-15
913,14
SITUAÇÃO FISCAL (CND):
Imóvel alugado
3.3 QUADRO DE ÁREAS
OCUPAÇÃO:
Informação não fornecida
Estimada
Terreno
3. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIANDO
3.2 DESCRIÇÃO DO BEM AVALIANDO
3.1 DOCUMENTAÇÃO ANALISADA
Relacionamos abaixo a documentação analisada para a elaboração deste relatório, que é,
por premissa, considerada boa e válida, não tendo sido efetuadas análises jurídicas:
Matrícula 3.474 do Registro de Imóveis da Comarca de Aparecida do Taboado -
MS
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LAUDO DE AVALIAÇÃO - EA.2017.MT-055
IDH-M (PNUD/2000):
PIB (IBGE/2008):
PIB per capta (2008):
Distância da capital:
População (IBGE/2010):
4. DO MUNICIPIO
Aparecida do Taboado é um município brasileiro do estado de Mato Grosso do Sul. Está
localizada na região da formação do Rio Paraná pelos rios Grande e Paranaíba, na segunda
maior bacia hidrográfica do mundo, a bacia do Rio Paraná.
O município de está situado no sul da região Centro-Oeste do Brasil, á leste de Mato Grosso
do Sul (Microrregião de Paranaíba) e na divisa triangular dos estados de Mato Grosso do
Sul, São Paulo e Minas Gerais.
É o 4º município mais industrializado do estado, tendo um comércio em crescimento e sua
economia é forte no setor da agropecuária. Possui vantagem no setor industrial devido a
localização próxima a grandes mercados consumidores como São Paulo e Minas Gerais,
além da diversificação modal de transporte de cargas podendo ser ferroviária, hidroviária e
rodoviária.
Em 1998 a economia da região foi fortalecida com a inauguração da Ponte Rodoferroviária
sobre o Rio Paraná, possibilitando a ligação rodoviária com o estado de São Paulo, hoje a
ponte é um dos símbolos da cidade, considerada também um ponto turístico da região.
Indicadores Socioeconômicos
0,763
R$ 328.265.460,00
R$ 16.065,46
442,00 Km
22.621 habitantes
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LAUDO DE AVALIAÇÃO - EA.2017.MT-055
O imóvel está localizado na região central, próximo a Avenida Presidente Vargas, principal
via comercial do município.
A Rua Francico de Queiroz é uma importante via da cidade Aparecida do Taboado,
cortando-a de leste a oeste. É predominantemente residencial porém na região encontra-
se imóveis comerciais.
A seguir temos apresentados, em linhas gerais, os principais aspectos relativos ao imóvel
a ser vistoriado, bem como sua ilustração através dos registros fotográficos produzidos
mediante vistoria.
5. VISTORIA
COORDENADAS GEOGRÁFICAS
Longitude: 51° 5'58.58"W
No dia 24 de Maio de 2017, às 08:30h, diligenciamo-nos ao endereço do imóvel avaliando
para efetuarmos os procedimentos avaliatórios necessários ao cumprimento do objetivo
deste Trabalho.
Abaixo temos reproduzida uma imagem orbital do sofware livre Google Earth, indicando a
localização do objeto em apreciação:
20° 5'16.87"SLatitude:
6
LAUDO DE AVALIAÇÃO - EA.2017.MT-055
- -
Largura:
Traçado:
Calçadas:
Área (m²)Testada Meio de
Quadra
Taxa de Ocupação:
Índice de
Aproveit.
-
Taxa de
Permeabilidade
Foto do logradouro - Rua Francisco de Queiroz
6. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO DO IMÓVEL AVALIANDO
6.1 ZONEAMENTO
Frente
-
Lateral - Fundos
RECUOS MÍNIMOS
-
Lotes mínimos (m)
Testada Esquina
-
6.2 LOGRADOURO E SITUAÇÃO
As informações a respeito de Zoneamento, Plano Diretor, Lei de Uso e Parcelamento do
Solo não foram publicadas ou disponibilizadas pela municipalidade até o fechamento deste
laudo avaliatório.
Uso Predominante:
Zona de Uso: -
-
Mão de direção: Uma
Retilíneo
Rua Francisco de Queiroz
Concreto
Denominação:
Pavimentação: Asfáltica
12,00m
Quantidade de pistas: Uma
- -
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LAUDO DE AVALIAÇÃO - EA.2017.MT-055
ASPECTOS FÍSICOS:
Recepção Cerâmico M.C; Látex Laje
Suíte/ Closet Cerâmico M.C; Látex Laje
Laje
Azulejo Laje
Banheiro social Cerâmico Azulejo Laje
Banheiro suíte Cerâmico Azulejo Laje
6.5 ACABAMENTOS OBSERVADOS
ITEM PISO PAREDE TETO
Varandas Cerâmico M.C; Látex Laje
Salas I, II, III e IV Cerâmico M.C; Látex
Superície:Cota/Greide:
SecaNo nível
Uma casa térrea composta por corpo principal e edicula, com área construída total de
377,00 sendo 317,00m² do corpo principal e 60,00m² da edícula com a seguinte divisão
interna:
Corpo principal: Recepção, 03 salas simples, 01 sala c/ banheiro, varandas, cozinha,
circulação interna, banheiro social, 01 quarto, 01 suíte c/ closet.
Apoio: Área de serviço, depósito, cozinha e banheiro externo.
6.4 DESCRIÇÃO DAS CONSTRUÇÕES
Formato:
6.3 DESCRIÇÃO DO TERRENO
Topografia:RegularPlano
Terreno urbano, plano de formato regular, localizado no bairro Jardim Vila Rica, com frente
de 26,7 metros para a Rua Francisco de Queiroz e área superficial de 913,14m².
O imóvel está localizado na Rua Francisco de Queiroz entre a Rua José Antônio de Carvalho
e Rua Marcolino Teixeira de Queiroz na quadra formada também pela Rua Maximino José
da Rocha.
Banheiro Cerâmico M.C; Látex Madeira
Cozinha Cerâmico Azulejo Madeira
Área de serviço Cerâmico M.C; Látex Madeira
CORPO PRINCIPAL
EDÍCULA
Depósito Cerâmico M.C; Látex Madeira
Banheiro sala IV Cerâmico Azulejo Laje
Cerâmico M.C; Látex LajeQuarto
Cozinha Cerâmico
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LAUDO DE AVALIAÇÃO - EA.2017.MT-055
7. DIAGNOSTICO DE MERCADO
De uma forma geral, o mercado imobiliáro encontra-se estabilizado, com construtoras e
incorporadoras mais cautelosas em razão da inflação e da recessão econômica brasileira. Com a
expectativa da retomada da atividade econômica no segundo semestre, o setor desenha um
melhor cenário para 2017, podendo crescer de 5% a 10% em relação ao ano passado.
Segundo pesquisa realizada pelo índice FipeZAP, nos últimos 12 meses, os imóveis comerciais
apresentaram uma queda de 2,95% para venda e 7,86% para locação, sem considerar a inflação
de aproximadamente 5,35%, segundo IPCA/IBGE.
Segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP), os
investimentos no mercado imobiliário em 2016 para pessoa física foi de R$ 22,3 milhões para
móveis novos e de R$ 13,7 para os usados. Já o crédito para empresas no Sistema Brasileiro de
Poupança e Empréstimo (SBPE) foi de R$ 10,6 milhões, queda de 49% se comparado com 2015,
quando os investimentos chegaram a R$ 20,8 milhões.
Para 2017, a pesquisa Focus projeta crescimento da economia, com alta de 0,50% do Produto
Interno Bruto (PIB). O dólar não deve ultrapassar a casa dos R$ 3,40, o que pode gerar mais
competitividade às exportações brasileiras. O Índice Nacional de Preços ao Consumidor (IPCA)
deve ter queda de 1,58% e chegar a 4,71%, outra redução esperada é a taxa Selic que deve fechar
o ano 9,5%, no último mês, atualmente a Taxa Selic é de 11,25%.
De acordo com as informações coletadas no mercado imobiliário da região, classificamos o imóvel:
Quanto à absorção pelo mercado:
Liquidez normal
Recessivo
Médio
Regular
Quanto a liquidez:
Quanto ao desempenho do mercado:
Quanto ao número de ofertas:
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LAUDO DE AVALIAÇÃO - EA.2017.MT-055
8. INDICAÇÃO DO MÉTODO E PROCEDIMENTO UTILIZADO
• Identificar os imóveis com atributos mais semelhantes possíveis aos do imóvel
avaliando, no que diz respeito a sua situação, à destinação, ao grau de
aproveitamento e às características físicas.
9.TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DO RESULTADO
A metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem avaliando, da
finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações
colhidas no mercado. A sua escolha deve ser justificada e ater-se ao estabelecido nas
partes 1 e 2 da NBR 14653, com o objetivo de retratar o comportamento do mercado por
meio de modelos que suportem racionalmente o convencimento do valor.
Para a determinação do valor do imóvel foi aplicado o MÉTODO COMPARATIVO DE
DADOS DE MERCADO, que Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento
técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.
9.1. PESQUISA DE VALORES
Para a base de dados que será utilizada na determinação do valor de mercado do
imóvel, efetuamos uma ampla pesquisa junto ao mercado imobiliário, coletando-se
elementos comparativos através de anúncios de jornais, contatos com corretores,
imobiliárias atuantes, proprietários e pessoas afins.
A seleção dos elementos que comporão a amostra do mercado a ser analisada foi
definida de acordo com as recomendações das Normas, buscando sempre:
• A isenção e identificação das fontes de informação, cruzando as informações
sempre que possível, com objetivo de aumentar a confiabilidade dos dados de
mercado.
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LAUDO DE AVALIAÇÃO - EA.2017.MT-055
Para a determinação do valor de mercado do imóvel, utilizaremos o TRATAMENTO
POR FATORES, onde o valor do bem é homogeneizado com aplicação de fatores e
critérios, fundamentados por estudos de entidades técnicas regionais reconhecidas,
devendo ser feita uma análise estatística dos resultados homogeneizados. Ainda
conforme a Norma da ABNT, alternativamente, podem ser adotados fatores de
homogeneização medidos no mercado, desde que o estudo seja anexado ao laudo.
É admitido a priori a existência de relações fixas entre diferenças de atribuições
específicas e os respectivos preços. Todas as informações provêm de contato pessoal com
proprietários ou intermediários e as amostras foram visitadas externamente uma a uma.
No tratamento dos dados, consideramos como dado de mercado com atributos
semelhantes, àqueles em que cada um dos fatores de homogeneização, calculados em
relação ao avaliando, esteja contido entre 0,50 e 1,50.
Da mesma forma, as características quantitativas do imóvel avaliando também não
ultrapassam em 50% dos limites observados na amostra e ainda o preço homogeneizado,
resultado da aplicação de todos os fatores de homogeneização também deverá estar
contido no intervalo de 0,50 a 1,50.
Nos cálculos de homogeneização, a utilização dos fatores será feita na forma
multiplicativa.
O conjunto de fatores aplicado a cada elemento amostral será considerado como
homogeneizante quando após a aplicação dos respectivos ajustes, se verificar que o
conjunto dos novos valores homogeneizados apresenta menor coeficiente de variação do
que os dados do conjunto anterior. Os fatores de homogeneização que resultem em
aumento da heterogeneidade dos valores não serão utilizados.
Após a homogeneização, será feito o saneamento da amostra com a eliminação dos dados
discrepantes com a utilização de critérios estatísticos consagrados.
• A correta identificação dos dados de mercado, com endereço completo, a
especificação e quantificação das principais variáveis levantadas, mesmo aquelas
não utilizadas no modelo.
• Dados de mercado contemporâneos com a data de referência da avaliação.
• A verificação do tempo de exposição no mercado dos imóveis ofertados e a data
e forma de pagamento praticada, no caso de transações.
9.2. TRATAMENTO DOS DADOS
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LAUDO DE AVALIAÇÃO - EA.2017.MT-055
No presente trabalho, foram utilizados fatores que refletem, em termos relativos, o
comportamento do mercado imobiliário, numa determinada região, num determinado
tempo, considerando: a elasticidade de preços; a localização; os fatores de forma
(testada, profundidade, área ou múltiplas frentes); padrão construtivo e depreciação.
• Fator oferta:
Adotou-se um fator de redução de 10% sobre o preço ofertado, considerando-se a
elasticidade da negociação, ocorrido no fechamento.
• Fator área:
Fator que faz uma relação entre os elementos comparativos, corrigindo-os em função de
sua área.
• Fator testada:
Após verificarmos a testada usual nos terrenos de determinada região, estabelecemos sua
valorização ou desvalorização com a real testada do imóvel avaliando.
• Fator esquina:
Terrenos em meio de quadra ou de esquina possuem valorização diferenciada, igualmente
diferente se comercial ou residencial.
• Fator local:
Fator usado para adequar as características físicas, como localização, nível
econômico,fator comercial, acessibilidade, entre outros.
Analisamos ainda o coeficiente de variação antes e depois da aplicação de cada variável
isoladamente, visando a sua redução. Este procedimento foi utilizado, pois os fatores
regionais não foram publicados até o fechamento deste trabalho.
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LAUDO DE AVALIAÇÃO - EA.2017.MT-055
9.3. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO - NBR 14653-2:2011
FUNDAMENTAÇÃO GRAU I
PRECISÃO GRAU III
A especificação de uma avaliação, de acordo com a sua fundamentação e precisão, será
estabelecida em razão do prazo demandado, dos recursos despendidos, bem como da
disponibilidade de dados de mercado e da natureza do tratamento a ser empregado.
Conforme as normas da NBR-14653, a fundamentação será função do aprofundamento do
trabalho avaliatório, com o envolvimento da seleção da metodologia em razão da
confiabilidade, qualidade e quantidade dos dados amostrais disponíveis.
A precisão será estabelecida quando for possível medir o grau de certeza e o nível de erro
tolerável numa avaliação. Depende da natureza do bem, do objetivo da avaliação, da
conjuntura de mercado, da abrangência alcançada na coleta de dados (quantidade,
qualidade e natureza), da metodologia e dos instrumentos utilizados.
Portanto, com base no item 9 da NBR-14.653 – Parte 2, que trata dos Graus de
Fundamentação e Precisão nos casos de utilização de tratamento por fatores, atribuiu-se
ao presente trabalho de avaliações:
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LAUDO DE AVALIAÇÃO - EA.2017.MT-055
2.396,23 10,91%
1.924,63 -10,91%
SANEAMENTO
Unitário (R$/m²)
A análise e saneamento dos resultados obtidos é efetuada adotando-se uma faixa de 30%
em torno da média, descartando-se os elementos discordantes.
O intervalo de confiança foi calculado segundo a distribuição t de Student, segundo as
Normas da ABNT, com 80% de certeza mínima.
Aplicando-se os métodos estatísticos descritivos sobre a amostra, conforme memória de
cálculo apresentada no anexo 02, foram encontrados os seguintes valores:
Valor do terreno 775.594,58
0,13Coeficiente de Variação
287,56Desvio Padrão
2160,43Unitário Médio Saneado (R$/m²)
4,00Número de elementos saneados
Valor de terreno adotado R$ 776.000,00
1,64t de Student
359,00Área equivalente (m²)
FORMAÇÃO DE VALOR DO IMÓVEL
21,83%
Limite Inferior (R$/m²)
Limite Superior (R$/m²)
Intervalo de Confiabilidade
9.4. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL
2.160,43
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LAUDO DE AVALIAÇÃO - EA.2017.MT-055
Ìndice de liqudez
Taxa SELIC anual
Atratividade
Taxa de liquidez anual
Taxa de liquidez mensal
Valocidade de venda
6,00%
Baixa 8,00%
Valor de mercado R$ 776.000,00
Valor de liquidação R$ 594.000,00
10,25%
4,00%
14,25%
1,1163%
24 meses
0,7661
De uma forma geral os valores de liquidação forçada são obtidos através de uma função
financeira onde as variáveis chaves são definidas pelo valor do imóvel, o prazo de
comercialização e as taxas de juros vigentes.
O Boletim Técnico Btec-2016/005, elaborado pelos Engenheiros Osório Accioly Gatto e
Rosana Akemi Murakami, traduz de uma forma prática a necessidade da adoção de uma
taxa de desconto que leve em consideração o custo de oportunidade e uma taxa de risco
na comercialização do imóvel, em decorrência de sua atratividade no mercado imobiliário,
representando valores mais próximos da realidade atual e incorporando as despesas
referentes à retomada do imóvel pela instituição financeira com despesas cartorárias,
IPTU, condomínio, segurança, avaliação e manutenção do imóvel, no período entre a
retomada do imóvel e a leilão. O índices encontrados foram os seguintes:
RISCOATRATIVIDADE
Em nossos cálculos adotamos a taxa de desconto como sendo o taxa financeira acrescida
da taxa de atratividade do imóvel (SELIC + prêmio de risco).
9.5. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE LIQUIDEÇÃO FORÇADA
O Valor de liquidação forçada, muito utilizado em garantias bancárias, é definido pela
norma da ABNT como sendo o valor de um bem na hipótese de uma venda compulsória
ou em um espaço de tempo menor do que normalmente observado.
DETERMINAÇÃO DO VALOR DE LIQUIDAÇÃO
Alta 4,00%
Média
15
LAUDO DE AVALIAÇÃO - EA.2017.MT-055
Valor de Mercado:
Valor para Liquidação Forçada:
10. RESULTADO DA AVALIAÇÃO E DATA DE REFERÊNCIA
Atribuímos ao imóvel localizado na Rua Francisco de Queiroz, 4.226 esquina com Rua José
Antônio de Carvalho, objeto da matrícula 3.474 o valor de:
O valor de liquidez pode ser definido como de sua rápida comercialização, sendo atribuído
um desconto de 23,39% sobre o valor de mercado, encontrando o valor de:
(setecentos e setenta e seis mil reais)
(quinhentos e noventa e quatro mil reais)
R$ 776.000,00
R$ 594.000,00
16
LAUDO DE AVALIAÇÃO - EA.2017.MT-055
Nome
ANEXO 01
ANEXO 02
ANEXO 03
ANEXO 04
ANEXO 05
ANEXO 06
Eng. Civil EDUARDO VARGAS ALEIXO
11. ENCERRAMENTO
Aparecida do Taboado - MS, 29 de Maio de 2017
Nada mais havendo a lavrar, foi encerrado o presente laudo que está relatado em 17
folhas, todas devidamente rubricadas, sendo a última folha datada e assinada por este
Perito.
Fazem parte integrante deste trabalho, o total de 6 anexos, conforme discriminado
abaixo.
Esperando ter correspondido à confiança em nós depositada, nos colocamos ao inteiro
dispor para quaisquer outros esclarecimentos que se fizerem necessários.
Discriminação
Pós Graduado em Perícia, Auditoria e Gestão Ambiental
Membro Titular do IBAPE/MS 001 - CREA/MS 151/D
Certidão de Matrícula
Relatatório fotográfico
Croqui de localização das pesquisas e do avaliando
Planilha de determinação do valor do imóvel
Especificação da avaliação
Ficha de pesquisa
17
LAUDO DE AVALIAÇÃO - EA.2017.MT-055
Endereço:
Cidade: Bairro: Estado: MS
Informante:
Área Priv./Constr.: Frente do terreno: Qtde. Eleva.:
Área do Terreno: Padrão construtivo: Qtde. Dorm.: 3
Grupo: Intervalo: Vagas: 2
Idade: Estado de conservação: Andar:
Valor: Unitario: Banheiros: 2
Oferta/ Transação: Data Pesquisa:
Alerta:
Endereço:
Cidade: Bairro: Estado: MS
Informante:
Área Priv./Constr.: Frente do terreno: Qtde. Eleva.:
Área do Terreno: Padrão construtivo: Qtde. Dorm.: 4
Grupo: Intervalo: Vagas: 3
Idade: Estado de conservação: Andar:
Valor: Unitario: Banheiros: 5
Oferta/ Transação: Data Pesquisa:
Alerta:
Endereço:
Cidade: Bairro: Estado: MS
Informante:
Área Priv./Constr.: Frente do terreno: Qtde. Eleva.:
Área do Terreno: Padrão construtivo: Qtde. Dorm.: 4
Grupo: Intervalo: Vagas: 3
Idade: Estado de conservação: Andar:
Valor: Unitario: Banheiros: 4
Oferta/ Transação: Data Pesquisa:
Alerta:
Endereço:
Cidade: Bairro: Estado: MS
Informante:
Área Priv./Constr.: Frente do terreno: Qtde. Eleva.:
Área do Terreno: Padrão construtivo: Qtde. Dorm.: 3
Grupo: Intervalo: Vagas: 1
Idade: Estado de conservação: Andar:
Valor: Unitario: Banheiros: 2
Oferta/ Transação: Data Pesquisa:
Alerta:
Possui piscina
500.000,00 3.333,33
Dado 2Rua Virgilio Antônio de Queiroz, 1726
Médio Superior
Oferta 25/05/2017
308,00 Médio Inferior
900.000,00 3.750,00
Bom
Aparecida do Taboado
Rua Mariana Alves de Lima, 1.242 (Rua 09-A)
Aparecida do Taboado Centro
Nani - (67) 9 9204-8676
150,00 20,00
600,00 Médio
Casa -
10,00 Bom
Dado 1
Oferta 25/05/2017
Imobiliária Oca - (67) 3565-5627
240,00 20,00
700.000,00
660,00
1.028,57
Casa -
180.000,00
Centro
Possui sauna e piscina
Rua Maximino José da Rocha, 4261
FICHA DE PESQUISA
Rua José A. de Carvalo, 4164
30,00 Deficiente
Médio
5,00
Vila Rica
Dado 4
Aparecida do Taboado Centro
Percival - (67) 3565-2322
175,00 11,00
Bom
Oferta
Casa
2.243,16
Casa
-
10,00
Percival - (67) 3565-2322
312,06
Dado 3
25/05/2017
12,50
313,50
-
Aparecida do Taboado
Oferta 25/05/2017
ANEXO 01 18
LAUDO DE AVALIAÇÃO - EA.2017.MT-055
PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO - TRATAMENTO POR FATORES
Área
padrão
Área
padrão
inferior
Cálculo /
equivalent
e
Oferta Local. Área PadrãoDepreciaç
ãoOutro Área terreno
Aval. Rua Francisco de Queiroz, 4.226 esquina com Rua José Antônio de Carvalho913,14 317,000 60,00 359,00 2 4 2 - - 0,90 1,0 1,0 1,0 0,62 1,0 4,0 - -
1 Rua Mariana Alves de Lima, 1.242 (Rua 09-A) 600,00 150,00 150,00 2 3 2 500.000,00 3.333,33 0,90 1,00 0,90 1,14 0,70 1,00 1,11 2.380,92 2.380,92
2 Rua Virgilio Antônio de Queiroz, 1726 660,00 240,00 240,00 3 4 5 900.000,00 3.750,00 0,90 1,00 0,95 1,00 0,70 1,00 1,08 2.431,62 2.431,62
3 Rua Maximino José da Rocha, 4261 313,50 312,06 312,06 3 4 4 700.000,00 2.243,16 0,90 1,00 0,98 1,14 0,66 1,00 1,31 1.964,82 1.964,82
4 Rua José A. de Carvalo, 4164 308,00 175,00 175,00 1 3 2 180.000,00 1.028,57 0,90 1,00 0,91 1,29 1,30 1,00 1,31 1.864,36 1.864,36
Pesos 1,00 0,70 2.588,77 2.160,43 2.160,43
2.396,23 10,91%
1.924,63 -10,91%
Unitário (R$/m²)
Fatores de ajustes
Unit.homg
(R$/m²)
Unit.saneado
(R$/m²)Nº Endereço
Área
terreno
Área construída (m²)
Unitário seco médio
Vagas
de
Gar
agem
Qua
rtos
Banhe
iros
Preço pedido
(R$)
VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL
Número de elementos
Unitário médio homogeneizado (R$/m²)
Limite superior (R$/m²) (+30%)
Limite inferior (R$/m²) (-30%)
Valor de mercado 775.594,58
1.512,30 Valor de Mercado - Adotado R$ 776.000,00
HOMOGENEIZAÇÃO
2.808,56
4 Área equivalente (m²) 359,00
2.160,43 Unitário (R$/m²) 2.160,43
287,56
4
SANEAMENTO
1,64
2.160,43
Número de elementos saneados
Unitário médio saneado (R$/m²)
Desvio padrão
RESSALVAS DE CÁLCULO
Á área construída utilizada em cálculo é de 377,00m², sendo 317,00m² do corpo principal da casa e 60,00m²
da edícula.
Devido a diferença de padrão existente entre a edícula e o corpo principal, utilizou-se de um fator de
correção de 0,7 sobre a área da edícula, obtendo assim a área equivalente de cálculo
((317,00*1)+(60,00*0,7)) = 359,00m².
21,83%
13,31%Coeficiente de variação
t de Student
Limite superior (R$/m²)
Limite inferior (R$/m²)
Intervalo de confiabilidade
ANEXO 02 19
LAUDO DE AVALIAÇÃO - EA.2017.MT-055
8
QUANTO A FUNDAMENTAÇÃO O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: GRAU I
Pontos Mínimos 10 6 4
Itens obrigatóriosItens 2 e 4 no Grau III, com os
demais no mínimo no Grau II
Itens 2 e 4 no Grau II e
os demais no mínimo no
Grau I
Todos, no mínimo no
grau I
SOMATÓRIA:
ENQUADRAMENTO DO LAUDO SEGUNDO SEU GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE
UTILIZAÇÃO DE TRATAMENTO POR FATORES
GRAUS III II I
4
Intervalo admissível
de ajuste para o
conjunto de fatores
0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50* 2
3Identificação dos
dados de mercado
Apresentação de
informações relativas
a todas as
características dos
dados analisadas,
com foto e
características
observadas pelo
autor do laudo
Apresentação de
informações relativas
a todas as
caracteristicas dos
dados analisadas
Apresentação de
informações relativas a
todas as características
dos dados
correspondentes aos
fatores utilizados
2
2
Quantidade minima
de dados de mercado
efetivamente
utilizados
12 5 3 1
1Caracterização do
imóvel avaliando
Completa quanto a
todos os fatores
analisados
Completa quanto aos
fatores utilizados no
tratamento
Adoção de situação
paradigma3
ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO - MÉTODO COMPARATIVO
GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DO TRATAMENTO POR FATORES (ABNT
NBR 14653-2:2011)
ITEM DESCRIÇÃOGRAU
PONTOSIII II I
ANEXO 03 20
LAUDO DE AVALIAÇÃO - EA.2017.MT-055
QUANTO A PRECISÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: GRAU III
Amplitude do intervalo de
confiança de 80% em torno da
estimativa de tendênica central
<=30% <=40% <=50%
21,83%
GRAU DE PRECISÃO NOS CASOS DE UTILIZAÇÃO DE MODELOS DE REGRESSÃO LINEAR OU DO
TRATAMENTO POR FATORES
DESCRIÇÃOGRAU
III II I
INTERVALO DE CONFIANÇA:
ANEXO 03 21
LAUDO DE AVALIAÇÃO - EA.2017.MT-055
CROQUI DE LOCALIZAÇÃO DAS PESQUISAS E DO IMÓVEL AVALIANDO
ANEXO 04 22
LAUDO DE AVALIAÇÃO - EA.2017.MT-055
Fachada Logradouro - Rua José A. de Carvalho
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
Logradouro - Rua Francisco de Queiroz Vista do imóvel
Acesso - Rua Francisco de Queiroz Fachada
Jardim Jardim
ANEXO 05 23
LAUDO DE AVALIAÇÃO - EA.2017.MT-055
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
Sala II Sala III
Cobertura móvel Recepção
Jardim de inverno Sala IV
Sala I Circulação interna
ANEXO 05 24
LAUDO DE AVALIAÇÃO - EA.2017.MT-055
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
Quintal Quintal
Banheiro externo Vista da edícula
Banheiro - Sala IV Vista da varanda
Quintal Quintal
ANEXO 05 25
LAUDO DE AVALIAÇÃO - EA.2017.MT-055
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
Área de serviço Depósito
Vista da edícula Varanda/ Área de serviço
Cozinha Vista externa
Corredor lateral Varanda
ANEXO 05 26
LAUDO DE AVALIAÇÃO - EA.2017.MT-055
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
Banheiro suíte
Suíte Closet
Banheiro social Quarto
Cozinha Corredor
ANEXO 05 27
LAUDO DE AVALIAÇÃO - EA.2017.MT-055
CERTIDÃO DE MATRÍCULA DO IMÓVEL
ANEXO 06 28
LAUDO DE AVALIAÇÃO - EA.2017.MT-055
CERTIDÃO DE MATRÍCULA DO IMÓVEL
ANEXO 06 29
LAUDO DE AVALIAÇÃO - EA.2017.MT-055
CERTIDÃO DE MATRÍCULA DO IMÓVEL
ANEXO 06 30
LAUDO DE AVALIAÇÃO - EA.2017.MT-055
CERTIDÃO DE MATRÍCULA DO IMÓVEL
ANEXO 06 31
LAUDO DE AVALIAÇÃO - EA.2017.MT-055
CERTIDÃO DE MATRÍCULA DO IMÓVEL
ANEXO 06 32
LAUDO DE AVALIAÇÃO - EA.2017.MT-055
CERTIDÃO DE MATRÍCULA DO IMÓVEL
ANEXO 06 33