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Eng. Salvador Bueno das Neves Crea: 5062008324/D

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 24ª VARA CÍVEL DO FORO JOÃO MENDES JÚNIOR DE SÃO PAULO.AÇÃO: Procedimento Sumário PROC.: 1117472-11.2014.8.26.0100RTE.: Condomínio Edifício Via ApiaRDO.: Elcio Pinto Neto e outro

Salvador Bueno das Neves, engenheiro, CREA 5062008324, perito judicial, nomeado a folhas 71 dos Autos do processo acima referido, vem mui respeitosamente perante Vossa Excelência requerer:

a - A juntada do respectivo Laudo b - A liberação dos honorários, que estão depositados.

Termos em queP. Deferimento

São Paulo, 09 de outubro de 2015.

Salvador Bueno das Neves Perito Judicial - CREA 5062008324/D

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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 24ª VARA CÍVEL DO FORO JOÃO MENDES JÚNIOR DE SÃO PAULO.

AÇÃO: Procedimento Sumário

PROC.: 1117472-11.2014.8.26.0100

RTE.: Condomínio Edifício Via Apia

RDO.: Elcio Pinto Neto e outro

Salvador Bueno das Neves, engenheiro, CREA 5062008324, perito

judicial, nomeado a folhas 71 dos Autos do processo acima referido, vem mui re-

speitosamente perante Vossa Excelência apresentar as conclusões a que chegou,

consubstanciadas no presente

LAUDO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA

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SUMÁRIO

Capítulo I

Objetivo da avaliação................................................................................. 03

Capítulo II

Objeto avaliando....................................................................................... 03

Capítulo III

Vistoria.................................................................................................... 03

Capítulo IV

Avaliação................................................................................................. 04

Capítulo V

Conclusão................................................................................................ 05

Capítulo VI

Encerramento........................................................................................... 05

ANEXOS

I – Certidão Cadastral................................................................................ 07

II – Pesquisa de Imóveis à venda na Região......................................................08

................................................................. 17

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I – OBJETIVO

O presente trabalho tem como objetivo apresentar o valor de venda do imóvel,

objeto do Termo de Penhora à folhas 76 dos Autos.

II – OBJETO

Trata-se de um apartamento de no 132, localizado do Edifício Condomínio

Via Apia, à Rua Tuim, 783 – Indianópolis, 24º subdistrito/SP, no 13º andar, cuja

matrícula é no 82.642, registrada no 14º Cartório de Registro de Imóveis de São

Paulo, conforme Termo de Penhora à folhas 76 dos Autos.

III - VISTORIA

A vistoria do imóvel deu-se em 22 de setembro de 2015, às 10:30hs, aten-

didos pelo Sr. João, porteiro do Edifício conforme a seguir:

Informa o Sr. João, porteiro do Edifício que o Sr. Elcio Pinto Neto, não se achava

tarde, deixando sua mulher só em casa, pois ela é paraplégica, não pode atender

a quem a chama. Informa que é assistida eventualmente por uma senhora que

provê suas necessidades. Esse Sr. João que é o porteiro do Edifício não forneceu o

número do telefone do requerido, Sr. Elcio, não forneceu o número do telefone do

Síndico, tampouco sua direção, uma vez que não reside no local, não forneceu o

número do telefone do zelador, informando que este não se encontrava e não tinha

previsão de chegada.

se das informações contidas no Cadastro do imóvel objeto, tendo obtido a idade

externo, bem como o acabamento e estado de conservação.

1 – Características

Apartamento que além dos compartimentos internos, tais como salas, quar-

tos, suíte, copa/cozinha, banheiros, lavabo, lavanderia e varanda, contém também

duas vagas na garagem localizadas no primeiro e segundo subsolo, indeterminadas,

No de Contribuintes 041.113.0356-0.

2 – Localização

Excelente localização por achar-se próximo a grandes centros comerciais,

Trata-se de zona residencial e de alto padrão.

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3 – Melhoramentos públicos

esgoto, luz, iluminação pública, asfalto, guias e sarjetas, TV a cabo e demais mel-

horamentos.

4 – Padrão construtivo

O padrão construtivo é considerado “Superior”, 1.3.4 do Grupo 1.3 – Aparta-

mento.

5 – Idade do imóvel

Conforme Certidão Cadastral o imóvel possui 30 anos de idade.

6 – Estado de Conservação

O estado de conservação considerado é regular “d”, necessitando de pequenos

reparos e pintura.

IV – AVALIAÇÃO

1 – Metodologia

de imóveis à venda na região, compatíveis com o avaliando.

2 – Cálculos do valor do imóvel “Vi”

e Foc é o fator de obsolescência pela idade e estado de conservação.

A = 221,748 m2 (conforme matrícula)

Vu = 6.361,13

Foc = R + K*(1 – 0,20) = 0,6872

R = 20%

K = 0,609 (Tabela 2 – IBAPE)

Vi = 221,748 x 6.361,13 x 0,6872 = 969.499,60

Valor do Imóvel = R$ 969.499,60

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V - CONCLUSÃO

Autos é:

Valor do imóvel

R$ 970.000,00

(Novecentos e setenta mil reais)

arredondados

Set/2015

Valor básico para leilão

R$ 776.000,00 (setecentos e setenta e seis mil reais)

VI - ENCERRAMENTO

Consta o presente laudo de 22 folhas impressas em um só lado, todas rubri-

cadas, sendo esta datada e assinada.

São Paulo, 30 de setembro de 2015.

Salvador Bueno das NevesPerito Judicial

Crea 5062008324D

à disposição das partes, em arquivo da E. Vara, currículum vitae, carteira de habilitação CREA, diploma de Engenharia e

São Paulo, 30 de setetetetetetetetembro de 2015.

SaSaSaSaSaSaSaSaSaSalvlvlvlvlvlvlvlvlvlvlvadadadadadadadadadadador Bueno dasasasasasasasasasasas N N N N N N NevesesesesesPerito Judicicicicicial

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ANEXOS

I – Certidão Cadastral

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I - CERTIDÃO CADASTRAL

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II - PESQUISA DE VALORES IMOBILIÁRIOS

PESQUISA DE IMÓVEIS À VENDA

Imóvel 1

Tipo: Apartamento com 04 quartos, 03 suítes e 03 vagas na garagem.

Área útil = 137,00 m2

Localização: Al. Jurema – Indianópolis/SP

Valor: R$ 1.800.000,00

Corretor: 98242-3607 e 94746-7391 Cód.: OP113

Idade estimada: 15 anos

Padrão construtivo: Superior = 2,406 de R8N

Estado de conservação = regular “c”

Valor unitário “Vu”

Ross/Heideck, = 0,8225, encontrado na Tabela 2 do IBAPE/SP.

Foc = 0,20 + (0,8225 x 0,80) = 0,858

Vu = (1.800.000,00/137) x 0,858 = 11.272,99

Valor unitário saneado = 11.272,99

Imóvel 2

Tipo: Apartamento com 03 quartos, 01suíte e 02 vagas na garagem.


Localização: Indianópolis/SP

Valor: R$ 1.600.000,00

Corretor: 2189-2600 Cód.: AP 8693



Estado de conservação = regular “d”


Heideck, = 0,7175 encontrado na Tabela 2 do IBAPE/SP.

Foc = 0,20 + (0,7175 x 0,80) = 0,774

Vu = (1.600.000,00/175) x 0,774 = 5.477,27


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Imóvel 3

Tipo: Apartamento com 03 quartos, 01suíte e 02 vagas na garagem.


Localização: Av. Pavão, Indianópolis/SP

Valor: R$ 900.000,00

Corretor: 3165-2704 Cód.: AA514878






Foc = 0,20 + (0,740 x 0,80) = 0,792

Vu = (900.000,00/90,00) x 0,792 = 7.920,00


Imóvel 4

Tipo: Apartamento com 02 quartos e 01 vaga na garagem.



Valor: R$ 1.250.000,00

Corretor: 3833-9902 Cód.: 3323






Foc = 0,20 + (0,8075 x 0,80) = 0,846

Vu = (900.000,00/90,00) x 0,846 = 8.460,00



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Imóvel 5

Tipo: Apartamento com 04 quartos, 04 suíte e 03 vagas na garagem.



Valor: R$ 2.900.000,00

Corretor: 5041-4300 e 99932-9272 Cód.: AP 1350






Foc = 0,20 + (0,7755 x 0,80) = 0,8204

Vu = (2.900.000,00/209,00) x 0,8204 = 11.385,54


Imóvel 6

Tipo: Apartamento com 03 quartos e 02 vagas na garagem.



Valor: R$ 1.000.000,00

Corretor: 5041-4300 e 99932-9272 Cód.: 111N



Estado de conservação = regular “e”



Foc = 0,20 + (0,7275 x 0,80) = 0,782

Vu = (1.000.000,00/120,00) x 0,782 = 6.516,67



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Imóvel 7

Tipo: Apartamento com 03 quartos. 01 suíte e 01 vagas na garagem.



Valor: R$ 830.000,00

Corretor: 94003-6851 Cód.: AP 0064






Foc = 0,20 + (0,638 x 0,80) = 0,7104

Vu = (830.000,00/100,00) x 0,7104 = 5.896,32


Imóvel 8

Tipo: Apartamento com 03 quartos. 03 suítes e 02 vagas na garagem.


Localização

Valor: R$ 1.430.000,00

Corretor






Foc = 0,20 + (0,702 x 0,80) = 0,7616

Vu = (830.000,00/100,00) x 0,7616 = 6.321,28



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Imóvel 9




Valor: R$ 1.200.000,00

Corretor: Ricardo Gallo – 3384-0399 e 94732-0178 Cód.: 4B19D4






Foc = 0,20 + (0,7615 x 0,80) = 0,8092

Vu = (1.200.000,00/106,00) x 0,8092 = 9.160,75


Imóvel 10




Valor: R$ 580.000,00

Corretor: Carlos – 99735-2222 Cód.: 81038






Foc = 0,20 + (0,478 x 0,80) = 0,5824

Vu = (580.000,00/80,00) x 0,5824 = 4.222,40



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Imóvel 11

Tipo: Apartamento com 02 quartos. 01 suíte e 01 vaga na garagem.


Localização: Rua Juquis, Indianópolis/SP

Valor: R$ 920.000,00

Corretor: Carlos – 99735-2222 Cód.: 1279






Foc = 0,20 + (0,837 x 0,80) = 0,8696

Vu = (920.000,00/60,00) x 0,8696 = 13.333,87


Imóvel 12



Localização: Av. Jurema, Indianópolis/SP

Valor: R$ 1.970.000,00

Corretor: 221-7244 Cód.: 727522






Foc = 0,20 + (0,785 x 0,80) = 0,828

Vu = (1,970.000,00/200,00) x 0,828 = 8.155,80



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Imóvel 13

Tipo: Apartamento com 03 quartos e 02 vagas na garagem.


Localização: Av. Irai, Indianópolis/SP

Valor: R$ 800.000,00

Corretor: 3066-1212 Cód.: 1047651






Foc = 0,20 + (0,777 x 0,80) = 0,8216

Vu = (800.000,00/110,00) x 0,8216 = 5.975,27


Imóvel 14




Valor: R$ 620.000,00

Corretor






Foc = 0,20 + (0,785 x 0,80) = 0,828

Vu = (620.000,00/63,00) x 0,828 = 8.148,57



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7472

-11.

2014

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A4D

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015

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1:14

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do

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inal

ass

inad

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gita

lmen

te p

or M

AR

CIA

KU

NE

RT

.

fls. 116




Imóvel 15




Valor: R$ 900.000,00

Corretor






Foc = 0,20 + (0,8445 x 0,80) = 0,8755

Vu = (900.000,00/91,00) x 0,8755= 8.659,78


VALORES UNITÁRIOS SANEADOS

1 – 11.272,99 2 – 5.477,25 3 – 7.920,00

4 – 8.460,00 5 – 11.385,54 6 – 6.516,67

7 – 5.896,32 8 – 6.321,28 9 – 9.160,65

10 – 4.222,40 11 – 13.333,87 12 – 8.155,80

13 – 5.975,27 14 – 8.148,57 15 – 8.659,78

Soma dos valores = 114.585,11

Limite amostral

Face aos valores dos limites encontrados, descartam-se os valores de número 1, 5, 10 e 11, tornando-se portanto a nova média = 6.760,94


Par

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.

fls. 117




-

Os valores dos itens 4, 12 e 14 serão descartados por estarem acima do limite

Condição em que todos os valores remanescentes encontra,-se dentro do novo limite


Set/2015


Par

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fls. 118




III - FOTOGRAFIAS ILUSTRATIVAS

Logradouro

Fachada

Par

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Numeral

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Acesso à garagem

Vista geral externa

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Vista geral externa

Ídem

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Vista geral externa

Ídem

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fls. 123





Aspectos do logradouro

Ídem

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fls. 124

laudos periciais em engenharia - Amazon S3...av.sapopemba, 426 água rasa cep 03345-000 tel...

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