MANUAL DO SÍNDICO

Responsabilidades e Atribuições Legais do Síndico, Conselho Fiscal e

Administradora/Prestadora de Serviço

Lei n° 10.406/02 – novo Código Civil

A Legislação condominial coloca o síndico como figura central do condomínio. É o seu

representante legal. Como tal, passa a ter responsabilidade civil perante a gestão e

administração condominial.

Entretanto, não representa os interesses particulares dos condôminos, apenas os

interesses da comunhão, ou seja, da propriedade coletiva. É uma espécie de gestor da

propriedade alheia, sua relação com o condomínio é de representação.

Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que

poderá não ser condômino, para administrar o

condomínio, por prazo não superior a dois anos, o

qual poderá renovar-se. (Lei n° 10.406/02)

A principal função do síndico, além da representação, é a administração do

condomínio. A lei é clara ao dizer que a administração do condomínio compete ao síndico, o

qual pode delegar as funções administrativas e de representação a terceiros mediante

aprovação da assembleia. Neste momento ocorre a contratação da

Administradora/Prestadora de Serviços para condomínios edilícios, comerciais ou mistos, a

qual passa a compartilhar da responsabilidade civil com o síndico, perante o condomínio.

As competências do síndico estão determinadas pelo artigo 1.348 do Código Civil

Brasileiro.

Compete ao síndico: Art. 1.348. (1 a 9), convocar a assembleia dos condôminos e demais atribuições (10 ao 17):

I) Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa

dos interesses comuns, podendo usar dos poderes para o foro em geral, transigir, desistir, firmar compromissos, dar

e receber quitações, receber citações, abrir, movimentar e encerrar contas correntes em estabelecimentos

bancários, emitir, assinar e endossar cheques, fazer depósitos e retiraras, solicitar talões de cheques para uso do

condomínio, assinar correspondências dirigida a bancos e praticar todos os atos de administração que referiram

aos assuntos de interesse de todos os condôminos; ficando expresso ainda, que em relação à movimentação do

fundo de reserva deverá ser observado o dispositivo na convenção;

II) Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do

condomínio;

III) Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

IV) Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos

possuidores;

V) Elaborar e/ou supervisionar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VI) Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VII) Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

VIII) Realizar o seguro da edificação;

IX) Admitir e demitir empregados, definir lhes atribuições e deveres, bem como fixar a respectiva remuneração,

ouvindo antes o conselho consultivo, dentro dos recursos orçamentários;

X) Ordenar reparos urgentes ou adquirir o que seja necessário à segurança e/ou conservação do empreendimento, até

o limite mensal do valor equivalente a 20% (vinte por cento) do orçamento do mês e com prévia aprovação do

conselho consultivo, especialmente convocado, se exceder a este limite;

XI) Prestar contas à assembleia anualmente e quando exigidas;

XII) Manter a escritura o livro-caixa, devidamente aberto, encerrado e rubricado pelos membros do conselho

consultivo;

XIII) Procurar, por meios pacíficos, dirimir divergências entre os condôminos;

XIV) Submeter à aprovação do conselho consultivo a escolha da agência bancária destinada à abertura de conta

corrente de cobranças eventuais e de conta especialmente reservada à movimentação do fundo de reserva,

devendo esta última ser usada somente pelo síndico em conjunto com um dos membros do conselho consultivo;

XV) Manter em situações regular a correspondência. Livros atas e documentos, responder pela guarda de móveis,

utensílios e outros pertences, inclusive títulos e obrigações do condomínio;

XVI) Entregar ao sucessor, todos os livros, documentos e pertences do condomínio.

Quanto à contratação de sindico profissional:

Como vimos acima, com o novo CÓDIGO CIVIL a PROFISSIONALIZAÇÃO com a

terceirização do SINDICO (SINDICO PROFISSIONAL) é recomendada e oferece mais

tranquilidade ao CONDOMÍNIO & CONDÔMINOS.

Quando se opta por morar em condomínio, regras são fundamentais para a boa

convivência, como diz o Sr. Ministro Luís Felipe Salomão:

Em se tratando de condomínio edilício, o legislador,

atento à realidade das coisas, ciente de que a convivência

nesse condomínio especial tem muitas peculiaridades,

promoveu regramento específico limitando o DIREITO DE

PROPRIEDADE, visto que a HARMONIA exige de

ESPÍRITO DE COOPERAÇÃO, SOLIDARIEDADE, MÚTUO

RESPEITO E TOLERÂNCIA, que devem nortear o

comportamento dos condôminos. (Sr. Ministro Luís Felipe

Salomão)

Veremos a seguir o quanto esta profissão evoluiu decorrente das exigências legais e

do comportamento das pessoas.

Com o incremento de modernidades e muitas vezes, trazendo grande parte de

serviços para dentro dos condomínios proporcionando mais segurança e opções de lazer, os

condomínios tornam-se mais complexos, mudando o comportamento das pessoas que lá

moram, tornando sua convivência coletiva mais intensa. Com estas novas e modernas infra-

estruturas não correspondendo às expectativas prometidas e/ou sonhadas, torna o

ambiente geral desagradável e muitas vezes complicado, passando de um prazer prometido e

sonhado a uma via sacra de convivência.

A perda de valor patrimonial em condomínios é uma verdade inconteste. Muitas vezes

adquirem-se ativos com expectativas de auferir ganhos em curto, médio e longo prazo,

porém uma má gestão no trato deste ativo, certamente frustrará o investidor e/ou morador.

Com o Sindico Profissional e uma Administradora/Prestadora de Serviços séria, aumentará

em muito a chance do investidor e/ou morador obter o retorno esperado bem como ter um

ambiente mais tranquilo e todos os processos legais realizados conforme as melhores

práticas de gestão.

Portanto, recomenda-se, para conhecimento do Síndico:

1. Conhecer as características fundamentais da estrutura formal do condomínio edifício; 2. Conhecer direitos e deveres com relação à propriedade e o uso entre proprietários, inquilinos e usuários; 3. Conhecer os principais aspectos da legislação condominial para o funcionamento legal do condomínio; 4. Conhecer as principais características e diferenças de função entre a convenção e o regimento interno; 5. Ter a compreensão básica da natureza jurídica e dos tipos de assembleia; 6. Conhecer as responsabilidades da administradora/prestadora de serviços, do síndico, dos conselhos e das assembleias; 7. Ter conhecimento básico da estrutura técnica da gestão financeira do condomínio e seus parâmetros legais; 8. Conhecer a legislação condominial específica que regra as multas e estabelece relações com os direitos e deveres dos condôminos; 9. Conhecer as principais obrigações relativas à legislação trabalhista e sua hierarquia: Constituição, CLT e Convenção Coletiva; 10. Conhecer a composição da folha de pagamento: salário, adicionais, benefícios e encargos sociais; 11. Compreender de forma básica os tipos de manutenção e as relações custos x benefícios x segurança; 12. Conhecer a montagem de um programa de manutenção preventiva para agregar valor à gestão e administração condominial; 13. Conhecer as limitações legais do síndico para autorizar e monitorar obras nas unidades privativas e criar/ter um manual de obras e reformas;

14. Ter conhecimento básico de como elaborar um programa de gerenciamento de riscos como ferramenta de segurança e agregação de valor à gestão e administração condominial; 15. Conhecer basicamente a estrutura e finalidade dos programas PPRA, PCMSO e CIPA; 16. Saber identificar e classificar os riscos potenciais de incêndio no sistema do condomínio e compreender de forma básica os métodos de extinção do fogo; 17. Conhecer as características e funções dos equipamentos de combate a incêndio obrigatório no sistema do condomínio; 18. Conhecer as normas, legislação e procedimentos de manutenção preventiva dos sistemas e equipamentos de combate a incêndio do sistema do condomínio.

Algumas das ferramentas utilizadas pelo Síndico:

19. Orçamento geral do condomínio (real x meta); 20. Lista de inadimplências e seu respectivo follow up; 21. Atualização de telefones úteis; 22. Comparativo de orçamentos de produtos e serviços; 23. Relatório de follow-up dos serviços normais e esporádicos; 24. Relatório de pesquisa de satisfação; 25. Disponibilidade de atendimento (pronto atendimento); 26. Controles de Vencimentos e Validades:

26.1. Extintores; 26.2. Licenças; 26.3. Contratos; 26.4. Limpeza caixa d'água; 26.5. Elevadores; 26.6. Fossas; 26.7. Gás; 26.8. Limpeza de Calhas; 26.9. Alternância de motores; 26.10. Alternância de baterias; 26.11. Renovação de Pinturas; 26.12. Manutenções preditivas, corretivas.

27. Montar materiais de Comunicação: 27.1. Murais; 27.2. E-mails; 27.3. Comunicados; 27.4. Atas; 27.5. Outros;

28. Relatórios Gerenciais aos Proprietários.

Competências do Conselho Consultivo Fiscal:

1. Fiscalizar as atividades administrativas do condomínio e examinar todas as contas,

relatórios e comprovantes;

2. Comunicar aos condôminos, por carta registrada ou protocolada, eventuais

irregularidades havidas na gestão do condomínio;

3. Dar pareceres sobre contratação de pessoal, em nome do condomínio, para

efetuar a vigilância, zeladoria e controle da portaria; mais, sobre as contas da

administração, bem como sobre as propostas do orçamento para o exercício

subsequente, informado a assembleia geral;

4. Abrir, encerrar e rubricar o livro-caixa;

5. Exercer as demais atividades previstas na Lei n° 4.591/64 e no Código Civil.

Principais funções da prestadora de serviços (administradora):

Prestação de contas

1. Documentação mantida rigorosamente em dia

2. Manter, à guarda de forma organizada,

3. Livro caixa e planilhas dos itens rateados;

4. Informação no boleto bancário individual do consumo de gás e água no período,

(quando houver);

5. Acompanhamento dos inadimplentes;

6. Elaborar a previsão orçamentária.

Assistência a assembleias

1. Convocação das Assembleias Gerais Ordinárias e as Extraordinárias solicitadas

pelo Síndico;

2. Assessoramento às assembleias ordinárias,

3. Espaço para a realização de assembleias;

4. Instituir a Convenção, o Regulamento Interno e o CNPJ;

5. Pesquisar junto a empresas prestadoras de serviços, orçamentos

Atendimento ao cliente

1. Atendimento personalizado;

2. Visitas regulares para medições;

3. Assistência jurídica sem qualquer custo;

4. Contratação dos serviços;

5. Apoiar o síndico;

Serviços de cobrança

1. Cobrança da mensalidade;

2. Remessa de boleto bancário, contendo detalhadamente, as despesas;

3. Administração dos recursos financeiros do prédio, e fundo de reserva;

4. Efetuar o pagamento das taxas, contribuições, impostos, empregados, serviços

terceirizados e os fornecedores

A equipe da MAIS CONDOMINIOS agradece sua atenção e está à disposição para

quaisquer dúvidas!

Material desenvolvido em parceria com a EM DE BORBA-ME, PROFISSIONAL PARCEIRO, em processo de certificação :

e-AC - Especialista em Administração de Condomínio fornecida pela UNIVERSIDADE SECOVI-SP;

ARM – Accredited Residencial Manager (Gerente Residencial Acreditado) fornecida pelo IREM – Chicago-U.S. A.