INSTITUTO FEDERAL DE EDUCAÇÃO CIÊNCIA E TECNOLOGIA DO RIO GRANDE DO SUL

CAMPUS PORTO ALEGRECURSO TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS

MATÉRIA: OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS PROF. ANDRÉ LUIZ OLIVEIRA DA CONCEIÇÃO

CONTEÚDO PROGRAMÁTICO1-. Introdução1.1 - Apresentação1.2 - Histórico1.3 - Perfil do Profissional1.4 - Transação Imobiliária2-. O TTI perante a Lei2.1 - Como se definiu o profissional2.2 - A legalidade da profissão (Leis 4.116 e 6.530)2.3 - Penalidades a que estão sujeitos os profissionais3-. Natureza da prestação dos serviços3.1 - Natureza3.2 - Tabela de comissões no RS4-. Contrato de Prestação de Serviço4.1 Conceito4.2 Obrigação do Corretor4.3 Remuneração4.4 Obrigação das Partes4.5 Obrigação entre corretores5-. Tarefas típicas na área de atuação de um TTI5.1 - Mediação na compra e venda5.2 - Mediação na locação de imóveis5.3 - Mediação na implantação de loteamentos5.4 - Mediação na incorporação de imóveis5.5 - Administração de bens imóveis5.6 - Administração de Condomínios5.7 - Vistoria de imóveis5.8 - Parecer quanto ao valor de comercialização imobiliária5.9 - Mediação de financiamentos imobiliários6-. O Corretor de Imóveis6.1 - Conceito6.2 - Aspecto jurídico a) conceito de pessoa

b) pessoa físicac) pessoa jurídica

6.3 - Início e fima) pessoa físicab) pessoa jurídica

6.4 - Capacidadea) conceitob) capacidade civilc) capacidade profissional

7-. Empresa Imobiliária7.1 - O Empresário7.2 - Capacidade 7.3 - A Sociedade7.4 - Atuação da Empresa Imobiliária7.5 – Empresa Individual de Responsabilidade Limitada__________________________________________________

1-. Introdução1.1 Apresentação

O conteúdo da matéria de Operações Imobiliária I visa dar os conhecimentos iniciais ao aluno no sentido de conhecer o Corretor de Imóveis como o profissional inserido no mercado imobiliário, suas competências e responsabilidades assim como o mercado em que está afeito.

1.2 - Histórico1.300 - surge o mascate1.840 - surge o vendedor que escolhia os logradouros públicos1.890 - surge o indivíduo chamado “gancho”1.940 - criação da Associação dos Corretores de Imóveis, reconhecida em Porto Alegre como sindicato. Sua função era regular e fiscalizar as transações imobiliárias.1.949 - aprovação em Assembléia Geral (08.09) da primeira Tabela de Comissões1.962 - advento da Lei 4.116 (27.08); reconhecimento da profissão, criação dos Conselhos Regionais e Federal para fiscalização do exercício profissional.1.976 - julgada inconstitucional a Lei 4.116.1.976 - criação da Habilitação em Técnico em Transações Imobiliárias, conforme Parecer 61/76 do COFECI1.978 - advento da Lei 6.530 (12.05), a qual criou as condições atuais da profissão.

1.3 - Perfil do Profissionala) Conceito

O conceito de corretor de imóveis está contido na legislação aplicável, art. 3. Da Lei 6.530, a qual estabelece que é o profissional que, possuindo título de técnico em transações imobiliárias, tem competência para exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo opinar quanto ao valor de comercialização imobiliária.

Dentro do conceito a ser desenvolvido, necessário será ao técnico a demonstração de habilidades mínima para o desenvolvimento de seu trabalho.

b) Habilidades Necessárias- Habilidade Verbal

A utilização de uma linguagem clara, adequada e a demonstração de fluência verbal são elementos indispensáveis para o entendimento das condições do produto a ser negociado e as condições de efetivação do mesmo.- Habilidade Numérica

Resume-se na habilidade do indivíduo em tratar com símbolos e racionar com números eis que imprescindível quando da elaboração de planos de vendas, cálculos de percentagens e parcelamentos.- Habilidade de Raciocínio

A capacidade de compreensão e a aplicação do raciocínio de idéias transformado em palavras torna-se vital na aplicação rápida desses fatores no sentido de viabilizar a explicação de problemas, as condições que envolvem os negócios e as soluções possíveis.- Habilidade Social

Não basta ao profissional o raciocínio, sua correta expressão e a habilidade em tratar com símbolos e números sem que para tanto haja a correta postura e comportamento adequado para a apresentação de seus serviços, pois, aplicando-se socialmente facilita a manutenção de um relacionamento agradável.c) Qualidades inerentes a um TTI- conhecimento das necessidades do cliente- conhecimento do imóvel- conhecimento dos pontos fortes e fracos da concorrência- disposição para o trabalho- honestidade- confiança- imaginação e recursos- aparência pessoal- saúde- lealdade

1.4 - A Transação ImobiliáriaDo latim “transactio”, exprime a ação de transigir, que consiste no negócio,

operação ou ato de comércio, pelo qual se realize uma compra e venda, locação ou administração, cujo objeto seja bem imóvel.a) Transação Imobiliária na Compra e Venda

É o negócio onde uma das partes vende um bem imóvel e a outra compra-o em condições e preços previamente acertados.b) Transação Imobiliária na Locação de Imóveis

Consiste no recebimento dos aluguéis e o conseqüente pagamento dos encargos, repassando ao locador o valor líquido abatida a comissão contratada. Tal procedimento ocorre em virtude contrato de administração e, especialmente, ao mandato outorgado pelo locador onde são especificados os poderes para o escopo da administração, o que gera a obrigação de prestar as contas em virtude de ser mandatário.c) Transação Imobiliária na Administração de Condomínio

Tem por pressupostos os mesmos requisitos da administração de imóveis posto que funda-se no mandato outorgado pelo síndico para que o agente administrador auxilie o mesmo na administração, consistindo no recebimento das quotas condominiais e no conseqüente pagamento de todos os encargos, descontando a remuneração contratada.d) Transação Imobiliária na Incorporação de Imóveis

É a iniciativa tomada por alguém com o intuito de edificar prédio sob o regime de condomínio, cobrando-se comissão sobre o custo da obra. Assemelha-se à administração de condomínio porquanto trata-se de administrar uma obra.

Em todos os aspecto aplicáveis à intervenção do TTI ou da empresa imobiliária estará presente os requisitos básicos de estar o TTI devidamente registrado no Conselho da Região onde atuará e sua quitação com a tesouraria.

2-. O TTI perante a Lei2.1 - Como se definiu o profissional

Conforme visto no histórico da profissão, o profissional definiu-se com o advento da Lei 4.116 com o reconhecimento da profissão, ocorrendo, posteriormente, a Lei 6.530. Na definição da profissão, teve a primeira Lei o condão especifico de proporcionar uma especificação e uma diferenciação do modo de agir e sua responsabilidade perante o cliente e o mercado, traduzindo uma postura essencial.

Logo, criou-se a diferenciação entre a competência do profissional e tarefas próprias no âmbito profissional.a) Funções no âmbito de sua competência- atuar como mediador- como agente administrador- como supervisor e executor das tarefas ligadas ao mercado imobiliário- dar assistência técnica a profissionais de nível superior tais como engenheiros, arquitetos, advogados, administradores, economistas, contadores e magistrados.

Neste último aspecto, cabe ressaltar que o CPC traz previsão específica quanto ao Corretor de Imóveis na negociação de imóveis penhorados com arrematação com data determinada para praça, conforme artigo 700.b) Tarefas no âmbito profissional- intermediação na venda de imóveis- intermediação na compra de imóveis- intermediação na locação de imóveis- intermediação na incorporação e construção de imóveis- intermediação na qualidade de administrador de imóveis- intermediação na qualidade de administrador de condomínios- prática de vistoria de imóveis- prática quanto a opinar sobre o valor de comercialização- intermediação de financiamento imobiliário

2.2 - A legalidade da profissãoA Lei 6.530 deu nova regulamentação profissional e disciplinou o

funcionamento dos órgãos fiscalizadores. O regime completou-se com o Decreto 81.871, que regulamentou a lei, assim como as Resoluções do COFECI (Conselho Federal dos Corretores de Imóveis). A sindicalização deriva da legislação trabalhista (art. 850 da CLT). Junto com a organização do trabalho está a previdenciária, onde, na qualidade de autônomo, deverá estar inscrito e recolher ISS sobre a comissão percebida. Revogada por expresso apenas a Lei 4.116, suas normas e regulamentos continuaram tendo vigor sobretudo o Regulamento das Transações Imobiliárias aprovado pelo V Congresso Nacional dos Corretores de Imóveis do Brasil, em 23 de julho de 1970.

2.3 - Penalidades a que estão sujeitos os profissionaisa) Infrações- sua previsão consta no artigo 38 do Decreto 81.871

Art. 38 - Constitui infração disciplinar da parte do Corretor de Imóveis; I - transgredir normas de ética profissional; II - prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados; III - exercer a profissão quando impedido de fazê-lo ou facilitar, por qualquer meio, o seu exercício aos não inscritos ou impedidos; IV - anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado através de documento escrito; V - fazer anúncio ou impresso relativo a atividade profissional sem mencionar o número de inscrição; VI - anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar número do registro do loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis; VII - violar o sigilo profissional; VIII - negar aos interessados prestação de contas ou recibo de quantia ou documento que lhe tenham sido entregues a qualquer título; IX - violar obrigação legal concernente ao exercício da profissão; X - praticar, no exercício da atividade profissional, ato que a lei defina como crime de contravenção; XI - deixar de pagar contribuição ao Conselho Regional; XII - promover ou facilitar a terceiros transações ilícitas ou que por qualquer forma prejudiquem interesses de terceiros; XIII - recusar a apresentação de Carteira de Identidade Profissional, quando couber.

b) Sanções aplicáveis- advertência verbal- censura- multa- suspensão do exercício profissional por até 90 dias- cancelamento da inscrição com apreensão da carteira profissional

2.4 - Exercício Ilegal da ProfissãoPor tratar-se de profissão reconhecida e exigência de título para sua

inscrição, está a profissão protegida também pela lei penal pois, aqueles que exercerem as atividades inerentes de corretor sem estarem inscritos no CRCI da região estará incorrendo no delito de exercício ilegal da profissão, previsto no artigo 47 da lei de Contravenções Penais (Decreto Lei 3.688, de 03.10.41):

“Art. 47 - Exercer profissão ou atividade econômica ou anunciar que a exerce, sem preencher as condições a que por lei está subordinado o seu exercício.

Pena: prisão simples, de 15 dias a três meses, ou multa de Cr$ 1.000,00 a Cr$ 10.000,00. “

3-. Natureza da Prestação dos Serviços do TTI3.1 - Natureza

O corretor de imóveis, no seu exercício profissional, poderá trabalhar de duas formais, quais sejam, como empregado ou como profissional autônomo, cabendo a cada tipo de exercício profissional características próprias.a) Como empregado- exerce suas atividades subordina ao empregador- percebe salário- as contribuições previdenciárias são recolhidas pelo empregador- deverá ser inscrito no CRCIb) Como autônomo - exerce a atividade profissional com autonomia, sem dependência hierárquica, ficando sujeito apenas aos regulamentos das operações imobiliárias- deverá ser inscrito no Município para fins de contribuição de ISS- a remuneração será paga na forma de comissões- recolherá sua contribuição previdenciária independentemente- deverá ser inscrito no CRCI

3.2 - TabelaA contratação prévia e por escrito do comissionamento, que envolvera

inclusive a autorização para a execução do trabalho, é de cunho obrigatório, sendo vedado o anúncio de proposta de venda sem que para tanto haja a contratação de comissão e autorização de venda por exclusividade.a) Salário

A percepção de salário, conforme já analisado, ocorrerá para corretores com vínculo empregatícios e implicará no percebimento de um salário mínimo mensal além de comissões parciais, normalmente metade da comissão do agente autônomo. Não é usual esse tipo de contratação.

b) ComissõesA comissão contratada deverá ser paga no ato de fechamento do negócio,

quando encerra-se a participação do corretor, nunca a valores inferiores ao estipulado pela Tabela da Região.

As tabelas de honorários profissionais que estabelecem percentuais mínimos, para usos dos inscritos, são, conforme prevê a Lei 6.530/78 e o Decreto 81.871/78, elaboradas e aprovadas pelos Sindicatos da categoria e homologadas pelo Conselho Regional da jurisdição. No âmbito da 3ª Região/RS, vigoram três tabelas mínimas de honorários profissionais, duas das quais elaboradas pelo SINDIMÓVEIS e a Região Norte, elaborada pelo SINDINORTE. Com isso transcrevemos alguns tópicos mais importantes das referidas tabelas.

TABELA MÍNIMA DE HONORÁRIOS LITORAL NORTEa)Intermediação de Lotes - 10%b)Intermediação de Casas e Apartamentos - 8%c)Intermediação na Locação por Temporada - 20%* Os honorários serão sempre pagos pelo vendedor* Nas locações, os honorários previstos acima serão pagos 50% pelo locador e 50% pelo locatário.

Aprovada em Assembléia Geral do Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado do Rio Grande do Sul no dia 08 de maio de 1991. Homologada pelo Conselho dos Corretores de Imóveis 3ª Região conforme Lei 6.530/78, art. 17°, item IV e Decreto-Lei 81.871/78, art 16°, item VII, no dia 09 de agosto de 1991.

VENDA DE IMÓVEIS URBANOS E RURAIS: 6% (seis por cento)a) Os honorários serão devidos quando ocorrer o acordo entre as partes sobre as condições essenciais do negócio e a conseqüente formação, entre elas, de um vínculo jurídico (carta proposta, ajuste preliminar, arras, promessa de compra e venda, escritura, etc).b) Os honorários serão pagos, sempre pelo vendedor, salvo acordo ou ajuste prévio entre as partes.

COMPRA: 4% (quatro por cento)a) Autorização expressa para compra de imóveis urbanos e rurais.b) Serão pagos pelo comprador, sem prejuízo daquela paga pelo vendedor.

PERMUTA: IMÓVEIS URBANOS OU RURAIS: 6% (seis por cento)a) Os honorários serão estabelecidos sobre o valor da permuta, e serão pagos, pelos comitentes: 3% (três por cento) de cada lado.b) O valor da permuta será previamente acertado por ocasião do contrato de prestação de serviços.c) A permuta realizada por área construída será paga pelo permutante adquirente.

LOTEAMENTOS:a) Estudo, organização e vendas de áreas loteadas, já aprovadas e registradas: 10% (dez por cento).b) Controle e recebimento de prestações: 10% (dez por cento).

c) Os honorários serão pagos pelo vendedor, em ambos os casos.

PLANEJAMENTO:Serviços de assessoria e planejamento na incorporação, incluindo: a escolha de terreno, definição de projetos, obtenção de financiamento e acompanhamento na comercializaçãoe no repasse: 2% (dois por cento).a) Honorários serão pagos sempre pelo contratante.b) Não estão incluídos nesta porcentagem, os honorários de Corretagem na compra do terreno e na venda das unidades.c) O porcentual será sempre aplicado sobre a soma dos valores de venda das unidades componentes do empreendimento.

VALOR DE COMERCIALIZAÇÃO:a) Parecer por escrito quanto ao valor comerlização do imóvel: Honorários de 0,2% (zero vírgula dois por cento), calculados sobre o valor de comercialização do imóvel objeto do parecer.b) Os honorários mínimos a serem cobrados corresponderão a 1/3 do Cub-Sinduscon/RS do mês da contratação.

LOCAÇÃO:a)Intermediação na locação de qualquer espécie:a.1) Os honorários serão pagos pelo locador, no valor equivalente ao valor do primeiro aluguel.a.2) Os honorários deverão ser pagos no recebimento do primeiro aluguel, salvo ajuste entre as partes. b)Controle e recebimento de aluguéis: 10% (dez por cento)b.1) Os honorários serão calculados sobre o valor do aluguel, mais encargos.

ARRENDAMENTO:a) Os honorários serão pagos pelo arrendador, no porcentual de 5%, sobre o valor total do negócio, ou seja, os somatórios dos anos de contrato, salvo estipulação expressa em contrário.b) No caso de um lavoureiro candidato a arrendatário autorizar o Corretor de Imóveis, expressamente, a procurar terras para que este arrende, o porcentual deverá ser cobrado do arrendatário á taxa de 5% (cinco por cento), calculado sobre o montante total do negócio.

CONDOMÍNIOS:a) Os honorários de administração de condomínio serão cobrados na base de 10% (dez por cento) sobre as despesas mensais do condomínio.b) Os honorários mínimos a serem cobrados corresponderão a 1/3 do Cub-Sinduscon/RS, reajustáveis no menor prazo determinado em Lei.c) Serão cobrados, à parte, as seguintes despesas:c.1) Assistência à Assembléia dos Condomínios(até duas horas): 1/8 do Cub-Sinduscon/RS.

c.2) Elaboração de Convenção: (até 15 unidades): ¾ do Cub-Sinduscon/RS.c.3) Preparação e Inscrição no CNPJ: 1/8 do Cub-Sinduscon/RS.c.4) Rescisão Trabalhista: 1/8 do Cub-Sinduscon/RS.d) Os honorários cobrados pelas imobiliárias aos condomínios, devem ser líquidos, cobrando-se à parte, as despesas de material de expediente, portes, transportes, despesas e aumentos sobre o eventual saldo devedor em conta corrente, assistência às assembléias fora da sede, ou além do expediente comercial e honorários de advogado em quaisquer feito judiciais.

DIVISÃO DE HONORÁRIOS ENTRE OS CORRETORES DE IMÓVEIS:a) Honorários entre Corretores de Imóveis autônomos:Corretor de Imóveis do comprador: 50%Corretor de Imóveis do Vendedor: 50%b) Honorários de participação entre imobiliárias: 50%c) Corretor de Imóveis em regime de co-participação com empresa imobiliária na venda e agenciamento de imóveis de terceiros:Venda mais agenciamento: 50%Observação: Os percentuais acima referidos serão sempre calculados sobre o valor total dos honorários recebidos.

GERAIS:a – Os honorários não pagos no ato, obrigatoriamente serão corrigidos pelo IGPM (Índice Geral de Preços de Mercado), ou outro índice que o venha substituir, mais juros de 12% ao ano, inclusive naqueles devidos pelas imobiliárias aos Corretores em regime de co-participação.b – É vedado ao Corretor de Imóveis contratar serviços de Corretagem, com índices inferiores aos determinados na presente tabela.c – Assinado o contrato entre o Corretor de Imóveis e seu cliente, a remuneração será devida, uma vez que o Corretor de Imóveis tenha alcançado o resultado previsto no contrato, mesmo que este não efetive em virtude de arrependimento das partes, comprador e vendedor, conforme texto do art.725, do CCB.d – Quando for ajustada a exclusividade, terá o Corretor de Imóveis direito aos honorários na integralidade, ainda que realizado o negócio sem a sua medição, conforme o art.726, CCB.e – Se o dono do imóvel dispensar o Corretor de Imóveis, não havendo prazo determinado em contrato, e o negócio se realizar posteriormente como fruto de sua intermediação, os honorários serão devidos. Igual solução será adotada se o negócio se realizar após o término do prazo contratual, mas por efeito do trabalho do Corretor de Imóveis, conforme art.727 do CCB.f – Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um Corretor de Imóveis, os honorários serão pagos em partes iguais, salvo ajuste em contrato, conforme o art.728 do CCB.g – Não estão incluídas nos valores contratados os relativos às despesas de promoção e publicidade em geral, administrativas, bem como despesas de registro e reconhecimento de firmas.

Aprovada em Assembléia Geral do Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado do Rio Grande do Sul no dia 18 de fevereiro de 2003. Homologada pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis, 3ª Região, conforme a Lei 6.530, art.17, item IV e Decreto-Lei 81.871/78, art.16º, item VIII, no dia 18 de março de 2003, conforme ata da Sessão Plenária 001/03. Publicada no Diário Ofícial do Estado no dia 13 de maio de 2003.

4-. Contrato de Prestação de Serviços4.1 ConceitoPelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

4.2 Obrigação do CorretorO corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência.

4.3 RemuneraçãoA remuneração do corretor, a qual deverá reportar-se à Tabela expedida pelo Sindicato e homologada pelo CRECI da Região, será considerada como o valor mínimo de contratação.

A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

4.4 Obrigação das PartesA comissão será sempre devida pelo vendedor, se o contrário não for ajustado.

Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.

Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.

4.5 Obrigação entre corretoresSe o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.

5 – Tarefas Típicas na Área de Atuação de um TTIa) mediação na compra e vendab) mediação na locação de imóveisc) mediação na implantação de loteamentosd) mediação na incorporação e construção de imóveise) administração de bens imóveisf) administração de condomínios

Tópicos a b c d e fContatar e recepcionar clientesCadastrar clientesVistoriaObter contrato de prestação de ServiçosParecer sobre comercializaçãoPreparar documentaçãoDemonstraçãoRecebe propostaRecebe aceitação de propostaPrestação de contas

ParticularidadesCompra e Venda

- encaminha proposta ao comprador e vendedor para processos de fiannciamento;

- recebe aprovação de cadastro;- concretiza a compra e venda.

Locação e Administração de Imóveis- fornecer as guias de IRRF ou IR

Implantação de Loteamentos- prepara plano e planta de loteamento- acompanha processo administrativo junto a Prefeitura- inscreve o Loteamento no Registro de Imóveis- obtém a averbação e o registro no Reg. Imob.

Administração de Condomínios- instala o condomínio e obtém aprovação da previsão orçamentária- obtém aprovação do Regulamento Interno do Condomínio- arrecada taxas condominiais- efetua pagamentos- acompanha execução de obras no condomínio- faz convocações de assembléias (por solicitação do sindico ou

condôminos)Vistoria de imóveis

- obtém autorização ou contrato de prestação de serviços- coleta plantas e descreve áreas do imóvel- examina a situação legal do imóvel- indica a posição e localização do imóvel- descreve infra-estrutura e áreas comunitárias- descreve as características do terreno e da produção do solo- descreve aspectos gerais da edificação (se houver)- relata as restrições urbanísticas- especifica divisão e circulação conforme a descrição do imóvel- indica alternativas de edificação, aproveitamento e produção- especifica irregularidades e correções possíveis- elabora relatório d vistoria

Parecer sobre o Valor de Comercialização Imobiliária- obtém autorização ou contrato de prestação de serviços- adota o relatório da vistoria- estabelece quantitativo de valores levando em consideração o custo

de construção para o local, conforme destinações aplicáveis e metro quadrado da região

- elabora relatório de parecer quanto ao valor de comercialização imobliária

Mediação de Financiamentos Imobliários- recepciona clientes interessados em adquirir imóveis através de

fiannciamento- cadastra clientes- orienta os pretendentes no preenchimento de requerimentos e

formulários referentes ao financiamento- colabora com a financiadora ou com o empresário quanto a viabilidade

da operação pretendida atentando, em especial, para os seguintes elementos: renda familiar, limite do empréstimo, poupança necessária, índice de planos e reajustes das prestações, sistemas de amortizações, seguros e fundos

- instrui os candidatos sobre todas as condições exigidas para o

financiamento- recusa os candidatos que não se enquadrarem dentro das normas e

regulamentos do sistema aplicável, informando-os disso- encaminha os interessados à entidade financiadora após a verificação

dos elementos autorizativos ao financiamento- colabora, apresentando sugestões para as entidades financiadoras de

crédito imobiliário e outros em geral, com vistas a um maior rendimento do trabalho e celeridade na tramitação dos processos e contratos.

6-. O Corretor de Imóveis6.1 – ConceitoÉ o profissional que, devidamente habilitado, está apto ao exercício da intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, assim como opinar sobre o valor de comercialização imobiliária.6.2 - Aspecto jurídico a) conceito de pessoaÉ todo o ente que a lei atribui direitos e obrigações.

b) pessoa físicaÉ a pessoa.

c) pessoa jurídicaÉ o conjunto de pessoas, pessoas e bens ou somente bens que a lei atribui direitos e obrigações.6.3 - Início e fim

a) pessoa física- início: com o nascimento com vida- Fim: morte natural ou declarada pelo juizb) pessoa jurídica- Início: com o arquivamento dos atos constitutivos no registro competente.- Fim: com a baixa definitiva

6.4 - Capacidadea) conceito: aptidão para o exercício dos direitosb) capacidade civil: aptidão para adquirir e transmitir direitos, a partir da

maioridadec) capacidade profissional: capacidade para exercer determinada profissão,

realizada pelo registro do diploma.

7-. A Empresa Imobiliária7.1 - O Empresário

Considera-se empresário quem exerce profissionalmente atividade econômica organizada para a produção ou a circulação de bens ou de serviços.

Não se considera empresário quem exerce profissão intelectual, de natureza científica, literária ou artística, ainda com o concurso de auxiliares ou colaboradores,

salvo se o exercício da profissão constituir elemento de empresa.

É obrigatória a inscrição do empresário no Registro Público de Empresas Mercantis da respectiva sede, antes do início de sua atividade.

A inscrição do empresário far-se-á mediante requerimento que contenha:I - o seu nome, nacionalidade, domicílio, estado civil e, se casado, o regime de bens;II - a firma, com a respectiva assinatura autógrafa;III - o capital;IV - o objeto e a sede da empresa.

- Com as indicações estabelecidas a inscrição será tomada por termo no livro próprio do Registro Público de Empresas Mercantis, e obedecerá a número de ordem contínuo para todos os empresários inscritos.

- À margem da inscrição, e com as mesmas formalidades, serão averbadas quaisquer modificações nela ocorrentes. O empresário que instituir sucursal, filial ou agência, em lugar sujeito à jurisdição de outro Registro Público de Empresas Mercantis, neste deverá também inscrevê-la, com a prova da inscrição originária.

Em qualquer caso, a constituição do estabelecimento secundário deverá ser averbada no Registro Público de Empresas Mercantis da respectiva sede.

7.2 - Capacidade

Podem exercer a atividade de empresário os que estiverem em pleno gozo da capacidade civil e não forem legalmente impedidos.

A pessoa legalmente impedida de exercer atividade própria de empresário, se a exercer, responderá pelas obrigações contraídas.

Poderá o incapaz, por meio de representante ou devidamente assistido, continuar a empresa antes exercida por ele enquanto capaz, por seus pais ou pelo autor de herança.- A necessidade de autorização judicial, após exame das circunstâncias e dos riscos da empresa, bem como da conveniência em continuá-la, podendo a autorização ser revogada pelo juiz, ouvidos os pais, tutores ou representantes legais do menor ou do interdito, sem prejuízo dos direitos adquiridos por terceiros.- Não ficam sujeitos ao resultado da empresa os bens que o incapaz já possuía, ao tempo da sucessão ou da interdição, desde que estranhos ao acervo daquela, devendo tais fatos constar do alvará que conceder a autorização.

Se o representante ou assistente do incapaz for pessoa que, por disposição de lei,

não puder exercer atividade de empresário, nomeará, com a aprovação do juiz, um ou mais gerentes.- Do mesmo modo será nomeado gerente em todos os casos em que o juiz entender ser conveniente.- A aprovação do juiz não exime o representante ou assistente do menor ou do interdito da responsabilidade pelos atos dos gerentes nomeados.

A prova da emancipação e da autorização do incapaz, nos casos do art. 974, e a de eventual revogação desta, serão inscritas ou averbadas no Registro Público de Empresas Mercantis.- O uso da nova firma caberá, conforme o caso, ao gerente; ou ao representante do incapaz; ou a este, quando puder ser autorizado.

Faculta-se aos cônjuges contratar sociedade, entre si ou com terceiros, desde que não tenham casado no regime da comunhão universal de bens, ou no da separação obrigatória.

7.3 - A SociedadeCelebram contrato de sociedade as pessoas que reciprocamente se obrigam a contribuir, com bens ou serviços, para o exercício de atividade econômica e a partilha, entre si, dos resultados.- A atividade pode restringir-se à realização de um ou mais negócios determinados.

Salvo as exceções expressas, considera-se empresária a sociedade que tem por objeto o exercício de atividade própria de empresário sujeito a registro (art. 967); e, simples, as demais.

Independentemente de seu objeto, considera-se empresária a sociedade por ações; e, simples, a cooperativa.

A sociedade empresária deve constituir-se segundo um dos tipos regulados nos arts. 1.039 a 1.092; a sociedade simples pode constituir-se de conformidade com um desses tipos, e, não o fazendo, subordina-se às normas que lhe são próprias.

Ressalvam-se as disposições concernentes à sociedade em conta de participação e à cooperativa, bem como as constantes de leis especiais que, para o exercício de certas atividades, imponham a constituição da sociedade segundo determinado tipo.

A sociedade que tenha por objeto o exercício de atividade própria de empresário rural e seja constituída, ou transformada, de acordo com um dos tipos de sociedade empresária, pode, com as formalidades do art. 968, requerer inscrição no Registro Público de Empresas Mercantis da sua sede, caso em que, depois de inscrita, ficará equiparada, para todos os efeitos, à sociedade empresária.

Embora já constituída a sociedade segundo um daqueles tipos, o pedido de inscrição se subordinará, no que for aplicável, às normas que regem a

transformação.

A sociedade adquire personalidade jurídica com a inscrição, no registro próprio e na forma da lei, dos seus atos constitutivos (arts. 45 e 1.150).

7.4 - Atuação da Empresa Imobiliária.a) Conceito de compra e venda.

É o negócio onde uma das partes denominar de vendedor, entrega a outra denominada de comprador, bem determinado mediante certa retribuição em dinheiro.

b) Tipos de vendas.- Venda a vista:É quando que a concretização do pagamento se verifica no prazo de trinta dias, independente do número de parcela.- Venda a prazo:É aquela que a quitação se dá em prazo superior a trinta dias podendo inclusiva ser uma parcela única.- Venda financiada:Supõe uma triangulação mediante dois contratos, o primeiro de compra e venda, onde o adquirente paga a integralidade do preço ao vendedor, ficando com a propriedade do imóvel.Este pagamento deu-se em virtude dos valores alcançados pelo financiador, por contrato de mutuo, ficando este com a hipoteca (garantia) sobre o imóvel adquirido até a quitação.- Venda com reserva de domínio :É aquela onde o interessado indica ao agente fiduciante o imóvel interessado e este adquire do vendedor, quando a posse direta ao interessado, parcelando a aquisição e transferindo-lhe a propriedade quando da aquisição.

c) Da Formalização dos Contratos

Proposta

A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do caso.

Deixa de ser obrigatória a proposta:- se, feita sem prazo a pessoa presente, não foi imediatamente aceita. Considera-se também presente a pessoa que contrata por telefone ou por meio de comunicação semelhante;- se, feita sem prazo a pessoa ausente, tiver decorrido tempo suficiente para chegar a resposta ao conhecimento do proponente;- se, feita a pessoa ausente, não tiver sido expedida a resposta dentro do prazo dado;- se, antes dela, ou simultaneamente, chegar ao conhecimento da outra parte a retratação do proponente.

A oferta ao público equivale a proposta quando encerra os requisitos essenciais ao contrato, salvo se o contrário resultar das circunstâncias ou dos usos.

Pode revogar-se a oferta pela mesma via de sua divulgação, desde que ressalvada esta faculdade na oferta realizada.

Se a aceitação, por circunstância imprevista, chegar tarde ao conhecimento do proponente, este comunicá-lo-á imediatamente ao aceitante, sob pena de responder por perdas e danos.A aceitação fora do prazo, com adições, restrições, ou modificações, importará nova proposta.

Se o negócio for daqueles em que não seja costume a aceitação expressa, ou o proponente a tiver dispensado, reputar-se-á concluído o contrato, não chegando a tempo a recusa.

Considera-se inexistente a aceitação, se antes dela ou com ela chegar ao proponente a retratação do aceitante.

Os contratos entre ausentes tornam-se perfeitos desde que a aceitação é expedida, exceto:- no caso de retratação (a situação anterior)- se o proponente se houver comprometido a esperar resposta;- se ela não chegar no prazo convencionado.

Reputar-se-á celebrado o contrato no lugar em que foi proposto.

Prazo de Reflexão (CDC)

O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 (sete) dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio.

Se o consumidor exercitar o direito de arrependimento previsto neste artigo, os valores eventualmente pagos, a qualquer título, durante o prazo de reflexão, serão devolvidos, de imediato, monetariamente atualizados.

7.5 – Empresa Individual de Responsabilidade Limitada

a) Conceito

É a empresa constituída por uma única pessoa titular da totalidade do capital social, devidamente integralizado e que não será inferior a 100 (cem) vezes o maior salário-mínimo vigente no País.

b) Nome Empresarial

O nome empresarial deverá ser formado pela inclusão da expressão "EIRELI" após a firma ou a denominação social da empresa individual de responsabilidade limitada.

c) Limitações

A pessoa natural que constituir empresa individual de responsabilidade limitada somente poderá figurar em uma única empresa dessa modalidade.

A empresa individual de responsabilidade limitada também poderá resultar da concentração das quotas de outra modalidade societária num único sócio, independentemente das razões que motivaram tal concentração.

Poderá ser atribuída à empresa individual de responsabilidade limitada constituída para a prestação de serviços de qualquer natureza a remuneração decorrente da cessão de direitos patrimoniais de autor ou de imagem, nome, marca ou voz de que seja detentor o titular da pessoa jurídica, vinculados à atividade profissional.

Aplicam-se à empresa individual de responsabilidade limitada, no que couber, as regras previstas para as sociedades limitadas.