Ordenações Filipinas de 1595, (Livro 1º, Cap. … SE A ASSEMBLÉIA NÃO REÚNE? Pela...
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*Ordenações Filipinas de 1595, (Livro 1º, Cap. LXVIII, § 34º): “Se uma casa for de dois senhorios de maneira que de um deles seja o sótão e do outro o sobrado, não poderá aquele, cujo for o sobrado, fazer janela sobre o portal daquele cujo for o sótão, ou loja, nem outro edifício algum”
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*Ordenações Filipinas de 1595, (Livro 1º,
Cap. LXVIII, § 34º):
“Se uma casa for de dois senhorios de maneira que de
um deles seja o sótão e do outro o sobrado, não poderá aquele,
cujo for o sobrado, fazer janela sobre o portal daquele cujo for o
sótão, ou loja, nem outro edifício algum”
O SÍNDICO
O síndico pode ser pessoa, física ou jurídica, moradora ou
não do condomínio.
E se a convenção proibir Síndico não condômino?
Apelação Cível com revisão n° 994.08.123810-7
Apelante: Maria Bee de Feitas
Apelado: Condomínio Paineiras Center
Comarca: Jundiaí
MM. Juíza de I a instância: Dra. Eliane de Oliveira
VOTO n° 5162
EMENTA: AÇÃO DECLARATORIA DE NULIDADE DE
ASSEMBLÉIA GERAL ORDINÁRIA - Eleição de síndico - Convenção
condominial - Previsão de que somente os condôminos proprietários
poderiam exercer o mister - Ação julgada improcedente - Legalidade da
eleição -
Inteligência do § 4o do art. 22 da Lei n° 4.591/64 - Condôminos
alertados do impedimento da convenção condominial, expressando a
aprovação das contas da gestão do síndico eleito - Sentença confirmada
- Apelo não provido.
JURISPRUDENCIA
ART. 1.348. COMPETE AO SÍNDICO
I - convocar a assembléia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação...(omissis)”
E SE A ASSEMBLÉIA NÃO REÚNE?
Pela obrigatoriedade e força em prol dos interesses comuns,
cabe à Assembléia se reunir e deliberar sobre as regras de
convivência. O artigo 27 da Lei 4.591/64 e o artigo 1350, §2º,
do Código Civil prevêem respectivamente:
"... Se a assembléia não se reunir para exercer qualquer dos
poderes que lhe competem, 15 dias após o pedido de convocação,
o juiz decidirá a respeito, mediante requerimento dos
interessados...“
§ 2º Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a
requerimento de qualquer condômino..."
II - REPRESENTAR, ATIVA E PASSIVAMENTE, O
CONDOMÍNIO, PRATICANDO, EM JUÍZO OU FORA DELE,
OS ATOS NECESSÁRIOS À DEFESA DOS INTERESSES
COMUNS;
Representação da massa condominial – limites dessa representação
Em última análise, o síndico, seja ele condômino ou profissional, é
mandatário do condomínio (Art 653/691 CC).
A ASSEMBLEIA É SOBERANA?
SOBERANIA SUBORDINADA À LEI
Lei de Introdução ao Código Civil (Dec.Lei
4.657/42), diz que a lei deve ser aplicada
observando a razão social para que foi criada, e
ao bem comum.
No município de São Paulo, por exemplo, há a Lei
nº 10518/88, regulamentada pelo Decreto nº
33.008/93, que estabelece que a limpeza (pintura
ou lavagem) da fachada do condomínio deve ser
realizada a cada 5 anos, assim, é obrigação do
síndico obedecer a lei, atingindo ou não o quórum
ali exigido.
VII - cobrar dos condôminos as suas
contribuições, bem como impor e cobrar as
multas devidas;
- omissão síndico
- cobrança
- abonos indevidos
VIII - prestar contas à assembléia,
anualmente e quando exigidas;
- dever de prestar contas
- ação prestação de contas
- como presto contas?
– mostrar documentos
CPC ,Art. 914 - A ação de prestação de contas competirá a
quem tiver:
I - o direito de exigi-las;
II - a obrigação de prestá-las.
D) SABER O QUE ARRECADAR
-Obrigatoriedade Fundo Reserva
-Algumas Convenções Condominiais possibilitam suspensão de arrecadação
TRECHO GRIFADO DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL
A PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA
e) Conhecer a Inadimplência e a Mora
- Evitar não reajustar cota ordinária mantida por outra – Penhora Judicial
- Possibilita Cobrança ao Próximo ano
- Cobrança Inadimplentes / Aprovação em Ata
RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA
- O síndico poderá ser solidariamente responsabilizado
por serviços mau executados, pelos impostos não
recolhidos e por danos causados – Problema surge
palpiteiros somem.
- Lenda Urbana?
RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA E
PREVIDENCIÁRIA SÍNDICO
No que diz respeito à relação condomínio x síndico remunerado,
deverá este último obedecer a legislação municipal, trabalhista e
previdenciária.
No caso do município de São Paulo, por exemplo, deverá o síndico que
recebe remuneração inscrever-se no CCM (cadastro de contribuintes
mobiliários – artigo 9, inc.II, alíneas “a” e “b”, Lei Municipal 14.865/08), e
declarar mensalmente o valor de sua remuneração/isenção na DES
(declaração eletrônica de serviços) da Prefeitura, tal como o condomínio
deverá recolher e reter a parcela que tange ao INSS (salvo exceções
previstas em lei).
RESPONSABILIDADES GERAIS DO SÍNDICO
É claro que do síndico não se espera que domine todas as questões que
envolvem administração condominial - serviços de uma administradora
de condomínios.
Existem vários itens que devem ser checados periodicamente, já outros
têm seu cumprimento obrigatório, determinado por lei.
A conservação do prédio e seus equipamentos é obrigação permanente do
síndico.
Criminalmente, poderá o síndico vir a ser responsabilizado, caso
dolosamente deixe de cumprir a legislação e isso exponha pessoas a risco.
A periclitação é apenada pela nossa legislação penal, como se vê:
“Art. 132 - Expor a vida ou a saúde de outrem a perigo direto e
iminente:
Pena - detenção, de 3 (três) meses a 1 (um) ano, se o fato não constitui
crime mais grave.”
Reformas e ART ou RRT
ITENS DE MANUTENÇÃO OBRIGATÓRIA
- Extintores – recarga anual
- Cilindros dos extintores – revisão a cada 5 anos
- Mangueiras de incêndio – revisão anual
- Pára-raios – medição ôhmica anual
- revisão completa a cada 5 anos
- Caixa d’água – limpeza anual
- Dedetização – revisão anual
- PPRA – Programa de Prevenção do Risco Ambiental – anual
- PCMSO – Programa de Controle Médico da Saúde Ocupacional – anual
- PPP – Perfil Profissiográfico Previdencial – anual
- CIPA – Controle Interno de Prevenção de Acidentes – anual
- AVS – Auto de Vistoria de Segurança – somente para condomínios comerciais – a cada 5 anos
- AVCB – Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros – a cada 3 anos
- Brigada de incêndio – vencimento junto com o AVCB
- RIA – Relatório de Inspeção Anual – elevadores
- Seguro – anual
- Playground – revisão semestral
- Fachada – limpeza a cada 5 anos
SE A RESPONSABILIDADES
SÃO TANTAS E AS
CONSEQUÊNCIAS TÃO
FEIAS, PARA O SÍNDICO
NÃO HÁ MAIS
ESPERANÇAS?
NADA É TÃO FEIO QUE NÃO HAJA
ESPERANÇA!!!!
