PRÁTICA DE DIR NOTARIAL E REGISTRAL

7/31/2019 PRTICA DE DIR NOTARIAL E REGISTRAL

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ESCOLA DE NOTRIOS E REGISTRADORES DORIO DE JANEIRO

ENOREG/RJ

PRTICA DO DIREITO NOTARIAL E REGISTRAL

IMOBILIRIO

- UMA ANLISE ATUAL DOS NEGCIOS IMOBILIRIOS

PROFESSORRODRIGO DE CASTRO

ASSOCIADO SENIOR DO CAMPOS MELLO ADVOGADOS


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APRESENTAO E PROGRAMA

I. Questes Introdutrias ao Direito Notarial e Registral

Imobilirio

1. Noes de Direito Notarial

1.1 Conceito - Funo notarial - F Pblica

1.2 Caractersticas


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FUNO NOTARIAL:

- CONFERINDO AUTENTICIDADE E CERTEZA JURDICA,CONSERVANDO OS ORIGINAIS E EXPEDINDO CPIASQUE DEM F DE SEU CONTEDO, ASSIM COMOAUTENTICANDO FATOS.

- CARTER ACAUTELATRIO

- SEGURANA

- PREVENO DE LITGIOS

- IMPARCIALIDADE

- ACONSELHAMENTO


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NOTRIO:

Profissional de direito - jurista, conselheiro que desempenha

sua funo com total independncia e imparcialidade, agindoatravs de delegao do Poder Pblico, com encargo deconferir autenticidade aos documentos que redige, comoinstrumento de garantia da segurana jurdica e da liberdadede contratar. Alexandre Rezende Pellegrini

O notariado e os registros pblicos respondem a umarealidade secular de necessidade de segurana e consistente naautenticao e documentao de realidades mediante umafuno que lhe prpria e inerente, ou seja, a f pblica, e toda

sua obra est marcada por esse princpio fundamental e que,sustentado por outros, como a liberdade, a verdade e a justia,valores que juntos com o Direito imprimem aos atos, fatos erelaes jurdicas o selo definitivo da autenticidade elegalidade. Kioitsi Chicuta


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1.3 ATOS NOTARIAISExclusividade e restrio de atos arts. 6 e 7 Lei n 8.935/94

- Atos notariais principais:

- Atos notariais secundrios:- Atos notariais complementares:

SECUNDRIOS:1.3.1 autenticao1.3.2 reconhecimento de firma

1.3.2.1 por autenticidade1.3.2.2 por semelhana

PRINCIPAIS:1.3.3 escritura e procurao (escrituras)

1.3.4 ata notarial1.3.5 testamento (escritura)1.3.6 aprovao de testamento cerrado

COMPLEMENTARES:

1.3.7.1 Traslado1.3.7.2 Certido


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2. NOES DE DIREITO REGISTRAL IMOBILIRIO

2.1. Conceito

2.2. Caractersticas

2.3. Princpios2.4. Matrcula

2.5. Exame e exigncia

2.6. Atos de registro e atos de averbao

2.7. Retificao dos Registros (Retificao de Metragens)


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2.1. CONCEITO

REGISTRO DE IMVEIS - Instituio que tem por atribuio

legal a capacidade para publicizar fatos jurdicos que dizemrespeito aos bens imveis e direitos reais relacionados, bem comoatos e fatos que digam respeito aos sujeitos que figuram nosregistros, sempre que a lei impuser ou autorizar.

- LEGALIDADETIPICIDADErestrito campo de atuaorigorosamente determinado pela lei de forma tpica e visandoefetivamente proteger a propriedade.

2.2. CARACTERSTICAS E OBJETIVOS:

- AUTENTICIDADEPUBLICIDADESEGURANAJURDICAEFICCIA JURDICA (efeito erga omnes)


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SISTEMA REGISTRAL ADOTADO NO BRASIL

- Sistema misto:Necessidade do contrato escrito, forma prescrita em lei,escritura pblica - art. 108 CCdireito obrigacional erelao inter partis;

Conjugado necessidade de registrar o respectivo ttulo noFlio Real competente, constituio do direito real,verdadeiro cadastro de direitos e no apenas um cadastro

informativo, relao passa a ser erga omnesdireitoabsoluto.

S dono quem registra!

Tudo isto aliado responsabilidade civil objetiva do RegistradorImobilirio aplice de seguro


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2.3 PRINCPIOS DOS REGISTROS DE IMVEIS

AQUELES QUE NORTEIAM E VERDADEIRAMENTE

CONSTITUEM OS ALICERCES DA INTERPRETAODOS REGISTROS PBLICOS.

2.3.1 PRINCPIO DA PUBLICIDADE

OBRIGAO LEGAL DE FORNECER INFORMAESPublicidade a alma dos Registros Pblicos. Nicolau Balbino Filho

2.3.2 PRINCPIO DA LEGALIDADE

OBRIGAO DE EXAMINAR A LEGALIDADE DO TTULOAPRESENTADO - EXAME DE QUALIFICAO DO TTULO TIPICIDADE DOS DIREITOS REAIS E CORRESPONDNCIA AOSELEMENTOS DO NEGCIO JURDICO NOS PLANOS DAEXISTNCIA, VALIDADE E EFICCIASEGURANA JURDICA ERAZO DE SUA EXISTNCIA.


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2.3.3 PRINCPIO DA CONTINUIDADEarts. 195, 236 e 237ORDEM CRONOLGICA DE CARTER REAL E PESSOALEm relao a cada imvel, deve existir uma cadeia de titularidade vista daqual s se far o registro de um direito se o outorgante dele figurar noregistro anterior, e ainda com as mesmas condies antes registradas ouaverbadas, ou seja, imprescindvel encadeamento entre assentos pertinentesa um dado imvel e s pessoas interessadas. Rigoroso encadeamentodominial envolvendo os direitos e os sujeitos titulares daqueles. A

constituio de um verdadeiro emaranhado de elos de uma correnteininterrupta de assentos

2.3.4 PRINCPIO DA ESPECIALIDADEarts. 176, II e 225IDENTIFICAO E PARTICULARIZAO - OBJETO E SUJEITO

Tanto o objeto do negcio, ou seja, o imvel, especialidade objetiva, como oscontratantes deste mesmo negcio, ou seja, sujeitos, especialidade subjetiva,devem estar perfeitamente determinados, identificados e particularizados, deforma precisa e inequvoca, para que ento o registro reflita com exatido ofato jurdico que o originou. Principalmente visando-se evitar superposio deimveis e/ou condminos e/ou proprietrios inexistentes.


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2.4. MATRCULA - LEI 6.015/73DO FLIO PESSOAL AO FLIO REAL - NOVO SISTEMA REGISTRAL

As informaes passam a ser reunidas com prevalncia do objetoimvelregistrado e no em funo dos sujeitos das relaes jurdicas realizadas.

MATRCULA

Esta passa a ser mola mestra de todo o sistema adotado, por isso a expresso FlioReal coisaimvel.

Princpio da Unitariedade da matrculapara cada imvel uma matrcula,individualizao do sistema busca do sistema cadastral absoluto.

DEFINIO DE MATRCULA:

SUPORTE FSICO E JURDICO PARA TODOS OS LANAMENTOSREGISTRAIS QUE DEVEM SER FEITOS NO LIVRO n 02REGISTROGERAL.

VERDADEIRO CURRICULUM VITAE OU RVORE GENEALGICA DO

IMVEL


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2.5. EXAME E EXIGNCIA198 c/c art. 471 CN

PROCEDIMENTO DO PROCESSO DE REGISTRO

2.5.1 PRAZOEXAME 15 DIAS art. 469 CN

2.5.2 FORMAESCRITANICA - FUNDAMENTADA


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2.6. ATOS DE REGISTRO E ATOS DE AVERBAO

2.6.1. REGISTRO:Ato pelo qual se cria, institui, declara e transfere os direitos reaissobre imveis no Registro de Imveis.

Relao denumerus claususrelao exaustivaart. 167, I - LRP

Os registros so considerados atos principais:Ex. Compra e venda, Promessa de Compra e Venda, Doao, Instituio

de Condomnio, Memorial de Incorporao, Insituio de Usufruto ouReserva de Usufruto, Instituio de Bem de Famlia.


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2.6.2. AVERBAO:

Ato pelo qual se altera, modifica ou amplia a situao jurdicaespelhada pelo registro, seja em relao ao imvel, seja emrelao ao direito real, ou seja ainda em relao aos sujeitosenvolvidos na relao.

Relao denumerus apertusrelao exemplificativaart. 167, II c/c art. 246 c/c 259 - LRP

As averbaes so consideradas atos correlatos ou acessrios:

Ex. Clusula de inalienabilidade, renncia de usufruto, mudana deestado civil, mudana de nome, demembramento, retificao deregistro, construo.


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2.7. RETIFICAO DE REGISTRO (retificao de metragem)

2.7.1. VIA CARTRIO ADMINISTRATIVO CARTRIO DE RI

- de ofcio Registrador Imobilirio

- requerimento da parte art. 213 LRP

- procedimento petio planta ARTmemorial descritivo

- assinatura dos confrontantes notificao RI RTD

- impugnao fundamentada

- acordo entre as partes

- averbao ou envio do processo para Vara de RegistrosPblicos

2.7.2. VIA JUDICIALVARA DE REGISTROS PBLICOS


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3. NOES DE DIREITOS REAIS

DIREITO REAL PLENO = PROPRIEDADE

DIREITOS REAIS LIMITADOS DE FRUIO E GOZODOMINIO DESDOBRADO E LIMITAO DE USO =

ENFITEUSE, SERVIDO, SUPERFCIE, USO, USUFRUTO,HABITAO

DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA - DIREITOREAL ACESSRIO DE GARANTIA

HIPOTECA, ANTICRESE, PENHORDIREITO REAL DE AQUISIOescritura de promessa irrevogvel de compra e vendaDIREITO REAL DA PROPRIEDADE RESOLVELescritura de alienao fiduciria


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QUAL O MAIOR OBJETO DAS ATIVIDADES NOTARIAL EREGISTRAL?DIREITOS REAIS

3.2 ConceitoSo aqueles derivados da ordem jurdica que atribui ou investe a pessoa na

posse, uso e gozo de uma coisa, corprea ou incorprea, que de suapropriedade.

3.2 Caractersticas 3.3 Diferenas entre Direito Real/ObrigacionalDireito Real = Direito absolutooponvel contra toda a coletividade;Direito Real = Direito de Seqela = onde a coisa for, o direito real segue,

persegue a coisa = coisa reservada, afetada ao credor do direito real;Direito Real = relao taxativafechada =numerus clausus = segurana legalpreviso legal;

Direito de Preferncia = o titular do direito real tem o privilgio de ter a coisaem primeiro lugar;

Direitos Reais = relao duradoura = verbo ter = submissoDireito Obrigacional = relao entre as partes contratantesinter partis;Direito Obrigacional = no so oponveis em relao a terceiros;Direito Obrigacional =numerus apertus = exemplificativos = margem a criaohumana = autonomia da vontade

Direito Obrigacional = relao efmera = verbo agir = cooperao de aes(dar e receber).


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Georreferenciamento?

O chamado georreferenciamento consiste na obrigatoriedade da descrio do imvelrural, em seus limites, caractersticas e confrontaes, atravs de memorialdescritivo firmado por profissional habilitado, com a devida ART, "contendo ascoordenadas dos vrtices definidores dos limites dos imveis rurais,georreferenciadas ao Sistema Geodsico Brasileiro e com preciso posicional a serfixada pelo INCRA" (art. 176, 4, da Lei 6.015/75, com redao dada pela Lei10.267/01).

Quem est obrigado a fazer o georreferenciamento?

Em regra, todos os proprietrios de imvel rural.Ser tambm exigido das seguintes pessoas, em razo de serem obrigadas a prestar adeclarao para o cadastro de imveis rurais (CCIR), junto ao INCRA, observadosos prazos do art. 10 do Decreto n 4.449/02:I - dos usufruturios e dos nus-proprietrios;II - dos posseiros;III - dos enfiteutas e dos foreiros.


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No se fazendo georreferenciamento, o que implica?

Aps o vencimento dos prazos ocorre o impedimento da efetivao

do registro, em qualquer situao de transferncia do imvel rural.

Quais os prazos?

O decreto 5.579/05 de 31 de outubro de 2005 fixou os prazos legaispara o georreferenciamento de imveis rurais:reas iguais ou superiores a 5.000 ha o prazo entrou em vigor em29-01-2003;

reas entre 1.000 e 5.000 ha o prazo entrou em vigor em 31-10-2003;reas entre 500 e 1.000 ha o prazo entrou em vigor em 21-11-2008;reas inferiores a 500 ha o prazo vencer em 21-11-2011;Em caso de processos judiciais todas as reas devem ser

georreferenciadas


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- PROJETOS URBANSTICOS APROVADOS PELOPODER PBLICO

PA(A)PROJETO DE ALINHAMENTO APROVADOProjeto que define o traado dos logradouros pblicos, separando espaospblicos das propriedades particulares ou, ainda, de outros bens pblicos;

PALPLANO APROVADO DE LOTEAMENTOProjeto de parcelamento do solo na forma de loteamento, desmembramento ouremembramento, sendo que nestes projetos so identificados os lotes e/ou glebascom suas respectivas dimenses.

PAPPLANTA DE ALINANHAMENTOS PROJETADOS

INVESTIDURA


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INVESTIDURA:

Conceito: a incorporao de uma rea pblica, isoladamente inconstruvel, ao terreno

particular confinante que ficou afastado do novo alinhamento em razo dealterao do traado urbano.Esse clssico conceito doutrinrio merece, atualmente, ampliao, no sentidode abranger qualquer rea inaproveitvel isoladamente, remanescente ouresultante de obra pblicauma vez que esta pode afetar tambm os terrenos

rurais.Assim sendo, rea inaproveitvel isoladamente aquela que no se enquadranos mdulos estabelecidos por lei para edificao urbana ou aproveitamentopara fins agropecurios, concluindo que a inaproveitabilidade da rea,isoladamente, justificativa suficiente para a alienao e tambm para a

dispensa de licitao, pois no poderia ser usada por outrem que no oproprietrio do imvel lindeiro.Realmente, essa situao cria para o proprietrio confinante o direito deadquirir por investidura a rea pblica remanescente e inaproveitvel segundosua destinao natural, visto que s ele pode incorpor-la ao seu lote e utiliz-

la com o todo a que ficou integrada.


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Por isso mesmo, a investidura, embora seja forma de alienao eaquisio de imvel pblico, dispensa a concorrncia, uma vezque a transferncia de propriedade s se pode fazer ao particular

lindeiro e pelo preo apurado em avaliao prvia, segundo osvalores correntes no local.

Esse carter de incorporao compulsria permite aos

beneficirios da investidura a plena utilizao da rea a serinvestida, desde o momento da retrao do alinhamento ou daconcluso das obras, de que resultaram sobras inaproveitveis deterrenos pblicos na divisa ou no meio das propriedadesparticulares.

A formalizao da investidura se faz por escritura pblica outermo administrativo, sempre sujeitos a transcrio no registroimobilirio.


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5. Clusulas Gerais da Escritura PblicaEstrutura dos Negcios Imobilrios

art. 215 CC c/c art. 420 Cdigo de Normas

5.1 Da Introduo5.2. Da Qualificao das Partes5.3. Do Imvel5.4. Da Titulao

5.5. Da Situao Jurdica5.6. Do Ato Propriamente Dito Da Compra e Venda5.7. Do Preo e Da Forma de Pagamento5.8. Das Condies do Negcio

5.9. Da Imisso na Posse5.10.Do Mandato5.11.Das Certificaes Legais e Declaraes5.12.Do Imposto de Transmisso5.13.Da Aceitao

5.14.Do Encerramento


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1.2. Tcnica Notarial- Qualidade de redao dos atos notariais:

CLAREZA E CONCISO = construes em ordem direta eperodos curtos, sem repetio desnecessrias de palavras.CONTINUIDADE DA ESCRITA E SEPARAO PORTPICOS = forma de visualizao mais clara e menos cansativa

ajuda ao RI

1.2.1. Introduo

1.2.1. SAIBAM QUANTOS ESTA VIREM QUE...(relato pelo notrio de que conforme solicitao das partes assiminstrumentalizou o referido negcio jurdico emprestando ao mesmo sua fpblica atravs da autenticao daquele fato).


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1.2.2 DAS PARTES

1.2.2.1 pessoa fsicapessoa jurdicacontrato social reg. - estrangeiro

solteiro tem que mencionar solteiro, maior consrcio,esplio, condomnio edilcio, fundo de investimento imobilirio

1.2.2.2 outorga conjugal assistncia separao de bens - caso dasmula 377 STFregime da separao obrigatria de bensateno para averbao prevista no art. 245 da Lei n 6.015/73

1.2.2.3 intervenincia .4 pessoa jurdica .5 procurador.6 esplio - alvar judicial

1.2.2.7 assinatura a rogotestemunhas

1.2.2.8 declarao de residncia e domiclio(certides da comarca do domiclio e do imvel)residente e domiciliado em outra cidadeconsignarexpresso ora de passagem por esta cidade

1 2 3 DO IMVEL Descrio do imvel


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1.2.3 DO IMVEL - Descrio do imvel

1.2.3.1 imvel urbanomatrculaC.L. I.M.(no h necessidade de descrever o imvel atravs de

seus confrontantes)

1.2.3.2 frao ideal

1.2.3.3 imveis foreiros - domnio til do prazo de terras - Enfiteuse

(diferente das expresses terras prpriasalodiais)

1.2.3.4. imvel ruralCCICITR(descrio com confrontantes e lei n 10.267/01 - georreferenciamento)

1.2.4 DA TITULAO - Forma de aquisio

Descrever ttulo anterior de aquisio e, consequentemente, seuregistroquase ningum o fazno entanto, em nosso Direito, oregistro ato constitutivo da propriedade


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1.2.5 DA SITUAO JURDICA - nus existentesaes reais ou reipersecutrias, foro etc

1.2.6 Ato propriamente dito

I

1.2.7 DO PREO e DA FORMA DE PAGAMENTO

1.2.7.1moeda nacional ou moeda estrangeira comequivalente em moeda nacional ao cambio comercial paracontratos de cmbio1.2.7.2 dinheiro ou cheque descrever os ttulos, notapromissria pro soluto ou pro solvendo cuidado com

exigncia de quitao a ser formulada pelo RI1.2.7.3 quitao


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1.2.8 DAS CONDIES - Clusulas do Negcio Jurdico

1.2.8.1 limitao do direito transmitidodoao com reserva deusufruto

1.2.8.2 encargodoao com encargo de cuidar de um animal atsua morte

1.2.8.3 condio suspensiva ou resolutivacompra e vendacom clusula de direito de preferncia para recompra - doaocom clusula de reverso ocorrendo evento morte do donatrioanterior morte do doador

Obs. Vale lembrar que todas estas clusulas so situaes que estaro sendoafetas ao negcio jurdico em questo no momento da lavratura da escrituracom respectivo registro, e, nunca j existentes, pois, assim sendo j deveriamter sido previstas na seo nus, uma vez que a prpria certido de nusreais da matrcula do imvel obrigatortiamente menionaria tais situaes.


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Condio:

Manifestao de vontade imposta no contrato, em virtude do qual se restringe ou sedispe a respeito das condies em que o mesmo possa exercer seus efeitos em

relao s partesque o elaboraram e aceitaramClusula suspensivao negcio jurdico existe e vlido, mas ainda no produzefeitos, ainda no pode ser exigido pelas partes, somente mediante o implemento ouacontecimento de determinada situao evento futuro e incerto o qual se refere acondio.

Clusula resolutivaarts. 127, 128, 474, 505 retrovenda, 513 preferncia, CC. Onegcio jurdico existe, valido e produz efeitos desde sua constituio, sendo odireito dele decorrente exercido desde ento. No caso de compra e venda, portanto,vendedor e comprador j esto vinculados desde a celebrao do negcio, sendoclaro que as respectivas obrigaes podem ser exigidasdesde logo,independentemente de deixarem de vigorar no futuro, ou seja, na hiptese deimplemento da condio resolutiva propriedade resolvel

Exemplos: Condio relativa aprovao de projeto de construo, Clusula de

reversoart. 547, par. nico CC, Clusula de acrescer usufruto art. 1411 CC.


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1.2.9 DA IMISSO NA POSSE

1.2.9.1 posse direta e indiretaclusula de imisso de posse

(entrega das chaves do imvel no ato da lavratura da escritura - erromuito comum na maioria das escriturasprincipalmente naquelasmais antigas)

1.2.9.2 posse indiretaclusulaconstituti

(caso de entrega das chaves do imvel em outro ato posteriorestabelecer clusula penal com pagamento de multa diria em caso deinadimplemento da obrigao de fazerentrega do imvel livre decoisas, pessoas e ainda com as caractersticas do momento defechamento do negcio)

Obs. Alternativa da instituio de contrato de comodato

Aplicao direta junto s escrituras que transmitem a posse do


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Aplicao direta junto s escrituras que transmitem a posse doimvel

DA IMISSO NA POSSE E DA INSTITUIO DO COMODATO: 5.1. AOUTORGANTE, por este ato e na melhor forma de direito, imite a OUTORGADA na

posse do imvel objeto desta escritura de compra e venda; 5.2. Sem prejuzo do dispostoacima e por liberalidade da OUTORGADA, esta consente na permanncia daOUTORGANTE no imvel, dando-lhe o mesmo em comodato por prazo determinado, afindar-se no dia 06 de agosto de 2007, quando dever ser desocupado e entregue OUTORGADA em perfeito estado de conservao, inteiramente livre de pessoas e coisas,estando ciente a OUTORGANTE de que a permanncia no imvel, aps a aludida data,

configurar esbulho possessrio, sujeitando-a : 5.2.1. Multa moratria diria no valor deR$ 1.000,00 (hum mil reais), atualizada monetariamente pela variao do IGPM-FGV; e5.2.2. Medida liminar em ao de reintegrao de posse, sem prejuzo das perdas e danosque se vierem a apurar ou das demais penalidades legais, incorrendo a OUTORGANTE,ademais, nas custas judiciais e nos honorrios advocatcios, estes no importe de 20% (vinte

por cento) do valor da causa;5.3. A OUTORGANTE continuar pagando todos os tributos,tarifas, encargos e despesas que incidem sobre o imvel at a data de sua efetiva liberao eentrega OUTORGADA; 5.4. Sem prejuzo do disposto acima, ser facultado OUTORGADA, sempre mediante comunicao realizada com pelo menos 24 horas deantecedncia, o acesso ao imvel, nos dias de semana, entre segundas e sextas feiras, duranteo horrio entre 09:00 e 18:00 horas, para realizar estudos e providncias que julgar

necessrias, objetivando a realizao de obras no imvel;


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1.2.10 DO MANDATO

1.2.10.1. Re-ratificar a escrituraexigncia do RI

ITBITransmisso onerosa - Municpio

ITDTransmisso gratuita - Estado

1.2.11.3 DO IMPOSTO DE TRANSMISSO

1.2.12 DA CERTIFICAO

1.2.12.1 DOIdeclarao de operaes imobilirias1.2.12.2 Distribuio no prazo legal


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- declarao de leitura em voz alta- declarao de conformidade e aceitao pelas partes- declarao de dispensa ou no das testemunhas

- conforme permite o Cdigo de Normas art. 391

- declarao de comparecimento e assinatura dastestemunhas

1.2.13 DO ENCERRAMENTO E DA ACEITAOFormalidades Finais

1.2.14 Assinaturas

- Assinaturas das partes- Assinatura do tabelio ou escrevente


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6.1.1. Obrigaesefeito obrigacionalobrigao de transferir a propriedade de uma coisa

obrigao de pagar pela coisa soma em dinheiro ouequivalente

6.1.2 Objeto = prestao

6.1.2 Elementos essenciais

6.1.2.1respretium -concensus = coisapreoconsentimento

6.1.2.1.1 coisa = bem imvel ou frao deste bemimvel

6.1.2.1.2 preo = valor em dinheiro ou correspondentevalor maior em dinheiro

6.1.2.1.3 consensoquitao do preo

6.1 Escritura de compra e vendade bens imveis


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6.1.4 Clusulas do negcioCompra e Venda CondicionalClusulas EspeciaisPactos Adjetos6.1.4.1 clusula suspensiva

6.1.4.2 clusula resolutiva6.1.4.3 compra e venda ad corpussem definio de rea do imvel6.1.4.4 compra e venda ad mensurumrea como determinante dopreo art. 500 CC

Observaes:(i) Compra e Venda entre ascendente e descendente art. 496 CC(ii) Compra e Venda entre Cnjuges arts. 499 c/c 1647 c/c 1687

c/c 1656 CC

(iii) Outorga Conjugal art. 1647 CC(iv) Direito de Preferncia do condmino art. 504 CC(v) Direito de Preferncia do Locatrio art. 33 Lei n. 8.245/91

(clusula de vigncia contrato de locao)


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6.2Promessa de Compra e Venda de Bens Imveis

6.2.1 Clusula de irretratabilidade e irrevogailidade6.2.2 Promessa com quitao do preo6.2.2.1 sem pagamento de ITBI6.2.2.2 com pagamento de ITBI 30/60/90 dias - CTM

6.2.3 Promessa com pagamento parcelado

6.2.3.1 juros6.2.3.2 resciso e devoluo = 10/20% retenoCDC6.2.3.3 notas promissriaspro soluto epro solvendo (c/v c/clusula resolutiva expressa e a ser averbada no RI.

6.2.4 Certides negativas - importncia

6.2.5 Registroobrigatrio para constituir o direito real deaquisio6.2.6 Procurao vinculada

6 2


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6.2. Dao em Pagamento6.3. Permuta

6.3.1. Permuta Tpica6.3.2. Permuta Atpica Escritura de Novao de Notas Promissrias

emitidas em carter pro soluto, entregues em quitao do preodo imvel, seguida de novao da obrigao cambial pela obrigaocivil de fazer e entregar unidades no local

6.4. Confisso de Dvida.6.5. Servido

6.5.1. direito real limitado nus real6.5.1.1. imvel serviente registro6.5.1.2. imvel dominante averbao

6.5.2. servido recproca

6.6. Locao6.6.1. Direito de Preferncia averbao6.6.2. Clusula de Vignciaregistro

Observaes: art. 33 c/c 8.Lei n. 8.245/91

6.7. Mandato


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6.8. Comodato

6.8.1 espcie do gnero emprstimo

6.8.2 definioemprstimo de usocontrato em que uma das partes recebe, para uso ou utilizao,

uma coisa que, depois de certo tempo, deve restituir.

a coisa emprestada deve ser restituda na sua individualidadecesso gratuita de uma coisa para seu uso com estipulao de

que ser devolvida aps algum tempo art. 579 CC.

6.8.3 caractersticas6.8.3.1 gratuidade x locao6.8.3.2 no-fungibilidade e no consumibilidade dacoisa6.8.3.3 temporalidade x doao


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7. Dos Diretos Reais de Garantia

7.1. Hipoteca

7.1.1. definio e caractersticas e sujeitos7.1.2. funo7.1.3. atributos

7.1.3.1. seqela7.1.3.2. preferncia7.1.4. distino entre direitos reais de garantia (acessrio) e

de gozo (autnomo)7.1.5. princpios

7.1.5.1. especializao7.1.5.2. publicidade

7.1.6. modo e forma de constituio7.1.7. registro

7 2 ALIENAO FIDUCIRIA EM GARANTIA


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Negcio fiducirio o negcio jurdico pelo qual uma pessoa fiducianteou garante ou devedor transmite a propriedade de uma coisa ou atitularidade de um direito a outra fiducirio ou credor, que, por sua vez,

este ento se obriga a dar-lhe determinada destinao e, cumprido esseencargo, retransmitir a coisa ou direito ao fiduciante ou a um beneficirioindicado no pacto fiducirio, tendo em vista, sobretudo, o carter resolveldesta propriedade transmitida em confiana com escopo de garantia dealguma obrigao principal. art. 22 da Lei n 9.514/97

7.2. ALIENAO FIDUCIRIA EM GARANTIA

7.2.1. Conceituao, estrutura e funo do negcio fiducirio

7.2.1.1.Definiosujeitosobjeto

. Constitui-se a propriedade fiduciria de bens imveis mediante registrono competente servio de Registro de Imveis

. Registro efeito erga omens absoluto a ento relao inter partis

relao pessoal.


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Pessoas fsicas ou jurdicas, integrantes ou no do SFIart. 22, pargrafo nico da Lei n 9.514/97.

Devedor Fiduciante aquele que se obriga ao cumprimento daobrigao principal e que, por sua vez, d em confiana e comoescopo de garantia para o cumprimento desta mesma obrigao umbem imvel de sua propriedade em carter resolvel a ser transmitidoa outrem, reservando-se ainda na posse direta do mesmo objeto dagarantia mediante seu adimplemento da referida obrigao.

Credor Fiducirioaquele que recebe o mesmo bem imvel dado em

garantia para o cumprimento de obrigao principal; todavia,recebendo esta propriedade fiduciria em carter resolvel oucondicional. Assim como recebendo ainda a posse indireta destemesmo bem imvel mediante o registro da garantia fiduciria nocompetente Registro de Imveis.

Sujeitos:


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Quais os bens imveis podem ser dados em garantia fiduciria?

Bens imveis constitudos por casas residenciais, edificaes comerciais,apartamentos, terrenos sem edificao, vaga de garagem, frao ideal,domnio til bens enfituticos art. 22, pargrafo nico da Lei n 9.514/97.

Obrigaes:

Quais as obrigaes que podem ser garantidas por alienao fiduciria?

Sem prejuzo das disposies do CC, as obrigaes em geral tambmpodem ser garantidas...., portanto, independente de existncia definanciamento imobilirio art. 51 da Lei n 10.931/04.

Objetos:

7 2 1 2 P i d d Fid i i P i d d R l l


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7.2.1.2 - Propriedade Fiduciria e Propriedade Resolvel

. A propriedade fiduciria de bem imvel um direito real resolvel de

garantia sobre coisa prpria, gerado com o registro do contrato dealienao fiduciria no competente Registro de Imveis. Desta forma, apartir deste momento surge uma espcie de afetao deste bem imveldado em confiana, sobretudo pela limitao ento imposta.

. A caracterstica marcante da propriedade fiduciria transferir para ocredor da obrigao e denominado fiducirio a propriedade resolvelque a propriedade transmitida como revogvel ou condicional. aquela que nasce marcada para ser extinta, limitada pelas restries quesofre em seu contedo, em virtude da finalidade para a qual foi

constituda, ou seja, apenas exercer a funo de garantia; uma vezrealizada a condio resolutria ou o termo extintivo criado peladeclarao da vontade das partes no contrato principal.


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. De fato, o devedor fiduciante se despe da qualidade de proprietrio dobem imvel, na medida em que transmite essa propriedade resolvel aocredor fiducirio. E ainda, ele, devedor fiduciante passa a ser titular de

um direito de aquisio sob condio suspensiva, titular de um direitopotencial ou expectativo, tendo o mesmo imvel como objeto, umavez que efetivamente implementada a condio de adimplementointegral da obrigao principal, este se tornar novamente titular dapropriedade plena do referido bem imvel aquisio por reverso.

. Da mesma forma, o credor fiducirio em caso de inadimplementoconfigurado do devedor fiduciante, aps os procedimentos legais a

seguir analisados, ter esta ento propriedade resolvel consolidada emseu nome mediante pagamento do ITBI e laudmio, este ltimo senecessrio.

7 2 1 3 E t t i d tit i d


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7.2.1.3. - Estrutura e mecanismos de constituio dapropriedade resolveldesdobramento da possesegregaode patrimnioart. 23, pargrafo nico da Lei n 9.514/97.

De fato, com o registro do contrato no competente servio de Registrode Imveis, simultaneamente a constituio da garantia fiduciria coma transferncia do domnio do bem imvel para o ento credorfiducirio com aquisio da propriedade resolvel, o mesmo recebe

por via do registro deste mesmo instrumento constitutivo a posseindireta do bem imvel.

Posse diretadevedor fiduciante = fruto do contrato

Posse indiretacredor fiducirio = fruto do contrato

7 2 2 Obj ti f d Ali Fid i i


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7.2.2.1.Objetivoscontrato acessrio

7.2.2. Objetivos e formas da Alienao Fiduciria

O objetivo da alienao fiduciria sobretudo proporcionar um institutode garantia de cumprimento de obrigao principal, a ser intensamenteutilizado na garantia do crdito imobilirio, tendo em vista representar

rpida possibilidade de recomposio das situaes de inadimplemento eresoluo dos respectivos contratos.

De fato, o contrato de alienao fiduciria um contrato acessrio,dependendo, portanto, de um contrato principal, que tanto pode ser de

uma obrigao de dar, fazer, ou no fazer. A lei no faz limitaes.


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Desta forma, podem ser destacados os seguintes casosprincipais envolvendo contratos de alienao fiduciria:

7.2.2.2 - Alienao fiduciria em garantia de bens imveis financiamento imobilirioincorporao imobiliria.

7.2.2.3 - Alienao fiduciria em garantia de contrato demtuo com confisso de dvidaoutras obrigaes.

- compra e venda com pacto adjeto de alienao fiduciria, podendo existir umterceiro que realiza o contrato de financiamento ou o prprio incorporador tambm o caso do contrato de promessa, obrigao de definitiva na entrega daschaves com pacto adjeto de alienao fiduciria.


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7.2.3 Procedimentos do negcio fiducirio

7.2.3.1 - Vantagens do devedor e credorincentivo ao crdito

imobiliriomecanismo que envolve toda a sua instaurao, rpida soluo de conflitos edesdobramentos futuros, apresenta-se como verdadeira soluo contratual paraambas as partes, ou seja, credor e devedor da obrigao principal.

. Vantagens do comprador (devedor fiduciante) que noconseguiria em uma promessa de compra e venda:

- recebe desde logo uma escritura definitivapropriedade do bem imvel;- trata-se de um autntico bem de afetao ou bem destinado ao fim docontrato, bem protegido contra terceiros;

- exigi-se um prazo de carncia antes da mora e inadimplemento definitivo;- tem a garantia de liquidez do empreendimento com a maior respeitabilidadedo crdito e a facilitao de liquidao-resoluo;- no deixa que os dbitos se acumulem, com base e na crena da prestao

judiciria morosa ao arrastar-se por anos em demanda judicial.


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. Vantagens do vendedor (credor fiduciante) que no conseguiria emuma promessa de compra e venda:

- resciso do contrato na via administrativa do servio de Registro de Imveiscompetente e no via judicial no caso de inadimplemento;- ao possessria de reintegrao de posse com prazo mximo de 60 dias;- possibilidade garantida pela prpria lei de emisso dos certificados de recebveisimobilirios CRI uma securitizao imediata dos crditos, uma forte e nova

fonte de arrecadao;- no caso de venda de loteamentos, as benfeitorias no so indenizveis, peloefeito da quitao mtua do 2 leilo art. 27, pargrafo 4 e 5 da Lei n 9.514/97.Diferentemente da Lei de Loteamentos n 6.766/79, em seus arts. 32 a 34, quandoali ocorre o pagamento por parte do devedor de mais de 1/3 do dbito; destaforma, portanto, o vendedor passa a ter a obrigao de restituir o valor de tal

benfeitoria. Como conseqncia surge o direito de reteno da coisa por parte docomprador inadimplente, at ser indenizado pelo que pagou e pelas valiosasbenfeitorias erguidas no imvel. De fato, cria-se, assim, um impedimento paraexecuo do devedor moroso e um estmulo ao no pagamento.

7 2 3 2 Pagamento


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7.2.3.2 Pagamento

O pagamento a condio para que a propriedade plena retorne ao fiducianteconforme vimos anteriormente, pois na alienao fiduciria, de fato, o fiduciantetransfere ao fiducirio a propriedade resolvel do imvel com escopo degarantia, permanecendo o imvel na propriedade fiduciria do credor fiducirioat que seja paga a dvida da obrigao principal.

Portanto, o pagamento, enfim, o fato jurdico que extingue a obrigao, daporque dispe a lei que com o pagamento da dvida resolve-se a propriedade

fiduciria do imvel, devendo o ento credor fiducirio fornecer ao tambmento devedor fiduciante o termo de quitao dentro de 30 dias. De tal formaque levado este ao oficial de Registro de Imveis competente seja, ento,averbado o cancelamento do registro da alienao fiduciria art. 25 epargrafos da Lei n 9.514/97, da decorrendo a automtica reverso dapropriedade ao fiduciante.

Caso credor fiducirio retenha a entrega do mencionado termo de quitao e,portanto, passe a ser o inadimplente, a prpria Lei n 9.514/97 no art. 25,pargrafo primeiro, estabelece a aplicao de multa equivalente a 0,5% ao mssobre o valor do contrato por este atraso a partir de 30 dias contados dopagamento da ltima parcela do preo.

7.2.3.3.Mora e Inadimplemento


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p

. Ponto inovador e muito interessante de toda a sistemtica que envolve a alienaofiduciria de bens imveis. Todo o procedimento a seguir elencado feito viaadministrativa por iniciativa das partes junto ao servio de Registro de Imveiscompetente e mediante sucessivos eventos pblicos, porm sempre extrajudiciais.

. Desta forma, na hiptese de atraso no pagamento, o credor fiducirio deverrequerer ao Oficial do Registro de Imveis competente, ou seja, aquele quedetm a matrcula do imvel onde se encontra registrada a alienao fiduciriarespectiva, a intimao do devedor fiduciante para que este purgue a mora no

prazo de quinze dias.

. Todavia, a prpria Lei n 9.514/97, no pargrafo primeiro do mencionado art.26 estabelece que o credor fiducirio, depois do vencimento, aguarde o decursodo prazo de carncia que eventualmente tenha sido pactuado no contrato,geralmente entre 30 e 90 dias, para que aps ento este termo emitacomunicao ao devedor fiduciante para que este satisfaa no prazo de 15 dias aprestao vencida e as que se vencerem at a data do pagamento com todos osdemais encargos. Cuidado com requerimento detalhado ao Oficial de RI.

7.2.3.4 Notificao extrajudicial Oficial do RI ou RTD - AR


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7.2.3.4 Notificao extrajudicial Oficial do RI ou RTD AR

. Portanto, a requerimento do credor fiducirio, mediante umprocedimento totalmente extrajudicial, o Oficial de Registro de

Imveis competente ou declinando para o Oficial de Registro deTtulos e Documentos com jurisdio para atuar naqueladeterminada circunscrio imobiliria ou do domiclio do prpriodevedor inadimplente, podendo ainda realiz-la por AR, ou seja, por

correio atravs de carta com aviso de recebimento.

. Necessidade de intimao pessoal do devedor fiduciante ou emnome de seu procurador contratualmente estabelecido. Caso ainda

no seja encontrado o devedor ou seu representante, a intimaoser feita por edital - art. 26, pargrafos terceiro e quarto da Lein 9.514/97.


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. Importncia de instruo do requerimento de intimao aoOficial de Registro de Imveis com detalhado demonstrativo dedbito conforme estabelece o art. 614, II do CPC para hiptese de

execuo. Garantia do amplo direito de defesa e do contraditriopara o devedor fiduciante e ainda transparncia e segurana paraatuao do prprio Oficial registrador imobilirio.

. Purgada a mora pelo devedor fiduciante, o contrato dealienao fiduciria convalesce, ou seja, recupera-se e segue oseu cumprimento normal - art.26 pargrafo quinto da Lei n9.514/97. Sendo ainda realizado pelo Oficial do Registro de

Imveis a transferncia dos recursos ao credor descontadosvalores da intimao e despesas de cobrana no prazo de 3 diasseguintes purgao da mora - art.26 pargrafo sexto da Lein 9.514/97.

7 2 3 5 Consolidao da propriedade e pagamento de ITBI e laudmio


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. No entanto, caso o devedor fiduciante regularmente intimado no realize apurgao da mora no prazo legal estar, portanto, configurado o inadimplemento

absoluto e a conseqente consolidao da propriedade em nome do credorfiducirio.

INADIMPLENTO ABSOLUTO = CONSOLIDAO DA PROPRIEDADE

7.2.3.5 - Consolidao da propriedade e pagamento de ITBI e laudmio

SEM PARTICIPAO OBRIGATRIA DO JUDICIRIO

. Uma vez que o Oficial de Registro de Imveis certificar este fato e promover aaverbao na mesma matrcula do imvel onde poca foi realizado o registro daalienao fiduciria com transferncia inicial apenas da propriedade resolvel,portanto, provisria, em nome do credor fiducirio, para, agora, consolidar de

forma plena e definitiva, esta mesma propriedade em seu nome, sendo necessrioum requerimento do credor fiducirio instrudo com o comprovante dopagamento do ITBI e do laudmio, este ltimo em caso do imvel objeto dareferida alienao fiduciria ser bem enfitutico, ou seja, domnio til art. 26 pargrafo stimo da Lei n 9.514/97 c/c art. 156, II CF/88.

7.2.3.6 Leilo Pblico e Extrajudicial 1 e 2


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. Uma vez consolidada a propriedade em nome do fiducirio, este deverpromover a venda do imvel em primeiro leilo pblico e extrajudicial.

. Prazo30 dias contado da consolidao da propriedade em nome docredor fiducirio, ou seja, quando da averbao da consolidao dapropriedade - art. 27caput da Lei n 9.514/97.

. Sendo ainda realizado um segundo leilo 15 dias seguintes data doprimeiro, se o maior lance oferecido tiver sido inferior ao valor do imvelpreviamente estipulado no contrato de alienao fiduciria - art. 27,pargrafo primeiro c/c art. 24, VI da Lei n 9.514/97.

7.2.3.6 Leilo Pblico e Extrajudicial 1 e 2

. Neste segundo leilo ser aceito o maior lance oferecido, desde queigual ou superior ao valor da dvida e demais encargos - art.27,pargrafo segundo da Lei n 9.514/97.

RESULTADOS DO LEILO IMPORTANTE


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. Sendo arrematado por valor superior ao valor da dvida e demais

despesas, dever o credor fiducirio entregar ao devedor fiduciante aimportncia excedente art. 26, pargrafo quarto da Lei n9.514/97, o que importar em recproca quitao.

. Da mesma forma, caso no segundo leilo o maior lance oferecido

seja recusado por no ser igual ou superior ao valor da dvida edemais despesas ou em virtude da prpria ausncia de lance,considerar-se- extinta a dvida, exonerando-se o devedor daobrigao pelo eventual saldo remanescente art. 27, pargrafoquinto da Lei n 9.514/97.Devendo, inclusive, o credor dar quitao

ao devedor no prazo de cinco dias da realizao do segundo leilo.

RESULTADOS DO LEILOIMPORTANTE

Respeito vedao da clusula de decaimentoCDC

Princpios de equidade e de transparncia

7 2 3 7 Ao de reintegrao de posse posse contratual e posse


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O art. 30 da Lei n 9.514/97 assegura ao credor fiducirio, a seuscessionrios ou sucessores, inclusive ao adquirente do imvel em leilo,requerer a reintegrao de sua posse, da, inclusive, a importncia deaquisio da posse indireta mediante o registro da alienao fiduciria nocompetente servio de Registro de Imveis l no incio de toda esta

sistemtica que representa a constituio da propriedade fiduciria, sendoconcedida, liminarmente, ordem judicial para desocupao no prazomximo de sessenta dias, desde que comprovada, mediante certido damatrcula do imvel, a consolidao da propriedade plena em nome docredor fiducirio tendo em vista a mencionada averbao, ou do registro

do contrato celebrado em decorrncia do leilo, conforme quem seja oautor da ao de reintegrao de posse.

7.2.3.7Ao de reintegrao de posseposse contratual e posseilegaltaxa de ocupao de 1% ao ms

M lta de 1% do alor da contrato ta a de oc pao irreg lar


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Multa de 1% do valor da contratotaxa de ocupao irregular

Outrossim, diante da recente mudana na prpria Lei n 9.514/97 porocasio da edio da Lei n 10.931/04, mais um mecanismo deacelerao na resoluo dos conflitos e garantia para o mercadoimobilirio foi introduzido ao se estabelecer a penalizao aplicada aodevedor fiduciante, conforme o estabelecido no art. 37-A da Lei n9.514/97 com o pagamento de taxa de ocupao do imvel, por ms

ou frao, valor correspondente a 1% do valor a que se refere oinciso VI do art. 24da Lei n 9.514/97, computado e exigvel desdea data da alienao em leilo at a data em que o credor fiducirio,ou seus sucessores, vier a ser emitido na posse do imvel. Tudoisto porque aquela posse direta ento exercida em virtude do registro do

contrato de alienao fiduciria de justa, mansa e legal, com oinadimplemento absoluto da obrigao presente no mesmo contrato,este devedor passou a exerc-la de forma precria e ilegal.

7.2.4. FLUXOGRAMA DA OPERAO DE FINANCIAMENTOIMOBILIRIO ENVOLVENDO ALIENAO FIDUCIRIA


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IMOBILIRIO ENVOLVENDO ALIENAO FIDUCIRIA

ADQUIRENTEINCORPORADORCONSTRUTOR

Escritura de compra e venda c/ pg ITBI e Laudmioe Financiamento com pacto adjeto de alienao fid.

RI

1 MOMENTO:2 registros : c/v com alienao fid.

posse direta do bem imvel

2 MOMENTO:1 averbao do termo de quitaopagamento importa implemento da

condio resolutiva

Propriedade resolvelSegregao de

patrimnio - afetao

Inadimplementorequerimentode notificao em mora

2 MOMENTO:Pagamento do dbito e vigncia do contrato, ou1 averbao do requerimento da consolidao dapropriedade com pg ITBI e/ou Laudmioinadimplemento absoluto

Ao de reintegrao de posse

1 e 2 leiles pblicos e extrajudiciais30/15 dias

Novoproprietrio

definitivo

3 MOMENTO: registro do arrematante ou averbao do resultado negativo dosleiles e devoluo de saldo ao devedor em 5 dias

Cesso de crditoimobiliriosfiducirios

SECURITIZADORA

INVESTIDOR

7 2 5 Requisitos da escritura pblica contrato de alienao


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7.2.5. - Requisitos da escritura pblicacontrato de alienaofiduciriaarts. 22 a 24 da Lei n 9.514/97.

7.2.5.1clusula de valor principal da dvida - obrigatria

7.2.5.2 clusula de prazo e condies de reposio do emprstimo oudo crdito imobilirio - obrigatria

7.2.5.3 clusula de taxas de juros e encargos - obrigatria

7.2.5.4 clusula de obrigaes do devedor em relao aquele contratode financiamento

7.2.5.5 clusula de constituio da propriedade fiduciria em favor docredor, com descrio do imvel objeto da alienao, indicao do ttuloe modo de aquisio, com o conseqente desdobramento da posse do

mesmo bem imvel - obrigatria7.2.5.6 clusula assegurando a livre utilizao pelo devedor enquantoele estiver adimplente, comprometendo-se a manter o imvel em prefeitoestado de segurana, habitabilidade e ao pagamento de todas as

obrigaes de carterpropter rem - obrigatria

7 2 5 7 l l d i i i d d d d ibilid d d


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7.2.5.7 clusula de cincia e anuncia do devedor da possibilidade decesso do crdito fiducirio pelo credor

7.2.5.8 clusula de direito de cesso dos direitos do devedor

mediante prvia e expressa anuncia do credor

7.2.5.9 clusula de obrigao de fornecimento pelo credor de termode quitao ao devedor no prazo de 30 dias a contar da data liquidaoda dvida sob pena de pagamento de multa

7.2.5.10 clusula de prazo de carncia do contrato

7.2.5.11 clusula de procedimento de intimao

7.2.5.12 clusula sobre procedimento de 1 e 2 leiles pblicos eextrajudiciais art. 27 da Lei n 9.514/97obrigatria

Indicao para efeito de venda em pblico leilo do valor do imvel e doscritrios para a respectiva reviso

8 Constries Judiciais mais Freqentes junto ao


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8. Constries Judiciais mais Freqentes junto aoRegistro de Imveis

8.1. Arresto

8.2. Seqestro

8.3. Penhora

Incidncia Tributria nas Operaes e documentao necessria -


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p Negcios Imobilirios - Despesas de Naturezapropter rem

1. Tributos1.1. Imposto ITBI ITD IPTU - ITR1.2. Taxa Bombeiro2. Tarifa de gua e Esgoto3. Despesa de Condomnio4. EnfiteuseLaudmio, Foro e CAT

5. CCIR6. Certides do Imvel6.1. Registro de Imveis (inteiro teor e nus reais)6.2. Quitao Fiscal Prefeitura6.3. Distribuidor6.4. Certido de Informao de Alinhamento - Prefeitura7. Certides Pessoais (PF e PJ (incluindo scios) )

7.1. Distribuidores7.2. Justia Federal e Trabalhista

7.3. CND Previdncia e Receita Federal


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Rodrigo de Castro

[email protected]

OBRIGADO PELA ATENO!

PRÁTICA DE DIR NOTARIAL E REGISTRAL

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