PRÁTICAS DE GESTÃO NA EXECUÇÃO DE OPERAÇÕES...

Joana Almeida

José Antunes Ferreira

Ricardo Tomé

Beatriz Condessa

PRÁTICAS DE GESTÃO NA EXECUÇÃO

DE OPERAÇÕES URBANÍSTICAS COM VÁRIOS PROPRIETÁRIOS

CIU 2014 | 2 de Outubro 1 |

Núcleo de Urbanismo e Ambiente CESUR – Centro de Sistemas Urbanos e Regionais

2 | CIU 2014 | 2 de Outubro

Problemática: Baixo grau de execução de Planos de Pormenor que abrangem vários proprietários PORQUÊ?

A equidade e eficiência no processo de urbanização

§ Ausência de fundamentação da viabilidade económico-financeira

GESTÃO DO PROCESSO constitui uma questão fundamental para a execução deste tipo de operações

§ Falta de concertação de interesses e desconfiança entre atores

§ Falta de know-how em áreas específicas (negociação, gestão de conflitos, avaliação imobiliária)

Objetivo: Evidenciar as boas práticas de gestão na execução de operações urbanísticas com vários proprietários

1) ONDE? •  ENQUADRAMENTO INTERNACIONAL

ê Alemanha Austrália

Coreia do Sul Espanha França Japão Suécia

•  PORTUGAL: 3 CASOS DE ESTUDO

ê PP da Matinha (LISBOA)

UE Monte da Caparica (ALMADA) Coimbra Viva I (COIMBRA)

Metodologia Práticas de gestão na execução de operações urbanísticas com vários proprietários


2) O QUÊ? •  Iniciativa e liderança

•  Relação público vs. privado

•  Competências dos órgãos de gestão

•  Processo de negociação

•  Regras de funcionamento

•  Grau de execução

3) COMO? •  Análise documental

•  Entrevistas semiestruturadas

Dinâmica urbanística: Investigação e Desenvolvimento Área: 48.770 m2

N.º de Propriedades: 11

N.º de Proprietários: 10 Fases de execução: Indefinido Investimento total: 6.981.214€ Execução: Sem execução

Dinâmica urbanística:

Requalificação urbana

Área: 252,055 m2

N.º de Propriedades: 32

N.º de Proprietários: 22

Fases de execução: 4

Investimento total: 64,522,688€

Execução: 1.ª fase (em curso)

Dinâmica urbanística: Reabilitação urbana Área: 12.165 m2

N.º de Propriedades: 76 N.º de proprietários: 32 (13 aceitaram)

Fases de execução: sem informação. Investimento total: 18,000,000€ (aproximado) Execução: Iniciado recentemente

COIMBRA

LISBOA

ALMADA

CIU 2014 | 2 de Outubro 4

Resultados A. Entidades gestoras


Práticas de gestão na execução de operações urbanísticas com vários proprietários

GESTÃO PELA ADMINISTRAÇÃO

PÚBLICA

GESTÃO POR ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS

GESTÃO POR EMPRESA PRIVADA

Suécia Joint Land Development

Association

Japão Conselho Técnico Proprietários (individualmente ou em associação)

França Associations Foncières Urbaines (AFU) Controlada

pela Administração, AFU Forçada

AFU Livre, AFU Autorizada

Espanha Câmara Municipal Junta de Compensação Agente Urbanizador Coreia do

Sul Câmara Municipal,

Administração Central Proprietários (individualmente

ou em associação)

Austrália Câmara Municipal Alemanha Câmara Municipal,

Agência de Implementação

ENQU

ADRA

MENT

O

INTE

RNAC

IONA

L

CASOS DE ESTUDO

PORTUGUESES

PP da Matinha (Lisboa)

UE Monte da Caparica (Almada) Coimbra Viva I

(Coimbra)

Resultados B. Gestão pela administração pública



Unidade de Execução

1


2


3


4

1.  Informação (Proposta de plano de Pormenor)

2.  Negociação

CÂMARA MUNICIPAL

PROPRIETÁRIOS

PROJETO URBANO CATALIZADOR

Resultados C. Gestão por associação de proprietários



1 2 3

4

5 6

7

8

9

11 10

1.  Informação (projeto urbano + avaliação imobiliária)

2.  Consulta / conciliação

CÂMARA MUNICIPAL

PROPRIETÁRIOS

PROJETO URBANO

AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA +



3.  Negociação

1 2 3

4

5 6

7

8

9

11 10

Resultados C. Gestão por associação de proprietários

Próxima fase... 3 cenários

Resultados D. Gestão por entidade privada



1.  Contratação de empresa para a gestão do processo

2.  Informação (função EP e processo)

PROJETO ESTRUTURANTE

(RESIDÊNCIA UNIVERSITÁRIA)

Obteve financiamento bancário

PROPRIETÁRIOS

EMPRESA PRIVADA

CÂMARA MUNICIPAL

MOTIVOS: •  Know-how e experiência •  Celeridade na gestão

processual •  Eficiência no processo

negocial •  Financiamento bancário

Resultados D. Gestão por entidade privada



3.  Negociação

Fácil obtenção de acordo Difícil obtenção de acordo

PROJETO ESTRUTURANTE

(RESIDÊNCIA UNIVERSITÁRIA)

Obteve financiamento bancário

Síntese das boas práticas desafios



1.  Avaliação imobiliária: processo transparente e credível 2.  Novas práticas de negociação e gestão: CM facilitadora + maior interação

CM /privados

3.  Entidade privada com know-how (interação e negociação com os proprietários, com as entidades públicas, com bancos / fundos europeus, comunicação e marketing)

ê QUE MUDANÇAS?

1.  Expropriação / venda-forçada Incongruências legais, avaliação imobiliária

2.  Formação: técnicas de negociação e avaliação imobiliária

Núcleo de Urbanismo e Ambiente CESUR – Centro de Sistemas Urbanos e Regionais

Site do Projeto http://projectopercom. tecnico.ulisboa.pt/ Contactos: [email protected] [email protected]

Este trabalho é financiado pela Fundação para a Ciência e a Tecnologia, no âmbito do projeto PTDC/AUR-URB/120509/2010.


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