REVISTA ESPAÇO IMÓVEL - EDIÇÃO Nº38

Espaço Imóvel - - Maio/Junho 2010 03

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Nesta Edição

Mercado Imobiliário comemora aniversários do Secovi/RS e

da Agademi.

Despesas com pessoal, obras e água são as mais representativas

nos condomínios.

Condomínios comuns também podem ser sustentáveis

Empresas trocam óleo de cozinha usado por material de limpeza

Bombas d'água exigem cuidados especiais

Execução e manutenção das calçadas são de responsabilidade

dos proprietários de imóveis

Estão abertas as inscrições para o XVI Conami

Excelência no atendimento vai além do cafezinho...

A participação e o direito de voto do condômino inadimplente em

assembleias condominiais

Espaço Imóvel responde questionamentos sobre a área

condominial

Hipertensão Arterial Sistêmica

Vem aí mais um Encontro de Condomínios.

Bola de meia em calçadas planas.

Mensagem do Presidente

Registro

Evento

Pesquisa

Consciência Ambiental

Reciclagem

Manutenção

Serviço

Congresso

Qualificação

Legislação

Dúvidas

Espaço Secovimed

Expediente

Os artigos assinados são de responsabilidade de seus autores e não expressam, obrigatoriamente, posicionamento editorial da Revista Espaço Imóvel ou das diretorias do Secovi/RS e da Agademi

CONSELHO EDITORIAL

Moacyr Schukster, Simone Camargo, Helena Terezinha do

Amaral Gomes, Andréia Martins e Maria Angélica S. Garcia

PRODUÇÃO EDITORIAL

Prova Comunicação

Jornalista Responsável: Joni Ferreira Neto - RMTb 7.144

Atendimento

Maurília Souza de Lemos

Tel/Fax (51) 2111 7892

Imagem da Capa: Gerson Kauer

Editoração Eletrônica: Kauer Ideia e Imagem

CtP e Impressão: Gráfica Pallotti

Revista Espaço Imóvel:

Tiragem: 27 mil exemplares

Uma publicação institucional, de periodicidade bimestral, do SECOVI/

RS e da AGADEMI.

Travessa Francisco de Leonardo Truda, 98 - 9° andar - Porto Alegre/RS

Telefone: (51) 3221 3700 - Fax: (51) 3221 3818

DIRETORIA EXECUTIVA DO SECOVI/RS E DA AGADEMI

Presidente: Moacyr Schukster

1° Vice-presidente: Gaspar Fiorini

Vice-presidente de Condomínios: Simone Camargo

Vice-presidente de Comercialização: Gilberto Cabeda

Vice-presidente Financeiro: Flávio Roberto Stefani

Vice-presidente de Locações: Leandro Rossi de Moraes Hilbk

Vice-presidente de Relações do Trabalho: Jane Simões Pires

Vice-presidente: Adão Alves de Oliveira

Vice-presidente: Marcelo Luiz Mignone Callegaro

Vice-presidente: Véra Lucia Hahn

Vice-presidente: Walter Antônio Scuccimarra Marichal

SUPLENTES

Alexandre Gilberto Cohen; Ary Costa de Souza; Hugo Del Carrir

Euzébio; João Comerlato Neto; Mara Rosane Arnhold; Marco

Aurélio Rozas Munhoz; Rafael Padoin Nenê; Ricardo Brandalise;

Sileini Sulzbach Mossmann; Valdir Patrício Fin e Viviane Tomazelli

CONSELHO FISCAL EFETIVOS

José Cezar Coimbra Sperinde Filho; Júlio César Soares da Silva e

Natálio Wulff

SUPLENTES

Ivar Balconi; Luiz Gustavo Tarrago de Oliveira e Plínio Anele

DELEGADOS REPRESENTANTES JUNTO À FEDEREÇÃO EFETIVOS

Moacyr Schukster e Flávio José Gomes

SUPLENTES

Jane Simões Pires e Simone Camargo

CONSELHO ADMINISTRATIVO EFETIVOS

Alexandre Altenhofen Pazzini; Ingo Luiz Voelcker; Lucília Beck de

Freitas; Miriam Ferreira da Silva Salvaterra; e Vilson Pascoal Dalla

Vecchia

SUPLENTES

Attílio Stopassola; Ivan Bento Alves; Manoela de Oliveira Freire;

Nilton Mello Amaral e Rudimar José Joner

CONSELHO CONSULTIVO

(Ex-Presidentes; Membros Natos)

Alfredo E. Mello; Aroni Becker; Avelino Miranda Viana; Ederon

Amaro Soares da Silva; Fernando Sarmento Leite Barcellos; Flávio

José Gomes; Gaspar Fiorini; Moacyr Schukster; Natan Sandler e

Sandra Thereza Nunes

DELEGADOS E SUB-DELEGADOS NO INTERIOR DO ESTADO

Bento Gonçalves: Ildoíno Pauletto; Cachoeira do Sul: Erli

Antão do Canto Calvett; Canela: Attílio Stopassola; Canoas:

Ricardo Brandalise; Carazinho: Claúdio Paulo Hoffmann;

Estrela: Sileini Sulzbach Mossmann; Farroupilha: Milton

Carlos de Souza e Adriel Somacal; Gramado: Viviane Tomazelli;

Gravataí: Luciane Pessato; Guaíba: Vilmar Silveira da Silva;

Ijuí: Cícero Tremea dos Santos; Lajeado: Marco Aurélio Rozas

Munhoz; Montenegro: Karl Heinz Kindel; Novo Hamburgo:

Véra Lucia Hahn e Leonardo La Bradbury; Osório: Márcio

Antônio Vieira Madalena; Passo Fundo: Mara Rosane Arnhold;

São Leopoldo: Leandro Rossi de Moraes Hilbk; Santa Cruz

do Sul: Roque Dick; Santo Ângelo: Alexandre Altenhofen

Pazzini; Tramandaí/Imbé: Marcelo Luiz Mignone Callegaro;

Uruguaiana: Jônatas Brazeiro Fernandes; Viamão: José Janes

da Silva Nunes

SUPERINTENDENTE

Helena Terezinha do Amaral Gomes


Moacyr Schukster

Presidente do Secovi/RS e da Agademi

Bola de meia em calçadas planas

O fascínio pelo futebol, especialmente em nosso país, é fato inconteste. Durante a recente Copa do Mundo, em partidas envolvendo o Brasil, bastava olhar as ruas das principais cidades do país para constatá-las com um mínimo de tráfego. Essa paixão começa na meninice e, ainda que arrefeça na maturidade, quando de competições internacionais, ela ressurge naturalmente. Até as mulheres, menos interessadas pelo esporte, em situações específi cas, demonstram um calor muito próprio pelos jogos.

No torneio realizado na África do Sul, o time treinado por Dunga não foi feliz, e não nos incluímos naqueles que debitam o fracasso ao técnico. Pelo contrário, sem ser especialista no tema, arriscamo-nos, como outros milhões de cidadãos, a palpitar que os problemas começaram com a qualidade dos jogadores. A gente recorda, por exemplo, como vingou o futebol-força implantado por Oswaldo Rolla. Hoje, a idéia está consagrada, mas não seria hora de se copiar os europeus, velozes e acostumados a tocar de primeira? E o drible? O famoso meia Didi dizia que o drible era uma emergência, mas a verdade é que Maradona, nos seus áureos tempos, rompia defesas fechadas passando por dois, três adversários em sequência. Que volte o gingado brasileiro a brilhar nos gramados!

Contudo, não era para exercitar a vocação nacional de comentarista esportivo que cometemos o acima. Em realidade, foi para fazer uma ode as nossas calçadas. Tão estimadas, mal cuidadas e, com frequência, equivocadamente aproveitadas. Nesses passeios, muitos craques principiaram sua carreira, batendo uma bola de meia, delícia de se chutar e mais suave de se agarrar quando goleiros. Peladas

na calçada, com esse tipo de pelota, juntavam a conveniência da indicação das linhas do “campo” pelos cordões do calçamento de um lado, pelas casas de outro e pelos postes fazendo o papel de baliza do gol. Na falta de poste, uma pedra ou uma camisa dobrada serviam. Passagem de transeunte interrompia o jogo e reclamação do barulho por parte da vizinhança levava o “gramado” para novo posicionamento. Uma diversão e tanto numa época em que o trânsito era

reduzido, mormente nos bairros. A turma da nossa rua, que integrávamos, escolhia as calçadas mais planas e com basalto bem colocado que propiciavam um joguinho com menores riscos aos dedos dos pés. Chute erradamente calculado doía muito... Às vezes, bola de meia era até um luxo. Uma latinha também servia para brincar. Salvo quando o malandro de plantão cobria um pedaço de tijolo com uma lata e fi cava esperando o primeiro desventurado que

não resistisse ao seu impulso de goleador.Quem jogava com essas improvisações mal sabia

que em outras paragens igualmente outros meninos se divertiam da mesmíssima maneira. Quando foi exibido por aqui um fi lme argentino, “Bola de meia” (Pelota de trapo), de Leopoldo Torres Rios, foi como uma revelação. Aquela bola que se esfarrapava não era exclusividade nossa e – como contava o fi lme – podia produzir campeões.

Calçadas, cenário de tanta coisa na vida da gente. Lugar de pessoas andarem, de se sentar e fi car olhando o desfi le da raça humana, de namorar e parar amigos para colocar conversa em dia. Motivos não faltam para preservá-las. Quem sabe até elegíveis como um dos símbolos de democracia.

Nesses passeios, muitos craques

principiaram sua carreira, batendo uma

bola de meia, delícia de se chutar e mais

suave de se agarrar quando goleiros.

Peladas na calçada, com esse tipo de pelota,

juntavam a conveniência da indicação

das linhas do “campo” pelos cordões do

calçamento de um lado, pelas casas de

outro e pelos postes fazendo o papel de

baliza do gol. Na falta de poste, uma pedra

ou uma camisa dobrada serviam.

Mensagem do Presidente

Espaço Imóvel - - Maio/Junho 201006

Registros

Empresários, síndicos de condomínios, autoridades políticas, integrantes do Poder Judiciário, dirigentes de entidades de classe e mandatários de organizações públicas e privadas, participaram da solenidade comemorativa aos 38 anos de existência da Agademi e aos 27 anos de ofi cialização do Secovi/ RS, transcorridos, respectivamente, nos dias 01 e 07 de junho.

Na abertura do evento, realizado no último dia 18 de junho, em Porto Alegre, o presidente das Entidades, Moacyr Schukster, em nome do mercado imobiliário gaúcho, destacou que “na atualidade, consideramo-nos um elo forte da corrente da sociedade. Agimos com sóbria efi ciência e lisura de propósitos. Nossas lutas não desmerecem honras, nem ferem interlocutores. A justiça de nossas postulações se impõe pela franqueza respeitosa e pelo empenho coerente.”

Na opinião de Schukster, para que o segmento atingisse este estágio foi fundamental o trabalho desenvolvido por todos aqueles que fi zeram as histórias do Sindicato da Habitação e da Associação

Gaúcha de Empresas do Mercado Imobiliário e que, em data tão importante, não poderiam ser esquecidos. “A hora se presta para evocar os notáveis que construíram as duas entidades cujo aniversário comemoramos. Homens e mulheres que, inobstante seus múltiplos afazeres, plantaram as raízes e souberam fortalecer as instituições.”

Ao fi nalizar sua manifestação, o dirigente expressou o comprometimento das atuais diretorias no sentido de garantir que as Instituições sejam cada vez mais úteis aos seus representados e a toda comunidade. “Reiteramos, com fi rmeza, que a nós cabe a continuação e a superação. Que a nós cabe a renovação da estratégia, a atualização dos processos e ampliação dos resultados. Que a nós cabe melhorar sempre e defender as conquistas. Que a nós cabe manter a nobreza da jornada e priorizar a ética. Que a nós cabe – propósito supremo – servir à sociedade e propugnar pelo bem comum.”

Mercado Imobiliário comemora aniversários do

Secovi/RS e da Agademi

Atuando com gestão unifi cada desde 1999, o Secovi/RS, também conhecido como Sindicato da Habitação, e a Agademi - Associação Gaúcha de Empresas do Mercado Imobiliário, estão inseridos na representatividade de milhares de condomínios e imobiliárias existentes em mais de 80% dos municípios do Estado do Rio Grande do Sul.

Destacam-se dentre suas prerrogativas as negociações e celebração de convenções coletivas de trabalho junto aos sindicatos dos empregados e a representação e defesa, perante as autoridades dos três poderes, dos interesses gerais dos condomínios e das imobiliárias.

Expandindo suas linhas de atuação, as duas instituições desenvolvem, ainda, iniciativas no sentido de divulgar informações mercadológicas e tornar acessível uma gama de orientações jurídicas direcionadas para os setores empresarial e condominial. Soma-se a estes quesitos, a promoção de eventos e atividades que possibilitem a atualização e ampliação de conhecimentos de todos aqueles que atuam no mercado imobiliário.


Registros

Sindicatos assinam Convenções Coletivas

Despesas com pessoal, obras e água são as mais

representativas nos condomínios

Mais uma vez, transcorreram de forma consensual as negociações coletivas de trabalho promovidas pelo Secovi/RS, Semirgs, Sindef/RS e Sintrathur, com vistas aos ajustes sobre pisos e salários para as categorias de empregados em imobiliárias e em condomínios, para o período que vai de março/abril de 2010 a março/abril de 2011.

O exemplo do que vem ocorrendo há vários anos a Comissão de Negociação do Sindicato foi coordenada pela vice-presidente de Relações do Trabalho, Jane Simões Pires (foto), contando com a assessoria da Superintendente das Entidades, a advogada Helena Terezinha do Amaral Gomes, e do advogado Antonio Job Barreto, especializado em Direito Coletivo, integrante do Escritório Flávio Obino Filho Advogados Associados.

As convenções assinadas e encaminhadas ao Ministério do Trabalho e Emprego têm suas íntegras disponíveis no site www.secovi-rs-agademi.com.br

Regularmente, o Departamento de Economia e Estatística do Secovi/RS e da Agademi elabora uma pesquisa que trata das despesas dos Condomínios em Porto Alegre. O trabalho que demonstra os gastos mensais, agrupados em 12 rubricas, serve de referência aos síndicos e administradores no planejamento e aplicação dos recursos com mais precisão, tendo em vista que, normalmente, os itens apurados apontam índices proporcionais com variações muito pequenas.

Na pesquisa referente ao mês de abril/10, percebe-se que os seis itens mais expressivos, em termos de despesas, são responsáveis por 83,84% dos gastos condominiais. São eles as despesas com pessoal, obras, água, segurança, diversos e conservação.

Rubricas Participações % em abril/2010

PessoalObrasÁguaSegurançaDiversosConservaçãoSub-TotalDemais ItensTotal

27,7317,4112,0511,07

9,985,60

83,8416,16

100,00

Veja os percentuais dos seis itens de despesas mais expressivas, no quadro abaixo:


Meio Ambiente

Condomínios comuns também podem ser sustentáveis

Revista Espaço Imóvel: O que signifi ca sustentabilidade?

De uma maneira simples sustentabilidade

signifi ca usar hoje os recursos naturais do planeta para satisfazer às nossas necessidades sem prejudicar que as gerações futuras também satisfaçam as suas. Com o crescimento populacional e os desperdícios isso está se tornando cada vez mais difícil de ser assegurado. O planeta está sendo degradado a uma velocidade preocupante. Isso pressupõe uma responsabilidade no uso dos recursos naturais disponíveis. Na construção, é a mesma coisa. Precisamos construir para atender às mais diversas necessidades das pessoas, sejam elas residências, casas, escritórios, fábricas, estradas, pontes, portos, o que for. Os conceitos de sustentabilidade na construção recomendam que estas construções usem o mínimo de recursos naturais e consumam o mínimo de energia, água e outros recursos durante sua vida útil.

Revista Espaço Imóvel: Como transformar os condomínios já existentes em sustentáveis?

Este é um dos grandes desafi os da arquitetura e da engenharia. E um dos mais importantes porque, à medida que se toma consciência da importância do assunto, engenheiros e arquitetos e outros planejadores cada vez mais projetam as novas edifi cações com os princípios mais atuais de sustentabilidade. Mas modifi car a grande quantidade de edifi cações existentes é uma tarefa enorme e muitas vezes esbarra na falta de informação e na viabilidade técnica e/ou econômica.

Há muitas possibilidades, mas cada caso é único e precisa ser avaliado por especialistas. Existem muitos profi ssionais qualifi cados no mercado que tem condições de fazer uma avaliação criteriosa de cada situação e recomendar as alternativas mais adequadas. De uma forma geral, a dica é procurar achar oportunidades que reduzam os gastos de operação e manutenção do condomínio. Isso, geralmente, anda junto com a sustentabilidade.Em casos extremos, quando o edifício chegou ao fi m de sua vida útil e está totalmente degradado, sugere-se estudar a viabilidade de fazer o que chamamos de “retrofi t”, que é uma recuperação total da edifi cação

Foi comemorado, no último 05 de junho, pela 38ª vez, o Dia Mundial do Meio Ambiente. Dentre as várias celebrações e atividades que se multiplicaram em todo o mundo, o termo sustentabilidade foi um dos mais repetidos.

Comum, também, na área habitacional, a sustentabilidade tem se aplicado, com bastante incidência na construção de novos empreendimentos. Porém, esta forma de respeito ao meio ambiente é fator da melhoria de qualidade de vida em complexos residenciais e comerciais, aplica-se, igualmente, a condomínios já construídos.

Mostrar alternativas para que isto se torne possível é a proposta da Revista Espaço Imóvel ao publicar a presente entrevista realizada com Carlos Eduardo Garrocho de Almeida, diretor Comercial e Assuntos Corporativos da Holcim e presidente da Câmara Temática de Construção Sustentável do CEBDS - Conselho Empresarial Brasileiro para o Desenvolvimento Sustentável.


de forma que ela passe a ter instalações e recursos atualizados que permitam que esta edifi cação tenha novo ciclo de vida de forma econômica.Nos condomínios existentes, a atenção deveria estar em identifi car o que pode ser feito de maneira economicamente viável para reduzir gastos com energia elétrica e água, principalmente.

Vejam algumas possibilidades:

queimando por lâmpadas mais econômicas.

condicionado para verifi car se estão adequadas para a nova realidade.

que hoje necessitam de iluminação artifi cial.

de consumo de água.

consumo de água (torneiras de fechamento automático, vasos sanitários com dois botões, entre outros).

jardins e limpar áreas comuns.

o consumo de água e energia, tais como o estabelecimento de frequência de lavagem das áreas comuns, redução do número de lâmpadas acesas em uma garagem, medição diária do consumo de água para identifi car, com rapidez, algum problema de vazamentos e racionalização do uso de elevadores, dentre outros.

manutenções de qualidade, pois, fazer bem feito signifi ca menos gastos e menos resíduos de obras durante a vida do edifício.

O fato é que a maior parte do custo de um edifício se dá durante seu uso, durante sua vida útil. Assim, tudo que se fi zer em algum momento estará benefi ciando diretamente os usuários durante longo tempo.

Revista Espaço Imóvel: Quais são os benefícios de morar em um condomínio sustentável?

Geralmente, os benefícios são econômicos: menor gasto com despesas de condomínio, melhor qualidade de vida. Há também um benefício econômico muito maior que é o de evitar a obsolescência do patrimônio e, portanto, a destruição de seu valor.

Revista Espaço Imóvel: Quais são as maiores

difi culdades para a implementação dessas medidas?

Carlos Eduardo

Em primeiro lugar, a falta de informação. Em segundo, a viabilidade técnica ou econômica de realizá-las.

Para a primeira, é preciso divulgar que as melhorias são possíveis. Para a segunda, é preciso realizar os estudos necessários e ter uma visão clara dos riscos de obsolescência que podem não ser muito visíveis em um primeiro momento.

Revista Espaço Imóvel: Os custos para uma gestão sustentável são muito grandes?

Quando falamos dos custos/consequências de não fazer, os custos de gerir são irrelevantes. Na prática, o que é preciso é que os gestores de condomínios ganhem conhecimento sobre o assunto, incorporem esta atividade ao seu dia-a-dia, estabeleçam as prioridades, analisem a viabilidade e façam os programas de ação. O que não fi zerem hoje permanece incorporado ao custo de amanhã.

Revista Espaço Imóvel: Existem experiências em outras partes do mundo para que os condomínios se tornem sustentáveis depois de construídos?

É importante aqui deixar bem claro um conceito: não há interferência feita pelo homem que seja absolutamente sustentável. Assim, o desafi o é se construir com o mínimo de degradação possível. A isso chamamos construção sustentável. Em todo o mundo existem ações acontecendo nesta direção. Vou dar dois exemplos: nos Estados Unidos, quando da crise fi nanceira recente, o governo Obama declarou que iria atuar no estímulo à atividade de construção fazendo reformas nos edifícios públicos para que eles se tornassem mais efi cientes. Em Brasília, está em fase fi nal de defi nições um programa de recuperação dos edifícios dos Ministérios na Esplanada exatamente com este conceito de torná-los mais efi cientes.

Meio Ambiente


Meio Ambiente

O óleo de cozinha não deve ser descartado na rede de esgoto, pois, por ser menos denso que a água, forma uma película sobre a mesma, provocando a retenção de sólidos, entupimentos e problemas de drenagem, quando colocados nas redes coletoras. Nos arroios e rios, a película formada pelo óleo de cozinha difi culta a troca de gases entre a água e a atmosfera, causando a morte de peixes e outros seres que necessitam de oxigênio.

Em , a prefeitura desenvolve um Projeto de Reciclagem de Óleo de Fritura viabilizado através de um convênio com empresas particulares que recolhem os óleos de cozinha entregues pela população e os encaminham para reciclagem.

No Vale dos Sinos, a parceria entre uma imobiliária e uma empresa da Região, vem colaborando para a preservação do meio ambiente nas cidades de São Leopoldo, Esteio e Novo

e, ao mesmo tempo, reduzindo as despesas dos condomínios que participam da proposta.

A iniciativa consiste num acerto, intermediado e divulgado pela administradora, entre os condomínios interessados e a empresa, que empresta os recipientes para armazenagem do óleo, com capacidade para 20 litros, e faz a busca do material. Já o condomínio fi ca responsável pelo acondicionamento e a comunicação no momento em que o vasilhame esteja completo.

Mais interessante, ainda, é o fato de que a empresa troca o produto recolhido por material de limpeza a ser utilizado pelo condomínio. Segundo a gerente administrativa da unidade Porto Alegre, Luisa Helena de Leão Batista, “em oito meses de vigência, o sistema já conta com adesão de mais de 40% dos condomínios administrados e os síndicos tem se mostrado bastante satisfeitos com os resultados obtidos.”

Um projeto semelhante está sendo desenvolvido pela Coleta Óleos Vegetais, em . Segundo o diretor, Jainor Bertaco, a empresa atende,

Reciclagem do óleo de cozinha preserva equilíbrio

ecológico e pode benefi ciar condomínios

Empresas trocam óleo de fritura

usado por material de limpeza

atualmente, mais de 150 condomínios. Os recipientes são entregues, sem custos, sob forma de comodato, aos condomínios. Quando estiverem cheios basta telefonar para que a busca seja feita. Então, os síndicos recebem um vale com determinado número de pontos de acordo com o peso do óleo recolhido. Ao atingir a pontuação correspondente a 100 quilos do produto, o condomínio recebe 10 litros de alvejante e 05 litros de desinfetante. Os convênios para a formalização dos procedimentos estão sendo feitos de acordo com as disponibilidades técnicas da empresa que já atua em parceria com diversas prefeituras do interior do Estado e vêm ampliando sua atuação na Capital Gaúcha.

Óleo de fritura pode ser acondicionado em recipientes como garrafas de plástico ou

vidro e entregue em postos de coleta do DMLU

Foto

: Tar

sila

Pere

ira /

PMPA

ServiçoInformações complementares sobre coleta de óleo de cozinha usado podem ser obtidas através dos seguintes telefones:

Prefeitura Municipal de Porto Alegre - (051) 3289 6904

Coleta Óleos Vegetais – (51) 3266 8107

Pelo convênio, a comunidade pode entregar o óleo de fritura usado acondicionado em garrafa plástica ou recipiente de vidro em postos do DMLU existentes em todas as regiões da cidade.

De acordo com a área de Comunicação Social da Prefeitura, atualmente, cerca de 12 mil litros de óleo de fritura usado são recolhidos todos os meses nos postos do DMLU pelas quatro empresas de reaproveitamento conveniadas. A Celgon de usa esse resíduo como gerador de energia em suas caldeiras, a Faros de Cruzeiro do Sul utiliza como base para produção de ração animal e a Oleoplan de Veranópolis e a Ecológica de desenvolvem biodiesel.


Manutenção

Bombas d'água exigem cuidados especiais

Dizem que um raio não cai duas vezes no mesmo lugar. Mas perder o funcionamento de duas motobombas, com diferença de apenas um dia, devido à queima das bobinas, não tenha dúvida que acontece. Que o diga, o síndico do Condomínio São Matheus, bairro Independência, em Porto Alegre, Arão Tanielian. “O motivo foi um só: não tínhamos um relé de segurança de linha para desligar automaticamente os comandos existentes.”

Bastou esta experiência para que Tanielian sensibilizasse os demais condôminos sobre a necessidade de contratar uma empresa de manutenção permanente para este tipo de equipamento que assegura o abastecimento de água em um prédio.

O pior é que as pessoas só se dão conta que está faltando água quando ela se torna imprescindível, como na hora de preparar as refeições, do banho, de lavar as roupas ou de fazer algum tipo de limpeza.

O tema é de tanta importância que se prestou até para um artigo escrito pelo presidente do Secovi/RS, Moacyr Schukster, em edição anterior da Revista Espaço Imóvel. Intitulado ‘o encanto das bombas de recalque’, o texto, em um de seus trechos, esclarecia: “como qualquer zelador competente dirá, a falta do precioso líquido inviabiliza uma convivência feliz. Os reservatórios cheios correspondem à

tranquilidade que todos querem.” Mais adiante, dizia a mensagem, “é neste instante que a gente se lembra do coração que bate para que das torneiras jorrem: a bomba de recalque, máquina que empurra a água do reservatório inferior ao superior, de onde se ramificam todos os encanamentos.”

E para que esta descrição, quase poética, não se transforme num manifesto de protesto é preciso a observância de alguns cuidados e a obediência a certas determinações legais.

De acordo com o que estabelece a NBR 5626, texto normativo da ABNT a respeito do tema, se a pressão da rede pública não atingir o reservatório superior, (e este é a caso da maioria dos condomínios) deverá ser previsto um reservatório inferior com sistema de moto bombeamento de modo a elevar a água até o superior. Lembrando que as questões referentes a instalações hidráulicas são regradas, também, por legislações municipais, o arquiteto Carlos Fattori, explica que “em Porto Alegre, o Código de Instalações do DMAE, proíbe a instalação de bomba de sucção diretamente no ramal de entrada, veda o emprego da mesma tubulação para recalque e para alimentação direta e define, dentre outras condições, que para cada tubulação de recalque deverá existir dois grupos de motobombas, sendo um deles para fins de reserva.”


Manutenção

Uso alternado assegura funcionamento

Manutenção é fundamental não apenas para garantir o

abastecimento, mas também para aumentar o tempo de vida

útil das bombas d’água

Acompanhamento permanente pode evitar surpresas

desagradáveis

Para que o objetivo desta última exigência se torne ainda mais eficaz, o ideal é que seja estabelecida uma alternância quanto ao uso das bombas. Como se sabe, máquinas e equipamentos não devem ficar muito tempo desativadas, pois a falta de uso pode emperrar alguns mecanismos, devido ao acúmulo de poeira, ferrugem, etc. Além disto, o uso de uma das bombas, num determinado período, e da outra, em diferente espaço de tempo, comprova que as duas estão em condições de uso. Logo, se uma delas “pifar’ não haverá o risco de perceber-se, só na hora do acionamento, que a reserva também não está funcionando.

Especialistas ensinam que as bombas de recalque devem ser revisadas regularmente com o acompanhamento da verificação da fiação, rolamentos, limpeza e lubrificação. Segundo José Fausto Nunes Lago Filho, sócio Gerente da Empresa Belmonte Santafé Motobombas, estes equipamentos não possuem um tempo de vida padronizado, mas os gastos com manutenção são extremamente compensatórios em relação aos custos para eventuais substituições.

Lago Filho orienta aos síndicos que, em se tratando de motobombas, eles fiquem atentos a ruídos excessivos, vazamentos e problemas na rede de alimentação. Lembra, ainda, que podem ser colocados, no sistema, dispositivos de alarme que indicam possíveis falhas de funcionamento e que, nestes casos, a solicitação de uma manutenção corretiva deve ser imediata. Alerta, por fim, que nunca deve ser permitido que o sistema opere sem água.

Além da precaução com a manutenção preventiva, atenção a detalhes que possam indicar a existência de problemas e aplicação de técnicas como a alternância de usos das bombas, síndicos mais experientes usam, também, algumas estratégias adicionais. Uma delas é verificar rotineiramente se os reservatórios estão sendo reabastecidos de forma desejada. Outra medida interessante é o uso de planilhas para o acompanhamento diário de consumo de água. No documento é feita a anotação dos números mostrados pelos medidores a cada 24 horas. Além de monitorar o comportamento do sistema hidráulico do prédio, a comparação entre a média diária e a variação em relação ao dia anterior permite a constatação de eventuais excessos de consumo. O acompanhamento alerta, então, para a necessidade de localizar a origem do vazamento e de buscar soluções para estancá-lo.


Foto

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Legislações municipais estabelecem que cabe ao proprietário do imóvel, ou a quem este repassar por força contratual, a pavimentação da calçada, por ocasião da construção do imóvel, como condição para obtenção do habite-se.

Dizem, ainda, as legislações, que compete ao dono do imóvel a conservação do passeio público de acordo com as normas estabelecidas pela municipalidade. Comumente estas normas especifi cam o tipo de material a ser utilizado, metragens, permissão ou não para colocação de acessórios tais como lixeiras, fl oreiras, canteiros, etc.

Em Porto Alegre, por exemplo, o Decreto que trata do assunto determina que todos os passeios deverão apresentar resistência adequada e superfície antiderrapante, oferecendo aos pedestres plenas condições de segurança para circulação, mesmo quando molhados.

Execução e manutenção das calçadas são de

responsabilidade dos proprietários de imóveis

A rua Julio de Castilhos, em Rio Pardo, foi a primeira rua calçada no RS, no ano de 1813. Utilizando o trabalho escravo, segue o modelo da Via Appia Romana, com escoamento no centro do calçamento. Por ter sido a primeira rua calçada no Estado e conservar o estilo original, foi tombada pelo Patrimônio Histórico e Artístico Nacional em 1954.


Serviço

...Se essa rua, se essa rua, fosse minha;

eu mandava, eu mandava, ladrilhar...

Manutenção de passeios públicos é fundamental para garantir segurança dos transeuntes .

Descumprimento implica em penalizações

Fique atento a legislação de sua cidade

Na Capital, a Secretaria Municipal de Obras e Viação (Smov) é responsável pela fiscalização das calçadas, que devem receber ações de manutenção e conservação por parte dos proprietários dos imóveis. O órgão tem a prerrogativa de notificar e, em caso de não cumprimento, autuar com previsão de multa, os proprietários a executarem os serviços. As ações são executadas com base em denúncias e também na fiscalização das Equipes.

Segundo a Assessoria de Imprensa da Smov, depois da reclamação, a demanda entra na rotina da fiscalização. Normalmente, para conservação de passeio ou repavimentação, o prazo médio para reparo é de 15 a 30 dias, dependendo da situação da calçada. Não atendida a notificação, o infrator é autuado com base na Lei Complementar 284/92 e o valor da multa é de, aproximadamente, R$ 1 mil reais.

Geralmente, os procedimentos são similares em outras cidades Gaúchas como se verifica na declaração, do Secretário de Obras Públicas e Serviços Urbanos (SEMOPSU) de , Lino De Negri: “a responsabilidade de manter a calçada ou passeio público em bom estado de conservação, de acordo com a legislação municipal, é do proprietário do terreno ou imóvel em questão. Caso o local não esteja de acordo com os códigos municipais de limpeza urbana e edificações, o proprietário será notificado e terá prazo de 45 dias para regularizar a situação. Se não houver regularização, é aplicada a multa, que é de 297,94 URM, que corresponde, atualmente a R$ 607,41”

Em Caxias do Sul, a fiscalização compete à Secretaria Municipal do Urbanismo SMU. A multa por descumprimento das notificações varia entre 10 a 20 URMs, sendo que o valor da unidade de URM, em junho, corresponde a R$ 19,37.

Assim como mudam alguns procedimentos e penalizações, também diferem vários critérios de cidade para cidade. Em , nas zonas centrais, o proprietário tem a obrigação de fazer todo o passeio, que é de mais ou menos três metros. Nas demais regiões o passeio deve ter o tamanho, mínimo de um metro e 20 centímetros.

Em a normatização sobre

conservação de calçadas, estabelece que todo o proprietário de imóvel com frente para rua pavimentada deverá ter calçamento do passeio público e mantê-lo em bom estado de conservação e limpeza sendo que toda a calçada deverá ter pelo menos 2/3 de sua largura livre para trânsito de pedestres.

Em Caxias do Sul, o Código de Postura (Lei 205/2003), em seu artigo 144, diz que os proprietários de


Serviço

ABNT propõe norma visando padronização

Como se vê, cada município apresenta particularidades e especificações sobre vários enfoques no que diz respeito à pavimentação do passeio público, mas isto pode mudar. Atualmente, a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) realiza estudos com vistas à elaboração de um projeto de norma que estabelece os melhores procedimentos para o assentamento de peças intertravadas de concreto para fazer o piso das calçadas.

A proposta é organizar uma sistemática de colocação desse tipo de material, bastante utilizado em calçadas e vias públicas, gerando assim, maior qualidade. O grande diferencial desse tipo de piso é que ele permite uma manutenção mais rápida. No caso de sua aplicação em ruas, o seu custo-benefício depois de certo tempo acaba sendo mais interessante do que outras soluções, explica o representante da Associação Brasileira de Cimento Portland (ABCP) e integrante da comissão técnica, Cláudio Oliveira que discute a norma para essa área.

As reuniões de trabalho da Comissão de Estudos do Comitê Brasileiro de Cimento, Concreto e Agregados (ABNT/CB 18), encarregada de discutir e tratar da redação do projeto de norma, tiveram início em junho de 2009, conforme esclarece a Superintendente do Comitê, engenheira Inês Laranjeira da Silva Battagin.

“Já foram realizadas doze reuniões da Comissão de Estudos para discutir o assunto. Acredito que devam ocorrer mais uma ou duas reuniões antes do

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ção

ABCP

Projeto de Norma ser encaminhado para Consulta Nacional. A expectativa é que ainda este ano a norma passe a valer como referência técnica no País”, afirma a engenheira.

Segundo o engenheiro Cláudio Oliveira da Associação Brasileira de Cimento Portland (ABCP), se aprovada, esta será a primeira norma mundial nesse segmento sendo, ainda, um agente facilitador para a execução do assentamento de pisos. Oliveira explica que boa parte das deficiências encontradas em calçadas e ruas pavimentadas com pisos intertravados em concreto deve-se à execução de má qualidade, feita por empresas e profissionais que não cumprem os procedimentos corretos.

"Quando a norma estiver publicada, a situação deverá melhorar, porque os órgãos públicos, por exemplo, poderão fiscalizar se a execução seguiu as exigências da norma e se a qualidade dos produtos atende ao especificado pela ABNT, cuja normalização pode ter força de lei no Brasil", conclui o engenheiro.

terrenos edificados ou não, localizados em logradouros que possuam meio-fio são obrigados a executar a pavimentação do passeio de fronte aos seus imóveis dentro dos padrões estabelecidos pelo município, e a mantê-los em bom estado de conservação e limpeza. As informações são da Secretaria Municipal do Urbanismo através do secretário Francisco Spiandorello e do fiscal

Sidney da Silva Rosa.Em termos de materiais a serem utilizados, em

, é permitido o uso opcional de placas de concreto; basalto; laje de grés regular; ladrilho hidráulico, bloco Inter Travado de Concreto; pisos alternativos ou concreto asfáltico.


Serviço

Calçadas embelezam e valorizam condomínios

Os problemas também passeiam por aqui

Para a vice-presidente de Condomínios do Secovi/RS e da Agademi, Simone Camargo, os síndicos devem estar atentos para o fato de que a manutenção das calçadas, além de evitar eventuais penalizações, garantir a segurança de quem às utilizam e eliminar a possibilidade de responsabilização por acidentes, implicam em valorização patrimonial. “Uma calçada bem conservada, não colabora apenas para melhorar o visual de uma cidade e a trafegabilidade de seus habitantes, garante também a tranquilidade de locomoção dos próprios moradores e, a exemplo de belos jardins, aumentam o valor venal dos imóveis.”

Se por um lado as calçadas podem valorizar os imóveis, por outro elas também podem desmerecê-los e, na maioria das vezes, isto não acontece por culpa dos proprietários. De maneira geral as pessoas dão grande importância as calçadas. Pisos irregulares, que dificultam a circulação, acúmulo de lixo, desleixo de muitos quanto ao recolhimento das fezes de animais que levam para passear, uso das áreas de trânsito de pedestres para a prática de atividades esportivas, falta de fiscalização e por aí a fora, são algumas situações que costumam ser citadas.

Somam-se a isto as contradições de valores presentes na maneira de ser das pessoas, como lembra a síndica do Condomínio Edifício Vera Lúcia, Luísa Helena Araujo. “O morador que reclama do passeio de um cão com seu dono na calçada é o mesmo que estaciona o carro sobre ela e inviabiliza a passagem de pedestres, deficientes, idosos e mães com carrinhos de bebê... É o mesmo que bloqueia a passagem com caliça das suas reformas e construções... É o comerciante que aproveita a falta de fiscalização e prevalece-se dos vizinhos, que nada falam para não se incomodarem, e usam o espaço público a fim de ampliar a vitrine do seu produto ou como terceira pista para facilitar suas manobras”, desabafa a síndica.

Particularidades mais específicas, quando se trata de ingerências sobre as calçadas, também são citadas, como é o caso da relatada por um síndico que não quis se identificar. Ele conta que na calçada, em frente ao prédio onde mora, a prefeitura mandou

plantar algumas árvores. O plantio, aliás, se deu em toda a rua, e os técnicos da prefeitura é que decidiram onde as mudas seriam plantadas e os tipos de espécies das mesmas. Basicamente, a preocupação era manter o espaçamento e evitar que os acessos às garagens fossem dificultados. Porém, os proprietários dos imóveis, ou seus representantes, não foram consultados. Hoje, diz o síndico que, em alguns locais, às arvores acabam sendo usadas como esconderijos de desocupados. Além disto, a queda de folhas obriga a uma varrição, quase constante, como forma de impedir que a circulação de pessoas e carros carregue detritos para as dependências do prédio.

Existem também questões burocráticas. Neneca Campos, ex-síndica do Condomínio Mariana, em Porto Alegre, diz que no ano passado, recebeu intimação para arrumar a calçada em frente ao prédio: “era um

problema mínimo, até porque havia uma obra ao lado e o trânsito de caminhões acabou quebrando um pedaço do calçamento. Deram-nos 30 dias para arrumar. O trabalho foi feito e não foi barato. Acontece que em outros locais da mesma avenida onde está localizado o prédio, praticamente não existe calçada e nada é feito. Se a fiscalização não consegue contatar com os proprietários, deveria arrumar e adicionar o valor pago ao IPTU do imóvel. Assim ficaria mais justo e resolveria o problema crônico das calçadas em nossa cidade,” diz Neneca.

A falta de zelo quando se trata de serviços executados por órgãos públicos também é lembrada pela


Falta de respeito e de cidadania.

Algumas pessoas utilizam as calçadas como se fosse estacionamento.

Uma visão diferente sobre as leis que tratam das calçadas

Ninguém contesta o fato de que o proprietário de um imóvel deve responder pela limpeza do terreno, pelas grades ou muros que os cercam ou pela manutenção de recuos mínimos que separem as edificações uma das outras ou dos passeios públicos. Obrigatoriedades que resultam em favor dos proprietários e da coletividade ao mesmo tempo.

Já quando se trata das calçadas, o entendimento não é tão pacífico. Alegam, alguns, que os proprietários não possuem disponibilidade ou ingerência sobre aquele espaço. Para os defensores dessa ideia, o passeio público é um local de trânsito, manifestação de bons e maus comportamentos, gritarias, ponto de descanso, brincadeiras e uma série de outras atividades e atitudes que ultrapassam o direito de ir e vir das pessoas.

Além disto, as calçadas são utilizadas de acordo com os interesses das prefeituras, órgãos

públicos ou de concessionários que cobram pelos serviços prestados ou fornecidos. Citam-se como exemplos, a decisão sobre plantio de árvores, fixação de paradas de ônibus, placas de sinalização ou postes de iluminação, canalizações de água e esgoto, fiação elétrica, cabos elétricos, fibras óticas e outros.

Por tudo isso, surge, então, um questionamento: é justo que as legislações municipais estabeleçam que execução e conservação das calçadas sejam de responsabilidade dos proprietários de imóveis?

Que é legal não resta dúvida. A imposição de responsabilidade aos proprietários se dá através de Leis que emanam de câmaras municipais e são promulgadas pelos respectivos poderes executivos.

Porém, para o advogado, Carlos Dirnei Fogaça Maidana, a questão não é assim tão simples. Com artigos publicados em diversos veículos de comunicação, Maidana explica que “é comum que

os gestores públicos municipais, sob a ameaça de multas, instem seus munícipes - proprietários urbanos - não só a calçar o passeio público situado à frente do seu terreno, como também a conservá-lo em boas condições. Trata-se de gesto intimidador ilegítimo, pois, se a calçada não faz parte do terreno, mas da via pública e é de uso comum do povo, por óbvio se trata de um bem público, recaindo na Administração Municipal toda a responsabilidade de construir as calçadas, mantendo-as em perfeitas condições de uso.”

Para Maidana, “transferir responsabilidades ao particular, através de lei, é uma iniciativa inócua por ser ilegítima. Afinal, nem mesmo uma lei poderá obrigar alguém a construir em terreno alheio. Entendo, por fim, que nada impede que, através de lei, o município dê ao proprietário do terreno o direito de construir e manter a sua calçada, mas nunca obrigá-lo a construí-la.”

síndica Luisa Helena. Ela diz que na troca de uma tampa de boca de lobo, em frente ao seu prédio, funcionários da prefeitura, substituíram a peça danificada por outra de dimensões diferentes. Por conta disto a calçada teria sido danificada, sendo que os responsáveis deram o serviço por encerrado deixando ao condomínio a responsabilidade pelo conserto. “Agora, quando se trata de um condomínio, uma pedrinha fora do

prumo, e pode ‘escrever’, vai aparecer uma notificação. Bem antes disto deveria ser priorizada a qualidade dos serviços prestados pela administração pública e a promoção de campanhas educacionais visando fazer com que as pessoas preservem as calçadas utilizando-as não apenas como um espaço de uso comum, mas também de saudável locomoção e respeito a todos que por elas circulam”, diz a síndica.


Gilca Marchesan Bellaguarda

Consultora de Marketing e Comercialização - E-Saberes

Consultoria e Treinamento: www.e-saberes.com.br

Excelência no atendimento

vai além do cafezinho...

é filosofia e vocação da empresa

Desde que mudamos o foco da produção para o foco do cliente na indústria brasileira, a excelência no atendimento tem sido perseguida, implacavelmente, por todas as empresas. No entanto, o atendimento a clientes envolve todas as atividades da empresa e signifi ca mais que atender reclamações, providenciar reembolsos ou sorrir para os clientes. Signifi ca sair em em busca dos clientes, fazendo todo o possível para satisfazê-los e tomando decisões que os benefi ciem. Signifi ca resolutividade e consciência de que servir ao cliente é o básico. Dar limitações às relações entre clientes e fornecedores é salutar e fundamental para o funcionamento da empresa.

Ter excelência em atendimento signifi ca ter o negócio voltado ao cliente, ou seja, todos devem ser envolvidos: a prestação do melhor serviço ao cliente não pode ser atribuição de um setor específi co da empresa, por exemplo, um fi nanceiro que proteja os interesses dos acionistas, mas que não difi culte na hora da negociação com os clientes usando regras que burocratize, mas sim, simplifi cando, que tenha um poder não centralizado, afi nal o cliente não pode esperar por decisões dos escalões superiores. Elas devem ser tomadas no ato por quem está na linha de frente, para tanto é necessário autonomia para equacionar as situações junto aos clientes.

Rapidez no atendimento: a fi ltragem do atendimento deve prever o grau de prioridade dos problemas. Uma empresa preocupada com atendimento ouve sempre o cliente! Há formas simples de ouvir o cliente e uma delas são as pesquisas periódicas que ajudam a fazer a sintonia fi na e dão orientação para os ajustes necessários. Os desejos dos clientes estão em constante mudança. O que é bom hoje, pode não o ser amanhã.

Trabalhar em parceria: a relação com o cliente não acaba com a simples venda ou atendimento. É preciso estar preparado para auxiliá-lo quanto à melhor forma de utilizar seu serviço, acompanhá-lo.

Mudar os critérios de avaliação: a satisfação do cliente deve ser um item tão importante na análise de desempenho e para a remuneração dos funcionários quanto à conquista de fatias de mercado ou o aumento de faturamento. Todo cliente deve ser tratado como o único.

Mas para chegarmos a ter esse atendimento dos sonhos a empresa necessita mudar sua cultura e, mudança de cultura se faz com mudança de comportamento, por isso o investimento precisa ser

em treinamento e capacitação para que as pessoas melhorem sua comunicação e relações interpessoais. É necessário rever as atitudes do dia a dia que impactam nas relações interpessoais entre e

sejam estes quais forem. Estar na posição de é exigir um atendimento único e diferenciado, é querer atenção e que seu problema seja, no mínimo, considerado e equacionado. Porém, estar na posição de

é entregar a seu cliente um atendimento único e diferenciado, entregar a ele o atendimento como ele deseja ser atendido! Ora você é e ora você é , lembre-se disso!

As atitudes fazem a diferença e impactam na percepção de cada um dos atores de um atendimento, seja na posição de cliente, seja na posição de fornecedor. A educação, atenção e preocupação fazem o cliente sentir-se acolhido e amparado em sua necessidade. Mas, um simples olhar, um gesto, uma expressão facial ou a emoção da voz podem encantar ou desfazer todo o encanto do atendimento.

A satisfação do cliente deve

ser um item tão importante

na análise de desempenho

e para a remuneração

dos funcionários quanto

à conquista de fatias de

mercado ou o aumento de

faturamento. Todo cliente

deve ser tratado como o

único.

Qualifi cação


Vejo as empresas cada vez mais preocupadas em melhorar suas infra-estruturas e processos para melhor atender aos clientes, mas poucas trabalham para melhorar a emoção com que as pessoas fazem o atendimento, melhorar a atenção ao problema ou a necessidade do cliente, melhorar a sua capacidade de resolver a situação do cliente.

O melhor que podemos oferecer ao cliente é uma equipe preocupada com seu problema, uma equipe que demonstre isso através de atitudes e habilidades.

O que você está servindo ao seu cliente, além de cafezinho?

Qualificação

Workshop sobre atendimento foi um dos

destaques do último bimestre

No mês de maio, em terceira apresentação, o Workshop intitulado , apresentado por Gilca Marchesan Bellaguarda, contou com expressiva participação do

público formado por funcionários de imobiliárias, muitos deles provenientes de cidades do Interior do Estado. A grande procura fez com que uma nova edição fosse marcada para o dia 31 de agosto. A atividade será

desenvolvida das 18h às 22h, no auditório Secovi/RS-Agademi, em Porto Alegre, e informações a respeito de inscrições podem ser obtidas pelo telefone (51) 3221 3700 com o Setor de Eventos.

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Jorge Renato dos Reis

Advogado, Pós-Doutor em Direito e Professor Universitário

A participação e o direito de

voto do condômino inadimplente

em assembleias condominiais

Bastante controverso é o disposto no artigo 1335, inciso III, do atual Código Civil brasileiro, ao dispor que: “São direitos do condômino: [...] III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite”.

No que tange ao direito de participação e voto do condômino em assembleia condominial, nenhuma novidade há, haja vista que tais direitos são inerentes à condição de condômino e ao próprio status de co-proprietário que este desfruta. Entretanto, a controvérsia passa a existir quando a lei restringe, não apenas o voto, mas, inclusive, a participação em assembleia do condômino que esteja inadimplente com as contribuições condominiais.

Essas restrições de participação e voto nas assembleias do condômino inadimplente são novidades do atual Código Civil, porque a antiga lei de condomínios, a Lei 4591/64, nada regulava neste sentido. Trata-se, por óbvio, de medida inibitória ao condômino, a fi m de desestimulá-lo à inadimplência, “pois quem postula direitos deve cumprir obrigação – como exigência de boa-fé. (NELSON ROSENVALD, in Direitos Reais. 3ª. ed. Impetus. p. 209)

Uma interpretação literal do inciso III, deste artigo 1335, determinará o impedimento de participação e voto nas deliberações das assembleias condominiais por parte do condômino que não esteja quite com o condomínio. Entretanto, o assunto não é tão pacífi co assim como parece.

Inicialmente seria necessário verifi car a distinção

entre participar e comparecer, ou seja, o condômino inadimplente estaria impedido de comparecer ao local da assembleia ou apenas de dela participar, isto é, de emitir opiniões nas discussões que estiverem sendo levadas a efeito? Obedecendo a um princípio do direito que determina que toda restrição a um direito deve ser interpretada restritivamente, parece claro que a proibição seria unicamente de participar, ou seja, de emitir opinião, mas poderia, o condômino inadimplente, se fazer presente no local da assembleia.

O assunto, todavia, exige um cuidado ainda maior. Basta ver que para algumas deliberações a própria lei civilista exige a unanimidade dos condôminos, como ocorre nos casos dos artigos 1343 e 1351 do mesmo Código Civil. Logo, haveria, neste caso uma antinomia de regras, ou seja, uma contradição entre dois dispositivos legais. Como forma de solução dessa antinomia pode-se entender que os artigos que exigem unanimidade são exceções ao impedimento de participação dos condôminos não quites com o condomínio, isto é, admitir-se-ia a participação e o voto do condômino inadimplente naquelas situações em que a lei exigir unanimidade dos condôminos.

Todavia, entende-se que estas exceções não se restringem somente aos casos de exigência de unanimidade nas deliberações assembleares. A participação e voto dos condôminos inadimplentes seriam igualmente indispensáveis naquelas assembleias em que estiver na pauta a deliberação sobre alteração da destinação do condomínio, da convenção

Legislação


ou do regimento interno, ou mesmo nas deliberações que possam ocasionar responsabilidade extraordinária para o condomínio, porque não se poderia, exigir que o condômino venha a se obrigar a situações em que ele esteve impedido de participar ou de votar. Portanto, as restrições de não participação e voto do condômino inadimplente alcançariam unicamente as deliberações que dizem respeito à rotina administrativa do condomínio, tais como eleição do síndico e conselho fiscal, pequenas obras e serviços, etc. (PAULO EDUARDO FUCCI, “Condomínio e o novo Código Civil”, in RT 809/97)

Deve-se, ainda, analisar o dispositivo legal de restrição de participação e voto do condômino inadimplente (1335, III) à luz da Constituição Federal, a fim de verificar se este dispositivo não estaria contrariando ao direito fundamental de ampla defesa, previsto no artigo 5º, inciso LV, da Constituição Federal.

Neste sentido, poder-se-ia estar impedindo o direito de defesa de condômino que esteja temporariamente privado de recursos por motivo de doença, desemprego ou outro motivo justificável. Por isso, permitir-lhe, ao menos a participação na assembleia a fim de que exerça seu direito de ampla defesa, se assim desejar, é condição mínima para a não caracterização de cerceamento de defesa. Por

Legislação

isso, entende-se que a proibição legal de participação em assembleia condominial por parte do condômino inadimplente é inconstitucional e, portanto, eivada de vício, o que a torna inválida.

Outra questão que se coloca para discussão diz respeito à possibilidade de participação do condômino que, encontrando-se inadimplente, efetivou um

acordo de parcelamento do débito com o condomínio e se encontra em dia com os pagamentos. Neste caso, por força do acordo, e enquanto estiver em dia com as parcelas do pagamento, não poderá ser tido como inadimplente (TJ/RJ, 17a. Câmara Cível, apelação Cível 2006.001.61830, j. 13.12.2006). Em consequência, não há que se falar em aplicação de qualquer penalidade legal ou convencional prevista para o inadimplente, podendo, portanto, participar e votar nas deliberações da assembleia condominial.

Quanto à possibilidade de efetivar o pagamento do débito no local da assembleia, antes do seu início, a fim de possibilitar a sua participação e voto dependerá da condição que possua os dirigentes da assembleia de ter conhecimento naquele momento do valor atualizado do débito. Se isso for possível não haveria o porquê da imposição da restrição, até porque esta somente foi inserida na legislação a fim de inibir a inadimplência.

Inicialmente seria necessário

verificar a distinção entre

participar e comparecer, ou

seja, o condômino inadimplente

estaria impedido de comparecer

ao local da assembleia ou apenas

de dela participar, isto é, de

emitir opiniões nas discussões

que estiverem sendo levadas a

efeito?

A mudança do destino da unidade em condomínio, de residencial para comercial ou vice-versa, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos (artigo 1.351 do CC), em Assembleia especialmente convocada para este fi m. Portanto, seria preciso que todos os condôminos, sem exceção, aprovassem em assembleia a pretensão do condômino.

“Artigo 1.351: Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.”

Ainda, cabe ao condômino interessado consultar a prefeitura municipal sobre a documentação necessária e as licenças da atividade comercial pretendida.

Na situação em que a fachada do prédio não possua espera para instalação de equipamento de ar-condicionado a proibição pode e deve ocorrer, visto que é proibido ao condômino alterar a fachada (artigo 1.336, III, do CCB). A instalação é permitida quando a fachada possui local pré-determinado para tanto, devendo ser respeitado, inclusive não podendo ser alterada, as dimensões do local sob pena de enquadrar-se como alteração de fachada.

A jurisprudência tem se posicionado no sentido de que a fachada do edifício é propriedade de todos, não podendo ser modifi cada para atender a interesse individual de apenas um condômino (Revista dos Tribunais 443/210).

Na situação onde não haja a possibilidade de instalação do aparelho de ar-condicionado é comum

os Condôminos decidirem sobre a possibilidade, a partir de um estudo, por engenheiro ou arquiteto, sobre a viabilidade técnica e quanto ao padrão arquitetônico do condomínio, para então aprovar a opção que melhor preserva a fachada do condomínio. Assim, a instalação do equipamento de ar-condicionado referido no questionamento, vai depender de aprovação em assembleia, a qual deverá determinar o local.

Prevê o Código Civil que, compete ao proprietário do terraço de cobertura as despesas da conservação desta área, para que não ocorram danos às outras unidades imobiliárias inferiores.

“Artigo 1.344: Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores".

A jurisprudência vem decidindo que é de responsabilidade do condômino a manutenção do terraço, e eventuais danos que causar a unidades inferiores.

Ementa: Ação cominatória. Condomínio. Terraço. Responsabilidade pela manutenção. Reparos construtivos. Restando evidenciado, por prova técnica, que o vazamento de água que permeia do terraço e resultante de má conservação da impermeabilização, impõe-se reconhecer a responsabilidade do réu, proprietário do imóvel, quanto aos reparos necessários. Apelo provido. (Decisão Monocrática - 7fl s - d.) (Apelação Cível nº 70002998565, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, relator: Guinther Spode, julgado em 09/04/2002).

Assim, por se tratar de área privativa, cabe ao condômino a manutenção do terraço de cobertura de modo que não ocorram danos às unidades inferiores.

Respostas: Tiago Strassburger, advogado, integrante do Departamento Jurídico Secovi/RS e da Agademi


Espaço Imóvel Responde


Espaço Imóvel Responde

elevador. Posso proibir a entrada destes visitantes

Não existe fundamento legal que autorize a proibição do ir e vir de pessoas a determinada unidade privativa do condomínio.

O condômino que recebe os visitantes é responsável pelos atos praticados por estes nas áreas comuns do condomínio e pelo que ocorre em sua unidade autônoma. O Código Civil prevê penalidades para o condômino que usar sua unidade privativa de forma prejudicial ao sossego, a segurança e aos bons costumes (art. 1.336, § 2º), bem como para quem descumpre com os deveres de forma reiterada e por reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores (art. 1.337).

Portanto, o síndico não poderá impedir a entrada do visitante, quando autorizado pelo condômino. O remédio para o caso em tela é a advertência prévia e a aplicação de multa conforme a infração.

Conforme dispõe o Código Civil, o proprietário ou ocupante do imóvel é obrigado a tolerar que o vizinho entre no prédio, mediante prévio aviso, para dele temporariamente usar, quando indispensável à reparação, construção, reconstrução ou limpeza de sua casa ou do muro divisório (art. 1.313).

Escreve Eduardo Loureiro: “A restrição, o dever de tolerar, tem fundamento na solidariedade e na função social da propriedade. Não seria razoável que vizinho deixasse de construir ou de reparar seu imóvel apenas porque não pode ingressar em prédio alheio.” (Código Civil Comentado, 2ª ed., Editora Manole, p. 1.272).

Portanto, não é uma faculdade, mas uma obrigação imposta ao proprietário permitir o acesso temporário

ao imóvel para realizar a obra. Com fundamento no disposto acima, a fim de prevenir prejuízos, notifique extrajudicialmente o proprietário do imóvel lindeiro para que permita o ingresso no terreno para proceder aos reparos no muro.

No caso em tela o imóvel adjudicado passa a ser propriedade comum, indivisível. Embora não seja de uso comum, a propriedade é comum, exercida em comum pelos condôminos através de quotas ideais.

No entendimento de Caio Mario da Silva Pereira “as deliberações que atingem os direitos dos condôminos, tais como as que importam em redistribuição das frações ideais, alienação de partes comuns, e demais previstas em lei, tomam-se por unanimidade" (Instituições de Direito Civil, Vol. IV. 19ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2005. p. 190).

Outro não é o entendimento de Marco Aurélio S. Viana:

"(...) o quorum de dois terços é acolhido para as alterações que não envolvam direito de propriedade dos condôminos, direito adquirido, situações estratificadas. (...). Por isso se a assembleia geral se reúne para alterar a convenção de condomínio, alteração essa que envolve, por exemplo, mudança da destinação do edifício, a decisão depende da unanimidade dos condôminos, e não de dois terços" (Comentários ao novo Código Civil. Volume XVI: Dos Direitos Reais. Rio de Janeiro: Forense, 2003. p. 502).

Portanto, com fundamento no exposto acima, nosso entendimento é no sentido de que a alienação do imóvel adjudicado pelo condomínio depende da aprovação da unanimidade, ou seja, por cem por cento dos condôminos.

Respostas: Eliane Maria Virtuoso, advogada, integrante do Departamento Jurídico Secovi/RS e da Agademi

Representantes de imobiliárias e síndicos de condomínios, em dia com a contribuição sindical, podem enviar seus questionamentos por carta, fax ou e-mail.Confira detalhes no site: www.secovi-rs-agademi.com.br


Hipertensão Arterial Sistêmica

Roberto Duarte Alves

Médico Cardiologista, integrante do Corpo

Clínico do Secovimed/RS - CRM 20.760

A vida que levamos, cheia de preocupações, correrias, falta de tempo para prática de atividades físicas e hábitos alimentares errados cobra seu preço. Temos cada vez mais chance de desenvolvermos doenças cardiovasculares, sendo destas a mais comum a Hipertensão.

Aliada aos fatores acima, a herança genética familiar é decisiva para o aparecimento da Hipertensão. Mas afi nal o que é exatamente “pressão alta”?

Sabemos que uma a duas pessoas em cada cinco possuem medidas da pressão arterial acima dos níveis considerados normais (acima de 140 por 90), de forma constante em várias medidas. Destes, cerca de 95% são portadores do que chamamos de Hipertensão primária, ou seja, sem causa conhecida e muito provavelmente com exames normais. Enquanto o restante possui hipertensão secundária, onde podemos identifi car o motivo da pressão elevada, como problemas nos rins, na artéria Aorta, tumores (Feocromocitoma) e algumas doenças endocrinológicas.

A Hipertensão é a maior culpada do desenvolvimento de doenças graves como AVC (derrame), Infarto Agudo do Miocárdio e Insufi ciência Cardíaca, podendo também afetar o funcionamento dos rins e da visão.

Entendendo a Hipertensão

O coração bombeia o sangue por canais chamados artérias e arteríolas. Estes “canos” levam o sangue para todo o nosso corpo. No momento que o sangue é bombeado através das artérias ele empurra suas paredes e esta pressão do fl uxo sanguíneo é a chamada Pressão Arterial. O valor considerado adequado para a pressão é 120 por 80.

A pressão varia no decorrer do dia de acordo com nossas atividades e emoções. Existe a tendência de a pressão ser menor durante o sono.

Se a largura das artérias diminuir, o sangue terá mais difi culdade de passar e o coração terá que fazer mais força para exercer o seu trabalho. Com o tempo esta força excessiva prejudica o coração.

Diagnosticamos a Hipertensão medindo a pressão com o aparelho chamado esfi gmomanômetro. Devemos medi - la várias vezes e em posições variadas

(deitado e sentado).A Hipertensão é uma doença traiçoeira e muitas

vezes silenciosa, podendo não dar sintomas por muito tempo e ser descoberta por suas conseqüências.

Tratando a Hipertensão

O tratamento pode ser realizado de duas maneiras: de forma não farmacológica com mudanças de hábitos como diminuição da ingestão de sal, perda de peso e prática de atividades físicas regulares. Além destas medidas recomenda-se sempre parar de fumar e diminuir o consumo de gordura de origem animal (o tabagismo e o colesterol elevado são outros importantes fatores de risco para doenças cardiovasculares).

O tratamento dito farmacológico compreende o uso regular de medicações que tem como função promover a diminuição dos níveis tensionais. Deve-se sempre explicar a necessidade do uso diário e dos possíveis efeitos colaterais de cada medicação. É essencial a compreensão do paciente para alcançar plenamente os objetivos de ambas as modalidades de tratamento.

Ainda não podemos modifi car fatores genéticos ou curar a Hipertensão Arterial Sistêmica, mas com o controle do peso, exercícios regulares, diminuição do consumo de sal e gorduras, parando de fumar e ingerindo bebidas alcoólicas com moderação manteremos nosso organismo mais saudável e protegido das perigosas complicações advindas da “pressão alta”.

Para terminar, vale lembrar que o melhor tratamento ainda é a prevenção e que recomenda-se medir a pressão pelo menos uma vez ao ano, mesmo para pessoas assintomáticas.

Espaço Secovimed

REVISTA ESPAÇO IMÓVEL - EDIÇÃO Nº38

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