UNIVERSIDADE TUIUTI DO PARANÁ

FLÁVIA RIPULA DOS SANTOS

A RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR POR DÍVIDA CONDOMINIAL NO PERÍODO DE SUA IMISSÃO NA POSSE.

CURITIBA 2017

FLÁVIA RIPULA DOS SANTOS

RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR POR DÍVIDA CONDOMINIAL NO PERÍODO DE SUA IMISSÃO NA POSSE.

Projeto de Pesquisa apresentado ao Curso de Direito da Universidade Tuiuti do Paraná, como requisito parcial para a obtenção do Título de Bacharel em Direito. Orientador: Prof. Dr. Sergio Sait Staut Junior.

CURITIBA

2017

7

INTRODUÇÃO

No Brasil, a ideia de rateio do solo entre diferentes proprietários e a

instituição de condomínios em prédios com mais de um andar, surgiu com o término

da 1ª Guerra Mundial de 1914-1918 e o início da era da industrialização, quando

aumentou-se a necessidade de aproveitamento do espaço, devido a expansão

demográfica e a valorização dos solos urbanos. ( GONÇALVES, 2017.)

O crescimento espantoso da população urbana nos centros das

cidades é explicado em parte pela explosão demográfica, mas principalmente pelo

êxodo rural nesse período pelo qual país o passava a ser industrializar.

Embora hajam dispositivos legais que regulamentem a instituição de

taxas condominiais, tais como a Lei 4.591/1964 e o próprio Código Civil, para divisão

dos custos decorrentes da manutenção e conservação dos condomínios edilícios, e

obrigatoriedade do pagamento pelos condôminos de sua parte no rateio, é crescente

o número de demandas judiciais para cobrança de cotas condominiais inadimplidas,

pelos mais diversos motivos, mas principalmente para cobrança de débitos

condominiais inadimplidos em período em que o imóvel estava sendo ocupado por

terceiro, diverso do real proprietário, como nos casos de compromisso de compra e

venda e locação de imóvel, por exemplo.

Por isso tão necessária a correta interpretação da natureza jurídica

das taxas de condomínio, que são obrigações propter rem, uma vez que, com a

interpretação equivocada de tal instituto, é corriqueira a confusão feita pelos

condomínios credores ao escolherem a quem demandar e o número de decisões

divergentes proferidas pelos tribunais pátrios em ações de cobrança condominial,

quanto a responsabilidade pelo pagamento do débito condominial inadimplido.

Por serem as taxas condominiais obrigações “propter rem”, mesmo

quando a inadimplência das taxas condominiais decorre do período em que o imóvel

8

estava sendo ocupado por terceiro, a responsabilidade recai sobre o proprietário do

imóvel?

Por isso, tão necessária a ampla análise das conceituações e

aplicabilidade das figuras híbridas, em especial as obrigações “propter rem”, para

que seja aferida a legitimidade do promitente comprador, no caso de dívida

condominial, gerada no período em que se imitiu na posse do imóvel.

9

1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES ACERCA CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS

Há notícias da divisão do solo entre diferentes pessoas antes

mesmo do Império de Romano, havendo traços de propriedades horizontais entre os

Sumérios, civilização que habitava o Sul da Mesopotâmia, no período entre 6.500

a.C. e 1.940 a.C.. (VENOSA, 2002. pag. 284)

Tanto em Roma, quanto na Idade Média, eram construídas casas

por andares semelhantes às atuais, mas o sistema existente não tinha o mesmo

caráter do instituto da propriedade horizontal, que se desenvolveu no século XVIII,

todavia, sem definições legais. A regulamentação das propriedades horizontais veio

a surgir no direito francês em Auxerre, no ano de1561, e repercutiu nas cidades de

Nantes, Saint Malo, Caen, Roeun, Rennes e principalmente Grénoble, e

posteriormente inserida no Codígo de Napoleão, no artigo 664. (GONÇALVES, 2014.

pag. 398)

As Ordenações Filipinas de 1602, no Liv. I, Tiít. 68, § 38, referiam-se

às propriedades horizontais como “casa de dois senhorios”. (LÔBO, 2015, pag. 215)

No Brasil, a ideia de rateio do solo entre diferentes proprietários e a

instituição de condomínios em prédios com mais de um andar, surgiu com o término

da 1ª Guerra Mundial de 1914-1918 e o início da era da industrialização, quando

aumentou-se a necessidade de aproveitamento do espaço, devido a expansão

demográfica e a valorização dos solos urbanos, instituindo-se condomínio nos

prédios de mais de um andar, distribuindo-os em mais de um proprietário. Contudo,

o Código Civil de 1916 nada previa a respeito. (GONÇALVES, 2014. pag. 398-399).

A rápida expansão das edificações nas cidades no decorrer do

século XX, fez com os condomínios edilícios ganhassem destaque no ordenamento

jurídico, tanto que o presidente Washington Luis promulgou o Decreto-Lei 5.481 de

25 de junho de 1928, que previa, de forma limitada, normas sobre a matéria, e mais

tarde modificado pelo Decreto-Lei nº 5.234, de 8 de fevereiro de 1943, e pela Lei

10

285 de 5 junho de 1948, e ulteriormente regido pela denominada Lei de Condomínio

e Corporações nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que ainda foi alterada pelo

Decreto-Lei nº 5234, de 29 de novembro de 1965. (PEREIRA, pag. 184).

O Código Civil de 2002 passou a disciplinar o condomínio edilício,

revogando a Lei 4.591/64, mas manteve vigente as regulamentações com relação à

incorporações imobiliárias, contendo disposições gerais sobre o condomínio edilício

no art. 1.3311, sobre a administração de condomínios, nos artigos 1.3472 a 1.356 e

sobre a extinção do condomínio, nos artigos 1.357 a 1.358. Nesses assuntos a Lei

de Condomínios e Incorporações é aplicada subsidiariamente.

Na relação entre condômino e condomínio não se aplicam as

disposições Código de Defesa do Consumidor, uma vez que as atividades

proporcionadas pelo condomínio são de meio, voltadas ao interesse dos próprios

condôminos, e não fornecimento à coletividade de produtos e serviços, não sendo o

condomínio um fornecedor. O incorporado tem é reconhecido como fornecer pois

sua atividade-fim se enquadra na relação de consumo. (LÔBO, 2015, pag. 217)

É necessário diferenciar os institutos do condomínio edilício e do

condomínio comum, uma vez que naquele o titular da unidade imobiliária autônoma

também é titular de uma parte ideal das áreas uso comum dos condôminos e das

áreas de uso restrito dos condôminos ou administração, ao contrário do condomínio

_____________________

1. Art. 1.331: Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são

propriedade comum dos condôminos.

2. Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres

perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser

constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as

despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das

perdas e danos que se apurem. Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado

comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou

possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à

contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

11

comum, no qual as áreas comuns são permanentemente indivisíveis,

se formam e se exinguem em razão das pessoas (casa objeto de testamento).

Diante dessas despesas compartilhadas pelos condôminos, nasce

deveres e obrigações. Cada condômino concorre nas despesas do condomínio,

recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em

rateio, para cobertura das despesas ordinárias e as extraordinárias, que a seguir

serão estudadas.

Não obstante, a Lei de Condomínios e Incorporações continuar em

vigor, mas substancialmente derrogada em seu conteúdo, pode ser aplicada

subsidiariamente com o Código Civil, que complementou de forma completa a Lei

Especial, contemplando também os direitos e deveres dos condôminos, inserindo

entre os deveres dos condôminos a obrigação de contribuir com despesas do

condomínio, na proporção de suas frações ideias, salvo se na Convenção de

Condomínio houver disposição em contrário.

Na realidade, o dever dos condôminos contribuírem com as taxas de

condomínio, passou a ser legalmente estabelecida no artigo 9º do Decreto-Lei

5.481/28, que determinava que os proprietários dos imóveis concorreriam com o

custeio das despesas com a cota que lhe couber no rateio, devendo o pagamento

ser realizado no primeiro mês trimestre.

1.1. CONCEITO E NATUREZA JURÍDICA DOS CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS

Embora muito confundidos os institutos dos condomínios em geral

com o dos condomínios edilícios, pode-se dizer que o condomínio em geral é gênero,

e os condomínios edilícios são uma espécie destes.

A diferença mora na possibilidade de uso das partes em comum

entre os titulares da unidade imobiliária. Enquanto no condomínio edilício as partes

em comum são divisíveis, podendo ser objeto de uso individual dos condôminos e

12

ainda partilhada entre eles, no condomínio em geral as partes em comum são

permanentemente indivisíveis. (LÔBO, 2015, pag. 216)

Portanto, o condomínio edilício é caracterizado pela soma da

propriedade comum e privativa, onde cada condômino é ao mesmo tempo titular

exclusivo de sua unidade autônoma, como apartamento, sala, loja, escritório,

sobreloja, garagem, e de partes compreendidas na área comum, como o terraço,

estrutura do prédio, distribuição de água, esgoto, eletricidade, corredores e tudo o

que possa ser utilizados coletivamente pelos condôminos. (GONÇALVES, 2014, pag.

399)

A doutrina denomina essa modalidade de propriedade como

propriedade horizontal, propriedade em planos horizontais, condomínio sui generis,

condomínio por andares, condomínio edilício, expressão adotada pelo Código Civil

Brasileiro, que disciplina a matéria nos artigos 1.331 a 1.358.

Tendo em vista essa ambiguidade de características, denomina-se

como condomínio pro diviso, o que Pontes de Miranda considera ser (2012, v. 12,

pag. 242) “a comunhão no terreno e nas partes indivisas do edifício e mais

dependências e não comunhão nas partes pro diviso”. Ou seja, é a soma das partes

comuns/divisíveis, o que é de toda a coletividade de condôminos, com as partes

indivisíveis, que é a parte autônoma de cada condômino, apartamento, loja,

garagem, etc.

Assim, como não se aplicam ao instituto em estudo os conceitos e

princípios do condomínio em geral, visto que referido instituto combina a propriedade

privada com a coletiva, doutrinadores divergem ao denominar a natureza jurídica

dos condomínios edilícios, surgindo teorias distintas sobre o tema.

A primeira teoria é a da comunhão de bens, que entende não haver

comunhão de bens entre os condôminos, uma vez que cada um é titular de uma

unidade independente e, ao mesmo tempo, utilizam áreas em comum.

13

Noutra ótica, a teoria da sociedade imobiliária compara o

condomínio à uma sociedade, mas para Carlos Roberto Gonçalves (2014, pag. 400),

tal teoria é inadequada, uma vez que não há no condomínio affectio societatis, isto é,

intenção de constituir uma sociedade, o que é necessário para constituição da

mesma.

Ainda, Carlos Rodrigues Gonçalves (2014, pag. 400) entende ser

inaplicável a teoria da personalização do patrimônio o comum, que entende que o

condomínio é pessoa jurídica de direitos, tendo em vista que o titular das unidades

autônomas e das partes comuns do edifício não é uma pessoa jurídica, e sim, cada

condômino em si.

Sobre a natureza jurídica do condomínio edilício, Venosa (2002, pag.

285) aduz que tem natureza real dúplice, visto que os poderes inerentes à

propriedade autônoma, ius utendi, ius fruendi et abutendi, são amplos, mas são

restringidos ao direito de vizinhança pela relação material com a coisa.

Existe, portanto, condomínio com relação às partes de uso comum

do edifício, nas quais os condôminos são coproprietários. É o que se extrai do art.

1.331, do Código Civil, que prevê a existência nas edificações de “partes que são

propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos”.

Sílvio de Salvo Venosa (2002, pag. 286) defende que os

condomínios edilícios possuem personificação anômala, e não podem ser

considerados pessoa jurídica, eis que não apresenta os requisitos para tal e a lei

não se expressa nesse sentido, mas há situações em que age como tal, haja vista

atuar na vida negocial, contrata empregadas, realiza locações, compra e venda,

presta serviços, etc.

14

Assim, nota-se que o condomínio edilício caracteriza-se como um

condomínio especial, com peculiaridades, uma vez que no mesmo imóvel há o

compartilhamento, a indivisibilidade e a exclusividade de áreas.

Em que pese todo o aparato legal que regulamenta as taxas de

condomínio, é grande o número de ações judiais de cobrança de cotas condominiais

inadimplidas, e que se estendem por longos anos em virtude da controvérsia acerca

da responsabilidade pela dívida condominial, uma vez que a nova realidade permite

o compartilhamento dos poderes inerentes à propriedade entre proprietários,

cessionários, promitentes compradores, ocupantes, e demais casos legalmente

permitidos, o que torna necessária a melhor exegese da norma legal e sua

aplicabilidade ao caso concreto.

15

2. TAXAS DE CONDOMÍNIO

2.1. CONCEITO E NATUREZA JURÍDICA DAS TAXAS CONDOMINIAIS

O Código Civil 2002 introduziu, de forma inovadora, regras gerais

que regem os condomínios edilícios, abrangendo os deveres e direitos dos

condôminos no âmbito da convivência comum e social, para que se tenha uma

vivência harmoniosa em uma comunidade restritiva.

Dentre os deveres dos condôminos, encontra-se o primordial que é

de contribuir com taxas condominiais periodicamente, para suprimento dos gastos

coletivos do cotidiano, como serviços de portaria e limpeza, que são denominadas

despesas ordinárias, bem como para satisfação das despesas extraordinárias em

proveito das áreas comuns, a fim de manter a conservação das áreas de uso

compartilhado, como gastos atinentes a paisagismo e decoração nas áreas de uso

comum.

Da mesma forma que a alínea d, do parágrafo 3º, do artigo 9º da Lei

4.591/64 estabelece a obrigatoriedade de pagamento das taxas condominiais, o

inciso I, do artigo 1.331, do Código Civil, reforça a previsão da referida obrigação,

determinadas de acordo com a fração ideal do terreno ou de sua área na unidade

autônoma, e destinadas à manutenção do condomínio, conservação do prédio,

realização de obras estruturais, ou ao serviço comum.

É consensual o entendimento quanto a natureza jurídica da

obrigação de pagar referidas taxas, que é caracterizada como obrigações propter

rem, mas o tema é controverso no Judiciário quanto a aplicabilidade do instituto nos

casos de inadimplência condominial, no período em que o imóvel estava sendo

possuído pelo promitente comprador.

2.2. CONCEITUAÇÕES SOBRE DIREITOS REAIS E DIREITOS OBRIGACIONAIS

16

Antes de adentrar no âmbito das obrigações híbridas, e

especificamente as obrigações propter rem, necessário se faz distinguir direitos reais

e direitos obrigacionais. O Direito Civil abrange as normas reguladoras de dois

gêneros de relação jurídica, os direitos pessoais, jus ad rem, e o direito das coisas,

jus in re.

O direito das coisas trata das relações jurídicas que abrangem os

bens corpóreos que podem ser apropriados pelo homem. Segundo Carlos Rodrigues

Gonçalves (2014, pag. 19), “bens são coisas que, por serem úteis e raras, são

suscetíveis de apropriação e contêm valor econômico {…} sobre as quais possa

existir um vínculo jurídico, que é o domínio”.

Orlando de Carvalho (2012, pag. 48), faz a distinção entre o direito

das coisas e os direitos pessoais:

“o que ressalta a distinção entre o direito das coisas e direitos pessoais é realmente a especificidade das relações jurídicas em si – o caráter erga omnes (vinculante de todos), ou não, que assume imediatamente o direito subjetivo, ou, já em outro perfil (o do nexo entre o titular do direito e a coisa em disputa), o seu caráter de jus in re ou de jus ad rem (direito sobre uma coisa ou direito a uma coisa)”

Nesta esteira, as relações jurídicas que provêm do patrimônio, da

propriedade, representam os Direitos Reais, que recaem sobre as coisas corpóreas,

como um imóvel, ou incorpóreas, como no caso de produto do intelecto (direitos

autorais).

Sílvio de Salvo Venosa (2012, pag. 20), delimita o objeto de estudo

dos direitos reais:

“O direito das coisas estuda precipuamente essa relação de senhoria, de poder, de titularidade, esse direito subjetivo que liga a pessoa às coisas; o direito de propriedade, o mais amplo, o ápice do direito patrimonial, e os demais direitos reais, de menor extensão. Todos esses direitos, em seu maior ou menor âmbito, decorrentes de modalidade de direito subjetivo, dizem-se erga omnes, ou seja, devem ser respeitados por todos, perante todos {...}”

17

Segundo Carlos Roberto Gonçalves (2014, pag. 26), o Direito das

Coisas resume-se em regular o poder dos homens, no aspecto jurídico, sobre a

natureza física, nas suas mais variadas manifestações, mais precisamente, sobre os

bens e os modos de sua utilização econômica”, ganhando destaque em seu estudo

a propriedade.

O ramo do Direito das Coisas tem origem do direito romano, que

estabeleceu a estrutura da propriedade e que sofreu alterações pelo sistema feudal,

momento em que a concepção de propriedade foi modificada, passando a ter um

aspecto individualista, marcado pela dominação dos senhores feudais, os quais

detinham o poder político para a disponibilidade real do bem, o que garantiria a

determinadas famílias a perpetuação do domínio de determinado bem e de seu

poder. (GONÇALVES, 2014, pag. 21)

Vislumbra-se esse caráter individualista da propriedade, desde a

antiguidade, na Grécia, onde a terra de vivência do grupo familiar não podia ser

partilhada. Na Roma Antiga, o patrimônio era transmitido aos herdeiros do grupo

familiar, e só o tinha o paterfamilias, que era sempre uma figura masculina, que tinha

poder sem limites sobre sua esposa e filhos. (LÔBO, 2015, pag. 29)

Portanto, os donos de grandes porções de terra eram pessoas muito

poderosas dentro do sistema político, no qual a propriedade tinha características de

direito absoluto e ilimitado e princípios individualistas, onde se considerava legítimo

o proprietário abusar do seu direito de propriedade “colocando, destarte, a

propriedade num verdadeiro altar, cujo sacerdote era o proprietário”. (GONÇALVES,

2014, pag. 22).

Esse sistema existiu durante todo o período feudal, o que só foi

ganhando novas concepções a partir da Encíclica do Quadragésimo Ano, na qual

Pio XI sustentou a necessidade do Estado repensar a vigente ideia de propriedade,

que passou a ter relevância social, predominando sobre ela o interesse público

sobre o direito privado.

18

A Constituição Cidadã de 1988 recepcionou a essência da

predominação do interesse público sobre o privado, tanto que em seu artigo 5º,

inciso XXIII dispõe que a propriedade atenderá a sua função social.

Salienta Carlos Roberto Gonçalves (2014, pag. 26):

“o direito real consiste no poder jurídico, direto e imediato, do titular sobre a coisa, com exclusividade e contra todos. No polo passivo incluem-se os membros da coletividade, pois todos devem abster-se de qualquer atitude que possa turbar o direito do titular. No instante em que alguém viola esse dever, o sujeito passivo, que era indeterminado, torna-se determinado.”

O direito real tem como elementos constitutivos o sujeito ativo (titular

do direito real), a coisa e a relação sobre a coisa, que é o domínio. O sujeito ativo,

em decorrência de ser o titular da res, adquire o poder de gozo e fruição do bem de

forma direta e imediata, sem necessitar de intermediários, nenhum sujeito passivo

para existir. O sujeito passivo é indeterminado, que são todas as pessoas, que

devem abster-se de molestar o titular, tornando-se determinado a partir do momento

em que este é violado.

Os direitos reais são regidos por princípios que traçam suas

características, distinguindo-os dos direitos obrigacionais. O princípio da aderência

estabelecido no artigo 1.228 do Código Civil, dispondo que o titular do direito pode

perseguir a coisa (jus persequendi), independente em poder de quem quer que a res

se encontre.

O princípio do absolutismo prevê que os poderes inerentes à

propriedade são oponíveis erga omnes, ou seja, em decorrência da titularidade da

coisa, o seu titular pode reivindicá-la de quem quer que seja, de todo ou qualquer

detentor ou possuidor, surgindo o direito de sequela do proprietário ou jus

persequendi, bem como o direito de preferência, jus praeferendi.

19

Por serem oponíveis erga omnes, os direitos reais de coisas imóveis

se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis, a fim de que toda a

sociedade tenha conhecimento de seus titulares, e não ocorra moléstia contra os

direitos do proprietário, representando tal formalidade observância ao princípio da

publicidade ou visibilidade.

O princípio da taxatividade prevê que os direitos reais só podem ser

criados através de lei. Além da propriedade, taxativamente, o artigo 1.225, enumera

os direitos reais criados pelo direito positivo, sendo, pois, esses direitos limitados e

taxativos, incluindo-os e excluindo-os somente através de lei. (GONÇALVES, pag.

32)

São eles, a superfície, as servidões, o usufruto, o uso, a habitação, o

direito do promitente comprador do imóvel, o penhor, a hipoteca e a anticrese. Ainda,

a Lei. 11.481 de 2007, que alterou a redação do Decreto-Lei nº 271/67, que versa

sobre a regularização fundiária em imóveis da União, acrescentou dois institutos aos

direitos reais que é a concessão de uso especial para fins de moradia e a concessão

de direito real de uso.

A doutrina reconhece o pacto de retrovenda como outra modalidade

de direito real, o qual prevê nos artigos 505 e 598 do Código Civil 2002, a

possibilidade de devolução de determinado objeto vendido até três anos de quem

quer seja seu proprietário, mediante a restituição do preço pelo qual fora vendido e a

as despesas feitas pelo comprador.

Ademais, o Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937,

regulamentada pelo Decreto nº 3.079, de 1938 e ampliado pela Lei nº 649, de 1949,

e o Código Civil, criaram os direitos reais do promitente comprador, incluindo-o

expressamente no inciso VII, do artigo 1.225 do Código Civil.

Ainda, a alienação fiduciária é disciplinada no Código Civil de 2002

como espécie de propriedade, aplicando-lhe no que couber, o disposto nos artigos

20

1.421, e 1.425, 1.426, 1.427 e 1.436, a hipoteca e o penhor, que são direitos reais de

garantia.

O princípio da tipicidade prevê que os direitos reais são limitados, e

só correspondem como tal, aqueles institutos que cabem no conceito jurídico de

direitos reais e estão enumerados na norma legal.

Ademais o princípio da perpetuidade prevê que a propriedade é um

direito Perpétuo não se perde pelo uso, mas somente se extingue Por meios e

formas legais como a desapropriação, a usucapião, a renúncia, o abandono, etc.,

uma vez extintos, o poder que se encontrava com o titular retorna às mãos do

proprietário.

O princípio da exclusividade prevê que apenas uma pessoa pode ser

titular do direito real, tendo em vista que individualmente o titular exerce direta e

imediatamente sobre a coisa, direitos distintos sem a intermediação do outro

E por fim, o princípio do desmembramento, que prevê que a

propriedade pode desmembrar se beneficiando a terceiros, que exerceram algum

dos poderes da propriedade comum uso e fruição e após a extinção dessa relação a

tendência é ocorrer a reunificação dos direitos de propriedade matriz, voltando o

proprietário a ter domínio pleno da res.

A partir do vínculo de conteúdo patrimonial, nasce a necessidade

dos indivíduos disciplinarem a relação jurídica que formam entre si, obrigando-se a

uma determinada prestação.

O Direito obrigacional consiste numa relação de pessoa a pessoa,

tendo como elementos constitutivos o sujeito ativo, o sujeito passivo e a prestação. A

obrigação é a relação jurídica transitória de cunho pecuniário existente entre sujeito

ativo, que é o credor, e passivo, que é o devedor, devendo o segundo realizar uma

prestação de dar, fazer, ou não fazer, ao primeiro.

21

São elementos constitutivos do direito obrigacional o sujeito ativo

(credor) e o sujeito passivo (devedor), e a prestação (objeto da relação jurídica).

Enquanto nos direitos reais, os direitos inerentes à propriedade são oponíveis erga

omnes, no direito obrigacional a prestação é exigida do devedor, ou seja, implica

numa atividade pessoal. (VENOSA, 2002, pag. 21)

Diferentemente dos direitos reais, em que a obrigação é perpétua,

uma vez que está ligada a titularidade da coisa e ao domínio exercido sobre ela, e

mesmo com a renúncia do domínio ou titularidade, a obrigação continua vinculada à

pessoa, em regra, no direito das obrigações, a obrigação é determinada ou

determinável pelo gênero, quantidade e qualidade, coisas fungíveis, e se extingue

com o seu adimplemento, ou seja, tem caráter transitório.

Portanto, enquanto o direito obrigacional corresponde a uma relação

de natureza pessoal, na qual o sujeito ativo (credor) tem o direito de exigir de

determinado ou determinável sujeito passivo (devedor) o cumprimento de

determinada prestação (dar, fazer ou não fazer), e assim tem caráter transitório, uma

vez que extingue-se com o cumprimento da obrigação, o direito real recai sobre a

própria coisa. pode-se dizer que o direito real é de maior extensão temporal, pois

concede o uso e gozo de bens, a inerência e aderência da coisa ao titular, surgindo

às demais pessoas (sujeito passivo) o dever de se abster e não perturbar o exercício

do direito real por seu titular (sujeito ativo). (Silvio de Salvo Venosa, pag. 22)

Quanto as distinções entre os direitos reais e patrimoniais, Sílvio de

Salvo Venosa (2013, p. 38) destaca os principais pontos de oposição:

O direito real é exercido e recai diretamente sobre a coisa, sobre um objeto fundamentalmente corpóreo (embora ocorra também titularidade sobre bens imateriais), enquanto o direito obrigacional tem em mira relações humanas. Sob tal aspecto, o direito real é um direito absoluto, exclusivo, oponível perante todos (erga omnes), enquanto o direito obrigacional é relativo, uma vez que a prestação, que é seu objeto, só pode ser exigida ao devedor.

Ocorre que, há ocasiões em que certas figuras não se enquadram

entre os direitos reais e os direitos obrigacionais, sendo criada uma nova espécie,

22

em que se juntam características dos direitos reais e dos direitos obrigacionais, que

compõem as figuras híbridas.

2.3. CARACTERÍSTICA PROPTER REM DAS TAXAS CONDOMINIAIS

Há situações no mundo fático em que as relações jurídicas não se

enquadram nas características dos direitos reais e dos direitos pessoais, tornando

difícil classificar determinados institutos jurídicos. Este é o caso das taxas

condominiais, pela qual o titular da propriedade é sujeito de obrigações (cotas

condominiais) em decorrência da sua relação jurídica material existente com o

imóvel.

A doutrina reconhece a existência de figura que se situam dentro dos

direitos reais e dos direitos pessoais, constituindo um misto de características de

ambos os gêneros, denominadas como figuras híbridas ou intermediárias,

obrigações reais, obrigações mistas. As figuras híbridas ou intermediárias abrangem

a obrigações propter rem, os ônus reais e as obrigações com eficácia real, as quais

possuem, concomitantemente elementos obrigacionais e reais.

Silvio de Salvo Venosa, (2002, pag. 29) conceitua as obrigações

propter rem da seguinte maneira:

“Trata-se pois de obrigação ligada com a res, a coisa. Como essa obrigação apresenta-se sempre ligada a um direito real, como um acessório, sua natureza fica a meio caminho entre o direito obrigacional e o direito real, embora sua execução se prenda no primeiro aspecto.”

As obrigações propter rem possuem características reais e

obrigacionais, na medida em que a prestação (obrigação) é exigida de determinada

pessoa (titular, possuidor) por força de uma relação com a coisa (domínio).

Há íntima ligação entre os direitos reais e os direitos obrigacionais,

uma vez que na obrigação propter rem o direito real advindo da coisa, é oponível a

um único sujeito, titular do domínio, apresentando carga obrigacional, e qualquer

23

pessoa que venha a sucedê-lo como proprietário ou possuidor, assumirá tal

obrigação.

Referidas obrigações são exemplificadas no próprio Código Civil,

como, por exemplo, na obrigação imposta a dois vizinhos em concorrerem com as

despesas para a construção de um muro, conforme disposto no artigo 1.297, caput,

novel códex civilista; a obrigação negativa do proprietário serviente em permitir o uso

da servidão, conforme o artigo 1.383, do Código Civil; e ainda, as cotas

condominiais, ótimo exemplo de obrigação propter rem, na qual ao condômino

(titular da propriedade ou possuidor) é obrigado a concorrer, na proporção de sua

cota, com as despesas de conservação ou divisão da coisa (art. 1.315 do Código

Civil). (VENOSA, 2007, pag. 36)

As taxas condominiais, por exemplo, segundo Carlos Roberto

Gonçalves, (2002, pag. 14) são obrigações propter rem que se encontram dentro

das figuras híbridas, ou seja, encontram-se entre o direito pessoal, que estabelece

um vínculo jurídico entre pessoas e o direito real, que estabelece ou pressupõe a

existência de relação ou poder da pessoa a uma coisa (res), que é a titularidade do

imóvel.

Esse vínculo jurídico, segundo Sílvio de Salvo Venosa (2007, pag.

36 apud RODRIGUES, 1981a, v. 2.107) não depende da vontade do devedor “mas

em decorrência de sua particular situação em relação a um bem, do qual é

proprietário ou possuidor {...}”.

Assim, as obrigações propter rem recaem sobre uma pessoa, em

decorrência de um determinado direito real. É o que ocorre com as taxas

condominiais. Em razão de existir um vínculo jurídico com a coisa (domínio), impõe-

se aos titulares, proprietários e detentores da unidade imobiliária, a obrigação

pessoal de contribuírem para com as despesas do condomínio.

24

Mas não basta a existência de um vínculo entre a obrigação real e a

coisa, mas sim de dois direitos reais em conflito, como no caso de condomínios

edilícios, o direito de vizinhança.

Nesse sentido, tem a função de conservar a coisa, para que não

ocorra o seu perecimento e via de consequência, a inutilização da coisa como

garantia. Aplicável essas considerações às cotas de condomínio. Tanto, que o

Superior Tribunal de Justiça ditou a Súmula 478, estabelecendo que, na execução

decorrente de ação de cotas condominiais, o crédito condominial tem preferência ao

crédito hipotecário.

A doutrina diverge quanto a natureza jurídica da obrigação propter

rem. Enquanto, TITO FULGÊNCIO a considera como uma obrigação comum, SAN

TIAGO DANTAS e SERPA LOPES, entendem que possui como característica uma

vinculação a um direito real. EDMUNDO GATTI entende se tratar de obrigações em

que o vínculo jurídico não está ligado entre pessoas determinadas, mas sim

indeterminadamente entre aquelas que venham a ser titulares de um direito real ou

possuidores de uma coisa. CAIO MARIO DA SILVA PEREIRA, entende ser essa

modalidade de obrigação acessória de uma relação jurídico-real ou numa prestação

devida ao titular do direito real. (GONÇALVES, 2014, pag. 41)

Não obstante às divergências doutrinárias, a doutrina

contemporânea entende que as obrigações propter rem, segundo Carlos Roberto

Gonçalves (2014, pag. 41) “tem características de direito obrigacional, por recair

sobre uma pessoa que fica adstrita a satisfazer uma prestação, e de direito real, pois

vincula sempre o titular da coisa”.

Ademais, diferente da característica transitória do direito obrigacional,

na qual a obrigação se extingue com a tradição, que pode ser o pagamento do preço,

a entrega da coisa; as obrigações propter rem, por sua característica também de

direito real, não se extingue com a perda da titularidade ou domínio do imóvel,

porque acompanha a res, e desta forma, transmitem-se automaticamente a

25

possíveis novos adquirentes ou ocupantes do imóvel, por isso são denominadas

obrigações ambulatórias.

Deve-se frisar, o Código Civil prevê que em casos de dívidas

condominiais originadas pelo antigo proprietário ou possuidor, é possível aos novos

adquirentes e novos possuidores o direito de regresso em face do devedor.

Esclarecido que as obrigações propter rem são oponíveis ao sujeito

ativo que em decorrência de sua titularidade ou domínio sobre determinada coisa, e

não se extinguem com a transmissão da titularidade e domínio a novos adquirentes

e possuidores, é crescente o número de demandas judiciais que questionam a

responsabilidade das obrigações originadas e não adimplidas antes da transferência

do domínio, principalmente nos casos em que a coisa é um imóvel prometido a

venda.

Tal questão é muito discutida no Judiciário, que muitas vezes e por

seus particulares motivos, reproduzem decisões que enfatizam o caráter ambulatório

das obrigações propter rem. O tema é controvertido na doutrina, mas atualmente o

Superior Tribunal de Justiça vêm evoluindo sobre o assunto, tanto que exarou

recente decisão no Recurso Especial nº 1.345.311 – RS, recebido com recurso

representativo de controvérsia, apontando posição mais aprofundada quanto a

controvérsia.

Segundo o acórdão paradigma, de Relatoria do excelso Ministro Luis

Felipe Salomão, a obrigação de suportar as despesas condominiais pode recair

tanto sobre o promitente comprador quanto sobre o promitente devedor, mas a

escolha do sujeito passivo para a cobrança da obrigação, não fica a escolha do

credor, mas deve ser aferido quem de fato tem uma relação jurídico material com o

imóvel:

[…] a responsabilidade pelas despesas condominiais, ante a existência do compromisso de compra e venda, pode recair tanto sobre o promissário comprador quanto sobre o promitente vendedor, a depender das circunstâncias do caso concreto. […]

26

Importante esclarecer, nesse ponto, que o polo passivo da ação que objetiva o adimplemento de despesas de condomínio não ficará à disposição do autor da demanda. Na verdade, será imprescindível aferir com quem, de fato, foi estabelecida a relação jurídica material. [grifo nosso]

Ainda, segundo o acórdão, a obrigação imposta ao promitente

comprador advém da “qualidade de proprietário da unidade imobiliária, ou ainda pelo

titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição,

desde tenha sido estabelecida relação jurídica direta com o condomínio”.

Diante dessas considerações, necessária análise do instituto do

compromisso de compra e venda, e seus efeitos contratuais, obrigacionais e reais

ao promitente comprador e perante terceiros.

27

3 COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

3.1. EVOLUÇÃO HISTÓRICA NO DIREITO BRASILEIRO

O compromisso de compra e venda passou por diversas fases em

nosso ordenamento jurídico acompanhando a evolução do crescimento urbano e o

aumento de terrenos em um loteamento e a expansão das propriedades horizontais.

No Brasil, os negócios eram regulados pelo artigo 1088 do Código

Civil de 1916 previa o arrependimento de qualquer das partes antes da conclusão do

contrato definitivo. Até então o compromisso de compra e venda conferir aos

adquirentes direitos obrigacionais Assim caso houvesse todo o pagamento das

parcelas e o imóvel não fosse entregue ao adquirente só restaria a via indenizatória

para reaver o valor pago. (VENOSA, 2002, pag. 555)

Carlos Roberto Gonçalves (2014, pag. 520-521) explica que, com a

falta de segurança jurídica conferida aos promitentes compradores de imóveis,

muitos loteadores estimulados pela crescente valorização dos terrenos urbanos,

deixavam de outorgar a escritura definitiva optando por pagar Perdas e danos ao

compromissário comprador, que geralmente consistia na devolução do preço em

dobro, havendo a possibilidade de revender o lote que deixou de outorgar a escritura

definitiva do imóvel.

Apenas em 1937 o compromisso de compra e venda de imóveis

ingressou em nossa legislação conferindo eficácia real ao pacto, através do Decreto

Lei n° 58/37.

Tal diploma veio estabelecer uma série de medidas de proteção aos

promitentes compradores, atribuindo ao compromissário comprador o direito real

oponível erga omnes, diante disso confere ao titular o direito de adjudicação

compulsória, desde que o compromisso fosse registrado no registro de imóveis.

28

Todavia, referida a lei só se aplica aos imóveis loteados, cuja proteção foi estendida

os imóveis não loteados com a lei 649/1949.

Referido Decreto foi derrogado pela lei número 6766 de 1979

denominada lei de parcelamento do solo urbano aplicável também atualmente aos

loteamentos Rurais, que foi a norma que consagrou o compromisso de compra e

venda.

O Código Civil de 2002 contempla o Instituto como um direito real

nos artigos 1417 e 1418, atribuindo ao compromisso de compra e venda um direito

real a aquisição do imóvel.

3.2. CONCEITO E CARACTERÍSTICAS DO COMPROMISSO DE COMPRA

Carlos Roberto Gonçalves (2014, pag. 518 apud DINIZ, Curso de

direito civil brasileiro, v. 4, pag. 528-529) conceitua o compromisso de compra e

venda com a promessa irretratável do promitente vendedor em vender ao promitente

comprador determinado imóvel, pelo valor, condições e forma convencionada, em

consequência, adquire o promitente comprador direito real sobre o imóvel, podendo,

com o adimplemento da obrigação, reivindicar o direito da outorga da escritura

definitiva, ou, havendo recusa do promitente vendedor em realizar a transferência da

titularidade do imóvel, reclamar sua adjudicação compulsória.

Sílvio de Salvo Venosa (2002, pag. 556) conceitua o compromisso de

compra e venda como um acordo de vontades de cunho preliminar por meio do qual

uma parte compromete-se a efetuar em favor de outra em certo prazo um contrato

de venda definitivo mediante o pagamento do preço e cumprimento das demais

cláusulas;

Referido autor ainda aponta a função utilidade da Promessa de compra

e venda: e a segurança do alienante em Pretender maior garantia de pagamento

29

não concluindo definitivamente a venda enquanto não for pago o preço pago o preço.

(VENOSA, 2002, pag. 556)

Não se confunde o compromisso de compra e venda com o contrato

preliminar típico, porque no contrato preliminar típico as partes se comprometem a

conclusão do contrato definitivo sob certo prazo e condição já no compromisso de

compra e venda às partes conclui a compra e venda de forma definitiva com

adimplemento do preço. Venosa 557/2002

Orlando Gomes (2004, pag. 360-361) afirma que o resultado do

compromisso de compra e venda é adiar a transferência do domínio do bem

compromissado até que o preço seja totalmente pago dando lugar adjudicação

compulsória Diferentemente do contrato preliminar de venda, que gera uma

obrigação de celebrar o contrato definitivo.

Sílvio de Salvo Venosa (2002, pag. 557), considera que o compromisso

de compra e venda enquadra-se como uma verdadeira modalidade de compra e

venda com eficácia real, pois a alienação da coisa é o aspecto primordial nessa

modalidade de compromisso.

Para Carlos Roberto Gonçalves (2014, pag. 519) o compromisso de

compra e venda é um direito real, uma vez que o adquirente pode utilizar a coisa (jus

utendi) e dela dispor (jus abutendi) mediante cessão e ainda reivindicar (rei

vindicatio)a coisa em poder de quem quer que tenha, ou seja, desfruta do direito de

sequela.

Ainda, Carlos Roberto Gonçalves (2014, pag. 518 apud GOMES, 1983,

pag. 360-361) considera o compromisso de compra e venda é uma espécie de

direito real sui generis, reduzido a simples limitação do Poder de dispor do

proprietário que o constitui pois este fica impedido de alienar o bem, quando

registrado compromisso de compra e venda, do contrário, o promitente comprador

tem o direito de sequela para reivindicar a propriedade do imóvel.

30

O Código Civil menciona expressamente, em seu artigo 1.417,

que o compromisso de compra e venda confere ao seu titular um direito real:

Art. 1.417: Mediante Promessa de compra e venda em que Não Se pactuou arrependimento celebrada por instrumento público ou particular e registrado no cartório de registro de imóveis adquire o promitente comprador direito real a aquisição do imóvel.

Portanto para configuração do direito real a aquisição de imóvel

exige-se a inexistência do arrependimento, bastando a ausência de pactuação sobre

direito, e o registro no cartório de registro de imóveis.

Quanto à exigência de registro de imóveis do compromisso de

compra e venda, para a aquisição do direito real de adjudicar o imóvel, Carlos

Roberto Gonçalves (2014, pag. 524-525) concorda com entendimento de Ruy

Rosado de Aguiar Júnior que assim afirma:

Sabemos que as pessoas, quanto mais simples, menos atenção de uma forma e exigência de regularizar seus títulos. A experiência revela que os contratos de promessa de compra e venda de imóveis normalmente não são registrados. Não há nenhum óbice em atribuir-lhes eficácia entre as partes, possível mesmo ação de adjudicação, se o imóvel continua registrado em nome do promitente vendedor. O Código de Processo Civil (art. 639, atual art. 466-B) não exige o registro do contrato para o comprador ter o direito de obter do Juiz uma sentença que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado. Ademais, em se tratando de bens imóveis, a jurisprudência atribui ao promissário comprador a ação de embargos de terceiro, mesmo que o documento não esteja registrado; para os móveis, exclui o primitivo proprietário promitente vendedor, da responsabilidade civil pelos danos causados com o veículo pelo promissário comprador.

Orlando Gomes (GONÇALVES, 2014, pag. 518 apud GOMES, 1983)

compartilha da mesma ideia de que não éramos o registro no cartório que confere

eficácia real entre as partes mas sim a sua irretratabilidade, sendo o registro

necessário apenas perante terceiros.

Carlos Roberto Gonçalves ainda afirma que o direito o contrato

definitivo não decorre apenas da Promessa registrada tendo Esta função apenas de

limitar ou reduzir o poder de disposição do promitente vendedor e ao mesmo tempo

31

atribui ao promitente comprador o direito de sequela na forma indicada do artigo

1.418.

Arnaldo Rizzardo (2004, pag. 1006) aduz ser possível adjudicação

mesmo sem o registro no cartório de registro de imóveis uma vez que o artigo 25 da

Lei 6766/79 confere como efeito do registro, direito real oponível a terceiros.

Portanto, o promitente comprador pode pleitear a adjudicação

compulsória do imóvel, mesmo este estando em nome do promitente vendedor

Bastando a comprovação do cumprimento do pagamento integral do preço.

Em contrapartida, se o promitente comprador deixar de cumprir com

o pagamento das prestações do imóvel pode o promitente vendedor ajuizar ação de

resolução de contrato cumulado com pedido de reintegração de posse.

3.3. NATUREZA JURÍDICA DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

Segundo Sílvio de Salvo Venosa (2002, pag. 558), pelo compromisso

de compra e venda do imóvel o compromissário comprador adquire os poderes

inerentes ao domínio, jus utendi, fruemdi et abutendi:

“O promitente vendedor conserva tão somente a nua-propriedade até que todo o preço seja pago. Seu direito de dispor não é transferido de tudo mas vai esmaecendo esvaindo-se à medida que o preço é pago até desaparecer com a quitação integral. Como direito real limitado todavia ainda não se constitui propriedade no entanto à medida que diminui o débito com a amortização do preço mais e mais o direito do adquirente se aproxima do domínio até finalmente abraçá-lo na integralidade.”

Para Darcy Bessone (1988, pag.167), a função de garantia com

eficácia real é a característica principal e o elemento marcante do instituto, pois " é

exercido sobre coisa alheia. É acessório de direito de crédito. É indivisível, certo que

os pagamentos das prestações do preço não o reduzem. Produz efeitos „erga

omnes‟.

32

A partir do momento em que se firma um contrato de compromisso

de compra e venda, o promitente comprador ou ocupante, assume para si todas as

responsabilidades inerentes ao imóvel, dentre elas a obrigação exclusiva de efetuar

o pagamento das taxas condominiais.

Ibidem, pag. 167 a promessa de compra e venda particularmente

considerada as partes assumem o compromisso de contratar a transferência do

domínio logo que se completa o pagamento do preço.

Ibidem, pag. 167, o compromisso de compra e venda " tem por

objeto, portanto, a transferência do domínio ainda que esta requeira também a

transcrição do contrato do registro de imóveis."

Ibidem, pág. 167 apud Min. Cunha Peixoto (v. n. 68-4) ainda, faz

uma crítica que serve para atualidade "todos os magistrados acordam em que o

objeto do contrato é obrigação de fazer ou, mais precisamente, de contratar, mas

divergem quanto à execução dela se não for voluntário. Aí, perdem-se e já não

sabem se se trata de um direito pessoal ou de um direito real. Os princípios e os

conceitos entram em turbulência!”

33

4. SURGIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE CONDÔMINO AO PROMITENTE

COMPRADOR

4.1. EFEITOS DA IMISSÃO NA POSSE DIRETA DO IMÓVEL

Pelo compromisso de compra e venda, como já dito, o promitente

comprador adquire a posse direta do imóvel, e o promitente passa a ter a posse

indireta do bem. Pela sua imissão na posse do imóvel, o promitente comprador

passa a deter os poderes inerentes à propriedade: utilizar a coisa (jus utendi) e dela

dispor (jus abutendi) mediante cessão e ainda reivindicar (rei vindicatio) a coisa em

poder de quem quer que tenha, inclusive do próprio possuidor indireto, que é o

proprietário, podendo exercer seu direito de sequela, no caso de recusa da outorga

definitiva.

Nessa ótica, Paulo Lôbo (2015, pag. 236) afirma que “o promissário

comprador que se imitiu na posse do imóvel, ainda que em caráter precário, e de

cuja imissão condomínio teve conhecimento, deve responder pelas despesas

condominiais no período em que exerceu essa posse, mostrando-se irrelevante o

fato de o contrato ter sido ou não registrado

Segundo Carlos Alberto Gonçalves (2014, pag. 79), a posse consiste

no poder de dispor fisicamente da coisa com intenção de dono, comportando-se o

possuidor em relação a ela como proprietário. A posse pode ser classificada entre

direta e indireta.

Ibidem, pag. 80 apud Monteiro, pag. 33, o proprietário titular de outro

direito real pode usar e gozar a coisa objeto de seu direito, direta e pessoalmente

mediante o exercício de todos os poderes que informam o seu direito e nesse caso

nele se confundem as posse direta e indireta.

O Código Civil define bem a diferença entre posse direta e indireta

34

nos artigos 1197, dispondo que o que determina a diferença entre a posse direta da

indireta é a relação possessória com a coisa.

Pelo disposto legal, possuidor indireto é o proprietário que entrega

seu bem a outrem, enquanto que o possuidor direto é quem recebe o bem e dele

pode exercer os poderes inerentes à propriedade.

Sílvio Salvo Venosa (2002, pag. 60-61) diferencia posse direta da

indireta:

São consideradas duas posses paralelas e reais: a direta ou imediata de quem temporariamente, por força de ato ou negócio jurídico,a exerce, e a indireta ou mediata do titular da coisa, dominus. Como vemos, a lei reconhece duas modalidades de posse coexistentes.

Ademais, o artigo 1.204 do Código Civil, enuncia que adquire-se a

posse desde o momento em que se torna possível o exercício em nome próprio de

qualquer dos poderes inerentes à propriedade.

„

Quando o promitente comprador, imitido na posse direta do imóvel,

passa a usar e fruir do imóvel, bem como das partes comuns do condomínio em

propriedades horizontais, como é o caso em estudo, surge para ele deveres e

obrigações decorrentes de seu poder sobre a coisa.

O art. 4º da Lei nº 4.591/64, impõe aos promitentes compradores, de

modo expresso, o dever de pagar as despesas de conservação da coisa comum,

confirmando que o promitente comprador é equiparado ao condômino e, portanto,

devedor da obrigação.

Em situações como a que se apresenta, em que existe o

compromisso de compra venda registrado na matrícula do imóvel, a jurisprudência

tem se orientado pela ilegitimidade passiva do proprietário em demandas que têm

como objeto a cobrança de taxas condominiais.

35

Tal assertiva decorre de simples interpretação das disposições da Lei

Federal nº 4.591/64, cujo artigo 12 estabelece claramente que “cada condômino

concorrerá nas despesas do condomínio”. Já o art. 9º esclarece que são condôminos os

proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários.

Portanto, o correto entendimento é o de que quem deve responder

pela dívida condominial é quem compartilhou o espaço comum, quem contribuiu na

geração das despesas, enfim, quem ocupava diretamente o imóvel à época em que

a dívida está sendo cobrada, e mais, quem se beneficiava dos serviços condominiais.

Nesse sentido, inclusive, são as disposições dos artigos 1.340 do

Código Civil e 20 da Lei nº 4.591/64.

O Superior Tribunal de Justiça afirma que os condôminos estão

obrigados a pagar as taxas de condomínio apenas após o recebimento das chaves,

ou seja, que as taxas anteriores não são por eles devidas. Veja-se:

EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. POSSE EFETIVA. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA ACOLHIDOS. 1. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais. 2. No caso vertente, é incontroverso que o embargante está sofrendo cobrança de duas cotas condominiais referentes a período anterior à entrega das chaves. 3. Embargos de divergência providos. (STJ – Segunda Seção – Emb. de Div. em REsp. nº 489.647-RJ – Rel. Min. Luís Felipe Salomão – J. 25.11.2009 – DJ 15.12.2009. BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Emb. de Div. em REsp. nº 489.647-RJ. Relator: Desembargador: Luis Felipe Salomão. Disponível em <http://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia> Acesso em:16/10/2017.

Portanto, a partir do momento em que o promitente comprador firma

contrato de compromisso de compra e venda, assume para si todas as

responsabilidades inerentes ao imóvel, dentre elas a obrigação exclusiva de efetuar

o pagamento das taxas condominiais.

36

Nesse contexto, impende destacar que "despesas do condomínio"

são aquelas que aproveitam a toda a coletividade indivisamente (até porque tal

concepção decorre de Lei), como aquelas decorrentes da manutenção das

estruturas do prédio ou da obediência das posturas municipais.

Como se sabe, diz-se que as taxas de condomínio tem caráter

propter rem, porque decorre do uso e fruição da coisa, independente da assunção

de qualquer obrigação específica. Em outras palavras, o que diferencia a dívida

propter rem das outras dívidas (propter pacta) é tão somente o título em que o

obrigado a assume, decorrente de sua relação eventual e momentânea com a coisa.

Logo, como todas as outras obrigações, trata-se de uma dívida

pessoal, até porque coisas não assumem obrigações, voltada, como a definição já

nos diz, contra aquele que usufruiu do bem.

Seria absurdo imaginar que a lei condominial preveria a participação

efetiva e integral do promitente comprador na elaboração dos atos convencionais e o

eximiria da responsabilidade pelo pagamento das taxas correspondentes,

decorrentes do uso e da fruição do imóvel.

O reconhecimento da responsabilidade do promitente comprador

pelo pagamento das cotas condominiais é unânime no Superior Tribunal de Justiça e

nos Tribunais pátrios, contudo, com a condição de haver inequívoca ciência do

condomínio quanto ao contrato firmado, e a imissão na posse daquele que originou

os débitos.

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. EFETIVADAS CONTRA O ADQUIRENTE. IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL. NÃO COMPROVADA. COBRANÇA INDEVIDA. RESTITUIÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. 1. O condomínio réu é parte legitima a compor a lide, já que o pedido deduzido na inicial consiste na restituição de pagamentos feitos em seu favor a título de taxas condominiais. 2. Os adquirentes são responsáveis pelo pagamento das taxas condominiais somente a partir da efetiva posse direta do imóvel, com a entrega das chaves. 3. No caso de aquisição de imóvel na planta, nos termos da jurisprudência do c.STJ, admite-se a

37

modulação dos efeitos da natureza propter rem da obrigação referente às taxas condominiais, de modo que o promitente comprador só será responsabilizado pelo pagamento das referidas taxas a partir de sua imissão na posse do imóvel em questão. 4. À míngua de comprovação de que o adquirente tenha sido imitido na posse do imóvel, mostram-se indevidas as cobranças das taxas condominiais levadas a efeito pelo condomínio. 5. Correta a sentença que condenou o condomínio a restituir, na forma simples, a autora pelos valores pagos a título de taxa condominial relativos a período no qual ainda não havia recebido as chaves do imóvel novo, e, por conseguinte, não havia sido imitida no bem. 6. Recurso conhecido e improvido. BRASIL. Tribunal de Justiça do Distrito Federal. Apelação Cível. APC 20130111540700. 2ª Turma Cível. Relatora: Desembargadora Gislene Pinheiro. TJDF. Disponível em: <http://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia>. Acesso em:16/10/2017.

E ainda: COBRANÇA TAXAS EENCARGOS CONDOMINIAIS – PROMITENTE COMPRADOR – REGISTRO IMOBILIÁRIO- ENTREGA DAS CHAVES – PROMITENTE VENDEDOR - ILEGITIMIDADE PASSIVA. É obrigação do promitente comprador, que recebeu as chaves do imóvel, pagar taxas e encargos condominiais, a despeito de ainda não ter sido registrado o contrato de promessa de compra e venda; assim sendo, é parte passiva ilegítima para a ação de cobrança de taxas e encargos condominiais do período contado da posse do promitentecomprador, o promitente vendedor, malgrado ainda conste do registro imobiliário a condição de proprietário. Recurso provido. BRASIL. Tribunal de Justiça de Minas Gerais. Apelação Cível. AC 10024130539125001. 12ª Câmara Cível. Relator: Desembargador: Saldanha de Fonseca. TJMG. Disponível em <http://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia> Acesso em:16/10/2017.

As taxas condominiais devem ser cobradas daqueles que usufruíram

os benefícios da coisa comum, ou seja, dos ocupantes do imóvel na época, senão

vejamos a decisão monocrática proferida pelo Ministro Raul Araújo:

A legitimidade passiva da recorrente foi reconhecida pelo acórdão recorrido, todavia, o entendimento do Tribunal a quo diverge da jurisprudência dominante desta Corte, segundo a qual, havendo promessa de compra e venda, a responsabilidade pelas taxas condominiais pode ser, de acordo com o caso concreto, tanto do promitente vendedor quanto do promissário comprador. Isto porque a posse, o uso e o gozo do imóvel, conquanto não tenha sido registrado o instrumento de promessa de compra e venda do bem, transfere a obrigação de pagar a taxa condominial ao promissário comprador pelo respectivo período. Assim, uma vez demonstrado que o promissário-comprador imitiu-se na posse do bem e sendo comprovado que o condomínio teve ciência inequívoca da transação, deve ser afastada a legitimidade passiva do promitente-vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário-comprador. Nesse sentido: [...] Ante o exposto, dou provimento ao recurso especial, com fundamento no art. 557, § 1º-A, do CPC, para reconhecer a ilegitimidade da recorrente para responder pelos encargos condominiais, no período em que não exercida a posse

38

do bem imóvel. Custas e honorários de advogado, observado quanto a estes o quantum fixado na origem, na proporção em que vencidas as partes, compensando-se na forma da lei (art. 21 do Código de Processo Civil - REsp 330.848/PR). Publique-se. Brasília, 07 de agosto de 2013. MINISTRO RAUL ARAÚJO– Relator. (REsp. 1387120/PR, rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 07/08/2013, DJ de 23/08/2013).

Ademais, recentemente, a fim de pacificar a controvérsia, em sede

de Recurso Repetitivo, a Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao

apreciar Recurso Especial nº 1.345.331 – RS, de Relatoria do Ministro Luis Felipe

Salomão, decidiu que as despesas condominiais, compreendidas como obrigações

propter rem, são de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário

da unidade imobiliária, ou ainda pelo titular de um dos aspectos da propriedade, tais

como a posse, o gozo ou a fruição, desde que esse tenha estabelecido relação

jurídica direta com o condomínio.

Identificadas tais circunstâncias, tem-se, pois, a hipótese de

afastamento da responsabilidade do vendedor para responder por despesas

condominiais após a imissão da posse do comprador e da inequívoca ciência da

compra e venda pelo condomínio.

39

CONCLUSÃO

Pelo estudo despendido no presente trabalho, foi possível aferir-se

se é possível atribuir-se a responsabilidade do pagamento das dívidas condominiais

ao promitente comprador, no período de sua imissão na posse direta do imóvel.

Inicialmente, nota-se que a criação de condomínios em propriedades

horizontais decorre da evolução social humana, em busca de maior comodidade e

facilidade de acesso aos centros urbanos.

As taxas de condomínio são despesas necessárias para a

conservação dos prédios e áreas comuns, divisíveis entre os condôminos. São

obrigações propter rem que recaem sobre o promitente comprador, em decorrência

de sua titularidade e o exercício da posse direta sobre o imóvel, momento em que

adquire a condição condômino, surgindo para si a obrigação de contribuir com as

cotas de condomínio.

A transmissão do direito subjetivo sobre a coisa, não implica na

transmissão da dívida propter rem. Ou seja, a cessão pelo promitente a um novo

adquirente do imóvel, não o exonera do pagamento das cotas condominiais

decorrentes do período em que estava imitido na posse.

„Conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, não

basta a simples interpretação de que as obrigações propter rem são decorrentes da

titularidade do imóvel, mas sim da relação jurídica existente entre o promitente

comprador e o imóvel.

Tendo o promitente comprador se imitido na posse do imóvel, e

portanto, exercido os direitos reais decorrentes da posse direta do imóvel, e ainda, a

ciência inequívoca do condomínio quanto ao compromisso de compra e venda

pactuado, mesmo sem registro no cartório de Registro imobiliários, recai sobre o

promitente comprador a responsabilidade pelas desposas condominiais, uma vez

40

que foi quem usou e frui do imóvel, das benfeitorias e coisas comuns pertencentes a

ele.

41

REFERÊNCIAS

BESSONE, Darcy. Da Compra e Venda, Promessa e Reserva de Domínio. 3. ed. São Paulo: Saraiva, 1988. FIGUEIREDO, Ivanildo. Direito Imobiliário. 1. ed. São Paulo: Atlas, 2010 GOMES, Orlando. Direitos Reais. 19. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2004 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito das Coisas. 9. ed. São Paulo: Saraiva, 2014. ______. Direito das Obrigações – Parte Geral. 6. ed. São Paulo: Saraiva, 2002 ______. Direito das Obrigações – Parte Especial – Contratos. 6. ed. São Paulo: Saraiva, 2002 LOBO, Paulo. Direito Civil – Coisas, 2. ed. São Paulo: Saraiva, 2015. RIZZARDO, Arnaldo. Direito das Coisas. Rio de Janeiro: Forense, 2004. VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil – Direitos Reais. 2. ed. v. 5. São Paulo: Atlas, 2002 ______. Código Civil comentado.Coord. de Álvaro Villaça Azevedo. São Paulo, Atlas,

2003, v. XII.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Relator: Desembargador: Luis Felipe Salomão. Disponível em <http://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia> Acesso em:16/10/2017. ______, Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 1.345.331/RS, Relator. Ministro Luiz Felipe Salomão. Disponível em http://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia>. Acesso em:16/10/2017.

BRASIL. Tribunal de Justiça do Distrito Federal. Apelação Cível. APC 20130111540700. 2ª Turma Cível. Relatora: Desembargadora Gislene Pinheiro. TJDF. Disponível em: <http://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia>. Acesso em:16/10/2017.

______, Tribunal de Justiça de Minas Gerais. Apelação Cível. AC 10024130539125001. 12ª Câmara Cível. Relator: Desembargador: Saldanha de Fonseca. TJMG. Disponível em <http://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia> Acesso em:16/10/2017.

TERMO DE APROVAÇÃO

FLÁVIA RIPULA DOS SANTOS

A RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR POR DÍVIDA CONDOMINIAL NO PERÍODO DE SUA IMISSÃO NA POSSE.

Esta monografia foi julgada e aprovada para a obtenção do título de Bacharel em Direito da Universidade Tuiuti do Paraná.

Curitiba, ______ de _____________ de 2017.

___________________________________ Professor Dr. Eduardo de Oliveira Leite Coordenador do Núcleo de Monografia

Universidade Tuiuti do Paraná

_________________________________________________ Orientador: Prof. Dr. Sergio Said Staut Junior.

Universidade Tuiuti do Paraná Curso de Direito

_________________________________________________

Professor Universidade Tuiuti do Paraná

Curso de Direito

_________________________________________________

Professor Universidade Tuiuti do Paraná

Curso de Direito

AGRADECIMENTO

A concretização deste trabalho, da primeira até a última linha, só foi possível

em razão da colaboração e companheirismo de diversas pessoas, sendo, portanto, justo

nomeá-las por terem auxiliado na concretude da minha formação acadêmica, por terem

auxiliado psicologicamente, inclusive, financeiramente e também acompanharam todo

meu labor para o custeio da tão sonhada universidade, em um país tão desigual, como o

Brasil.

Aos meus professores, que me acompanharam em toda essa jornada

acadêmica. Em especial, aos professores Sergio S. Staut Junior e Rafael Gogola, que

com atenção e compreensão, em meio a inconveniência dos dias agitados e prazos

apertados, se prontificaram em me atender, independente do horário e o dia da semana.

Ao Departamento Jurídico da Companhia de Habitação Popular de Curitiba,

que de maneira indireta despertou em mim o interesse pelo estudo e aprofundamento do

tema, e também por, em tão pouco tempo, confiarem em meu trabalho e em minha

capacidade.

À Carol, minha amiga incomparável, que esteve ao meu lado em momentos

de alegria e tristeza na vida pessoal, bem como, em momentos decisivos no aprendizado

para a vida profissional e acadêmica, me incentivando e encorajando, agradeço,

profundamente, por ter me feito acreditar que eu tinha, sim, condições de desenvolver

este trabalho. Obrigada por seu apoio e sua força.

Agradeço principalmente aos meus pais, Sidnei e Tereza, por terem me

ensinado a persistir nas adversidades, a manter a determinação nos momentos duvidos,

para alcançar a minha tão almejada graduação em Direito. A minha mãe por ser modelo

de força, capricho, dedicação e resiliência, que ainda não fui capaz de apreender.

Ao meu sogro, Francisco, por muitas vezes ser meu socorro financeiro. À

minha sogra pelo apoio na administração do meu lar, em cuidar de meu filho durante

todos os momentos em que eu precisava me dedicar exclusivamente aos estudos e a

produção deste trabalho.

Ao meu filho, Gabriel, minha estrela, minha vida. Seu sorriso e seu bem-

estar tornam com certeza o caminho mais leve. Reconheci As

Ao Gustavo, quem sempre acreditou em mim e esteve ao meu lado, quem

sempre exaltou minha capacidade, me trata com todo o amor, respeito, compreensão,

apoio, paciência e companheirismo. Sem você, sem seus ouvidos, seu coloco e seu

carinho, eu desistiria no primeiro empecilho no meio do caminho. Me desculpa pelo

nervosismo e ansiedade dos últimos meses.

RESUMO

Com a crise econômica, e também política, que o país atravessa, é crescente

a inadimplência, seja no crédito imobiliário, seja de cotas condominiais A

responsabilidade do promitente comprador por dívida condominial gerada no período

de sua imissão na posse.

Diante desses fatos, a inadimplência das taxas de condomínio, no caso do

imóvel objeto de compromisso de compra e venda condominiais, a quem será

atribuída a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais em atraso?

O presente trabalho propõe a realizar um estudo aprofundado sobre a

natureza jurídica das taxas condominiais, apresentando noções gerais e

conceituações, acerca do direito das obrigações e dos direitos reais, focalizando nas

figuras híbridas, especificamente nas obrigações “propter rem”, na perspectiva da

modalidade contratual do compromisso de compra e venda, para concluir de quem

efetivamente será a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais,

decorrentes do período em que o promitente comprador exerce ou exercia a posse

direta do imóvel.

SUMÁRIO

INTRODUÇÃO 7

1 CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES ACERCA CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS 9

1.1 CONCEITO E NATUREZA JURÍDICA DOS CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS 11

2. TAXAS DE CONDOMíNIO 15

2.1. CONCEITO E NATUREZA JURÍDICA DAS TAXAS CONDOMINIAIS 15

2.2. CONCEITUAÇÕES DE DIREITOS REAIS E DIREITOS OBRIGACIONAIS 16 2.3. CARACTERÍSTICA PROPTER REM DAS TAXAS CONDOMINIAIS 22

3. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA 27

3.1. EVOLUÇÃO HISTÓRICA NO DIREITO BRASILEIRO 27

3.2. CONCEITO E CARACTERÍSTICAS DO COMPROMISSO DE COMPRA 28 3.3. NATUREZA JURÍDICA DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA 31

4 SURGIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE CONDÔMINO AO

PROMITENTE COMPRADOR 33

4.1. EFEITOS DA IMISSÃO NA POSSE DIRETA DO IMÓVEL 33

CONCLUSÕES 39

REFERÊNCIAS 41