UTILIZAÇÃO DE IMAGENS DE ALTA RESOLUÇÃO NA...

UTILIZAÇÃO DE IMAGENS DE ALTA RESOLUÇÃO NA CONFECÇÃO DA

PLANTA GENERICA DE VALORES

RODRIGO CAPEL1

HUGO ANDRÉ SIMINO2

ALZIR FELIPPE BUFFARA ANTUNES3

ALEX SORIA MEDINA3

1TESE Tecnologia em Sistemas Espaciais

2MAXIDATA Tecnologia e Informática LTDA

3Universidade Federal do Paraná - UFPR

Curso de Graduação em Engenharia Cartográfica ([email protected], [email protected], [email protected], [email protected])

RESUMO – Este trabalho apresenta uma proposta de confecção da planta genérica de valores do município de Umuarama, Paraná, com a atualização do cadastro imobiliário sendo feita através do uso de imagem Quickbird. A metodologia adotada esta baseada na atualização do valor venal dos diversos setores por meio de pesquisa ao mercado imobiliário. Amostras de valores dos imóveis foram coletadas em diferentes áreas do município onde foi determinado um valor médio por setor descontado a especulação imobiliária. Comparando-se os valores da planta da prefeitura com os valores determinados na pesquisa conclui-se que os valores da prefeitura estão bastante defasados da realidade do mercado, o que pode gerar uma grande perda de receita. ABSTRACT- This paper presents an standard land value map updating by means of high resolution image Quickbird, in the municipality of Umuarama-PR. The methodology adopted consists in collecting the property market values in some areas of the municipality and determine real value of the property. The real estate agencies were consulted to determine property values. Some samples were collected in different zones of the town and local’s means values were found deducing the real estate agents profit value. The land use value map used by the municipality has shown big difference in values comparing to generated new one. This shows that constant updates to standard land value map are important and necessary for the management of any municipality in order to avoid loss of income.

1. INTRODUÇÃO

A partir da aprovação da lei de responsabilidade fiscal dos municípios brasileiros gerou-se a necessidade de se conhecer melhor todas as possíveis fontes de arrecadação de impostos, em especial o imposto sobre a propriedade urbana, também conhecido como Imposto Predial Territorial Urbano – IPTU, o qual em geral é calculado como um percentual do valor venal dos imóveis. A Planta de Valores ao possibilitar a avaliação em massa dos terrenos, permite a obtenção de uma base de cálculo atualizada para cobrança dos tributos imobiliários, mais especificamente o IPTU e o Imposto de transição de Bens Imóveis – ITBI, de maneira a garantir a igualdade fiscal e a prática da justiça tributária. O seu emprego dá-se ainda no planejamento urbano, permitindo a previsão de custos de desapropriação nas obras públicas e na formação de critérios para cobrança da contribuição de melhoria. Pode-se utilizá-la também para estudar o perfil do mercado imobiliário.

Os valores venais dos terrenos são, por sua vez,

na maioria dos casos, registrados de forma geral em um

mapa da cidade, muitas vezes anotações feitas à mão livre, mapa este que pode ser dividido segundo ruas, quadras, bairros, zonas ou setores de mesmo valor venal, o qual recebe o nome de Planta Genérica de Valores – PGV.

Esse sistema de registro dos valores venais traz problemas para a estimativa do imposto que, além de sofrer com a dificuldade de atualização das PGV, convive com valores venais incorretos, daí a importância da sua atualização. Entretanto é muito importante ter uma Planta de Valores para o município, seja do ponto de vista econômico, quanto do ponto de vista social e político. Devido a estas dificuldades resulta a importância de integração do Cadastro Técnico Multifinalitário – CTM cuja principal finalidade é o planejamento urbano, servindo de base para tomada de decisões para os municípios, visto que este tipo de trabalho é o mais completo, tratando-se da cobertura espacial (ANTUNES, 2004), com um Sistema de Informações Geográficas – SIG, definido como um poderoso conjunto de ferramentas para agrupar (colecionar), armazenar, recuperar visando, transformar e apresentar dados espaciais do mundo real” (BURROUGH, 1986).

II Simpósio Brasileiro de Geomática Presidente Prudente - SP, 24-27 de julho de 2007V Colóquio Brasileiro de Ciências Geodésicas ISSN 1981-6251, p. 706-710

R. Capel; H. A. Simino; A. F. B. Antunes; A. S. Medina

Praticamente todos os procedimentos geotecnológicos são aplicáveis em maior ou menor grau as necessidades cadastrais. A diferença entre eles e sua aplicabilidade depende dos parâmetros de custo-benefício que, por sua vez, estão diretamente relacionados com as precisões cartográficas que se desejam alcançar. As necessidades reais de precisão que se impõe ao cadastro conduzem à eleição do método e dos produtos mais apropriados, ou seja, pode-se associar uma imagem de satélite com cadastro fiscal ou ainda com taxação de impostos.

Desta forma é apresentada neste trabalho uma metodologia para confecção da Planta Genérica de Valores através da imagem Quickbird.

2- MOTIVAÇÃO E ÁREA DE ESTUDO

O crescimento populacional representa um aumento da demanda por serviços e equipamentos públicos. Em termos financeiros, isso implica em aumento de investimentos no curto prazo e um relativo incremento do custeio no médio prazo. Além do aumento populacional que significa aumento da demanda por serviços e equipamentos públicos, devem ser considerados também alguns aspectos conjunturais que fragilizam as receitas municipais dificultando ainda mais o financiamento das novas demandas, como é o caso da diminuição das transferências em decorrência da queda do nível de atividade econômica do País. O principal objetivo, portanto, da confecção da Planta Genérica de Valores é a potencializar o aumento de arrecadação dos impostos vigentes que se referem à habitação. Outro objetivo é acrescentar uma componente de "justiça" na política de arrecadação do Imposto Predial Territorial Urbano – IPTU. A planta genérica de valores também pode servir de base a um planejamento habitacional fazendo com o poder publico possa intervir no mercado imobiliário a fim de evitar que a especulação imobiliária que inviabiliza, muitas vezes, o acesso da população de baixa renda à moradia.

A área de estudos corresponde ao município de

Umuarama - PR que se localiza no Noroeste do Estado do Paraná a 580 km da Capital Curitiba (Figura 1).

Figura 1: Localização de Umuarama – PR (fonte:

http://www.umuarama.pr.gov.br)

3- METODOLOGIA 3.1- Processamento da imagem Quickbird

As imagens quickbird de Umuarama são do tipo pan-sharpened - formada por uma combinação (fusão) da imagem pancromática com a multiespectral, possuindo 0,70m de resolução espacial e 3 bandas do visível – R, G, B. A Correção geométrica da imagem de Umuarama do ano de 2005 foi feita a partir de uma imagem já ortorretificada de 2004, com pontos de controle ("ground control point"- GCP), inseridos em toda imagem, tendo a imagem de 2004 como referência. O erro RMS foi definido em função do teorema de Nyquist.

WOLF (2000), afirma que a freqüência máxima

de uma cena que pode ser representada através de uma imagem é dada pela freqüência de Nyquist, ou seja, somente alvos com tamanho de pelo menos dois pixels podem ser representados pela imagem em questão. No caso das imagens Quickbird, a freqüência de amostragem é de um ciclo por 0,61 metros (1,64m-1) e a freqüência de Nyquist é de 0,82m-1, equivalendo a dois pixels ou 1,22 metros.

(1)

onde:

fam: freqüência de amostragem

Ta: período da amostragem

A imagem foi ortorretificada utilizando-se o modelo digital do terreno oriundos da altimetria em escala 1:2000, o modelo matemático utilizado foi o Rational Polinomial Coefficient – RPC para ortoretificar as imagens, como é mostrado na figura 2.

Figura 2: Base Digital da Prefeitura sobre a imagem

ortorretificada (escala 1:5.000)

A correção geométrica da imagem apresentou um erro RMS final de 1,09m, ficando assim, abaixo do valor de 1,22m, que é o valor proposto pelo teorema de Nyquist, sendo aceito o resultado para a continuação do trabalho.

II Simpósio Brasileiro de Geomática Presidente Prudente - SP, 24-27 de julho de 2007V Colóquio Brasileiro de Ciências Geodésicas


3. 2- Planta Genérica de Valores Planta de valores é a denominação genérica de

uma fórmula de cálculo que possibilita a obtenção dos valores venais de todos os imóveis urbanos de um município a partir da avaliação individual de cada uma dessas propriedades (MOREIRA, 2005). A planta genérica de valores é composta por microrregiões, que têm os seus valores de origem obtidos através de uma consulta realizada no módulo de Pesquisa Imobiliária. Esta pesquisa analisa informações de valorização da região e suas características como: sistema viário, tipo de pavimentação, rede de esgoto, iluminação pública, coleta de lixo limpeza, conservação e zoneamento (Boletim de cadastro Imobiliário – BCI). As plantas genéricas de valores são utilizadas para cada ano de exercício, ou seja, durante o ano, o usuário pode fazer alterações nos dados da planta, assim como pode preparar a pauta para o ano seguinte, desse modo, visando as simulações para o cálculo do IPTU.

O objetivo deste trabalho é uma atualização da

planta genérica de valores. Porém sabe-se que na maioria dos casos, o valor venal da propriedade, e desatualizado ou possui uma grande discrepância com o valor de mercado. Poderia se partir do valor de mercado para se atualizar o valor venal desde que se considere as flutuações do mercado. Segundo HARADA (1998), o valor venal do imóvel é o "preço alcançado as operações de compra e venda à vista, consideradas as condições normais do mercado imobiliário". O valor venal é uma quantia fixada com base na probabilidade, na teoria, é dizer, trata-se do valor provavelmente envolvido em uma hipotética compra e venda (SOUZA, 1975). O valor venal, por conseguinte, comporta sempre uma avaliação, que poderá ser feita individualmente por imóvel ou em massa, levando em consideração pautas, tabelas, listas e mapas de valores.

Geralmente a determinação do valor venal leva

em contas diversas variáveis, relativas à estrutura urbana e composição do imóvel. Isto requer um levantamento detalhado de campo, o que pode ser oneroso, em função do treinamento da equipe e do tempo de trabalho. Em alguns casos, o tempo de trabalho é tão longo que pode ao final do mesmo já estar desatualizado. Assim sendo, se propõe uma alternativa simplificada de atualização, baseada apenas em valor de mercado. 3.2.1- Determinação do Valor do Mercado

O valor de mercado pode ser pesquisado através

de diversas fontes, como imobiliárias, classificados de jornais e anúncios particulares. Porém, deve-se levar em conta as flutuações e inconsistências oriundas da superestimação do valor de mercado - o valor proposto pelo mercado é superior ao valor real resultante sobretudo da especulação imobiliária. A fim de determinar o valor real, ou um valor mais próximo do real faz-se necessária à determinação da porcentagem do valor que corresponde à especulação imobiliária. O valor do mercado é definido esta forma:

(2)

onde: Vreal = Valor real Vm = valor proposto pelo mercado S = superestimação (especulação) O valor de mercado é definido pelo valor real

mais uma porcentagem qualquer, correspondente à superestimação referente a especulação imobiliaria. A porcentagem da especulação imobiliária se relaciona de maneira genérica a dois fatores: o montante negociável em uma venda virtual; valor da corretagem ou intermediação. Estimou-se que esta especulação é em torno de 20% do valor real do imóvel.

Para a determinação da porcentagem correspondente a

especulação imobiliária do município em questão, foram realizados levantamentos de valores em imobiliárias, jornais e particulares (proprietários). Foram selecionadas amostras de imóveis por bairros, e aferido um valor médio para cada bairro. Submeteram-se os valores amostrados ao teste do qui-quadrado para se avaliar a porcentagem dos imóveis que correspondem ao valor médio determinado pela amostra..

Foram coletadas um total de 133 amostras, sendo 101 edificações (casas, apartamentos, sobrados) e 32 amostras de terrenos (edificações vagas). O teste de qui-quadrado é feito supondo a hipótese nula como sendo a de que os imóveis têm especulação imobiliária de 20% e α=0,05. O número de graus de liberdade é igual a 1. O valor crítico na tabela é 3,841. Criou-se então, um banco de dados com os valores venais dos imóveis e os valores médios de mercado do metro quadro.

Para efeito das análises, foi considerado um cadastro de dados (banco de dados) com a última atualização das edificações com data de 17/10/2006, ou seja, praticamente um ano depois da aquisição da imagem.

4- RESULTADOS E CONCLUSÕES

Os valores de qui-quadrado para as amostras foram de 0,644 para os terrenos e de 0,039 para as edificações. Os dois valores foram menores que o valor de qui-quadrado tabelado para esta situação (3,841). Assim sendo, a hipótese nula pode ser aceita, e as amostras representam bem o conjunto.

O valor real médio calculado para os terrenos foi

de R$ 94,32 o metro quadrado, enquanto o valor médio proposto pelo mercado foi de R$ 115,38 por metro quadrado (diferença em torno de 18%), enquanto a prefeitura tem como base o valor fixo de R$ 37,40 para o metro quadrado de terreno. Ou seja, a diferença entre o valor do terreno segundo a prefeitura e o valor médio cobrado pelo mercado é maior que 100%.

Comparando-se os valores da planta da

prefeitura (Figura 3) com os valores fornecidos pelo mercado (Figura 4), ambas para o valor do IPTU conclui-se que os valores da prefeitura estão muitos baixos. Em alguns casos, os valores da prefeitura chegam a ser 25% dos valores de mercado, o que gera uma grande perda de receita.



Figura 3: Valor IPTU prefeitura (escala 1:5.000)

Figura 4: Valor IPTU mercado (recorte escala 1:10.000).

Entre 35.913 unidades (edificações) avaliadas, 52 unidades apresentaram o valor do metro quadrado inferior a R$20,00 sendo o menor R$ 9,26 e 3466 unidades apresentaram um valor por metro quadrado maior que R$ 200,00, sendo o maior R$277,88 (valores do cadastro da prefeitura). O valor médio calculado (proposto pelo mercado) ficou em R$ 670,00 o metro quadrado.

Para efeito de comparação, o valor de R$ 277,88 é menor que o valor da aquisição do metro quadro da aquisição da casa fácil, ou ainda é menos da metade do valor Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil - SINAPI, que em outubro de 2006 foi de R$ 565,21, ou ainda o Custo Unitário Básico - CUB que em outubro de 2006 foi de R$ 885,92 (Paraná).

Além da planta genérica de valores em si, a atualização por imagem de satélite pode mostrar espacialmente algumas situações, como mostra a figura 5, que mostra uma edificação com 600 metros quadrados de área construída na região central da cidade e que consta como valor venal o valor de R$ 4.976,32, o valor do IPTU de R$ 59,72 e valor do metro quadrado igual a R$ 9,26.

Figura 5: Menor valor de metro quadrado da cidade (escala 1:2.5000).

Através da PGV pode-se observar com clareza a

discrepância nos valores das edificações em uma determinada região em função da área construída. A tabela 1 mostra algumas quadras de um mesmo bairro, com os respectivos números de cadastro, porém ocorrem valores muito discrepantes conforme mostra a tabela 1.

Tabela 1: cadastros dae edificações – diferenças entre valores



A figura 6 ilustra espacialmente a situação descrita na tabela 1.

Figura 6: Discrepâncias de valores em edificações em áreas equivalentes (escala 1:2.500).

A tabela 1 e a figura 6 mostram o problema da utilização de imagens sem o trabalho de campo. Duas edificações com valores muito discrepantes em relação as demais, o que pode levar a uma taxação errada para os dois lados no caso de se utilizar um valor médio.

Desta forma, as imagens de alta resolução podem

ser utilizadas na atualização do cadastro, pois com a imagem pode-se visualizar espacialmente inconsistências e inexistências cadastrais, além de regiões de interesse, minimizando trabalho de campo e conseqüentemente reduzindo custos, de acordo com a metodologia proposta. Além disso, a resolução espacial da imagem atendeu satisfatoriamente as escalas da PGV em geral de 1: 10.000 a 1:5.000.

Com relação aos imóveis, um maior número de

amostras, bem como uma melhor distribuição das mesmas, levaria a um resultado melhor no cálculo do valor venal médio do bairro, pois poderiam se categorizar as amostras dentro da região (bairro), por valor ou área, conseqüentemente um valor venal mais próximo do valor real.

O valor de mercado é uma excelente alternativa

para a atualização de dados dependendo do grau de desatualização do município, em função de atualizar facilmente o valor venal de uma maneira direta. Deve-se, contudo observar o impacto que a atualização pode causar na sociedade. Outra hipótese para a atualização é levar em consideração ao invés de valores de mercado, índices de construção, como o Custo Unitário Básico - CUB, fornecido pelo Sindicato das indústrias da construção civil (SINDUSCON), ou ainda o Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil – SINAPI, fornecido em conjunto pela Caixa Econômica Federal - CEF e pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística - IBGE, pois estes não são tão sensíveis ao mercado.

Por mais que se possa agilizar o processo de

atualização da PGV graças às geotecnologias os gestores devem sempre considerar que os impostos devem ser os

mais justos possíveis, taxando aqueles que habitam na cidade formal, e talvez isentando de impostos aqueles que habitam nas periferias ou em áreas de ocupação irregular consolidada. A PGV é de certa forma um instrumento de justiça social. AGRADECIMENTOS À Prefeitura Municipal de Umuarama-PR, a qual nos cedeu grande parte dos dados necessários a este trabalho. Às empresas TESE Tecnologia em Sistemas Espaciais e MAXIDATA Tecnologia e Informática Ltda.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRAFICAS

ANTUNES, A. F. B. Curso de especialização em geotecnologias Cadastro técnico urbano e rural. Curitiba, 2004. BURROUGH, P.A. 1986. Principles of geographical information systems. Oxford University Press, Oxford. HARADA, Kiyoshi; Direito Financeiro e Tributário, 3ª edição, Editora Atlas, São Paulo, 1998. MOREIRA, Murilo D.: Consultor Municipal - Planta Genérica de Valores , 2005. Prefeitura Municipal de Umuarama; Plano diretor Municipal. 2004 – http://www.umuarama.pr.gov.br SOUZA, Rubens Gomes de, Compêndio de legislação tributária. São Paulo: Ed. Resenha Tributária, 1975. Valor CUB – http://www.sinduscon-pr.com.br Valor SINAPI - https://webp.caixa.gov.br/casa/sinapi WOLF, Paul. R., DeWitt, B. A.: Elements of Photogrammetry with Applications in GIS, McGraw-Hill Science/Engineering/Math, 2000.



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